上海某住宅房地產項目開發前期策劃案例上海某住宅房地產項目開發前期策劃案例上海某住宅房地產項目開發前期策劃案例資料僅供參考文件編號：2022年4月上海某住宅房地產項目開發前期策劃案例版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發布日期：上海某住宅房地產項目開發前期策劃案例住宅小區開發前期策劃住宅小區的開發一般分為前期策劃、投資咨詢、規劃設計、工程施工、物業管理等幾個階段。前期策劃、投資咨詢的內容一般包括擬建樓盤價格售價，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發方案的策劃，住宅建設標準，建筑造型，停車方式及停車位數量，開發成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業性強，開發商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數據的房地產咨詢機構完成。現針對一案例，欲對上海住宅小區開發的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。

某房地產開發商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫療、娛樂、購物等配套設施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設施完備，目前，開發商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協議，土地出讓協議中規定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規劃容積率為，出讓金為3675萬元。另外開發商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動拆遷協議，其地塊動遷費用包括支付被動遷單位和居民直接費用、清理場地費用、動遷工作勞務費用等合計為200萬元/畝，該開發商在委托設計單位進行規劃設計之前，在目前只有土地出讓協議和動拆遷協議兩份基本資料的基礎上，欲委托咨詢機構進行住宅小區開發前期策劃、開發成本估算及盈利性分析。

一、住宅小區開發前期策劃

1、樓盤價格定位

根據咨詢人員市場調查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數樓盤價位集中在中價范圍。具體調查結果見下表：

(有關表格請參考本文末的表格,下同)

從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價多數分布在4980-6980元/M2。經過綜合分析，擬定待建住宅小區購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經濟能力較弱群體和高收入白領階層為輔，根據自身樓盤的特點，擬定樓盤住宅商品房銷售均價在6180元/M2。在銷售運作時，可根據市場的供求關系，在已制定的銷售價格基礎上，進行適當的調整。

2、房型定位及占比方案

近年上海住宅市場新開發樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據上海市房地產交易中心和上海市統計局聯合發布的2002年上海市房地產市場商品房預售結構分析數據，2002年房地產市場商品房戶型面積70M2以下的僅占%，房型面積70-100M2的占%，戶型面積100-150M2占%，戶型面積在150M2以上的占%，由于戶型面積在100M2以上的占%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實用性強，總價適中，物業管理費也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經綜合分析對比，擬建住宅小區開發項目的房型、建筑面積和占比定位如下:

3、購房戶購買力分析

根據上述建筑面積定位與銷售價格，主力房型二房一廳一衛和二房二廳一衛每套房屋銷售均價為：萬元萬元。一般情況下購房者首付30%，即萬元萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以萬元（二房二廳一衛）房型為例，首付萬元，余款萬元分20年償還，目前商業貸款月利率為%，每萬元每月還本付息額為元，每月還款額經計算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。

4、開發方案策劃及參考經濟指標的確定

開發方案:

社會經濟的發展和人民生活水平的提高，對住宅小區居住環境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態向舒適和實用方向發展，傳統的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結構住宅（7-13層），因與多層住宅相比具有節約土地資源的優勢，與高層住宅相比具有良好的通風、采光優勢，成為當前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態，本次開發方案原則上選用12層小高層板式結構。

參考經濟指標:

（1）住宅幢數、建筑面積、住戶數的估算

根據房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：

70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75M2

每幢住宅設5個單元，每單元為一梯二戶（每單元設1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：

12層*5單元/層*2戶/單元*103.75M2=12450平方米

已知基地地塊面積為21000M2，規劃容積率為，則可建住宅商品房和公建配套設施建筑面積合計為：

21000*=52500M2

根據住宅小區規劃指標，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套設施占5%-6%，假設住宅商品房占總數的95%，則住宅商品房可建建筑面積為：

52500M2*95%=49875M2

可建12層小高層住宅幢數為：

49875/12450=4幢

住宅實際可建建筑面積：

4*12450=49800M2

每戶平均建筑面積為103.75M2，則

住戶數為：49800/=480戶

（2）公建配套設施

公建配套服務設施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設施一般占25%。

公建配套設施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米

幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080M2

便民商店建筑面積：2700*35%=945M2

其他配套設施建筑面積：2700*25%=675M2

（3）室外附屬設施

室外附屬設施包括獨立式地下停車庫、變電所、標準網球場等。

停車位：

小區機動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨立式地下車庫內。

考慮到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，假設小區內每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：

480/3=160個，地面車位數：160*15%=24個；地下車位數：160*85%=136個。

獨立式地下停車庫：

每個車位平面尺寸為2.5M*5M，占地面積12.5M2。地下車位包括分攤車道面積一般為30-35M2，本次估算取上限值，

則獨立式地下停車庫面積為：

136*35=4760M2

變電所:

變電所投資取決于整個小區的總用電量，整個小區總用電量估算如下：

民用建筑單位面積用電量指標摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60-120W/M2，其他配套設施為80W/M2，車庫為20-30W/M2。在估算時均采用上限值。

住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦

幼兒園、托兒所用電量：1080*30=千瓦

便民商店用電量：945*120=千瓦

其他配套設施用電量：675*80=54千瓦

小高層住宅樓本身地下室：*5*2*4幢*30=千瓦

獨立式地下停車庫：4760*30=千瓦

用電量小計：千瓦

另外小區內零星用電量取5%，則整個住宅小區總用電量為：

*（1+5%）=3105千瓦

選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個住宅小區用電要求。擬設10KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計200平方米。

網球場：

為滿足小區居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區內建造標準網球場1座。

標準網球場規格：36.58M*18.29M。網球場占地面積：669M2

5、建筑覆蓋率、綠化率、小區綠化面積、網球場占地面積、地面車位占地面積、小區道路占地面積等指標估算

建筑覆蓋率：

4幢12層小高層占地面積：*5*2*4*(1+10%)=4565M2

公建配套設施(以2層計)占地面積：2700/2*(1+10%)=1485M2

配電所占地面積：200*（1+10%）=220M2

建筑物占地面積：6270M2

(考慮到基礎凸出外墻，建筑物占地在標準層基礎上增加10%)

建筑覆蓋率：6270/21000*100%=%

綠化率：新建小區綠化率一般不低于30%，為改善環境，提高生活質量，整個基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨立式地下室上方設中心綠地。

小區綠化總面積：21000*35%=7350M2

網球場占地面積：*=669M2

地面車位占地面積：24**5=300M2

幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080M2

居民室外活動場所：取小區總占地面積的5%，即21000*5%=1050M2

小區道路占地面積：21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網球場）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050M2（居民室外活動場所）=4281M2

小區道路占有率：4281/21000*100%=%

6、小區日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標估算：

民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規劃指標摘錄如下：

供水指標：

住宅：7-10升/M2·日；公建配套設施：6-10升/M2·日；綠化：1.5升-2升/M2·日。

排污指標：

住宅：-9.5升M2·日；公建配套設施：-9升M2·日。

人工煤氣用量指標：

住宅：4.4M2/戶·日；公建配套設施：0.08M3/M2·日。

電話容量指標：

住宅：100-154門/萬M2；公建配套設施：25門/萬M2

小區日最大用水量為：10升/M2*49800M2（住宅）+10升/M2*2700M2（公建配套）+2升/M2*9450M2（綠化）=544M3

小區日最高污水排放量為：9.5升/0M2*498000M2(住宅)+9升/0M2*27000M22(公建配套)=497M3

人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶*480戶+27000M2*0.08M3/M3=2328M3

電話線數量：154門/萬M2*萬M2+25門/萬M2*萬M2=774門

7、前期策劃成果匯總如下：

建設規模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結構，每幢每層5個單元，平均每戶建筑面積：平方米，層高2.9米

地塊總面積：21000平方米

建筑物占地面積：6270平方米

綠化占地面積：7350平方米

網球場占地面積：669平方米

地面停車位占地面積：300平方米

小區道占地面積：4281平方米

幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米

小區居民室外活動場所占地面積：1050平方米

總建筑面積：57260平方米

住宅商品房建筑面積：49800平方米

公建配套設施建筑面積：2700平方米

幼兒園、托兒所面積：1080平方米

便民商店面積：945平方米

其他配套設施面積：675平方米

獨立式地下停車庫建筑面積：4760平方米

規劃容積率：（不包括地下停車庫面積）

建筑覆蓋率：%

綠化率：35%

小區道路占有率：%

其他娛樂，休閑設施占有率：%

住宅小區總用電量：3105千瓦

住宅小區最高日用水量：544立方米

住宅小區最高日污水排放量：497立方米

住宅小區最高日人工煤氣用量：2328立方米

住宅小區電話容量上海某住宅房地產項目開發前期策劃案例開發項目開發成本分析及估算

二、開發項目開發成本分析及估算

（一）、開發成本分析

由于整個開發建設項目所需資金與住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程建設標準密切相關，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設施、室外附屬設施、室外工程等建設標準。

1、住宅商品房建設標準見下表：

2、公建配套服務設施，室外附屬設施建設標準見下頁表：

3、建設項目開發成本估算：

根據上述建筑物及構筑物建設標準，住宅商品房及獨立式停車庫其建筑安裝單價構成分析見下頁表：公建配套設施用房，室外附屬設施，室外工程建設成本分析見下表：

4、項目開發所需建設成本具體估算過程：

A、土地費用

A1、土地出讓金：3675萬元

A2、地塊動拆遷費用

3000*1200=6300萬元

小計：9975萬元

B、主體工程建設費

B1、住宅商品房

地下工程：49800M2*220元/M2=萬元

結構：49800M2*600元/M2=2988萬元

建筑：49800M2*145元/M2=萬元

機電安裝：49800M2*440元/M2=萬元

開辦費：49800M2*35元/M2=萬元

小計：7171萬元

B2、獨立式地下停車庫

地下工程：4760M2*2800元/M2=萬元

結構工程：4760M2*0=0

建筑：4760M2*70元/M2=萬元

機電安裝：4760M2*195元/M2=萬元

開辦費：4760M2*40元/M2=萬元

小計1478萬元

B3、公建配套設施

幼兒園、托兒所：1080M2*700元/M2=萬元

便民商店：945M2*1000元/M2=萬元

其他配套設施：675M2*1000元/M2=萬元

小計238萬元

B4、變電所

設備：

變壓器：1500元/KVA*3200KVA=480萬元

配電設備：高低壓開關柜、負荷開關、配電盤、電纜橋架等

1000元/KW*3200KW=320萬元

進口柴油發電機：1700元/KW*3200KW*20%=萬元（容量按變壓器容量的20%計算）

設備小計：909萬元

土建：200M2*800元/M2=16萬元

小計：925萬元

B5、室外網球場（36.58M*18.29M,共1座）

細石鋼筋混凝土基層：5萬元

聚胺脂類面層：22萬元

場地設備:5萬元

進口燈光系統：13萬元

進口圍網系統：9萬元

小計：54萬元

主體工程建設費合計：9866萬元

C、室外工程費：

包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設費的12%估算：

9866*12%=1184萬元

D、工程間接費用

1、專業費用：按主體工程建設費的6%估算，9866*6%=592萬元

2、開發商籌建管理費：按主體工程建設費的2%估算，9866*2%=197萬元

3、住宅配套費：按住宅建筑面積的320元/M2估算，49800*320=1594元

4、人防建設配套費

本工程地下室可建成平戰結合的人防設施，按規定可以免繳人防建設配套費。

5、市政建設配套費

按120元/M2標準估算，即：120元/M2*52500M2=630萬元

6、有關部門收取的各種手續費：

按15元/M2標準估算：15元/M2*52500M2=79萬元

小計：3092萬元

E、不可預見費

按（A）--（D）各項費用的5%估算

（9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬元

A--E小計：25323萬元

F、建設期貸款利息

假設開發商自有資金占上海某住宅房地產項目開發前期策劃案例項目開發盈利性分析三、項目開發盈利性分析

住宅建設項目銷售總收入（銷售稅費取8%）：

住宅商品房：49800M2*6180元/平方米*（1-8%）=28314萬元

獨立式地下車位：10萬元/個*136個*（1-8%）=1251萬元

小計29565萬元

住宅建設項目開發成本

26274萬元

開發利潤：29565-26274=3291萬元

利潤率：開發利潤/開發成本=3291/26274*100%=%