昆明**房地產開發有限公司

***地塊

項目戰略策劃方案書

戰略策劃

昆明**企業策劃有限公司

２００５年9月

規劃設計條件一．用地區位面積用地性質位于西山區茨壩鎮龍泉路以西構件廠，重機廠生活區以東，機械工業學校以南用地規模：１００畝約和６６６００㎡用地性質：居住用地（Ｒ）二．用地開發強度控制容積率﹤２．０建筑密度﹤２８﹪綠地率﹥４５％三．公建配套設施

配套六班幼兒園．小區管理用房

文化體育活動場所．衛生站等公共設施

四．市政配套設施

設置給，排水，垃圾處理，電力，電信等設施

六．交通組織

主要出入口位于龍泉路，機動車位按每１００㎡建筑面積０．７５個設置

七．環境設計要求

設置一大于400㎡的中心綠地.人均公共綠地>0.5㎡,綠化以喬木為主項目區位示意圖本案南北項目影響及制約要素梳理國際國內經濟發展及影響要素昆明及省內經濟發展及歷史機遇影響要素昆明房地產的現狀及影響要素二環內房地產的現狀及影響要素項目的現狀及影響要素要素羅列國際原油能源,價格持續走高增加經濟穩定風險歐美日中貿易爭端升級出口受挫仰制消費國內經濟發展穩定良好內需強勁幣值升值消費信心強國家宏觀調控穩定地產泡沫今明2年高速城市化住房供需緊張GMS會議中國東盟自由貿易區加速建立國際國內資本看好昆明云南及昆明國際國內休閑及避暑旅游市場的形成促進國內及地州購房投資新昆明建設帶動大昆明城市化進程步伐加快住房及商業地產供需旺盛東南二環改造搬遷用地需求帶動北市區住房及商業地產的強勁發展中小地產公司上百家群雄逐鹿各踞特色資源優勢白花爭放一片混戰全民地產拉開序幕以**集團星耀官房百大云電陽光為代表的本土傳統優勢集團全方位攻守樓市決戰在即以世紀金源萬達國內地產大鱷的強勢大盤造城入市地產業加速重新洗牌**集團大盤全線出擊大小高中低覆蓋滴水不漏有全殲北市版塊的勢頭春之城金色維也納美倫花鄉美憬新城齊身斗艷成就北市版塊的熱鬧樓市盤龍江為界西岸熱火朝天大勢已成東岸路在何方戰略定位將影響北市版塊的未來地位坐擁北市諸多資源傳統工業區，學校，休閑，交通，自然資源等區位最近的比較優勢所處區域的優質穩定有規模的潛在客戶和成熟完善的城市配套設施和交通便利在北市區版塊的邊緣化的現實處境中如何定位和鎖準客戶群，戰略定位是艱難的考量重機廠塑料廠二建老生活區的周邊環境造成致命的因素能否整合決定成敗的雙向要素上圖中紅色因素是制約項目的關鍵要素黃色因素是影響項目的重要要素綠色因素是項目的有利要素市場需求２００５年１－６月商品完工面積１６７方米，銷售２１１萬平方米空置率下降供需平衡投資平穩房價穩定企業能力一．現金流二．融資能力三．高層資源四．戰略定位五．內部核心競爭力六．其他重要要素項目資源上圖中羅列風險等級以下資源是決定項目制約要素能否決解的關鍵把８０％以上公司資源用于決解核心制約要素昆明房地產市場市場需求分析圖

房地產投資情況說明一.2000年-2004年我省房地產投資平均增長10.5%,全國平均增長15.76%,低于全省固定資產投資平均增長率3.4%.二.2005年1-6月我省房地產投資去年同比增長44%,絕對總量90億元,去年同期投資基數較低三.2005年1-6月我省房地產投資規模居全國20位,西部地區地5位四.2005年1-6月我省房地產投資占城鎮固定資產比重15.3%,全國平均水平為22.1%.西部平均水平為18.1%注:我省房地產投資平穩不存在過熱昆明商品房銷售價格平穩一.2000年-04年全國住宅商品房價格一路攀升,云南的銷售價格有生有降,2004年漲幅5.5%,平均售價2014元,同比增加5.5%,同期全國增長率14.5%,其他年云南增長率為4%以下.二.2005年1-6月我省房地產商品房銷售價格為1990元,同比上漲2.5.三.國家統計局對35個大中城市2005年1-6月的房地產商品房銷售價格調查顯示,昆明房地產商品房銷售價格同比上漲7.8%.全國平均房地產商品房銷售價格同比上漲10.1%.增幅排29位,四.昆明房地產商品房銷售價格為2612元,排位靠后.房地產供求關系平衡一.2000-2004年,我省商品房施工面積每年平均增幅為4.5%,竣工面積每年平均增幅為6.1%,同期銷售面積逐年上升,2004年銷售面積為538萬平方米,比上年增長17.6%.二.2005年1-6月我省房地產商品房竣工面積為167萬平方米,銷售面積為212萬平方米,空置率下降.到目前沒有惡意炒房現象.分析企業業項項目的核核心優勢勢和劣勢勢企業優勢勢Ａ．有成成功的房房地產項項目運作作經驗Ｂ．有基基本完善善的項目目運作機機制Ｃ．有一一定的市市場影響響力項目優勢勢A.交通便利利，市政政基礎設設施完善善Ｂ．有數數量較大大的區域域目標客客戶Ｃ．附近近有諸多多的休閑閑人文景景觀共享優勢勢？如能有效效整合有有較好的的土地儲備資源源和自然然資源可可開發有數量較較大的區區域目標標客戶附近有諸諸多的休休閑人文文景觀核心優勢勢企業劣勢勢Ａ．企業業缺乏有有競爭力力的品牌牌影響力力Ｂ．企業業現有的的的產品品缺乏同同期比較較優勢Ｃ．？項目劣勢勢Ａ．區位位優勢差差離市區區中心遠遠Ｂ．處于于北市區區的主流流大盤競競爭的不利區區位Ｃ．周邊邊環境差差，雜亂亂有一一定程度度的工業污染染獨享機遇遇共享機遇遇外部機遇遇１．昆明明市場供供需基本本平衡，，房價合合理，市市場需求求穩定上升升，高速速城市城城市化．．帶動巨巨大強勁勁的需求求北市區版版塊的成成熟，帶帶來邊緣緣區位的機遇干擾性劣劣勢障礙性劣劣勢可克服的的劣勢不可克服服劣勢核心劣勢勢項目競爭爭態勢圖圖市區進入入北市區區版塊的的潛在客客戶基本上被被紅色標標注的北北市區主主流大盤攔截截和消化化掉企業和項項目面隊隊的挑戰和和困境直接挑戰戰間接挑戰戰競爭性挑挑戰影響性挑挑戰可回避的的挑戰不可回避避的挑戰戰企業和項項目面隊隊的外部部挑戰戰項目市場場調研資資料收集集來源項目調查資料調查方式調查渠道調查結論宏觀

經濟

背景

城市概況：資源，區位，面積、人口，主要經濟發展指標、產業結構，主要知名企業分布，文化特色；居民消費水平：人均可支配，社會消費零售，商品價格指數，居民儲蓄余額，恩格爾系數；主要發展計劃："十五"發展計劃|、相關產業行業發展戰略和計劃；資料收集

網站：當地人民政府、統計局、中經網。

《城市統計年鑒》、近兩年社會經濟統計公報

對比全國和周邊主要城市，了解城市在區域和全國經濟發展格局中的地位，了解城市經濟增長情況判斷城市經濟發展走勢，以宏觀把握項目的區域經濟發展背景和投資環境。城市

規劃

建設

情況

城市發展現狀：總體功能和產業布局，土地利用，交通情況；

城市總體規劃：未來發展格局、城市主要發展方向、各組團新區定位、交通規劃；

城市房地產土地供求情況；

重大城市建設項目和舊城改造情況；資料收集訪談

《市志》，《市城建志》，《城市建設年鑒》，《房地產年鑒》

城市規劃局、國土局權威人士

重大市政建設項目現場考察詳細了解項目區域的現狀和未來發展定位、交通條件、分析主要建設項目對項目的影響。

房地產業發展概況近幾年房地產（主要是商品住宅）總體供應和成交數據、各片區數據、明星樓盤、明星開發商、價格走勢

資料收集訪談

踩盤調查

《房地產年鑒》、政府房地產期刊、網站

房地產經驗人士，包括開發、代理、媒體地產版

主要片區代表性房地產項目調查企業簡介、刊物

企業主要管理人士了解房地產業發展歷程、總體供求情況、

了解代表性樓盤情況，分析市場反應和成敗原因企業

企業管理構架、發展構想、核心資源和能力資料收集訪談

企業簡介、刊物

企業主要管理人士了解企業資源，評估其開發能力項目地塊現狀地形地貌、地質水文基本情況、周邊景觀資源和配套設施資料收集

訪談

現場踏勘項目資料

企業訪談項目資料

企業訪談了解項目資源條件項目競爭爭力分析析項目獨有有優勢資資源企業資源源優勢項目資源源優勢項目的唯唯一性項目優勢勢獨享優勢勢共享優勢勢項目的超超越性項目的競爭力影響項目目定位要要素分析析影響因素單身公寓普通住宅中高檔住宅別墅物業本項目地塊情況對公共交通的依賴性很強強一般弱現狀較好對噪音控制要求低不高高很高有一定噪音,不大對大氣環境的要求低不高高很高較好對小區配套要求高很高高很高現狀差,需依據項目定位,按照高標準規劃自建對周邊自然及人文景觀要求低一般高很高景觀,人文資源較好小區物業管理的要求低不高高很高做好整合物業管理建筑和質量裝飾要求低一般高很高規劃一般容積率,覆蓋率無一般低低中等對休閑空間,綠化要求無一般高很高綠化率要求中等,規劃有400㎡集中休閑,綠地體育運動場地要求較高一般高很高沒有明確要求,規劃自建項目定位位分析流流程項目優勢勢資源大勢機遇遇項目模式式其他產業業房地產類類型重點思考考項目與市市場發育育區域比比較市場發育程度短缺市場------供求平衡相對飽和-------------過剩市場(結構性短缺)(結構性過剩全面性過剩)市場提升階段地段----家居-----------環境--------服務管理-----文化生活方式買家認識階段認地段----認家居------認環境---認服務管理----------認品牌競爭層面提升資源-----銷售-----設計----資源整合--------全方位競爭企業狀態提升項目公司----專業公司-----管理公司-----全能公司追求境界提升看得見摸得著----看得見摸不著-----看不見摸不著但感受得到昆明市場場上海廣廣州市場場通過昆明明市場和和成熟的市市場比較較可以看出出在項目目規劃設計計，建設設管理，營營銷等前前方位需適適度超前前，主要表現現在以下下幾方面昆明市場場的現狀狀，現階階段開發發的主流流樓盤，，以開始始進入營營造文化化生活方方式成熟熟市場階段段，所以以在建設設新樓盤盤時，要要適度超超前，營營造創新新的生活活方式，，個性化的設計計規劃思思想和表表現手法法買家的認認識階段段以進入入認品牌牌的階段段，所以以在開發發商在開開發項目目時必須須注重企業的品品牌建設設，在未未來的市市場競爭爭中才能能保持生生命力行業競爭爭以步入入整合資資源的階階段，隨隨著國內內地產巨巨頭的強強勢入市市．以提提前進入入全方位的的競爭階階段，中中小地產產公司的的開發能能力，已已遭遇巨巨大壓力力，沒有有全方位位創新能力力，沒有有比較優優勢和特特色優勢勢的開發發商，舉舉步維艱艱．市場競爭爭對開發發商的要要求，已已跨越開開發商從從項目公公司，專專業公司司到管理理公司全能公司的的的階段房地產項目的的追求境界已已從看得見摸摸得著到看得見摸不著著-----看不見摸不著著但感受得到到項目目標客戶戶群分析在選擇目標客客戶群的過程程中是一個非非常艱難的取取舍和考量過過程；困惑較較多，主要要表現為：一一．在上上圖＜項目競競爭態勢圖＞＞中所分析市市區進入北市市區版塊的潛潛在客戶基本本上被紅色標標注的北市區區主流大盤攔攔截和消化掉掉．二二．按按照現行的項項目地塊情況況，做昆明市市場大眾主流流樓盤，只能能轉向麥溪，，尚家營以北北，茨壩鎮以以及周邊的企企業，學校，，公務員及其其他人員，但但這樣的目標標客戶定位，，又極大地制制約了項目的的開發定位，，要等周邊邊的情況數據據調查后才能能最終確定可可能性．三三．如果要有有效突破北市市區的大盤的的重圍，只有有創新，戰略略創新，產品品創新，整合合所有優勢資資源，做特色色樓盤，但隨隨之而來的是是增大了企業業的風險和考考量開發商資資本運作和政政策運作的能能力，開發商商面臨艱難戰戰略取向的考考慮和選擇，，究竟把企業業發展的重點點

引向哪里里？此項目如如果缺乏創新新，如果缺乏乏和北市區其其他樓盤的比比較優勢，和和特色定位，，那么風險極極大，擺在我我們面前的只只有兩條路：：

Ａ．利用用土地價格優優勢，面對市市區目標做低低價位的經濟濟適用房,安居房，面對對項目地塊周周邊積集多家家中大型企業業和大中專院院校，茨壩鎮鎮的公務員，，中小私企業業主和社會其其他人員．鎖鎖定企業學校校的目標群，，以犧牲利潤潤換集團定單單．但隨之必必然影響企業業未來的發展展方向和戰略略定位，因為為其早期開發發的南疆花園園，已由于同同時期的同質質化建設，在在現在看來和和周邊的其他他小區，有顯顯明的比較劣劣勢．對于企企業的品牌建建設，有著一一定的負面影影響．

Ｂ．．北市區集中中了黑龍潭公公園昆明植植物園，眾多多休閑生態公公園和生態農農家樂，但缺缺乏有品位，，上檔次休閑閑產業，整合合昆明重機廠廠，塑料廠，，省二建的土土地資源，連連通長蟲山自自然森林，建建設北市區高高品位的集房房地產業，休休閑產業，社社區產業為一一體的特色產產業區，近期期可決解商品品房銷售和相相關企業的的的職工住房問問題，遠期可可決解后續戰戰略發展的土土地和資源的的儲備問題，，決解了開發發商艱難的戰戰略考慮和選選擇，也符合合國家產業調調整的戰略規規劃，ＣＣ．在在選擇企業戰戰略發展的方方向上，是一一條無間道．．項目目標客戶戶群分析圖以項目地塊所所定的目標客客戶群來進行行分析，有以以下４項選擇擇：１．利用土地價格格優勢，做低低價位經濟房房適用房，安安居房．但政政策運作是瓶瓶頸，利潤低低，風險小，，企業喪失戰戰略定位和品品牌建設的機機遇和必然條條件．影響日日后的發展．．２．按照現行的項項目地塊情況況，做昆明市市場大眾主流流樓盤，目標標客戶群只能能轉向麥溪，，尚家營以北北，茨壩鎮以以及周邊的企企業，學校，，公務員及其其他人員，但但這樣的目標標客戶定位，，又極大地制制約了項目的的開發定位，，購買力夠夠不夠？能不不能消化掉？？要通過調查查，依據數據據分析，才能能確定，還有有目標客戶的的差異性較大大，又困惑著著項目的開發發定位．３．按照現行行的項目地塊塊情況，做昆昆明市場大眾眾主流樓盤，，低價吸引市市內目標客戶戶，但又遭遇遇北市版塊的的全線攔截和和區位處于比比較劣勢的不不利地位，因因為在北市版版塊有１６０００－－１８８００元／平平方米的起價價房．４．北市區集集中了黑龍潭潭公園昆明明植物園和眾眾多休閑生態態公園和生態態農家樂，但但缺乏有品位位，上檔次休休閑產業，整整合昆明重機機廠，塑料廠廠，省二建的的土地資源，，連通長蟲山山自然森林，，建設北市區區高品位的集集房地產業，，休閑產業，，社區產業為為一體的特色色產業區，近近期可決解商商品房銷售和和相關企業的的的職工住房房問題，遠期期可決解后續續戰略發展的的土地和資源源的儲備問題題，決解了開開發商艱難戰戰的考慮和選選擇，也符合合國家產業調調整的戰略規規劃，但能不不能整合？和和企業的戰略略定位和政策策，資本運作作能力有沒有有沖突和不相相適應？機遇遇和挑戰共存存？路來哪里？！基于第４條的的分析，現實實可行的路只只有，－－－－－－－－創新，戰戰略創新，產產品創新，整整合所有優勢勢資源，做特特色樓盤，有有效突破北市市區的大盤的的重圍，營造造創新的文化化生活方式．．項目定位：復復合型概念地地產開發模式式

房地地產業、社區區休閑產業、、社區產業為一體的特色色產業區，三者之間你你中有我，我我中有你，相相互交叉融合合，三者交叉叉疊加的部分分，就是項目目“品牌核心心”之所在。。只有將三者者有機結合在在一起，項目目才有生命力力，才能形成成項目的核心心競爭力，才才能形成和北北市區主流樓樓盤的比較優優勢！避開正正面競爭，拉拉開差距！明確了項目的的品牌核心，，確立了項目目的核心競爭爭力所在，指指明了前進的的方向有啦！！現在做做什么么？怎怎么做做？項目開開發模模式定定位分分析行業階段綜合產產業版版塊項目定定位企業處處于發展階階段由于企企業處處于發展階階段根根據自自身資資源和和項目目區位狀況況對項項目進進行定定位功能價值有形文化價價值（（無形形）低中高低中高項目開開發模模式分分析圖圖項目開開發模式定定位中高功功能價價值低低文化化價值值或高功功能價價值中中文化化價值值如圖所所示，，按功功能價價值（（有形形的、、實物物的、、實用用的、、基本本的價價值））和文文化價價值（無形形的、、心理理的、、理念念的、、品牌牌的、、附加加的價價值））兩個個指標標，進進行項項目開開發模式定定位為為：中中高高功能能價值值低文文化價價值或或高功功能價價值中中文化化價值值。項項目定定位：：復合合型概概念地地產開開發模模式房房地地產業業、社社區休休閑產產業、、社區區產業業為一體體的特特色產產業區區，三者者之間間你中中有我我，我我中有有你，，相互互交叉融融合，，三者者交叉叉疊加加的部部分，，就是是項目目“品品牌核核心””之所所在。。只有有將三三者有機機結合合在一一起，，項目目才有有生命命力，，才能能形成成項目的的核心心競爭爭力。。房地產產業社區產產業社區休休閑產產業整合資資源社區產產業社區休休閑產產業房地產產業北市區區集中中了黑黑龍潭潭公園昆昆明明植物物園和和眾多多休閑閑生態態公園園和生生態農農家樂樂，但缺乏乏有品品位，，上檔檔次休休閑產產業，，整合合昆明明重機機廠，，塑料廠廠，省省二建建的土土地資資源，，連通通西山山自然然森林林，建建設北北市區區高品位位的集集房地產產業、、社區區休閑閑產業業、社社區產產業為一體體的特特色產產業區區，近期可可決解解商品品房銷銷售和和相關關企業業的的的職工工住房房問題題，遠遠期可可決解解后續戰略略發展展的土土地和和資源源的儲儲備問問題，，符合合國家家產業業調整整的戰略規規劃！！！！！！！！房地產產業、、社區區休閑閑產業業、社社區產產業，，三者者之間你你中有有我，，我中中有你你，相相互交交叉融融合，，三者者交叉疊加加的部部分，，就是是項目目品牌核核心之所在在關鍵是是資本本，政政策運運作項目目目標市市場分分析高中低文化高中收入低通過分分析目目標市市場群群的年年齡特特征行為特特征得得出上上圖項目開開發模模式分分析圖圖說明如左圖圖所示示，設設收入入水平平和文文化層層次兩兩個指指標，，按低、、中、、高三三個水水平層層次，，可以以將目目標市市場群劃分分為9個組群群。以以**花園園為例例，那那么，，其主主流消消費群群由以以下5個組群構構成：：A型：高高文化化中收收入的的“知知識階階層””。B型：低低文化化低收收入的的“普普通市市民階階層””C型：中中文化化高收收入的的“社社會精精英階階層””。D型：中中低文文化中中收入入的““中層層白領領階層層”。。E型：高高文化化中收收入的的“年年輕時時尚階階層””。ＡＢＣＤＥ項目目目標消消費者者分析析表購買類型定位文化收入作用年齡職業行為及心理特征置業類型置業動機A型知識精英型高中標準客戶、項目市場主流、

主要銷售對象；核心骨干一族，規模大；

多購主力戶型社區文化和生活方式的主要參與者、促進者。４０歲左右周邊學校企業政府高級專業人才（尤其是中高級教師）、企業高級管理人才（尤其是中高層管理人員）和公務員為主有自己獨特的品味，不盲目從流，懂得享受生活，要求體面、文化感、情調，又希望在享受適度豪華、舒適的同時享受不高的價格；事業已基本定型，正處于上升期。三口之家居多。二次置業常住型B型周邊一般企業職工階層低低

中小戶型產品的主要購買者。主要銷售對象，核心骨干一族，規模最大；

三十歲以上周邊學校企業政府一般職員、企業一般管理人員和職工和公務員為主有強烈的購買住房需求，希望在享受適度豪華、舒適的同時享受不高的價格；事業已基本定型，正處于穩定期。三口之家居多一，二次置業均有常住型及過渡型C型周邊城鎮中小私企業主中高次要銷售對象；數量不多；

多買大戶型；

對產品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動三十歲左右周邊中小私營企業業主

和白領階層

購買力強，落單迅速一，二次置業均有常住型D型周邊優質企業職工中層中低高優質客戶；主要銷售對象；A、A型的市場追隨者；隨市場推廣力度和品牌效應的擴大，其數量增加較快．多購主力戶型３０－４０歲周邊學校企業政府中級管理人員和經營效益較好的企業職工正處于轉型期，向高品味英才階層靠擾，易受傳媒影響。二人之家或子女幼小。要求高素質低價格。二次置業為主常住型E型前衛另類階層高低市場領頭羊；對樹立品牌有重要作用；

品牌與生活方式的追捧者和標榜者；

中小戶型產品的主要購買者。２５歲左右周邊學校企業政府年輕教師公務員中低層管理人員年輕、前衛、時尚、新潮，喜愛運動，追求新的生活方式，多屬超前消費一族，多為單身或夫妻二人小家庭。一次置業過渡型從本項項目的的整體體資源源優勢勢和不不利來來分析析，把把潛在在的銷銷售目目標鎖鎖定在在區位位影響響范圍圍內的的企業業和學學校以以及城城鎮其其他客客戶是是唯一一的理理性選選擇，，從客戶戶的的構構成成來來看看ＡＡ，，ＢＢ，，ＥＥ構構成成目目標標群群是是項項目目的的目目標標主主群群，，從從市市場場拉拉動動；；來來看看ＣＣ，，ＥＥ是是拉拉動動市市場場的的領領頭頭目目標標群群，，從從銷銷售售的的角角度度看看ＡＡ，，ＢＢ，，Ｅ是是主主要要的的發發展展對對象象，，從從品品牌牌建建設設來來看看ＡＡ，，ＤＤ是是不不可可忽忽視視的的重重要要因因素素．．開發發模模式式方方案案選選擇擇方案一方案二方案三方案四建筑面積容積率多層住宅洋房小高層洋房小高層多層高檔住宅目標客戶ＢＡＣＣＤＥ建筑面積萬１３８．６７８．６７６．７主力戶型面積６０－－８０１００－－１２０１００－－１２０１５０－－２００單價２２００２８００３２００３０００單元總價２４萬３３萬４０萬２９萬成本１５００２０００２４００１８００投入（億元）１．９５／２，８６１．７３／２．４３２．０８／２．７７１．２１／２．０１靜態收益率４４％４０％３３％６６％風險低較高高中容積率２．０１．３１．３１．０品牌同質化超越性超越性超越性該項項目目根根據據開開發發模模式式的的選選定定和和各各項項收收入入支支出出等等綜綜合合性性分分析析缺缺乏乏具具體體真真實實數數據據，，進進行行模模擬擬了了開開發發成成本本預預測測，，內容容包包括括土土地地成成本本、、前前期期費費用用、、配配套套費費和和規規費費、、管管理理費費、、不不可可預預見見費費、、營營銷銷費費用用、、稅稅金金等等。。得得到到有有效效數數據后后將將依依據據此此方方法法進進行行核核算算．．項目目開開發發方方案案對對比比圖圖利潤潤品牌牌投入入風險險55%高2.08億超越越性性依據據模模擬擬數數據據分分析析機機會會,項目目風風險險,如果果要要啟啟動動項項目目,綜合合品品牌牌,利潤潤,風險險,應該該采用用建建議議采采用用方方案案四四,但由由于于昆昆明明重重機機廠廠，，塑塑料料廠廠，，省省二二建建的的土土地地資資源源，，連連通通西西山山自自然然森森林林，，建建設設北北市市區區高品品位位休休閑閑龍龍頭頭產產業業區區，，近近期期可可決決解解商商品品房房銷銷售售和和相相關關企企業業的的的的職職工工住住房房問問題題，，遠遠期期可可決決解解后后續續戰戰略略發發展展的的土土地地和和資源源的的儲儲備備的的戰戰略略構構想想尚尚不不能能確確定定,又困困惑惑于于項項目目地地塊塊的的特特殊殊區區位位特特征征,所以以選選擇擇開開發發方方案案,會是是艱艱難難的的取取舍舍過過程程.項目目開開發發主主題題概概念念分分析析圖圖項目目特特性性規規劃劃設設計計目標標消消費費需需求求主題題概概念念形形象象適應應拉動動詮釋釋提升升體現現引導導核心心訴訴求求生活活境境界界提提升升環境境定定位位區位位定定位位產品品定定位位消費費群群定定位位主題題概概念念推推導導住戶戶區位位住戶戶地地位位對區區位位要要求求對社社區區環環境境要要求求生活活空空間間住戶戶地地位位對社社區區形形態態要要求求對產產品品設設計計要要求求社區區服服務務住戶戶軸軸心心對硬硬件件要要求求對軟軟件件要要求求購買買方方式式主導導勢勢選選擇擇信息息接接受受參觀觀方方式式決策策方方式式住戶戶置置業業心心態態圖圖廣告告關關系系組組合合圖圖因項目的的最終用戶戶的選定和和具體調查查數據沒有有，只有在在和開發商充充分溝通，并并了解清楚開發商資源源資本整合合能力以及及開發商的的戰略發展展構想后，，依據此圖圖進行分析析定位！項目開發發戰略選選擇分析析圖以據項目目地塊的的現狀和和周邊環環境，目目前有三三種選擇擇戰略選擇不啟動項項目慢做快做１．目前北市市區的住住宅地產產開發正正處于第第二波新新的開發發高潮，，０５，，０６年上上半年的的整個昆昆明市場場住宅地地產出于于巨大的的市場放放量高峰峰，以世紀城城，新亞亞洲體育育城，滇滇池版塊塊為首，，將加速速地產的的競爭格格局的變化，，提高進