社區商業招商管理1目錄自我介紹社區商業(區域)的定義特征功能表現經濟增長與城市化作用下的社區商業操盤項目簡介項目中商業開發的經驗和存在問題社區商業的建議社區商業的未來影響力結束語2商業和地產的結合1999.3~2000.11天津國美電器總經理2000.11~2002.1上海國美電器總經理2002.1~2003.10國美電器北京總部管理中心總經理營銷中心總監2003.10~2004.1上海國美電器總經理2004.1~2004.6香港國美電器開業副總指揮2004.7~今明天(鵬潤)地產業務發展中心(營銷,土地儲備)總監明天第一城項目總經理昌平項目一級開發總經理國美第一城項目總經理明天信華投資公司副總經理現在中國房地產經理人聯盟秘書長現在華業地產股份有限公司副總經理主管營銷前期土地儲備融資3****瑰（深圳）街區社區商業4北京玫瑰郡底商性社區商業5龍崗玫瑰郡綜合社區商業6北京華業東方玫瑰綜合大型商業街7會所配套型社區商業8.社區：一定區域內的具有共同歸屬感的居民所居住的相對獨立的住宅區(50000人)。.社區商業：主要為社區居民提供日常生活必需品、服務的商業及服務設施（含無店鋪的各種服務。.一般情況下,社區商業為配套,具有規劃伸縮性.一般開發商沒有經驗,社區商業操作難度低于購物中心社區商業的定義9.政策將會更加支持社區商業的發展與繁榮.在居民消費支出占比逐步提高到40％以上.在居民生活中將扮演日常消費中心的角色.在城市商業的地位不斷提高并成為掠奪者.社區商業將逐漸成為商業開發投資的熱點.部分社區商業逐步演化成為區域商業中心社區商業未來影響力10顧客屬地地性消費日常常性功能配套套性成本低廉廉性贏利穩定定性階段進化化性社區商業業功能主主要以滿足社區區或區域域居民日常生活活必需的的就近商商品、服服務及餐餐飲性需需求為主主，同時時根據社社區規模模、人群群特點等等進行休休閑、娛娛樂等功功能的設設置。一一般具體體設施配配置有：：購物、、餐飲、、維修、、美容美美發、文文化體育育、圖書書音像、、數碼彩彩擴、洗洗衣裁剪剪、家庭庭服務和和再生資資源回收收等。社區商業業六大特特征11中小型社社區:超市或便便利店、、生活類類專業專專賣店、、日常性性餐飲及及洗衣裁裁剪、藥藥店、美美容美發發、維修修、家庭庭服務等等，菜市市場或便便民菜店店依社區區需要定定；大中型社區:家庭百貨、大大型綜合超市市、文化娛樂樂設施和文體體專業店，可可設立銀行、、電信、郵政政、醫療、酒酒吧、康體健健身、電影院院、汽車服務務等設施；老年服務及嬰嬰幼服務設施施依社區具體體情況配置社區商業的功功能表現12規模性：不能能盲目高集中性：本身身集中、共同同集中開放性：內外外部客流便利性：進、、出、停獨立性：相對對非絕對氛圍性：整體體商業、招示性：門臉臉、招牌、廣廣告位尺度性：面寬寬、進深、層層高、柱距等等靈活性：不同同商家、未來來升級經濟性：不求求最昂貴，但但求最適用社區商業開發發十大建議13鄰里中心(餐飲,房產中介’菜市場,書吧、畫廊、、音像店、美美容/美發/美體飾品店、、精品店、化化妝品、蛋糕糕、影像服務務,洗衣,超市)餐飲街(餐飲、咖啡廳廳、酒吧、茶茶館)商務酒店（洗浴中心\健身房|\羽毛球館\網球館\自助餐飲\演藝等；）商業廣場（物美超市、、銀行、肯得得基、百貨、、市場、和其其它專業店））國美第一商街街業態分布142、藍黛熱力不不夜城。休閑娛樂(B-02B-06)1、綜合美食街街。特色商業、美美食,中介,洗衣,SPA（12\19\20A\7\8\8A）3、立水橋市場場。水產品,生活商品(b-06)4、商務酒店,市場,休閑、健身(C-01)5、藍調風情街街。酒吧、茶座、、咖啡廳、特特色餐飲(17\18\18A)明天第一城商商業規劃15商業面積過過大,超出社區商商業范疇規劃分布過過于分散,影響商業氛氛圍產品結構形形式大部分分為底商,地上三層地地下一層難難于運作底商沒有采采用轉換層層,造成商業大大部分為剪剪力墻結構構層高,荷載,進深,面寬全部按按照香港百百貨業態設設計,影響了超市市等業態進進入中央空調的的使用加大大了運營成成本外立面全部部鋁扣板封封死,采光遭到業業主投訴國美第一商街的的教訓(一)16國美第一商商街的商業業教訓(二)物業管理沒沒有和住宅宅分開,造成沒有商商業運營的的局面由于資金壓壓力,重銷售輕招招商,造成銷售死死結后期運營沒沒有VI系統社區商業向向區域性商商業轉化困困難商業運作作組織建建立晚,滯后于整整體項目目整體策略略不明,導致后期期被動17營銷前置置作為主主導,從項目定定位-產品定位位-設計-施工-銷售-招商-交房-物業,貫穿項目目開發商業產品品提早規規劃，定定位準確確,實行定制制化商業部的的招聘、、培訓提提前位,傭金優勢勢,末位淘汰汰租售并舉舉,帶租約銷銷售,做到市場場與企業業資金回回籠相結結合商業產品品切分合合理,連廊具體體應用取取得效果果物業管理理費用和和中央空空調費用用低，有有投資價價值代理公司司非常重重要明天第一一城成功功與失誤誤（一））18沒有成立立商業管管理公司司，而是是簡單委委托給物物業公司司，為后后期運營營埋下禍禍根大客戶麥麥德龍談談破裂招商和銷銷售成功功，大部部分來自自中介機機構，先先前對此此有意識識未充分分重視交房中，，在加鋼鋼梯上產產生重大大投訴在帶租約約銷售上上操作有有誤在產品切切分時，，光看結結構，未未重視暖暖通空調調明天第一一城成功功與失誤誤（二））19明確架構構,慎選物業業,簽訂合同同,明確內容容和費用用注重商業業規劃,招商,運營，協協調開發發商業運營營為核心心:經營為主主導,物業管理理配合組建經經營管管理團團隊,理順開開發商商,管理者者,投資者者,經營者者,消費者者之間間關系系,目標是是招商商旺,銷售旺旺,經營旺旺物業經經營:開業籌籌備,整體形形象包包裝,推廣宣宣傳物業管管理:保