花園洋房產品專題研究眾智同贏蔚來城項目組源起——花園洋房發源于英倫三島。18世紀，英國的霍華德提出理想城市的生活空間，試圖構建一組規模小、設施齊、環境好、交通便捷的新型城市空間，以治療“交通阻塞、空氣污染”而引發的城市病。隨后，花園洋房風靡一時。一抹綠色、一縷陽光、一陣清風、一片水色，營造出一種詩意的棲居境界，將花園洋房建在自然的鳥語花香中，強調居住室內空間與室外環境的有機結合，并且達到和諧一致。住宅室內空間的面積，在尺度上既不講究普通住宅的經濟，也不追求別墅的奢侈，而是滿足一個舒適的度量。花園洋房在中國

花園洋房源于上海，自19世紀中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產物。它是當時的國內房地產開發商順應上海租界辟建而帶來的市場需求，針對特定少數階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術、新型建筑材料開發出來的具有稀缺性的高利潤住宅產品，從現在房地產定義觀點來看，當時的花園洋房相當于目前房地產市場中的獨棟別墅。目前市場上的花園洋房一般有狹義和廣義之分狹義的“花園洋房”即GardenVilla（花園別墅），屬低層低密住宅，也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強調戶戶擁有花園，包括市場中的洋式聯排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。建筑風格有歐陸古典式、英國鄉村式、西班牙式、中西混合式（按照中方業主偏好，在建筑技術、房屋結構及住宅設備上采用西式風格，在平面布置、內外裝修、庭院綠化方面融入中國傳統特色，風格多樣）等。小區園林規劃較好，綠化率較高，強調景觀均好，形成有一定規模的社區。廣義的“花園洋房”介于別墅和普通公寓之間，6層以下多層板式建筑，以4層為主，外國建筑風格明顯，強調景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區一帶，一般首層贈送花園，其它層均贈送大面積的露臺，得房率較高。也有將戶外綠化景觀引入室內的情況。廣義的花園洋房不再是別墅，在某種意義上稱之為GardenHouse(花園住宅)或GardenApartment(花園公寓)。在空間上具有亞別墅或者類別墅的特征，充分享有私家花園或內庭院或準私家花園、露臺，并在把握用地經濟的同時，尋求居住的別墅空間特征，在戶型設計上最大限度達到舒適性、墅空間特征，實用性與觀賞性。

從業態價值來看：花園洋房接近于聯排別墅，露臺、入戶花園使得居住生活有天有地，仰望可以觀天，俯瞰可以賞綠，類似于別墅的居家感覺；從價位上講：又遠低于聯排別墅。另一方面，與高層電梯公寓相比起來，花園洋房的優勢就更加明顯，人性化電梯，親地性強，容積率低，居住人口密度小，小區環境好，鄰里關系相對親近，有傳統院落文化的氣息等。全國花園洋房集錦萬科·花園洋房經典作上海·白馬花園萬科地產精心研發8年的專利產品，推出“情景花園洋房”，采用了層層退臺結構，每一層都有獨特亮點。每戶擁有私家花園或景觀露臺。首次提出了“露臺社交”，將創意建筑和精神文化融合，倡導居民通過“露臺”來交流生活心得，改善鄰里關系，提升社區生活品質。情景花園洋房所有的優秀均來自其建筑特點——層層退臺。在建筑物向陽面有層層退臺的臺狀結構，以退臺空間規劃露臺，形成了在情景花園洋房的一層，外部為陽光房，陽光房的側面和單元前面形成半合圍的情景花園；二層在一層陽光房的位置上退臺，形成一個景觀露臺，三層、四層、五層均在下一層的基礎上進行退臺。以層層退臺的方式形成了一個錯落有致的空間，并使每戶都能享有獨立的花園或者露臺。底層住戶獨享70m2—110m2私家花園和近10余平米的陽光房，無論是景觀還是生活品質堪比別墅生活；2層10m2的超大露臺空間，適合個人生活興趣的培養；3、4層近7m2的精致露臺不但能欣賞周邊景觀，還能打造成自己的空中花園；頂層雙露臺設計，極大的戶外活動空間，開闊的視野，可以舉行小型party。項目讓戶戶擁有南向的私家花園或露臺，獨特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展。露臺沒有頂蓋，區別于陽臺更有花園感。每個露臺都和客廳相連并有較大的進深便于安排活動。半圍合的設計使其擁有較強的私家感，且露臺和花園均由廳進出，方便使用。花園和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實現每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。由于層層退臺使樓間距加大，頂層樓距更是有20米，輕易享受全年陽光，真正營造了一個有天有地的生活空間。2006年天津津·水晶晶城城水晶晶城城位位于于天天津津市市區區南南部部,梅江江南南生生態態居居住住區區之之衛衛津津河河東東岸岸，，水水晶晶城城的的設設計計，，定定位位于于“被激激活活的的歷歷史史，，而而不不是是歷歷史史的的覆覆蓋蓋，，不不是是一一個個簡簡單單的的博博物物館館”，它它是是“歷史史的的慶慶典典”。“水水晶晶城城住住區區博博覽覽館館””是國內內房房地地產產行行業業第第一一家家面面向向社社會會開開放放的的建建筑筑博博覽覽館館。。水晶晶城城情情景景洋洋房房獲獲得得了了2003年專專利利，也也是是中國國住住宅宅產產品品的的第第一一個個專專利利獎獎項項。。其他他產產品品還還包包括括院院景景洋洋房房、、空空中中洋洋房房、、水水晶晶街街區區、、螞螞蟻蟻工工房房和和別別墅墅，，是是一一個個住住宅宅組組成成多多元元化化、、綜綜合合配配套套完完善善的的高高檔檔成成熟熟社社區區。。設設計計師師在在對對水水晶晶城城設設計計時時首首先先考考慮慮了了歷歷史史的的因因素素。。運運用用了了對對比比的的手手法法，，對對天天津津玻玻璃璃廠廠地地塊塊的的現有有建建筑筑進進行行有有意意識識的的篩篩選選保保留留。。如體體量量宏宏大大的的吊吊裝裝車車間間；；如如長長勢勢良良好好的的林林區區。。通通過過對對比比的的手手法法將將它它們們融融入入新新社社區區的的規規劃劃當當中中。。把把老老的的、、歷歷史史的的東東西西延延續續下下來來，，使使人人能能想想到到這這是是歐歐洲洲的的一一個個小小街街，，一一個個小小城城。。在在規規劃劃設設計計中中被被有有意意識識地地保保留留下下來來的的老老廠廠區區的的遺遺跡跡，，用用自自己己身身上上那那些些歲歲月月的的痕痕跡跡訴訴說說著著新新社社區區中中的的老老故故事事，，賦賦予予了了水水晶晶城城與與眾眾不不同同的的歷歷史史與與文文化化的的內內涵涵。。它它表表明明了了水水晶晶城城的的一一種種態態度度，，即即：：尊尊重重歷歷史史、、善善待待歷歷史史、、為為我我所所用用、、推推陳陳出出新新。。龍湖?弗萊明戈項目為節約土土地，傳統花花園洋房常是是四到五個單單元排在一起起。弗萊明戈戈卻只有獨棟棟、雙拼兩種種建筑形式，，即一棟小洋洋樓最多只有有兩個單元。。弗萊明戈所所有獨棟、又又拼小洋樓外外立面均按照照別墅設計的的手法，就每每一棟做整體體立面設計，，從而做到了了每一棟建筑均均擁有自己的的特色，都和別的建筑筑有所差異，，徹底地改變了了傳統花園洋洋房重復再重重復、一成不不變的調外立立面。2006年重慶金地·坡地建筑，別墅式·復合花園洋房房項目三疊院依依山傍水，根根據地形將層層層的退臺與與山勢的高差差變化巧妙結結合，令每戶戶都視野開闊闊，擁有良好好的景觀，是是坡地建筑的代代表作。特點：1）將疊拼別墅墅嫁接到洋房房中。包括擁擁有首層庭院院的首層復式式、擁有雙向向大露臺的中中層復式、擁擁有天臺的頂頂層復式。根根據地形高差差，不同戶型擁有有不同的入戶戶方式，是在設計中結結合了別墅優優點的全復式洋房。。2）大面寬兩層層通高客廳設設計使每戶都都擁有大采光面和開敞的室內空空間。部分戶型車車位直接到家家，提高便利利性，成為自自然新城市中中最溫暖的風風景。3）室內尺度遵遵循便捷操作作原則，廚房臺面緊湊湊，櫥柜的使使用率高出市場水平20%。4）庭院的寬度度/高度=1-1.2之間,庭院的建筑間間距大于12米,在這個尺度上上,人能夠感受到到親切居家氛氛圍,且確保居家的的私密性。2008年廣州項目有水質良良好的水庫，，主要水源是是場地的雨水水。水庫形成成的美麗景觀觀，是項目最最吸引人的資資源。開發后后，據經驗，，廣場，屋面面，路面等的的雨水帶有污污染物，為保證水庫的的水質不發生生變壞，準備備使用生態礫礫石床的方法法，處理雨水水后，再排入入水庫。基本原理：根據生態礫石石接觸氧化法法，在槽體內內按照適當的的級配，放置置生態礫石作作為接觸氧化化填料，在生生態礫石層上上部覆蓋通透透性土壤，并并種植生態草草坪，使受污污染的水體以以一定流速流流經礫石填料料，通過礫石石填料、生物物膜及植物的的對水中污染染物質的物理理、化學、生生物等多重作作用達到水質質凈化的目的的。在本項目中，，具體的做法法是，在水庫庫岸邊鋪設礫礫石填料層，，微生物附著著在填料表面面形成生態礫礫石床，通過過一級沉淀及及生物膜的多多重作用實現現低污染雨水水水質凈化。。由于工業化與與城市化的發發展，資源的的匱乏和生態態環境的惡化化，成為社會會經濟持續發發展的障礙。。生態化及可持續發展將逐步成為房房地產市場建建筑行業普遍遍關心的話題題之一。花園園洋房產品結結合不斷發展展的科技適用用技術來解決決舒適與綠色問題的可持續性手手段。北京，北方城市，最早出現花園園洋房的城市市！2004年，北京亞北北、昌平等傳傳統集中區正正受到以亦莊為核心的南部新熱點點區的沖擊。。眾多大型開開發企業注資資亦莊催生花花園洋房低密密度住宅的興興起。北京花花園洋房的數量逐漸增加加。代表樓盤：翡翠城——“全板式情景花花園洋房”新奧洋房——“一梯兩戶”珠江國際城——“新洋屋運動””融墅——“外洋內中”的的院落式格局局2004年新奧洋房大部分戶型均均設計入戶花花園，創私密花園內內庭。珠江國際城二二期（低密度疊拼拼社區）底層單位擁有有私家花園，，頂層單位也能能擁有大露臺臺及30平方米多功能能陽光花房。。翡翠城拿鐵鎮郵局、、翡冷翠會所所、著名的幸幸福泉幼兒園園落戶翡翠城畔畔，面積56000平方米的翡翠翠公園配套打造別墅區里里的全板式情情景花園洋房房。2005年，隨著住宅郊區化進程的推進，，伴隨中央提提倡的節地、節能的需求，低密密度花園洋房房持續走俏，，逐漸成為城市稀缺產品品。代表樓盤：萬科青青花園園頂秀青溪褐石2005年萬科青青花園園外立面以明快快宜人的暖色色系，建筑層數以4層半為主，尺尺度宜人。褐石倚鄰圓明園的的花園洋房，，現代建筑簡約約風格，自然然建筑材料與與景觀融為一一體。頂秀青青溪一一期以3.5層至6.5層的花花園洋洋房為為主，，項目在在設計計中強強調社社區空空間的的塑造造，周邊有有著天天然綠綠色大大氧吧吧，西南側側為規規劃中中的奧奧運區區域，，其中包包括1.3萬畝奧奧林匹匹克國國家森森林公公園。。2006年，花花園洋洋房掀掀起了了一個個新的高高潮，成了了京城城房地地產市市場的的一個個熱點點，受受市場導導向作作用，洋房房將成成為未來來社會會的主主流，成為為市場場發展展的必必然趨趨勢！！代表樓樓盤：：北京洋洋房綠城·百合2006年北京洋洋房——““三疊拼拼”坐落于于亞北北別墅墅區的的北京京洋房房，建建筑形形式保保留“Townhouse”產品““有天天有地地”的的特點點，在在保持持低容積率率的條條件下下，打打破了了以往往“Townhouse”產品固有容容積的的限制制，并并設計計創新新了““三疊疊拼””的產產品形式，，配有有外掛掛景觀觀電梯梯，降降低公公攤。。綠城·百合——南派洋洋房西南綠綠城·百合，，擁有有與聯聯排別別墅項項目相相近的的容積積率（建筑筑容積積率約約1.123，其中中南區區容積積率僅僅為0.998）高達50%以上的的綠化化率、、4-5層的低低板建建筑形形態、、大庭院院加之之底層層私家家花園園的““別墅墅式””花園園洋房房。70/90政策限制戶戶型面面積，，花園園洋房房攜稀稀缺、、便利利兩大大優勢勢開始始向城城市中中心生生長，，拉開開從郊區回回歸都都市的序幕幕。改善型型產品將將成為為市場場主流流！代表樓樓盤：：龍湖·漫坡香香醍/龍湖·花盛香香醍融科·香雪蘭蘭溪金色·漫香林林北京香香頌合生世世界村村順鑫花花語美林灣灣首開·常青藤藤07-08年龍湖·漫坡香香醍（順義義）獨創點點式板板樓，，每棟棟1-2單元，，270度觀景景空間間，80-360平米戶戶型，，85%高使用用率，，南北北通透透，突突破傳傳統空空間，，將建建筑立立于漫漫坡之之上，，6層建筑筑獨擁擁52米樓間間距，，9米坡地地落差差營造造北京京罕見見坡地地風貌貌，8層手工工外墻墻，STUCOO涂料。。加拿拿大紅紅雪松松，美美國文文化石石，西西班牙牙S形瓦，，香港港傳統統技師師鋪裝裝石材材，盡盡享托托斯卡卡納悠悠然時時光。。點評：：獨棟棟/雙拼洋洋房，，坡地地風景景為北北京帶帶來別別具一一格的的漫坡式居居住體驗驗。龍湖·花盛香醍醍（通州））主力戶型型160-400平米，有有200-400平米私家家花園、、閣樓、、下沉式式庭院、、露臺、、入戶花花園。從從草坪、、地被花花類、花花灌、灌灌木、喬喬木等打打造出豐豐富的層層次，移移步異景景的觀景景效果，，考慮季季節因素素做到三三季有花花、四季季常綠的的觀景效效果。點評：花花盛香醍醍在產品品設計中中都盡力力設計出出別墅的空空間感與與靈動感感。融科·香雪蘭溪溪（亦莊））洋房4.5-5.5層及7.5層樓棟均均配置電電梯，一一梯兩戶戶，戶型型面積為為150——200平米三居居、四居居。采用用層層退退臺設計計，二層層以上均均帶有空空中庭院院。首層層和二層層擁有私私屬花園園，附贈贈地下室室，提供供獨特的的別墅居居住感受受。二層層戶型帶帶地下室室和花園園的設計計更是首首創了區區域同類類物業設設計的先先河，增增加了客客戶的高高居住價價值感。。點評：小小尺度花花園空間間+開放的中中心綠地地，現代歐式式風情小小鎮。金色·漫香林（亦莊）在1.2容積率的類別別墅用地上創創新三種產品品設計：情景景疊墅、花廳廳洋房、闊景景小筑，122-158平米的花園洋洋房和6-9層電梯花園洋洋房。全部進進深小于12米的板樓，一一梯兩戶。通通過布局的進進退變化、建建筑高度的錯錯落、立面風風格間的差異異。使建筑成成為社區最景景觀的一部分分，在內外關關系的處理中中引入“親景景”思想，退退臺、下沉式式庭院、入戶戶花園設計使使建筑充分親親近景觀，建建筑內部遵循循觀景原則，，擴展內部空空間的景觀面面，1：1.7的寬闊樓間距距，實現絕佳佳視覺尺度。。點評：新派英式建筑筑全面景觀化化，建筑外觀設計計上追求造景效果。合生世界村（亦莊）亦莊首席高爾爾夫公園洋房房，3萬平米大型社社區高爾夫公公園，近10萬米區域地標標商業、5星級會所，全全面瞰景的創創新實用主義義戶型，主力力50-120平米一居到三三居、LOFT，高使用率滿滿足舒適基礎礎上降低居住住成本。點評：2008年合生創展新觀念升級代代表作。北京香頌（亦莊）遵循建筑與環環境融合理念念，建筑以雙雙拼、四拼錯錯落分布，形形成豐富活潑潑的視覺層次次；多陽臺、、大窗設計、、三面采光；；花園洋房使使用大面積磚磚紅與少量深深灰色交錯，，形成沉穩的的立面肌膚色色，陶土磚的的粗糙質感顯顯示自然建筑筑肌理，獨特特的“doubleskin”設計使空調融融入陽臺，保保證立面整齊齊硬朗，首層層下沉庭院、、半地下功能能空間、屋頂頂花園、270度露臺、頂層層挑空陽光廳廳、一步陽臺臺、轉角窗等等多種空間。。點評：高使用用率/高標準/高配置，成就就望京居住舒適適度最高的物業之一。。順鑫花語（順義）設計上集合別別墅與普通公公寓的優勢，，通過豐富的的立面以及外外飄窗、花臺臺、花架、歐歐式彩瓦屋頂頂等進一步凸凸顯“花園疊疊墅”，通過過不同形體表表達現代簡約約的歐式風格格，詮釋“一一家一世界，，一花一天堂堂”的社區理理念。戶型方方正，每戶擁擁有花園或露露臺，保證舒舒適度。5萬平米主題公公園獨特亮點點。點評：采別墅墅類高端項目目用的歐式新古典建建筑，坡屋頂、造型型柱等是其特特點。美林灣（燕郊）一梯兩戶，60平米一居到230平米的下躍7居室，每戶擁擁有4-7米的大面寬客客廳，10米左右的小進進深，3-5米的層高，平平均85%使用率，花臺臺與陽臺交錯錯，首層帶庭庭院、頂層帶帶露臺，平均均樓間距大于于30米。點評：歐式新新古典主義建建筑映襯美林林地產集團高質生活締造造者理念。首開·常青藤（朝陽東壩））一期C區住宅建筑面面積達9萬平米，產品品涵括5層院景洋房、、6層情景洋房及及9層觀景洋房。。點評：首開集集團開創并“成長住家””開發理念，專專為“成長人人群”精心打打造、以小戶戶型為主力產產品的低密度度花園洋房社社區，隨著項項目的入市，，以中小戶型花園園洋房新時代代的到來。花園洋房市場發展與趨趨勢更高生活品質質夢想平民化的生活活方式住宅并非簡單單的建筑物體體，它承載著著人們的希望望與追求，展展示著一個社社會從物質到到精神、從經經濟到文化的的綜合成果，，建筑技術革革新和中國社社會經濟發展展不斷催生新新的住宅產品品的繁衍。人人們對住宅的的需求也一改改過去“千篇篇一律”的狀狀態，在住宅宅的多樣化，舒適適度，歸屬感感等方面提出了了更高的要求求。花園洋房房產品伴隨市市場的變化也也在更新發展展。未來低密度住住宅，今后5-10年成為住宅產產品主流花園洋房將成成為未來替代代別墅和TOWNHOUSE的一個主流產產品，花園洋洋房本身就可可以成為一個個社會的主流流的產品，別別墅和TOWNHOUSE對市場供應來來說是一種邊邊緣性的產品品，花園洋房房是滿足中上上等收入客戶戶的需求，花花園洋房是替替代別墅和TOWNHOUSE非常好的一個個產品，花園園洋房擁有更更大的市場容容量。產品形態=地塊屬性限制制+利潤要求+客戶需求。地塊屬性尤其其是容積率決決定產品可能能性。伴隨政政府對1.0以下容積率住住宅用地的嚴嚴格限制，供供給率1.0-1.5的高端住宅將將成主流，按按行業常規，，0.8-1.2容積率，多數數開發商會選選擇疊拼、聯聯排等類別墅墅產品與花園園洋房的組合合，而1.2-1.5的容積率則較較多選擇花園園洋房、小高高層以及少量量類別墅產品品的產品組合合。因此，在在未來的一段段時間內別墅墅產品以及花花園洋房將成成為城市高端端住宅市場的的主力。多重景觀、人人本主義花園園洋房引領趨趨勢越來越多的樓樓層，甚至九九層的，甚至至某些塔樓里里都會出現這這種空間變化化很豐富的情情況，尤其在在南方，萬科科的很多的系系列的產品，，在塔樓里面面，把空間做做得也非常豐豐富，也可能能有院子做出出來，還有很很多地方，他他可能是一個個挑空的露臺臺，也可以叫叫空中花園，，豐富的設計計變化，適應應了消費者對對居住品質的的需求，所以以花園洋房未未來的發展和和更多的產品品相融合，越越來越多的產產品出現了相相對需要的一一種功能，所所以將來有一一種融合的需需求。花園洋房保值值，更具投資資價值隨著城市開發發量的不斷提提升，有限的的土地資源顯顯得日益寶貴貴，國家政府府（國土資源源部）對什么么樣的房子是是別墅進行界界定，不排除除Townhouse、低密度花園洋房房也納入高檔檔住宅之內，，對這些住宅宅類型進行供供地限制。從從經濟學的觀觀點看，物以以稀為貴是顯顯而易見的道道理。受國家家土地政策的的調控以及對對高檔低容積積率住宅用地地的限制，花花園洋房在市市場供應上將將日益稀缺，，其較之于聯聯排別墅和高高層公寓的高高性價比則蘊蘊藏著極大的的投資價值。。花園洋房產品篇住宅開發變變革動力生活品質的的提升新洋房作為為一種花園園洋房，涵涵括低層和和多層住宅宅，這些多多層和中高高層住宅在在空間上應應盡可能具具有亞別墅墅或者說類類別墅的特特征，充分分享有私家家花園或內內庭院或準準私家花園園(露臺)，并在把握握用地經濟濟的同時尋尋求居住的的別墅空間間特征，在在房型設計計上最大限限度達到舒舒適性、實實用性、觀觀賞性。新新洋房不僅僅價格適中中，并且低低密優質、、適合居住住，恰如其其分地迎合合了社會中中產階層人人士的高質質量生活需需求。花園洋房主主題風情地中海風情情洋房：處處洋溢著著熱情，一一般有寬闊闊的陽臺。。外墻多為為鮮亮的黃黃色或白色色，有拱形形的窗戶，，屋頂的坡坡度較緩，，屋面多為為紅色的筒筒狀陶瓦。。建筑造型型與優雅淳淳樸的自然然風光渾然然一體,藝術般地塑塑造出現代代熱帶濱海海休閑文化化底蘊。西班牙洋房房：色彩亮麗，，造型活潑潑，門或窗窗間螺旋狀狀的柱子裝裝飾是它的的一大特色色，多見外外挑門亭、、弧形長窗窗、圓柱塔塔樓等。法式洋房：：建筑風格偏偏重于莊重重大方。整整個建筑多多采用對稱稱造型，屋屋頂多采用用孟莎式，，坡度有轉轉折，上部部平緩，下下部陡直。。屋頂上多多有精致的的老虎窗，，或圓或尖尖造型各異異。外墻多多用石材或或仿石材裝裝飾。英式洋房：：一般色彩比比較淡雅，，都有陡峭峭的紅瓦屋屋頂，在山山墻上多有有深色半露露的木構架架，有或真真或假的磚磚砌煙囪，，整座建筑筑樸素清新新中透出雍雍容嫻雅。。德式洋房：：十分注重建建筑細節，，對點、線線、面多種種建筑元素素的運用，，不僅體現現出建筑的的優雅莊重重，更突出出建筑的時時尚簡潔院：首/底層入戶陽陽光花園庭庭院；錯：相互錯層布布局，鏤空空采光強；；退：層層退臺，，每戶花臺臺私享采光光；露：：頂層層大大面面積積露露臺臺，，展展現現生生活活高高品品質質。。產品品特特征征關關鍵鍵詞詞院·錯·退·露退———退臺臺設設計計，，有有效效利利用用光光照照錯———錯落落布布局局，，立立面面靈靈活活院———入戶戶花花園園，，下下沉沉花花園園露———頂層層露露臺臺花花園園院———下沉沉花花園園龍湖湖··漫漫坡坡香香醍醍龍湖湖漫漫坡坡香香醍醍為為龍龍湖湖·香醍醍別別苑苑三三區區08年6月開開盤盤建筑筑風風格格地中中海海·托斯斯卡卡納納地中中海海建建筑筑風風格格，，藏藏在在森森林林里里的的托托斯斯卡卡納納莊莊園園，，居居筑筑在在坡坡地地上上的的慢慢生生活活理理想想。。明黃黃涂涂料料自然然石石材材歐式式鐵鐵藝藝棱角角分分明明質質感感醇醇厚厚的的外外立立面面莊園園燈燈塔塔坡屋屋頂頂利用用天天然然環環境境優優勢勢，，結結合合地地中中海海元元素素將將托斯斯卡卡納納莊莊園園的的的的神神韻韻完完美美展展現現。點陣陣排排列列··漫漫坡坡起起伏伏漫坡坡居居住住主主義義最高高處處落落差差4-9米，，以以起起伏伏的的森森林林，，最最大大限限度度地地體體現現龍龍湖湖造造景景、、園園藝藝優優勢勢，，獨棟棟、、雙雙拼拼洋洋房房，，用用坡坡地地風風景景為為北北京京帶帶來來別別具具一一格格的的漫漫坡坡式式居居住住體體驗驗。龍湖湖突突破破常常規規，，依依坡坡地地順順勢勢而而建建，，將將南南方方的的山山地地別別墅墅經經驗驗根根植植于于此此，，在在北北京樓樓市市開開創創全全新新的的嘗嘗試試，，掀掀起起了了龍龍湖湖漫漫坡坡居居住住新新主主義義。。整體體項項目目規規劃劃依依坡坡而而建建，，產產品品分分布布采采用用點點陣陣式式布布局局，，更更有有效效地地與與社社區區園園林林景景觀觀互互動動，，非兵兵營營式式布布陣陣打打破破北北方方產產品品規規劃劃的的傳傳統統模模式式，，讓讓龍龍湖湖產產品品更更具具靈靈動動性性。。95㎡2室2廳1衛270°觀觀景景陽陽光光房房三三面面采采光光明衛衛多功功能能陽陽臺臺戶型型方方正正轉角角飄飄窗窗，，明明亮亮景景觀觀客客廳廳1、戶戶型型方方正正2、南南北北通通透透3、180°景景觀觀空空間間4、多多功功能能陽陽臺臺設設置置5、270°三三面面采采光光6、明明廳廳明明衛衛香醍別苑苑產品真真正受市市場青睞睞的原因因在于在在花園洋洋房的業業態中成成功植入入別墅的的空間尺尺度以及及戶型設設計理念念，每戶戶設置180度觀景空空間，大大尺度花花園露臺臺，輕松松納別墅墅生活于于己有，，真正正受到市市場青睞睞。4個露臺，，超大花花園空間間，真正正享受別別墅花園園生活戶型方正正120平米戶型型香醍別苑苑開盤僅僅用11個月，總總體量1200套花園洋洋房全面面售罄，，華麗收收官。雙臥室，，獨享尊尊崇北京洋房房——推出“三三疊拼””“三疊拼拼”：以以上中下下三疊空空間、戶戶戶躍層層的別致致設計，，保留Townhouse有天有地地的特點點，在保保持低容容積率下下，形成成空間層層次更為為豐富的的類別墅墅居所。。平臺之之間通過過室外樓樓梯連通通，上下下層空間間通過共共享空間間連接，，并把樓樓梯納入入垂直方方向室內內造型的的重要元元素。首首層有下下沉式花花園、半半地下車車庫，中中疊有后后退式露露臺，上上疊設計計了閣樓樓。綠城·百合——南派小鎮鎮新古典主主義風格格的低密密度項目目，4-5層公寓為為主，部部分8-18層小高層層電梯公公寓，大大面寬、、短進深深，精致致獨特老老虎窗、、威盧克克斯窗、、八角窗窗（最小小的窗寬寬為600mm）、雙坡坡頂和四四坡頂的的組合運運用，打打破了平平直呆板板的屋頂頂線條。。彩色鋁合合金窗采采用中空空玻璃、、斷橋隔隔熱鋁型型材以及及美國進進口的油油氈瓦，，臥室4.6米大面寬寬。建筑筑外立面面采用新新古典主主義摩爾爾風，三三段式外外立面，，高檔的的墻面涂涂料、江江蘇宜興興研發特特制的紅紅褐系列列仿清水水磚片、、青灰系系列仿清清水磚片片等墻面面貼片，，同一幢幢樓坡屋屋頂起伏伏變化，，由四層層到五層層，五層層帶閣樓樓層打造造江南小小鎮。萬科十七七英里洋房產品品·發展趨勢勢戶型區分分更為人人性化客群分成成兩代人人居住、、三代人人居住，，戶型設設計盡量量加大面面寬，充充分考慮慮衛生間間、餐廳廳的景觀觀與采光光因素，，讓老人人與孩子子都能享享受到陽陽光。主臥更奢奢華室內空間間最大突突出主臥臥系統，，將主臥臥做奢華華，相當當于別墅墅的那種種主臥系系統，主主臥南北北通透，，有較大大的更衣衣間，幾幾十平米米的大衛衛生間等等。更像別墅墅的外立立面與舒舒適度龍湖對產產品外立立面的要要求看上上去像別別墅，調調整產品品布局，，如衛生生間的移移動體現更舒舒適的空空間。南南方產品品創造更更豐富的的舒適居居住空間間，樓層層發展到到9層-12層，打空空中花園園概念：：塔樓也也出現空空間變化化，設計計為庭院院或挑空空露臺。花園洋洋房園林篇篇北京龍龍湖地地產最佳的的居住住狀態態不是讓讓園林林成為為別墅墅的綠綠化，，而讓別別墅生生長在在園林林景觀觀內。。北京地地域局局限性性干燥、、冬季季漫長長、夏夏季缺缺水，，京城城其他他樓盤盤的園園林景景觀中中的河河川湖湖泊、、園石石和常常綠樹樹木都都較少少，其其風格格粗獷獷而秀秀麗媚媚美顯顯得不不足。。提前種種樹，，重金金維護護為實現現“南南園北北移””和展展現原原生態態園林林景致致，在在拿地地前開開始在在北京京周邊邊興建建苗圃圃和儲儲備樹樹木花花卉。。為了了讓所所有的的植物物都保保持原原汁原原味的的生長長形態態，重重金將將所有有樹木木采用用全冠冠移植植手法法。園園區內內所有有樹木木花卉卉不進進行任任何多多余修修剪、、人工工雕塑塑，保保持原原汁原原味生生長形形態，，讓整整個社社區展展現出出原生生態的的園林林景觀觀。為為了保保證全全冠移移植的的樹木木能保保證存存活，，龍湖湖地產產特意意為每每一株株樹木木量身身定做做了巨巨型板板箱，，以便便在運運輸途途中保保證樹樹木的的主根根系不不受損損害。。樹木矜矜貴，，運輸輸更是是幾費費周折折。由由于龍龍湖地地產選選擇的的樹木木都是是全冠冠移植植，普普遍樹樹齡長長、樹樹冠大大，基基本上上一輛輛卡車車跑遍遍大半半個中中國只只能運運一棵棵樹，，花費費之昂昂貴前前所未未有。。而當當樹木木運抵抵北京京后，，首先先會在在龍湖湖地產產的苗苗圃里里進行行養護護。在在此期期間龍龍湖的的園林林工程程師會會對所所有樹樹木進進行馴馴化，，等其其適應應了北北京的的氣候候環境境后，，才被被放心心移植植到龍龍湖·滟瀾山山和龍龍湖·香醍漫漫步的的園區區之中中。魔鬼式式360度景觀觀定位位為了讓讓每一一棵樹樹木展展現最最美的的風姿姿，啟啟用吊吊車將將樹木木懸空空進行行360度旋轉轉，找找尋樹樹木枝枝葉伸伸展的的最佳佳姿態態。在在高喬喬木/中喬木木/高灌木木/低灌木木，及及近地地花卉卉和草草地的的掩映映下，，呈現現出高高低錯錯落的的五重重景觀觀，而而在不不同色色彩的的樹木木和花花卉的的映襯襯下，，人們們可以以不同同的角角度感感受到到四季季變幻幻的完完美景景致。。同緯度選選樹，保保四季美美景為展現南南派園林林四季有有景的特特色，特特別在冬冬天保持持蔥蘢綠綠色的震震撼景觀觀效果，，龍湖地地產的景景觀工程程師特意意在北京京的同緯緯度區域域，尋覓覓在冬季季常綠樹樹木。重重點色葉葉植物，，在各個個季節呈呈現不同同的樹葉葉顏色，，營造原原生態園園林的產產品定位位。為了了讓龍湖湖·滟瀾山體體現出銀銀杏和薔薔薇的庭庭院的意意境，特特意選擇擇樹圍在在30公分以上上，生長長年齡在在50年以上的的銀杏樹樹。同時時為了園園區的鮮鮮花開得得比季節節更早，，提前在在花圃的的溫室里里撒下鮮鮮花的種種子。他們放棄棄價格低低一倍的的9米高雪松松，穿行行了與北北京同緯緯度的華華北、東東北、西西北地區區，苦尋尋10米以上枝枝形挺拔拔的雪松松，最終終在山東東覓得了了難得一一見的生生長了30年以上的高高大雪松龍湖·滟瀾山景觀觀設計示意意圖龍湖·滟瀾山景觀觀設計示意意圖龍湖·滟瀾山景觀觀設計示意意圖會所入口看看房通道道、景觀區區鋪裝園區內不同同區域使用用不同材質質進行鋪裝裝，延續整整體項目風風格同時與周周邊景色融融為一體，，同時考慮慮到排水、、防滑、指指示等多功能能。景觀中心區區水景將南方精致致園林中的的水系水景景巧妙組合合，采用不不同種水系系植被分層次次組合，打打破北京市市場上園林林水景粗糙糙，風格一一致化的局面面！綠城·百合綠城·百合——江南園林小小鎮綠城·百合定位江江南小鎮風風格，在整整體的布置置上，采用用江南圍合合式的布局局方式，通通過建筑的的圍合、通通廊的圍合合、景觀的的圍合，最最終形成一一種院落套套院落感覺覺，創造人人文氣息的的立面色彩彩與質感，，以抵御外外來可能的的危險，給給人安全的的感受。在在社區的氛氛圍營造上上，大規模模的中心花花園和組團團規模綠地地、人車分分流、坡地地景觀、中中央逶迤的的水系景觀觀，營造出出具有多級級規劃體系系的江南小小鎮意象，，讓北方大大尺度與南南方的靈動動、秀麗完完美結合，，盡顯江南南園林的意意境。將多年來潛潛心研究的的南派園林林移植北京京，在龍湖湖稱霸的北北京洋房市市場上獨樹一派，促促進北京洋洋房向更多多形態發展展。景觀園林建建議1、園林整體規規劃按整體風格劃劃分組團，景觀營造等等級主題概念，一級是大大圍合主題題社區概念念，二級庭庭院組團花花園主題概概念，三級級底層私家家庭院主題題概念。2、利用植植被與建建筑小品品將人流動線線區分，有機結結合私密密性與公公共空間間，盡量量做到一棟一景景觀，充分尊尊享獨有有感。3、加大樓間間距，做做到綠化化全灌成樹樹移植，巧妙搭配配喬木、、灌木與與園林，，利用高高低層次次、疏密密布局，，緩沖建建筑對人人的壓迫迫，將人人、自然然和建筑筑有機融融合為一一體。4、舍棄奢奢華的建建筑材料料，強調調實用性性，選擇擇自然建筑筑材料，營造符符合項目目主題風風格的建建筑外立立面，用用樸實質質感打動動人，同同時實現現產品品質質與成本本控制之之間的平平衡。花園洋房房營銷篇誰為花園園洋房買買單？花園洋房房，為城市中中產階級級建造一種種城市生生活與田田園生活活融合的的居住革革命！目前北京京花園洋洋房的主力客群群：一般主主要為城市高級級白領，受到自自身工作作和生活活的各種種條件的的限制，，不能居居住第二二居室，，只能居居住在第第一居室室，所以以選擇在在四環以以外、五五環附近近。這樣樣能夠享享受到城城市配套套的便利利性，又又能脫離離城市高高密度的的空間的的壓抑，，想逃離離城市生生活，追追求花園園生活；；因為工工作，所所以不能能離城市市太遠。。目前市市場上的的花園洋洋房主流流產品在在100平米左右右，具備備提高生生活品質質的功能能。城市的中中堅力量量中等偏上上的收入入群體1、容積率率低：花園洋房房舒適性性的第一一指標是是容積率率，一般般在1.5以下。2、品質較高高：舒適的居住住性（戶外外和戶內的的非常豐富富的變化））用材上選選擇別墅項項目中才有有的元素，，同時在戶戶型上下足足工夫，既既要保證通通透的視野野，又要做做到使用面面積的緊湊湊。利用花花園洋房特特殊的露、、退、錯、、躍等方式式，使室內內空間與陽陽臺、生態態長廊連成成一體，做做到步步有有景，處處處生機盎然然。3、附加值多多：相對較高的的性價比，，一般而言言，花園洋洋房會贈送送一定的面面積(如綠地、閣閣樓、車庫庫等)，得房率也也較高，同同時考慮開開發商和物物業公司的的品牌。他們選擇花花園洋房的的要素：傳統的洋房房營銷模式式，營銷角度差差異化不夠夠，且相對一致致。創新營銷模模式？生態：強調居住自自然環境的的原生態；；舒適：注重生活方方式，充分分享受舒適適生活；細節：要求建筑產產品精細化化，細節中中體現生活活品質；品牌：注重開發品品牌的實力力以及高端端的生活配配套服務。。關鍵詞生態+舒適+細節+品牌1、利用退臺臺、飄窗等等設計增加庭院、、陽光房及及露臺的面面積，通過對花園或露臺臺的合理運運用有效降低傳傳統多層住住宅在底層層和頂層戶戶型上的銷銷售難度，，將銷售劣勢勢轉為優勢勢。2、現場體驗驗式營銷，，建立樣板板示范區，，通過購房線路的的精心搭配配以及細致致完善的現現場服務，，使購房者在在第一時間間感受震撼撼，促進銷銷售。3、高端小眾眾活動與節節假日主題題活動結合合，建立有有效圈層，，實現圈層層營銷。4、設置五星標準的的豪華高檔會會所功能配置。。5、上門別墅式專屬屬一對一服服務。2008年市場低迷的的出路？降價：降低總價，，推出各主主題特價房房；優惠：購房優惠政政策，一次次性/按揭折扣；；贈送：贈送更多花花園、露臺臺面積，購購房送物業業、大禮等等；異地：組團參觀集集團異地項項目，圈層層營銷實現現品牌推廣廣最大化。。關鍵詞降價+優惠+贈送+異地順鑫花語（順義）：：戶戶贈送花花房，獨立立電梯刷卡卡入戶。疊疊墅產品的的下疊戶型型，下層每每戶大約35-40㎡小院贈送送，上疊戶戶型，贈送送大露臺。。疊墅中的的中層戶型型，贈送花花架、露臺臺的全部、、陽臺一半半面積，南南北雙向20㎡左右面積積。首開·常青藤（東東壩）：10月18日開盤銷售售，開盤價價格由預計計的1萬多元/㎡下降至9600元/㎡左右，2010年7月入住。參參加新品發發布會活動動有機會領領取實名VIP購房優惠卡卡。龍湖·漫坡香醍香醍別苑三三區均價8000-10000元/㎡，一次性性9.5折首付50%以上按揭9.8折。綠城百合霽雪苑1、2、6樓均價6300元/㎡，春云苑苑7號樓均價7280元/元/㎡，一次性性97折按揭99折。2008年龍湖湖地地產產營營銷銷攻攻略略五星星級級高高檔檔私私人人會會所所國際際品品牌牌健健身身私私家家館館，，高端端配配置置游游泳泳池池系系統統，，VIP專屬屬一一對對一一服服務務，，打打造造五五星星級級酒酒店店會會所所。。情景景營營銷銷中中心心寬闊闊大大堂堂奢奢華華裝裝飾飾、、現現場場音樂樂/酒水水/甜點點，，細細節節服服務溫溫馨馨，，整整體體營營造造項項目目風風格一一致致的的氛氛圍圍。。個性性化化樣樣板板間間個性性挑挑高高空空