商業地產基礎報告提綱何為商業地產？商圈與社區商業商業建筑空間設計PART1PART2PART3開始之前，我們先看幾組商業照片大型社區商業中心大型購物中心特色休閑街分組討論結合上面幾組圖片，回憶一下在自己的日常生活中，平時會在什么地方消費，周末會在什么地方消費？消費的金額和內容有什么不同？注：約10-12個人為一小組進行討論，討論時間為10分鐘左右討論后每組一個代表回答以上問題商業地產的分類不是一成不變的，而是根據城市、商業的發展和地區屬性的不同而變化的商業地產的發展與居民消費結構和消費水平發展階段密切相關，經歷“必需起步發展享受”四個過程第一階段以滿足生活基本需要的必需型消費階段吃、穿、用為主要消費內容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費階段簡單家用電器為重要消費內容第三階段以體現個性特點的發展型消費階段講究品牌消費第四階段以追求生活質量的享受型消費階段以要求舒適、追求時尚、講究情調為消費宗旨階段階段描述基本特征300US$1000US$3000US$5000-US$國內中等規模以上城市長三角珠三角深圳上海北京GDP百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑中心商業模式國外模式發展特征國內模式發展特征第一代商業第三代商業第二代商業街區商鋪百貨商場摩爾風光數十年后在20世紀前期遭遇挑戰，傳統商業的贏利率無法支撐起再擴張、發展的負擔超市興起，倡導自由選購的理念。最大貢獻是給零售業業態注入工業制造業的文化要素。以ShoppingMall為代表，追求一站式購物。環境污染、郊區化的邊緣生存狀態、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發展舞臺。城市中心區域社區中心/臨近市區城市中心/副中心/交通樞紐第四代商業以“體驗經濟”為基礎，以生活方式消費、娛樂加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀的到來，超市迅速在中國成為新的時髦，這和后期所謂的mall實際上是一致的，國內汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區mall我們國家最早的商業模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發展了很長時間，它是在供銷社的基礎上擴大的，在經營模式上也發生了很大的變化著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，國內目前出現的越來越多購物中心城市核心何為商業地產？PART1商業業地地產產的的基基本本概概念念商業業地地產產的的分分類類PRRT1何為為商商業業地地產產？？———商業業地地產產的的基基本本概概念念商業業地地產產———用于于經經營營用用途途的的房房地地產產形形式式商業業地地產產的的形形式式多多種種多多樣樣，，最最常常見見的的如如mall、大大型型批批發發市市場場、、商商業業街街、、商商場場、、社社區區商商業業等等（（開放、封封閉）大型商業業地產項項目的開開發是一一項復合合工程，，需要對對商業、、地產、、金融等等各方面面具有專專業操作作能力泛商業地地產：除除住宅以以外的房房地產形形式，主體特征征以租賃賃回報為為目的，包括商商場、酒酒店、辦辦公、旅旅游、展展覽、集集貿市場場等狹義商業業地產：：就是指指用于商商業經營營的地產產開發項項目PRRT1何為商業業地產？？——商業地產產的基本本概念商業地產產與住宅宅房地產產的區別別住宅房地地產商業地產產發展商大大多數采采取開發銷售售的模式，，其資金回收收模式相相對簡單單商業地產產項目是是只租不售售、或只只銷售部部分的面面積，大大部分靠靠企業長長期持有有大多數的的住宅類類產品的的購買者者在購買買住宅類類產品時時，主要要是買來來自住或投投資大多數購購買者購購買商業業地產類類產品是是作為一一種穩定型、、投資回回報率較較高的一一種投資資工具，，買來作作為投資資用的發展商只只要將房子賣賣出去，將社區區的物業業管理做做好，就就基本算算是大功功告成發展商考考慮的不不僅僅是是如何將將商鋪賣賣出去，，而且還還要將后期的經經營、推廣作作為第一一等大事事來對待待PRRT1何為商業業地產？？——商業地產產的基本本概念商業地產產在開發發和運營營中涉及及到三個個層面資本運營營商業地產產市場開發發運營管理理PRRT1何為商業業地產？？——商業地產產的基本本概念商圈——吸引顧客客的輻射射范圍商圈：是是指商店店以其所所在地點點為中心心，沿著著一定的的方向和和距離擴擴展，吸吸引顧客客的輻射射范圍商圈是以以設定的的商業建建筑為圓圓心，以以周圍一一定距離離為半徑徑所劃定定的范圍圍。這是原則則性的標標準，在在實際從從事商圈圈設定時時還必須須考慮經經營業種種、商品品特性、、交通網網分布等等因素。。進行商圈圈分析的的目的有有三：一是明明確該該商業業區或或商店店的商商圈范范圍；；二是是了解解商圈圈的人人口分分布狀狀況及及生活活結構構；三三是在在此基基礎上上進行行經濟濟效益益的預預測。PRRT1何為商商業地地產？？——商業地地產的的基本本概念念業態——面向某某類目目標顧顧客的的商店店營業業形態態特征：：“怎怎么賣賣”對特定定消費費者的的特定定需要要，按按照一一定的的戰略略目標標，有有選擇擇地運運用商品經經營結結構、、店鋪鋪位置置、店店鋪規規模、、店鋪鋪形態態、價價格政政策、、銷售售方式式、銷銷售服服務等經營營手段段，提提供銷銷售和和服務務的類類型化化經營營形態態目前中中國有有9種零售售業態態，日日本20多種，，美國國40多種包括百百貨店店、大大型綜綜合商商場、、超級級市場場、便便利店店、專專業店店、專專賣店店、購購物中中心、、家居居中心心、倉倉儲商商店、、折扣店店、自動售售貨機機、郵郵購店店、無無店鋪鋪銷售售形式式（電電子購購物——B2C，C2C）等業態：：“店店“——商家或或經營營者向向確定定的顧顧客群群提供供確定定的商商品和和服務務的具具體形形態PRRT1何為商商業地地產？？——商業地地產的的基本本概念念業種——面向顧顧客某某類用用途的的商店店營業業種類類特征：：“賣賣什么么”目前國國內零零售消消費市市場可可細分分上百百個業業種，，商品品的種種類達達到數數萬（（11萬）種，，國外外發達達國家家的業業種細細分更更多，，難以以勝數數從使用用目的的上分分為消費品品和再生生產品品，從從購買買習慣慣上分分為日常用用品、選購購品、、專用用品，，包括括男裝裝、女女裝、、鞋類類、箱箱包、、家電電用品品、生生鮮、、日化化用品品、煙煙酒、、建材材、機機電、、紡織織品等等業種：：“貨貨”——依商品品的功功能、、款式式及適適合的的年齡齡所做做的分分類何為商業地產？PART1商業地地產的的基本本概念念商業地地產的的分類類PRRT1何為商商業地地產？？——商業地地產的的分類類隨著需需求和和消費費水平平的提提升，，商業業物業業也隨隨之越越來越越多樣樣化。。我們可可以根根據不不同的的標準準對其其進行行分類類PRRT1何為商業業地產？？——商業地產產的分類類分類標準類型備注按照功能類型零售功能百貨商場、超市、家居、建材、商業街、批發市場、大型購物中心等娛樂功能電影城、娛樂城、KTV、游樂園等餐飲型大中型酒店、中小型快餐等健身、休閑服務運動會所、健康中心、美容中心等按購買消費內容物品交易場所為消費者提供購物場所，包含購物中心、家居建材、超市、商業街等服務交易場所為消費者提供某種服務的場所，如餐飲、酒店類體驗業態為消費者提供身心體驗場所，如娛樂、健身、美容、美發等場所按客戶廣度大眾客戶類面向所有社會上的人群，為大眾消費者提供服務，如超市、餐飲等小眾客戶類面向社會的少數人群，如面向年輕人的娛樂迪吧、面向高收入的高級會所等按建筑形式單體商業建筑單一建筑體，獨立于其他商業建筑底層商業建筑如住宅底層商鋪地下商業建筑地下商業街，多由人防工程改造而成綜合商業建筑多種商業建筑的集合體，多種經營方式集合在一起按照市場覆蓋范圍近鄰型如小賣部、便利店、食品店、糧食店社區型菜市場、超市等區域型購物中心超大區域型中心商業街按照商店銷售產品類型綜合商店提供不同類型貨品和服務的綜合性場所服裝和飾品店服裝城、服裝批發市場、女裝店、鞋店等家具和家居用品店家具店、裝飾材料店等其他書店、玩具店、箱包店、珠寶店和運動器材店便利店包括超市、食品店和藥房PRRT1何為商業業地產？？——商業地產產的分類類在商業地地產實踐踐中，我我們常常常根據業業態進行行分類：：百貨店超級市場場大型綜合合市場便利店專業店專賣店購物中心心倉儲商店店家居中心心PRRT1何為商業業地產？？——九大業態態介紹百貨店Departmentstore(Dept．)特點采取柜臺臺銷售與與自選（（開架））銷售相相結合方方式商品結構構為種類類齊全、、少批量量、高毛毛利，以以經營男男、女、、兒童服服裝、服服飾、衣衣料、家家庭用品品為主采取定價價銷售，，可以退退貨，有有導購、、餐飲、、娛樂場場所等服服務項目目和設施施，服務務功能齊齊全選址在城城市繁華華區、交交通要道道商圈范圍圍大，一般以以流動人人口為主主要銷售售對象商店規模模大，在在5000平方米以以上商店設施施豪華，，店堂典典雅、明明快目標顧客客為中高高檔消費費者和追追求時尚尚的年輕輕人概念在一個大大建筑物物內，根根據不同同商品部部門設銷銷售區，，開展各各自的進進貨、管管理、運運營的零零售業態態PRRT1何為商業業地產？？——九大業態態介紹2.大型綜合合商場generalmerchandisestore(G．M．S)概念采取自選選銷售方方式，以以銷售大大眾化實實用品為為主，并并將超級級市場和和折扣商商店的經經營優勢勢合為一一體的、、滿足顧顧客一次次性購全全的零售售業態特點采取自選選銷售方方式和連連鎖經營營方式商品構成成為衣、、食、用用品齊全全，重視視本企業業的品牌牌開發設有與商商店營業業面積相相適應的的停車場場目標顧客客為購物物頻率高高的居民民商圈范圍圍較大商店營業業面積一一般在2500平方米以以上選址在城城鄉結合合部、住住宅區、、交通要要道PRRT1何為商業業地產？？——九大業態態介紹3.超級市場場supermarket(S．M)概念采取自選選銷售方方式、以以銷售生生鮮商品品、食品品和向顧顧客提供供日常必必需品為為主要目目的的零零售業態態特點采取自選選銷售方方式，出出入口分分設，結結算在出出口處的的收銀機機處統一一進行商品構成成以購買買頻率高高的商品品為主，，經營的的商品應應以肉類類、禽蛋蛋、水果果、水產產品、冷冷凍食品品、副食食調料、、糧油及及其制品品、奶及及奶制品品、熟食食品以及及日用必必需品為為主營業時間間每天在在11H左右，可可采取連連鎖經營營方式，，有一定定的停車車場地選址在居居民區、、交通要要道、商商業區商圈范圍圍較窄，，以居民為為主要銷銷售對象象商店營業業面積在在500平方米以以上目標顧客客以居民民為主PRRT1何為商業業地產？？——九大業態態介紹4.便利店conveniencestore(Cv.S)概念滿足顧客客便利性性需求為為主要目目的的零零售業態態特點以開架自自選為主主，結算算在進口口(或出口)處的收銀銀機處統統一進行行，可采采取連鎖鎖經營方方式商品結構構特點明明顯，有有即時消消費性、、小容量量、應急急性等，，營業時時間長，，一般在在16h以上，甚甚至24h，終年無無休日選址在居居民住宅宅區、主主干線公公路邊以以及車站站、醫院院、娛樂樂場所、、機關、、團體、、企事業業所在地地商圈范圍圍窄小，，一般設設定在居民徒步步購物5—7min到達的范范圍內商店營業業面積在在100平方米左左右，營營業面積積利用率率高，目目標顧客客主要為為居民、、單身者者、年輕輕人。80％的顧客客為有目目的的購購買經營實行行信息系系統化，，開展單單品管理理，便利利店的商商品價格格略高于于一般零零售業態態的商品品價格PRRT1何為商業業地產？？——九大業態態介紹5.專業店speciatitystore(S．S)概念經營某一一大類商商品為主主，并且且具備有有豐富專專業知識識的銷售售人員和和提供適適當售后后服務的的零售業業態特點采取定價價銷售和和開架面面售，亦亦可開展展連鎖經經營商品結構構體現專專業性、、深度性性、品種種豐富，，可供選選擇余地地大，以以某類商商品為主主，經營營的商品品具有自自己的特特色，一一般為高利潤選址多樣化化，多數店店設在繁華華商業區、、商店街或或百貨店、、購物中心心內商圈范圍不不定營業面積根根據主營商商品特點而而定目標市場多多為流動顧顧客，主要要滿足消費費者對某類類商品的選選擇性需求求PRRT1何為商業地地產？——九大業態介介紹6.專賣店exclusiveshop(E．S)概念專門經營或或授權經營營制造商品品牌和中間間商品牌的的零售業態態特點采取定價銷銷售和開架架面售，亦亦可開展連連鎖經營商品結構以以企業品牌牌為主，銷銷售體現量量少、質優優、高毛利利注重品牌聲聲譽、從業業人員必須須具備豐富富的專業知知識，并提提供專業性性知識服務務選址在繁華商業區區、商店街或或百貨店、、購物中心心內商圈范圍不不定目標顧客以以中青年為為主，商店店的陳列、、照明、包包裝、廣告告講究PRRT1何為商業地地產？——九大業態介介紹7.購物中心shoppingcenter(S．C)概念企業有計劃劃地開發、、擁有、管管理運營的的各類零售售業態、服服務設施的的集合體特點由發起者有有計劃地開開設，實行行商業型公公司管理，，中心內設設商店管理理委員會，，開展廣告告宣傳等共共同活動，，實行統一管管理內部結構由由百貨店或或超級市場場作為核心心店，以及及各類專業業店、專賣賣店等零售售業態和餐餐飲、娛樂樂設施構成成服務功能齊齊全，集零售、餐餐飲、娛樂樂為一體。根據賣場場面積，設設相應規模模的停車場場選址為中心心商業區或或城鄉結合合部的交通通要道商圈根據不不同經營規規模、經營營商品而定定設施豪華、、店堂典雅雅、寬敞明明亮，實行賣場場租賃制，，目標顧顧客以流動動顧客為主主PRRT1何為商業地地產？——九大業態介介紹8.家居中心homecenter(H．C)概念以與改善、、建設家庭庭居住環境境有關的裝裝飾、裝修修等用品、、日用雜品品、技術及及服務為主主的、采取取自選方式式銷售的零零售業態特點選址在城鄉結合部部、公路邊邊、交通要要道或消費者自自有房產比比率較高的的地區商品構成主主要以房屋屋修繕和室室內裝修、、裝飾品、、園藝品、、寵物食品品、室內外外用品、洗洗滌劑及雜雜品等作為經營策策略，發揮揮了廉價商商店的低價價格銷售和和超級市場場的開架自自選銷售等等優勢提供一站式式購足和一一條龍服務務可采取連鎖鎖經營方式式有一定的停停車場PRRT1何為商業地地產？——九大業態介介紹9.倉儲商店warehousestore(W．S)概念在大型綜合合商場經營營的商品基基礎上，篩篩選大眾化化實用品銷銷售，并實實行儲銷一一體、以提提供有限服服務和低價價格商品為為主要特征征的、采取取自選方式式銷售的零零售業態特點選址在公路路邊、交通通要道和利利用閑置設設施,主要的商圈圈人口為5—7萬人,商店營業面面積大，一一般在4000m’以上商品構成以以新開發上上市的商品品為主力商商品，自有有品牌占相相當部分，，主要是面面向廣大的的工薪階層層服務作為價格策策略，每天天都以較低低價格銷售售全部商品品,作為商品策策略，經營營同其他零零售業態能能進行價格格比較的、、知名度、、普及率都都較高的商商標商品或或價格一般般被眾所周周知的商品品商店設施簡簡單化。將超市開開發的銷售售技術和管管理理論、、可實行連連鎖經營倉儲商店的的價格影響響力、大型型綜合超市市商品供應應計劃的方方法及選址址理論等融融為一體，，靈活運用用。設有一一定規模的的停車場PRRT1何為商業地地產？——業種介紹業種是指零零售商業的的行業種類類，通常按按經營商品品的大類將將零售劃分分為若干個個業種，業業種強調的的是“賣什什么”。通通常分為為以下四大大類：餐飲休閑娛樂零售生活服務PRRT1何為商業地地產？——業種介紹業種分類零售類餐飲類服務類休閑娛樂選購品便利品宴請型隨機型日常型攜帶型消遣型大眾型私屬型商務型日常型生活型大眾型小眾型業種選擇百貨家電數碼店家居建材鞋帽服飾店化妝品專賣等精品超市奢侈品專賣收藏品店高爾夫用品服裝定制等便利店中型超市蛋糕店花店藥房等大中型正餐中西快餐簡餐等中小正餐特色餐等面包房酒坊特產專賣等咖啡茶座等郵局銀行電信干洗店維修中介等美容美發書店寵物店攝影診所等會所KTV酒吧等桌球房網吧棋牌室游藝室等健身房美容SPA足道按摩等業種細分：：報告提綱何為商業地地產？商圈與社區區商業商業建筑空空間設計PART1PART2PART3商圈與社區商業PART2社區商業社區商業以滿滿足社區日常常生活配套為為主要的業態態規劃，如餐餐飲，干洗，，美容美發，，書報亭等等等，一般無大大型主力店帶帶動。小而雜以生活活所需為主商圈商圈商業的輻輻射范圍為整整個城市或較較大范圍，以以其在城市中中的商業定位位（地位）、、商圈發展潛潛力來確定其其作為，大而而全、精而細細，以品牌店店、專營店為為主思考:請回憶一下您您居住的小區區配套商業都都有些什么業業種？更大或者更小小的社區，他他們的商業配配置有什么異異同？PRRT2商圈與社區商商業——社區商業消費人口是決決定社區商業業的第一要素素常住人口（萬人）人均面積（平米）消費習慣/頻次消費需求交通時間（分鐘）居住組團0.3–0.80.6就近消費+目的消費+即時消費/每天基礎配套步行3–5居住小區2–30.6–0.8就近消費+目的消費+即時消費/1-3天基礎配套步行5-10居住區5–100.8-1目的消費+隨機消費

/3–5天基礎配套+休閑、娛樂步行10–15；車行5特大型居住區10以上1–1.2目的消費+隨機消費/周–月基礎消費+生活購物、休閑娛樂步行不超過20；車行不超過10PRRT2商圈與社區商商業——社區商業居住組團類社社區商業配置置：零售與配套居住組團：由于受到人人口總量的限限制，居住組組團的消費需需求一般以基基礎型為主，，其涵蓋的業業態業種相對對比較單一，，零售類及配配套類商業居居多。例如：零售類——便利店，書店店，五金建材材，西餅店，，藥房等配套類——銀行，郵局，，電信，洗衣衣，維修，中中介等PRRT2商圈與社區商商業——社區商業居住小區類社社區商業配置置：零售、配套、、發展型居住小區：居住小區一一般由多個居居住組團組成成，人口數量量在后者的基基礎上有大幅幅的提高，居居民對社區商商業的要求也也隨之提升，，出現少量的的發展型社區區商業。例如：零售類——便利店，書店店，五金建材材，西餅店，，藥房，大中中型超市等配套類——銀行，郵局，，電信，洗衣衣，維修，中中介等發展型——寵物店，音像像店，鮮花店店，美容美發發，旅行社等等PRRT2商圈與社區商商業——社區商業居住區類社區區商業配置：：零售、配套、、休閑、發展展型居住區：由于消費人人口的激增，，服務半徑的的擴大，社區區商業的業態態業種的豐富富程度已較為為接近區域型型商業。例如：零售類——便利店，書店店，五金建材材，西餅店，，藥房，大型型賣場等配套類——銀行，郵局，，電信，洗衣衣，維修，中中介等休閑類——按摩SPA，酒吧茶坊，，網吧，中西西快餐，時尚尚餐飲等發展型——寵物店，音像像店，鮮花店店，美容美發發，旅行社，，教育培訓等等PRRT2商圈與社區商商業——社區商業特大居住區類類社區商業配配置：零售、配套、、休閑、發展展型特大型居住區區：突破原有區區域規劃的限限制，在消費例如：零售類——便利店，書店，建材賣場，專業專賣，大型賣場，購物中心等配套類——銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等休閑類——按摩SPA，酒吧茶坊，網吧，中西快餐，時尚餐飲等發展型——寵物店，音像店，鮮花店，美容美發，旅行社，教育培訓，汽車美容，婚紗，琴行等商圈與社區商業PART2社區商業社區商業以滿滿足社區日常常生活配套為為主要的業態態規劃，如餐餐飲，干洗，，美容美發，，書報亭等等等，一般無大大型主力店帶帶動。小而雜雜以生活所需需為主商圈商圈商業的輻輻射范圍為整整個城市或較較大范圍，以以其在城市中中的商業定位位（地位）、、商圈發展潛潛力來確定其其作為，大而而全、精而細細，以品牌店店、專營店為為主PRRT2商圈與社區商商業——商圈主圈：65%顧客來自主要要商圈。次圈：25%顧客來自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內，顧客步行來店在20分鐘以內；大型商場的次要商圈在8公里以內

邊圈：10%顧客來自邊緣商圈。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外商圈的構成及及顧客來源主圈次圈邊圈PRRT2商圈與社區商商業——商圈人口數量及特特點包括居住人口口數量、工作作人口數量、、過往人口數數量、居民戶戶數和企事業業單位數，及及相應人口年年齡、性別、、職業和收入入水平構成等等。建設狀況包括公共交通通、供電狀況況、通訊設備備、金融機構商圈分析要素素商圈分析是指指對商圈的構構成、特點和和影響商圈規規模變化的各各種因素進行行綜合性的研研究。社會因素分析地區建設設規劃、公共共設施（公園園、公共體育育場所、影劇劇院、展覽館館），以及本本地區的人文文等，是否有有利于百貨商商店的發展。。商業發展潛力力包括購買潛力和現現有商場的經營狀況。。這兩個因素素是對百貨商商店影響的最最直接因素。。在對商業發發展潛力進行行分析時，應應計算該地區區的商圈飽和和度，以了解解這個地區內內同行業是過過多還是不足足。在商圈飽飽和度低的地地區建店，其成功功的可可能性性必然然超過過商圈圈飽和和度高高的地地區。。PRRT2商圈與與社區區商業業——商圈影響商商圈大大小的的因素素百貨商商店的的自身身的特特點百貨商商店的的經營營規模模百貨商商店的的經營營商品品種類類交通運運輸情情況競爭對對手的的地理理位置置百貨商商店的的促銷銷情況況消費者者的流流動性性休息十十分鐘鐘，稍稍后繼繼續報告提提綱何為商商業地地產？？商圈與與社區區商業業商業建建筑空空間設設計PART1PART2PART3商業建筑空間設計PART3商業建建筑空空間要要點建筑空空間類類型集中式式商業業（盒盒式商商業））街區式式商業業商業空空間創創新PRRT3商業建建筑空空間設設計——建筑空空間要要點主力店入口立面中庭動線五大要素商業建建筑五五大要要素，，有什什么樣樣的特特點？？PRRT3商業建建筑空空間設設計——建筑空間要要點1.商業體建筑筑立面表現現PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/立面包裝創意是是否需要？？Thisorthis？常見耳機包包裝創意耳機包包裝PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/立面外表重不重重要？Thisorthis？PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/立面建筑的立面面，恰如人人的外表氣氣質，同時時也構成對對消費者最最直觀的吸吸引Thisorthis？新加坡烏節節灣商業項項目上海仲盛世世界商城PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/立面立面風格應應當體現出一個個商業體的的經營內涵涵多種材質的運用搭配出鮮活表情色彩豐富、明快彰顯商業活力個性裝飾風格體現商業主題和調性商業元素PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/立面國外商業案案例2.日本山井奧奧特萊斯1.日本千葉區區域商業124.新加坡克拉拉碼頭43.洛杉磯citywalk3PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點2.商業體建筑筑入口設計計PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/入口思考：為什么我們們會經常看看到“走出出來的路””？PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/入口不僅是所謂謂“路人的的素質”更重要的是是非人性化化的路線設設計道路設計應應當符合人人的行為習習慣PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/入口什么是人的的行為習慣慣：弧線與捷徑徑優秀的商業業體入口設設計一般也也遵從這個個規律通過過弧線形成成喇叭式（楔楔形）入口口廣場，吸納人氣氣PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/入口思考：商業體的入入口又應該該放在什么么位置？是中間，PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/入口傳統商業觀“金角”路口的位置是商業價值最高的地方，因此入口通常放在中間“銀邊”位置PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/入口隨著商業的的發展和對對商業認識識的深入，，越來越多多的業內人人士認為：：路口“金角角”是最容容易吸納和和聚集人氣氣的地方，，導入客流作作用對商業業體的價值值貢獻大于于商鋪的價價值貢獻PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點3.商業體交通通動線設計計PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/動線客流車流貨流商業動線由由客流、車車流、貨流流三條線共共同構成消化循環系系統呼吸循環系系統血液循環系系統猶如人的三三大循環系系統，互相相滲透、永永久共存，，卻從不交錯PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/動線客流動線是是商業體中中最容易被被感知的部部分消費者從各各個入口被被吸納進入入商業體，，因此外部客流的的介接入是商業客流流動線第一一個重要部部分PRRT3商業建筑空空間設計——建筑空間要要點/動線一條清晰明了了的內部部主動線線，是客流流動線設設計的核核心PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點/動線一條清晰明了了的內部部主動線線，是客流流動線設設計的核核心日本舊船船廠改造造的區域域商業PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點/動線內部多條條動線嚴嚴重影響響商業效效率PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點4.商業公共共空間——中庭PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點/中庭思考：商業體為為什么需需要中庭庭？PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點/中庭休息等候聚集商業活動中庭作為為商業體體重要的的空間節節點，是是很好的的緩沖空空間PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點/中庭中庭在盒盒式商業業和商業業街中被被廣泛應應用上海恒隆隆廣場上海南方方商城上海-海上海商商業廣場場上海大拇拇指商業業廣場PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點5.商業體建建筑的主主力店PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點商家品牌牌有很多多類型，，比如餐飲飲品牌PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點商家品牌牌PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點賣場品牌牌PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點你了解他他們在商商業體中中的不同同作用嗎嗎？分組討論論回憶并模模擬想象象某個購購物中心心或者商商業街的的商業布布置：1.娛樂、餐餐飲、服服裝零售售、生活活服務類類一般分分布在什什么地方方？2.吸引你去去這里消消費的主主要業種種和商家家通常有有什么特特點？注：約10-12個人為一一小組進進行討論論，討論論時間為為10分鐘左右右討論后每每組一個個代表回回答以上上問題PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點什么是主主力店一般說來來，在項項目中能能夠主動吸引引人流、、對其他他品牌有有號召力力的店，就是主主力店。。包括兩個個方面：：一個是面面積大，，大面積積能夠帶帶來大人人流。主力店店一般面面積在5000～2萬平方米米。另外外一種是擁擁有眾多多忠誠客客群的知知名品牌牌。PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點主力店位位置確定定第一，將最有價值的商業面積出租給經營散戶，而獲得更高的租金收入；第二，主力店所處的層級越高，則對經營散戶的拉動作用就越大。主力店的經營就會越輕松，風險就越小發展商希希望主力力店經營營位置離離首層越越遠越好好主力商家家希望離離首層越越近越好好，最好好就定在在首層博弈PRRT3商業建筑筑空間設設計——建筑空間間要點主力店位位置確定定現實——折中的結結果主力店的的經營層層級大多多數位于于二層至至頂層之之間既保證了了主力店店有一個個相對理理想的經經營位置置又能將首首層騰出出來讓發發展商獲獲得基本本的投資資回報如果兩家主力力店，則應該該呈“啞鈴形形”布局，讓讓兩家主力店店位于物業兩兩側，中間是是中小散戶構構成的長廊如果多家主力力店，至少應應該在頂層布布置一家，以以達到吸引客客流向上走的的目的。讓客流在到達達主力店之前前盡可能經過過更多的商鋪鋪，盡可能逗逗留更長的時時間比較合理的原原則PRRT3商業建筑空間間設計——建筑空間要點點

核心主力店輔助主力店配套輔助店零售設施百貨、綜合超市等時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業店不同地區商品特色店文化娛樂設施動感影院、科技展覽等兒童樂園等藝術攝影、旅行社、網吧等；餐飲設施中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧快餐類、風味小吃類賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發、停車場等主力店業態選選擇：突破百百貨與賣場對于面積在10萬平米以上、、多種業態組組合的購物中中心，多個主主力店是必要要的。每一種業態都都需要自己的的“龍頭”，以實現對客客流的吸引和和購物中心的的整體定位。。商業建筑空間設計PART3商業建筑空間間要點建筑空間類型型盒式商業（集集中式商業））街區式商業商業空間創新新PRRT3商業建筑空間間設計——盒式商業集中式商業（（盒式商業））有兩大類：：1.獨立大型商業業：如上海正大大廣場、廣州州天河城、北北京西單大悅悅城等2.大型裙房商業業：如上海港匯匯廣場、上海海商城、上海海恒隆廣場等等PRRT3商業建筑空間間設計——盒式商業外部商業元素素入口空間中庭通道建筑設計強調調視野可達性性色彩明亮，建建筑新穎，滿滿足好奇心理理PRRT3商業建筑空間間設計——盒式商業外部商業元素素入口空間中庭通道與外部道路合合理結合充分考慮公交交、地鐵、出出租車、地面面停車等相互互關系PRRT3商業建筑空間間設計——盒式商業外部商業元素素入口空間中庭通道入口廣場作為為建筑內部形形態寬泛開敞敞的空間，是是水平交通空空間中段性放放大的節點。。作為水平交通通的分段標志志而具有分解解作用作為水平交通通的連接體而而具有連接和和過渡作用楔形入口廣場場建筑入口凹入入建筑體量，，將外部空間間或深或淺地地引入建筑的的區域內。形成具有個性性的入口空間間;或者楔入的部部分將建筑穿穿透以達到通通暢的特殊目目的。對于外部交通通設計有利，，可緩解入口口區域對外部部街道或基地地環境的直接接壓力。PRRT3商業建筑空間間設計——盒式商業外部商業元素素入口空間中庭通道恒隆廣場正大廣場中庭為半開敞形式尺度較大、豐富、宏偉、開朗通高空間易形成宏偉感，利用自動扶梯、觀光電梯等形成交錯、動態、層次豐富的空間PRRT3商業建筑空間間設計——盒式商業直線型中庭空間——突出氣勢和尺度感優雅從容的弧形中庭外部商業元素素入口空間中庭通道PRRT3商業建筑空間間設計——盒式商業外部商業元素素入口空間中庭通道中庭專業設計頂部注意引入入自然采光PRRT3商業建筑空間間設計——盒式商業外部商業元素素入口空間中庭通道引入人性化設設計——休息座椅PRRT3商業建筑空間間設計——盒式商業外部商業元素素入口空間中庭通道恒隆廣場正大廣場一條清晰主動動線連接絕大大部分商鋪和和店面環形交通路線線：以公共空間間(中庭)為組織的核心心，各功能空空間圍繞核心心相連。環形形平面組織模模式有較強的的內向性和凝凝聚力，核心心空間突出，，整體性強弧形道路：過直的通道道容易造成呆呆板的形象，，以弧形增加加商業展示面面和空間變化化PRRT3商業建筑空空間設計——盒式商業外部商業元元素入口空間中庭通道動線規劃方方案是在總總體上考慮慮了商業業業態的總體體平衡，使使通過所有有承租戶的的人流通行行量達到最最大，達到到購物中心心的整體人人氣平衡除了平面動動線上以一一條清晰主主動線引導導客流外，，在垂直方方向上以斜向方式式引導客流流，布置在建建筑中庭交交通樞紐及及出入口等等人流密度度較大，是是加強顧客客對建筑認認知和記憶憶的重要場場所直列式并列繼續式并列連續式交叉式商業建筑空間設計PART3商業建筑空空間要點建筑空間類類型盒式商業（（集中式商商業）街區式商業業商業空間創創新PRRT3商業建筑空空間設計——街區式商業業空間形態：：摒棄簡單單劃一的街街道空間形形態，充分分體現街區區的趣味性性；共享空間：：令人愉悅悅的空間尺尺度；短街&窄巷：充分分實現商鋪鋪的可視性性和人流的的最大共享享，“街””與“坊””的感覺，，體現“逛逛”的樂趣趣；交通組織：：停車場，，易于到達達，易于排排空；人車分流：：一方面便便利，另一一方面還給給步行者安安全放松的的空間；成功商業街街的布局形形式PRRT3商業建筑空空間設計——街區式商業業節點一：入入口廣場牌坊、路障障、門樓等等作為起點點雕塑、鐘塔塔等強調氣氣氛招牌、路牌牌等作為指指引結合雕塑等等道具，突突出商業區區主題，強強化場所氣氣氛PRRT3商業建筑空空間設計——街區式商業業節點二：局局部景觀廣廣場各種宣傳活活動、路演演聚集人氣氣，提升商商業氣氛引入陽光和和自然生態態，作為項項目景觀亮亮點雕塑和景觀觀休閑設施施緩沖人流流，同時滿滿足停車需需求夜晚或者節節假日開放放為音樂噴噴泉，作為為兒童、情情侶嬉戲游游玩的景點點吸引客戶戶停留平日/白天為硬質質平地景觀觀PRRT3商業建筑空空間設計——街區式商業業節點三：開開放式中庭庭以座椅、露露天休息平平臺等聚集集人氣，形形成客流駐駐足休息點點環形流線，，利于環顧顧周邊商家家，并能開開展小型商商業活動PRRT3商業建筑空空間設計——街區式商業業夜景燈光不不僅能起到到昭示性的的廣告效果果，還能烘烘托商業氣氣氛，同時時也是景觀觀的構成部部分起到吸吸引客流的的作用夜景燈光PRRT3商業建筑空空間設計——街區式商業業休閑閑設設施施結結合合小小景景設設置置，，如如座座椅椅與與小小型型水水池池、、雕雕塑塑、、綠綠化化的的結結合合雕塑塑用用于于表表達達商商業業調調性性綠化化和和水水景景滿滿足足對對陽陽光光和和水水的的渴渴望望景觀觀小小品品PRRT3商業業建建筑筑空空間間設設計計———街區區式式商商業業保證2-3層區進入的便利性垂直交通不宜過多，以避免減少消費者停留的時間選擇合適的位置設置垂直交通減小對底層商鋪的遮擋，保證底層商鋪的昭示性連廊：在空間連接不同建筑體，增加項目的整體性

自動扶梯：向上疏導客流，保證商鋪客流的均好性

樓梯：通過個性化樓梯塑造或觀景樓梯增加樓梯的趣味性店鋪采用豎向排列，充分利用疊加空間，通過店鋪豐富性營造出底層商鋪生機與活力垂直直交交通通組組織織商業建筑空間設計PART3商業業建建筑筑空空間間要要點點建筑筑空空間間類類型型盒式式商商業業（（集集中中式式商商業業））街區區式式商商業業商業業空空間間創創新新PRRT3商業業建建筑筑空空間間設設計計———商業業空空間間創創新新商業業空空間間的的發發展展不不斷斷推推陳陳出出新新、、不不斷斷完完善善、、越越來來越越多多元元化化多元化休閑中心：商業空間感覺的打破與重組，集中商業與街區商業的融合。舊城改造時尚新地標：新舊建筑的碰撞、傳統與時尚的互溶、詮釋海派文化與國際都市上海海新新天天地地上海海大寧寧國國際際103上海海太太平平橋橋石石窟窟門門里里弄弄改改造造項項目目_上海海新新天天地地典型型個個案案研研究究104上海新天天地作為重建建項目的的啟動核核心區域域首期開開發，其其具有悠悠久的上上海歷史史文化風風貌，改改建后成成為創造造前沿生生活體驗驗的時尚尚中心，，由高級級餐廳、、酒吧、、專賣店店及時尚尚店鋪組組成；太平橋人人工湖綠綠地–項目地塊塊中央，，占地4.4萬平方米米的綠化化區，市市中心罕罕見大型型水系，，提升項項目整體體景觀價價值；高尚住宅宅–重建主要要打造內內容，憑憑借新天天地以及及人工太太平湖的的區域價價值打造造成配套套設施完完備的大大型高尚尚住宅項項目，目目前已成成為上海海受屈一一指公寓寓類豪宅宅。企業天地地-包括多幢幢甲級寫寫字樓及及娛樂購購物中心心，配合合淮海路路高檔寫寫字樓區區域壞境境打造。。高尚住宅宅區國際學校校高尚住宅宅區翠湖天地地已建成規劃中雅苑（一期））御苑（二期））嘉苑（三期））上海新新天地六星級酒酒店企業天地地一期企業天地地二期白玉蘭大大廈白玉蘭商商場百老匯劇劇院上海太平平橋地區區重建項項目/規劃定位位購物中心心古董街太平橋人人工湖核心啟動動區圖示說明明：以新天地地作為商商業啟動動沿沿太平橋橋人工湖湖分期開開發文物舊城城改造上上海時時尚新地地標105核心定位文物舊城改造上海時尚新地標目標客戶境內外商務經營人士、游客和年輕時尚一族占地面積30000建筑面積57000容積率1.8項目總投資12億元改造成本2萬元/㎡拆遷安置成本6.7億元停車位馬當路地下停車庫150個；太平橋公園地下停車庫220個；企業天地地下停車庫226個，共596個車位租金35-45元/㎡.天租售率>98%建筑設計美國WOOD/ZAPATA(Boston)設計事務所新加坡日建國際設計有限公司建筑顧問上海同濟大學建筑設計研究院上海新天天地/產品核心心定位關鍵字：：多元化化時尚尚高品品味新天地區區別于以以往慣性性思維的的傳統建建筑保護護項目，，其更注注重商業業元素的的利用，，針對其其后期商商業模式式的開發發作產品品定位：：上海市中中心的高檔商業業娛樂聚集地；保護上海傳統建筑筑（石庫門），并賦予其時尚元素素；引入多家高級餐廳廳、酒吧、、品牌專賣店及時尚店鋪等形成高檔檔一體化化消費娛娛樂場所所；106歷史積淀淀其文化化底蘊重重建建后形成成海派文文化上海新天天地/文化背景景入口廣場場改建后石庫門的的對話經經過歷史的沉沉淀….上海新天天地其前前身是原原為舊石石庫門里里弄區域域，建于于20世建紀20－30年代，作作為上海海近代文文明的象象征，其其采用傳傳統江南南民居空空間特征征單元，，按西方方聯排住住宅的方方式進行行布局，，具有中中西合璧璧的色彩彩；而上海海新天天地緊緊鄰中中共一一大會會址，，因此此部分分為優優秀歷歷史建建筑，，而石石庫門門因年年久老老化失失修，，屋基基下沉沉，底底層潮潮濕，，木結結構不不同程程度腐腐朽，，街坊坊原居居民約約2800戶，逾逾8000人，經經過重重建，，傳統統里弄弄與現現代建建筑融融為一一體，，創造造出集集歷史史、文文化、、旅游游、商商業、、娛樂樂等為為一體體等特特色街街區的的改造造之路路，結結合上上海的的文化化氛圍圍形成成海派派文化化。建筑特特色紅墻保保留107上海新新天地地/規劃設設計理理念「傳統與與現代代結合合的設設計」理念打打造舊舊城城開發發核心心啟動動區域域南里現代購物中心北里石庫門建筑與現代商業結合上海新新天地地以「「傳統統與現現代結結合」」為設設計理理念，，用現現代技技術保保留了了建于于20世紀初初期的的石庫庫門舊舊建筑筑為主主的南南里與與現代代新建建建筑筑為主主的北北里：：新天地地北里里由多幢幢石庫庫門建建筑改改造而而成，，并結結合部部分現現代建建筑、、裝潢潢和設設備，，化身身為多多家高高級消消費場場所及及酒吧吧與餐餐廳，，以各各國風風情為為主充充分展展現新新天地地的國國際元元素；；新天地地南里里以大型型購物物娛樂樂休閑閑中心心為標標志性性現代代風格格建筑筑，進進駐各各類特特色的的商戶戶，并并以高高檔酒酒店式式公寓寓結合合餐飲飲設計計，為為本地地和外外地的的消費費者及及旅游游人士士提供供了一一個多多元化化、高高品味味的娛娛樂地地帶。。新天地地北里里新天地地南里里108上海新新天地地/建筑設設計舊城改改造保保護護建筑筑重建建南里新建購物中心北里中心廣場保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑圖示說明：石庫門門標志志保留留改造后后石庫庫門石庫門門陽臺臺石庫門門建筑筑雕飾飾新天地地在改改造過過程中中主要要以保保留建建筑外外層表表皮，，改變變內部部結構構與使使用功功能的的方式式使其其具有有商業業功能能，在在我國國尚屬屬首例例：由于石石庫門門建筑筑部分分已經經涉危危，不不宜以以結構構頂起起后的的方式式改造造，方方案以以拆除除部分分房屋屋，并并將磚磚塊用用于外外墻的的修補補和支支弄的的鋪地地；按其內內部按按現代代都市市人的的生活活方式式重新新打造造，配配置自自動電電梯、、中央央空調調、給給排水水系統統、寬寬帶互互聯網網系統統、污污水處處理、、消防防系統統等；；酒吧餐飲為為特色招商商引擎啟動動新天地109上海新天地地/業態分布業態租戶數租戶比例典型租戶餐飲/酒吧4354%上海錦江拉丁餐廳/璐娜西餐廳服飾專賣56%五色土服飾/COCOON茶藥/甜品68%堯陽茶行/上海寶詩工藝品/家居用品1519%藏博堂/瓊耳唯品服務79%華爾街英語/新天地郵政所娛樂休閑34%亞歷山大會館/UME新天地國際影城總計79100%/酒店式公寓寓服飾/餐飲/電影院購物中心/服飾餐飲高科技產品品/辦公中共一大會會址新天地主要要以北里餐餐飲、酒吧吧作為核心心啟動區域域，租戶比比例達到50%以上，目標標客戶為外外籍人士以以及上海小小資白領人人群；南里主要以以工藝品文文化區域與與現代購物物中心服飾飾專賣為主主；工藝品文化化區域廣場酒吧區區域110上海新天地地/交通通組組織織內部廣場內部街巷南里中央廣場北里入口廣場景觀軸線內部空間肌理空間間形形態態上上而而言言，，原原有有狹狹窄窄、、擁擁擠擠的的里里弄弄空空間間得得以以疏疏通通整整合合，，并并加加入入步步行行街街、、廣廣場場等等公公共共空空間間等等元元素素，，使使得得整整個個空空間間格格局局疏疏密密有有至至、、收收放放自自如如、、開開合合得得當當；其利利用用入入口口廣廣場場作作為為敞敞開開式式空空間間與與內內部部狹狹長長的的街街道道相相結結合合，，形形成成點點與與面面的的穿穿插插，，沿沿景景觀觀軸軸線線均均勻勻分分布布，，促促使使人人流流穿穿梭梭對對流流，，并并結結合合餐餐飲飲、、酒酒吧吧等等特特色色建建筑筑吸吸引引人人流流。。點面面結結合合形形成成內內部部空空間間肌肌理理111上海海新新天天地地/內部部空空間間設設計計保留留原原有有的的街街區區空空間間以以院院落落方方式式組組合合建建筑筑單單體體通過過保保留留原原有有的的街街區區空空間間,與新新街街區區的的空空間間組組織織融融匯匯，，在在節節點點上上布布置置小小型型水水池池、、小小型型廣廣場場，，拱拱形形的的玻玻璃璃通通廊廊,內部部保保留留與與重重建建的的建建筑筑形形成成街街巷巷文文化化,其余余均均以以院院落落的的方方式式把把不不同同的的單單體體建建筑筑組組合合在在一一起起并并以以露露天天酒酒吧吧餐餐飲飲等等積積聚聚人人氣氣形形成成中中西西文文化化交交流流的的理理想想空空間間。。北里里入入口口空空間間北里里廣廣場場空空間間南里里沿沿街街商商業業北里里街街巷巷北里里露露天天餐餐飲飲南里里廣廣場場空空間間112其不不同同于于城城市市中中心心區區大大型型商商業業步步行行街街的的尺尺度度寬寬大大，，更更為為接接近近人人與與人人小小空空間間交交流流的的尺尺度度，，給給予予人人親親切切化化，，人人性性化化：：街道道寬寬度度里弄弄小小巷巷寬寬≤≤2－3米，，擴擴大大的的街街道道寬寬度度也也≤≤10米，，內內部部中中央央廣廣場場寬寬度度≤≤30米;里弄弄建建筑筑高高度度北里里整整體體建建筑筑高高度度一一般般為為2－3層，，最最高高不不高高于于4層，，南南里里新新修修的的建建筑筑僅僅限限于于5層，，在在不不寬寬廣廣的的尺尺度度空空間間內內不不會會形形成成壓壓抑抑感感；；整體體空空間間比比例例新天天地地空空間間高高寬寬比比為為1-1.5左右右，，是是一一個個人人的的心心理理感感覺覺較較為為舒舒適適的的尺尺度度。。宜人人空空間間尺尺度度創創造造內內部部舒舒適適空空間間上海新天地/空間界面的尺尺度內部廣場街道道寬度里弄街巷寬度度里弄建筑高度度與整體空間間3米10米里弄街巷113上海新天地/入口設計特色建筑特特色標示入口口設計引導導人流北里入口建筑筑南里與北里連通入口南里東向入口南里西向入口南里廣場入口口主入口與外部部城市取得聯聯系,院子或以門洞洞或以小路與與主干道相接接，其中的支支路與干道的的組織方式便便是里弄住宅宅的空間場所所特征的總結結和提升，使使人們記憶中中的里弄文化化再現。114大寧區域商業業中心_大寧國際商業業廣場115區域閘北區大寧板塊環線中環內占地面積55000平方米總建筑面積250000平方米商業面積120000平方米辦公樓面積40000平方米酒店面積30000平方米建筑棟數15棟停車位1300個車庫面積50000平方米開發商香港福樂斯特集團滬北地區首個個以生活中心心為理念的大大型購物休閑閑廣場共和新路大寧路延長路大寧國際商業廣場大寧國際商業業廣場/核心定位區位屬性：大寧國際購物物中心地處浦浦西中軸交通通主干線共和和新路與大寧寧路交界，位位處內環和中中環路網立交交之間，項目目毗鄰閘北體體育場、上海海馬戲城等大大型公建配套套，距離上海海大學等人口口密集度區域域，距離地鐵鐵一號線延長長路站約80米左右，馬戲戲城站約300米核心定位：上海首個匯集集現代城市生生活多元環節的““生活中心””主要功能：商務酒店、辦辦公樓、零售售、餐飲、文文化、娛樂、、教育和城市