**產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理實施方案一、產(chǎn)業(yè)園的基本情況及物業(yè)規(guī)模(一)產(chǎn)業(yè)園項目概述及物業(yè)概述項目規(guī)劃占地畝，建筑面積 平方米。項目建設容包括：綜合服務區(qū)、生產(chǎn)區(qū)和物流中心。1、 綜合服務區(qū)包括辦公樓、食堂、公寓以及集體宿舍四部分。總計建筑面積為******萬平方米。2、 生產(chǎn)區(qū)占建筑面積******萬平方米，兩座建筑面積各************平方米和*******平方米的大跨度聯(lián)合車間、一座設有100T龍門吊車的原材料堆場。3、 物流中心占地****畝，建筑面積*******萬平方米。建設三個功能區(qū)，一是保稅庫區(qū)，建筑面積****萬平方米；二是庫區(qū)，建筑面積****萬平方米；三是露天貨場和管理區(qū)建筑面積*****萬平方米。(一)產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)規(guī)模1、 安全保衛(wèi)系統(tǒng)主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體安全環(huán)境的管理；對入駐企業(yè)的管理;車輛交通及道路管理。2、 設備設施維護系統(tǒng)主要包括房屋管理與維修養(yǎng)護；共用設備管理(給排水設備管理、供電設備管理、弱電設備管理、消防管理)；專業(yè)設備的管理(空調設備、電梯設備管理)；共用設施的管理。3、 環(huán)境綠化及保潔系統(tǒng)主要包括辦公樓、宿舍、食堂、廠區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共部分（廠區(qū)庫區(qū)自管）以及公共設施的日常保潔工作；產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共綠地的維護和保養(yǎng)工作。4、 園區(qū)食堂的管理主要包括廚房管理以及員工就餐管理二、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)實施總體方案對比現(xiàn)有的幾種物業(yè)管理模式的優(yōu)缺點，并結合產(chǎn)業(yè)園和我公司現(xiàn)狀，建議釆用自管與委托外包相結合的模式。由我公司單獨組建物管部門進行管理，能夠充分利用公司現(xiàn)有各種資源，利于樹立產(chǎn)業(yè)園整體形象，降低運營成本，保證核心業(yè)務的收益。同時，將保安、特種設備、餐飲、保潔、綠化等需要專業(yè)資質和大量人力的業(yè)務外包，由物管部門對各個分包業(yè)務進行監(jiān)督與協(xié)調，最終達到降低人員成本，降低運營費用，保證物管工作的掌控力度，提高服務質量的目的。（一）物業(yè)管理架構物業(yè)管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本、提供優(yōu)質服務的目的。公司下設物業(yè)管理部來具體負責園區(qū)的物業(yè)管理。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務的發(fā)展留下充足的空間。（二）崗位設置1、物業(yè)管理部經(jīng)理參與重大項目的合同或標書的評審；編制新增項目的物業(yè)管理方案；參與新接管項目的驗收工作；組織本部門員工的專業(yè)技能培訓；自我監(jiān)督與質量體系有關的程序操作,發(fā)現(xiàn)不合格時，及時釆取糾正措施及適當?shù)念A防措施；制定各專項規(guī)章制度，對本部門員工工作業(yè)績予以評審；負責所屬項目的物業(yè)管理的日常工作，并對部門員工進行業(yè)務指導；檢查監(jiān)督各項業(yè)務計劃（年度、季度、月度等）的實施情況并向上級報告；與政府有關部門聯(lián)絡，了解行業(yè)最新規(guī)定；推廣新的有效的管理方法，并總結分析，提出合理的建議。2、物管員（兼資料員）負責與公司各部門工作的對接，輔助部門經(jīng)理做好勤工作。負責處理員工的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。書寫各類通知、通告，完善各類合同文本。遇有緊急事故，及時向上級報告并協(xié)助處理善后工作；協(xié)助經(jīng)理制定本部門規(guī)章制度及員工守則；配合客戶服務文員做好水電費等其他費用的收取；負責裝修檔案，客戶檔案、管理處文書檔案的管理；3、 客服員收取及審閱園區(qū)建筑物的巡樓報告及每天的有關投訴記錄并對重點容進行記錄歸納，重要情況及時向上級報告；準時向客戶派發(fā)各種費用的交費通知單；負責做好水電等費用的收付。負責園區(qū)的公共鑰匙和宿舍鑰匙的管理工作；負責定期對服務質量進行統(tǒng)計、分析、評估、考核，并提出整改方案；4、 設備主管負責向經(jīng)理提交管轄圍設備、設施的更新、改造建議和大、中修計劃，協(xié)同經(jīng)理共同向公司提交方案并組織、監(jiān)督實施項目的整改全過程。向經(jīng)理提交設備的改造、更新前后運行效果的各方面對比和改造、更新經(jīng)驗總結；負責設備相關的維修、保養(yǎng)、更換等合同的草擬。負責協(xié)助公司項目部對本項目新增項目的接管及驗收工作；負責園區(qū)已接管項目包括水泵房、深水井、空調系統(tǒng)、熱水供應設備、消防供水、生活供水設備的正常運行，及其設備、設施的管理、維護、維修、保養(yǎng)。做好園區(qū)工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。負責編制所管轄區(qū)域每臺設備臺帳，繪制供熱水、給排水、消防、制冷通風系統(tǒng)圖；負責制定所管轄區(qū)域設備、設施管理的各種規(guī)章制度，出具設備、設施巡檢表；負責產(chǎn)業(yè)園水電等的抄表統(tǒng)計。5、委外工作主管督導外包單位的各項工作，定期對各外包業(yè)務進行檢查和考核，并對出現(xiàn)的問題提出整改要求。負責客服人員轉發(fā)投訴的處理，及整改意見的落實。三、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理的主要容及人員配置1、 安全保衛(wèi)系統(tǒng)在園區(qū)兩個主要出入口要求有保安24小時在崗值班；同時要對園區(qū)進行24小時巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對公司部車輛及外來車輛進行管理，確保道路通暢。根據(jù)園區(qū)總體管理的需要，保安主要負責兩個園區(qū)主要出入口值班管理以及園區(qū)巡查，釆用四班三運轉機制，每班6人，門崗各兩人，流動崗兩人?？傆嬓枰?4人，每人費用30000元/年,該項每年預計需要費用七十二萬元。2、 設備設施維護系統(tǒng)（1） 房屋管理與維修養(yǎng)護（2） 共用設備管理給排水設備管理：供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網(wǎng)、屋頂水箱、水表、閥門等）；排水管理。供電設備管理：供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶型漏電保護自動開關、避雷針等）；配電房管理。弱電設備管理。消防管理：消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損，可隨時起用。產(chǎn)業(yè)園部網(wǎng)絡管理根據(jù)產(chǎn)業(yè)園設備管理的需要，設備管理的人員配置如下：設備維護需要維修水電工廣2人，每人費用約45000元/年。監(jiān)控室需要4人，每人每年的工資標準為三萬五到四萬元之間；網(wǎng)絡管理需要1?2人，每人每年工資標準為四萬五至五萬元。3、 環(huán)境保潔綠化系統(tǒng)垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備；標準化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺；園區(qū)公共部門共用設施無蟻害；園區(qū)道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。根據(jù)需要進行綠化修剪、雜草清除工作。產(chǎn)業(yè)園辦公樓衛(wèi)生清潔需要廠3人；宿舍公共區(qū)域的衛(wèi)生以及道路清潔需要2?3人，每人費用約25000元/年。4、 園區(qū)食堂管理產(chǎn)業(yè)園區(qū)食堂釆用全程外包模式，由專業(yè)的食堂承包單位負責具體運營，提供廚房設備及用餐場地，承擔水電、燃料及經(jīng)營人員的住宿，自主經(jīng)營，自負盈虧。產(chǎn)業(yè)園由職工代表成立膳食委員會來專門負責對其進行監(jiān)督管理。物業(yè)管理部根據(jù)膳食委員會的意見，召集膳食委員會和食堂承包單位集中磋商協(xié)調，改進服務。并通過經(jīng)濟核算和員工滿意度調查對承包方進行考核。5、宿舍管理對宿舍入住人員的管理，制定員工入住流程，規(guī)宿舍管理;加強宿舍公共財物的維護管理。宿舍管理需要管理員（建議使用女性工作人員）4名，主要負責宿舍人員出入管理、水電費抄錄收取、宿宿舍財物的管理、宿舍日常秩序維護?；竟べY標準為三萬元/年。以上日常物業(yè)管理服務中，安全保衛(wèi)系統(tǒng)、車輛交通及道路管理、環(huán)境保潔系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng)以及設備管理中的強電、弱電、消防、空調、電梯都釆用外包的方式進行管理。同時鑒于網(wǎng)絡系統(tǒng)對于保障公司商業(yè)的重要性，建議由公司招聘專人進行管理。為了降低物管工作運營成本，建議部分崗位可由公司部人員在不影響日常工作的前提下兼職。附件：二、環(huán)境保潔圍、工作容頻次標準1、 日常保潔樓道收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水擦公寓口信報箱1次/天無灰塵，無手印擦電梯2次/天無灰塵，無手印擦公共防盜門1次/周無灰塵擦樓梯扶手1次/周無灰塵擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲擦消火栓1次/月無灰塵擦窗戶2次/月無灰塵道路路面循環(huán)清掃無雜物路邊綠地2次/天無雜物水泵結合器1次/周無灰塵路燈柱1次/周無灰塵綠地清理2次/天無灰塵、枯葉2、 四害消滅在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次釆取措施消滅老鼠、蟬螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域對四害滋生地消毒處理。三、 綠化維護項目措施標準綠化澆水澆水（依氣候變化）澆足澆透草皮修剪（按季節(jié)進行）草皮美觀平整雜草清除（每周一次）確?；緹o雜草防蟲病蟲害防治（一年2次）無病蟲害養(yǎng)護施肥（一年4次）綠化生長旺盛喬灌木修剪造型一年4次四、 食堂管理守則廚房之管理1廚工守則，衛(wèi)生條例1.1嚴格遵守公司各項規(guī)定,講究個人衛(wèi)生、勤剪指甲、勤理發(fā)、不要隨地吐痰。1.1.2工作時必須自查食物是否變質、變味現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。1.1.3工作時要穿工作服，嚴禁上班時吸煙。1.1.4嚴格按照食品衛(wèi)生要求去操作，防止食物中毒。1.5洗干凈后的餐具要整理齊備且有規(guī)律地擺好。1.6工作中嚴格按伙食標準精打細算，以最大限度盡量做到色香味，花樣、品種多樣化。1.7整個烹食過程必須認真清洗干凈并按時、按質、按量供給。1.1.8每天清理，每月三次大掃除，確保廚房環(huán)境衛(wèi)生。員工用餐公約1就餐一律在餐廳進行，廠區(qū)其它任何地方不得烹煮進餐。2嚴格按餐廳就餐時間餐，其餐廳開放時間如下：早餐：07：00—7：40中餐：12：00—12：30晚餐17：30—18：00具體用餐時間按各部門下班時間表規(guī)定時間為準。3員工打飯/打菜必須排隊并接受廚房工作人員和保安的管理。不準插隊，不準