xxx項目前期物業(yè)管理投標書(P56)xxx項目前期物業(yè)管理投標書(P56)xxx項目前期物業(yè)管理投標書(P56)xxx項目前期物業(yè)管理投標書(P56)編制僅供參考審核批準生效日期地址：電話：傳真:郵編:目錄2015第一部分物業(yè)管理服務的整體設想及策劃 1第一節(jié) xxxx物業(yè)管理有限公司簡介 1第二節(jié)物業(yè)管理服務的總體設想 2第二部分擬采取的管理模式、工作計劃和物資裝備計劃 4第一節(jié)擬采取的管理模式 4第二節(jié) 擬采取的工作計劃 7第三節(jié)擬采取的物資裝備計劃 8第三部分擬采取的人員配備、培訓與管理計劃 10第四部分管理規(guī)章制度和物業(yè)管理檔案管理 13第一節(jié) 物業(yè)管理規(guī)章制度 13第二節(jié)檔案資料的建立與管理 15第五部分各項指標的承諾及采取的措施 17第六部分社區(qū)文化管理 17第七部分物業(yè)日常管理服務 24第一節(jié)入伙管理 24第二節(jié)裝修管理 26第三節(jié)客戶管理 29第四節(jié)護衛(wèi)管理 32第五節(jié)維修管理 35第六節(jié)清潔綠化管理 42第七節(jié)財務管理 43第八部分經(jīng)費收支預算 44第一節(jié)便民服務項目 44第二節(jié)財務收支預算 47第九部分智能化系統(tǒng)的管理維護 50第十部分物業(yè)（包括板房）的維修養(yǎng)護計劃和實施 52第一部分物業(yè)管理服務的整體設想及策劃xxxx物業(yè)管理有限公司簡介公司概況xxxx物業(yè)管理有限公司成立于2000年，注冊資本為300萬元人民幣，是新德業(yè)置業(yè)投資有限公司屬下的唯一物業(yè)管理公司，具備中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)二級資質，在佛山順德地區(qū)享有較高的知名度和信譽度。公司現(xiàn)有員工500多人，其中大專以上文化程度100人，具有初級、高級以上職稱的管理及技術人員50多人次，員工持證上崗率達100%,部分成員更為佛山物業(yè)管理協(xié)會專家組成員。我司以“創(chuàng)享美好生活”為企業(yè)口號，建立了完善的內部工作機制，倡導企業(yè)行為的規(guī)范化，致力于專業(yè)化的發(fā)展，著力專業(yè)化的發(fā)展并提高員工的個人素質，全心全意為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)質美好生活。榮譽情況星級物業(yè)，溫馨家園xxxx物業(yè)管理有限公司現(xiàn)為順德物業(yè)管理協(xié)會會長單位。xxxx務求高質量的物業(yè)管理服務，為客戶營造文化內涵豐富的和諧家園，自2000年成立以來，擔綱了多個樓盤的全方位物業(yè)服務。xxxx物業(yè)管理范圍多元化，包括高級別墅、商業(yè)大廈、高級電梯洋房、多層住宅、小區(qū)配套市場、學校等。現(xiàn)管理面積約160萬平方米，管理的項目近20個，其中有：東樂花園、錦城花園、新德業(yè)商務中心、康城花園一期、康城尚城、海景苑、德業(yè)大廈、西苑小區(qū)、聚華苑、東駿花園、尚明雅舍、順洋商廈、新德業(yè)一中附屬小學、李兆基中學、順德一中實驗學校等等。一直以來，xxxx物業(yè)備受好評，管理項目屢受表彰。2002年東樂花園獲得順德市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號；2003年海景苑獲得順德市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號；2005年東樂花園獲得佛山市“靜安居住小區(qū)”稱號；2005年獲得順德區(qū)工商行政管理局授予的“守合同重信用企業(yè)”稱號；2005年康城花園獲得佛山市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號；2006年康城花園獲得佛山市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號；2006年獲得佛山市順德區(qū)消費者委員授予的“維權先進單位”稱號；2007年獲得佛山市順德區(qū)消費者委員授予的“物業(yè)管理行業(yè)誠信單位”稱號；2008年康城尚城獲得佛山市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號；2008年康城尚城獲得廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)稱號；2008年獲得佛山房協(xié)怡翠杯物業(yè)服務（工程維修）綜合技能競賽最佳合作獎；第二節(jié)物業(yè)管理服務的總體設想一、項目概況xxxx·荔園位于廣州增城市一環(huán)路，四至范圍：東至經(jīng)二路，西至一環(huán)路，南臨緯五路，北面靠緯六路。項目總用地面積萬平方米，其中居住區(qū)用地面積萬平方米，住宅用地萬平方米，公建用地萬平方米，道路用地萬平方米，公共綠地萬平方米。項目總建筑面積萬平方米，其中住宅建筑面積萬平方米，公建建筑面積萬平方米，商鋪建筑面積萬平方米，物業(yè)管理用房建筑面積平方米。項目規(guī)劃設計的物業(yè)類型有：低層別墅、多層洋房、商業(yè)用房。居住建筑物共31幢（其中多層洋房18幢，建筑面積共萬平方米；低層別墅50幢，建筑面積共萬平方米）。項目的總建筑密度為%，容積率為，綠地率為%。本項目共規(guī)劃建設機動車停車位750個，其中住宅停車位574個，商業(yè)停車位176個。項目共分二

期開發(fā)建設，第一期工程計劃于2009年12月竣工并交付使用；二期工程正在規(guī)劃籌建中，具體交付使用時間待定。二、物業(yè)管理總體設想根據(jù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理的自身運作規(guī)律，針對xxxx·荔園的實際情況，我們經(jīng)過初步綜合分析，認為在對該項目的物業(yè)管理服務工作中應著重抓好如下幾項工作：（一）實施綜合管理，創(chuàng)建和諧人居環(huán)境。1.對小區(qū)的環(huán)境的綜合管理，注重公共場所、場地的清潔衛(wèi)生環(huán)境。2.對所有沙井、溝渠注重疏通清淤工作，保障排水系統(tǒng)暢通。3、對小區(qū)的公共設備、機房、值班室、宿舍等公共設施注意全面檢修維護，保證這些公共設施設備盡量延長使用壽命。（二）健全、完善保安系統(tǒng)，把小區(qū)安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全兩大方面。1.建立健全適合xxxx·荔園實際的安全管理規(guī)定并嚴格執(zhí)行。2.對全體安管員的聘用實行嚴格把關，嚴格審查資歷、經(jīng)歷、確認無不良記錄，并實行擔保人制度。3.利用技防與人防相結合，不留安全隱患與死角，對安管員實施半軍事化管理，加強培訓，嚴格管理。4.對消防設備、設施認真巡查，嚴格管理，使其隨時保持在良好狀態(tài)。5.加強對業(yè)主、住戶的治安消防意識和知識的宣傳，做到全民具備防范能力。（三）將綠化環(huán)境的管理變成xxxx·荔園的特色。xxxx·荔園的綠化環(huán)境經(jīng)過精心設計，綠化面積比重很大，綠化覆蓋率較高（％），花草樹木品種繁多，接管后將發(fā)揮我們多年對物業(yè)的管理經(jīng)驗，結合小區(qū)的環(huán)境特點，對小區(qū)綠化進行精心管理，精心修造，把xxxx·荔園塑造成一個四季花開、鳥語花香的美麗的居住小區(qū)。（四）以人為本，實施人性化管理，塑造xxxx·荔園鮮明形象。我們將堅持我公司的“業(yè)主、住戶至上，服務第一”的服務宗旨，實施“以人為本，人性化管理”，逐個走訪業(yè)主、住戶，廣泛征求意見和建議，集思廣益，事事處處為業(yè)主、住戶的利益著想，以誠待人，以誠感人，與全體業(yè)主、住戶及開發(fā)商一起共同努力，完善收費，竭誠服務，用我們的雙手和智慧，塑造xxxx·荔園的美好形象，保證物業(yè)的保值與增值。第二部分擬采取的管理模式、工作計劃和物資裝備計劃第一節(jié)擬采取的管理模式一、管理體制接管xxxx·荔園項目的物業(yè)管理業(yè)務后，形成以廣大業(yè)主為主，居委會、派出所參與的共管體制，管理處根據(jù)所簽委托管理合同條款要求，嚴格執(zhí)行《廣東省物業(yè)管理條例》及廣州市相關法律法規(guī)規(guī)定，對xxxx·荔園實施綜合一體化物業(yè)管理。管理的指導思想是：以社會效益為主，經(jīng)濟效益、環(huán)境效益有機結合，為業(yè)主提供一流服務。 （一）外部管理體制政府主管部門政府主管部門佛山市順德區(qū)創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司佛山市順德區(qū)創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司碧桂園·碧桂園·荔園服務中心（分公司）（二）xxxx·荔園服務中心（分公司）組織管理架構佛山市順德區(qū)xxxx物業(yè)管理有限公司根據(jù)物業(yè)管理服務合同，在增城市設立分公司，財務實行獨立核算。分公司組織架構圖如下：服務中心（分公司）服務中心（分公司）經(jīng)理工程維修中心保安服務中心客戶服務中心維修工安管員客戶員（三）xxxx·荔園服務中心（分公司）組織架構說明1、服務中心（分公司）內部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。2、在崗位設置上，充分考慮到xxxx·荔園規(guī)模及硬件設施先進的特點，崗位設置少而精，減少中間層，滿足xxxx·荔園的實際需求，降低管理成本。3、要求服務中心的管理維修人員素質高，一人多職，一專多能，最大限度地壓縮人員定編數(shù)量。二、監(jiān)督約束機制（一）xxxx·荔園監(jiān)督約束機制示意圖創(chuàng)輝煌創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司門碧桂園碧桂園·荔園雙周檢制度雙周檢制度定期巡查回訪回訪業(yè)主業(yè)主（二）xxxx·荔園監(jiān)督約束機制說明1.由政府部門及業(yè)主、xxxx物業(yè)管理有限公司對xxxx·荔園服務中心實行全方位監(jiān)督。2.服務中心內部運作公開透明，便于大家監(jiān)督。3.強化佛山市順德區(qū)xxxx物業(yè)管理有限公司及xxxx·荔園服務中心（分公司）的檢查考核職能，考核結果與員工工資待遇掛鉤。三、激勵機制（一）激勵機制示意圖激勵機制激勵機制獎懲體系薪酬體系獎懲體系薪酬體系企業(yè)文化體系培養(yǎng)提升體系溝通體企業(yè)文化體系培養(yǎng)提升體系溝通體系（二）激勵機制說明1.公司激勵機制分為兩個層次，第一層次為員工直接感受的報酬及獎懲體系。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足員工的精神需求。2.通過合理的報酬體系設計，完善的績效管理與考評，嚴格的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護員工長期的工作熱情及動力。3.通過加強溝通，加強企業(yè)文化建設，引導員工形成共同的價值取向和文化觀，確保員工積極主動愉快地從事本職工作。同時對積極上進，追求自我提升的員工，給他們提供培訓再教育的機會，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創(chuàng)造條件滿足員工自我價值實現(xiàn)的愿望。四、管理工作的控制方式1.采用定點檢查方式，通過管理處受理投訴，追溯處理問題的全過程，檢查有無推拖、應付之現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。2.實行“走訪管理、層層檢查”，主任、管理員定期、不定期對各類人員的工作進行檢查、量化考核獎優(yōu)罰劣，從而不斷改善工作質量。3.實行動態(tài)信息反饋控制，定期或不定期走訪住戶、街道辦及派出所，聽取他們對服務中心（分公司）的意見和建議，并在工作中予以改進。擬采取的工作計劃依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為接管管理和常規(guī)管理兩部分，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃。一、接管管理工作計劃對于接管管理工作，我們注重對資料檔案的接管，一方面要接管開發(fā)商所移交的建設施工驗收的各種圖紙資料，另一方面還要建立有關業(yè)主的各種入伙、交費資料檔案，以便今后進行完善的管理服務，更為了業(yè)主的切身利益，所以在接管時我們將對資料檔案認真、嚴格進行科學分類、編號、建檔、整理。做好登記造冊，完善交接簽收認可工作，分清責任，對于各類設備設施，結合設備檔案，認真核對，辦好接收手續(xù)。序號項目內容時間一檔案接管建筑施工竣工全套資料簽訂委托管理合同后一周內二設備接管公共設備接管公共設備技術檔案二、正常期管理工作計劃序號項目內容時間一機電設備的維修養(yǎng)護設備的基礎資料管理設備的運行管理設備的維修管理設備能源和安全管理每日二保安管理治安管理交通、車輛管理消防管理每日三小區(qū)環(huán)境管理園林綠化管理清潔衛(wèi)生管理每日四財務管理費用收取財務記帳每日五社區(qū)文化活動開展社區(qū)宣傳舉辦社區(qū)活動重大節(jié)假日六便民服務和完善配套為住戶提供便民服務每日第三節(jié)擬采取的物資裝備計劃一、固定資產購置表序號項目計量單位數(shù)量1工程設備/儀器儀表室外管道疏通機臺1對講主機臺12清潔設備真空吸塵機臺1吸水機及配套設備臺2多功能洗地機套2清潔服務車部13行政辦公設施設備電腦含管理軟件臺9打印機臺3數(shù)碼照相機臺1電視機（培訓）臺1圖紙柜個5注：以上物品單價在2000元以上，使用年限超過5年。二、低值工具/器具購置表序號項目計量單位數(shù)量1工程工具器具沖擊鉆把1手電鉆把1電焊機臺1砂輪切割機臺1室內疏通機臺1水泵臺2扳手套9儀表塊2工具箱套2空調專用維修工具套1手電筒把10消防服及配套工具套10應急燈個10鑰匙柜個1鋁合金組合梯架5線纜盤個5低平板推車部12行政辦公工具器具保險柜臺1打卡鐘臺1塑封機臺1辦公桌椅套10文件柜個10檔案柜個23宿舍工具器具宿舍設施（床/柜）套30更衣柜組30第三部分擬采取的人員配備、培訓與管理計劃一、人員配備碧桂園碧桂園·荔園服務中心（分公司）經(jīng)理：1人經(jīng)理助理：1人客戶主管：1人工程主管：1人安全主管：1人維修工：2人安管員30人（三班制）客戶員2人財務：1人以上編制：41人備注：清潔、綠化外包。二、人員培訓（一）培訓內容1.企業(yè)文化培訓科目授課部門課時1.入司指引（公司簡介、規(guī)章制度、勞資政策）經(jīng)理/主管52.應知應會、物業(yè)基本特點客戶服務中心主管23.服務理念及管理目標客戶服務中心主管14.職業(yè)道德客戶服務中心主管15.客戶識別與溝通技巧客戶服務中心主管16.禮儀、禮節(jié)客戶服務中心主管17.安全常識保安服務中心主管18.軍事訓練（單兵隊列、班隊列）保安服務中心主管52.專業(yè)知識培訓科目授課部門課時1.物業(yè)管理概論客戶服務中心主管12.房屋構造與識圖工程維修中心主管13.房屋設備基礎知識工程維修中心主管14.計算機應用工程維修中心主管15.公文寫作與文書處理客戶服務中心主管16.物業(yè)管理案例分析23.法律法規(guī)、規(guī)范標準培訓科目授課部門課時1.法律基礎知識客戶服務中心主管12.國家物業(yè)管理條例客戶服務中心主管23.治安管理處罰條例保安服務中心主管14.住宅室內裝飾裝修管理辦法工程維修中心主管15.城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法工程維修中心主管16.房屋接管驗收標準工程維修中心主管17.國家示范項目考評標準客戶服務中心主管18.國家及xxxx·荔園市物業(yè)管理合同（范本）客戶服務中心主管19.國家及xxxx·荔園市前期物業(yè)管理協(xié)議（范本）客戶服務中心主管110.國家及xxxx·荔園臨時管理規(guī)約（范本）客戶服務中心主管111.住宅裝修管理辦法客戶服務中心主管112.其他法律法規(guī)（房地產及物業(yè)管理類）客戶服務中心主管14.管理服務體系培訓科目授課部門課時1.各部門服務規(guī)范各自部門22.各部門崗位職責、規(guī)章制度各自部門13.入伙流程與入伙管理客戶服務中心14.裝修流程與裝修管理客戶服務中心15.接待客戶服務流程客戶服務中心16.業(yè)主（住戶）戶籍管理客戶服務中心17.消防治安管理保安服務中心18.設備、設施維修保養(yǎng)工程維修中心19.電梯系統(tǒng)運行、保養(yǎng)工程維修中心110.樓宇綜合布線系統(tǒng)工程維修中心111.物業(yè)服務收費客戶服務中心112.其他分項工作流程各部門113.分項工作檢驗與考核標準各部門114.突發(fā)事件的預防和應急處理各部門1第四部分管理規(guī)章制度和物業(yè)管理檔案管理物業(yè)管理規(guī)章制度常言道：“沒有規(guī)矩，不成方圓”。企業(yè)的“規(guī)矩”就是企業(yè)制度的“規(guī)章制度”，健全、完善、具有操作性的規(guī)章制度是我公司進行統(tǒng)一、規(guī)范化管理的準繩和保證。長期以來，佛山市順德區(qū)xxxx物業(yè)管理有限公司致力于探求專業(yè)化、規(guī)范化的管理途徑，構建出一套完善的、科學化的質量保障體系。我公司若能中標xxxx·荔園項目，我們將對該園區(qū)實施專業(yè)化，規(guī)范化管理。規(guī)范業(yè)主、使用人、來訪客人，以及社區(qū)行為、企業(yè)管理行為，共建輕松、安全、怡人的居住環(huán)境，為xxxx·荔園項目注入清新和活力，形成全新的現(xiàn)代化生活模式。在此我們歸納了xxxx·荔園初步介入的基本規(guī)章制度，以便為中標后的管理提供有效的管理保證。在中標后進入日常管理后，我公司將根據(jù)項目的實際情況，對項目進行更為深入的管理，并不斷修改和完善制度，以及制定新的符合園區(qū)現(xiàn)狀的規(guī)章制度，緊緊圍繞xxxx·荔園的具體情況，為住戶提供引導、服務、內部員工的培訓與考核等；并參照國家考核標準，做到量化、細化，從而使各項制度更具操作性及實用性。類別名稱人力資源管理制度勞動人事管理制度公司考勤管理制度物業(yè)公司獎罰辦法項目人員管理制度計劃文檔管理制度物業(yè)公司計劃管理制度物業(yè)公司合同管理制度物業(yè)公司內部行文規(guī)定工程款項審批規(guī)定資產管理制度物業(yè)公司資產購置管理辦法辦公用品管理細則公務車使用管理規(guī)定工裝管理規(guī)定標識管理規(guī)定倉庫管理規(guī)定二級倉庫管理規(guī)定財務管理制度收費管理規(guī)定商務中心財務管理規(guī)定物業(yè)公司消費卡管理辦法消防安全管理制度消防管理辦法公共秩序管理制度安管員離職交接手續(xù)規(guī)定安管員請銷假規(guī)定安管員訓練管理規(guī)定安管員宿舍管理規(guī)定安管員宿舍衛(wèi)生管理規(guī)定安管員門崗管理規(guī)定停車場管理規(guī)定對講機使用管理規(guī)定關于發(fā)現(xiàn)業(yè)主未鎖汽車的處理程序和獎勵辦法后勤事務管理制度通訊管理規(guī)定檔案管理制度食堂管理制度職工宿舍管理規(guī)定公司衛(wèi)生管理規(guī)定辦公區(qū)域衛(wèi)生管理規(guī)定午間值班規(guī)定夜間值班規(guī)定公共設施設備管理制度電梯機房管理規(guī)定配電房管理規(guī)定第二節(jié)檔案資料的建立與管理檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分，科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為住宅區(qū)樓宇及共用設施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指導和服務。針對xxxx·荔園的物業(yè)管理形式，做到每一項管理工作有理論、有制度規(guī)范、有工作詳實記錄，計算機系統(tǒng)對原始文件資料進行管理，完善檔案管理工作，從物業(yè)管理的角度記錄每一個住宅單元的生活檔案，配備專職檔案管理人員，建章立制，對所有檔案資料進行嚴格的、科學的、集中的管理。一、xxxx·荔園檔案的建立（一）主要思路·荔園檔案資料分類：依據(jù)小區(qū)的具體情況，管理特點略有增減、各有側重。在管理過程中，注重對資料的整理，找到過往管理中存在的缺陷和不足，并進行重新的分類和補充，使其符合對園區(qū)細致管理的需求。2.檔案建立抓住初次接管這一契機，從一開始就注重整理住戶全面的原始資料，最大限度的明確物業(yè)狀況和業(yè)主的自然狀況，作為分戶管理的檔案基礎，以方便接管后日常管理。3.檔案管理實行原始資料與電腦管理資料綜合管理。原始資料包括：紙張、文字、卷宗、錄像帶、膠卷、照片、圖表等形式；電腦資料包括：電腦軟、硬盤儲存系統(tǒng)；做到各種檔案資料并重，互相補充，形成小區(qū)管理的無盲點網(wǎng)絡。4.區(qū)內各項管理工作必須建立檔案資料，依照“采取的管理方式”中制定的規(guī)范程序，逐一建檔，形成標準化、制度化的檔案管理體系。二、xxxx·荔園檔案的管理物業(yè)管理檔案的種類繁多，我們擬采用建立檔案、資料的分類檢索的方式進行管理。1.發(fā)展商提供的資料1）產權資料項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷安置資料2）技術資料規(guī)劃圖；竣工圖（a.總平面圖b.單體建筑、結構、設備竣工圖c.消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖d.地質勘測報告e.工程合同開f.竣工報告g.工程預決算h.圖紙會審記錄i.工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）j.隱蔽工程驗收簽證k.沉降觀察記錄l.竣工驗收證明書m.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書n/新材料、構配件的鑒定合格證書o.水電、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書p.砂漿、混凝土試塊試壓報告q.供水的試壓報告r.綠化工程竣工圖紙及相關資料s.其他技術資料）2.管理處建立的資料1）物業(yè)資料住宅區(qū)基本資料；住宅區(qū)分區(qū)資料；商業(yè)網(wǎng)點資料；娛樂設施資料2）住戶資料住戶入住資料；入住通知書；入住協(xié)議書；家庭人員檔案；住戶情況登記表3）管理資料①保潔管理記錄：日常巡查記錄；綠化消殺記錄②保安管理記錄：日常巡查記錄；交接班記錄；值班記錄；物資搬運放行記錄；緊急事件處理記錄；車輛管理記錄；夜間查崗記錄③出租屋檔案：承租人員資料④車輛管理檔案：車位使用協(xié)議⑤裝修管理檔案：裝修申請表（附圖紙）；裝修工程隊安全責任書；臨時施工人員登記表；施工單位營業(yè)執(zhí)照⑥工程返修檔案：住戶情況登記表第五部分各項指標的承諾及采取的措施一、總體目標在物業(yè)管理合同期內，把小區(qū)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的示范小區(qū)，在小區(qū)達到硬件指標后，所有建筑物及配套設備設施完善，全部正式竣工驗收并交付使用后的一年內，達到“市物業(yè)管理示范小區(qū)標準”，兩年內達到“省物業(yè)管理示范小區(qū)標準”。二、分項目標1.房屋及公共配套設備設施完好率達98%以上，其中大型設備完好率99%以上，中小型設備完好率95%以上，消防水系統(tǒng)設備完好率達100%，其它消防器材完好率達98%，公共照明完好率95%以上；2.衛(wèi)生合格率達98%，環(huán)境綠化完好率95%；3.24小時電話報修服務，房屋零修、急修及時率100%；維修質量合格率達到100%；4.管理人員專業(yè)培訓合格率100%；5.業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%以上，年有效投訴率不超過%，投訴處理率100%；6.維修服務回訪率達85%；7.管理區(qū)域內車輛停放有序，交通秩序良好；8.做好消防設施、設備的檢修保養(yǎng)，保證隨時啟用；9.有效投訴處理和回訪率達100%。第六部分社區(qū)文化管理一、社區(qū)活動設想社區(qū)文化是社區(qū)成員包括業(yè)主和管理人員塑造的反映社會文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式、具有個性特征的小區(qū)居住理念及其活動方式的綜合。社區(qū)文化具有凝聚功能、導向功能、約束功能、激勵功能和輻射功能。社區(qū)文化是人們基本生活不可缺少的組成部分，是社會安定團結的需要，是創(chuàng)造小區(qū)良好人文環(huán)境和提高住戶生活品味的重要手段，也是實施物業(yè)管理的潤滑劑。社區(qū)文化建設是物業(yè)管理的使命，營造文明、靜雅、祥和的xxxx·荔園五星級的文化居住環(huán)境和人文環(huán)境是我們的追求。（一）xxxx·荔園社區(qū)文化的目標xxxx物業(yè)管理有限公司已積累了豐厚的文化底蘊。我們將通過寓教于樂、寓樂于教、循序漸進的方式，以“愛家、愛區(qū)、愛國”、“營造現(xiàn)代居家新理念”、“綠色環(huán)境”為主題，堅持大中小散相結合、老中青少相結合、古今中外相結合的原則，重點考慮老人和兒童的需求，特別設置社區(qū)文化部門，精心選派能文能武、素質綜合全面的社區(qū)文化專干，合理做出社區(qū)文化活動計劃和安排，優(yōu)先保證社區(qū)文化活動經(jīng)費及活動場所，開展多樣化、多層次、多形式、全方位的環(huán)境文化、形體文化、約束文化、精神文化、網(wǎng)絡文化、修造文化等活動，突出一些有特色的固定性社區(qū)文化活動，把xxxx·荔園建設成與特區(qū)文化相融合的親和型社區(qū)文化的典范。(二)xxxx·荔園社區(qū)文化的重要內容·荔園的環(huán)境文化社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的依托，是最直接最明顯的外在表現(xiàn)，時時刻刻影響著業(yè)主的心理和情緒，影響著業(yè)主的生活質量，影響著社區(qū)的人文環(huán)境。環(huán)境建設是社區(qū)文化建設的起點，經(jīng)過精心設計和精心維護的環(huán)境有助于良好社區(qū)文化的形成。（1）環(huán)境凈化環(huán)境保護的目標是小區(qū)文明潔凈，環(huán)境質量良好，資源合理利用，生態(tài)良性循環(huán)，基礎設施健全，生活舒適便捷，形成環(huán)保意識。我們將環(huán)境保護工作納入物業(yè)管理日常工作中。設立專人負責，齊抓共管。擬定制度，及時監(jiān)督，并邀請居民代表組成環(huán)保小組，義務監(jiān)督溝通信息，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。我們將定期向社區(qū)成員公布環(huán)境公告。我們采取的主要措施有：按照ISO14000環(huán)境管理體系和使用指南，控制家庭污水進入雨水管網(wǎng)、垃圾分類袋裝和資源化回收、垂直綠化和立體綠化、噪音監(jiān)測和管制、空氣污染控制等。（2）環(huán)境綠化綠色是生命和力量的象征，環(huán)境綠化是生活在城市中的現(xiàn)代人的迫切需要，生活多一點綠色，生活便多一點輕松，多一點健康。xxxx物業(yè)管理有限公司將根據(jù)小區(qū)的綠化規(guī)劃特點，合理劃分管理區(qū)域，管理好綠化，同時利用小區(qū)文化節(jié)向居民傳授園藝花卉知識，鼓勵引導居民發(fā)揮絕妙的想象，綠化自己的小空間，共同參與搞好立體綠化，垂直綠化，全民綠化。從而使xxxx·荔園成為園林式、花園式“綠色”住宅小區(qū)。xxxx·荔園的綠化管理擬采取的措施：由服務中心和綠化工負責實施；對所有綠化植物的栽培、養(yǎng)育、修剪、造型工作；對所有綠化植物的擺放、補植、除草、施肥、殺蟲工作；對所有綠化植物的澆水等日常養(yǎng)護；對所有綠化區(qū)域的清潔衛(wèi)生工作；根據(jù)小區(qū)情況設計整體和細部綠化造型方案，要求常綠常新；針對不同時令和季節(jié)的綠化美化辦法；重大節(jié)日或活動的綠化美化辦法；小區(qū)將根據(jù)情況建設園藝苗圃，培植綠化植物，苗圃實行開放管理，居民可自行欣賞甚至選購；小區(qū)開展家居綠化擺花服務。（3）環(huán)境美化保護環(huán)境、綠化環(huán)境是營造“綠化環(huán)境”的起步和塑型，而環(huán)境美化才是“畫龍點睛”之筆，才是“傳神”之作。xxxx·荔園的環(huán)境美化，要依照園林式的建筑風格，在不破壞建筑設計思想的前提下，要充分體現(xiàn)出古雅、現(xiàn)代、和美、靜宜、自然的整體文化環(huán)境，營造出休閑、愉快、安逸、祥和的生活氛圍。其具體體現(xiàn)方式就是要突出社區(qū)觀賞文化。在環(huán)境美化上，擬采取如下措施：全面推廣CIS系統(tǒng)。服務中心處除了統(tǒng)一設計制作與物業(yè)管理企業(yè)CIS相統(tǒng)一的各類美觀大方的標識牌以外，在小區(qū)各類物業(yè)模式和架構上更加深入地灌注xxxx物業(yè)的精神和理念，從而形成一種積極的、向上的、美好的愿望。如人性化的綠化藝術、即時凈化的環(huán)衛(wèi)意識、隱性管理的安全意識等。這樣一來，就充分實現(xiàn)了社區(qū)視覺形象的高度協(xié)調和統(tǒng)一；建議開發(fā)公司在適當位置建設兒童游樂場所，如兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等，使其成為兒童戲耍的樂園；建兒童涂畫墻，給孩子們自由發(fā)揮創(chuàng)造的余地；吸取國外先進經(jīng)驗，專門設計實用、美觀、藝術化的分類垃圾箱，使其成為xxxx·荔園的一道風景。逢大的節(jié)假日，開展形式多樣的節(jié)日裝點活動。·荔園的形體文化社區(qū)形體文化就是通過人的形體、動作表現(xiàn)的文化。形體文化是社區(qū)文化最基本、最主要的組成部分，它有強身健體，滿足人們身心的需要，減少身心壓力，增加生活樂趣。我們將采取多種形式，開展豐富多彩、行之有效的社區(qū)形體文化活動，具體做法有：（1）開展文化娛樂活動。開展各種形式的歌詠會、舞會、音樂欣賞會、趣味游戲、棋類、牌類活動。每年重點舉辦2-3次大型活動；（2）舉辦體育健身活動，如二年一次的xxxx·荔園業(yè)主運動會，以個人或以家庭為單位或以樓宇區(qū)域為單位開展友誼比賽。開展各種形式的球類、武術、氣功活動等；（3）組織老年人集體郊游、踏青、登高等；（4）在教師節(jié)，舉辦茶話座談會等；（5）舉辦美食會餐。動員社區(qū)成員自己動手，自己下廚，各顯神手，互傳技術，相互交流與溝通。這樣既吃了“團圓飯”，又加深了感情，還學習了“食文化”，一舉三得；（6）每年開展2-3次美容、美發(fā)、服飾表演競賽，以推動社區(qū)的“形體美”文化和“穿”文化。·荔園的約束文化社區(qū)約束文化是對社區(qū)成員的思想、心理和行為具有約束和規(guī)范作用的文化氛圍、行為準則、道德規(guī)范、規(guī)章制度等。這種文化是形體文化向精神文化過渡的紐帶和橋梁，在社區(qū)文化中起重要作用。xxxx·荔園的約束文化，我們擬采取兩個方面的大行動：（1）營造社區(qū)觀念文化以傳統(tǒng)美德和現(xiàn)代生活理念為基礎，以文明公約、行為準則、道德規(guī)范為內容，運用群眾意識、小區(qū)社會輿論、共同的習俗等觀念的東西，造成強大的個體行為從眾化的群體心理壓力和動力，使社區(qū)成員產生心理共鳴，繼而產生行為的自我控制。這種約束不是強迫規(guī)定，而是一種“軟”約束，主要靠通過強烈的社區(qū)氛圍促成社區(qū)成員自覺的行動來維護。（2）開展社區(qū)制度文化建設社區(qū)制度文化是由管理處制定，要求社區(qū)成員必須遵守的規(guī)章制度。這種約束是一種“硬”約束，不管是誰，不管是您愿不愿意，都要執(zhí)行，具有強制的性質。制度文化建設是xxxx·荔園社區(qū)文化不可缺少的重要組成部分，只有它，才能保障既定目標的實現(xiàn)，同時制度文化本身也是一種文化，充分傳達著xxxx·荔園文化居住區(qū)個性化的文化內涵。我們將制訂《xxxx·荔園文化居住區(qū)管理規(guī)章制度》，作為該區(qū)制度文化建設的藍本。·荔園的精神文化社區(qū)精神文化是反映社區(qū)成員內心和精神的文化，是最高層次的社區(qū)文化，是社區(qū)文化的核心和靈魂，是社區(qū)文化的升華，是社區(qū)文化中最高尚最重要的構成因素，是社區(qū)文化最終所要追求的目標。培養(yǎng)社區(qū)精神文化需要高素質的社區(qū)成員，而一旦這種精神文化形成，社區(qū)成員就能達到一種高度精神享受的境界。如何升華xxxx·荔園社區(qū)文化的層次，做到雅、俗、教、尚相結合，盡量滿足不同層次的文化需求，突出高層次社區(qū)文化，是我們的社區(qū)文化工作的重點。xxxx·荔園的精神文化，重點包括以下兩個方面的內容：（1）社區(qū)凝聚文化通過社區(qū)文化中所蘊含的價值觀、世界觀、人生觀、道德規(guī)范、行為準則和精神理念的宣傳，使社區(qū)成員產生共鳴，形成一種粘合劑，從各個方面把社區(qū)成員“粘合”起來，從而產生一種巨大的向心力和凝聚力，將整個社區(qū)的個人行為轉化為自覺的共同行為，共同為社區(qū)的建設出謀劃策、做出貢獻，并使其感到能為社區(qū)共建而自豪和光榮，從而達到一種精神上的享受。（2）社區(qū)激勵文化是指能使社區(qū)成員從內心產生高昂情緒、進取精神、鼓舞推動的社區(qū)文化。如開展“愛家、愛區(qū)、愛國”活動、“五四”紀念活動、“抗日勝利”紀念活動、“未來家園設想描繪計劃”活動等。文化本身就具有激勵這一特質，營造社區(qū)特有的文化氛圍，就更有這種作用。它對人的激勵不是一種外在的推動而是一種內在的激發(fā)，它不是被動消極地滿足人們對實現(xiàn)自身價值的心理需求，而是通過社區(qū)文化的塑造，使每個成員從內心深處自覺參與各種文化活動，產生為社區(qū)服務的奉獻精神。·荔園的網(wǎng)絡文化21世紀是知識經(jīng)濟時代，信息是知識的載體，電腦網(wǎng)絡是信息傳播的手段。xxxx·荔園作為高尚住宅小區(qū)，是文化人聚積的地方，所以信息、網(wǎng)絡對于該區(qū)是至關重要的。我們擬通過以下工作，建設xxxx·荔園的網(wǎng)絡文化：（1）在Internet網(wǎng)上增設網(wǎng)站，對有需求的用戶進行聯(lián)網(wǎng)，分配網(wǎng)址、網(wǎng)頁，為社區(qū)成員與外界傳輸知識信息開辟新通道，為開展社區(qū)文化搭建新舞臺。（2）開展網(wǎng)上溝通、交流、學習。在Internet網(wǎng)上設“xxxx·荔園”網(wǎng)上論壇、網(wǎng)上報告會、網(wǎng)上培訓站、網(wǎng)上書苑、網(wǎng)上交友站等，使社區(qū)成員足不出戶就可以交流、溝通、學習、交友、論事。（3）在內聯(lián)網(wǎng)上進行社區(qū)內的娛樂游戲活動。（4）管理處可以采用網(wǎng)絡進行工作，通知有關事項。（三）xxxx·荔園社區(qū)文化的人員配備為真正做好xxxx·荔園的社區(qū)文化工作，管理處特設置社區(qū)文化部，選配綜合素質高的人員，負責社區(qū)文化活動的工作。采取專職和兼職相結合、義務協(xié)助和專業(yè)顧問相結合的方式，精心策劃，共同努力，組織好每一項社區(qū)文化活動。1.專職人員（1人）。專門負責整個居住區(qū)的社區(qū)文化活動，如大型文娛體育活動、編輯小區(qū)報、開辦宣傳欄、對外宣傳等。專職人員熟悉和掌握住宅區(qū)管理法規(guī)，了解住宅區(qū)居民特點，具有文藝特長，能文能武、能說會道，有十分強的組織和協(xié)調能力，是社區(qū)文化工作的核心人員。2.兼職人員（5-6人）。在社區(qū)管理人員中挑選愛好廣泛、知識水平高、綜合素質好、有較強組織能力和協(xié)調能力的人員兼任，在組織大型社區(qū)文化活動時，協(xié)助專職人員工作。3.義務協(xié)助人員（10人左右）。在社區(qū)居民中，挑選熱愛公益事業(yè)并具有一定專長的人員，在發(fā)給其適當勞動補貼的前提下，義務協(xié)助社區(qū)文化部開展各項活動。（四）xxxx·荔園社區(qū)文化的經(jīng)費來源1.管理費中撥出部分經(jīng)費；2.適當?shù)淖们槭召M，如郊游、培訓等；3.接受資助（含發(fā)展商）；4.其他合法來源。（五）xxxx·荔園社區(qū)文化活動場所1.社區(qū)文化體育中心；2.社區(qū)公共場所；3.借用學校體育場所；4.報紙、宣傳欄等。（六）xxxx·荔園社區(qū)文化活動計劃xxxx·荔園社區(qū)文化活動計劃是對社區(qū)文化活動設想的具體實施安排，是所有社區(qū)文化活動的集中反映，是社區(qū)文化的重點。xxxx·荔園的社區(qū)文化活動在內容上，既考慮全體業(yè)主多層次的需要，又突出老人和小孩的地位與需求，在時間分布上既考慮節(jié)日重大性活動，又考慮平日經(jīng)常性活動，還考慮固定性特別活動；在類型和方式上，既考慮大型集體活動，又考慮小型分散活動。根據(jù)xxxx·荔園住戶的特點，我們將突出以下幾項固定性社區(qū)文化活動：1.秋季重陽節(jié)“夕陽紅”系列活動。老人是城市社區(qū)文化的最主要的需求者，這部分社區(qū)文化活動的安排直接影響著整個社區(qū)文化的好壞。城市中的老人在家庭、社會中處于很尷尬的地位，白天子女們、孫子們去上班上學，晚上又忙于家務作業(yè)，無睱去老人住處團聚，社會活動也少的可憐，老人們嚴重缺乏心理溝通和情感交流，心里壓抑大，精神無寄托，急需社區(qū)文化活動。所以社區(qū)的老人文化活動搞好了，社區(qū)文化活動就等于成功了一半。我們將采取一系列的有宜于老人身心健康和精神寄托的老人社區(qū)文化活動，如，給老人提供一個能經(jīng)常活動的固定場所，開展九九重陽節(jié)茶話會、“夕陽紅”展藝會、金銀婚紀念、全家福慶典、健康老人評比推廣、生活修養(yǎng)經(jīng)驗交流、出國旅游等。2.兒童夏令營系列活動。兒童雖小，卻是社區(qū)文化的重要需求者，是社區(qū)文化中最活躍的分子，孩子們玩高興了，大人們也就滿意了。我們開展的兒童夏令營活動的形式是多種多樣的，比如，兒童歌舞會、兒童智力游戲、兒童球賽、兒童獨立生活訓練、兒童社會生活體驗等。另外，我們還在社區(qū)設置各種兒童游樂場所，如蝴蝶園、小鳥天堂、兒童畫墻、兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等。3.xxxx·荔園業(yè)主演講會。了解時事，發(fā)表言論，學習知識，獲取信息，加強交流。4.xxxx·荔園家庭趣味運動會。為了增強體質，推動體育，增進了解，加深友誼，我們將兩年舉行一次xxxx·荔園綜合運動會。運動會有個人比賽，有家庭比賽，也有以樓宇區(qū)域組成的集體比賽。運動會形式多樣化，既有趣味性的，也有游戲性的，還有常規(guī)性的。5.固定性“業(yè)主活動站”。每周六晚8：00-9：00，在小區(qū)固定的地方，舉行一次小型文化活動。內容豐富多彩，形式各種各樣，如由業(yè)主自己組成的五、六人小樂隊演奏樂曲、讀書猜謎活動、大碗茶演唱會等，目的是使其成為業(yè)主茶余飯后不可缺少的、習慣性社區(qū)文化需要。而且每月初要預告本月各周的活動內容，以便業(yè)主視其喜好安排時間。第七部分物業(yè)日常管理服務第一節(jié)入伙管理一、入伙前準備工作1.小區(qū)竣工后，政府有關部門驗收全部合格，消防系統(tǒng)須經(jīng)消防局驗收合格。2.小區(qū)管理處有固定的管理用房，并達到使用功能。3.小區(qū)內應保證水、電“二通”，即擰開室內水龍頭有水，打開電閘有電，電話、電視到戶。4.小區(qū)二次供水水質經(jīng)防疫部門檢疫合格。5.住宅區(qū)內排水管道能正常使用，排水暢通無阻。6.小區(qū)應保證有通暢的消防環(huán)形通道，區(qū)內道路沒有建筑垃圾和泥土侵占路面。7.小區(qū)應采用通透式圍欄與外界隔離，實現(xiàn)封閉式管理。8.小區(qū)內場地應平整，無堆土，對于需分階段竣工交付使用的在建工程，應采取圍護等措施隔離。9.小區(qū)內園林綠化應初步完成。10.發(fā)展商與客戶簽訂的售樓合同中對客戶所承諾的項目全部兌現(xiàn)。11.入伙前十五天辦理樓宇接管驗收。在進行樓宇交接時，發(fā)展商需出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》中的質量保修部門必須是承建商。12.設備接管驗收前需移交資料。13.入伙前十五天，發(fā)展商發(fā)《入伙通知書中》，在《入伙通知書》中附帶物業(yè)公司的入伙流程及客戶必須準備的資料。14.與當?shù)嘏沙鏊?lián)系，確定小區(qū)及各棟各戶門牌號。15.與當?shù)匚飿I(yè)管理部門聯(lián)系，入伙時請當?shù)匚飿I(yè)管理部門派員監(jiān)督。16.與當?shù)毓╇姟⒐┧⒂芯€電視、電訊、燃氣、銀行等單位聯(lián)系，請各專業(yè)單位在入伙時派員參加，盡可能做到在入伙當天就完成抄表到戶及費用托收工作。17.完成所有入伙資料的準備工作。二、入伙管理1.成立入伙工作小組，管理處主任為組長，下設收銀組、審核簽約組、收樓引導組、裝修咨詢組及社會工作服務組。1）收銀組：具體負責管理費、滅火器費和裝修押金的收繳。2）審核簽約組：審核入伙必備資料，查驗業(yè)主身份，同業(yè)主簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》，發(fā)放《住戶手冊》、《裝修指引》、《燃氣安全使用手冊》等有關資料。組長：管理處主任，組員：2名。3）收樓引導組：發(fā)放入戶門鑰匙，引導和協(xié)助業(yè)主收樓，收集、整理收樓單并及時送達有關單位。組長：維修主任，組員由水電維修班和護衛(wèi)員共同組成。4）房屋裝修咨詢組：由管理員負責，回答業(yè)主提出的有關房屋裝修的問題，發(fā)放裝修資料并做好解釋工作。5）社會工作服務組：由客服中心主任負責，解答業(yè)主提出的有關辦理電話安裝、有線電視申請等事宜。2.公司、管理處與開發(fā)商、施工單位在入伙接待處聯(lián)合辦公，實行一條龍服務，先由發(fā)展商為業(yè)主結清購樓手續(xù)，再由管理處辦理入伙手續(xù)，同時向業(yè)主宣傳解釋《業(yè)主公約》、及有關管理規(guī)定等，做到熱情接待，處理好新業(yè)主的投訴，做到件件事事有著落,有回音，盡最大努力使業(yè)主滿意。3.入伙工作流程：1)開發(fā)商將提前1星期通知業(yè)主領取入伙通知書等資料，業(yè)主應根據(jù)入伙通知書之要求準備資料，以保證順利入伙；如業(yè)主對收樓程序有不明之處，可隨時致電發(fā)展商詢問。2)請業(yè)主按照時間安排準時到指定的現(xiàn)場辦理入伙手續(xù)，步驟如下：第一步：禮儀接待組——業(yè)主到售樓部簽到后，由接待人員引導至入伙現(xiàn)場；第二步：發(fā)展商收費組——業(yè)主交納剩余房款和配套設施費，由發(fā)展商在《xxxx·荔園入伙會簽單》發(fā)展商收費組位置處蓋公章后，領取《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》；第三步：物業(yè)公司審核簽約組——業(yè)主出示房產證明、《入伙通知書》和已蓋過一枚章的《xxxx·荔園入伙會簽單》，以便確認業(yè)主身份。簽約組人員將收回《入伙通知書》。業(yè)主領取入伙資料袋，并簽署《區(qū)域防火責任書》、《小區(qū)居民精神文明公約》。由管理處在《xxxx·荔園入伙會簽單》上蓋章；第四步：物業(yè)公司收費組——業(yè)主預繳管理費及其他費用，由物業(yè)公司收費組處收費組在《xxxx·荔園入伙會簽單》上蓋章；第五步：物業(yè)公司驗房組——業(yè)主在驗房組引導下詳細收樓、查房、查抄水電表底數(shù)。若房屋有質量問題請在《樓宇接收記錄》上逐項寫明，管理處將全權處理工程質量問題。請業(yè)主保存好《樓宇接收記錄》業(yè)主存根聯(lián)。驗房完后，業(yè)主在《xxxx·荔園入伙會簽單》上簽字后領取鑰匙。《入伙會簽單》交管理處長期保存。第二節(jié)裝修管理為加強本小區(qū)房屋裝飾裝修的管理和監(jiān)督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統(tǒng)一，維護商場環(huán)境整潔、美觀、協(xié)調及客戶的正常工作秩序，使住戶有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的工作環(huán)境。凡客戶進行裝修時，應當保證建筑工程質量和結構安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準，并需遵守我處對房屋裝修有關問題的規(guī)定。一、裝修流程說明1.客戶本人或其委托人到管理處辦公室領取《裝修開工申請表》、《裝修承諾書》、《防火責任書》及相關裝修管理規(guī)定，并按表中要求逐項詳細填寫。2.客戶本人確定裝修方案，選定裝修施工單位，并由施工單位指定一名防火責任人。3.客戶會同裝修施工單位負責人備齊如下裝修申報材料到管理處辦理申報批手續(xù)：（1）填好裝修申請表、裝修登記表；（2）裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照、資質證明復印件（加蓋公司公章）；（3）裝修項目明細表；（4）房屋裝修施工圖（包括建筑、給排水、電氣圖等）；（5）裝修人員身份證復印件和1寸照片2張，負責人3張；4.管理處主管裝修查驗申報材料齊全，受理裝修申報后，在三個工作日內予以審批。裝修方案的審批原則如下：（1）不能破壞建筑物的主體結構；（2）不能破壞建筑物的建筑立面；（3）確定用電負荷；（4）裝修方案是否符合防火要求；5.裝修方案經(jīng)審批同意后，由裝修單位負責人持《房屋裝修繳費通知單》到管理處財務室繳清各項裝修管理費用。6.裝修單位負責人持《裝修登記表》、施工人員身份證復印件、1寸照片2張和蓋過財務章的《房屋裝修繳費通知單》及財務收款單據(jù)到管理處辦公室辦理裝修進場手續(xù)，包括辦理施工人員《裝修出入證》。7.裝修人員進場施工過程中，管理處有權進行檢查，糾正違章，對違反裝修規(guī)定者，管理處將酌情對施工單位或有關人員給予處罰。高空拋物者從重處罰。8.若在裝修過程中增加施工人員，必須由裝修單位負責人本人來管理處填表繳費，辦理人員增補手續(xù)，其它人員一律不予辦理；9.裝修竣工后，由客戶（或其授權委托人）通知管理處安排初次驗收。初次驗收通過后，由裝修單位負責人帶施工人員《裝修出入證》和辦證押金收據(jù)到管理處辦理退證手續(xù)、領取《裝修出入證》押金。10.自初次驗收通過之日起十日內安排復驗，復驗合格后，由裝修單位負責人會同客戶憑押金收據(jù)和管理處批示到管理處財務室辦理退裝修押金手續(xù)。三、裝修規(guī)則1.每天的裝修施工時間為7：0012：00，14：0019：00；如在非工作時間內施工，管理處有權責令停工，扣留或沒收工具，視情節(jié)輕重給予處罰。2.施工人員的行為：各裝修單位必須將管理處發(fā)出的《裝修施工許可證》張貼在施工現(xiàn)場，裝修單位必須對所屬裝修人員的行為負責，裝修人員必須持有效證件，必須衣著整齊，不得在非工作區(qū)逗留；嚴禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等，管理處嚴禁工人在轄區(qū)內隨意留宿或生火。工人在進入小區(qū)時必須配帶《裝修出入證》。但管理處有最終決定權批準進入與否。裝修人員嚴禁串棟、串戶，違者酌情給予處罰。3.垃圾/雜物清理區(qū)裝修垃圾由管理處委托清運公司集中統(tǒng)一清運。各施工單位將裝修垃圾裝袋后，按管理處指定的方式和時間堆放到小區(qū)裝修垃圾中轉站內。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所（包括公共走廊及馬路上），違者給予處罰。嚴禁高空拋物。違者將重罰（500—1000元），并由肇事者承擔由此造成的全部責任。4.防火責任（1）施工現(xiàn)場必須配備足夠滅火設備，如手提滅火器。要求每50M2建筑面積設2Kg滅火器二個，每一施工現(xiàn)場必須配備四個滅火器。（2）根據(jù)《中華人民共和國消防條例》實施細則第十條的規(guī)定，施工單位必須負責施工現(xiàn)場的消防工作，各施工單位必須指定一名防火安全責任人，負責施工現(xiàn)場的防火安全工作，確保各項防火安全措施的落實。（3）各施工單位要對現(xiàn)場人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關的安全操作規(guī)程和制度。（4）如發(fā)生消防事故，由發(fā)生事故的施工單位、個人以及雇請施工的客戶按規(guī)定承擔一切經(jīng)濟及法律責任。（5）施工過程中如需要動火作業(yè)，必須到管理處申請，領取《動火許可證》并做好防火準備后，方可動火作業(yè)。5.安全（1）各施工單位必須聘請有合格證的電工、焊工，方可進行作業(yè)。（2）施工用電必須嚴格執(zhí)行市用電防火管理條例和規(guī)程。（3）施工動火，一律參照執(zhí)行市關于重點部分臨時動火審批制度，到管理處辦理動火審批手續(xù)。動火作業(yè)人員必須嚴格遵守有關的操作程序和安全規(guī)定。（4）未經(jīng)批準，工地內嚴禁使用電爐、電炊具、電熱水棒等電熱設施。不準使用高瓦數(shù)燈照明。照明燈泡瓦數(shù)一般限制在100W以下，因施工需要使用碘鎢燈的，應先征得管理處的書面同意，并要做好安全措施，人離燈滅。裝修工人使用電器設備時，務必采取可靠的安全措施，包括采用適當絕緣電線。臨時接駁電線須保證一機一閘一個漏電開關，在施工完成后及時拆除。6.違章處理管理處每天將不定時派專人對裝修現(xiàn)場進行巡查，監(jiān)督裝修情況，對違規(guī)現(xiàn)象輕者現(xiàn)場即予糾正。重者管理處有權作如下處理：（1）責令停工；（2）責令恢復原狀；（3）扣留或沒收工具；（4）停水、停電；（5）賠償經(jīng)濟損失。（6）以上幾種處罰可同時并處。7.改/還原工程管理處保留權利要求客戶對所有裝修工程（如該工程影響樓宇設施、結構，或嚴重影響外觀）進行更改或還原，即使該工程在管理處批準下已完成。管理處發(fā)出更改通知單給客戶，客戶須在一個月內完成該工程，并負責一切費用。如客戶未能在限定時間內整改完，管理處有權安排施工力量完成該項工程，所需費用將全部由客戶承擔。第三節(jié)客戶管理一、建立住戶檔案住戶檔案的內容包括：《入伙會簽單》、《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《入伙交費單》、《接管驗收記錄》、《住戶成員情況登記表》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修開工申請表》、《裝修人員登記表》、《裝修承諾書》、《裝修繳費通知單》、《防火責任書》、業(yè)主身份證復印證、房屋結構圖等。住戶檔案應按棟按單元號，每一套房建立一個檔案，以便查閱、更新，并建議采取“雙檔案”存檔。二、投訴接待1.全體管理處人員均可接受客戶投訴，并及時通知相關責任人，詳見“首接責任制”。2.第一接待人接到客戶的建議時，應及時將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。詳見“三分鐘服務原則”。3.服務中心接待員是接待客戶投訴的主要人員，接待員按工作要求做好接待準備工作。4.當看見客戶進入服務中心時，在距離工作臺3米時起身接待。一般一名工作人員負責接待同一人（群體）的到來，其他未起身工作人員應專注工作或微笑致意。一般起身接待順序為左2、右2、左1、右1。（有工作任務的不必起身接待）5.客戶走到誰的工作臺前，就由誰來負責接待該客戶，要主動問詢有何服務需求，若是自己的分工范圍內，按服務程序和規(guī)定辦理。6.若客戶的需求不在自己的工作分工內，應禮貌的介紹給負責此項工作的同事；而該同事應馬上起立問好，接待客戶，并按服務程序和規(guī)定辦理。7.客戶的投訴或需求應第一時間登記在《客戶溝通登記表》上，并重復一遍讓客戶確認，若能當場解決的問題應馬上給予解決，若當場解決不了則應向客戶做好解釋工作，并承諾服務時間。8.當服務完畢，客戶要離去時，負責接待該業(yè)主的接待員要起立鞠躬，禮貌道別，在該客戶走出服務中心大門后方可坐下。三、投訴處理1.接待員將客戶的投訴交相關人員處理，并在《客戶溝通登記表》做好記錄。2.相關人員接到投訴后，及時處理好客戶的投訴，需要時間處理的，必須承諾處理時間。3.嚴格按照服務禮儀標準，做好上門服務工作。4.處理投訴的過程必須及時在《客戶溝通登記表》上做好記錄，以便查閱。四、投訴回訪1.對于客戶投訴的問題一定要事事有處理，件件有記錄。2.從客戶投訴中抽取10%做投訴回訪工作。其中至少有30%是上門回訪，并有客戶的簽字。3.上門回訪必須嚴格按照服務禮儀標準進行。五、搬入、搬出物品登記制度為確保客戶財產安全，維護小區(qū)良好的生活秩序，特對小區(qū)業(yè)主、住戶搬出搬入家私作如下規(guī)定:（一）入住登記手續(xù)：1.凡屬本小區(qū)客戶購樓入戶，應持房產證、身份證、本人及同住人員一寸相片2張，到管理處辦公室登記造冊，填寫《住戶成員登記表》，建立居住證，大堂值班護衛(wèi)憑居住證方可放入。2.小區(qū)租住人員持租住人員身份證及一寸相片2張到管理處辦公室登記造冊，填寫《住戶成員登記表》，建立居住證，大堂值班護衛(wèi)憑居住證方可放入。3.以客戶親戚名義辦理入住的，須持有能夠證明親戚關系的公證書及客戶同意入住的書面證明，需交身份證復印件及相片2張到管理處辦理搬入手續(xù)，填寫《住戶成員登記表》，建立居住證，值班護衛(wèi)憑居住證方可放入。（二）搬出物品的規(guī)定：1.業(yè)主搬出家私及家電等貴重物品，應提前到管理處辦公室申請辦理手續(xù)，如全部搬出，應結清管理費及水電費，方能搬出；客戶須持本人身份證，若業(yè)主委托他人搬遷，受委托人應持本人身份證及附有客戶身份證復印件的委托書，方可辦理；2.借住、租住戶搬遷應與客戶同來管理處或持客戶身份證復印件和客戶同意租（借）住戶搬出物品的書面證明，并經(jīng)客戶簽字，注明客戶聯(lián)系電話號碼，如系退租，應結清管理費及水電費，方可辦理搬遷手續(xù)；3.客戶搬出物品應注明是全部或是部分物品，并列出主要物品清單；4.護衛(wèi)員憑辦公室放行單，經(jīng)核對無誤后，方可放行。對搬出小區(qū)后不再在本小區(qū)居住的人員，管理處應及時進行注銷登記。（三）搬出物品注意事項1.不得影響鄰里生活；2.不得損壞小區(qū)電梯、墻面、地面等公設施、機電設備；3.對搬家過程中不按規(guī)定，損壞小區(qū)公共設施、機電設備，影響鄰里生活的行為，管理處有權予以批評教育指正，責令其整改并根據(jù)情況予以處罰；第四節(jié)護衛(wèi)管理一、24小時值班制度1.安管員分早（7：00-15：00）、中（15：00-23：00）、晚（23：00-第二天7：00）三班，實行24小時全天候值班制度。2.安管員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌。3.上崗時要認真檢查設備設施，認真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管領導，確保小區(qū)安全。4.熟悉本崗位任務和工作程序，執(zhí)勤過程中要以敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。5.愛護設施設備和公共財物，對小區(qū)內的一切設施、財物不得隨便移動及亂用，熟悉小區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理。6.堅守崗位，提高警惕，對崗位內發(fā)生的各種情況要認真處理，并且做好記錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅決設法抓獲。7.遇有緊急突發(fā)性重大事情，要及時向領班或主管領導請示報告。8.嚴格執(zhí)行交接班制度。9.積極向客戶宣傳遵紀守法和消防安全等治安防范知識。二、車輛管理1.在小區(qū)內有停車位的車主，必須持有管理處發(fā)放的停車卡，并憑卡出入小區(qū)。2.凡無私家車位停車證的車輛，一律不得在私家車位泊車。3.進入小區(qū)內停放的車輛，必須停放在劃定的車位內。行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。4.外來車輛，按臨時停收取停車費。5.凡裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛，嚴禁駛入住宅區(qū)。6.車輛停放后，駕駛員必須自覺鎖好車門，關好車窗，并保持車位清潔衛(wèi)生。7.車管員必須嚴格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告，并認真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必須追究交接班雙方的責任。三、消防管理1.按照“誰主管，誰負責”的原則，對轄區(qū)內的消防安全工作負全面領導責任。2.采取有效措施，認真檢查、指導、督促轄區(qū)內全體人員全面落實“預防為主，防消結合”的方針，每月至少全面檢查消防設施設備一次。3.貫徹消防法規(guī)，落實消防措施，加強消防監(jiān)督，宣傳消防知識，組織消防演習，管好消防設施（備），增強全體人員的消防安全意識和自防自救能力。4.熟悉轄區(qū)內的防火建筑結構和人員工作、生活環(huán)境及人員疏散通道等基本情況，掌握各種消防設施（備）的基本功能、原理及正確使用方法、滅火應急措施等知識。5.制定重大工作計劃，開展大型活動，必須擬定相應的滅火應急方案。6.定期檢查轄區(qū)內的消防設施，組織討論、修訂、完善滅火應急方案，確保萬無一失。7.及時消除并處理火險隱患、火警投訴及有關事宜。8.發(fā)生火災時，在專業(yè)消防人員趕到現(xiàn)場之前，擔任現(xiàn)場總指揮，協(xié)調滅火工作。四、應急管理（一）發(fā)生火警時的應急措施詳見《滅火應急規(guī)程》。（二）執(zhí)勤中遇到搶劫的處理在執(zhí)勤中遇到有公開使用暴力或其他（打、砸、搶）手段，強行掠奪或毀壞公司和客戶財物的犯罪行為時，要切實履行護衛(wèi)職責，立即進行處理。1.迅速制止犯罪。要保持鎮(zhèn)靜，設法制服罪犯，并應立即發(fā)出信號，召集附近的護衛(wèi)員或群眾支援。2.若在小區(qū)內遇到犯罪分子搶劫，應立即通知關閉大門。若罪犯逃跑，又追不上時，要看清人數(shù)和衣著、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他標志等，并及時報告管理處和公安機關，可撥“110”報警。3.有固定現(xiàn)場的，要保護好現(xiàn)場；若在運動過程中作案，沒有固定現(xiàn)場的，對犯罪嫌疑人遺留的物品，作案工具等，應當用鉗子、鑷子或其他工具提取，然后放在白紙內妥善保存，交公安機關處理。切不可將護衛(wèi)人員或其他人的指紋等痕跡弄到遺留物上。4.訪問目擊群眾，收集發(fā)生劫案的情況，提供給公安機關，在公安人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不能離開。5.事主或在場群眾如有受傷的，要盡快送醫(yī)院救治，并迅速報告公安機關。（三）發(fā)現(xiàn)客戶醉酒滋事或精神病人闖入護衛(wèi)目標的處置醉酒者或精神病人失去了正常的理智，處于不能自控的狀態(tài)，很容易造成傷害，當班護衛(wèi)員的處置方法是：1.勸說或阻攔，讓其盡快離開護衛(wèi)目標范圍。2.采取控制和監(jiān)護措施的同時，及時通知醉酒者、精神病人的家屬或工作單位，讓他們派人領回。3.醉酒者或精神病人有危害護衛(wèi)目標或社會安全的行為，可將其強制送交公安部門處理。（四）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處置安管員在執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)有神色慌張、行動詭秘的可疑人員時，應采取如下措施：1.報告當班領班和管理處，并向其他區(qū)域執(zhí)勤安管員發(fā)出信號。特殊情況還需向公安部門報告。2.嚴密跟蹤觀察，暗中監(jiān)視，防止其進行破壞或犯罪活動。3.發(fā)現(xiàn)與公安機關通緝的在逃人員體貌特征相似者，或經(jīng)盤詢漏洞百出、形跡可疑者，可采取措施將其帶往公安機關查處。（五）執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)客戶斗毆時的處置當班安管員在護衛(wèi)區(qū)域內發(fā)現(xiàn)客戶打架、斗毆事件時必須采取如下措施：1.耐心勸導雙方離開現(xiàn)場，緩解矛盾。確能認定屬于《違反治安管理條例》行為或犯罪行為的，應及時報告公安機關，或將行為人扭送公安機關處理。2.提高警惕，防止壞人利用混亂之機進行破壞或偷竊活動。3.勸說圍觀群眾離開，確保護衛(wèi)區(qū)域的正常治安秩序。4.協(xié)助公安人員勘察打斗現(xiàn)場，收繳斗毆器械，辨認為首分子。（六）客戶發(fā)生刑事或治安案件時的處置1.值班安管員應迅速報告護衛(wèi)班長和管理處，管理處應盡快向公安機關報案，及時報告公司安全部，客戶投購保險的還應提醒客戶通知承保的保險公司。2.當班安管員應根據(jù)具體情況，采取適當方法保護現(xiàn)場，禁止無關人員進入，以免破壞現(xiàn)場，影響證據(jù)的收集。3.抓緊時機向發(fā)現(xiàn)人或周圍群眾了解案件和事故發(fā)生、發(fā)現(xiàn)的經(jīng)過，收集群眾的反映和議論，了解更多的情況并認真做好記錄。4.向到達現(xiàn)場的公安人員認真匯報案件發(fā)生情況，協(xié)助破案。

第五節(jié)維修管理一、供電系統(tǒng)管理1.供電運作和巡視的人員必須持證上崗。配電房的值班員，必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施。2.配送電建立２４小時運行值班制度，對配電裝置及高壓室經(jīng)常進行巡查，做好每日巡視記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報管理處或機電設備公司。3.配電設備由專職人員負責管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認真執(zhí)行交接班制度。4.供電線路嚴禁超載供電，配電房內禁止亂拉亂接線路，在夏季供電高峰時，應按負荷的需求，有計劃的切換變壓器。5.停電時，應提前向用戶發(fā)出通知；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。6.配電房內設備及線路變更，要經(jīng)公司工程部同意；重大變更，要上報公司領導批準。7.配電房消防設施完好，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入；無關人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進入。8.加強日常維護、檢修，保證配電房內公共照明、指示、顯示燈具等設施的完好。二、供水管理規(guī)定為保證向用戶供應符合衛(wèi)生標準的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1.由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的水管員負責對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2.在非限水季節(jié)（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。3.地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并送水質樣品（或由水務局取樣）到市政府有關部門檢驗，水質必須合格。水箱人孔應加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。4.水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。5.抄表員每月要對每戶用水量進行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應進戶查詢，幫助解決用水浪費現(xiàn)象。6.隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。7.執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟手段管理，加強節(jié)約用水。三、電梯安全管理規(guī)定電梯屬國家規(guī)定的危險性較大的特設設備，是高層住戶主要的交通工具，為了保證電梯正常運行，更好地為業(yè)主服務，特制訂以下幾條：1.梯維修保養(yǎng)相適應的各種機具、設備、儀表、儀器和調試、檢測手段，要有具體的質量保證體系。2.電梯隊維修技術人員須有高中以上文化，并經(jīng)市勞動局培訓取證后方可上崗。3.電梯任何設備非電梯維修人員禁止操作（主要部件不得隨意調動）。4.各電梯組要嚴格實行24小時值班制度，要求電梯工對講機隨身帶，做到隨叫隨應，從電梯故障反映時起不得超過8分鐘到場。5.如電梯發(fā)生困人故障，中控室保衛(wèi)應首先用大堂至電梯轎廂內的對講安慰乘客不要驚慌，利用攝像系統(tǒng)觀察轎廂內乘客的行動，并盡快通知電梯維修工前往求援乘客。6.電梯工應每日對電梯進行巡視、檢查、填寫記錄，對不能解決的問題應及時書面報告領導研究解決。7.未經(jīng)公司領導書面批準，電梯任何設備及功能不準變動，否則后果自負。8.電梯工認真執(zhí)行電梯半月、月保、季保、年保的定期保養(yǎng)內容，認真維修電梯所發(fā)生的故障，并填寫維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。9.維修、保養(yǎng)、正常停電等任何原因造成的停梯，應在基層掛牌告示。10.下月電梯檢修檢修、保養(yǎng)耗用材料計劃、工作計劃，應在當月25日前報電梯隊審批、備料安排。11.每月5日電梯隊召開一次安全會議，要求全體人員參加（除值班外），并做會議記錄。12、每季度電梯進行一次由“電梯安全管理機構及責任人”組織的安全檢查。四、消防實行“三級”檢查制度（一）“三級”檢查的組織形式消防安全檢查分為班（組）、管理處、公司三級檢查。（二）一級檢查一級檢查由班（組）組織實施，要求每班檢查一次。1.接班人應提前10分鐘到崗，交班人須向接班人詳細介紹本班安全情況，待接班人對本崗位、本責任區(qū)的安全情況進行全面檢查驗收后，予以簽字確認。2.交接班工作完成后，接班人應及時將檢查結果報告本班班長。3.交接班時如因接班人檢查不到位或交班人交班不清，其后發(fā)現(xiàn)的問題，主要由交班人負責，交接班時發(fā)生的問題，由本崗交接班雙方共同負責。4.檢查驗收過程中發(fā)現(xiàn)的一般性問題，由接班班長負責處理，重大火險隱患須迅速（書面）報告管理處領導。管理處領導接到報告后必須盡快處理，不得貽誤戰(zhàn)機。（三）二級檢查二級檢查由管理處組織實施，要求每月檢查一次。1.管理處領導每月組織班（組）長對責任區(qū)域的消防安全設備（施），物資特別是易燃易爆物品進行一次認真檢查。2.檢查各班組對防火安全工作任務的執(zhí)行落實情況。3.通報檢查情況，開展宣傳教育，強化消防安全意識，及時消除火險隱患。4.在公司領導檢查工作時匯報消防安全工作情況。（四）三級檢查三級檢查由公司組織實施，要求每季度檢查一次。1.每季度由公司安委會組織對消防安全工作進行一次重點檢查或抽查。2.檢查管理處貫徹消防安全法規(guī)和要害部位防火安全管理制度執(zhí)行情況，對好的單位提出表揚或獎勵，差的單位進行批評或處罰。（五）檢查的主要內容1.對易燃易爆危險物品的貯存、保管、使用是否符合安全要求，貯存容器、管道有無定期測試，有無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象。2.使用液化石油氣爐灶，是否按照安全要求操作，擺放位置是否符合安全規(guī)定。3.消防安全的宣傳、教育、培訓、檢查制度是否落實。4.庫內的物資分類及存放是否符合安全規(guī)定；庫房內燈泡是否≤60W；燈距、堆距、堆放高度、通風、室溫是否符合消防安全要求以及庫房值班情況等。5.電器設備運行是否正常，有無超負荷運轉情況；電線、電纜的絕緣層有無老化、受潮、漏電、短路等現(xiàn)象；電動機有無空轉，防雷設備是否完好，有無私拉亂接電線情況等等。6.使用可燃、易燃油類及對殘油、氣的處理是否符合安全操作要求。7.動火前是否按規(guī)定辦理手續(xù)，重點部位、危險場所動火是否符合“七不”、“四要”、“一清”要求。8.使用有毒有害物品的場所是否按規(guī)定采取了有效的防毒安全措施。9.消防器材及消防系統(tǒng)的管理與使用情況。消防器材是否定期檢查，管理制度是否健全并嚴格，責任是否落實到人，是否始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。10.是否按規(guī)定對來訪人員進行詢問、登記并禁止運載、攜帶易燃危險物品的車輛、人員進入小區(qū)。11.員工對小區(qū)的消防栓、滅火器的擺放位置是否清楚，使用方法是否正確。

五、房屋維修保養(yǎng)制度為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題，在本著“實事求是，劃清責任，合理收費，服務用戶”的精神，特制訂本規(guī)定。1.用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負責聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收，維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由地盤負責。2.用戶房屋自入伙起一年內發(fā)生的房屋質量問題，均屬于建筑施工質量保修期保修內容，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果工程較小，涉及金額不大，則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質量問題或涉及金額較大，應立即報告工程部和主管領導，聯(lián)系發(fā)展商，由發(fā)展商找施工隊保修，所發(fā)生的有關費用在施工質量保證金中攤銷。3.用戶入伙滿一年后發(fā)生的質量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題，由用戶自行負責。4.如用戶需要進行一般性的維修，可直接向維修班提出維修申請，由管理處維修班進行維修，維修后由業(yè)主簽名驗收，維修班按成本價合理收費。5.如用戶提出大的維修申請，維修班應上報管理處，管理處派專職人員核實情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。6.凡樓宇內、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處負責完成，維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支，不再向用戶收費。六、公共建筑設施保養(yǎng)制度（一）目的：通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。（二）原則：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。（三）職責：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照《清潔綠化管理手冊》中有關規(guī)定負責執(zhí)行，填寫相應的清潔記錄；其它保養(yǎng)內容由維修班負責執(zhí)行，填寫《公共設施保養(yǎng)記錄》。維修班長每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準，結合管理處實際情況，制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。（四）內容：1.屋頂。每２年對隔熱層進行保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。2.外墻飾面。每年對重點部位進行清洗；每３年進行全面清洗；在清洗時，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應及時進行修補，恢復原樣；對于外墻滲水的，請參考《房屋維修加固手冊》修理。3.內墻飾面。每３年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補；對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，進行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。4.樓梯間。樓梯間踏步每３年進行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理；每３年進行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進行修補。5.門。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應及時修理；每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。6.防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損