項目開發進度度管理開發進度，對對于項目開發發至關重要，，不僅要加快快產出，加快快資產周轉率率和減少資金金占用、節約約財務成本，，盡快實現利利潤；而且要要在一定階段段促使產品盡盡快達到可售售條件，及時時主動占領市市場先機。進度管理就是是要保障經營營計劃的實現現。目錄第一部分：項目開發進度度管理的特點點第二部分：項目開發進度度管理要樹立立的觀念第三部分：項目開發進度度管理的控制制要點一、開盤前項項目進度管理理的重點及手手段二、項目建設設及續銷過程程中進度管理理的重點及手手段三、項目竣工工交樓階段進進度管理的重重點及手段第一部分：項項目開發進度度管理的特點點一、計劃管理貫穿穿項目開發的的每個環節。。從項目立項項策劃、設計計報建、工程程實施、開盤盤銷售等都無無不與計劃管管理有關，任任何一個環節節的進度缺失失，都會影響響到整個項目目的開發進度度。二、計劃管理的層層次多，涉及及面廣，各大大計劃中還有有若干小計劃劃，小計劃要要服從大計劃劃，局部計劃劃要服從總體體計劃。公司計劃管理理的層次某項目開發總流程圖某項目設計流程圖某項目工程流程圖某項目銷售流程圖三、進度管理的變變化性大，往往往是“變化化總比計劃快快”。四、大部分進度計計劃簡單看有有先有后，互互為前提，但但更多的是互互相交錯，相相互影響，組組織協調十分分復雜。五、進度管理與計計劃管理的關關系。計劃管理是進進度管理的前前提和依據，，進度管理是是計劃管理的的一部分，影影響項目開發發進度管理的的最重要的環環節應包括設設計、報建和和工程的進度度管理。第二部分：項項目開發進度度管理要樹立立的觀念一、進度管理是全全員全過程的的工作，進度度管理的前提提是計劃管理理。由于進度度計劃的每個個細微環節都都是相互影響響互相制約的的，因此要求求每個環節上上的每個人都都要重視自己己的每項工作作。二、要嚴格計劃管管理，公司的的整體經營目目標一經確定定，要迅速形形成公司整體體計劃，依據據總體計劃再再組織編制設設計、報建、、工程、預決決算、招投標標、營銷、融融資等分項計計劃，再匯總總調整，經過過反復的分拆拆、匯總、調調整，形成切切實可行的公公司整體經營營計劃。在整體計劃中中，進度管理理我們重點關關注正式開工工時間，開盤盤銷售時間和和竣工驗收時時間。三、要嚴抓進度管管理的落實，，首先進度計計劃制定要科科學，一經確確定要樹立進進度計劃的權權威性，毫不不動搖地推進進各項節點的的落實。四、誰是對項目進進度管理影響響最大的階段段？——結論：項目立立項決策是主主要因素，設設計報建是關關鍵環節！1、項目取得后，，首先要進行行各項決策，，包括市場定定位、產品定定位、規劃定定位等決策，，準確迅速的的決策是項目目進度管理的的第一步也是是主要因素。。例如：成都公公司在土地獲獲取后二周內內，營銷部就就根據項目區區位、周邊情情況進行項目目提案，技術術部提前介入入直接了解市市場及策劃意意圖，營銷及及時對技術部部的設計成果果反饋意見，，營銷在完成成定位報告時時，技術部也也初步完成了了規劃及戶型型建議，公司司領導班子在在此基礎上，，迅速決策，，各項目基本本都是在拿地地一個月內，，確定了項目目定位和規劃劃思路，為后后續各項工作作的開展明確確了目標和方方向。也有一些公司司拿地后項目目定位遲遲不不確定，規劃劃在各經辦人人員之間揉來來揉去，遲遲遲到不了最高高決策層，延延誤了決策時時間，甚至是是別人同期拿拿的項目已經經開盤銷售，，規劃還確定定不下來。目前股份公司司要求：項目目落實后一個個月內形成規規劃方案報股股份公司本級級審批；兩個個月內完成規規劃方案確定定，開始方案案報批工作；；公司要求各各項目最遲不不應該超過八八個月落實四四證，具體申申請貸款條件件。江蘇公司采用用的做法是:項目獲取的當當天或次日就就明確設計單單位，緊接著著提供原始資資料、營銷初初步設想、看看現場，要求求設計單位二二周內提交2～3個規劃設計方方案（含戶型型選擇、立面面選型），江江蘇公司在確確定了各項技技術指標、規規劃條件符合合后，直接申申請向股份公公司董事長、、總經理、技技術副總、營營銷總監及各各對口部門匯匯報營銷定位位和規劃構思思，第一時間間一次性聽取取各方意見，，7～10天內修改完畢畢匯報第二輪輪，這樣的話話一般1～1.5月就能確定總總規、戶型和和立面風格，，馬上可以進進行深化設計計。2、立項決策完成成后，才是邁邁開了項目開開發的第一步步，如何加快快進度將項目目盡快推向市市場，過去可可能更多的是是要迅速開工工，邊設計、、邊開工、邊邊報建，搞““三邊工程””。但隨著各各地政府主管管部門管理越越來越嚴格，，“三邊工程程”也越來越越困難。只有有迅速完成設設計成果，迅迅速組織報批批報建，早日日取得施工許許可證，才是是節約時間，，盡早開工盡盡早銷售的硬硬道理。對于一個合格格的施工隊伍伍來講，淺基基礎單層地下下室一個月搶搶到正負零，，標準層五天天一層都是可可以做到的，，延誤也不可可能成倍時間間的耽擱，但但設計不抓緊緊，設計時間間翻倍確是經經常發生的，，報建不提前前溝通好，打打回重報時間間就是翻倍，，因此項目建建設中，真正正消耗時間的的不是施工本本身，而是設設計報建等前前期工作。成都公司心語語花園售樓部部復制上海公公司的夜上海海項目，立面面設計上參考考林語溪項目目，迅速確定定了設計方向向，施工圖單單位提前介入入方案設計，，都有效地加加快了設計進進度，縮短了了報建圖、施施工圖設計時時間。通過提前與政政府各個部門門溝通，有效效地縮短了取取得施工許可可證、預售證證的時間，使使得2009年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取得的保利利中心、香檳檳花園、心語語花園和保利利花園項目，，全部在2010年1月進場施工，，示范區4月底全部完成成，“5.1”對外開放，五五月份全部形形成銷售并取取得了很好的的銷售業績。。五、進度管理要求求正確區分主主次矛盾，次次要路線要為為關鍵路線讓讓路并創造條條件。在各項工作推推進過程中，，不同的階段段工作的重點點不同，就需需要正確區分分主要矛盾，，為關鍵節點點的實現創造造條件。項目初期，為為盡快形成示示范區展示形形象，售樓部部、樣板房、、園林的施工工就是主要矛矛盾，管線設設計就必須為為示范區讓路路，施工隊伍伍、材料采購購的選擇就必必須以滿足示示范區的進度度需要為主。。例如江蘇公司司香檳國際項項目，2009年9月8日獲取土地，，組建公司，，年底售樓部部、示范園林林已開始施工工。在項目建設時時期，單體按按銷售計劃達達到預售形象象是關鍵節點點，除此以外外抓好工程質質量、確保如如期交樓也是是關鍵節點。。股份公司總結結了各地區工工程施工進度度的基本特點點和差異性，，對工程工期期作了明確要要求，以規范范各地工程進進度管理、保保證公司收入入結轉的計劃劃性。階段內容工期備注施工準備場平、土方、道路30山地可適當增加基坑支護市區60+20xx指地下室層數郊區60

基礎灌注樁70~90視主體高度和地質條件預制樁45~60

天然基礎30~45只用于多層結構底板和地下室30+15xx指地下室層數多層主體7nn為地上層數高層主體5n

外墻工程從結構封頂起算50+5n

市政及園林管線、園林、道路等70

工期調整精裝修60~90視工程量（多層或高層）坡屋頂15

春節假期20

裙樓、架空5mm指裙樓層數氣候0~20視雨季長短冬歇

視當地情況各施工階段參參考工期第三部分：項項目開發進度度管理的控制制要點進度管理要重重點把握四個個主要環節：：一是項目形象區的的形成（包括括售樓部和樣樣板區）；二是具備預售條件件；三是拆除外架、園園林施工、形形成良好的銷銷售形象，促促進銷售；四是完成市政配套套，竣工驗收收，按期向業業主交樓。一、開盤前項項目進度管理理的重點及手手段1、優選示范區區的位置，營營造銷售亮點點。（1）找準定位做做好規劃的同同時，要兼顧顧優選示范區區的位置。示范區要能獨獨立使用，與與最便捷的交交通路網相連連；自然條件優越越，便于營造造高品質的環環境；便于營造較大大規模，園林林可以直接提提早進入施工工。例如：武漢保保利心語項目目，占地637畝，售樓部位位于項目中部部臨城市規劃劃路一側，在在選擇示范區區時除了售樓樓部周邊的園園林景觀，還還將園林示范范區一直延伸伸到野芷湖邊邊并形成了長長達一公里的的濱湖景觀區區，大大吸引引了售房人的的眼球。江蘇公司的香香檳國際項目目，用地面積積較小，在紅紅線內打造示示范區困難較較大，恰好項項目二側臨城城市河道，紅紅線與河道之之間有20余米的飛地，，考慮存在這這一先天條件件，江蘇公司司利用建筑退退讓紅線的10米和20余米寬的飛地地，打造了長長700米寬30多米的濱水景景觀帶，這一一景觀帶不與與土建、管線線施工發生交交叉，園林成成了第一個進進場施工的隊隊伍。（2）盡快開展售售樓部建筑及及裝修設計，，選取已建成成各方好評的的售樓部，復復用圖紙不失失為加快進度度的好辦法。。一般來說售樓樓部方案設計計、施工圖設設計和裝修設設計至少需要要二個月以上上的時間，稍稍有方案反復復則花費的時時間更長。復復用售樓部不不失為一個加加快示范區進進度的好辦法法。例如，江蘇公公司的連云港港項目，2010年7月19日拿地，8月初明確規劃劃方案，確定定了售樓部和和示范區的位位置，售樓部部復用成都公公司金香檳，，8月18日示范區正式式開工，100天就完成了售售樓部的內外外裝和示范園園林，11月28日可以正式對對外開放。（3）盡快確定定首期銷售售戶型的平平面并委托托樣板房裝裝修設計，，這樣在完完成建筑單單體設計的的同時就能能完成樣板板房裝修設設計。要形成良好好的展示效效果，樣板板房不可或或缺，在單單體平面方方案確定后后，就可以以委托室內內設計單位位提供創意意思路，單單體進行施施工圖設計計時裝修正正好也進行行深化及施施工圖，這這樣土建開開工時，內內裝的施工工圖設計及及材料樣板板也基本確確定，在土土建施工的的階段正好好進行裝修修的招投標標，待土建建達到裝修修進場條件件時，裝修修的各項準準備工作都都已就緒。。（4）示范區要要盡量不穿穿行綜合管管網。示范區由于于要盡快形形成良好的的展示形象象，基本上上土建開工工時園林也也要進場施施工，甚至至是土建沒沒有準備好好，園林也也要盡早進進場，因為為園林完工工后需要有有一段養護護和苗木返返青的時間間。所以示示范區除了了售樓部必必不可少的的幾條管線線外，盡量量不要穿行行綜合管網網，無法避避免時就要要提前在園園林施工前前把管線埋埋下去。2、合理安排排施工工序序，加快施施工進度。。（1）合理區分分示范區及及施工區，，二者要能能完全獨立立互不干擾擾；例如：武漢漢保利心語語項目，示示范區在項項目中部，，施工區從從南北二端端進入，示示范區不斷斷向南北擴擴大，但施施工圖區域域始終不干干擾示范區區的封閉和和使用。（2）園林要能能提前介入入施工，高高大喬木要要能提前種種植養護；；由于園林需需要返青和和養護的時時間，因此此示范區的的苗木越早早種下去就就能越早長長葉發芽。。例如武漢漢海上五月月花項目，，示范區不不大且與土土建的交叉叉也比較多多，但還是是在項目開開工初期就就見縫插針針地把大喬喬木基本種種植完畢。。（3）售樓部體體量較小，，可以采取取辦理臨建建的方式先先行開工。。土方、樁樁基一般可可以先行施施工，設計計明確后可可以提前開開始示范區區的基礎工工程，為樣樣板房盡早早裝修施工工創造條件件；（4）裝修在售售樓部、樣樣板房砌體體工程完成成后可以提提前介入施施工，可以以與門窗工工程、外墻墻工程相互互交叉一段段時間。例如：成都都的幾個項項目在土建建主體結構構完成后，，第一時間間完成屋面面防水和外外圍門窗工工程，保證證室內沒有有明水進入入，確保室室內精裝修修能按時進進場施工。。在室外幕墻墻和石材施施工時，要要求外墻施施工不能遍遍地開花，，而是集中中力量完成成一個墻面面段，拆除除外腳手架架，移交給給園林施工工后，再去去施工另一一個墻面段段。（5）示范區要要盡量減少少施工隊伍伍和所涉及及工種，更更要避免工工種交叉。。每次在搶工工時，鋪排排的進度計計劃往往能能夠按時完完成，但實實際上總是是有所拖延延，這主要要是對于每每個施工隊隊伍而言，，完成自己己的工作是是由把握的的，但很多多家施工單單位交織在在一起，相相互影響相相互牽制，，工作效率率就大打折折扣，甚至至是工作面面受制約工工作都無法法開展。這這就要求我我們盡量要要減少交叉叉，處理好好、銜接好好交叉。3、發揮開發發協調能力力，抓緊證證照辦理。。（1）搶示范區區是對外展展示的需要要，搶開發發報建如期期取得預售售證才是各各項努力的的終極目標標。現在來看，，搶出一個個示范區是是很容易的的，一來售售樓部體量量較小，不不容易引起起建設、規規劃等執法法大隊過分分的關注，，二來示范范區主要是是做園林，，政府本身身也鼓勵。。但示范區區出來了，，遲遲不能能銷售，帶帶來的違章章施工的壓壓力和市場場不定因素素的壓力就就很大了。。例如：江蘇蘇公司紫晶晶山項目，，在2010年6月23日就完成了了會所的外外裝修、售售樓部的內內裝修及示示范園林，，但一直到到9月21日才取得預預售證。9月29日又出調控控政策，銷銷售受到了了較大影響響。（2）立項、可可研、環評評，申領《建設用地許許可證》受設計進度度制約很小小，可以提提前開展；；（3）規劃審批批和單體報報建合并，，節約報建建時間；（4）利用增發發后國有比比例<50％，工程可可以采用邀邀請招標。。例如：江蘇蘇公司是股股份公司的的全資子公公司，但在在辦理工商商登記時，，工商部門門認為江蘇蘇公司的國國有成分不不足50％，營業執執照注明為為私營。我我們利用這這一點，所所有的工程程招投標辦辦理邀請招招標，大大大節約了時時間。（5）初步設計計與施工圖圖報建同步步進行，施施工圖審查查與專項報報建、放驗驗線同步進進行，都可可以縮短了了報建時間間。大部分的報報建工作前前后有關聯聯，但也有有很多相互互之間是沒沒有前后關關系的，例例如：辦理理建設工程程規劃許可可證時可以以同步辦理理施工圖審審查、防雷雷人防等圖圖紙審查；；辦理建規規證的后期期可以提前前報入施工工許可證的的資料，建建規證和施施工證幾乎乎可以同時時取得等等等，籌劃好好，同步辦辦理就可以以節約報建建時間。二、項目建建設及續銷銷過程中進進度管理的的重點及手手段1、搶主體工工程，盡早早達到預售售形象。（1）開盤銷售售后，仍要要關注設計計、報建、、開工建設設的進度。。設計要能滿滿足報建和和各項招投投標工作的的需要，報報建要能滿滿足有證開開工的需要要，開工及及建設要能能滿足銷售售貨量持續續供給的需需要。2、搶樣板房房、園林施施工，不斷斷新增銷售售亮點。（1）根據銷售售需要，要要不斷建設設新的示范范區和樣板板房，設計計及施工進進度要能滿滿足不斷為為銷售提供供亮點的需需要。公司每年銷銷售指標的的壓力很重重，這就要要求產品本本身要不斷斷推出新賣賣點，而不不是一個售售樓部和示示范區從頭頭賣到尾，，例如武漢漢的十二橡橡樹莊園項項目，在銷銷售期內連連續營造了了多個示范范區，基本本做到了凡凡有開盤必必有示范園園林、樣板板房支持。。3、關注市場場變化，及及時調整設設計報建。。（1）房地產市市場經常波波動冷熱交交替，可能能需要根據據市場變化化調整規劃劃設計及戶戶型設計，，這就要求求設計及時時跟從市場場變化而調調整，報建建要能及時時與規劃部部門協調換換圖。例如：武漢漢保利心語語項目，在在07年第四季度度，考慮到到市場變化化，及時調調整規劃和和單體報建建，減少大大戶型的比比例，增加加剛性需求求的小戶型型，一些已已經土建施施工甚至封封頂了的大大戶型，通通過戶型調調整改為贈贈送附加值值，在08年市場低迷迷時，增強強了抗風險險能力贏得得了一定的的市場。但是隨著規規劃部門的的管理日趨趨嚴格，規規劃一經審審批，調整整的可能性性已越來越越小。4、嚴控成本本，強化競競爭優勢實實現利潤目目標。（1）示范區為為了營造良良好的展示示效果，建建設標準可可能相對較較高，在項項目全面建建設過程中中，就需要要加強成本本控制，始始終將成本本控制在目目標成本范范圍內。例如，武漢漢十二橡樹樹莊園項目目，07年示范區的的園林造價價約400元/平方米，交交樓標準的的園林造價價約200元。（2）成本管理理也是招投投標工作的的管理，提提前選擇確確定合作單單位，也是是進度管理理得以落實實的關鍵。。在項目建設設過程中，，除了土建建工程，各各類分包工工程都將陸陸續介入施施工，分包包工程之間間以及與土土建工程之之間，存在在的責任不不清相互扯扯皮的事情情很多，這這就要求要要盡早確定定各合作單單位，盡早早在工作中中進行磨合合，否則影影響到整體體建設進度度的可能性性是非常大大的。（3）房地產市市場的競爭爭最直接的的就是價格格的競爭，，只有成本本領先，才才具有競爭爭優勢，才才能保證項項目預期利利潤，因此此成本控制制至關重要要。三、項目竣竣工交樓階階段進度管管理的重點點及手段1、抓緊土建建、管網、、園林施工工，如期完完成工程實實物。（1）項目如期期竣工驗收收交樓的前前提是各項項建設能夠夠按照計劃劃節點落實實，整個建建設過程中中要關注工工程質量和和大的工程程節點，確確保各階段段性的進度度都能如期期完成。某項目主體體進度計劃劃表（2）要保證項項目進度，，首先要選選好合作單單位，二要要科學安排排各工種要要統一協調調，往往主主體工程問問題不大，，但工程收收尾牽涉工工種多，顧顧此失彼，，耽誤工期期，尤其是是部分市政政施工，如如水電、煤煤氣等屬于于壟斷行業業，施工單單位市場意意識差，更更難協調，，經常耽誤