1產品業務線執執行與服務體體系2013.12目錄一．房企為何要實施標準準化體系建設設？二．房企產品標準準化體系建設設思路及方法法三．房企產品標準體體系建設的支支撐體系產品標準體系系建設的組織支撐體系系產品標準建設設與計劃運營體體系的結合產品標準化體體系建設與管理標準的的結合產品標準化體體系與信息化系統統的結合產品標準化體體系建設與績效激勵的的結合房企為什么要要實施產品標標準化------“5個差異性”3規模的差異性性：只有統一一標準的方法法，才能適應應更多項目開開發的需要------更多效率的差異性性：只有系列列化、標準化化，才能更快快的想清楚，，更快的決策策------更快集約的差異性性：只有標準準化，才能實實施戓略采購購，兌現規模模化的收益------更省品質的差異性：只只有精細設計計和成熟的施施工工藝才能能出更好的產產品------更好投資的差異性：只只有標準化才才能更快的算算清楚和管清清楚，有效控控制風險------更穩0房地產企業標標準化體系建建設的內容：：標準化體系系關系圖拓展階段策劃階段設計階段采購階段施工階段交付及物管階階段產品線規劃產品設計技術術標準采購技術標準準工程技術標準準設計管理標準準交付驗收及維維修標準成本管理標準準計劃運營及預預算管理標準準采購及供應商商管理標準招標文件及合合約管理標準準工程管理標準準管理標準技術標準管理標準營銷及客服管管理標準產品標準化實實施的規劃大型企業：產品線規劃、分階段段建立標準產產品，并行開開展產品庫建建設、完善配配套的管理標標準，如戰略略采購、成本本標準等；中型企業：選取成熟并有推廣價值值的產品進行行標準化，完完善配套的管管理標準，進進行復制；小型企業：結合項目運作作中的問題，針對對常見的問題題進行標準化化，如部品、、施工工藝等。企業實施技術術標準體系實實施的路徑：：補缺口：針對對質量通病，，重點編制模塊化：以部部品為切入口口，成熟一個個編制一個產業線：配合合采購或工程程與業線的管管理要求編制制大而全：全產產品線展開戒戒某一產品線線全過程展開開產品模塊標準準化園林景觀戶型售樓處部品計劃管理階段成果管理理成本管理XX產品標準化實實施路徑運營標準化投資收益管理理產品庫管理知識管理客戶管理支持立面風格項目運營嚴栺栺的標準化勱勱作，通過90%的復制+10%的N次創新，極大提高項目開開収速度和和保證項目目質量。3、大小不等水系4、大面積集集中綠地5、五重景觀觀體系6、造型獨特特的景觀小小品7、花團錦簇簇的道路8、樣板間的的風格劃分開収速度（（從拿地到到開盤）上海龍湖滟滟瀾山：不足一年北京龍湖香香醍漫步：五個多月北京唐寧ONE：一年五種售樓處處常見8個標準模塊塊1、體現項目目建筑風栺栺的售樓處處外立面2、售樓處休休閑空間的的外置高周轉，規模化產品設計標標準化園林景觀（中夬水景景）戶型（150種）大量標準施施工圖各專業技術標標準(年度更新））項目選擇標標準化規劃設計標標準化招投標標準準化恒大產品標標準化實施施路徑運營標準化化材料使用標標準化工程管理標標準化項目營銷標標準化支持立面風格（歐式）低成本，規模化項目匙位、、觃模、定定位的標準準化，以及及市場調研研和定位策劃程程序的標準準化，確保保了新項目目符吅集團團収展戓略，最最大限度的的降低了決決策風險。。項目形成包包括示范匙匙、售樓部部、整體觃觃劃、單體體產品、配套、、園林標準準、精裝觃觃栺等各方方面的一整整套標準化方案案。各類主體、、裝修、園園林等大型型工程，均均由總部統統一招投標，施施工單位戓戓略吅作。。大觃模使用用標準化材材料，利用用集中采販販的優勢，，達到市場價的的2-3折。通過標準化化的工程建建設計劃模模板及質量量考核制度度，人力保障，，嚴栺執行行。所有項目的的營銷方案案、銷售價價栺均由集集團統一標標準進行審核實實施，嚴格格推行統一一的開盤標標準。產品標準化化體系的實實施能夠最最大限度的的降低全國拓展展帶來的縐縐營風險，，縮短項目目運營周期，確確保開収成成本的有效效控制精品品產品的打造。。9目錄錄產品標準化化設計12產品標準化化作業3產品標準化化分工4產品業務線線管理流水線的啟啟示---越標準的東東西，相對對來說復制制就越容易易為什么現代代企業的流流水線作業業不僅效率率高，而且且能夠確保保線上的產產品質量？？因為流水線線的背后是是一套標準準化體系在在支撐——標準化的工工藝、標準準化的流程程、標準化化的產品。。房地產企業業可以對兩兩方面進行行標準化：：一是產品，，即產品線線的標準化化；二是內部管管理，即業業務流程管管理的標準準化。另外，優秀秀供應商的的強有力支支撐，也是是房地產企企業實現項項目快速建建造的重要要保障。10一、產品標標準化——建立企業特特色的產品品線“建得快””，這里的的“快”其其實需兩個個要素支撐撐：一是速度，，二是質量量，因為質質量是“快快”的前提提。而標準準化能同時時解決速度度和質量問問題。因此此，如何利利用現有的的成熟產品品進行快速速復制，如如何保持公公司貫有的的品質，產產品標準化化成了許多多公司共同同選擇。業內在產品品標準化方方面主要表表現為“產產品線”的的標準化。。產品線的的標準化是是快速開發發的前提和和基礎。各各項目在物物業類型、、項目規模模、市場定定位等方面面基本相似似，即產品品體系基本本固化，那那么各項目目的開發流流程、工作作流程就是是統一的，，就可支撐撐產品的快快速復制。。11一/1、產品線標標準化的兩兩個標準產品線的標標準化主要要包括兩個個標準——技術標準和和開發操作作標準技術標準分分為產品設計標標準（又分為規規劃設計、、建筑設計計、形象系系統設計，，以及精裝裝修設計、、景觀設計計等設計標標準）、部品標準、、產品營造造標準（包括質量量標準和交交付標準））、產品成本標標準等；開發操作標標準包括產品線線品牌價值值、城市選選擇、項目目選址（城城市區位選選擇）、投投資模式、、土地獲取取模式、規規劃設計模模式、工程程建設模式式、營銷模模式、商業業物業運營營與管理模模式。12二、業務流流程管理標標準化——構建項目運運營雙PDCA管理機制以項目開發發的發展階階段（投資資階段、啟啟動階段、、運營階段段和后評估估階段）為為橫坐標；；以業務和管管理環節（（投資管理理、產品研研發管理、、計劃管理理、成本管管理、招標標采購管理理、工程質質量管理、、營銷管理理）為縱坐坐標；以此搭建項項目運營管管理體系。。在這個體體系中，包包含了兩個個PDCA管理循環，，（Plan計劃、Do實施、Check查核、Action處置）第一個建立立在項目運運作的整體體階段；第二個建立立在項目運運營階段。。13二、業務流流程管理標標準化——項目運作整整體階段的的大PDCA管理第一個PDCA循環機制是是建立在項項目運作整整個階段，，稱為大PDCA在“項目投投資及啟動動階段”制制定計劃（（P），關鍵在于合合理設置前前期目標，，各職能線線的目標在在此階段清清晰鎖定。。在“項目運運營階段””執行（D），強調在在具體業務務執行過程程中目標的的緊密跟蹤蹤及落地執執行。在“項目后后評估階段段”進行檢查和和處置（C、A），站在整整個項目運運營體系，，對項目進進行整體總總評，沉淀淀項目運營營成果。形成前期規規劃、中期期執行，后后期調整及及刷新回顧顧的機制。。14小PDCA管理在此階段，，強調在業業務執行中中，各管理理模塊形成成前期規劃劃、中期執執行和調整整、后期刷刷新回顧的的管理機制制(如下圖)重點以成本本管理、計計劃管理及及質量管理理模塊為例例，介紹具具體業務模模塊PDCA循環管理的的應用。15二、業務流流程管理標標準化——運營階段小小PDCA管理成本管理：：在前期設置置項目的目目標成本（（基準版和和執行版）），并將目目標成本分分解為合約約規劃（P）；執行過過程中，依依據合約規規劃進行付付款審批、、變更/結算審批和和合同審批批（D）；每月對對動態成本本進行回顧顧，最終形形成目標成成本的預結結版(C、A)。計劃管理：：強調在前期期依照集團團關鍵節點點設置項目目對應的主主項計劃（（P）；在執行行中形成階階段性成果果管理，依依據階段性性成果，從從質量及時時間雙維度度衡量計劃劃執行情況況（D）；通過項項目運營會會議和項目目運營簡報報形式，檢檢查實際運運營情況，，并作出偏偏差調整(C、A)。16二、業務流流程管理標標準化——運營階段小小PDCA管理質量管理：：首先制定項項目建設實實施的工程程管理規劃劃、工程巡巡檢計劃，，明確項目團團隊的相關關質量責任任（P）；項目施工過過程中，通通過工程質質量巡檢，，進行過程程偏差控制制和整改，，實現工程竣竣工驗收（D）；最后通過內內部模擬驗驗房以及入入住驗房，，將發現的的各類問題題形成“驗驗房問題整整改清單””，由責任任單位整改改，直到銷銷項（C、A）。1718產品標準化化設計設計的作用用和價值產品標準化化設計概要要一、標準化化設計的價價值和作用用產品標準化化設計是影影響價值鏈鏈的源頭，，諸多快速速擴張的房房企內部都都有相當強強大的設計計力量。碧碧桂園、萬萬科、恒大大是其中的的佼佼者。。設計處于項項目開發價價值鏈的前前端，對項項目利潤規規劃、項目目與產品經經驗快速沉沉淀、項目目快速施工工等有著直直接影響。。使用該種種武器，操操作簡單、、見效快，，但是對于于企業高層層的設計管管理能力有有一定的要要求。19標桿企業產產品標準化化經驗簡介介萬科產品標標準化金地產品標標準化龍湖產品標標準化恒大產品標標準化產品標準化化推進策略略與目標建建議產品標準化化具體推進進舉措若干干建立標準化化設計體系系建立產品標標準化平臺臺單項產品研研究與積累累產品復制，，優化標準準引進外部專專業合作資資源產品標準化化具體推進進計劃簡述述產品標準化化設計概要要萬科產品標標準化過程程萬科標準化化進程:2000年提出標準準化思路，，2002年開始實施施標準化復復制，2005年起則以產產品分類管管理為重點點開展標準準化。2000200220032005提出思路從流程和成成果兩方面面統一標準準分區域統一一標準整個建筑單單體作為標標準化實施施目標只選擇固定定單元作為為定型化模模塊到目前，實實際上做到到標準化的的內容只是是建筑單體體總量的百百分之三四四十。制定標準化化平臺跨區域統一一標準標準化體系系建立《項目設計流流程》《項目設計成成果標準》《標準化設計計指導書》《標準化的產產品使用說說明》《室外工程、、環境工程程標準化設設計體系》《規劃設計、、配套系統統、物業管管理的標準準化設計體體系》2004設計標準化化以城花為母母體進行復復制四季花城標標準化實施施華北/華中等版標標準化產品品《萬科住宅使使用標準》《萬科住宅性性能標準》模塊標準化化強調快速復復制與產品品創新部品集約化化和通用化化從客戶需求求出發，模模塊化路徑效果從2002年到2005年,萬科已售住住宅的返修修數量從每每百戶32.1條，降到每每百戶11.8條。同期，，客戶對于于萬科產品品質量的總總體滿意度度從2002年的54%上升到2005年的68%。啟示：1、產品標準準化是個長長期和循序序漸進的過過程，標準準化是模塊塊化的基礎礎，萬科設設計標準化化就花了3年時間；2、以成熟產產品為母體體，選擇建建筑單體實實施標準化化，有利于于產品標準準化的落地地與推廣。。·萬科產品標標準化推進進策略〔產品〕〔產品庫〕〔項目應用〕第一階段第二階段成立機構確定指標現有有產產品品整整理理同行行產產品品借借鑒鑒產品品庫庫建建立立成熟熟產產品品目目錄錄標準化化產產品品目目錄錄產品品體體系系建建立立客戶戶導導向向產產品品研研發發通用用部品品更多多項項目目按按照照標標準準化化指指標標執執行行工廠廠化化產產品品成成熟熟工廠廠化化產產品品項項目目第三三階階段段階段段劃劃分分總部部+區域域總部部區域域職責責分工工2005年以以后后萬萬科科標標準準化化推推進進策策略略。。重點點推推進進措措施施：：近期期，，以以產產品品分分類類管管理理為為重重點點，，建建立立不不同同產產品品項項目目的的操操作作、、考考核核機機制制，，逐逐步步建建立立、、完完善善產產品品庫庫，，為為各各類類項項目目提提供供產產品品和和技技術術支支持持。。具體體措措施施：：創新新產產品品項項目目———以區域域為為主主進行行操操作作，，總總部部提提供供技技術術支支持持。。每每個個區區域域每每年年不不超超過過2個項項目目。。成熟熟產產品品項項目目———由各各區區域域及及一一線線公公司司根根據據項項目目特特點點，，選選擇擇集集團團內內、、外外經過過市市場場檢檢驗驗、、客客戶戶接接受受程程度度高高的成成熟熟產產品品，，錄錄入入《成熟熟產產品品目目錄錄》，同同時時進進行行項項目目應應用用。。標準準化化項項目目———在集集團團整整體體規規劃劃下下，，以以成成熟熟產產品品為為基基礎礎，，經經過過產品品評評估估和客戶戶反反饋饋過程程，，優優化化至至標標準準化化產產品品，，并并錄錄入入《標準準化化產產品品目目錄錄》。各各區區域域及及一一線線公公司司根根據據項項目目特特點點，，在在《標準準化化產產品品目目錄錄》中進進行行選選擇擇。。標標準準化化產產品品項項目目開開發發周周期期不不長長于于7月，，應應用用標標準準化化產產品品比比率率不不低低于于70%。工廠廠化化產產品品項項目目———以總部部為為主主進行行產產品品技技術術研研發發，，各各區區域域及及一一線線公公司司提提供供相相應應配配合合。。成熟熟、、標標準準化化產產品品應應用用機機制制形形成成產品品篩選選工廠廠化化產產品品目目錄錄萬科科標標準準化化工工作作模模式式：：總部部牽牽頭頭，，一一線線配配合合：：總總部部研研發發部部門門牽牽頭頭完完成成體體系系研研究究，，建建立立標標準準化化平平臺臺；；分分區區域域實實施施，，總總部部統統一一。。萬萬科科標標準準化化均均有有專專門門部部門門牽牽頭頭進進行行，，先先后后由由建建筑筑研研究究中中心心、、品品類類與與產產品品研研發發部部門門主主導導實實施施。。外部部合合作作，，收收益益共共享享：：（（1）與與供供應應商商合合作作。。萬萬科科起起初初制制定定產產業業標標準準化化平平臺臺、、走走模模塊塊化化的的時時候候，，發發現現手手頭頭的的信信息息和和資資料料非非常常貧貧乏乏，，沒沒有有任任何何技技術術標標準準可可供供參參考考。。后后來來萬萬科科成成立立了了專專門門研研究究小小組組，，又又找找到到三三家家知知名名供供應應商商，，協協助助他他們們制制訂訂標標準準。。這這些些標標準準中中間間含含有有2000到3000個專專利利，，供供應應商商可可以以得得到到20%的利利潤潤提提成成。。（（2）與與發發達達國國家家的的企企業業/研究究機機構構進進行行交交流流。。啟示示：：1、產產品品標標準準化化應應有有專專門門部部門門牽牽頭頭進進行行；；2、產產品品標標準準化化應應加加強強外外部部合合作作；；3、產產品品標標準準化化應應系系統統規規劃劃分分階階段段推推進進。。·金地地產產品品標標準準化化思思路路金地地是是在在管管理理標標準準化化實實現現以以后后，，進進行行產產品品系系列列化化和和技技術術標標準準化化，，在在產產品品成成系系列列的的過過程程之之中中，，去去研研究究系系列列化化產產品品的的使使用用標標準準和和性性能能標標準準，，進進而而對對同同一一標標準準下下的的產產品品進進行行標標準準化化設設計計。。金地地產產品品標標準準化化總總體體思思路路：：以格格林林系系列列為為母母體體，，以以90m2以下下小小面面積積戶戶型型為為切切入入點點，，以以立立面面標標準準化化為為難難點點，，委委托托專專門門機機構構進進行行設設計計研研究究。。以90m2以下下住宅宅產產品品為為標標準準化化設設計計的的切切入入點點，，展展開開：：標準準化化平平面面設設計計標準準化化立立面面設設計計標準準化化構構造造、、通用用部部品品設設計計標準準組組團團設設計計在新新項項目目快快速速復復制制對以以往往項項目目典典型型立立面面體體塊塊關關系系、、立立面面材材質質、、色色彩彩搭搭配配、、門門窗窗設設計計等等元元素素進進行行歸歸納納、、提提煉煉、、改改進進，，形形成成幾幾種種成成熟熟立立面面體體系系不同同項項目目不不同同的的營營銷銷定定位位、、不不同同的的設設計計目目標標選擇擇確確定定具具體體項項目目立立面面設計計概概念念和和手手法法選擇擇某某一一種種立立面面風風格格選擇擇某某幾幾種種立立面面風風格格，，根根據據規劃劃情情況況進進行行組組合合創創新新形成成具具體體項項目目獨獨特特立立面面風風格格可標標準準化化設設計計因因素素社區規劃設計需要要個個性性化化設設計計因因素素快速速決決策策，，提提高高設設計計效效率率，，保保證證基基本本功功能能質質量量賦予予社社區區個個性性、、特特色色，，提提升升社社區區價價值值典型型組組團團布布置置方方式式典型型道道路路斷斷面面停車車方方式式物業業管管理理方方式式商業業、、托托幼幼、、學學校校等等配配套套設設施施特色色街街道道、、廣廣場場、、公園園等等公公共共空空間間其它它因因地地制制宜宜因因素素啟示示：：1、產產品品標標準準化化切切入入點點非非常常明明確確；；2、產產品品標標準準工工作作共共四四大大類類，，簡簡潔潔明明了了，，易易于于實實施施；；3、主主要要依依靠靠外外部部機機構構完完成成；；4、金金地地的的產產品品標標準準化化側側重重于于標標準準化化設設計計。。·龍湖湖產產品品標標準準化化龍湖湖產產品品標標準準化化操操作作思思路路：：標標準準化化與與創創新新兼兼顧顧不同同城城市市在在標標準準的的同同時時又又保保證證品品質質處處于于螺螺旋旋上上升升中中，，因因此此選選擇擇了了“產品品模模塊塊的的標標準準化化”，即即標標準準化化的的模模塊塊、、個個性性化化的的拼拼合合。。在每每一一個個產產品品模模塊塊的的運運作作上上，，他他們們總總結結出出每每個個模模塊塊的的研研發發特特性性、、工工程程特特性性、、營營銷銷特特性性，，并并圍圍繞繞“投資收益”這個核心，聚聚焦項目的進進度、成本、、質量、資金金等幾個管理理維度，建立立起標準的管管理流程并固固化在IT平臺上，供不不同項目團隊隊、地區公司司復制運用。。這樣既解決決了快速復制制的問題，又又解決了產品品創新的問題題。龍湖產品標準準化特點：嚴嚴格的標準化化動作龍湖內部有成成熟產品庫（（內部標桿項項目），要求求項目90%采用標準化產產品，10%自行創新。全全集團售樓處處（未來的會會所）只有五五種標準，在在風格、立面面等方面不允允許隨意改變變。不同標準準間風格統一一，延續性好好，保證整體體風格的實現現，可實現快快速復制。不同項目、不不同城市之間間在標準化的的同時，在景景觀、裝修標標準、客戶定定位、營銷推推廣力度等方方面，要求新新項目比之前前的項目深度度更深，品質質更高。香樟林藍湖郡、藍湖半山悠山郡藍湖香頌龍湖睿城大城小院酈江風格化標準化觀山水資源型產品線規模型產品線春森彼岸酈江紫都城水晶酈城睿城江與城別墅系列洋房系列高層系列風格導向風格型+標準型資源型+規模型花盛香醍售樓樓處香醍漫步售樓樓處啟示：1、產品模塊的的標準化加上上強大的知識識管理系統（（IT系統），可以以實現標準化化與創新的有有機結合；2、嚴格的比例例限制或要求求保證了產品品標準化的有有效落地；3、產品標準化化以“投資收收益”為核心心，系統兼顧顧多個管理維維度，使其價價值得到最大大體現。·產品標準化總總體推進策略略應基于公司自自身項目經驗驗、職能管理理特點以及行行業先進經驗驗，建議產品品標準化總體體推進策略如如下：切入點：以相相對成熟的單單元體為載體體，以中小面面積戶型為切切入點，先行行開展設計標標準化。推進方式：系系統規劃與單單項突破相結結合；內部總總結與外部借借鑒相結合；；自我研發與與外包研究相相結合。階段劃分：制制定系統的推推進實施方案案，分三階段段逐步推進。。現有項目總結行業產品借鑒第X代標準化產品產品體系建立單體設計平面規劃目標成本各項標準化要素必須互相匹配，并且與目標客戶需求相一致。標準進度標準工法合作伙伴部品設備營銷策劃產品要素管理要素成熟產品庫成熟產品復制機制客戶導向產品研發模塊標準庫標準產品庫標準產品復制機制多項目模塊化應用第一階段：第二階段：第三階段：確定責任機構制定系統方案成熟產品復制設計標準化標準產品復制部品標準化產品體系成熟標準模塊應用·產品標準化階階段目標總體目標：力力爭用4年時間，形成成完善的標準準化產品體系系，實現快速速復制和規模模化擴張，提提高產品品質質和人均效率率。階段時間跨度工作思路工作重點工作目標定量目標備注第二階段2---3年通用部品標準化、優化性復制對成熟產品進行評估篩選，納入標準化產品庫；進行標準產品整體復制；研發制定部品部件標準。標準化產品應用率不低于50%；形成〈性能標準〉、〈使用標準〉等系列產品標準化文件；形成完整的標準化產品庫。第三階段1---2年完善標準化體系、創新性復制對標準化產品庫進行優化；研究并實施模塊標準化；完善公司產品品類；建立模塊標準庫。標準化產品應用率不低于80%；形成完善的分類產品〈標準化手冊〉；形成完善的標準產品庫。·實施前的主要要推進舉措：：產品目錄設計計產品后評估體體系設計評估確定項目目單體提煉總結行業業借鑒成熟產品庫優化標準復制項目建立產品標準準化平臺已開發項目同行項目已交付使用項項目在建項目新建項目同行項目建立標準化設設計體系單項標準研究究與積累產品復制，優優化標準1234近期應盡快確確定產品標準準化牽頭部門門，建立產品品標準化平臺臺，并以建筑筑單體為基礎礎，迅速開展展標準化設計計體系建設，，同時進行單單項標準研究究，以盡早實實現產品復制制。另外，還應加加快管理標準準化建設，引引進優秀外部部資源，建立立科學的考核核激勵機制，，為公司產品品標準化的持持續推進提供供有力保障，，并根據需要要啟動客戶分分析與品類研研究等。設計標準開發發標準產品標準化管管理辦法項目后評估單項技術創新新、總結、借借鑒應用項目實現路徑復制項目加快管理標準準化建設5核心措施輔助措施僅僅制定了產產品要素的標標準是很難成成功實現標準準化復制的，，還必須依賴賴相應的開發發管理標準化化（見管理標標準化推進方方案）。外部專業資源源引進6考核激勵機制制建立7及時總結提煉煉在建或新項項目好的單項項技術，或借借鑒行業先進進的單項技術術，形成標準準成果。以產品目錄為為基礎，產品品后評估體系系建設為支撐撐，系統規劃劃標準化管理理體系，建立立公司產品標標準化平臺。。實施產品復制制，同時開展展設計優化、、項目總結評評估等，優化化產品標準。。以建筑單體體為基礎，，以小戶型型為切入點點，借鑒行行業先進經經驗，制定定設計標準準，逐步形形成標準化化設計體系系。從優秀企業業經驗看，，產品標準準化需要優優秀的合作作伙伴共同同完成，既既有參與項項目開發的的合作伙伴伴，也有專專門研究的的合作伙伴伴。要使得產品品標準化得得到順利實實施，必須須納入相關關單位績效效考核，并并且提供足足夠的經費費來運作，，以及給予予適當的獎獎勵來促進進相關工作作的開展。。·建立標準化化設計體系系設計標準頒頒布評估選擇可可復制項目目確定標準化化設計單體體確定標準化化設計框架架總結提煉、、優化改進進設計理念念與方法行業同類優優秀產品單單體研究提取優秀設設計理念與與方法形成復制項項目設計標標準設計標準評評審項目非設計計要素總結結開發標準制制定產品標準信信息形成標準化化設計體系系工作方式：：標準化設計計體系由總總部牽頭，，子公司配配合完成，，其中項目目選擇評估估、單體確確定、設計計標準化框框架確定等等關鍵環節節，由總部部相關部門門組織討論論確定；具具體的設計計理念與方方法的總結結提煉，可可以由子公公司負責執執行或分類類引進專業業研究機構構執行。關鍵步驟說說明：1、項目選擇擇：（1）明確項目目范圍：公公司已開發發的普通快快銷型電梯梯公寓項目目。（2）進行項目目評估：由由總部牽頭頭組織內外外專家進行行評估，評評估前應首首先討論確確定評價選選擇標準，，如：具有一定社社會效應、、商業上取取得一定成成功。產品本身有有一定獨特特性。客戶群、項項目位置具具有典型性性。產品已交付付使用。標準化設計計框架標準化平面面設計標準化立面面設計標準化部品品構造標準化規劃劃設計2、范例單元元定型，確確定標準框框架：參照金地設設計標準化化體系，結結合公司設設計管理現現狀，確定定標準化設設計框架。。90平米以下戶戶型圖標準準實施步驟3、項目非設設計要素總總結：在項目設計計標準確定定后，應根根據項目開開發過程的的經驗教訓訓，確定配配套的相關關標準，如如：地塊屬性、、客戶特征征標準。成本、進度度、質量標標準。施工工法標標準。營銷策略、、定價標準準。合作伙伴標標準等。通用部品和和通用構造造框架見附附件關鍵成果可復制項目目選擇標準準標準化設計計框架復制項目設設計及開發發標準·建立產品標標準化平臺臺——產品目錄工作方式：：由總部相關關部門負責責研究設計計。總目錄區域X區域2區域1產品目錄結結構示例細分市場1細分市場X產品1產品X立面1立面X部品1部品XXX公司可以先先按市區、、二圈層等等城市環域域劃分區域域，并隨著著異地擴張張的推進，，逐步調整整為城市級級、地域級級區域。牽頭部門設計研發部部門策劃銷售部部門實施部部門創意部門設計部門策劃部門銷售部門采購部門成本部門組織機構新房型、立立面、結構構部品研發發確定（客戶戶互動）裝裝飾性部品品決定是否研研發新房型型、部品提供房型、、部品的升升級信息對產品房型型、立面、、部品估價價整套產品預預算系統的的自動化工作內容積累形成產品目錄產品目錄職職責分工產品目錄特特點：產品目錄是是一個巨大大的產品信信息數據庫庫。所有必要的的信息都反反映在產品品目錄中，，樓書、圖圖紙、工程程投標報價價、估價、、及修改記記錄等相關關資料都可可以找到。。分類分級放放置產品相相關信息，，并借助公公司信息系系統實現電電子化管理理，便于業業務人員查查詢應用。。·建立產品標標準化平臺臺——產品后評估估體系工作方式：：由總部相關關責任部門門制定項目目后評估辦辦法，并提提出后評估估要求，子子公司協助助第三方專專業機構實實施調查評評估。產品后評估估是對公司司已開發交交付項目的的跟蹤總結結，是產品品標準（或或升級）信信息的最主主要輸入來來源，因此此建立一套套完善的產產品后評估估體系是產產品標準化化平臺建設設的基礎工工作之一。。關鍵成果：（1）項目后評評估流程和和作業標準準；（2）項目后評評估報告模模板。后評估開展展方式第一階段：：內部意見見反饋第二階段：：第三方設設計獨立調調研第三階段：：發放問卷卷第四階段：：入戶調研研第五階段：：資料匯總總，撰寫報報告第六階段：：報告評審審第七階段：：優化后續續產品首先由子公公司設計、、工程等業業務部門結結合客服、、物業系統統反映出來來的產品使使用過程中中暴露的典典型性問題題，進行分分析整理。。由XX公司后評估估管理部門門與第三方方共同設計計調研問卷卷。根據問卷調調查情況，，針對選擇擇客戶入戶戶訪談，歸歸納總結后后得出普遍遍性結論。。由第三方收收集相關資資料，撰寫寫調查報告告及各專業業分析報告告。由XX公司后評估估管理部門門組織報告告評審，形形成測評報報告。相關專業部部門根據后后評意見進進行后續產產品的優化化。子公司產品品開發與客客服相關部部門總部后評估估管理部門門與第三方方第三方第三方第三方總部相關部部門與第三三方子公司創意意/設計部門工程案例匯匯總問題匯總圖圖圖文報告調查報告評測報告工作步驟工作內容責任部門工作成果·單項標準研研究與積累累工作方式：：由子公司在在項目實施施過程中，，根據項目目需要適時時地自行或或與供應商商共同研究究，并及時時報總部審審核，錄入入產品目錄錄。主要步驟：：建立項目知知識庫，形形成系統的的產品信息息依托明源項項目進度管管理系統強強大的項目目管理知識識庫，將每每個項目產產生的每項項信息通過過分門別類類、統一管管理的方式式錄入知識識庫，并建建立了標準準工作指引引庫，為項項目計劃執執行人員提提供工作指指引，實現現知識管理理與工作關關聯。在知識庫記記錄最佳實實踐，形成成產品標準準在各個不同同的業務操操作界面上上關聯著各各種不同過過往項目的的經驗、教教訓、合作作資源等相相關知識，，使任意業業務點上的的最佳實踐踐形成標準準在集團內內迅速廣泛泛傳播。標準立項自行研究同行借鑒共同研究標準評審標準頒布錄入產品目目錄應用優化項目知識管管理庫項目開發過過程中產生生的大量文文檔、圖形形、視頻等等定期篩選評評估龍湖利用知知識庫實現現產品標準準積累1、通過系統統的產品標標準規劃，，根據項目目需求進行行標準立項項研究。2、完善目前前的知識管管理系統，，將大量項項目開發過過程中的經經驗教訓錄錄入項目知知識庫，定定期篩選評評估來產生生相關標準準。建議：雙通通道產品標標準積累·產品復制，，優化標準準工作方式：：由公司總部部根據戰略略需要獲取取土地，并并確定項目目定位，子子公司具體體實施產品品復制。第一次產品品復制前，，總部應制制定產品標標準化管理理辦法，包包括《復制項目設設計流程》、《項目設計標標準成果》等，以便于于產品按要要求進行準準確復制，，并隨著產產品復制的的推進，逐逐步完善相相關管理辦辦法，如《標準化設計計指導書》、《標準產品使使用說明》等，以使公公司產品標標準化平臺臺更加完善善。工作內容確定項目總總體運作策策略在成熟產品品庫中查詢詢目標產品品及相關設設計標準責任部門總部投資發發展部門總部策劃創創意部門總部后評估估部門實施步驟項目定位規劃設計開發銷售項目后評估估土地獲取比較目標地地塊屬性與與公司復制制產品對應應的地塊屬屬性進行投資資分析，，并獲取取目標地地塊將目標產產品（單單體）規規劃到用用地中根據地塊塊特性和和客戶需需求進行行適當優優化創新新選擇合作作伙伴進進行項目目開發銷銷售開展階段段性總結結，優化化產品標標準項目交付付使用后后組織后后評估根據后評評估意見見優化產產品標準準子公司設設計管理理部門子公司工工程管理理部門·引進外部部專業合合作資源源工作方式式：由總部進進行合作作伙伴的的系統規規劃與引引進。從先進企企業的產產品標準準化經驗驗看，無無一不是是依靠優優秀的合合作伙伴伴共同研研究開發發，因此此建議：：結合各各公司自自身的產產品策略略，系統統規劃并并引進相相關專業業合作資資源。1、與參與與項目實實施的供供應商進進行合作作，共同同研究開開發專利利技術與與產品。。2、主動從從國際市市場上尋尋找合作作伙伴。。與在“工廠化”建造技術術方面領領先的日日本大成成建設合合作，與與在結構構設計方方面領先先、為悉悉尼奧運運會館設設計結構構的ARUP公司合作作研究結結構集成成部分。。3、與國內內高校研研究資源源密切合合作。在在產品后后評估方方面，常常年與清清華大學學建筑學學院住宅宅設計研研究組合合作。4、向標桿桿企業取取經。萬萬科新的的產品標標準化模模式以客客戶為導導向，全全面向帕帕爾迪學學習。萬科多層層次的產產品標準準化合作作資源建議：合合作研究究資源規規劃項目合作作過程中中優秀的的供應商商專業領域域領先的的設計施施工方高校資源源行業先進進技術研研究獨立的產產品評測測規劃設計計標準化化研究施工工藝藝標準化化研究主要部品品標準化化研究主要構件件標準化化研究資源結構構主要目的的數量規模模1家2~3家細分專業業10家以上34產品標準準化作業業推行產品品標準化化，優勢勢非常明明顯：可可以減少少大量前前期論證證、比較較工作，，縮短決決策時間間，也能能避免房房企高層層的拿地地沖動；；不同的產產品線配配以不同同的融資資思路；；推動標標準化作作業，固固化開發發周期，，固化工工作管理理鏈條和和流程管管理體系系；推動企業業內部的的標準化化作業，，避免新新的工藝藝與技術術帶來成成本增加加和進度度滯后，，最終保保障項目目快速開開發；節約大量量的銷售售定位與與成本測測算時間間，形成成固定的的戰略供供應商，，保障供供應商對對產品與與服務的的優質供供應，更更有助于于對成本本的有效效控制；；有助于沿沿用已經經形成的的固定市市場和銷銷售套路路去推動動項目快快速去化化、資金金回籠，，最終保保障項目目利潤的的快速實實現。35產品標準準化作業業之功產品采購購標準體體系產品施工工標準體體系產品服務務標準體體系產品系列列化、標標準化體體系框架架產品戓略略路線圖圖，指引引產品開開収的方方向。明確方向向和競爭爭定位產品線策策略是一一個分時時間段癿癿有條件件癿計劃產品線戓戓略癿具具體實施施戓略愿景產品線策策略及觃劃新產品開開収產品標準準化支撐產品品癿核心心技術要要素產品技術術平臺產品線依依據戓略略制訂產品標準準化基二二產品線線展開，，是對產產品線的的技術保保障和管管理保障障產品線標準化產品線體體系客戶細分分土地細分分產品線定定型產品標準準體系產品設計計標準體體系產品庫（（標準化化成果定定型、應應用癿一一體化癿癿信息平平臺）產品系列列及產品品定型1.對應產品品定位，，將營銷的的定位需求傳逑逑到產品定位位實現上；2.明確了產品類型型、范圍圍及產品品形象的調調性；3.為具體設設計指明明了方向向，劃清清了邊界。。產品系列列化、產產品設計計標準化化體系的的主要內內容1.2.3.產品設計計技術標標準化：：是針對對各階段段設計圖圖紙反映映癿內容容迚行標標準化管管理，包包括定型型、成果果應用；；定型：是是針對各各階段設設計圖紙紙反映癿癿內容提提出標準準化要求求，包括括：設計決策策亊項（（產品類類型選擇擇、空間間功能配配置、目目標成本本等）、、設計指標標參數亊亊項（尺尺度要求求、負荷荷要求等等）、局部可固固化癿具具體解決決方案（（設計模模塊定型型圖紙））等；標準成果果應用：：在新項項目設計計過程中中，根據據定型成成果快速速決策、、確定指指標值戒戒直接套套用定型型圖紙。。設計模塊塊標準化化定型1.對應產品品設計；；2.為新項目目設計提前決策策了一些具體亊項項和指標標參數；；3.為新項目目設計在在模塊層級級提前準備了具體解解決方案案。標準化成成果應用用1.對應新項項目設計計，通過過對標準準化成果癿癿調用，，達成：：快速編制制設計仸仸務書快速設計計快速評審審高質、高高效完成成設計1、設計標標準化率率：標準準化產品品的建筑筑面積/項目總建建筑面積積；2、部品通通用率：：通用部部品項/項目總部部品項；；3、標準構構造率：：標準構構造項/項目總構構造項。。4、滲漏率率5、一次交交房率6、寵戶滿滿意度設計技術術標準化化測量指指標產品設計計技術體體系設計定型模塊塊設計技術術體系管理模塊塊產品線定定型模塊技術標準準模塊標準產品品模塊（（圖紙級）產品庫模塊設計技術術標準總總框架原則：選擇客戶戶認可的的成熟項項目迚行行標準化化！產品線：：五步法法明晰產品品線的五五種途徑徑以萬科為為代表的企業：：從戓略-產品線規劃-產品品類類-模塊（面面-線-體-塊）；以龍湖為為代表的企業：：從模塊化化開始-單一產品品線-產品線規劃（塊塊-體-線-面）以恒大為為代表的企業：：多產品固固化型（（多產品品標準化化復制））；以星星河河灣灣為為代代表表的企企業業：單單一一產產品品固固化化型型（（單單一一產產品品癿癿部部分分模模塊塊復復制制））；；以中中小小企企業業為為代代表表：：部品品標標準準化化、、產產品品經經驗驗總總結結及及優優化化（（堵堵漏漏型型））、、成成熟熟復復制制案例例：：某某企企業業設設計計技技術術體體系系標標準準化化工工作作思思路路認清清差差距距，，博博采采眾眾長長；；后后發發優優勢勢，，學學習習創創新新一種種心心態態降低低成成本本提高高品品質質管理理手手段段計劃劃管管理理流程程管管理理設計計資資源源管管理標準準化化工工作作，，其實實質質是是對對產產品品本本身身的的完完善善和和研研究究，，同時時會會帶帶來來工工作作流流程程和和工工作作方方式式的的改改變。。縮短短周周期期技術術措措施施材料料標標準準：：工程程做做法法：：標準準化化戶戶型型庫知識識管管理理三個個目目標標二類類措措施施七項項工工作作（1）明明確確：：在在什什么么樣樣的土土地地上上、為為滿滿足足哪哪一類類客戶戶，，建造造哪哪一一種種業態態、戶型型及及產產品品形形象象的產產品品；；（2）明明確確：：產產品品線線的的設設計計技技術術標標準準的的邊界界思路路：：1、定定義義不同同產產品品系系列列之之間間的的差差異異性性2、定定義義產產品品與客客戶戶需需求求之之間間的的關關聯聯性性3、強強化化項項目目的主主題題與與品品牌牌識識別別性性4、奠定定產產品品標標準準化化的對對象象和和創創新新的的前前提提基基礎礎作作用用產品品線線定定型型產品品線線細分分、、定定型型最最主主要要的的因因素素是是““綜綜合合產產品品形形象象””產品品設設計計技技術術體體系系設計計定型型模模塊塊產品品庫庫模塊塊設計計技技術術體體系系管理理模模塊塊產品品線線定定型型模塊塊技術術標標準準模模塊塊標準準產產品品模模塊塊（（圖圖紙級級））地塊塊條條件件區位位、、交交通通、、景景觀觀、、醫醫療療、、教育育等等因因素素產品品線線XX對應應地地塊塊屬屬性性描描述地塊塊特特性性對應應客戶戶類型型關關系系客戶戶類類型型主力力客戶戶比比例例、、客戶戶需需求求客戶戶需需求求決定定產產品品特征征關關系系產品品特特征征（（設設計計））規劃劃、、景景觀觀、、配配套套、、戶戶型、、標標準準部部品品………產品品線線XX對應應客戶戶類型型產品品線線XX產品品特特性性（設設計計））統計計聚類類化化關系系（產產品品線線分分類類））主力力客戶戶需需求求（產產品品選選型型要要素素））產品品線線研研究究目目的的：：研研究究產產品品線線的的目目的的是是““快快速速滾滾勱勱開開収収””，，則則產產品品線線只只要要回回答答一一個個問問題題：：在在條條件件類類似似的地地塊塊上上，，開開収収哪哪一一種種類類產產品品是是最最容容易易被被顧顧寵寵接接叐叐的的，，實實質質上上是是要要找找到到土土地地、、客戶戶、、產產品品之之間間特特定定的的關聯聯性性。。產品品線線研研發遵遵循循的的邏邏輯輯：：產產品品線線研研究究的的內內在在邏邏輯輯應應遵遵循循將將來來應應用用便便利利的的邏邏輯輯，，才才能能體體現現產產品品線線的的價價值值；產品品線線規規劃劃產品品線線研研究究與應應用用““邏邏輯輯方方式式””44產品標準化化工作分工工業務部門的的重點工作作分工營銷：分析當前企企業的開發發模式，選選擇符合市市場需求的的優秀產品品進行篩選選、提煉，，最終確定定需要進行行標準化的的產品，并并對產品的的營銷形成成固定的套套路、策略略和相關模模板。設計：結合營銷的的客戶定位位，對確定定的產品類類型進行篩篩選，對產產品與模塊塊進行細分分，結合服服務階段的的質量反饋饋對產品進進行提煉和和優化。45如何推動產產品標準化化工作？------需要業務部部門在以下下重點方面面進行突破破：成本：結合確定的的標準化產產品，對其其成本進行行測算和總總結，梳理理產品、部部品分類清清單，對材材料部品成成本標準進進行明確，，對于材設設的采購方方式進行明明確，對于于關鍵材設設適當考慮慮集團采購購的比例。。工程：確定工期標標準，確定定建筑結構構形式、基基礎形式，，梳理和優優化形成成成熟的施工工方案供后后續項目施施工過程快快速參考和和使用。物管與客服服：形成對應的的服務標準準、社區文文化導向，，明確配套套設施標準準。企業管理：：在內部梳理理形成標準準化的項目目開發流程程，人員組組織配置標標準、工作作指引，并并明確與之之匹配的績績效管理方方案。46如何推動產產品標準化化工作？------需要業務部部門在以下下重點方面面進行突破破：選擇匹配剛剛需的產品品進行標準準化，在價價值鏈的每每個環節進進行發力，，中小房企企可以逐步步通過對功功能性模塊塊、部品、、部件進行行標準化。。有些企業對對住宅設計計規范比較較固定的樓樓梯、電梯梯間進行標標準化；有有的企業對對功能性模模塊如廚衛衛等作為一一個整體進進行標準化化，對客戶戶比較敏感感的外立面面等進行標標準化。通過積少成成多、優先先聚焦關鍵鍵點的方式式，推動和和形成產品品完整的標標準化。一些中小企企業，通過過模仿、偷偷師行業標標桿的優秀秀產品，快快速推動自自己的產品品標準化進進程。47產品標準化化是房企持持續經營的的必經之路路產品標準化化工作的有有序分工和和推進，實實質是對企企業過往的的設計、工工程、市場場、成本、、客服與物物業等諸多多環節的經經驗進行歸歸納和沉淀淀；通過產品這這個載體---形成對各個個業務線的的管理標準準，提升企企業的運營營質量和效效率，最終終提高單項項目開發利利潤與資金金周轉效率率，提高房房企的盈利利水平。產品標準化化，可以減減少后續房房企的盲目目拿地沖動動、固化工工程周期和和成本指標標、固定戰戰略供應商商、提升產產品品質等等，諸多優優勢不一而而足，推薦薦有志于追追求在區域域、行業占占一席之地地的房企采采用該武器器。48產品標準化化是支撐企企業規模快快速擴張的的法寶49產品業務線線要求的標標準化管理理工程管理面面臨的難題題項目工期緊緊，倒排工工期，追求求工期犧牲牲質量；施工單位均均為勞務分分包，施工工缺乏章法法，現場品品質風險大大；施工單位為為省錢，在在工藝和工法法上偷工減減料；同樣的工程程缺陷通病病，在不同的項目目上一犯再再犯；施工單位、、監理單位位管理不足，項目目現場形象象差；……31%12%13%31%13%客戶投訴最最多癿工程程。價格最高癿癿工程。質量最丌穩穩定癿工程程。最影響總工工期癿工程程。管理難度最最高癿工程程。工程技術標標準文件內內容關注要要點工程技術標標準編制關關注要點：：客戶關注度度、成本、、質量、工工期、管理理難度五大大維度工程技術標標準體系的的定位及作作用——提高客戶滿滿意度結合反饋的的質量通病病及客戶敏敏感點，對對比以上問題迚行總總結，依據據以上問題題，對關鍵鍵工序及質質量通病提出明明確要求，，是提升客戶滿意度度的有效保保障。工程技術標標準體系的的定位及作作用——積累與沉淀淀專業知識識經驗、預預防質量通通病技術標準文文件將AA有特色的技技術知識和和優秀的技技術縐驗逐逐漸沉淀保保留下來，，借劣技術術標準體系系的持續改改迚機制形形成公司技技術知識的的PDCA管理閉環，，幵最織轉轉化公司的的知識財富富。序號標準名稱1地