第二章房地產開發企業會計西南財大會計學院何本芳

1第二章房地產開發企業會計學習目的和要求本章主要介紹房地產開發企業的開發產品成本核算的特點，通過本章的學習應掌握以下幾個方面的內容：1、掌握房地產開發企業開發成本的核算的內容及其核算；2、掌握開發產品增加、減少以及分期收款開發產品的核算；3、出租開發產品和周轉房的特點及其核算；第二章房地產開發企業會計學習目的和要求2第二章房地產開發企業會計本章介紹的內容：

第一節開發成本的核算第三節開發產品的核算第三節出租開發產品和周轉房的核算

第二章房地產開發企業會計本章介紹的內容：3第二章房地產開發企業會計

房地產開發企業：是從事土地、房屋、配套設施等開發建設的經濟實體。

房地產開發：是指按照城市建設總體規劃和社會經濟發展的總體要求，對土地和地上建筑物、構筑物進行開發建設和經營管理的一項綜合性社會經濟活動。

房地產開發企業的基本經營活動：是開發、經營商品房等建筑產品。建筑產品的開發建設過程是開發企業經營活動的中心環節。因此開發成本的核算，就顯得非常重要。

第二章房地產開發企業會計房地產開發企業：是從4

第一節開發成本的核算一、房地產開發企業會計特點（一）房地產業的主要經營活動包括：土地的開發與建設（包括新土地開發和舊城區改造）、房屋的開發與經營、房地產的管理與售后服務工作。

房地產開發跨越生產和流通兩個領域，它的活動內容用圖示表示：第一節開發成本的核算5

售后管理維修服務等交付使用經營銷售各類房屋建造工程驗收征地撤遷土地開發規劃設計售后管理維修服務等交付使用經營各類房工程征地撤遷土地規劃6

（二）、房地產開發企業會計的特點：

由于房地產開發的產品是地產或房產，與一般企業會計相比較，具有開發產品周期長，生產經營方式多樣，投資主體復雜等特點，具體表現在：1、資金籌集渠道的多源性：資金來源的形式與渠道主要有：（1）予售購房定金或予收建設資金；（2）予收代建工程款；（3）土地開發及商品房貸款；（4）發行企業債券；（二）、房地產開發企業會計的特點：7

（5）與其它單位聯合開發，吸收其它單位投資；（6）發行股票，籌集股本。2、資金占用形態的多元性：（1）表現為直線運動：貨幣資金儲備資金在建資金成品資金（5）與其它單位聯合開發，吸收其它單位投資；貨幣儲備在建成8

（2）表現為多向平行運動：土地開發項目在建資金商品房項目在建資金

配套設施項目在建資金代建工程項目在建資金市政工程項目在建資金經營房、周轉項目在建資金（結算資金）儲備資金成品資金（2）表現為多向平行運動：土地開發項目在建資金商品房項目在93、結算業務的頻繁性和由此引起的財務關系的復雜性：房地產開發企業供應單位建筑產品購買單位施工單位勘察設計單位房屋承租單位采購業務予付、應付采購完成結算銷售業務予收定金等房屋移交結算施工業務予付工程、備料款根據工程進度結算予付設計費等完成結算予收保證金租金等3、結算業務的頻繁性和由此引起的財務關系的復雜性：房地產開發104、開發產品的長期性導致核算周期的長期性：由于開發產品往往會跨越一個或多個會計年度，這就引起了開發企業會計核算從開工結算到竣工決算為止整個周期的長期性。4、開發產品的長期性導致核算周期的長期性：11二、開發成本核算的內容及基本要求（一）開發成本核算的內容土地開發成本房屋開發成本配套設施開發成本代建工程開發成本

1、土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。二、開發成本核算的內容及基本要求122.房屋開發成本

指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。3.配套設施開發成本。

指房地產開發企業根據城市建設規劃的要求，或項目建設設計規劃的要求，為滿足居住的需要而與開發項目配套的各種服務性設施建設，所發生的各項費用支出。4.代建工程開發成本

指開發企業接受有關單位的委托，代為開發建設的工程，或參加委托單位招標，經過投標中標后承建的開發項目，所發生的各項費用支出。

(以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：1、土地征用及拆遷補償費;2、前期工程費;3、建筑安裝工程費;4、基礎設施費;5、公共配套設施費;6、開發間接費用)

2.房屋開發成本13（二）、成本核算的基本要求1、合理確定成本核算對象成本核算對象是指房地產產品開發過程中為了歸集和分配費用而確定的費用承擔者.成本核算對象可根據具體情況,按如下原則確定:（1）、一般的開發項目，可以每一獨立編制的設計概（預）算，或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象；（2）、同一開發地點、結構類型相同的群體開發建設項目，如果開工竣工時間相近，由同一施工單位施工，可以合并為一個成本核算對象；（二）、成本核算的基本要求14（3）、對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部分，劃分成本核算對象。2、嚴格遵守成本的開支范圍按照企業會計準則的規定，凡是與開發經營有關的各種耗費均應記入成本費用，反之，不能。3、正確劃分各種成本費用的界限劃分如下幾個界限：（1）正確劃分應計人產品成本費用與不應計人產品成本費用的界限如與開發經營無關的：非常損失、公益救濟性捐贈、固定資產盤虧、毀損不能計人產品成本（2）正確劃分各個會計期間的成本費用界限（3）正確劃分開發產品成本與期間費用的界限應該計入開發產品成本的成本項目：

（3）、對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責15

成本項目土地征用及折遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發間接費成本項目土地征用及折遷補償費前期工程費建筑16a、土地征用及折遷補償費指房地產開發企業按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出（即扣除拆遷舊建筑物回收的殘值）、安置動遷用房支出等

b、前期工程費它是指房地產開發項目前期工程所發生的各項費用，包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平支出”（即通水、通電、通道路和平整場地）等支出。

C、建筑安裝工程費它是指房地產開發項目在開發過程中發生的各項建筑安裝費用，包括房地產開發企業以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的例如開發項目工程施工預算內的各項費用

a、土地征用及折遷補償費17d、基礎設施費指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，包括小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊照明、環衛、綠化等工程支出e、公共配套設施費它是指房地產開發項目內發生的、獨立的、非營業性的（不能有償轉讓）公共配套設施支出，包括居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出。f、開發間接費用它是指房地產開發企業所屬直接組織管理開發項目所發生的費用，包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。（4）劃分各種開發產品成本界限d、基礎設施費18三、成本費用核算應設置的賬戶和一般程序（一）成本費用核算應設置的賬戶

1、開發成本

開發成本性質：成本類帳戶；用途：核算開發產品發生的直接費用和分配負擔的間接費用；結構：

按種類設置明細賬：開發成本——土地開發成本

——房屋開發成本

——配套設施開發成本

——代建工程開發成本

三、成本費用核算應設置的賬戶和一般程序19

并且以上四類開發產品成本，在核算上還將其進一步細分為如下六個成本項目，進行明細核算。六個成本項目：a、土地征用及拆遷補償費、b、前期工程費、c、建筑安裝工程費、d、基礎設施費、e、公共配套設施費、f、開發間接費用

明細賬格式：并且以上四類開發產品成本，在核算上還將其進一步細分20具體核算時應按各開發項目開設明細帳

年憑證號數摘要

開發成本項目合計月日土地征用及折遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發間接費土地開發成本5000006000040000600000結算建筑安裝費80000008000000予提配套費180000180000分配間接費用1200012000接轉完工成本50000060000800000040000180000120008792000具體核算時應按各開發項目開設明細帳 年憑證212、開發間接費用開發間接費用性質：成本類帳戶；用途：核算開發產品發生的各項間接費用

結構：3、待攤費用

性質：資產類帳戶用途：核算企業已經支出但應該由本期和以待攤費用后各期分別負擔的分攤期在1年以內的各項費用。如預付保險費、固定資產修理費、低值易耗品攤銷結構：

2、開發間接費用224、預提費用預提費用性質：負債用途：核算企業預提計入成本費用但尚未實際支出的各項費用，如：預提配套實施費、預提固定資產修理費用、預提借款利息等。結構：4、預提費用23（二）、成本費用核算的一般程序

1、設立成本計算對象；2、對當期發生的各種費用支出進行審核成本費用界限；3、對應計入成本費用的各種費用支出，按經濟用途及發生地點，分別計入各類開發產品成本和期間費用4、貫徹權責發生制，正確處理待攤費用和預提費用，確認應由本期負擔的費用；5、按受益對象分配開發間接費用；6、結轉完工開發產品成本開發成本費用核算程序圖：（二）、成本費用核算的一般程序24

開發成本核算程序圖：銀存、庫材料開發成本開發產品

（1）

（4）應付職工薪酬

（3）累計折舊開發間接費用

周轉房等待攤、預提

（2）

開發成本核算程序圖：25四、開發成本的核算（一）土地開發成本的核算

1、土地開發的特點（1）土地開發產品為：建設場地；（2）開發的目的與用途：①為銷售或有償轉讓而開發商品性建設場地；②為本企業興建商品房和其他經營性房屋而開發自用建設場地。

四、開發成本的核算262、核算

土地開發的直接費用，如土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等，在費用發生時，根據有關憑證直接計入“開發成本——土地開發”賬戶的借方；發生的開發間接費用先計入“開發間接費用”賬戶的借方，期末按一定標準分配結轉的應由土地開發成本負擔的開發間接費用，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“開發間接費用”；結轉開發完工建設場地成本時，貸記“開發成本——土地開發”賬戶，商品性建設用地，借記“開發產品”賬戶，自用建設場地，借記“開發成本——房屋開發”賬戶；期末“開發成本——土地開發”賬戶的余額，表示正在開發土地的成本。

用圖示表示：2、核算27開發間接費開發成本——土地開發

開發產品-土地開發成本——房屋開發×××××××××××××××期末分配完工結轉直接費用自用商品性余額開發間接費開發成本——土地開發開發產品-土地開發成本——房28舉例分析1

通發房地產開發公司開發土地（A）10000平方米，發生下列業務：（1）用銀行存款支付土地折遷費200萬元，耕地占用稅500萬元，勞動力安置費50萬元，出售折遷地上農房回收材料款2萬元，存入銀行。借：開發成本—土地開發成本（A）750萬元貸：銀行存款750萬元借：銀行存款2萬元貸：開發成本—土地開發成本（A）2萬元舉例分析1通發房地產開發公司開發土地（A）129（2）應付A地的“三通一平”費用50萬元。借：開發成本—土地開發成本（A）50萬元貸：應付賬款50萬元（3）支付施工單位基礎設施費50萬元，建筑安裝工程費200萬元，款已結清。借：開發成本—土地開發成本（A）250萬元貸：銀行存款250萬元（2）應付A地的“三通一平”費用50萬元。30（4）應負擔開發間接費12萬元。借：開發成本—土地開發成本（A）12萬元貸：開發間接費用12萬元（5）開發A地結束，已驗收合格，其中40%直接對外出售，60%進一步開發商品房，結轉其成本。A地開發成本=750-2+50+250+12=1060（萬元）（4）應負擔開發間接費12萬元。31

對外銷售部分成本=1060×40%=424（萬元）開發商品房部分成本=1060×60%=636（萬元）借：開發成本——房屋開發636萬元開發產品——土地424萬元貸：開發成本——土地開發1060萬元

32

銀行存款

開發間接費開發成本—土地開發開發產品-土地開發成本—房屋開發×××①2萬×××①750萬③250萬①750萬③250萬②50萬④12萬

應付賬款②50萬④12萬①2萬⑤1060萬⑤424萬⑤636萬

33（二）配套設施開發成本的核算

1、配套設施開發成本的核算特點房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類：是開發小區內開發的不能有償轉讓的公共配套設施，如居委會、派出所、幼托、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等；另一類：是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。

（二）配套設施開發成本的核算342、配套設施開發成本的核算配套設施能有償轉讓的城市規劃中規定的大型配套設施項目不能有償轉讓的公共配套設施營業性公共配套設施非營業性配套設施開發項目外為居民服務的水、電、氣、交通道路等居委會.幼兒園.消防設施.鍋爐房.水塔.自行車棚.公廁等商店、銀行、郵局等中小學、文化站、醫院等給排水.供電.供氣的增容.增壓.交通道路等2、配套設施開發成本的核算配套能有償轉讓的城市規劃中不能有償35

有關賬戶開發成本——配套設施開發開發成本——房屋開發開發產品——配套設施×××××××××完工結轉不能有償轉讓的能有償轉讓的×××余額

36

注:

按照財務制度規定,城市建設規劃中的大型配套設施項目,不得計入商品房成本;不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出可以計入開發成本.

37舉例分析2（1）正大房地產開發公司開發建設住宅小區配套的商店和自行車棚工程，用銀行存款支付工程款67000元。借：開發成本——配套設施開發67000

貸：銀行存款67000舉例分析2（1）正大房地產開發公司開發建設住宅小區配套的商店38

（2）商店和自行車棚工程完工，實際成本分別為12萬元和0.2萬元。自行車棚為商品房開發工程所建，商店則為小區第三產業經營用房。借：開發產品——配套設施12萬開發成本——房屋開發0.2萬貸:開發成本

——配套設施開發12.2萬

39（三）房屋開發成本的核算1、房屋開發成本的核算特點（1）房屋開發的分類：①對外銷售而開發的商品房；②為出租經營而開發的經營房；③為安置折遷居民周轉使用而開發的周轉房；④受其他單位委托，代為開發建設的代建房。（2）成本核算對象的確定房屋的成本核算對象的確定，應該結合開發地點、用途、結構等因素加以確定：①一般房屋的開發項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象；（三）房屋開發成本的核算40②同一開發地點，結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發完成算出實際開發成本后，再按各個單項工程概預數的比例，計算各幢房屋的開發成本；③對于個別規模較大、工期較長的房屋開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發項目的部位劃分成本核算對象（3）設置賬戶“開發成本——房屋開發”同時，在設置“開發成本——房屋開發”明細賬的同時，還應設置以下6個成本項目，進行明細核算：

②同一開發地點，結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相41——土地征用及折遷補償費

——前期工程費

——基礎設施費

——建筑安裝工程費

——配套設施費

——開發間接費用即：開發成本

——房屋開發——土地征用及折遷補償費

——前期工程費

——基礎設施費等成本項目——土地征用及折遷補償費422、房屋開發成本的核算(1)費用計入成本的方法①能分清成本核算對象的:

在開發房屋過程中發生的土地征用及折遷補償費、前期工程費、基礎設施費等，應直接計入：開發成本——房屋開發——土地征用及折遷補償費

——前期工程費

——基礎設施費等成本項目。②如果費用發生時分不清成本核算對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的：應先通過“開發成本——土地開發”帳戶進行歸集，待土地開發完成用于房屋建設時，再采用一定的方法分配結轉計入“開發成本——房屋開發”帳戶。

2、房屋開發成本的核算43(2)不同施工方式下的核算①出包方式：按施工企業開出的“工程價款結算帳單”記入：借：開發成本

——房屋開發——建筑安裝工程費用貸：應付帳款等

(2)不同施工方式下的核算44

②自營方式下：按實際發生的建筑安裝工程費用：施工間接費

工程施工開發成本—房屋開發間接費分配直接費間接費期末結轉×××發生直接費

45(3)房屋開發成本中的配套設施費

（不能有償轉讓的）①與商品房同步建設的：A、能分清受益對象的：發生時直接計入：開發成本——房屋開發——公共配套設施費；B、不能分清受益對象的：應先計入：開發成本——配套設施開發竣工時再轉入：開發成本——房屋開發(3)房屋開發成本中的配套設施費

（不能有償46

②不是與商品房同步建設的

商品房已建成出售，配套設施尚在建設中，可對配套設施的成本采用予提的方法，預先計入商品房成本，待完工后沖減予提，然后差額調整成本。

47（4）舉例分析3①泰來房地產開發公司開發場地甲工程，征用土地5000平米，本月共計發生下列費用：土地征用及折遷補償費1000萬元；前期工程費200萬元；基礎設施費500萬元；建筑安裝工程費100萬元，共計1800萬元，款已支付。借：開發成本——土地開發

——土地征用及折遷補償費1000萬元

——前期工程費200萬元

——基礎設施費500萬元

——建筑安裝工程費100萬元貸：銀行存款1800萬元（4）舉例分析3①泰來房地產開發公司開發場地甲工程，征用土地48

②開發場地甲工程已完工，其中2500平米用于商品房建設，其成本見“開發成本計算單”

開發成本計算單類型：土地開發——甲地金額單位：萬元摘要土地征用及折遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發間接費合計發生費用10002005001001800結轉開發成本50010025050900期末余額50010025050900

49

各項目結轉數：土地征用及折遷補償費=1000萬元×2500/5000=500萬元前期工程費=200萬元×2500/5000=100萬元基礎設施費=500萬元×2500/5000=250萬元建筑安裝工程費=100萬元×2500/5000=50萬元借：開發成本——房屋開發900萬元貸“開發成本——土地開發900萬元

50

③將甲工程商品房建設工程出包給市建三公司。商品房建設完工，收到市建三公司提交的“工程價款結算帳單”應付承包工程款1200萬元，原已預付1000萬元，經審查同意補付工程款200萬元。借：開發成本——房屋開發1200萬元貸：預付帳款——市建三公司1000萬元

銀行存款200萬元

51

④按照有關規定，泰來房地產開發公司建設與該商品房配套的公共設施（包括居委會、派出所、水塔、自行車棚等）共發生建筑安裝費100萬元，市建三公司已提交“工程價款結算帳單”經審核同意延期付款。（商品房配套的公共設施通常與主體商品房一同建設和結算）借：開發成本——房屋開發100萬元貸：應付帳款——市建三公司100萬元注：此處為能分清成本計算對象的直接計入“房屋開發成本”

52

⑤甲工程應負擔間接費用200萬元。

發生間接費用時：借：開發間接費用200萬元貸：有關帳戶200萬元間接費用結轉時：借：開發成本——房屋開發200萬元貸：開發間接費用200萬元

53

⑥甲商品房工程已完工驗收，其總成本見：開發成本計算單金額單位：萬元摘要土地征用及折遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發間接費合計轉入土地開發成本50010025050900房屋建設費12001200配套費100100間接費200200本期發生費用50010025012501002002400結轉完工成本50010025012501002002400期末余額——————————————

54

結轉完工成本：借：開發產品——商品房2400萬元貸：開發成本——房屋開發2400萬元

55

開發成本

存款等——土地開發開發成本——房屋開發開發產品×××1800萬

1200萬

100萬

200萬1800萬900萬900萬2400萬1200萬100萬200萬2400萬

56（四）代建工程開發成本核算（1）定義：代建工程開發成本是指開發企業接受有關單位的委托，代為開發建設的工程（或參加委托單位招標，經過投標中標后承建的開發項目）所發生的費用支出。（2）內容：包括：土地開發、房屋開發、市政工程開發(城市道路、基礎設施、園林綠化、旅游風景區開發）等開發項目支出。

（四）代建工程開發成本核算57（3）核算：①接受委托代為開發的建設場地和房屋接受委托代為開發的建設場地和房屋，其建設內容和特點與企業的土地開發及房屋開發基本相同，所以可比照土地開發和房屋開發的核算方法進行核算，其開發費用分別在“開發成本——土地開發”和“開發成本――房屋開發”兩個明細賬戶核算，開發工程完工，驗收合格時，轉入“開發產品——代建工程”賬戶內②其他代建工程項目除土地、房屋以外的其他代建工程項目(市政工程）應在“開發成本——代建工程開發”中核算，竣工驗收后轉入“開發產品——代建工程”

（3）核算：58（4）舉例分析4①興業房地產開發公司接受市政建設指揮部委托，代為擴建某風景旅游區，分別發生：折遷補償費30萬元；前期工程費15萬元；基礎設施費20萬元；應負擔開發間接費2萬元。借：開發成本—代建工程開發（折遷補償費）30萬元

—代建工程開發（前期工程費）15萬元

—代建工程開發（基礎設施費）20萬元

—代建工程開發（開發間接費）2萬元貸：銀行存款65萬元開發間接費2萬元（4）舉例分析4①興業房地產開發公司接受市政建設指揮部委托，59

②完工驗收合格，結轉其實際成本。借：開發產品——代建工程67萬元貸：開發成本—代建工程開發（折遷補償費）30萬

—代建工程開發（前期工程費）15萬

—代建工程開發（基礎設施費）20萬

—代建工程開發（開發間接費）2萬

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第二節開發產品的核算開發產品是指企業已經完成全部開發過程，并已驗收合格，符合設計標準，可以按照合同規定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括土地、房屋、配套設施和代建工程等。一、開發產品增加的核算企業開發的產品，應于竣工驗收時，借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。

[例]仁太房地產開發公司，根據其開發的住宅樓驗收交接憑證，結轉住宅樓開發實際成本6500000元，應作如下會計處理：第二節開發產品的核算61

借：開發產品6500000

貸：開發成本6500000二、開發產品減少的核算

房地產企業出售、轉讓或出租開發產品，都會造成開發產品的減少，企業應區別不同情況及時進行開發產品結轉的會計處理。

1、有償轉讓與出售：月終結轉成本時：借：經營成本貸：開發產品

2、分期收款方式銷售：企業如果是采用分期收款結算方式銷售開發產品，在將開發產品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同時，應將分期收款開發產品的實際成本，自“開發產品”賬戶轉入“分期收款開發產品”賬戶：

借：開發產品6500062將產品移交購買者時：借：分期收款開發產品貸：開發產品3、出租或安置折遷居民作為周轉房使用：

企業將開發的土地和房屋用于出租和將開發的房屋安置拆遷居民周轉使用，應于簽定合同、協議和移交使用時，將該土地和房屋的實際成本，自“開發產品”賬戶轉入“出租開發產品”、“周轉房”賬戶即：應于合同或協議生效時：借：投資性房地產（出租開發產品）周轉房貸：開發產品

將產品移交購買者時：634、將營業性配套設施作為第三產業用房

應視同自有固定資產，結轉成本時：借：固定資產貸：開發產品——配套設施4、將營業性配套設施作為第三產業用房64

注：（1）企業用于安置折遷居民的房屋，應按實際安置面積進行實物量管理和結轉；（2）對于已交付使用或辦理銷售和結轉手續，而產權尚未移交出去的開發產品，如商品房和配套設施等，應登記“代管房產備查簿”，進行實物管理，不得入帳及折舊和攤銷。（3）代管房產過程中發生的收支應作為“其他業務收支”處理，不在“開發產品”中核算。

653、舉例分析5（1）房地產開發公司結轉已銷售的住宅樓，實際成本650萬元。借：經營成本650萬元貸：開發產品650萬元（2）將一棟住宅樓出租，其實際成本

240萬元。借：投資性房地產240萬元貸：開發產品240萬元3、舉例分析5（1）房地產開發公司結轉已銷售的住66

（3）將開發的房屋一棟用于安置折遷居民周轉使用，實際成本為500萬元。借：周轉房500萬元貸：開發產品500萬元（4）將配套設施的商店作為第三產業經營用房，實際成本58萬元。借：固定資產58萬元貸：開發產品58萬元

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（5）以分期收款方式銷售一套公寓，售價60萬元，合同規定價款分兩次支付；房屋交付使用時支付70%，6個月后支付余下的30%，該公寓的開發成本為40萬元。①合同生效時：借：分期收款開發產品42萬元貸：開發產品42萬元②收到第一筆房款時：借：銀行存款42萬元貸：經營收入42萬元

68

③結轉相關的成本時：借：經營成本28萬元貸：分期收款開發產品28萬元

④6個月后收到第二筆放款時：借：銀行存款18萬元貸：經營收入18萬元⑤結轉成本：借：經營成本12萬元貸：分期收款開發產品12萬元

69

第三節出租開發產品和周轉房的核算一、出租開發產品的核算1、概念及特點：出租開發產品是指由開發企業開發完成，用于出租經營的土地和房屋。其特點為：①不是固定資產②不是企業的一般勞動產品③原財務制度視作企業的存貨，現在“投資性房地產”2、核算：核算內容：包括：使用、攤銷、增減變動。帳戶設置：投資性房地產、累計攤銷同時根據出租經營的實際情況，按出租產品的類別進行明細核算，并建立“出租產品卡片，詳細記錄出租產品坐落地點、結構、層次、面積、租金、單價等情況。

第三節出租開發產品和周轉房的核算70舉例分析：（1）房地產開發公司將開發竣工后的一棟樓房出租給立業公司，該房屋的總成本為450萬元。結轉完工成本：借：開發產品450萬元貸：開發成本450萬元結轉出租房產成本：借：投資性房地產450萬元貸：開發產品450萬元舉例分析：（1）房地產開發公司將開發竣工后的一棟樓房出租給立71（二）出租開發產品攤銷的核算出租房屋隨著使用及自然力的侵蝕，會逐漸發生損耗而減少其價值，這部分損耗價值，房地產開發企業應根據出租產品的賬面原價（實際成本）和預計使用年限，計算其損耗額，并作為出租房經營期間的費用，將它按月計入出租房屋的經營成本，其計算公式如下：月攤銷率＝（1-估計凈殘值率）÷攤銷年限÷12月攤銷額=出租房屋原值×月攤銷率企業按月計提出租開發產品攤銷額時，借記“經營成本”賬戶、貸記“累計攤銷”賬戶。

（二）出租開發產品攤銷的核算72

例：出租的上述樓房規定攤銷期限為40年，假設每月攤銷為0.2%，按月攤銷時：每月攤銷額=450×0.2%=0.9(萬元)

借:經營成本0.9萬元貸:累計攤銷0.9萬元

73

（三）出租開發產品修理的核算出租開發產品在租賃期間發生的修理費用，應列為企業的經營成本，數額不大的可直接計入“經營成本”賬戶，借記“經營成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付職工薪酬”等賬戶；如果數額較大，可先在“待攤費用”賬戶歸集后，分期攤入“經營成本”賬戶。如果符合資本化條件的，可以追加計入“投資性房地產”成本.

[例]該房屋出租后的第二年,對房屋進行修復、裝飾等共發生費用13.6萬元,其中:人工費5萬元、材料費7萬元、其他費用1.6萬元,用銀行存款支付。費用發生時：借：開發成本13.6萬元貸:銀行存款1.6萬元庫存材料7萬元應付職工薪酬5萬元工程完工后結轉成本:

借:投資性房地產13.6萬元貸:開發成本13.6萬元

74[例]：公司對該房屋進行修理，發生修理費用0.38萬元.

借:經營成本0.38萬元貸:銀行存款0.38萬元[例]：公司對該房屋進行修理，發生修理費用0.38萬元.75（四）出租開發產品改變用途對外銷售的核算房地產開發企業的出租開發產品與企業的固定資產不同，它不屬于企業的勞動資料，而是企業的一種開發產品。因此，企業如果改變出租開發產品的用途，將其作為產品對外銷售時，則應視同開發產品銷售處理。企業的出租開發產品改變用途對外銷售，在銷售成立時，按其銷售價格，借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“經營收入”賬戶。其末，結轉對外銷售的出租開發產品成本時，按其攤余價值，借記“經營成本”賬戶，按其已提累計攤銷額，借記“累計攤銷”賬戶，按原值，貸記“投資性房地產”賬戶。

（四）出租開發產品改變用途對外銷售的核算76

[例]：公司將出租5年后的房屋對外銷售,取得收入500萬元。該房屋已攤銷:0.9×12×5=54(萬元)該房屋原值為:450+13.6=463.6(萬元)

借:銀行存款500萬元貸:經營收入500萬元借：經營成本409.6萬元累計攤銷54萬元貸:投資性房地產463.6萬元

77

二、周轉房的核算

1、概念及內容：周轉房是指用于安置被折遷居民，產權歸企業所有的各種房屋，包括：①在開發過程中已明確其為安置折遷居民的房屋；②搭建用于安置折遷居民的臨時性簡易房；③開發的商品房在銷售前用于安置折遷居民。

2、核算帳戶設置：周轉房——在用周轉房

——周轉房攤銷應根據周轉房的使用情況等進行明細核算，并建立“周轉房卡片”等。

78（1）、周轉房增加的核算企業開發建成的周轉房，應在其竣工后，借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。明確作為周轉房后，按其實際成本，借記“周轉房——在用周轉房”賬戶，貸記“開發產品”賬戶。例子：

（1）、周轉房增加的核算79舉例分析（1）房地產開發公司將自己建造的一棟樓作為折遷居民的周轉房，實際成本300萬元。根據交付使用憑證結轉完工成本：借：開發產品300萬元貸：開發成本300萬元轉入周轉房成本：借：周轉房——在用周轉房300萬元貸：開發產品300萬元舉例分析（1）房地產開發公司將自己建造的一棟樓作為折遷居民的80

（2）周轉房的攤銷：周轉房隨著使用及自然力的侵蝕，會逐漸發生損耗而減少其價值，因此，應根據周轉房的使用年限按月攤銷其損耗價值。這部分損耗價值，應作為開發期間的費用，將它計入土地、房屋的開發成本。周轉房攤銷額的基本計算公式如下：月攤銷率＝（1-估計凈殘值率）÷（攤銷年限×12）月攤銷額=周轉房賬面原值×月攤銷率周轉房損耗價值的攤銷額，應在“周轉房——周轉房攤銷”賬戶核算。每月計提的周轉房攤銷額，對能確定其為某項土地或房屋開發項目負擔的，應計入該土地或房屋的開發成本，借記“開發成本——土地開發”或“開發成本——房屋開發”賬戶，貸記“周轉房——周轉房攤銷”賬戶。對不能確定其為某項土地或房屋開發項目負擔的周轉房攤銷額，應記入“開發間接費用”賬戶的借方和“周轉房——周轉房攤銷”賬戶的貸方。

81[例]：公司每月計提周轉房攤銷額0.5萬元借:開發間接費用(或開發成本)0.5萬元貸:周轉房——周轉房攤銷0.5萬元（3）、周轉房修理費用的核算由于周轉房是為了安置因開發項目等建筑產品的開發建設而動遷的居民，是直接服務于某項開發項目的，因此，周轉房在使用過程中發生的修理費用，應作為有關開發項目的成本。按其實際發生的成本，借記“開發成本”、“開發間接費用”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付職工薪酬”等賬戶。如果發生的修理費用數額較大的，可通過“待攤費用”賬戶進行歸集，分次攤入有關的開發項目的成本。

[例]2#樓周轉房發生修理費用50000元，以銀行存款支付，該費用分10個月攤銷計入成本，應作如下會計處理：支付費用時：

[例]：公司每月計提周轉房攤銷額0.5萬元82

借：待攤費用50000

貸：銀行存款50000每月攤銷修理費時：借：開發間接費用（或開發成本）5000

貸：待攤費用5000（4）周轉房改變用途對外銷售的核算與固定資產出售核算不同，改變用途對外銷售的周轉房，應視作開發產品對外銷售處理。在銷售成立時，借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“經營收入”賬戶；同時，按其攤余價值，借記“經營成本”賬戶，按其已提累計攤銷額，借記“周轉房——周轉房攤銷”賬戶，按其原值，貸記“周轉房——在用周轉房”賬戶。

借：待攤費用5000083

[例]周轉房使用20個月后,公司將其作為商品房對外銷售,取得收入400萬元,存入銀行.根據售房結算帳單:借:銀行存款400萬元貸:經營收入400萬元結轉銷售成本及沖帳:該房累計攤銷額=0.5×20=10(萬元)借:經營成本290萬元周轉房—周轉房攤銷10萬元貸:周轉房—在用周轉房300萬元

84三、營業收入的核算1、營業收入的核算內容

房地產開發企業的營業收入包括主營業務收入和其他業務收入。主營業務收入也叫經營收入，是指開發企業轉讓、銷售、結算和出租開發產品等主要經營業務所取得的收入，包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租開發產品租金收入等。其他業務收入是指在主營業務以外，不獨立核算的其他業務或附加業務所發生的收入，主要包括商品房售后服務收入、材料銷售收入、固定資產出租收入、其他多種經營收入等。

三、營業收入的核算85

核算內容營業收入主營業務收入其他業務收入土地轉讓收入商品房銷售收入配套設施銷售收入代建工程結算收入出租開發產品租金收入等商品房售后服務收入材料銷售收入固定資產出租收入其他多種經營收入

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2、賬務處理在核算時應注意，根據收入與成本費用相配比的原則，在確認收入的同時應結轉相應的成本。帳戶設置：①經營收入——××××②經營成本——××××③其他業務收入——××××④其他業務支出——××××

87舉例分析（1）開發公司出售商品房一棟，取得收入670萬元，已存入銀行，該住宅的實際成本為580萬元。確認收入：借：銀行存款670萬元貸：經營收入670萬元結轉成本：借:經營成本580萬元貸:開發產品——房屋開發580萬元舉例分析（1）開發公司出售商品房一棟，取得收入670萬元，已88

(2)開發公司出租寫字樓一棟,本月租金收入50萬元存入銀行,本月應提攤銷額為32萬元.取得租金收入:借:銀行存款50萬元貸:經營收入50萬元本月攤銷:借:經營成本32萬元貸:累計攤銷32萬元

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(3)開發公司為某機械廠代建廠房兩座,合同價為240萬元,按合同規定,工程竣工后一次結算.廠房本月已全部竣工,驗收合格,開出工程價款結算帳單,其工程成本為190萬元.開出工程價款結算帳單時:借:應收帳款240萬元貸:經營收入—代建工程結算收入240萬元結轉成本:借:經營成本190萬元貸:開發產品—代建工程190萬元

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(4)其他業務收入的核算開發公司附設的物業管理處本月收到已售出的商品房的治安管理費、衛生費、大樓管理費等物業管理費3萬元。發生以下物業管理費：職工工資1.8萬元、應付福利費0.252萬元、耗用材料0.6萬元、現金支付其他費用0.116萬元.取得物業管理收入:借:銀行存款3萬元貸:其他業務收入

—商品房售后服務收入3萬元

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發生物業管理費：借：其他業務支出

—商品房售后服務支出2.768萬元貸:應付職工薪酬2.052萬元庫存材料0.6萬元現金0.116萬元

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（5）本期經營收入按規定應交納5%的營業稅、7%的城市維護建設稅、2%的教育費附加。應交營業稅額=（670+50+240）×5%=48（萬元）應交城建稅額=48×7%=3.36(萬元)應交教育費附加額=48×2%=0.96(萬元)借:經營稅金及附加52.32萬元貸:應交稅費—營業稅48萬元

—城建稅3.36萬元

—教育費附加0.96萬元

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(6)本期其他業務收入按規定應交納3%的營業稅、7%的城市維護建設稅、2%的教育費附加。應交營業稅額=30000×3%=900（元）應交城建稅額=900×7%=63(元)應交教育費附加額=900×2%=18(元)借:其他業務支出981

貸:應交稅金—營業稅900—城建稅63

其他應交款—教育費附加18

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經營成本本年利潤經營收入存款等開發產品累計攤銷應交稅金費用支出等經營稅金其他業務支出其他業務收入

951.所有產品的傳播內容圍繞主要產品的利益點,讓消費者了解不同產品對保護牙齒的好處2.在創意上都是用簡單的護理方法來解決牙齒的問題給消費者總體的印象：“黑妹把保護牙齒變得很輕松、簡單，以后只要找黑妹就好了”3.創意表現上，利用統一的視覺或音樂來增加品牌和產品之間的關聯性，經過長期積累，形成黑妹的視覺資產。4.將日常素材提煉成寫作中的材料，使材料為表達一定的主旨服務，從而將素材實用化，是寫作過程中十分重要的環節。5.一是從生活中(日常生活、閱讀等)發現并積累素材；二是對素材宏觀的分類整理，開闊精神文化視野；三是對個案具體素材的原點思考，發散性思考；四是對具體素材的價值化處理。6.借助相關的資料，展開合理想象，讓人物形象活起來，然后用生動形象的語言來描述想象，這就是創造意境。

7.創造意境的心理活動是在情感的推動下的審美想象。創作者要充分發揮“內視聽”的能力,在心靈中仔細觀察人物形象所處的8.大家知道，建筑，首先得有磚石等必備的材料；但有了高質量的材料，還不一定能建造出好房屋來，這里邊還得依靠智慧將磚石等建筑材料黏合到恰當的位置。任何一則素材的價值不在素材本身，而在于對素材的有效使用，對素材有效使用的過程也就是素材價值化的過程。9.故事里，與壯士犧牲相聯系的素凈的白衣冠，令人垂淚涕泣的低回的擊筑聲，表達視死如歸的悲憫的歌唱，加之蕭蕭勁風，滔滔寒水，構成了一種生離死別的悲壯場面。10.解讀試題情境，理解潛水位線就是潛水面的海拔。當潛水位高于河水水位時，潛水補給河水，為河流枯水期；當潛水位低于河水水位時，河水補給潛水，為河流豐水期。1.所有產品的傳播內容圍繞主要產品的利益點,讓消費者了解不同96

第二章房地產開發企業會計西南財大會計學院何本芳

97第二章房地產開發企業會計學習目的和要求本章主要介紹房地產開發企業的開發產品成本核算的特點，通過本章的學習應掌握以下幾個方面的內容：1、掌握房地產開發企業開發成本的核算的內容及其核算；2、掌握開發產品增加、減少以及分期收款開發產品的核算；3、出租開發產品和周轉房的特點及其核算；第二章房地產開發企業會計學習目的和要求98第二章房地產開發企業會計本章介紹的內容：

第一節開發成本的核算第三節開發產品的核算第三節出租開發產品和周轉房的核算

第二章房地產開發企業會計本章介紹的內容：99第二章房地產開發企業會計

房地產開發企業：是從事土地、房屋、配套設施等開發建設的經濟實體。

房地產開發：是指按照城市建設總體規劃和社會經濟發展的總體要求，對土地和地上建筑物、構筑物進行開發建設和經營管理的一項綜合性社會經濟活動。

房地產開發企業的基本經營活動：是開發、經營商品房等建筑產品。建筑產品的開發建設過程是開發企業經營活動的中心環節。因此開發成本的核算，就顯得非常重要。

第二章房地產開發企業會計房地產開發企業：是從100

第一節開發成本的核算一、房地產開發企業會計特點（一）房地產業的主要經營活動包括：土地的開發與建設（包括新土地開發和舊城區改造）、房屋的開發與經營、房地產的管理與售后服務工作。

房地產開發跨越生產和流通兩個領域，它的活動內容用圖示表示：第一節開發成本的核算101

售后管理維修服務等交付使用經營銷售各類房屋建造工程驗收征地撤遷土地開發規劃設計售后管理維修服務等交付使用經營各類房工程征地撤遷土地規劃102

（二）、房地產開發企業會計的特點：

由于房地產開發的產品是地產或房產，與一般企業會計相比較，具有開發產品周期長，生產經營方式多樣，投資主體復雜等特點，具體表現在：1、資金籌集渠道的多源性：資金來源的形式與渠道主要有：（1）予售購房定金或予收建設資金；（2）予收代建工程款；（3）土地開發及商品房貸款；（4）發行企業債券；（二）、房地產開發企業會計的特點：103

（5）與其它單位聯合開發，吸收其它單位投資；（6）發行股票，籌集股本。2、資金占用形態的多元性：（1）表現為直線運動：貨幣資金儲備資金在建資金成品資金（5）與其它單位聯合開發，吸收其它單位投資；貨幣儲備在建成104

（2）表現為多向平行運動：土地開發項目在建資金商品房項目在建資金

配套設施項目在建資金代建工程