房地產(chǎn)行銷方式一、前期的策劃—打造\o"樓盤"樓盤的\o"核心競爭力"核心競爭力，推廣樓盤形象。上個世紀90年，\o"普拉哈拉德"普拉哈拉德和\o"哈默爾"哈默爾提出了“核心競爭力”一概念，在房地產(chǎn)營銷中，樓盤形象是基于樓盤的核心競爭力而具有的一種比較競爭優(yōu)勢之一。在房地產(chǎn)營銷的前期策劃中，要達到很好地推廣樓盤形象的目的，打造樓盤核心競爭力是關(guān)鍵，為此，我們應(yīng)從三方面把握：1，對樓盤的屬性定位樓盤屬性的定位貫穿于樓盤形象進行推廣的整個過程，是這一過程的核心部分。它包括對樓盤的規(guī)劃設(shè)計和人居環(huán)境兩方面的定位，在規(guī)劃設(shè)計定位方面突出樓盤的整體概念，如：親水樓盤，\o"SOHO"SOHO或智能化樓盤等，突出樓盤的建筑風(fēng)格，如：時尚歐洲型或歐陸古典型等，突出樓盤的戶型面積，戶型比例，中心景觀等。在人居環(huán)境定位方面要體現(xiàn)出樓盤所處的地段的優(yōu)越性，交通的便利，樓盤所構(gòu)成的生活區(qū)的成熟等。2，\o"市場調(diào)查"市場調(diào)查，把握方向此環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)營銷的核心競爭力的打造過程中是很有必要的。在此過程中全方位地搜索同一城市里同一時期內(nèi)各樓盤的開發(fā)情況，根據(jù)各樓盤的不同開發(fā)概念，區(qū)域，價位等確立\o"競爭對手"競爭對手，建立起對競爭對手的跟蹤調(diào)查檔案系統(tǒng)，掌握競爭對手的銷售手法和銷售狀況等，分析調(diào)查報告，樹立起新的樓盤性價比和高于對手的樓盤價值系統(tǒng)，在原定的\o"營銷戰(zhàn)術(shù)"營銷戰(zhàn)術(shù)的基礎(chǔ)上進行不斷地完善及最終確立營銷戰(zhàn)術(shù)方案。3，樓盤的主題確立及形象推廣完成了樓盤的屬性定位和市場調(diào)查分析，把握了營銷方向后，營銷隨即進入了樓盤的主題確立及推廣的階段。樓盤的價值基礎(chǔ)和特征的持久力表現(xiàn)在它的名稱上，而與名稱聯(lián)系最為緊密的是樓盤的標志和圖案系統(tǒng)，它們在很大的程度上直接影響到樓盤的形象推廣。在“后非典時代”，業(yè)界將會樹立起新的樓盤主題價值系統(tǒng)，健康將是第一主題，健康的人居環(huán)境，健康的休閑環(huán)境，健康的工作環(huán)境。在樓盤的形象推廣方面，重點是指導(dǎo)或配合專業(yè)的廣告公司理清思路，結(jié)合樓盤的屬性定位，突出優(yōu)勢，樹立起樓盤的最優(yōu)形象，造成轟動的效應(yīng)。在開盤前較長時期的密集性，廣泛性和滲透性的宣傳之下，樓盤的傳播將影響到潛在的\o"目標客戶"目標客戶。二，中期的戰(zhàn)術(shù)分布實施初期的策劃醞釀了較為成熟的營銷戰(zhàn)術(shù)，開盤期間營銷將會進入高漲時期，戰(zhàn)術(shù)將會得到全面的實施，在此點上，戰(zhàn)術(shù)分布于三方面：1，關(guān)注營銷的“體驗場”體驗是人們以個性化的方式參與到其中的事件，它可以使客戶意識中產(chǎn)生美好的感覺。營造體驗場應(yīng)從空間場的設(shè)計到生活小區(qū)的環(huán)境打造再到居室內(nèi)部的裝修都要給客戶帶來色，聲，香，觸，法這五覺的沖擊，使客戶體驗到樓盤的價值所在。“生活場”的設(shè)計要有創(chuàng)意，在房地產(chǎn)營銷上有過“試住購房”的營銷手法，這是“生活場”的最初雛形，“生活場”的制造不能僅僅局限于試住，而應(yīng)從多方面去開發(fā)，激勵客戶溶入到對居室的關(guān)懷中去，感受自己布局的居家生活的舒適和愜意，從而產(chǎn)生一種對生活的成就感。體驗場中，在賣場營造好的效果將會使客戶感受到樓盤聚集的人氣和一種搶購的氛圍，它將引發(fā)驚人的效果并引導(dǎo)客戶購買的沖動。2，把服務(wù)落實到客戶中去開盤前期和\o"開盤"開盤之后積累的目標客戶將集中約定在開盤期間消化。在消化的過程中，為客戶提供真誠的服務(wù)將會產(chǎn)生良好的消化效果，建立起客戶檔案系統(tǒng)，根據(jù)客戶不同的職業(yè)類型，收入狀況，家庭情況向他們提供一系列的包括：購房戶型，付款方式，裝修建議的咨詢及代辦貸款等服務(wù)。讓客戶能感受到購房放心，稱心，舒心，從而達到消化目標客戶的目的。3，實惠永遠是購房的第一動力在\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)的營銷中，實惠永遠是第一主題，它也是刺激消費者購房的第一動力。伴隨著房地產(chǎn)營銷走向成熟階段，當(dāng)前的\o"房地產(chǎn)市場"房地產(chǎn)市場中比較流行的營銷優(yōu)惠戰(zhàn)術(shù)可歸結(jié)為以下幾類：1，購房送物業(yè)管理費。2，購樓送車位。3，購房送接受優(yōu)質(zhì)教育，培訓(xùn)機會。4，購房享受裝修大優(yōu)惠。5，購房送金卡，指定處購物享受優(yōu)惠服務(wù)。6，購房連帶購車大優(yōu)惠。7，分期付款，N年免息。8，購房抽獎，送禮，返現(xiàn)金。9，“中介熱銷”，即介紹客戶購房給予提成等在廣州，深圳等沿海開放城市甚至有購房送工作等營銷手法，其本質(zhì)都是使客戶能得到最大實惠一原則，但在實施此戰(zhàn)術(shù)時要充分地考慮客戶的實惠需要。當(dāng)做好前期的準備，就更有利于做好后期的\o"營銷控制"營銷控制了。房地產(chǎn)營銷的后期控制主要是對樓盤價位的控制和形象整合的控制。經(jīng)歷了中期的熱銷，樓盤相對于潛在目標客戶而言將步入緊縮階段。在理性分析當(dāng)前樓市銷售狀況的前提下，第三輪營銷攻勢將是為實現(xiàn)樓盤開發(fā)的終極目標而努力，樓盤開發(fā)的終極目標表現(xiàn)為使置業(yè)主的投資得到最大的回報和生活環(huán)境的最優(yōu)化。無疑，重估樓盤價值，進一步炒作樓盤形象將對樓盤的升值起著非常重要的作用，而升值最終體現(xiàn)在樓盤的價位的提高。在樓盤的緊縮階段，樓盤的銷售呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，價位的提高一方面可以緩解\o"供求關(guān)系"供求關(guān)系的平衡，另一方面使樓盤得到升值，第三方面提升了發(fā)展商的品牌價值系統(tǒng)，增加了發(fā)展商的品牌崇信度，使樓市潛在客戶的置業(yè)有了可以依靠的品牌樓盤。[\o"編輯段落:房地產(chǎn)營銷的五個階段"編輯]房地產(chǎn)營銷的五個階段第一階段：地段階段這一階段都是原始的、樸素的開發(fā)，沒有涉及到購房者是否需要、是否喜愛，只要是好地段就能賣得快、賣得好，所以只看地段，尤其是市中心的位置更為開發(fā)商所看重，充分體現(xiàn)了\o"房地產(chǎn)開發(fā)"房地產(chǎn)開發(fā)中“地段、地段、還是地段”的三段論。第二階段：概念包裝階段隨著市中心的位置越來越少，相對差的或者郊區(qū)化的土地開始熱起來；同時，還有一大批房屋銷售不出去。在這種情況下，“概念地產(chǎn)”、“包裝地產(chǎn)”應(yīng)運而生，這不過是推銷手段的一種變化。首先看包裝地產(chǎn)的運作：1.要擁有一個好名字，形成一種市場推廣主題；2.要做好整個廣告的發(fā)布，尤其是煽情式廣告作用較大；3.開始重視現(xiàn)場銷售管理；4.對整個樓盤進行現(xiàn)場美化；5.通過新聞媒介大規(guī)模宣傳。但是這種包裝并不能改變樓盤本身的缺陷。包裝地產(chǎn)出現(xiàn)后確實收到了比較明顯的效果，尤其是一些多年滯銷積壓的樓盤經(jīng)過重新定位包裝后取得了較好的\o"銷售業(yè)績"銷售業(yè)績。實際上樓盤包裝的確是開盤銷售前必須要做的工作，而且一定要做到位，今天仍有許多開發(fā)商認為包裝是十分重要的。概念房地產(chǎn)可概括為“跳出房地產(chǎn)圈子搞房地產(chǎn)”，也就是除了\o"房子"房子本身外，再賦予房地產(chǎn)一個附加的東西，形成一種概念。如：1.建校，尤其是與名校聯(lián)合建校，通過人們對學(xué)校的興趣帶動房產(chǎn)銷售；2.綠化，即在小區(qū)中不建房子先搞綠化，這樣就產(chǎn)生了“綠色風(fēng)暴”、“綠色住宅”的宣傳；3.風(fēng)格，即將建筑藝術(shù)作為賣點，并以\o"巴洛克"巴洛克、新古典、歐洲經(jīng)典、發(fā)現(xiàn)歐洲等概念進行炒作；4.水，即在“水面”上做文章，倡導(dǎo)“親水性”住宅；5.智能化，即在安全保衛(wèi)、\o"物業(yè)管理"物業(yè)管理、收費系統(tǒng)上采用一些智能化的設(shè)施，打出智能化數(shù)字小區(qū)、數(shù)碼社區(qū)、e屋等概念；6.景觀，即對樓盤的環(huán)境景觀進行專門設(shè)計，\o"銷售過程"銷售過程中注重對景觀的炒作、推廣，但有時“為環(huán)境而環(huán)境”造成建造與維護成本過高，脫離了實際的需求；7.\o"會所"會所，即以所建會所的規(guī)模、檔次、功能吸引人們的關(guān)注，但入住后對會所的維護與營運可能使開發(fā)商背上一個包袱；8.物業(yè)管理，即尋找一家有名的\o"物業(yè)管理公司"物業(yè)管理公司進行管理，或追求物業(yè)管理服務(wù)的高檔化，以此為賣點進行推銷；9.郊區(qū)化，即以郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美、空氣新鮮等形成概念，但是，對住宅而言，郊區(qū)生活環(huán)境的成熟性低往往成為制約。在前期，“概念”在營銷中起到了巨大作用，但隨著發(fā)展其問題也越來越多。許多業(yè)內(nèi)人士認為，“概念”是華而不實的東西，隨著購房者理性程度的增加以及購房重點的轉(zhuǎn)移，還是要求認認真真、扎扎實實的做好樓盤本身的開發(fā)。這就進入了第三個階段。第三階段：產(chǎn)品素質(zhì)階段樓盤是一種特殊的產(chǎn)品，按照一些業(yè)內(nèi)人士的觀點，樓盤是否暢銷，不是包裝、廣告或概念的問題，關(guān)鍵是樓盤產(chǎn)品自身的問題。一個好樓盤的標準是要達到“五好”原則，即位置好；\o"戶型"戶型、外立面、布局好；環(huán)境好；配套設(shè)施好；物業(yè)管理好。開發(fā)的樓盤應(yīng)缺什么補什么，不可以一點代替全部。然而，將樓盤的完美性提高，造出精品，也并不是一定就能暢銷，精品主要的表現(xiàn)就是增加成本。一個成熟的開發(fā)商，不應(yīng)只按照自己的想法研究樓盤，而要依據(jù)客戶的喜愛和需求。是否根據(jù)客戶的需求進行針對性、滿足性開發(fā)，這是一個根本性的問題。此外，開發(fā)樓盤還需適時創(chuàng)新、不斷引導(dǎo)。實踐發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)一部分購房者是盲目的，其需求是模糊的，這就需要通過引導(dǎo)去發(fā)掘、創(chuàng)造需求價值。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與競爭，規(guī)?；絹碓街匾霈F(xiàn)了一批千畝以上的巨型樓盤，針對這種樓盤，\o"營銷觀念"營銷觀念又面臨著挑戰(zhàn)。第四階段：泛地產(chǎn)復(fù)合階段概念地產(chǎn)的片面性不可能使一個社區(qū)有較強的競爭力與生命力，這樣，就出現(xiàn)了一個新的名詞——泛地產(chǎn)營銷。所謂\o"泛地產(chǎn)"泛地產(chǎn)，也有人稱為“\o"復(fù)合地產(chǎn)"復(fù)合地產(chǎn)”，通過兩元或多元復(fù)合形成多種新型樓盤。如住宅與寫字樓復(fù)合形成SOHO，住宅、\o"寫字樓"寫字樓、酒店復(fù)合形成商務(wù)型社區(qū)，住宅與體育復(fù)合形成運動型社區(qū)，住宅與學(xué)校復(fù)合形成學(xué)習(xí)型社區(qū)，住宅與文化藝術(shù)復(fù)合形成文化藝術(shù)社區(qū)等等。\o"復(fù)合地產(chǎn)"復(fù)合地產(chǎn)的關(guān)鍵是結(jié)合部位的\o"市場吸引力"市場吸引力與潛力有多大，其目標客戶群的規(guī)模與開發(fā)樓盤的規(guī)模是否處于一個同等范圍。復(fù)合地產(chǎn)并不是適合所有地段的樓盤，需要研究地段的關(guān)聯(lián)性，并挖掘出其最大的開發(fā)價值。房地產(chǎn)營銷不是向單一化的方向發(fā)展，而是多元的、立體式的營銷，這就是房地產(chǎn)營銷的又一個階段——立體營銷階段。第五階段：\o"立體營銷"立體營銷所謂立體營銷，就是必須要做到“五位一體”，即要有一個好的樓盤產(chǎn)品、一支好的銷售隊伍、一個好的\o"市場環(huán)境"市場環(huán)境、一個好的推廣策略和一個好的物業(yè)管理。五位一體的“立體營銷”才是求勝的根本，這五個環(huán)節(jié)中每一個都十分重要，能否做到是競爭勝負的關(guān)鍵。同時，每一個環(huán)節(jié)中又包含許多子系統(tǒng)。許多開發(fā)商只是擅長其中的一項或幾項，也就無法實施立體營銷。[\o"編輯段落:房地產(chǎn)營銷的特殊性[1]"編輯]房地產(chǎn)營銷的特殊性\o""[1]1.具有固定性特征固定性也稱不可移動性，房地產(chǎn)產(chǎn)品從生產(chǎn)、使用直至壽命終結(jié)都與土地緊緊相連。由于不可移動，每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等，均有一定狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨有的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。"location,location,location"是房地產(chǎn)的黃金法則(對于房地產(chǎn)最重要的三點:第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位)。房地產(chǎn)的固定性也決定了其要受制于所在的空問環(huán)境，不像其他商品可以在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺。所以房地產(chǎn)市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而是一個地區(qū)性市場。2.一呈單件性特點單件性也稱多樣性，它是由固定性所派生出來的?？梢哉f沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，即使外觀一樣，但由于坐落位置的不同，周圍環(huán)境、景觀也會有所不同。這一特性決定了房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代，房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)\o"完全競爭"完全競爭。針對不同的消費群體和不同的項目特點，房地產(chǎn)營銷策略也要有所差別。3.價值量大、單價高房地產(chǎn)產(chǎn)品價值量大、單價高是其他一般商品所不具有的特征之一。以住宅為例，普通老百姓購買一套\o"商品房"商品房差不多要花費一生的積蓄，因此人們在選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品時總是慎之又慎。開發(fā)商如果僅僅局限于推出一個新奇的概念，依靠某一簡單要素去爭取客戶，一旦概念失真，反而讓購房者感到開發(fā)商缺乏誠信，使其失去口碑市場。4.具有相互影響性相互影響的特性也就是經(jīng)濟學(xué)所講的外部性。房地產(chǎn)的價值不僅與其本身的狀況有直接關(guān)系，還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況，受鄰近房地產(chǎn)用途和開發(fā)利用的影響，如，在其旁興建一個綠化公園，可使其價值上升。5.保值增值由于土地的\o"稀缺性"稀缺性，使房地產(chǎn)具有保值增值的特性。但這是從\o"房地產(chǎn)價格"房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說，是波浪上升的，不排除房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟的波動而波動。房地產(chǎn)本身功能的落后、周圍環(huán)境的惡化也會使房地產(chǎn)貶值。6.產(chǎn)品生產(chǎn)較為復(fù)雜房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)從\o"可行性研究"可行性研究、勘察設(shè)計、\o"工程施工"工程施工、竣工銷售直至使用階段的物業(yè)管理，涉及到多個專業(yè)、多個領(lǐng)域。這些環(huán)節(jié)既彼此相連，又各自獨立。房地產(chǎn)產(chǎn)品的復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)營梢不能只著眼于銷售階段以上這些特性也是房地產(chǎn)營銷的特點。這些特性決定了房地產(chǎn)營銷應(yīng)與一般經(jīng)濟產(chǎn)品的\o"營銷策略"營銷策略有所區(qū)別，傳統(tǒng)營銷理念在房地產(chǎn)營銷中不一定適用。[\o"編輯段落:房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新[2]"編輯]房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新\o""[2]在新形勢下，隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發(fā)展過程中積累的一些問題，我國的房地產(chǎn)營銷策略遭遇了有力的挑戰(zhàn)，這就要求\o"房地產(chǎn)企業(yè)"房地產(chǎn)企業(yè)積極思考，探索營銷策略的創(chuàng)新。在房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個關(guān)鍵的因素。第一，項目開發(fā)前的市場調(diào)查工作。市場調(diào)查對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。市場調(diào)查需要對國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟的波動與政策變化、房地產(chǎn)法律法規(guī)以及國家的\o"金融環(huán)境"金融環(huán)境、住房制度的改革動向等等做深入的調(diào)查。第二，強化\o"產(chǎn)品策略"產(chǎn)品策略在營銷組合中的地位。由于房地產(chǎn)商品的特殊性，要求房產(chǎn)設(shè)計上要符合消費者的喜好，\o"建筑材料"建筑材料選擇要合理，物業(yè)管理信譽要好，已解決業(yè)主的后顧之憂。第三，突出企業(yè)差異。突出本企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌差異，可以提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值，形成\o"競爭優(yōu)勢"競爭優(yōu)勢，其中產(chǎn)品差異是最基礎(chǔ)的，也是要首先考慮的。第四，合理利用\o"價格策略"價格策略。房產(chǎn)的定價要注意消費者的心理價位和承受能力，同時要根據(jù)項目本身的開發(fā)目的確定。第五，積極拓寬\o"營銷渠道"營銷渠道。在以消費者為中心的市場環(huán)境下，開發(fā)商應(yīng)從\o"坐商"坐商觀念轉(zhuǎn)變?yōu)樾猩逃^念。目前，全國各地的房地產(chǎn)發(fā)展都處于高潮期，人們對房地產(chǎn)的需求較大，對于各大房地產(chǎn)商，這無疑是利好消息；但是，由于房地產(chǎn)市場通過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向買方市場，所以，根據(jù)目前的市場狀況，各大開發(fā)商必須要注意房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新，這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。1.\o"品牌營銷"品牌營銷。建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或\o"產(chǎn)品標識"產(chǎn)品標識，更是寶貴的\o"無形資產(chǎn)"無形資產(chǎn)，能強化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的\o"兼并收購"兼并收購、投融資等對外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的\o"經(jīng)營效益"經(jīng)營效益。要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)，適合的價格提高\o"品牌美譽度"品牌美譽度；同時，兼以完善的售后服務(wù)提高\o"品牌忠誠度"品牌忠誠度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣運o"品牌影響力"品牌影響力，以及參加各類大型的房地產(chǎn)展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。而在現(xiàn)實的房地產(chǎn)營銷中，由于資金的周轉(zhuǎn)，市場的激烈競爭等問題，導(dǎo)致\o"房地產(chǎn)開發(fā)商"房地產(chǎn)開發(fā)商不注意進行\(zhòng)o"品牌效應(yīng)"品牌效應(yīng)的積累，往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創(chuàng)造和維護應(yīng)該貫穿整個項目的始終，不是個別的，而是整體的。只有這樣，才能使得品牌成為\o"企業(yè)的競爭優(yōu)勢"企業(yè)的競爭優(yōu)勢；另外，企業(yè)往往將品牌理解成為案名，只要案名好就能樹立良好的品牌效應(yīng)。其實案名只是品牌的重要組成部分，品牌應(yīng)該注意“內(nèi)外兼修”，即要有好的案名，更要有好的質(zhì)量及服務(wù)，做到“名實雙具”。這樣創(chuàng)造出來的品牌，才是真正的品牌，才是能促進商品房銷售的品牌，才是人們信賴的品牌。2.人文營銷。房地產(chǎn)營銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的\o"關(guān)系建立"關(guān)系建立上?！邦櫩途褪巧系邸保瑢τ诂F(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現(xiàn)在為買主提供最大便利上。所以，從房地產(chǎn)開發(fā)到售后的過程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。3.\o"知識營銷"知識營銷。目前，對于大多數(shù)消費者而言，他們對房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著誠實的原則定期開展相關(guān)知識的宣講會，在宣講會前可以進行\(zhòng)o"問卷調(diào)查"問卷調(diào)查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專業(yè)人員先進行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤的任何問題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達到讓消費者獲得知識的目的?？梢?，宣講會是溝通房地產(chǎn)商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時，又宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認知度，增加\o"購買欲望"購買欲望；同時，對房地產(chǎn)有了認識的顧客又會對房地產(chǎn)提出更高層次的要求，促使房地產(chǎn)開發(fā)商運用新技術(shù)，創(chuàng)造新工藝，推動市場的前進。4.\o"綠色營銷"綠色營銷。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業(yè)紛紛提出以環(huán)境保護為\o"營銷理念"營銷理念，以\o"綠色文化"綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的\o"營銷戰(zhàn)略"營銷戰(zhàn)略。在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢，也將成為賣點。5.\o"合作營銷"合作營銷。和其他商品一樣，對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商與很多單位存在\o"利益關(guān)系"利益關(guān)系。首先，應(yīng)該積極與下游供應(yīng)商進行聯(lián)系，由于長期的合作，可以給開發(fā)商帶來一定的折扣，減少成本；同時，消費者購買商品房之后進行裝潢，開發(fā)商可以推薦房主使用與其合作的供應(yīng)商的售賣的材料，既為房主提供了優(yōu)惠，同時會給供應(yīng)商帶來不少的收益。第二，開發(fā)商積極與金融信貸部門進行聯(lián)合，前期可以通過宣傳