PAGEPAGE37汀香朗郡全程策劃報告汀香朗郡全程策劃報告

目錄第一篇 市場調查分析及預測 4目錄第一章 深圳市總體市場分析 4一 、2004年總體市場運行狀態分析 4二 、影響深圳房地產發展的因素 7第二章 福田區房地產發展狀況 11一、區域市場綜述 11二、區域市場熱點 12三、區域市場供求分析 13四、2005年市場預測 14第三章 香蜜湖片區房地產市場調查 14一、區域概況（房地產發展的背景分析） 14二、香湖片區房地產總體市場分析 17三、2002年以前香蜜湖片區商品住宅特征分析 18四、2002年以后香蜜湖片區商品住宅特征分析 19五、片區內重點案例調查分析 29第四章 香蜜湖片區客戶需求分析 33一、香蜜湖片區在置業者眼中的地位 33二、片區置業客戶調查 34三、片區潛在置業客戶調查 35四、潛在客戶住房需求特征 36第二篇 項目分析 38第一章 項目概況 38一、項目地理區位 38二、項目所在區域價值分析 38三、項目所在區域缺憾分析 38四、項目四至情況 39五、項目基本數據 40第二章 項目SWOT分析 40一、項目優勢(Strength) 40二、項目劣勢(Weakness) 41三、項目機會(Opportunity) 41四、項目威脅(Threat) 42五、項目綜合評價及發展策略分析 42第三章 項目建設類型適宜性評價 42一、從用地指標來看本項目的建筑類型 42二、從區域樓盤來看本項目的建筑類型 42三、從客戶角度來看本項目的建筑類型 42第三篇 項目定位 44第一章 項目定位思考 44一、客戶再分析 44二、區域再分析 44三、從客戶的需求層次來思考項目定位 45第二章 目標客戶定位 46第三章 產品定位 47一、項目開發主題 47二、項目開發類型（功能）定位 47三、開發檔次定位 47四、項目形象定位 48五、項目命名 49五、戶型定位 50六、價格預估 52第四篇 項目開發建議 53第一章項目規劃及設計建議 53一、整體規劃的重點 53二、規劃設計原則 53三、建筑群體組合的方式 53第二章 建筑風格建議 55第三章 園林景觀設計建議 55第四章 戶型設計建議 57一、戶型設計要點 57二、部分參考戶型 60第五章 會所主題建議 61第六章 細部處理參考 62第七章 交樓標準建議 63第八章 項目智能化標準建議 64第九章 物業管理及社區服務建議 64第五篇 項目營銷推廣策略 66第一章 項目營銷總策略 66第二章 銷售時機與銷售計劃 67一、銷售時機選擇 67二、銷售階段劃分 67三、銷售目標分析 67第三章 項目包裝建議 68一、地盤包裝建議 68二、戶外包裝 68三、售樓處建議 70四、樣板房建議 71第四章 項目推廣階段策略及內容 74一、前期蓄勢階段推廣 74二、開盤熱銷階段推廣 75三、持續熱銷階段推廣 76四、尾盤銷售階段推廣 77第五章 營銷成本控制 77一、營銷成本構成 77二、整體推廣總費用 78三、宣傳推廣費用的總體計劃安排 78

第一篇 市場調查分析及預測項目開發成功的關鍵在于對市場的獨到認識，為此我司項目小組對本項目所處市場環境進行了詳盡的調查分析，包括深圳市總體市場形勢、福田區域市場、以及香蜜湖片區市場的現狀與未來發展趨勢、消費者、競爭者及個盤案例，由此得出有關項目市場背景的相關結論。第一章 深圳市總體市場分析、2004年總體市場運行狀態分析2004年，在國家宏觀調控政策的作用下，國內房地產市場從近幾年過速的發展逐漸趨于平穩。從深圳房地產市場運行情況看，由于較早地采取了嚴格的房地產用地供應政策，房地產市場已連續多年保持著平穩、理性的發展局面，供求總量基本均衡，供求結構基本合理，房地產價格基本平穩。一、商品房需求整體保持平穩增長，非住宅物業銷售面積大幅上升，商品房銷售結構更為合理根據市國土資源和房產管理局網上備案預售合同資料顯示，2004年我市商品房銷售面積為935.85萬平方米，同比增加了6.61%，市場整體需求平穩增長。從不同類型商品房的銷售情況來看，住宅、辦公樓和商業用房的銷售面積全面增長。2004年全市住宅銷售面積為820.13萬平方米，同比增長1.01%；辦公樓銷售面積為27.54萬平方米，比2003年增長40.94%；商業用房銷售面積為65.01萬平方米，同比增長65.12％。商業用房銷售面積的大幅增長，主要與近年來深圳住宅建設的加快有關。在特區內外不同片區由于住宅建設的發展，新的城市區域逐漸形成，并由此帶動了商業物業需求的增長。此外，隨著CEPA的正式實施、深圳中心的“西移”、特區外城市化的全面鋪開、地鐵等基礎設施的加快建設，帶動了辦公物業需求的增長，使得辦公樓銷售面積大幅上升。二、商品房新增供給小幅上升，住宅市場整體供求基本均衡2004年，我市商品房批準預售面積953.19萬平方米，同比增長9.53%，其中住宅批準預售面積為806.48萬平方米，同比增長12.5%。在2002年上半年我市出現商品房供給增長過快的勢頭后，我市采取了特區內停止新批房地產用地、繼續控制全年房地產用地供應（100公頃左右）等一系列宏觀調控政策。隨著系列房地產調控措施的出臺，房地產供給于2003年初得到有效控制，當年商品房批準預售面積大幅下降，大量的待售的商品房得到消化。2004年，在土地供應繼續緊縮的情況下，旺盛的市場需求進一步促進了存量房地產用地入市，商品房供應開始比2003年有所增加，商品房批準預售面積基本與當年的銷售面積相當。從2002年以來住宅批準預售面積和銷售面積的對比來看，2002～2004年，商品住宅的批準預售面積總體大于實際銷售面積，二者相差128萬平方米，住宅批準預售面積與實際銷售面積的比為1.05：1。表明目前市場總體供給基本充足，供求基本平衡。但是，如果新增預售小于實際銷售的狀況長期持續下去，消費者在買房時的選擇余地必然越來越少，進而引起房地產價格的繼續上漲。三、南山、寶安、龍崗三區住宅銷售面積居全市前三位，南山區住宅銷售面積所占比重顯著增加從各區的住宅銷售來看，南山、寶安、龍崗三個區的住宅銷售面積居全市前三位，分別占全市住宅銷售總面積的34％、21％、17％。南山區住宅銷售面積仍然穩居首位，在全市中所占比例繼續增加。從2003年和2004年各區住宅成交面積所占的比例對比來看，南山區所占的比例有較大增長，寶安、龍崗兩區所占比重基本保持不變，福田區房地產銷售面積所占的比例減小較大。隨著特區內用地的日益減少、西部通道及地鐵線的開通、寶安龍崗兩區全面城市化的啟動，房地產“西移”和“外移”的發展趨勢將會越來越明顯。四、三房繼續成為主力戶型，小戶型住宅所占比例有所提高從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房占住宅市場交易總量達八成以上。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的42％，二房住宅占住宅銷售總面積比例為23％，與上年比例一致；四房住宅占住宅銷售總面積的15％，比上年下降2個百分點。從這三種戶型的價格來看，二房和三房住宅價格上漲幅度較大，四房價格基本保持穩定。三房住宅的均價為每平方米5330元,同比上漲6.47％；二房住宅為每平方米5702元，同比上漲6.8％；四房住宅為每平方米6470元，同比上漲0.1％。從2004年和2003年銷售住宅的戶型結構對比來看，2004年銷售的住宅中一房及單身公寓的比重略有增加，四房的比重稍有減少，表明由于土地資源的限制，小戶型開發正在增多。五、商品房價格水平小幅上漲；特區外價格上漲較快，特區內外價格差距減小根據我市網上預售合同備案統計，2004年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為5980元/平方米，與2003年相比上漲了5.28%；寫字樓平均交易價格為9997元/平方米，比上年同期下降了1.64%；商鋪平均交易價格為12463元/平方米，比上年同期下降了3.51%。商鋪、寫字樓價格的下降與近年來市場上累計的供應量較大有一定的關系。從各區住宅銷售價格來看，除福田區由于豪宅項目的減少，住宅銷售價格比2003年下降5.4％外，其他各區住宅價格均有所上漲。其中，羅湖區、南山區住宅均價為7996元/m2、6410元/m2，分別比2003年上漲3.23％、2.04％；而特區外的寶安、龍崗兩區住宅價格分別為4186元/m2、4172元/m2，分別比2003年上漲11.09％和19.64％。特區外房價的大幅上漲，主要是因為自2003年底以來，隨著市委、市政府加快特區外城市化進程系列政策的出臺、地鐵等基礎設施建設的整體加快，特區內的土地資源日益減少，特區外房地產市場已明顯活躍起來，許多具有良好品牌的房地產開發商也開始轉向特區外項目的開發，提升了特區外樓盤的檔次和影響力，推動了特區外房價的上漲。特區外房價的快速上升，使特區內外價格總體差距也由2003年的2倍減少到1.7倍，差距減小了15%。根據價格趨勢的分析，未來一段時期，深圳房地產價格上漲幅度仍將保持小幅增長，但在合理的范圍內波動。六、價格分布結構基本合理，價格水平與居民收入水平基本適應從住宅價格結構來看，4000元/m2以下的占22％，4000～6000元/m2的占37％，6000～8000元/m2占23％,8000～10000元/m2占13％，10000元/m2以上的占5％。與2003年相比，4000元/m2以下住宅所占比例減少了7個百分點，4000～6000元/m2的住宅所占比例增加了7個百分點，這與特區外住宅價格上漲有直接關系。總體來看，6000元以下的低價位和中等價位住宅仍占有約六成的比重。此外，根據國際慣例，合理的房價收入比應該在6倍以內。從近年來深圳不同收入家庭的房價收入比情況來看（見表1），不同收入的家庭合理房價收入比基本呈現階梯分布的特征。市場上84％的消費者實際購買力水平，可以買得起4000元以下的住宅；60％的消費者可以買得起4000～6000元的住宅；40％消費者可以買得起6000～8000元的住宅；18％的消費者可以買得起8000～10000元的住宅；10％消費者可以買得起10000元以上的住宅。根據住宅價格結構與不同收入家庭房價收入比的比較，深圳不同收入水平房價

收入比的分布與房價結構基本協調，除了最低收入家庭外，其他各個收入階層都有適合的住宅價位；全市六成左右的中低收入家庭的實際購買力水平，基本與現時占市場60％的6000元以下的中低住宅價位相適應，表明現時住宅價格結構基本合理。、影響深圳房地產發展的因素1、全國性政策①擬開征物業稅中國人民銀行行長周小川在2004年初接受記者采訪時表示，我國將在適當的時機選擇試點實施物業稅，屆時將對不動產開征統一規范的物業稅（財產稅），相應取消其它與房地產有關的稅。隨后召開的廣東省財政工作會議上，省財政廳負責人透露：廣東可能在今年對不動產開征統一規范的物業稅。新的物業稅是將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為在房產保有階段統一收取的物業稅，即將現在買房子前要交的稅和部分地價，放到買房后按年繳交。但是一直到現在，并沒有看到物業稅的實施。消息出來以后，業內展開了關于開征物業稅的討論，有的認為房價會因此下降40％，有的認為有利于均衡政府長期財政收入。開征物業稅將政府財政收入與土地、房價直接掛鉤，促使地方政府改變其短期行為，更加關心投資環境；將享受政府市政配套與物業稅結合起來，對不同區域的業主更加公平；開征物業稅還降低了房地產開發進入門檻。點評：物業稅的產生將可能在買房價格、住房成本、土地開發成本方面帶來巨大的影響，并會在相當程度上影響人們購房行為，是選購價格較高但居住成本較低的房屋，還是選購價格較低但居住成本較高的房子。物業稅怎樣開征，開征后將給地產市場帶來怎樣的具體影響，一直是業界和市場關注的重點。②嚴查Mall從04年2月份開始，商務部和銀監會已經開始了對大型購物中心的全面檢查。其中，商務部在3月15日專門刊發了《商務部關于對大型商業網點建設情況進行調查的通知》，其中要求建筑面積5000平方米及以上的百貨店、超級市場、大型綜合超市、倉儲式商場、專業店、購物中心以及商品交易市場（含批發市場），必須如實填寫建設投資總額、資金來源、開業情況、經營情況、是否享受優惠政策、是否符合商業網點規劃等情況。從2月開始，商務部牽頭對大型購物中心（ShoppingMall）進行全面檢查，而后銀監會、發改委、建設部紛紛介入。據估計，全國大型購物中心超過400個，總投資額2000億元，泡沫已經形成。專家認為，投資Mall存在四大風險，特別是政策趨向緊縮，申請開發貸款難上加難。點評：與國際成熟開發套路不同，由于沒有產業基金支持，國內的商業地產項目開發資金主要來源于銀行貸款，且多為分割產權出讓模式。很多企業對后期運營不加考慮，少數愿意以1年至3年的固定租金回租幫助買家養鋪、營造商業氛圍。好在目前越來越多的商業地產項目已經開始按照這一物業形態國際通行的只租不售、開發商自己持有產權并承擔后期運營工作的開發規則在運作了。eq\o\ac(○,3)"8.31"土地大限2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開發經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況掃清監察工作的通知》，即“71號令”。該通知要求各地必須在2004年8月31日前，將協議出讓經營性土地使用權的歷史遺留問題處理完畢，以協議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。“71號令”下達后，在全國引起了極大的震動，特別是協議拿地成了習慣的北京。但北京政府在此大限前還是為留足了可供房地產商開發兩三年的用地。而對于率先實行招、拍、掛出讓土地的城市尤其是深圳，則波瀾不驚，這個大限已經提前幾年過了。點評：“8.31”大限預示著土地市場規范經營時代的來臨。此次大限給手中握有土地的開發商提供了待價而沽的可能，也給了資金雄厚的開發商跨越城界在全國范圍內購置土地的機會，并使那些想在地產界渾水摸魚的人難以繼續混下去。eq\o\ac(○,4)銀行房貸收緊9月2日，銀監會公布了《商業銀行房地產貸款風險管理指引（征求意見稿）》，這是銀監會成立以來發布的第一個針對行業貸款經營的指引，也是繼去年央行121文件后，金融監管部門發出的又一次加強房地產貸款監管的重要信號。《指引》要求商業銀行在發放個人房貸時應著重考察借款人的還款能力，并明確規定借款人住房貸款的月房產支出與收入比不得超過50％（含50％），月所有債務支出與收入比不得超過55％（含55％）。點評：《指引》的出臺，在為已熱得有點過頭的房地產降溫、防范金融風險的同時，對消費者也是件好事，使消費者購房更加理性。此外，也對投資炒作者設置了一道門檻，有利于規范房地產市場。eq\o\ac(○,5)央行5個月內兩次加息中國人民銀行2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。5年以上貸款基準利率上調0.27個百分點，由施行的5.04％提高到5.31％。從2005年3月17日起，中國人民銀行決定調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，一、將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平實行下限管理，現行優惠利率上調0.2個百分點，由5.31％提高到5.51％二、對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例由現行的20％提高到30％。點評：兩次加息的幅度不算太大，似乎對房地產的觸動也并不是很大，因為影響房價的因素不只是利率。目前來看，房價并未因此而出現突變。但此次加息在很大程度上只是一個信號，預示著開發商沒有資金實力單靠銀行救濟已經行不通了。2、地方性政策、措施以及事件eq\o\ac(○,1)土地嚴控2004年，深圳停止新批羅湖、福田等特區內房產用地，土地供應向南山、鹽田及寶安、龍崗等區域傾斜。年內計劃出讓土地1287萬平方米，商品房出讓用地不過108萬平方米，且基本分布在特區外。連續幾年來，每年新出讓的商品住宅類用地都限制在100萬平方米以內。②銀根收緊從2004年借貸方面看，開發商的自有資金比例被抬高，開發商的整條資金鏈處于嚴控之下。買房人的消費貸款也被設置越來越多的前提條件。比如，月均還款額總和不能超過收入的50％，比如對第二套以后購房貸款更嚴格的審查，有的銀行干脆不把錢貸給二手房市場和房地產投資方。多數銀行對二手房評估價格下調了10％，部分銀行甚至停辦辦公樓、商鋪、高齡房以及老公寓貸款。各銀行支行等基層為了完成“健康”指標、控制壞賬率，紛紛放緩了審核放貸步伐。點評：對房地產市場收緊銀根，上游流動資金貸款受限，下游住房貸款受限，對于控制房地產“虛火”，防止越來越多的“負翁”出現，起到了關鍵作用。對于房地產發展商來說，他們開始嘗試“信托地產投資”等新的融資方式。其實，銀行出臺的一系列風險控制的措施，主要是針對一部分投機炒房者。收緊貸款后，二手房抵押業務活躍，也促使典當行業借款業務上升，同時，一些民間的融資方式也變得非常活躍。③地鐵通車2004年12月28日，深圳地鐵一期工程將開通試運營。首期試運營1號線和4號線，最高時速80公里／小時。其中，地鐵1號線東段線路由羅湖站———世界之窗站，共15個車站；地鐵4號線南段線路由皇崗站———少年宮站，共5個車站。按照《深圳市城市軌道交通近中期發展綜合規劃》，深圳將建設地鐵108.29公里，輕軌、城鐵141.1公里，總投資689.97億元。政府優先發展1號、2號、3號、4號、11號等5條地鐵、輕軌線。點評：地鐵改變我們的出行方式。地鐵起步價2元，最高5元。如果時間也算出行成本的話，地鐵無疑是成本最低的出行方式。地鐵改變人們的居住觀念，促進住宅郊區化的發展并增大人們的出行半徑與消費半徑。地鐵將提升沿線和兩端物業價值，促進新的城市經濟帶的形成。eq\o\ac(○,4)城中村改造深圳特區內共有173個自然村，約10數萬棟的農民房，面積總量逾1億平方米，是我國城中村最多的城市。“用3到5年的時間，全面完成全市違法建筑查處整治和城中村改造，使廣大市民切實感受到城市面貌發生了根本性變化，使寶安、龍崗兩區的城市化和城市面貌與特區關內接近。”這是政府舊城改造的總目標。2004年，深圳啟動了關內漁民村、崗廈、大沖等數個試點村的規劃工作，并將崗廈、上沙、下沙、田貝、黃貝嶺、大沖、南崗等8個村列入近期建設規劃。漁民村已成為關內完成改造的第一個城中村。點評：很多發展商看好深圳舊改項目，理由有三點：一是面積增加。二是片區優勢。三是通過舊城改造，可以形成新的商圈，形成新的經濟增長點。深圳將陸續開工500多萬平方米舊改項目，對樓市的供求關系產生的重大影響是緩解供求關系，抑制樓價上漲。eq\o\ac(○,5)置業維權2004年，房地產投訴及房屋糾紛仍舊不斷，讓很多置業者深切感受到“置業之痛”。梅林關外某項目因為社區電力原因，導致業主們砸了二期的售樓處；南山濱海片區一樓盤因為建筑質量，業主拒絕入伙……如何置業，如何理性置業和化解置業困境，已經成為不少置業者關心的話題。點評：一項調查顯示，置業者遇到不公平對待時，有35.1％的人會選擇與開發商進行溝通，人數比例遠大于其他四種（政府部門23.5％、消費者協會18.4％、網上14％、媒體9％）。業內人士建議，樓盤出現問題首先嘗試和發展商進行合理溝通，集體向發展商提出要求；如果問題不能解決再尋求其他投訴渠道；如果問題十分嚴重應積極尋求法律幫助，盡量不要采取過激的手段。“投訴是手段不是目的，購房人投訴主要還是想解決問題”。eq\o\ac(○,6)品牌管家2004年，深圳物管行業展開了一次全面的品牌剖析。9月中旬，召開“2004深圳物管高峰論壇”，“2004年深圳物管20年品牌報告”活動正式開展。活動歷經兩個月，在經過市民投票、形象展示及專家審議后，10月20日，“2004深圳十大最具影響力的品牌物業管理公司”和“2004深圳十大最受歡迎的品牌物業管理公司”。點評：活動不僅展現20年來深圳物業管理的品牌歷程，全面檢閱深圳物業管理軍團的整體實力。“深圳物管第一方陣”通過推介精彩展示，為開發商、消費者在選擇物管公司上提供一種重要的參考依據。該項活動在深圳掀起“關注物管，聚焦品牌”的熱潮。eq\o\ac(○,7)二手樓市趕超一手樓市2004年，深圳三級市場容量迅速增大，而競爭隨之更加激烈。10月初，一項調查顯示，深圳二手樓交易面積已經趨近于新房的銷售面積，占房地產市場的半壁江山，更有業內人士大膽估計，2006年深圳二手房交易將有可能超越新房。10月13日，“三級市場尖鋒時刻”將目光瞄準二手樓市場。本報地產新聞部策劃、發起“深圳三級市場品牌論壇”，行業主管部門、主要品牌中介商都到會，二手樓中介品牌形象如何建立成為焦點話題。點評：2004年，在“深圳三級市場品牌論壇”的促動下，深圳房地產的目光關注到二手樓中介的品牌形象的建立上，地產經紀同業主、客戶之間相互信任的建立，仍需要法律、制度的保障。深圳二手樓市若能突破“信任”的難題，將得到質的飛躍。全市總體市場調查小結：商品房需求整體保持平穩增長，商品房銷售結構更為合理；商品房新增供給小幅上升，住宅市場整體供求基本均衡；關外地產開發所占比例越來越多，房地產“西移”和“外移”的發展趨勢將會越來越明顯；三房繼續成為主力戶型，但是由于土地資源的限制，小戶型住宅所占比例正在提高；商品房價格水平小幅上漲；特區外價格上漲較快，特區內外價格差距減小價格分布結構基本合理，價格水平與居民收入水平基本適應擬開征物業稅、嚴查Mall、"8.31"土地大限、銀行房貸收緊、央行兩次加息等政策表明了中央政府加強對房地產市場發展的控制力度，全國房地產市場面臨著新的調整；土地嚴控、銀根收緊、地鐵通車、城中村改造、置業維權等一系列地方政策和事件說明了深圳市政府和消費者等社會角色對房地產市場的良性規范發展備加關注。第二章 福田區房地產發展狀況一、區域市場綜述2004是福田區社會經濟發展的重要一年。占地11萬平方米，總建筑面積20萬平方米，總投資約20億元的市民中心正式啟動；總投資逾31.9億元人民幣、占地面積達28萬平方米的深圳會議展覽中心也于2004年正式投入使用，并成功承辦了2004年平均高交會；同時水晶島、青少年宮、音樂廳、圖書館、電視中心等五大工程的建設在順利進行當中。此外，中心區寫字樓十三姐妹集中于2004年亮相，福田中心區集行政和商務為中心的地位已于2004年完全確立。無論是從政策方面，還是從供應銷售方面，又或是從土地出讓方面，福田無疑在2004年深圳地產界占重要的一席。城中村改造，違規建筑“疏理工程”和爛尾樓盤活是2004年全市尤其是福田城市改造的主線；園博園的興建是竹子林片區崛起的關鍵；眾多物業熱銷源于地鐵沿線物業概念；“9萬3”地塊創歷史樓面地價新高，無疑牽引全市地產界目光。土地的限制和規劃的要求，中心區住宅新增供應幾乎為零，中心區周邊豆腐塊項目成為各開發商新的供應點，因此，小項目、小戶型成為2004年福田的絕對主流。如青蓮公寓、玲瓏1.8就是很好的代表，還有新洲片區的星座傳奇、花好園、韻動領地等等。這一方面歸因于土地的限制，另一方面也是福田需求結構變化引導的結果。二、區域市場熱點1、“9萬3”地塊深圳土地拍賣史上的里程碑香蜜湖“9萬3”地塊的拍賣無疑是2004年深圳土地市場的最重一拍，它吸引了萬科、中海、招商等眾多品牌開發商前來競拍，并成功地刷新了當時深圳土地樓面地價的歷史記錄，它提升了香蜜湖片區的豪宅形象，提高了片區價值，金地香蜜山是最大的獲益者，開盤半年一期基本售完就是最好的佐證。后來者香域中央也因此而信心百倍，把項目均價提到9000元/平方米以上，但認籌依然火爆。“9萬3”地塊的拍賣不僅創造地價新記錄，同時也開創了品牌開發商聯合拿的競爭模式，加劇了大發展商的聯合。在“9萬3”地塊拍賣會上，香港的信和置業中國投資集團和中海地產聯手以9.5億元聯合成功奪標。此外，未中標的萬科、招商和華僑城強強聯合，金地和浩和投資共同牽手。這表明，深圳各大開發商在加強與競爭對手的合作，尤其是在拿大塊用地的時候，強強聯合以求增加奪標機率。2、園博園催生地產新坂塊第五屆中國國際園林花卉博覽會于2004年9月16日到2005年3月16日在深圳舉行，選址在深圳福田竹子林。園博園占地66公頃，全園建景點總面積約20萬平方米，景點共120個，是福田一重要的旅游景觀資源和休閑圣地，它在很大程度上提升竹子林片區形象，促進了竹子林坂塊房地產市場的迅速發展。金眾和越眾不失為靈敏者，抓住此次難逢機會，同時推出香詩美林和盛景國際花園，掀起深圳排隊購房熱潮，成為2004年福田乃至深圳樓市一大亮點。在價格上，片區也得到迅速的提升，其中以創意僑園最典型。此前項目遲遲不愿入市，之后借利于園博園概念，改名博林貢院，以9000元/平方米高價推出，但也能銷得七七八八。這無不表明，園博園不僅是園林花卉的盛會，對于竹子林片區來說，她更是一場樓市的盛會，是片區樓市的發展的里程碑，改善了片區臟、亂、差的形象，拉近了片區與左鄰右舍香蜜湖和華僑城的距離。園博會不僅吸引了來自世界各地的游客，同時她也招來了深圳各方置業者前來安居樂業。3、小戶型齊聚新洲豪宅再起香蜜湖縱觀深圳房地產市場的發展歷史，不難發現，重心由羅湖開始一直向西部轉移。先是羅湖市場成熟，接著是福田、南山，以后將是寶安。土地供應的減少和小戶型比例的增加是轉移過程的重要標志。早在幾年前，小戶型已成為羅湖市場絕對主力。2004年，小戶型物業也逐漸成為福田供應主流，尤其是進入下半年，星座傳奇、韻動領地、花好園、綠洲豐和家園、招商城市主場、TT國際公寓等一系列純小戶型項目紛紛面世。表明福田已踏上了羅湖的成熟之路，成為第二個“羅湖”土地供應減少，小戶型物業比例上升。究其原因，一方面是由于福田中心區地位已確立，中心區寫字樓項目相繼推出，相應地對小戶型需求增加，小戶型住宅供應隨之增加，這是需求指引供給的結果。另一方面，由于土地的限制，各開發商只能在中心區周邊“打游擊戰”，見縫插針，玲瓏1.8，青蓮公寓，星座傳奇等都是典型的代表作。香蜜湖豪宅身份已在2003年完全確立，2004年可算是其地位更加穩固的一年，“9萬3”地塊拍賣轟動一時，樓面地價創歷史新高7252元/平方米。無可置疑，“9萬3”地塊的成功拍賣再度提升片區豪宅形象。金地香蜜山乘勢開銷，售績大家有目共睹。下半年，聯泰香域中央伺機入市，認籌場面用火爆來形容并不夸張。雖有紅樹灣新生豪宅片區的強力沖擊，但香蜜湖豪宅身份并沒有動搖，隨著明年水榭花都三期、中旅國際公館二期的相繼推出，加上片區壓軸之作“9萬3”的問世，香蜜湖將續寫其壯麗的豪宅之作。三、區域市場供求分析1、批售量分析從近四年批售量來看，2002年是福田住宅供應的高峰期；進入2003，中心區已基本成形，可供開發的規模土地很少，相應地住宅供給進入減緩期；2004年，各開發商千方百計在中心區周邊尋找小塊用地，見縫插針，新洲片區成為主要的供應片區，從而令2004年供應量有所回升。2、成交量分析2004年福田區共成交1.2萬套單位，成交面積約120萬平方米，比2003年下降了25%左右；這是福田繼2003年之后成交量繼續下降，原因在福田區市場日趨成熟，置業首選地的位置已逐漸被南山、寶安和龍崗所取代，這是福田區成交量下降的最主要原因。此外，因2004年福田供應大部份集中于新洲片區，項目均以小戶型居多，檔次相當，競爭激烈，所以造成部分單位得不到消化，這是造成福田區成交下降的另一重要原因。3、價格分析從2004年各月的銷售價格看，3月是銷售價格的最高點，達10043元/平方米，隨后呈現不斷下跌的趨勢。這主要是因為3月份有東方時代廣場入市，項目銷售均價達13000元/平方，拉升整個片區成交價位，隨后4月和5月售價回落，6月有所上升，原因是金地香蜜山和緹香名苑的加盟。接著新洲片區各項目相繼推出，令片區整體價位持續走低。福田整體均價為8580元/平方米，比2003年的8212元/平方米上升了4.48%。四、2005年市場預測1、供應量預測2003年福田區住宅空置面積達54.17萬平方米，位居各區空置面積之首，2004年的供需面積相差約40萬平方米，所以2004年福田區住宅空置面積將約達90萬平方米，這將形成2005年福田區住宅市場的宏大供應。由于可供開發土地的限制，2005年福田區新增住宅供應面積將有所減少，據統計，2005年待建或在建潛在供應項目，約有24個，建筑面積約達137萬平方米。從各片區來看，新洲片區將延續2004年強大的供應，水榭花都三期和中旅國際公館也會給香蜜湖帶來較大的放量。此外，中心區供應也將有所增加。2、價格預測就供求來看，2005年住宅新增供應量將比2004年略有下降，但總的供應量會比2004年大，供大于求已經很明顯，房價理應下跌，但由于全市各片區房價均在上漲的緣故，福田區項目不愿下調價格，扭曲供求決定價格的規律，類如于2002年羅湖的情況，預期房價將繼續走高，但上升幅度不大，一方面是因為受供求的影響，另一方面是明年的供應集中地在新洲片區，而該片區物業價位普遍大會太高，因此在一定程度上限制了整個區域均價的大幅度上漲。香蜜湖仍是高檔住宅供應聚集地，水榭花都三期、中旅國際公館二期和香域中央均價在10000元/平方米左右，他們是支撐福田房價走高的主力軍。第三章 香蜜湖片區房地產市場調查一、區域概況（房地產發展的背景分析）香蜜湖片區規劃范圍：香梅路以西，北環大道以南，僑城東路以東，深南大道以北區域，片區用地面積約312.83公頃，現有人口11萬余人，其中常住人口25906人，暫住人口6萬余人，流動人口2萬余人，人戶分離1萬余人。香蜜湖片區的主要土地用途為：旅游、居住、政府用地及市政公用設施等。法定圖則特別強調了香蜜湖片區是“以休閑娛樂旅游為主的綜合性旅游景區”，并且明確表示要“保護并完善香蜜湖水體”，“盡可能多地保留旅游用地”，“住宅區應建設成為高標準居住小區，應具有較低密度，較大綠地空間，設施齊全，環境優美的空間特征，成為旅游區良好的外圍景觀。”1、高品質城市綜合片區香蜜湖片區背靠連綿起伏的安托山、塘朗山。內部又擁有120萬平方米的香蜜湖，43萬平方米的農科植物園。香蜜湖片區作為城市中心綠核，空氣指數遠遠優于其他片區。政府在對香蜜湖片區的最新未來規劃里也明確表示：這里將是以生態旅游為主、居住為輔的高品質城市綜合社區。即將建成的香蜜湖地鐵站，直接接駁香港東鐵，使香蜜湖片區的動靜切換更加迅速。被稱為“都市綠肺”的香蜜湖，其度假村是規模較大的旅游勝地，迪士尼式的中國娛樂城，有70多項陸空游樂設施。整個片區視野十分開闊。另外，農科中心和以工業區為概念的車公廟工貿園就正逐步發展成福田中心區的另一個集金融、文化、旅游、商業為一體的西部延伸次中心區。它位于城市的中軸線上，以深南大道為核心，東接香蜜湖路，西接廣深公路，北接蓮花西路，南接濱河大道，地理位置優越，交通極為便利，形象上也在不斷向高尚住宅區靠攏。2、綜合旅游景區香蜜湖片區具有較好的自然景觀，以香蜜湖為中心，西北面為安托山山景，西南有農科中心林景等，整個片區環境好，空氣清新。在人文景觀方面，主要體現在水上樂園、香蜜湖度假村、觀光農場等。總體來講，整個片區的景觀較好，同時未來的前景規劃又是以綜合旅游景區為主，吸引了眾多貴族階層在此置業。從本片區的香蜜湖和農科中心兩個區域來看，片區內的居住人群以高收入階層為主，同時香蜜湖度假村、德式堡、名人俱樂部等高檔的配套服務，使得整個片區的人文氛圍以高檔為主。在竹子林區域由大量的企業職工和外來人口，對整個片區的高檔形象有一定的影響，但兩者之間分隔較明顯，相互影響并不大。3、配套齊全從目前的片區配套來看，主要科教設施有：深圳高級中學、金眾幼兒園、農科中心科研樓、竹園小學、東海培萃幼兒園等；酒樓娛樂設施有香蜜湖酒店東座、名人俱樂部、水上樂園、香蜜湖度假村、德式堡等；商場方面有山姆會員商店等，其它還有友誼醫院等市政設施。4、交通條件完善本片區外部主要通過深南大道、北環路和香蜜湖路與外圍交通相接，區內東西向蓮花西路、紅荔路與南北向的農園路、農林路、香梅路相交構成片區路網架。本區的交通路網已基本形成框架，但是區內細分的道路網尚未形成。目前深南大道作為市區主動脈交通極為方便，香梅路公交系統也相對比校方便，但蓮花西路、農林路、紅荔路等區域縱深部分則難盡人意，公交配套明顯不足，造成居民日常生活較為不便。此外，2004年開通的地鐵1號線在本片區將設有兩個停靠站，將會使本片區東西向的交通更加完善。4、受周邊片區影響小在香蜜湖片區以西是以規劃為旅游、居住及少量工業為主的華僑城片區、東面為以居住為主兼有部分商業、辦公、金融等功能綜合的景田片區、南部是以工業功能為主的車工廟片區。從居住角度來看，華僑城片區將對本片區有一定的競爭壓力，同時本片區的市政配套設施將影響片區住宅的發展，同時本片區的規劃決定本片區將以高端住宅市場為主，因此本片區與車工廟、景田片區的住宅市場的競爭相對較小。5、豪宅林立在深圳，銀湖和蛇口以優美的自然環境著稱，成為深圳頂級豪宅集中區域；而華僑城、紅樹灣、中心區、香蜜湖則由于便利的交通以及人文因素稱為城市豪宅區域。2003年，香蜜湖成為深圳豪宅市場的熱點。2002~2003年間四大組團商品住宅供給量超過500萬平方米，2002~2003年間泛香蜜湖片區商品住宅供給量超過100萬平方米。據預測，2004年香蜜湖片區的市場供應量超過80萬平方米，下半年是該片區豪宅的井噴期。從開發的物業類型來看，本區域主導品種為小高層與高層加部分TOWNHOUSE、較少的別墅的綜合產品。優質產品———別墅、TOWNHOUSE特點由于景觀、環境、交通等外部因素的制約，市區內適合別墅開發的土地越來越少，售價卻始終高企。區域內暢銷別墅由于自身條件優越、配套齊全、交通方便，雖然其戶型面積大、總價高，依然能吸引目標客戶。其中戶型面積在240~300平方米左右，總售價在人民幣400萬以上。香蜜湖小檔案：香蜜湖———深圳的一顆璀璨的明珠，一直吸引著深圳人的目光：1984年：香蜜湖度假村一期完工；1988年：香蜜湖度假村二期開放，接待游客90萬人次；1992年：香蜜湖度假村有限公司成立；1997年：東海花園熱銷深港兩地，引發了香蜜湖地區的開發熱潮；2002年：香蜜湖豪宅大戰的鑼聲敲響；2003年：香蜜湖在深圳的豪宅市場上演繹了最為激烈的、最為成功的營銷戰役，涌現出一批操作成功的樓盤案例；2004年：香蜜湖推盤量有所增大，競爭白熱化。2005年：九萬三將推向市場，必將使片區成為全城焦點小結：香蜜湖片區作為深圳的四大豪宅片區之一，已經日趨成熟。根據深圳市政府對片區最新未來規劃：本片區功能定位為“綜合性旅游景點”一方面為中心區提供良好的休憩環境，另一方面也為福田的可持續發展留有彈性。香蜜湖憑借獨特的自身優勢一直以來是深圳豪宅市場的主要供應片區，從早期的東海花園、到香榭里花園、再到水榭花都、熙園、中旅國際公館，片區從來不乏影響力豪宅。而隨著這些豪宅的陸續開發，片區已經形成為一個知富、名流階層扎堆的高尚生活區。二、香湖片區房地產總體市場分析香蜜湖片區作為深圳的四大豪宅片區之一，已經日趨成熟。香蜜湖片區的樓盤開發主要集中在1999年~2003年之間。從樓盤的規模來看，早期的恒星園、香珠花園等項目的一般占地在1萬平方米左右，建筑面積在3~4萬平方米；到后來的荔林苑、萬科溫馨家園的總建筑面積在6萬元左右。而隨著水榭花都、中旅國際公館、熙園等一批豪宅的崛起，樓盤的推售面積都開始超過了15萬平方米。并且從樓盤的品質來看，后建成項目的整體素質又高出其他樓盤許多，社區的配套設施基本都比較完善，目前的均價也都在8000元以上。這主要得益于片區良好的前景規劃，及目前片區的高檔住宅的氛圍。加上地鐵概念，中心區的進一步發展，使該片區物業更受二次以上置業、投資者的青睞。目前本片區及周邊開發及已售項目較多，如中旅國際公館、水榭花都、金地香蜜山、緹香名苑、翠海花園望郡、香榭里花園等。片區歷年推售樓盤香蜜湖樓盤分布示意圖

三、2002年以前香蜜湖片區商品住宅特征分析2002年以前，香蜜湖片區主要供應樓盤有東海花園、香榭里花園、翠海花園、荔林苑、香珠花園、楓丹雅苑、豪峰園、恒星園、嘉園等項目，通過調查，發現早期的市場供應情況有以下特征：1、住宅物業供給特征：以中小戶型為主，三房（包括三房）以下市場供應量比例占片區內總供應量的60%;四房或四房以上大戶型約占40%的比例。1、片區住宅結構以中小戶型為主，其中三房以下（包括三房）的中小戶型約占總體供應量的60%，而三房又占了其中的大部分比例，約占總體供應量的40%以上，三房面積以90—120平方米為主。寬松型的大三房（120~140平方米左右）相對較少。四房或四房以上大戶型主要集中于農科中心、香蜜北區域。2、片區供應戶型中面積120平方米以下的比例約占總體供應量60%以上。2、住宅戶型需求特征：中大戶型相對暢銷，三房（包括三房）以下中小戶型積壓量較大。1、本片區中小戶型在供給上是最多的，特別是三房，區內樓盤戶型大多類似，缺乏特點，因而在銷售中同區樓盤相同戶型的競爭太大，同時由于本片區配套及公交線路遠遠落后于周邊片區（如景田片區），對首次置業者吸引力不大，三房（包括三房）以下的戶型積壓情況較為嚴重。反而是四房以上的戶型在需求上具有主導地位。我們發現目前市場以120平方米左右的寬松型三房、130—140平方米的實用四房、150—170平方米的五房較受市場歡迎。2、設計新穎、有特點的戶型備受客戶歡迎，例如面積較大的頂層sky-house（翠海花園）、錯層（楓丹雅苑）、帶露臺大單位（天然居，156平方米帶大露臺4房）因為戶型設計新穎，同區競爭較少，銷售相當理想。3、住宅價格特征：各盤價格差別較大，總體市場價格約為7000元/M2，與周邊同等質數樓盤相比應屬中等偏高水平。本片區主要在售樓盤價格差別較大，價格最低折前起價4700/元/M2，最高單價達12888元/M2，整體市場均價為7000元/M2。環香蜜湖片區三大住宅集中地從香梅路—香蜜北—農科中心價格上呈現出低—中—高的趨勢，沿香梅路樓盤與香蜜北樓盤整體均價較接近，而農科中心整體市場均價則明顯高于這兩個區域。主要原因如下：沿香梅路樓盤主要是高層住宅，普遍缺乏大園林配套，雖有地理優勢及配套優勢，但客戶定位主要是針對一次及二次置業者為主，檔次為中檔，在市場定價上走實惠路線。而香蜜北樓盤則大多為小高層，大部分樓盤具有一定規模的園林，環境較為怡人，客戶大都定位為有車一族，理論上講價格可以高于沿香梅路的樓盤，但由于在配套設施及公交線路上極為缺乏，導致價格上升機會不大，即使某些樓盤在開盤初期以較高價入市，但隨著市場的反應不佳，到后期價格也不得不下調（例如某某家園）。總體均價與沿香梅路樓盤差距不大。而農科中心除了個別地塊較小的樓盤（荔林苑、香珠花園等）之外，其樓盤以規模大、定位高檔著稱，特別是東海花園、香榭里花園、翠海花園為尤，針對的客戶群均是二次、多次置業者及香港客戶（以東海花園為代表）為主，戶型較大，園林及建筑風格以異域風情為主，在建筑材料選用上、配套設施配備上都按豪宅標準，這就無形中增加建筑成本，從而將整體價格拉高。因而價格較同片區的香蜜北、沿香梅路樓盤價格高出1—2個檔次亦是正常的。4、商品住宅客戶群體特征分析：二次置業者為主，中高收入為主，年輕有為人士為主。根據客戶需求調查分析，可以了解到來自福田區和南山區的客戶是最多的，其中又以二次置業者或多次置業者居多，但亦有個別樓盤首次置業者所占比例較大，特別是以中小戶型為主的樓盤，是比較容易受首次置業者歡迎的。從職業上看，環香蜜湖片區樓盤的客戶以為私營企業主、中高層管理人員、政府公務員、個體業主、高級白領等中高收入者主。從年齡上看，該區客戶普遍都比較年輕，大部分人年齡是集中在30~45歲這個區間。通過對購房者問卷訪問，普遍認為喜歡環香蜜湖片區的主要原因是因為該片區環境優美，適合居住。通過以上對環香蜜湖片區樓盤特征分析，可以看出環香蜜湖片區樓盤普遍的特點是高檔次，價格不菲，面向高收入者、二次置業者，在住宅物業發展上也基本體現了“國際化”的發展方向。四、2002年以后香蜜湖片區商品住宅特征分析2002年以后，香蜜湖片區涌現了一大批堪稱經典的住宅，均取得非常優異的銷售成績。以下是關于這些樓盤的調查：1、已售樓盤調查【金地香蜜山1期】物業地址：福田香蜜湖蓮花西路開發商：深圳市國際網球俱樂部有限公司金地香蜜山投資商：金地（集團）股份有限公司金地香蜜山占地面積：78679.12平方米容積率：2.15總戶數：1245建筑類別：小高層、高層停車位：960車位/戶數：1：1.3建筑面積：201270平方米綠化率：75%樓層狀況：一期以18層一梯三戶板式單位為主，輔以部分24-33層高層單位戶型比例：銷售狀況：銷售節點：2004年4月18日解籌，5月開盤。銷售均價：8500元/平方米銷售率：迄今銷售80%以上點評：金地香蜜山分二期開發，在規劃設計上充分尊重自然的原生地貌，為住戶 營造出舒適、健康的山地生活空間，將風、光、水、石多個寓意自然要素 的主題庭院及一個大型中央山地公園有機結合，提供了充滿自然氣息的生 活環境，真實展現了香蜜山的樸實品格，而且獨有包括7片網球場、一個 多功能綜合運動會館的大型運動健身配套，積極引領現代都市人熱愛運動， 追求健康的生活主張。在其推售手法上可謂層層遞進，有張有弛，“山居十二院”的定位也將項 目演繹的唯美之至。在項目正式出街之前通過戶外立柱廣告、電視廣告等 形象廣告對項目的形象作了很好的包裝，得到了市場的關注和認可。 3、一期認籌時間短，客戶經營不夠之外，還由于其廣告宣揚的靜謐的山居生 活和樓盤現場實際帶給客戶的高密度、噪音等問題形成了較大反差。【緹香名苑】地址:香梅路與紅荔路交匯處東南側

開

發

商：深圳中核集團公司

建筑單位：江蘇華建股份有限公司

環境設計：愛地時代國際設計（香港）有限公司

建筑設計：中國建筑設計科學研究院深圳分院緹香名苑占地面積：28523.70平方米

建筑面積：92900平方米

住宅面積：73667.5平米

商鋪面積：5967.6平米緹香名苑受讓時間:2003-3-13

使用年限:70年

容積率：3.26

樓層狀況：7棟24-28層

總戶

數：658

實用率：79%均價：7600銷售情況：2004年5月3日開盤，基本已經售磬戶型分布：點評：緹香名苑由加拿大設計大師DR．JASON設計。有6米高的生態綠化架空層、罕有的個性化入戶花園、贈送6米高270度全景觀超大露臺和別致的水體景致。戶型跨度比較大，主力戶型為96－132平米的三房。與水榭花都僅隔馬路斜相對，離香蜜湖的直線距離小，設計精巧，在南北通透、通風采光方面考慮充分，勝在交通、配套方面，離深南路的地鐵香蜜湖站接近，公共交通非常便利。容積率比香蜜湖的其他盤高，臨紅荔西路，噪音有干擾。從其價位和主力戶型定位來看，屬于中高檔次樓盤，不屬于豪宅。但是承接香蜜湖的資源優勢，獲得了中高端市場的青睞。面積和經濟型戶型暢銷，說明市場對片區內（環片區）中高檔樓盤需求旺盛。【熙園】地址：福田香蜜湖路與蓮花西路交匯處開發商：深圳鴻榮源房地產開發有限公司建筑單位：深圳市鴻榮軒建設工程公司園林設計單位：貝爾高林（香港）有限公司建筑設計單位：深圳立方建筑設計顧問有限公司、澳大利亞柏濤建筑設計公司物業管理公司：深圳市金地物業管理有限公司總用地面積：127962.6建設用地面積：108249.4 總建筑面積：201353.1 計容積率建筑面積：154035.12住宅凈建筑面積：138408.54商場建筑面積：3383.3會所建筑面積：2470.35 總戶數：689幼兒園建筑面積：2400.49 總停車位：1050 綠化率：58%容積率：1.42 建筑覆蓋率：23%戶型面積：均價：12000元/平方銷售率：100%點評：1、大盤項目一次性開發完成。平面布局開揚，主要采用南北向、大間距圍合的平面布局，使內外景觀相互映襯，又獲得最大面積的社區內外部空間。2、產品定位產生價值，用TOWNHOUSE、多層洋房奠定稀有從而尊貴。3、價格逐步提升，突破傳統高層的價格界限，其打造的“深宅大戶、尊崇人家”已奠定香蜜湖最高定義之豪宅。4、營銷方式獨特，明線、暗線并行，分別從產品和客戶需求訴求“臨湖美墅”“修身齊家報天下”，并全方位、多媒體逐級展開。5、前期鋪墊到位，在項目動工之日即展開戶外廣告攻勢，有效吸引目標客戶關注。【水榭花都1、2期

】水榭花都一期項目概況：項目占地23萬平米，規劃設計融匯世界級大師的經典規劃，以港灣為中心，圍合出多尺度以湖、島為主題的湖景綠化空間，低密度TOWNHOUSE別墅置于島上，南北區高層結合弧型林蔭漫步道的布置，保持了空間的寬敞通透。通過運用西方古典式的幾何構圖、以湖為中心的視覺景觀軸線控制線、規整及層次感強烈的空間序列設計出小鎮式的連排別墅·現代風格高層住宅創造了層次豐富的小區景觀·異國風情濃郁的湖岸景觀·回歸自然的都市休閑氣氛戶型：258.61-350.37平方米的TOWNHOUSE為主銷售：2002年7月開始銷售水榭花都二期項目概況：1.4超低容積率，三層TOWNHOUSE別墅最大間距超過100米，高層 最小間距超過70米，讓視野飛越無限，擁有寬廣的私密空間；建筑覆 蓋率僅15.6％，將近140000平方米空間留給生態景觀，建筑點綴于 園林中，園林是一道天然的屏障，阻擋都市的煙塵與喧囂；戶型南北 通透，廳室方正，明廚明衛，每戶自然采光獨擁最佳景觀，將陽光暖風 納入室內，與自然交融。戶型：120平米以上的三房、200多平米的四房銷售：2003年4月開始銷售【中旅國際公館1期】項目位置：福田區福田農科中心農軒路建筑類型：多層,高層,小高層開發商：香港中旅置業有限公司物業公司：港中旅物業管理有限公司占地面積：10.93萬平米建筑面積：28.15萬平米綠化率：51.00％容積率：2.14車位：559戶型比例：銷售均價：8000元/平方米入住時間：2003-6-72、在售樓盤調查【翠海花園二期望郡】翠海二期·翠海二期·望郡發展商：深圳振業實業集團有限公司建筑設計：何顯毅建筑師事務所建筑面積：90000㎡商業面積：5364㎡容積率：4.31物業類型：4棟31-32層高層建筑總戶數：567戶車位：381個主力戶型：五房二廳復躍式（162-266㎡）、四房二廳（117-140㎡）實用率：88%物業管理：振業物管管理費：3.8元/㎡價格：7200元/㎡銷售率：90%戶型：點評 翠海一期主推中小戶型，由于市場定位準確，銷售比較順利。二期設計資源配置不當，緊鄰僑香路，噪音干擾較大，定位成大戶型，先天不足。翠海花園由于容積率高，市場形象為中高檔樓盤，其大戶型的定位明顯與客戶不同。2004年以“望郡”對項目二期進行重新包裝。但要在市場樹立豪宅形象較難。可見在產品推出的過程中，前期的形象鋪墊至關重要。【中旅國際公館二期】位置：深圳市香蜜湖路與農園路交匯處開發商：港中旅地產建筑規模：占地面積160畝建筑面積：總建300,000㎡，一期12萬，二期的總建筑面積約18萬平方米容積率：1.76覆蓋率：25%綠化率：40%水域面積：2400平方建筑類型：小高層、多層、聯排獨門TOWNHOUSE（兩層半）與上下兩戶TOWNHOUSE配套設施：雙會所、幼兒園車位：559總戶數：約1000戶主力戶型：130至160平方米三房二廳、四房二廳點評：以企業品牌“百年中旅，傳奇城邦”塑造項目品牌，奠定市場地位。一期小戶型滯銷，東西向臨農園路戶型滯銷，與價格定位有關，未能有效拉開差距。二期地塊以北沿僑香路，計劃于2004年底入市。部分位置多了噪音的干擾，不過只是單側，噪音的壓力相對香蜜山小。一期低層住宅較多，二期容積率相對增高，密度增大，對豪宅客戶有影響。香域中央【香域中央】香域中央類型：高尚住宅項目位置：福田區福田農科中心農園路北建筑類型：高層,小高層開發商：深圳聯泰房地產開發有限公司占地面積：6.00萬平米建筑面積：18.00萬平米綠化率：58.60％容積率：3.00物業公司：發展商自己管理物業費：3.6元/平方米*月售樓處：福田農科中心農園路北車位：864銷售時間：1-7棟于2005年1月2日解籌，8-10棟將于4月解籌均價：10000元/平方米入住時間：2005-12戶型比例：7棟戶型比例：8-10棟點評：1、絕版地段優勢：占據城市中心香蜜湖豪宅區的核心位置，零距離接觸43萬平方米農科植物園純氧精華，環境得天獨厚，是目前深圳市內稀缺的純生活高尚住宅區。2、無噪音優勢：四面不臨主干道，無噪音干擾，擁有非常安靜的居住環境，是本項目得天獨厚的一大競爭優勢。3、均好性強：采用“南北向、大圍合、大間距、低密度”的規劃布局、稀缺板式小高層，兩梯兩戶尊貴設計、戶戶皆景。4、高端配套優勢：獨有雙主題尊貴會所和一站式教育資源等高端配套優勢。3、在建樓盤調查

【水榭花都三期】水榭花都3期物業地址：福田香蜜湖度假村水榭花都3期開發商：深圳華龍房地產開發有限公司投資商：深圳信托房地產開發有限公司建筑單位：中國華西企業公司建筑設計：柏濤（墨爾本）建筑設計公司景觀設計：東方園林藝術（深圳）公司項目概況：總占地面積17萬平方米，總建筑面積為238000平方米物業管理：中海物業（深圳）有限公司主力戶型：高層，面積以大戶型為主，在143—368平方米之間，主力220平 米，也有90平方左右的兩房，銷售均價：根據前期銷售趨勢及發展商預期應在12000元以上點評：項目前期低密度、低容積率造成后期高密度和高容積率，豪宅客戶對此有心理障礙；項目部分臨路，有噪音影響；9萬3拍賣后，計劃對項目規劃進行重新調整，重點調整定位中的2房；

【香蜜湖1號】B303-0041地塊。地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率≤1.4；可建設總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。 點評：香蜜湖最后一塊風水寶地，樓面地價高達7500元，保本銷售價在13000，如果預期有利潤，應突破15000元。位置得天獨厚，城市中心地帶超低罕有低密度，將會成為2005年度市場的新豪宅標桿。由于推售時間的差異，對本案不造成競爭。4、2002年以后香蜜湖片區商品住宅特征分析小結1、產品供給方面——高檔居家物業為主規模較大從樓盤的規模來看，隨著水榭花都、中旅國際公館、熙園等一批新一代豪宅的崛起，樓盤的推售面積都開始超過了10萬平方米。目前主要的在建、在售項目面積也在10萬左右，并且從樓盤的品質來看，后建成項目的整體素質較高，社區的配套設施也比較完善，這主要得益于片區良好的前景規劃，及以目前片區的高檔住宅的氛圍。密度較低香蜜湖片區樓盤的整體容積率都不大，目前主要的在建在售項目容積率對在2左右。較低的容積率可以較好的營造寬松的空間感受，較容易滿足人們的隱私性要求。戶型較大片區目前主要在售、在建項目，主力戶型基本都在130平方米以上香蜜片區近年來樓盤戶型、面積統計表從表中的數據可以看出：、目前香密湖片區的戶型以三房、四房為主，只有少數樓盤有小面積的一房、二房供應；、在調查的樓盤中，三房面積區間在90-185平方米之間，并且多數戶型集中在100-150平方米之間；、四房面積區間在119-235平方米之間，且多數集中在140-195平方米之間。很明顯，目前香蜜湖片區的樓盤的戶型定位呈現明顯的特點：、有明顯的地理位置、資源優勢以及低容積率、低覆蓋率的樓盤一般走大戶型的 路線，如熙圓、水榭花都、香域中央等；、而位置略差、容積率較高的樓盤（如緹香名苑）則走中小戶型為主的路線，同 時提供適量的中大戶型；、調查結果表明，這兩種路線的產品均取得較好的銷售率，說明依據產品的地塊 條件、規劃要點進行準確的戶型定位對于項目的成功極為關鍵2、市場價格方面——“湖心”作用明顯片區物業普遍銷售價格較高，目前圍繞者湖心區域的樓盤，銷售均價在9000以上；而一旦偏離湖心價格下降趨勢明顯，目前環湖區域樓盤均價基本在8000左右。3、客戶特征方面——高收入，多次置業者為主目前在片區置