淺析住房反向抵押養(yǎng)老的市場(chǎng)需求情況分析與對(duì)策建議2022年9月13日，1國(guó)務(wù)院關(guān)于加快開(kāi)展養(yǎng)老效勞業(yè)的假設(shè)干意見(jiàn)2出臺(tái)，擬開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作.2022年6月23日，保監(jiān)會(huì)出臺(tái)1關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)2，提出了在北京+上海+廣州+武漢四個(gè)城市進(jìn)展為期兩年的試點(diǎn)工作.2022年3月，安徽省政府也明確提出了將在養(yǎng)老保險(xiǎn)方面，積極探究住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)方式，這意味著我國(guó)將有方案地進(jìn)展(以房養(yǎng)老)形式的研究和推廣.住房反向抵押養(yǎng)老，是一種新型養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故，在此期間仍可繼續(xù)擁有房屋的占有+使用+收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán).當(dāng)老人去世后，保險(xiǎn)公司通過(guò)處置抵押房產(chǎn)，處置所得首先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，剩余部分歸其法定繼承人.本質(zhì)上，以房養(yǎng)老作為一種養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，是為了滿足不同的老年群體的特殊養(yǎng)老需求，是對(duì)社會(huì)養(yǎng)老保障體系的一種有益補(bǔ)充.1住房反向抵押養(yǎng)老的市場(chǎng)需求情況分析曾在一些大城市的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)展了嘗試，但均因效果不理想而擱淺.目前，雖然有幸福人壽+平安人壽等幾家保險(xiǎn)企業(yè)正在進(jìn)展相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)嘗試，但保險(xiǎn)行業(yè)整體而言都處于觀望之中，參與熱情不高，這或多或少會(huì)對(duì)試點(diǎn)工作造成不小的現(xiàn)實(shí)考驗(yàn).1.1小眾業(yè)務(wù)，短期內(nèi)難以影響?zhàn)B老保障的大局住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在國(guó)外已經(jīng)比較成熟，這與西方國(guó)家的金融制度的完善以及高額遺產(chǎn)稅的征收等親密相關(guān)，即使這樣，在美國(guó)+日本+荷蘭這些比較成熟的國(guó)家，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)也只是小眾業(yè)務(wù).所以從該業(yè)務(wù)在我國(guó)現(xiàn)階段的開(kāi)展前景來(lái)看，它只能定位為一種補(bǔ)充性的小眾養(yǎng)老方式.第一，由于中國(guó)的老人對(duì)房產(chǎn)的歸屬非常重視，寧愿將其作為遺產(chǎn)由其親屬繼承，因此短期內(nèi)(以房養(yǎng)老)觀念難以形成.很多老人是傾其一生的積蓄才擁有了獨(dú)立的房產(chǎn)，他們更愿意與子女一起生活，并將房產(chǎn)留給子女.這種思想根深蒂固，讓大家承受新型的養(yǎng)老方式可能還需要一些時(shí)日.目前來(lái)看，以房養(yǎng)老可能更適宜那些少數(shù)的擁有房產(chǎn)而沒(méi)有子女的獨(dú)居老人.第二，根據(jù)保監(jiān)會(huì)的1指導(dǎo)意見(jiàn)2要求，只有年滿60周歲且擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋的老人，才可以作為反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的投保人，這會(huì)導(dǎo)致真正符合條件的人很少;另外，符合條件的老人主要集中在城市，相對(duì)而言，他們的經(jīng)濟(jì)狀況尚好，對(duì)住房反向抵押的需求并不迫切，而保險(xiǎn)公司等為了合理躲避風(fēng)險(xiǎn)，必然在保險(xiǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上進(jìn)步要求，最終可能會(huì)導(dǎo)致這項(xiàng)業(yè)務(wù)難以深化開(kāi)展.1.2風(fēng)險(xiǎn)難測(cè)，難以調(diào)動(dòng)保險(xiǎn)公司的廣泛興趣.1.2.1風(fēng)險(xiǎn)因素之一房屋定價(jià)的合理性不少保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士并不看好反向抵押養(yǎng)老市場(chǎng)，主要考慮的因素是對(duì)中國(guó)房市價(jià)值的波動(dòng)難以預(yù)測(cè)和評(píng)估，以及(70年建立用地使用權(quán))到期后的續(xù)期等問(wèn)題尚未準(zhǔn)確界定.對(duì)于參與這項(xiàng)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，被抵押房產(chǎn)的價(jià)值無(wú)疑是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)涉及的核心問(wèn)題，而準(zhǔn)確估價(jià)就是重中之重.1.2.2風(fēng)險(xiǎn)因素之二老人長(zhǎng)壽的可預(yù)期性隨著醫(yī)療手段的進(jìn)步和科學(xué)合理的營(yíng)養(yǎng)，人類平均壽命不斷延長(zhǎng)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，這對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)承受才能要求更高.根據(jù)1指導(dǎo)意見(jiàn)2中的規(guī)定，保險(xiǎn)公司在這項(xiàng)業(yè)務(wù)中要承擔(dān)老人長(zhǎng)壽的風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司要確保投保老人的晚年生活無(wú)憂，必須定期向老人支付養(yǎng)老年金直至其身故.并且在老人過(guò)世后，房產(chǎn)處置所得資金在歸還保險(xiǎn)公司已經(jīng)支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)年金后，剩余部分歸法定繼承人擁有;假設(shè)所得缺乏以支付保險(xiǎn)公司已支付的相關(guān)費(fèi)用，這份風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，不得再向投保老人的家屬追償.保險(xiǎn)公司基于經(jīng)營(yíng)的慎重性和營(yíng)利性考慮，一般會(huì)低估房?jī)r(jià)，再經(jīng)過(guò)年金折現(xiàn)，投保老人事實(shí)上可以得到的養(yǎng)老保險(xiǎn)金是非常有限的，這也在很大程度上影響了老人選擇這種養(yǎng)老方式.2完善住房反向抵押養(yǎng)老的對(duì)策建議這項(xiàng)業(yè)務(wù)雖然在短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模不會(huì)太大，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看(，以房養(yǎng)老)具有較好的開(kāi)展前景和市場(chǎng)需求，這就需要我們的政府加強(qiáng)引導(dǎo)和宣傳，保險(xiǎn)公司需要設(shè)計(jì)科學(xué)合理的產(chǎn)品類型來(lái)吸引老年人的興趣，社會(huì)各相關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)該鼎力協(xié)作.2.1政府應(yīng)加大對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的政策支持1980年代初，美國(guó)剛推出這一業(yè)務(wù)時(shí)，公眾也很排斥.美聯(lián)邦政府通過(guò)出臺(tái)了很多的優(yōu)惠政策和保障措施，比方通過(guò)下調(diào)整體利率程度+進(jìn)展貼息優(yōu)惠，對(duì)承擔(dān)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)的虧損進(jìn)展(兜底)擔(dān)責(zé)，最終才使得美國(guó)的以房養(yǎng)老為社會(huì)公眾所廣泛承受.因此，我們?nèi)缃襁M(jìn)展以房養(yǎng)老相關(guān)試點(diǎn)工作時(shí)，政府仍然要擔(dān)負(fù)起宣傳推廣的主要責(zé)任.更為重要的是，我國(guó)目前的社會(huì)養(yǎng)老保障體系尚不健全，各種社會(huì)評(píng)價(jià)都有，在這種情況下，假設(shè)不進(jìn)展正確的引導(dǎo)+宣傳，容易被看成是政府在推卸養(yǎng)老責(zé)任，從而激起大家的抵觸情緒.這就需要政府對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)加大政策支持的力度，使其真正作為兼具市場(chǎng)性和公益性的一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式而被大家承受.2.2保險(xiǎn)公司應(yīng)加大與其他機(jī)構(gòu)的合作反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是養(yǎng)老保障方式的創(chuàng)新，涉及老年人的切身利益，社會(huì)關(guān)注度較高;同時(shí)，作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，其法律關(guān)系復(fù)雜，保險(xiǎn)公司面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn).其中，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是房產(chǎn)估值和保單定價(jià)，而這并不是保險(xiǎn)公司擅長(zhǎng)的專業(yè)領(lǐng)域.保險(xiǎn)公司假設(shè)要順利地開(kāi)展這項(xiàng)工作，既要進(jìn)步自身的業(yè)務(wù)程度，更需要多與其他房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，從技術(shù)層面獲得更好的支持.例如保險(xiǎn)公司可以考慮和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作，因?yàn)榻o房產(chǎn)估值是房產(chǎn)中介的專業(yè)領(lǐng)域，他們可以提供專業(yè)的評(píng)估;還可以考慮與社區(qū)和物業(yè)管理公司合作，在給老人提供無(wú)微不至的關(guān)心的同時(shí)對(duì)房產(chǎn)加強(qiáng)管理;可以與醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)合作，建立起良好的醫(yī)療救護(hù)機(jī)制.2.3保險(xiǎn)公司應(yīng)創(chuàng)新以房養(yǎng)老相關(guān)衍消費(fèi)品以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展保險(xiǎn)版的以房養(yǎng)老的試點(diǎn)工作，保險(xiǎn)公司應(yīng)結(jié)合中央和地方各項(xiàng)養(yǎng)老政策，通過(guò)解放思想，大膽創(chuàng)新，在改善老年人養(yǎng)老待遇和效勞等方面廣開(kāi)思路，以期獲得打破性的進(jìn)展.保險(xiǎn)公司應(yīng)進(jìn)展效勞領(lǐng)域與效勞內(nèi)容的創(chuàng)新在設(shè)計(jì)保險(xiǎn)版的(以房養(yǎng)老)時(shí)，其資金來(lái)源是保險(xiǎn)公司的自有資金，本質(zhì)上住房反向抵押是一款終身年金保險(xiǎn)產(chǎn)品.作為一個(gè)單獨(dú)的險(xiǎn)種，它如能跟養(yǎng)老產(chǎn)品+護(hù)理產(chǎn)品一起配套開(kāi)發(fā)，就能讓風(fēng)險(xiǎn)到達(dá)一定的中和.中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)