接管驗收方案按項目方案、設計要求及工程質量檢查接管驗收標準組織驗收小組，物業公司在接到開發單位（項目總監）竣工驗收的申請或通知（建議提前20天）后，由物業總經理牽頭，會同物業副總經理、開發單位開發單位相關部門（營銷部、工程部等）、監理、施工單位組建物業接管驗收小組，委派物業客服人員、工程人員和開發單位工程專業人員本著客觀、公正的原則進行工程質量檢查驗收工作。一、成立接管驗收小組：1、人員配置及抽調，共21人：（1）物業總經理1人，擔任物業接管驗收領導小組組長；（2）物業副總經理1人，擔任物業接管驗收領導小組副組長；（3）開發單位現場監理1人，擔任物業接管驗收領導小組副組長；（4）物業副經理1人，擔任文件資料接管小組責任人；（5）人事培訓經理1人，物業文員1人，開發單位指派置業顧問2名，擔任文件資料接管小組組員；（6）物業工程主管1人，擔任現場驗收接管小組責任人；（7）開發單位工程專業人員1人，物業工程技術人員2人（需從其他部門抽調工程人手），開發單位指派施工單位相關人員1人、現場工程監理人員1人，擔任現場驗收接管小組組員；（8）秩序維護部主管1人，擔任現場消防設施驗收接管小組責任人；（9）工程技術人員2人（需從其他部門抽調人手），物業客服人員1人（需從其他部門抽調人手），開發單位指派施工單位相關人員1人，現場工程監理1人，擔任現場消防設施驗收接管小組組員。2、領導小組：組長：物業總經理XXX，負責組建物業接管驗收小組并同開發單位具體辦理物業的接管工作。副組長：副總經理XXX，負責協助組長做好物業接管驗收工作。副組長：現場監理，針對接管驗收中發現的問題，盡快組織施工單位進行整改。3、驗收小組：（1）文件資料接管小組責任人：物業副經理XXX組員：人事培訓經理XXX、物業文員XXX。移交單位：開發單位營銷部、工程部職責：負責接管物業的產權、工程、設備資料、業主資料的驗收移交工作；園林綠化、衛生（即初次開荒情況）以及協助樓宇的驗收移交工作；（2）現場驗收接管小組責任人：工程部主管。組員：物業客服、開發單位工程專業人員、物業工程人員。移交單位：現場監理、施工單位負責人職責：負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交和鑰匙接管工作。（3）現場消防設施驗收接管小組責任人：保安主管XXX組員：工程部人員、客服人員。移交單位：現場監理、施工單位負責人職責：負責公共區域的消防設施驗收接管以及監控設施、門崗設備等方面的接管驗收。二、接管驗收前的準備1、與開發單位聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。責任人：XXX、XXX2、派出先頭技術人員前往物業現場摸底，制定好接管驗收計劃和準備好接管驗收相關資料與表格。責任人：物業副經理XXX、秩維部主管；工程部主管；3、提前參與開發單位申請的竣工驗收、機電設備及消防設施的最終安裝、調試工作，做到心里有數。責任人：工程部主管、秩維部主管。接管驗收內容（一）資料的接管驗收1、物業產權資料；（1）項目開發批準報告；（2）規劃許可證；（3）投資許可證；（4）土地使用合同；（5）建筑開工許可證；（6）用地紅線圖。2、綜合竣工驗收資料：（1）竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；（2）建設工程竣工驗收證書；（3）建設消防驗收合格證；（4）公共配套設施綜合驗收合格書；（5）供水合同；（6）供電協議書、許可證；（7）供氣協議書、許可證；（8）有線電視合格證；（9）通信設施合格證；（10）施工設計資料：（11）地質報告書；（12）全套設計圖紙；（13）圖紙會審記錄；（14）設計變更通知單；（15）工程預決算報告書；（16）重要的施工會議紀要；（17）隱蔽工程驗收記錄；（18）沉降觀測記錄；（19）其他可能會影響將來管理的原始記錄。（20）機電設備資料：（21）機電設備出廠合格證；（22）機電使用說明書（要求中文）；（23）機電設備安裝、調試報告；（24）設備保修卡、保修協議。3、業主資料：（1）已購房的業戶姓名、位置、面積、聯系電話等；（2）已購房業戶的付款情況或付款方式；（3）承諾贈送物業服務費或其他費用和相關服務的名單及相關資料；（4）其他相關資料。（二）房屋主體接管驗收1、驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》（附件）2、驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。（三）財務資料的交接（略）四、工程接管驗收流程1、資料的接管驗收（附表）按專家公寓產權和技術資料交接單進行交接，確認簽字。2、房屋本體現狀接管驗收（附表）按物業接管驗收標準及方法中的相關標準進行接管驗收，確認簽字，接管鑰匙。將不合格項目記錄在接管驗收遺留問題登記表中。3、機電設備的接管驗收（附表）按照物業接管驗收標準及方法中的相關標準進行接管驗收，確認簽字。把不合格項目記錄到接管驗收遺留問題登記表中。4、對接管驗收遺留問題進行登記（附表）對所有不合格項目分類整理，登記，存檔。5、將接管驗收遺留問題提交給開發單位，在規定時間內進行整改（附表）將所有不合格項目分類整理出的資料提交給開發單位，整改后再次進行接管驗收，確認簽字。五、接管驗收遺留問題的處理1、對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中，并交開發單位相關人員簽字確認；2、對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中，并請開發單位相關人員簽字確認。對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極與開發單位聯系補齊。3、對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題要求開發單位在七天內解決；重大問題要求發展商在十五天內解決。4、對于長期解決不了或會影響物業管理的問題，物業公司將以備忘錄的形式將問題登記后交給開發單位進行備案。5、《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄進行歸檔長期保存。六、物業接管驗收程序（一）工作程序1、開發單位擬定《移交接管工作進度計劃》，成立移交小組，任命專職人員移交并送達接管驗收《通知書》，由物業公司備案；2、物業公司接到開發單位送達的接管驗收《通知書》后，及時成立接管驗收小組，按《物業接管資料的移交》核對所接收的資料，并在15日內簽發驗收回復函和約定驗收時間，對開發單位提供的建筑、設備、配件清單或名冊，進行逐項清查驗收；3、物業公司組織驗收小組與開發單位移交人對房屋質量使用功能（含精裝修交付的裝修情況、室內設施設備使用情況及物品數量）、外觀質量、公共配套設施/設備等進行接管驗收；4、對未按設計要求配套到位和不能正常運轉的設備（包括水、電等），物業提出整改意見，由開發單位負責落實，直至驗收合格；5、對驗收中發現的質量問題，物業驗收小組填寫各類遺留問題統計表，并反饋給開發單位移交人員在約定期限內進行整改，并商定復驗時間；6、對單元內物件符合檢驗標準要求的房屋，由物業服務企業接收鑰匙。7、業主入住時，由業主對其物業進行全面細致的質量檢查。對發現的質量問題由物業服務公司歸整后反饋給開發單位，由開發單位限令施工單位逐項返修，經物業服務企業或業主再次驗收后清項；8、保修期內，在使用過程中由業主/物業使用人或物業管理人員發現的，由于建筑施工或產品制造上的缺陷，報告開發單位查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。（