土地財政專題

問題概述土地財政專題

問題概述導語為什么選擇土地財政問題？土地財政到底是什么？土地財政的對錯之爭？土地財政將走向何方？導語為什么選擇土地財政問題？城市化與土地價格增長在快速的城市化過程中，城市土地價值激增，是一個規律性的歷史過程。日本、韓國、美國這些已經完成了城市化進程，進入到城市化后期、穩定階段的國家，都曾經歷夠城市土地價格暴漲的階段。土地價格暴漲，樓市火爆，都不同程度的出現。城市化與土地價格增長在快速的城市化過程中，城市土地價值激增，城市化與土地價格增長1964年，日本佐藤內閣國會咨文《住宅用地價格的抑制與推進自有住房建設》出臺，國會確認了私有土地亦應具有公益性質，使大多數家庭擁有自己的普通住房，從而分享財富的增值和升值。當時日本的主流觀點是如不限制對家庭住宅的投資行為，可能產生三大剝奪：（1）食利階層對創造附加值的勞動者的財富剝奪，（2）土地擁有者通過非生產方式對社會附加值創造者的財富剝奪，（3）原住民對移住民的財富剝奪。城市化與土地價格增長1964年，日本佐藤內閣國會咨文《住宅用城市化與土地價格增長韓國政府在2017年8月出臺了被稱為“史上最嚴”政策。指定首爾全境、京畿道果川、世宗市為“房產投機過熱地區”，指定首爾的江南四區及其他11個區和世宗市為“房產投機地區”。在上述地區，貸款價值比和負債收入比都被下調至40%。在房產投資過熱地區，購買價格達3億韓元（約180萬元人民幣）房產時必須公開資金準備計劃和入住計劃。持有兩套及以上房產者，在房屋認購調整地區賣房，轉讓稅將提高10%，持有三套及以上房產者的轉讓稅將提高20%。城市化與土地價格增長韓國政府在2017年8月出臺了被稱為“史城市化與土地價格增長十九世紀，美國學者亨利?喬治在其著作《進步與貧困》提出：“地租吞噬了全部收益，而貧困伴隨著進步”。“我們必須以土地公有制取代土地私有制。此外沒有任何辦法去除弊端的根源——沒有其他任何辦法可寄托一絲希望”。“取消地價稅之外的全部稅收”、“充公全部地租”、“我們可以不動聲色地收取收取地租為國家使用，以維護土地的公有權”，一國的政府僅僅征收單一的地價稅，也即將土地漲價全部歸公。孫中山先生的平均地權的思想受到亨利?喬治的影響。城市化與土地價格增長十九世紀，美國學者亨利?喬治在其著作《進城市化與土地價格增長孫中山先生的平均地權的思想受到亨利?喬治的影響。

美人有卓爾基亨利（HenryGeorge）者，……曾著一書，名為進步與貧窮，其意以為世界愈文明，人類愈貧困，著于經濟學分配之不當，主張土地公有。其說風行一時，為各國學者所贊同，其闡發地稅法之理由，尤其為精確，遂發生單稅社會主義一說。城市化與土地價格增長孫中山先生的平均地權的思想受到亨利?喬治城市化與土地價格增長20世紀70年代，大衛?哈維出版了著作《SocialJusticeandtheCity》，開創性的提出了“階級——壟斷地租”理論，極大的充實了馬克思地租理論在城市地租方面的內容。

由于土地私有化，土地所有者能夠對一定的“絕對空間”實現壟斷，從而使得城市中形成了一種“階級-壟斷”：一方面是租房的消費者，另一方面則是房東階級，“由于消費者沒有別的選擇，房東作為一個階級就有了壟斷的權力。個別房東之間會互相競爭，但作為階級，他們展示出某種共同的行為模式。例如，倘若資本收益率下降到某個水平之下，他們將使住宅退出市場城市化與土地價格增長20世紀70年代，大衛?哈維出版了著作《城市化與土地價格增長

資本市場發展使得土地成為了一種金融資產，資本主義的生產方式最終找到了“馴服”土地私有權的方式，土地所有者和資本家之間的階級界限完全消失，地租和利潤之間的界限也是如此。

資本主義將進入金融資本為主的新時代。在該時期，都市化和房地產業成為資本積累的重要方式，資本主義過度積累的問題依然存在，只不過轉嫁到了都市化的過程之中、形成了“次級循環”，所以20世紀以來歷次主要的資本主義經濟危機，都是以房地產市場崩潰為前兆。城市化與土地價格增長 資本市場發展使得土地成為了一種金融資產土地財政的制度基礎中國土地財政問題的形成新中國成立初期，由于受到馬克思地租理論過時論的影響以及實行高度集中的計劃經濟體制，學術界對社會主義地租，幾乎普遍持否定的態度。土地公有制，土地資源無償、無限期、無價格的計劃供應來支援建設。缺乏價格信號，導致資源配置失去效率。據1956年對武漢、長沙、北京、杭州、成都和河北等地的不完全統計，幾年間這些地區共征用10.1萬畝土地，浪費用地達4.1萬多畝，占總數的40%以上。土地財政的制度基礎中國土地財政問題的形成土地財政的制度基礎改革開放以后，土地資源配置商品化改革開始

應由國家征收的巨額地租大量流失，國家從土地上得不到任何收益；同時，國家的基礎設施建設缺乏穩定的資金來源，只得從別的地方籌集資金，致使城市建設欠賬越來越多，財政越來越困難。

在社會主義國家中，同私有制條件下依靠土地所有權和經營權的壟斷、無償占有他人勞動的土地經濟關系不同，由國家將土地使用者利用土地自然條件而帶來的財富通過收入分配集中起來，然后再用于全社會，為全社會謀福利，這是社會主義城市級差地租的實質所在。土地財政的制度基礎改革開放以后，土地資源配置商品化改革開始土地財政的制度基礎改革開放以后，土地資源配置商品化改革開始

把地租作為經濟杠桿，同價值、價格、利率、稅收共同作為宏觀調控的手段，有利于對城市土地進行經營管理。尊重地租規律，國家收取城市土地級差地租、壟斷地租，有助于提升用地效率、避免企業投機土地、促進企業公平競爭。國有土地批租，國家獲得一筆地價款的同時，社會還通過這塊地聚集許多倍于地價款的建設項目本身所需的投入，這對于活躍經濟、繁榮社會，意義自然非同小可。土地財政的制度基礎改革開放以后，土地資源配置商品化改革開始土地財政的制度基礎1988年，《中華人民共和國憲法修正案》通過，刪去了對土地出租的限制，土地使用權可以依法轉讓。同年，《土地管理法（修訂案）》通過，刪除了“禁止出租土地”的規定，并增加了“國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓”、“國家依法實行國有土地有償使用制度”等條款。1990年出臺了《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓規定暫行條例》。1992年十四大正式確立了發展“社會主義市場經濟”的改革目標。土地財政的制度基礎1988年，《中華人民共和國憲法修正案》通土地財政的制度基礎1998年修改后的土地管理法刪除了評議和協商的條款，征地面積、補償安置方案等均由政府單方面確定，不再需要與被征地單位商定，也不再與農民簽協議。且明確規定征地補償安置爭議不影響征地方案實施，使得征地制度發生了不利于被征地者的轉變。在2003年的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號）中明確提出“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。土地財政的制度基礎1998年修改后的土地管理法刪除了評議和協土地財政的表現形式土地財政的表現形式年份土地出讓成交價款（億元）土地出讓純收益（億元）純收益占比（%）20035421.311799.1233.1920046412.182339.7936.4920055883.822183.9737.1220068077.642978.2936.87200712216.724541.4237803611.9535.20200917179.5310524.0061.26201027464.489932.0036.16201132126.089634.0029.99201228042.286664.0023.76201343745.307932.8618308987.9320.93201533657.706883.1920.462003—2014年間的土地出讓純收益土地財政的表現形式年份土地出讓成交價款（億元）土地出讓純收益純收益占比20032008—2014年間的土地出讓收益各項支出（單位：億元）土地財政的表現形式支出項目2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年城市基礎設施建設支出3024.023340.997531.675564.883204.153776.044063.023531.53農村基礎設施建設支出338.3433.11021.68760.45488.08516.75428.902091.48農田水利建設資金支出———140.75224.59378.37482.80農業土地開發資金支出126.07143188.87186.42160.201424.501146.72

土地整理和耕地保護支出———811.37855.36保障性安居工程支出145.57187.1463.62662.42593.01721.84760.10823.49計提國有土地收益基金308.91440.631007.89—————教育資金支出———232.66269.95365.38377.07436.69繳納新增費638.71923.11983.73—————總支出4581.585467.9311197.468428.675796.947182.877258.616883.192008—2014年間的土地出讓收益各項支出（單位：億元）土市縣的建設維護資金（財政性資金收入）中土地收入占比土地財政的表現形式年份城市非設市縣市縣合計200624.91%28.91%25.43%200723.14%33.66%24.53%200837.49%29.69%36.34%200939.18%29.05%37.46%201047.50%37.29%45.52%201155.90%38.34%52.70%201246.20%35.78%44.00%201361.41%47.06%58.52%市縣的建設維護資金（財政性資金收入）中土地收入占比土地財政的土地財政的表現形式土地財政，土地出讓金，主要被用于城市經濟建設用途，以及公共支出用途。另一方面，政府控制的土地供應，在市場經濟的環境下，仍然存在大量的浪費情況，集中表現在工業用地招商引資方面。2004年開始的開發區清理，裁撤了開發區總數的70.1%、面積的64.5%。土地利用結構失衡，工業用地比例偏高，居住、交通、公共設施服務用地比例不足土地財政的表現形式土地財政，土地出讓金，主要被用于城市經濟建土地財政的表現形式工業用地的低價出讓、賠錢供地，土地財政實質上是由商住用地出讓收入支撐起來的，故也可稱其為房地產財政。一方面低價供應工業招商引資，一方面高價供應商住類用地。工業用地投資、特別是制造業流動性強；政府間彼此競爭，比拼地價讓利，從而實現招商引資任務，增加GDP和財稅收入。商住用地面對本地用戶的需求，本地人流動性低，從而通過土地出讓收益來擴充收入。土地財政的表現形式工業用地的低價出讓、賠錢供地，土地財政實質土地財政的表現形式除了土地出讓的方式，地方政府還可以采取土地抵押的方式來快速獲取收入。先抵押貸款、然后開發建設，出讓完成后在還清貸款。根據《2014中國國土資源統計公報》，截至2014年底，84個重點城市處于抵押狀態的土地面積為45.10萬公頃，抵押貸款總額達9.51萬億元。地方政府的土地融資收入與城市建設投資這二者之間形成了一種自我強化的循環：充裕的出讓金使地方政府有更多的財力進行城市基礎設施建設，提升產業發展環境和宜居性，從經濟增長和生活質量兩個途徑間接推動房價、地價上升，進而在未來產生更多的土地出讓收入土地財政的表現形式除了土地出讓的方式，地方政府還可以采取土地土地財政的表現形式所以，系統性的土地財政可以定義為：地方政府以土地為政策工具，為開拓地方預算內（制造業和服務業稅收）和預算外（土地出讓金）財政收入來源，在區域競爭中通過低價、過度供給工業用地以及高價、限制性出讓商、住用地的行動而采取的財政最大化策略。土地財政的表現形式所以，系統性的土地財政可以定義為：地方政府土地財政的對錯之爭對于土地財政，主流的態度一直是批判。政府征地-賣地，剝奪了農民財產權。土地