黃驊某地產項目市場研究報告目錄第 一 部 分 項 目 研 究 背景...................................................................................................................05第 二 部 分 黃 驊 市 整 體 環 境 分析..........................................................................................................07（一）黃驊市概況（二）人口環境——未來三年的市場需求量（三）政府規劃指標研究分析（四）政策環境研究分析（五）經濟環境分析（六）綜述第三部分 房地產總體市場調研分析……………………20（一）黃驊市房地產市場概況（二）黃驊市房地產市場總體發展態勢（三）典型樓盤分析（四）綜述第 四 部 分 文 脈 分析………………50（一）歷史文脈分析（二）居住文脈分析（三）消費文脈分析（四）綜述第 五 部 分 消 費 者 市 場 研 究 分析………………………55（一）消費主力特征分析（二）購房者的消費心理分析（三）影響消費者購房的主要因素（四）住宅檔次類別的各消費群體分析（五）綜述第 六 部 分 項 目 地 塊 分析………………67（一）項目地概況（二）項目地周邊配套狀況第 七 部 分 調 研 結 論 及 開 發 建議………………………75（一）項目地地產因子分析（二）項目優勢分析（三）項目劣勢分析（四）項目機會分析（五）項目威脅分析（六）綜述第一部分項目研究背景為了準確把握市場定位，完美顧問市場研究部對本項目進行了前期市場調研；根用實地考察與相關人員深度訪談相結合的方式，依托黃驊市房地產市場相關背景信息實以期達到如下目標：了解黃驊市房地產市場的整體狀況及發展變動趨勢；了解黃驊市房地產市場產品設計、物業類型及價格的發展趨勢；了解黃驊市住宅物業市場的分布現狀及客戶群的構成情況；了解黃驊市的整體規劃發展；掌握本項目所處地塊的基本特征；掌握本項目周邊房地產市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征；明確項目與周邊主要競爭樓盤以及其他區域的優勢、劣勢所在；掌握目標客戶及業內專業人士對項目的初步認識；明確項目構建優勢的市場機會及企業機會；提出項目的市場定位（包括項目定位、目標客戶定位、戶型定位等）的思路。第二部分黃驊市整體環境分析1、黃驊市概況黃驊市位于河北省東南部，臨渤海、靠京津，處于“環渤海”與“環京津”的“雙環”樞紐地帶。城市轄區總面積1803平方公里，人口約41萬。其中黃驊市城區面積18平方公里，城區人口約12萬人。轄9個鄉鎮，327個行政村，3個街道辦事處和一個開發區；黃驊市歷史悠久，自然資源豐富，全市共有耕地面積94萬畝，未利用土地54萬畝。海岸線長約65公里，為我國四大海鹽生產基地之一，其地下石油、天然氣、地熱資源豐富；黃驊市政基礎建設日益完善，累計投資13億元用于城市建設，城市綠化面積達到111萬平方米，市區人均住房面積達到28平方米，并形成了以四區（驊西新區、驊東區、驊中區、經濟技術開發區）為主體的城市格局。黃驊市周邊的南大港管理區、滄州臨港經濟開發區、滄州黃驊港口與黃驊市形成了地域經濟組合，這也為黃驊市帶來了巨大的城市發展潛力，經濟實力的發展強大、市區人口流動的加大等，這些都帶動了黃驊市區房地產的急速發展。黃 驊 市 區 位 圖黃驊市行政中心（以上圖片展示黃驊市位于河北省東南部，處于“環渤海”與“環京津”的“雙環”樞紐地帶，地理位置優越。）黃驊市城區規劃發展方向：適當向東、向北拓展城市建設狀況：城市建設整體定位：力爭經過幾年努力，構筑起現代化濱海中等城市的雛形；城市建設功能定位：把黃驊市建成區域性經濟、文化、教育、商貿服務中心；黃驊市境內形成了完整的公路、鐵路、海上運輸體系。海防公路、205國道（山海關到廣州）和307國道（歧口到銀川）縱橫貫通黃驊市全境，石港高速公路；鐵路運輸由黃滄（黃驊到滄州市）地方鐵路與京滬線接軌，朔黃鐵路即西煤東運鐵路通道，全長820公里；石黃高速公路滄州市至黃驊港段（滄黃高速公路），是河北省“十五”期間的重點建設項目之一，路線全長93.585公里，2006年12月將全線建成通車；津汕高速公路——路線起點河北省黃驊市桃園村的冀津交界處，沿線經子牙新河、南大港農場、黃驊市規劃區、307國道、滄黃鐵路、朔黃鐵路、石黃高速公路、省道武港線至海興縣辛集劉王莊附近。路線全長68．644公里，建設標準為雙向四車道，全封閉、全立交高速公路，路基寬28米，橋涵與路基同寬。分析：近兩年，黃驊市在城市建設方面加大投資力度，路網的建設、市政配套的完善、環境的優化、重點工程的開工建設，使黃驊市的投資環境得到了較大的改善，城市建設的加快推動了房地產業的發展，使2006年的黃驊市房地產市場需求空間加大。同時，作為連接滄州市和滄州港的重要通道，滄黃高速公路的建設，充分發揮了滄州港這一北方新興港口在環渤海經濟圈中的前沿作用，使之成為黃驊市城市發展和臨海工業的重要依托，進而帶動黃驊市乃至全省中南部地區的社會、經濟的快速發展，都具有十分重要的意義。黃驊市城市廣場2、人口環境——未來三年的市場需求量2005年年底人口主要統計指標總人數12萬人總戶數37500戶每戶家庭人口3.2人/戶從黃驊市總體人口環境來看，整個黃驊市人口基數相對偏小，在12萬左右，僅黃驊市區本地居民的居住需求量相對有限。計算依據：目前，黃驊市區有12萬人左右，人均住房面積有28平方米，按照現有國家小康居住面積35平方米的標準，黃驊市還需要80余萬平方米的住房面積，隨著近年來黃驊市經濟的發展，大量外來企業在黃驊的投資落戶使得外來人口的快速增加，就現狀而言，還需要大面積的住宅開發來滿足市場需求。合人口因素的分析，未來三年黃驊市還需要大量的居住面積，就本項目而言，具有較大的開發空間，項目的目標著眼于市區，放眼于市區周邊在內的高等消費人群。3、政府規劃指標研究分析黃驊市2006年全市經濟規劃指標如下：?綜合經濟實力進一步增強。2005年GDP完成80.7億元，是2000年的1.6倍；財政收入完成5.13億元，是2000年的1.9倍；2006年計劃地區生產總值年均增長15%，全部財政收入年均增長20%；?經濟結構明顯優化。三大產業比重調整為9：48.8：42.2，工業形成五金制造、資源化工、塑料模具三大產業集群，成為重要的制造業基地；農業形成以冬棗標準化生產、多樣化加工、品牌化銷售為一體的龍型產業格局，成為著名的“中國冬棗之鄉”，服務業形成輻射周邊地區的大商貿、大流通格局，成為區域性服務中心；?臨港經濟板塊凸起。倉儲物流、能源開發、裝備制造等產業興起，初步形成與臨港區域相融合、與天津濱海新區相對接，具有黃驊市特色臨港產業體系；2004年，農民人均純收入3288元，增長13.1%，為歷年來最高。城鎮居民人均可支配收入6861元，增長6.1%。城鄉居民人均儲蓄存款余額9126元，2006年計劃城鎮居民人均可支配收入、農民人居純收入年均增長9%和7%，社會消費品零售總額年均增長15%，城鎮最低生活保障率達到100%。4、政策環境研究分析貨幣政策的影響中國人民銀行將根據市場發育狀況和經濟金融形勢，適時調整匯率浮動區間；對人民幣匯率進行管理和調節，維護人民幣匯率的正常浮動，保持人民幣匯率在合理、均衡水平上的基本穩定，促進國際收支基本平衡，維護宏觀經濟和金融市場的穩定；對房地產的融資、銀行貸款、資金鏈產生較大影響。國家金融政策的影響2005年3月份，央行取消房貸優惠政策，提高5年以上房貸利率；2005年3月26日國務院發布“穩定房價的通知”，國家出臺一系列政策和措施具有很強的針對性和指導性，房地產市場在宏觀調控政策的影響下趨于理性和冷靜，整個市場觀望氣氛濃厚；2006年1月1日“放貸利率上調”；中國人民銀行又出臺政策“將現行的個人住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率0.9倍”——實為提高住房貸款利率，并建議“提高最低首付比例”；2006年4月28日，中國人民銀行上調利率0.27%，這將對目前過熱的房地產業起到了一定的抑制作用；中國人民銀行出臺“調高存貸款基準利率”政策，使購房者采取一次性付款的增多；同時，還出現部分提前還貸款的現象，給房地產發展帶來一定的影響。房改政策的影響國家嚴格實行了土地管理制度，禁止土地以協議方式轉讓，必須實行“招、拍、掛”，這一政策必然導致土地價格的上漲；隨著國家對集資建房的嚴格控制，集資建房現象將逐漸減少；2006年初，國務院下發通知，嚴格控制耕地轉化為建設用地，這一政策必將使房地產市場的競爭更加激烈。對黃驊市場的影響2006年國家嚴格限制耕地轉換為建設用地，在一定程度上加快了黃驊市舊城改造的進度；黃驊市對城市建設實施的一系列優惠政策會在一定程度上減少項目的開發難度，增強開發商的信心；黃驊市場目前在支付購房房款時相當部分采用一次性付款方式，影響不大；黃驊市房價整體水平偏低，貸款利息的上漲不會沖擊過大；在一定程度上不會影響消費者的購房計劃。5、經濟環境分析2005年黃驊市主要經濟指標完成情況，全市完成地區生產總值71.59億元，同比增長17.1%，其中：第一產業完成增加值7.73億元，同比增長8.4%；第二產業完成增加值34.19億元，同比增長22.1%；第三產業完成增加值29.87億元，同比增長12.9%。2005年黃驊市全部財政收入完成5.13億元，同比增長34.2%，財政收入占GDP比重為7.2%；全社會固定資產投資完成31.6億元，同比增長72.6%；2005年全市財政收支情況，全年完成財政收入5.13億元，占年初預算的120.7%，同比增長34.2%。其中，一般預算收入2.09億元，同比增長35%。完成預算支出36543萬元，同比增長28.6%。其中：基本建設支出1506萬元，同比增長23%；教育支出8790萬元，同比增長15.2%；農業支出3603萬元，同比增長12.4%；撫恤和社保支出2215萬元，同比增長21.6%。2005年直接利用外資761萬美元，同比增長97%；引進省外資金8.5億元，同比增長104%；出口創匯6400萬美元，同比增長23.3%。2006年政府工作目標——經濟和社會發展的主要預期目標是：完成地區生產總值82.3億元，增長15%；全部財政收入完成5.9億元，增長15%；全社會固定資產投資37.9億元，增長20%；農民人均純收入增長6%，城鎮居民人均可支配收入增長8%。小結以上為影響房地產發展的主要因素，從以上數據可以看出：A、黃驊市經濟正向良好的方向發展，居民的購買力正在逐年增長，隨著收入水平的提高，居民用于日常消費性的支出在不斷增加的同時，對住房的需求增加，用于提高生活品質、追求高檔住宅也日益成為支出的重要組成部分；B、城鎮人均可支配收入增長8%，反映消費者的消費力逐年增強，具體到住宅要求市場上提供檔次較高、配套完善的物業類型；C、招商引資帶動了黃驊市經濟的快速增長，刺激了房地產業的發展。6、綜述1）隨著房地產業的發展，近兩年來，黃驊市居民對住房的需求量在迅速增加；2）隨著經濟的發展，投資環境得到了進一步的改善，房地產業發展空間較大；3）隨著國家宏觀政策的調整，將對黃驊市經濟、住房、消費產生影響，并在一定程度上改變了4）多條高速公路、鐵路交匯于此，優越的區位優勢，城規劃及建設進程的加快，使黃驊市的經費者可支配收入逐年增加，購買力逐步提高，刺激了黃驊市經濟的快速發展。5）總體來看，黃驊市房地產發展水平還比較落后，正處于由分散向集約化轉變的階段，需求較的發展速度，由上述的各類經濟指標看，是房地產發展的必然階段，從目前黃驊市房地產結構、景觀規劃及銷售價格看，與其他城市還有一定差距，隨著經濟的發展、城市規劃的附：滄州臨港經濟開發區簡介滄州臨港經濟技術開發區（簡稱開發區）成立于二零零三年五月，是經河北省人民政府批準建立的具有獨立區域和行政管理職能的省級開發區，行政隸屬河北省滄州市人民政府（1988年被國務院批準的沿海開放城市）。開發區前身是中捷友誼農場。是一個國際合作型大型農墾企業，直屬河北省農墾局。五十年的建設發展，經濟總量和運行質量位居全國2000多個農墾企業前茅，已成為“全國工廠化農業示范農場”，并且實現了由農場向開發區體制的歷史轉變。開發區總面積268平方公里（40萬畝），耕地10萬畝，人口4.2萬人，下轄企業百余家，已實現以農業為基礎、工業為主導、農工商綜合經營的經濟格局，年產值35億元，財政收入2.2億元。有兩大企業集團：中捷石油化工集團和河北捷虹顏料化工集團；兩大農業園區：農業高新技術園區、和水產高新技術園區；四個一體化產業：奶牛養殖乳品加工產業化、葡萄種植與釀酒產業化、造紙和速生林產業化、良種繁殖和推廣產業化；河北省政府滄州市政府已把開發區明確作為河北省和滄州經濟新的戰略增長極地區，滄州已完成經濟從大運河走向渤海灣的規劃部署，以開發區為中心的新城市。開發區正在實施“城市興區、工業強區、生態立區”的開放發展戰略。滄州南大港管理區簡介滄州市南大港管理區，1978年到2002年的20多年間，國內生產總值增長了37倍，人均國內生產總值9000元，全部財政收入達5100萬元，基本實現小康社會。南大港管理區前身為省屬大型農工商聯合企業南大港農場,屬環渤海、環京津經濟區。轄區總面積294平方公里，耕地面積13.4萬畝，并有1.6萬公頃省級南大港濕地和鳥類自然保護區，人口4.3萬人，職工近1.5萬人。2003年7月，經省委、省政府批準，南大港農場改建為滄州市南大港管理區。結論：滄州南大港管理區與滄州臨港經濟開發區的改革與發展，該兩區的工業、農業的發展，促進了當地的經濟發展水平，人民的經濟收入水平日益提高，加之黃驊市區距離該兩地的路程為10公里左右，黃驊市區的環境建設逐漸加大，很大程度吸引了黃驊市區周邊具有消費能力的群體，在此置業居住。就此2006年將來，該兩區的經濟發展，將繼續加大黃驊市房地產的建設。第三篇房地產總體市場調研分析一、黃驊市房地產市場概況1、開發現狀2005年黃驊市房地產市場住宅供應面積約為26.5萬平方米，銷售面積21.2萬平方米約在1350元/平方米，2006年以來房地產市場發展迅速，房屋施工量在逐年遞增，預計住近兩年來，黃驊市房地產市場銷售量大致與竣工量保持一致，銷售情況良好，2006年米左右。2、前景方面從供給角度分析，目前市場上單位集資建房較多，商品房小區較少且規模較小，難以模、戶型設計、配套設施、物業管理上都較為落后。從需求要求的角度分析，黃驊市當前的住宅市場較之以前有了較大的飛躍。消費者不且對于產品的品質與創新有了一定的要求。隨著黃驊市經濟的發展以及人們消費水平的日合理的戶型設計、完善的配套設施、優質的物業管等理因素的住宅產品將引領市場，成為從長期角度看，小高層物業將成為今后黃驊市房地產發展的方向，住房消費的巨大能發展應有較大的空間，黃驊市房地產市場發展具有較大的增長潛力。二、黃驊市房地產市場總體發展態勢發展態勢一、市場發展迅猛2002年以來，黃驊市房地產業在國家擴大內需，大力推動住宅建筑為主，鼓勵城鎮居策引導下，持續保持高速增長，投資總量在不斷上升、空置面積逐步下降、房地產景氣指數發展態勢二、穩定增長的市場購買力1、從商品房的銷售趨勢看，房地產開發出現的高潮是積極的、健康的。當前，房地產產品銷售的主流是住宅，銷售對象的主流是個人，購房者的目的是滿足于居住、滿足于住房條件的改善，而不是用來投資收益，因而也不會存在投機炒作行為，房地產開發也就失去了產生價格與價值嚴重背離的過熱現象的基本條件。2、造成需求旺盛的主要原因：第一、隨著近幾年黃驊市經濟的不斷發展，招商引資力度的不斷加大，外來企業的加入，增加了該市的人口流動量及具有較高的購買力外來經商的企業家、外來高收入的務工人員等，在黃驊市購置住房；第二、黃驊市縣城周邊富裕城鎮（兩大農場）的居民為了體現大都市的感覺或者是為子女就學購置房屋；第三、消費者為改善居住需求選擇購置新房；第四、隨著城區人口的不斷增加，需要結婚購房的青年人購置商品房；以上諸多原因導致了對住房面積的需求增加，同時也促使黃驊市房地產市場逐漸升溫。小結：黃驊市位于河北省東南部，處于“環渤海”與“環京津”的“雙環”樞紐地帶，地理位置優越，這種情況很大地帶動了黃驊市整體經濟的快速發展，同而在很大程度上也推動了黃驊市房地產業的發展；黃驊市房地產市場正處于發展階段，大部分產品采用地暖采暖（部分產品利用地熱資源），部分產品出現錯層、外飄窗設計；個別項目開始采用新型建筑材料（如CL建筑體系等）。但從整體來看，樓盤的產品品質、整體規劃、景觀設計、物業管理等方面還不成熟。經過幾年的發展，黃驊市房地產業將呈現以下幾種態勢：產品設計上要求新穎、美觀具有人性化等特點；項目產品較合理的小區整體規劃和景觀設計；節能環保的新材料及新技術的廣泛應用；小區物業管理有初始化發展到成熟化；受市場需求及政府引導，加之國家對住宅用地的嚴格審批，黃驊市的物業類型有低密度的多層建筑轉向多樣化發展（小高層）。三、典型樓盤分析3.1典型樓盤鑫怡佳苑1、基本資料項目地址：信譽大街與文化路交口開發商：黃驊市金寶置業有限責任公司代理商：黃驊市房產局房地產開發公司設計院：滄州建筑設計院項目主題：鬧市中一方凈土規劃占地面積：2.73萬㎡其他規劃用地：0.91萬㎡建筑面積：43096㎡容積率：1.57建筑密度：29.2%綠地率：30.06%總戶數：366戶車庫：192個停車位：110個住宅產權：50年物業費：0.4元/月/平方米2、規劃與配套社區規劃為7棟多層、3棟小高層（12F），緊鄰信譽大街（二車道）、人民公園戶型面積：面積區間：40—160平方米（40㎡、51㎡、78㎡、92㎡、100㎡、120㎡、132㎡、141㎡、152㎡、160㎡）小高層：140平米、160平米主力戶型：三室兩廳3、銷售情況銷售進度：銷售率約70%銷售價格一層二層三層四層五層1818元/平方1918元/平方1908元/平方1788元/平方1738元/平方米米米米米車庫：層高2.5米，1200元/平方米付款方式：一次性付款優惠2.5%分期付款，簽合同時付60%，封頂時付30%，交房時付10%按揭貸款，首付30%，貸款期限30年。4、施工進度出地面3F—4F5、交房標準1、窗戶：外飄窗設計，斷橋隔熱優質鋁合金窗，中空玻璃（陽臺為普通玻璃）；2、入戶門：名牌防盜門；單元門：防盜對講門；車戶門：遠紅外線自動遙控卷簾車庫門；3、廚房：地板磚，上下水齊全，不配備洗菜盆；4、衛生間：地板磚，上下水齊全，不配備衛生潔具；5、墻面：白墻落地；6、地面：水泥平面；7、供電系統：優質電線電料，單戶設置電表，白熾燈單設空調線路及專業插座，預留電扇吊鉤；8、供暖系統：熱源為地熱，地板采暖；9、電視系統：預留有線電視接口；10、通訊系統：預留電話線路接口，寬帶網入戶；11、供氣系統：天然氣管道入戶；12、供水系統：小區設凈化水設備，為小區居民提供有償送水服務；13、每戶安裝優質太陽能（贈送）。6、項目優劣勢分析項目優勢位于市中心，地理位置優越；項目緊鄰黃驊市人民公園，周邊自然景觀較好；周邊市政配套較為完善；采用CL建筑體系、斷橋鋁合金窗，提升樓盤品質。項目劣勢部分戶型設計較不合理；緊鄰信譽大街，交通不通暢。廣信頤園1、基本資料項目位置：北環路與西環路交口西行400米開發商：黃驊市廣信房地產開發公司黃驊市廣廈房地產開發公司承建商：廣信建設集團有限公司物業管理公司：廣信物業管理公司建筑設計：天津大學建筑設計院居住用地面積：8.3萬㎡總建筑面積：85152.3㎡綠化率：39%容積率：1.003總戶數：659戶停車位：300個居住人數：2109人戶均人數：3.2人2、社區規劃與配套19棟5.5F，3棟12F小高層3、銷售情況項目Ⅰ、Ⅱ期已售完銷售面積：戶型面積區間：54.19—214.7戶型面積：四室三廳兩衛、四室兩廳兩衛、三室兩廳一衛、三室一廳一衛。銷售價格最高價1590元/平方米均價1536元/平方米4、施工進度主體封頂5、交房標準窗戶：塑鋼窗，中空玻璃；入戶門：名牌防盜門；單元門：防盜對講門；廚房、衛生間：瓷磚到頂，做防水處理，上下水齊全；墻面：白墻落地；地面：瓷磚鋪地；供暖系統：熱源為地熱，地板采暖；電視系統：預留有線電視接口；通訊系統：預留電話線路接口，寬帶網入戶；供氣系統：天然氣管道入戶。6、項目優劣勢分析項目優勢：?規模較大，容易聚集人氣，且周邊住宅社區較多，日后居住氛圍濃厚；?項目緊鄰西外環，周邊自然環境優雅，適于居住；?緊鄰是第三中學，子女就學方便；?項目地周邊道路平整寬闊，交通順暢。項目劣勢：?目前周邊配套市政配套不完善。名人花園1、基本資料項目位置：黃驊市205國道西側一建對面開發商：滄州市名人房地產有限公司占地面積：3.7公頃總建面積：57720㎡其中公建面積6992㎡，住宅面積50728㎡容積率：1.56綠化率：56%建筑密度：31.1%總戶數：400余戶供暖方式：地熱采暖（目前一期采用鍋爐燃燒供暖）2、規劃與配套整個社區規劃10棟多層（5+1）住宅，其中一期開發5棟，二期開發3棟，三期開發2棟，目前一期已入住，二期主體封頂，三期待建，社區內部無明顯景觀設計，自身配套較少。3、銷售情況一期均價：1520元/平方米二期均價：1550元/平方米二、三層1596元/平方米，五層1500元/平方米車庫價格：1200元/平方米，3—5萬元/個（一層）付款方式：按揭貸款，首付20%，貸款期限30年戶型區間：47—250.69平方米，其中一期開發以大面積戶型為主，二期開發以中小面積戶型為主（80——141平方米）4、施工進度一期已入住，二期主體封頂，目前為內部裝修階段5、交房標準窗戶：塑鋼窗，中空玻璃；入戶門：名牌防盜門；單元門：防盜保溫可視對講門；車庫門：紅外線遙控自動門；廚房、衛生間：瓷磚到頂，做防水處理；墻面：白色耐水膩子找平；地面：廚房、衛生間，高級防滑瓷磚，其他水泥砂漿壓光；外立面：一層為蘑菇石，二層以上為淺粉色瓷磚；供水系統：24小時供水；供暖系統：熱源為地熱，地板采暖；電視系統：預留有線電視接口；通訊系統：預留電話線路接口，寬帶網入戶；供氣系統：天然氣管道入戶；保安系統：24小時保安巡邏、電子巡邏、周邊防護。6、項目優劣勢分析項目優勢：?緊鄰307、205國道及黃驊市汽車站，交通便利；?緊鄰市二中、春雷幼兒園、實驗小學，子女就學方便；?戶型結構設計合理，錯層結構及南向客廳在黃驊市設計超前；?小區周邊市政配套完善。項目劣勢：?小區景觀綠化及配套較少，降低了樓盤的檔次；?戶型面積偏大。中國名人高爾夫別墅1、基本資料投資商：中國名人高爾夫俱樂部開發商：中國房地產（黃驊）開發公司園林景觀設計：香港雅居園藝設計公司物業公司：香港宏景國際物業管理公司施工單位：中國航空港建設有限公司首期占地面積：227.25畝建筑面積：102400平方米其中：公建建筑面積5400平方米；別墅建筑面積5000平方米；花園洋房建筑面積92000平方米容積率：0.676綠化率：51%建筑風格：純北美鄉村風格、西班牙式、法式等街區風格：不同的組團有溫哥華、塞納河畔、納帕溪谷、地中海等不同的建筑街區。2、規劃與配套項目分三期開發，其中一期開發49棟，以別墅和花園洋房為主要物業類型；一期規劃別墅10棟（2—3層），別墅帶電梯，規劃花園洋房39棟（4層），整個社區被水系圍繞，一期分為三個組團，由北向南依此開發。社區配套：小區設有幼兒園，標準高爾夫球場兩個；現代化配置系統：每棟別墅安置控制器作為別墅群中的智能點，互聯成網絡綜合管理系統，具有保安功能和控制功能。保安與安全防范系統：形成周邊防范、保安監控與可視對講與家庭報警三層立體安防體系，確保人身安全與財產安全。全數字化寬帶網絡系統：提供800M的寬帶，快速、簡捷、安全的傳遞數據，遨游世界。提供CAT及相應設備，且含雙車位的車庫。供熱系統：地熱水資源，1500米深的地熱溫泉，24小時熱水洗浴。引進德國先進技術利用地熱水資源，安置冷熱轉換裝置，無須煤、電等能源消耗。3、銷售情況戶型種類：推出58種戶型，滿足不同品位要求，每款占地分別是2、3、4、5畝。別墅面積區間：160-1000平方米銷售價格：5000元-12000元/平方米花園洋房面積區間：90—240平方米銷售均價：1550元/平方米，最高價：1600元/平方米（預計）4、施工進度放線結束，未開工建設5、交房標準裝修標準：毛坯房供暖方式：地板（地熱井）輻射采暖6、項目優劣勢分析項目優勢?項目規模較大，小區內部配套齊全；?項目主要物業類型為花園洋房、別墅，建筑密度較低，產品檔次較高；?社區整體規劃超前，園林景觀及水系設計較好。項目劣勢?距離黃驊市中心相對較遠；?周邊市政配套不夠完善。景泰·都市麗景1、基本資料項目地址：建設大街以東，205國道以西，規劃路以北開發商：唐山市景泰房地產開發有限公司設計院：北京·華咨設計院物業公司：黃驊市興達物業管理有限公司項目主題：品味麗景生活·彰顯尊貴人生占地面積：82.5畝建筑面積：60000平方米容積率：1.09總戶數：480余戶2、規劃與配套整個社區規劃為15棟多層住宅，其中一期6棟，二期9棟。建筑整體布局圍繞中心主題花園，組團綠地橫向排列，總體輪廓層次清晰，錯落有致。社區配套：社區服務中心、中心主題花園、兒童樂園、健身廣場等。3、銷售情況銷售進度：一期銷售約96%，二期未開盤銷售價格最高價：1650元/平方米最低價：1480元/平方米均價：1568元/平方米車庫價格：1200元/平方米儲藏間：1000元/平方米4、施工進度部分主體封頂5、交房標準窗戶：塑鋼窗，中空玻璃，外飄窗設計；入戶門：防盜門；單元門：樓宇對講門；外墻：采取內保溫措施；室內部分：毛坯；供暖系統：分戶燃氣鍋爐；電視系統：預留有線電視接口；通訊系統：預留電話線路接口，寬帶網入戶；供氣系統：天然氣管道入戶。6、項目優劣勢分析項目優勢：?社區規模較大，居住人口較多，人氣較旺；?位于城市北部，是政府重點發展方向，升值潛力大；?緊鄰城市主干道（建設大街、205國道），交通便利；?海鮮城二期的動工，附近的商業氛圍將逐漸形成；?社區配套小商業為業主日常的生活提供了便利的服務。項目劣勢：?緊鄰205國道，車輛較多，危險性較大；?社區南北兩側均為批發市場，人流量較大，人口嘈雜；?目前項目距離市中心相對較遠，周邊市政配套不夠完善。附：黃驊市集資建房或合作建房一覽表名稱 捷馨苑小區 長蘆滄鹽新區（二期） 電力眾誠家園西環路與渤海路交口位置西環路與渤海路交口 北環路與西環路交口南行300米單位香港和中捷石化集團滄鹽集團黃驊市電力局均價1400元/平米1350元/平米1300元/平米棟數7棟6棟23棟產品配套特點新開工項目的硬件環境開始有較大提高；物業管理水平有所提高，物業管理費用（部分項目）現基本為（0.3元/平方米/月左右）。產品風格及物業類型特點歐式（占大部分）及現代的建筑風格逐漸占有了黃驊市建筑市場；產品物業類型往往還較單一，少量住宅項目規劃有小高層。結論競爭仍未白熱化，利潤空間較大；未進入大盤時代，無論是小區的規模、檔次、物業管理均處于一般水平。四、綜述1）黃驊市房地產投資、開發出現了新的高潮，加快了住宅產品、配套、設計的更新換盤熱銷狀況，總體發展趨勢良好；2）通過市場深度調研分析，黃驊市房地產市場有以下特征：房地產市場競爭尚未出現白熱化。一、歷史文脈分析?黃驊市歷史悠久，大約在7000年前就有人類在這里繁衍生息；?秦二十六年（公元前221年）在今黃驊市羊二莊鄉置柳縣。柳縣是秦推行郡縣制首批置縣之一。秦二十九年秦始皇為求長生之藥，曾派500名童男和500名童女渡海到蓬萊，入海前經過柳縣；1938年建立新海縣，1943年由新海縣與青城縣合并為新青縣；1945年，為紀念抗日戰爭犧牲于縣內的黃驊市（原115師教導六旅副旅長兼冀魯邊軍區副司令員）烈士——黃驊而易名黃驊縣；1989年撤縣建市；二、居住文脈分析?黃驊市作為一個歷史悠久的城市，有著深厚的歷史積淀；?絕大多數樓盤采用地暖供暖，受當地特殊地質條件的影響，部分樓盤采用地熱供暖；?近幾十年來，人們日常居住的房屋也悄悄發生了演變，由平房、家屬院轉變到現在的多層樓房；?隨著人們生活水平的日益提高，人們對于住宅的居住要求也開始向著舒適化、高檔化發展。對于房屋的格局、功能等有了更高的要求，對復式結構的認可，并出現部分錯層設計，在滿足居住的基本要求上，開始要求設計新穎、美觀大方、健康住宅等特點。三、消費文脈分析?通過與其他城市的對比，可以看到前幾年黃驊市的經濟發展比較落后，人們的生活消費水平基本上還是以滿足衣食住行等基本條件為主；?隨著近幾年黃驊市各項事業的蓬勃發展，人們消費水平的日益提高。消費也開始轉向品牌化、購物商場化、日用商品超市化等方向發展，進入重質輕量的理性消費階段，但消費觀念仍舊相對保守；?以上信息表明：黃驊市經濟在快速發展的同時，推動了城市現代化建設的進程，居民消費、購買力的增強，進一步推動了房地產業的發展。四、綜述通過對黃驊市歷史、居住、消費文脈的分析，可以看出：1、黃驊市人具有：豪情、不拘一格的性格；體現在住房：要求設計實用、大方、美觀，健康的住宅；2、黃驊市具有：開放、易接受新事物的特性；體現在建筑上：歐式建筑風格較多；3、黃驊市消費力逐步提高。第五部分消費者市場研究一、消費主力的特征分析此次我們采用了實地走訪和抽樣調查相結合的形式，對黃驊市區各階層的消費者目前黃驊市的特殊情況將消費群體劃分為：在黃驊投資創業的商人、兩區（南大港管等的消費者）、周邊鄉鎮的居民、外來務工人口、公務人員、個體經營戶、私企業主二、購房者的消費心理分析黃驊市居民的消費心理比較復雜，即看重地段、價格又精打細算，體現在房屋購置特點：對價格敏感，尤其對總價的敏感性高于單價，整體購買力一般；對戶型設計要求不是太高，要求能滿足居住與使用；同時，這一觀念在逐步對購買的房屋，希望能夠體現大都市的感覺；投資意識不強，炒房者較少，一次性付款較多。消費者購房所能承受的房價15.25%4.58%24.84%55.34%1000元以下 1000—1300元 1300—1500 1500以上結合消費者訪談情況，從消費者對產品要求及對市區房價的期望看，地理位置較好、完善的市消費者對房屋價格較為敏感的前提下，選擇1500元/平方米以上的所占比例達到4.58%，隨城鎮居民的經濟收入提高及城鎮人口的增長，對住房的需求在加大等因素，由此市區的房地產消費者年齡結構分析50%45%40%36%30%20%10%11%0%歲歲歲歲0000—3—4—5—651112345

4.30%3.70%它其消費者年齡結構注：消費主體主要集中在中年消費者，有一定經濟實力而且有購房的需求。年齡在3141—50歲之間的占到36%。總和達到81%，該年齡段代表群體有：在該地經商的商公務員、高收入的高技術人員、周邊富裕的農民。家庭月收入情況分析22.45%12.24%3.06%4.08%39.80%6.12%12.24%1000元以下1000-2000元2000-3000元3000-4000元4000-6000元6000元以上拒絕回答從上圖中可以看出黃驊市消費者整體家庭月收入水平相對較低，月收入在100039.8%，月收入在2000—3000元的占到12.24%，家庭月收入在6000元以上的占到了解房地產信息的主要途徑39%61%朋友宣傳單頁從購買者的主要信息來源分析，口碑傳播、宣傳單頁最容易被消費者接受區位優勢，建議在主要街道設立戶外廣告。消費者購房面積選擇分析9.57%0.87%8.04%15.87%21.52%44.13%50—7070—9090—100100—130130—150150以上由上圖可以看出，消費者購房首選的戶型面積在100—130平方米之間，所占比例達到4米，占到21.52%，可以反映出消費者較為注重戶型面積的實用性；選擇130—150平方米、9.57%，但從場銷售狀況看，大面積戶型銷售緩慢。并且由50—70平方米所占的比例說明黃對戶型的具體要求16014012029.84%10018.11%8020.99%6010.49%407.20%5.56%4.32%3.50%200衛衛衛衛衛式層他一二一二二復躍其廳廳廳廳廳一二一二二室室室室室二二三三四結合上圖戶型面積可以看出，消費者理想的戶型為三室兩廳、三室一廳及兩室兩選房型，所占比例分別為29.84%、20.99%、18.11%。三、影響消費者購房的主要因素購房時所關注的重要因素30025080.00%89.00%2009.00%15060.00%21.00%15.00%34.00%10063.00%500利近格劃型育化理便遠價規戶教綠管通作區內業交工社室物由此表可以看出，消費者在關注價格的同時，越來越注重環境、項目配套、物業管明消費者購房已由感性消費轉向理性消費。對小區物業管理的具體要求40035030056.00%25019.96%20023.00%20.00%11.00%150100505.0維修保潔保安綠化管理社區文化活動其由上圖可以看出，消費者對小區物業管理有了更高的要求，由最初的保安、保潔擴展到維修化因素環境。其中，對保安的要求較高，達到56%，其次是綠化管理，所占比例為23%，其余動。四、住宅檔次類別的各消費群體分析黃驊市不同檔次住宅的消費群體展示：高檔（如：中捷高爾夫別墅、西湖別墅）——在當地經商的商人、私企業主、高收入的公務員，該消費群體的家庭經濟收入水平較高，處于黃驊市的上流社會，講究身份形象展現，屈榮心較強、攀比心嚴重，這類消費群體經濟收入輸入較快、較高等特點，在與人際交往中，消費輸出亦較高；在居住上講究高景觀規劃、高物業管理、齊全配套的高等住宅小區；中檔（如：鑫怡佳苑、景泰?都市麗景）——私企業主及個體戶、中等收入的公務員、周邊的富裕居民、置換房者，這類群體不及高收入人群經濟輸入，在消費輸出上也較為少，在需求住宅上講究配套齊全、住房實用性等的住宅小區；五、綜述1）黃驊市住宅的主力消費群為：在黃驊投資的商人、周邊鄉鎮的居民（兩大農場職工婚購房的青年人；2）在消費心理上對價格、地理位置等因素較為敏感，城區面積雖小，但居住區域性明3）消費者越來越注重環境、項目配套等因素，說明消費者購房逐步開始由感性消費轉4）購房了解信息的途徑越來越廣泛，由最初的單渠道到現在多種渠道的信息途徑，方5）對戶型面積的要求主要集中在90—135平方米之間，且對物業管理的要求也越來6）對購買的房屋，希望能夠體現大都市的感覺；7）投資意識不強，由于房價相對較低，一次性付款、分期付款比例較大。附：北京交通大學華北學院圖按照學校發展建設規劃，在校生規模為1萬——1.2萬人，擁有一支100人、聘期一學年以上，相對固定的教師隊伍；一期投資3個多億，2007年下半年完成，建設校舍12萬多平方米；二期到2008年建設校舍面積達到25萬多平方米；在學校的專業設置上，首先是依托北京交通大學優秀的資源和特色，如通訊、運輸、經濟管理、機械土木等這些北交大突出和領先的學科，要辦相關的專業；同時還要結合華北地區，特別是黃驊市的經濟發展情況，立足于當地的經濟發展和社會發展，增設一些新的專業，比如適應黃驊市經濟特色的汽車、模具、化工、煤炭等專業。結合地區經濟發展的需要來培養實用型人才。結論：本項目臨北京交通大學華北學院，將來在校生達到1.2萬人，高校教師將成為本項目住宅的主力購買者。第六篇項目概況項目地概況項目地位于黃驊市西北方向，北環與西環交叉口以北區域，南臨廣信小區、東臨電力小整個項目由四塊較為規則的長方形狀地塊組成，總占地約1000畝（不含北京交通大學顯，地塊較為平整；本案北側緊鄰待建的北京交通大學華北學院及規劃中的人工湖，自然及教育資源豐富；根據地塊的自然資源、消費者偏好等因素分析，項目地塊屬于“適合居住的生態型地塊項目地現狀地塊一 地塊二地塊三一、主要交通干道北環路現狀南鄰北環路，該路是四車道（寬50米），是城市的重要交通干線——通暢的北環路，為本項目的開發建設帶來便利及對消費者的強大吸引力，易構成強盛市場沖擊氛圍——二、項目地周邊配套狀況1.1人文、教育環境黃驊市電視大學——項目周邊的黃驊電視大學在職的高收入教職工，也將會成為本項目的一大購買群體——黃驊市第三中學——黃驊市第三中學緊鄰項目地，為本案提供了良好的科教氛圍，同時學校教職工也將成為項目的重要目標客戶群——1.2商業、餐飲情況銀海美食城——該項目周邊的銀海美食城，為黃驊市一大餐飲場所，使得該區域具有濃厚的休閑娛樂氛圍——1.3市政機構黃 驊 市 林 業 局黃驊市報社——項目周邊較多的國家事業機關單位，公務員也將成為該項目的一大消費群體之一—1.4醫療服務育康醫院——項目緊鄰的醫院，為消費者提供了就醫方便，解決了小區居民就醫難的問題——小結：以上情況表明，該項目在市場上具有較大的買方市場，更加確定了該項目的可行性。第七篇項目SWOT分析一、項目地地產因子分析所謂地產因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質素，一個地塊之地產因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。通過對該項目地地塊環境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：地塊位于黃驊市西北方向，是政府重點規劃的區域，是適應未來城市發展及住宅集中的優質地塊；北環路及西外環路是該城市的兩條主要交通干線，周邊地塊發展潛力巨大；地塊北部及北環路兩側為政府規劃的公共綠化、城市教育、居民居住、綠化防護、商業等等用地，為居民提供了休閑、娛樂、教育、居住生態化的場所；地塊毗鄰西外環路、北環，交通方便較為突出；地塊周邊及東側規劃有大量的商業用地，該區域將是未來黃驊市的商業中心，商業氛圍濃厚；地塊周邊尤其東側、南側1公里內市政配套較完善，居住氛圍良好；地塊周邊交通順暢，多條線路（3路、8路）可達項目地，出行較便捷；以上就是本項目地塊作為住宅用地所具備的地產因子。二、項目優勢分析——S項目占地規模較大，較容易形成成熟社區；位于城市西北區域，市政府重點規劃發展方向，升值潛力巨大；地塊較為平整，