18/18HYPERLINK"/"山西省大同市經濟適用房進展現狀調查研究摘要:經濟適用房是具有社會保障性質的商品房，它是在總結福利制度分房實踐經驗的基礎上，為解決中低收入居民住房問題，由政府運用市場機制的差不多原理，進行收入分配調節而通過立法、設立機構、操縱價格等手段建立起的住房保障制度。經濟適用房作為政府宏觀調控市場的重要手段，在實施近十年的時刻里，不管是政策上依舊實踐上都取得了顯著的成效，對解決中低收入弱勢群體住房問題、緩解都市居住壓力起到一定促進作用。本文以實地調查為依據，通過對調查問卷和訪談記錄的整理分析，了解山西省大同市經濟適用房進展現狀，發覺大同市經濟適用房在進展過程中產生的要緊問題，并有針對性地提出了相應的解決對策。關鍵詞：山西、大同、經濟適用房、進展現狀、對策StudyonEconomicalHousinginDatongShanxiProvinceAbstract:EconomicalHousingiscommercialhousingwhosenatureisasocialsecurity,whichissummingupthewelfaresystemforhousingallocationonthebasisofpracticalexperience,inordertosolvethehousingproblemsoflow-incomeresidentsbythegovernment.Thebasicprincipleofusingmarketmechanismstocarryoutthedistributionofincomeandtheadoptionoflegislationregulatingtheestablishmentofinstitutions,establishedbymeansofcontrollingpricesofhousingsecuritysystem.EconomicalHousingasanimportanttoolinthegovernment'smacro-controlnearlyadecade,whetherinpolicyorpractice,hasachievedremarkableresultsinsolvinghousingproblemsoflow-incomevulnerablegroupstoeasethepressureofurbanlivingtoacertainroleinpromoting.Inthispaper,webasedonfieldsurvey,throughquestionnairesandinterviewsrecordedandanalyzedtounderstandthedevelopmentofeconomicalhousinginDatongShanxiProvince,findingthemainissuesinthedevelopmentprocessandandputtingforwardtargetedthecorrespondingcountermeasures.KeyWords:Shanxi,Datong,economicalHousing,developmentStatus,countermeasures一、研究背景及意義（一）我國經濟適用房制度出臺的背景住房是人類生存的差不多生活資料，一個國家居民居住水平的高低，充分反映了該國家經濟進展水平和社會文明程度。住房問題是現代都市社會問題之一，是都市化和工業化的產物，同時住房問題也是阻礙社會穩定和國家長治久安的戰略性問題。由于家庭收入的差異性和居民購買力的有限性，中低收入家庭的住房問題是世界大多數國家都存在的經濟社會問題，我國作為一個中等進展中國家，擁有世界上近五分之一的人口，中低收入家庭住房保障問題在貧富差距逐漸增大的形勢下始終存在。自“1998年，開發經濟適用房工作被國務院確立為住房開發的主體”以來，我國在近十年的探究過程中，建筑了大量經濟適用房，這對實現使中低收入家庭“居者有其屋”目標、緩解都市住宅壓力、平抑房價做出了專門大貢獻。2010年3月5日，十一屆全國人大三次會議在人民大會堂開幕，國務院總理在政府工作報告中指出，2010年促進房地產市場平穩健康進展。要堅決遏制部分都市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的差不多住房需求。他還特不提出接著實施大規模保障性安居工程以及支持居民自住型住房消費。同時，中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元，比上年增加81億元。建設保障性住房300萬套，各類棚戶區改造住房280萬套；增加中低價位、中小套型一般商品房用地供應，加快一般商品房項目審批和建設進度。（二）山西省經濟適用房制度進展現狀從住房制度改革開始以后，我國的房地產最早的時期在2001年往常是最高潮的時候，這要緊是我國1998年住房制度改革文件明確提出專門多新的概念：住房市場化、停止住房分配。同時，建立了我國新的明確的住房體制：對高收入家庭提供商品房，對中低收入家庭提供的是經濟適用房，對困難家庭提供的是廉租房。山西省的房地產市場進展在近十年國家政策的引導下，步驟和全國是差不多吻合的。從1998年到2001年這三四年期間，山西的住房市場特不是經濟適用房，在省委省政府的領導下，受到了建設部領導的關注，建設部部長親自到山西來調研。當時提出的經濟適用房的比例是比較高的，部長通過調研之后對山西省領導的做法給予了確信。這對山西省整個房地產市場的進展起到了專門大的推動作用。專門多經濟適用房小區，如太原市漪汾苑、永樂苑、長風小區，運都市海天花苑、“四季綠城”小區，晉中市文峰園小區等的出現，為一般老百姓解決了住房困難問題。之后幾年，由于專門多緣故，包括有一些都市在經營都市理念上產生了一些誤差和錯位，山西省經濟適用住房數量呈現出下降趨勢。然而，近幾年來，省委省政府對住房又有了新的概念，特不是在國務院的要求下，再次加大了保障性住房的建設力度。以后兩年，要接著支持保障性住房的增加，包括棚戶區改造、舊的危房區改造、經濟適用住房建設、廉租房建設等等。二、差不多理論（一）西方社會保障理論西方國家的社會保障理論中有國家干預主義、經濟自由主義和中間道路學派三大流派之分，然而，這三大理論在西方國家具體的社會保障實踐中，事實上并不是截然分開的，只是在不同的時代、不同的執政黨政府中具有相對較為明顯的特色，三種理論交錯在一起，具有較大的靈活性，歸根到底是資本主義制度的自我適應和自我調整，以維護經濟、社會的穩定運行和進展。（二）我國社會保障理論在我國社會保障領域，有學者認為，目前有代表性三種理論是：（1）北京大學陳平教授的效率主義理論：中國作為一個地區進展專門不平衡的大國和窮國，不能企圖建立統一的社會保障體制，而只能建立以家庭儲蓄養老保障為主，民營的醫療保障為輔，社區的社會救濟保低，廉價高效靈活多樣的社會保障系統；（2）國家計委宏觀經濟研究院“中國社會保障體制改革方向”課題組的“平等主義”理論：社會保障不能實行權利義務對等的原則，而要實行“平等主義”原則，范圍擴及全民，所有公民，凡是社會處于困難時都應該得到國家的關心；（3）中國社會科學院社會研究所景天魁的“基礎整合的社會保障體系”的理論：中國的社會保障體系應該是守住底線，衛生保??；強化服務，就業優先；依托社區，城鄉統攬。與西方社會保障制度不同，我國社會保障制度在合理地調節了效率與公平的關系，同時更加注重公平。我國住房保障制度是基于上述三種理論建立的一種社會保障制度，顧及多數人的意志，充分保證全社會的公民享有平等居住權。二、調研組織（一）大同市概況大同市位于山西省北部大同盆地的中心、黃土高原東北邊緣，是山西省第二大都市。（見圖1）全市總面積為14.176平方千米，占全省總面積的9.1%；總人口約321萬（2009年），約占山西省總人口（3430萬）的9.4%。其中市區人口（轄４區）約153萬，占全市人口的47.4%。全市人口密度為226人/平方千米。圖1：山西省大同市行政區域圖大同在公元396年做過魏國首都，是1982年國務院首批公布的歷史文化名城，古城區有大量的文物古跡，受古城愛護的限制，一些老房子不能拆除，大同也是全國有名的煤炭產地。幾十年前開礦時，礦工和家屬的住房大多差不多上自己在礦區搭建的，棚戶區“夏天不擋雨，冬天不御寒，晴天塵土飛，雨天滿街泥”。大同市有三分之一的老百姓居住在棚戶區里，生活困難，沒有共享全國近年來改革的成果。在這種情況下，市委市政府在都市改造建設過程中，把民生作為一號切入點。2008--2009年，大同市抓住國家擴大內需的歷史機遇，集中財力物力，大規模改造棚戶區，全市開工建設安置房10萬多套，總投資130億元。在積極爭取國家資金支持的同時，大同市政府在安排預算時拿出大量資金用于棚戶區改造。在大同市區內，為了滿足一般老百姓不斷增長的住房需求，政府逐年加大了中低價位房的建設。2003年前，共實施經濟適用住房建設項目60個，竣工面積172萬平方米，完成投資15億元。建設了梅園、安益園、迎賓園、云龍苑、福寓苑、景悅園、柳航新村等經濟適用房住宅小區。2004年，完成中低價位中小戶型住宅82.22萬平方米。其中，經濟適用住房項目有13個，年終竣工的經濟適用住房達28萬平方米。2005年、2006年，全市建設經濟適用住房47萬平方米，一般商品房54萬平方米。經濟適用房制度近年來在大同市得到了長足的進展，尤其是2008-2009年大規模棚戶區改造這一突破性改革，更是給寬敞生活困難的居民帶來了福音。（二）調查方法本次調查采取了問卷調查和訪談相結合的方式。調查問卷要緊針對以“戶”為單位的村民進行調研。問卷以結構式題目為主，個不開放式題目為輔。問卷見附錄。1、樣本概況為了保證本次調查的效度和信度，使調查結果更具有普遍性、真實性，調查小組選取大同市安益園、迎賓園、北辰花園、云龍苑、玄東花園等10個典型經濟適用房住宅小區居民作為樣本總體，依照小區人口規模、建設年份以及家庭收入差異，采取分層抽樣法，分不在每個小區隨機抽取不同數量住戶作為樣本個體，進行調研。經濟適用房住宅小區發放問卷數量（份）收回問卷數量（份）安益園108迎賓園88北辰花園1513云龍苑1210玄東花園109柳航新村55福寓苑87賓西園109北馨西園1210都市望角1010表1：大同市經濟適用房調查問卷分布情況2、問卷回收情況本次調查共發放問卷100份，收回89份，回收率為89.00％。其中有效問卷為84份，有效率達到94.38％。三、大同市經濟適用房進展的要緊問題（一）福利分房以及高價位的中高檔住宅較多，經濟適用房供應量有待提高由于歷史的緣故，大同市住房分配一直實行福利分房制度，而近年來房價市場持續繁榮，一些房地產企業不顧客觀實際情況，不考慮寬敞人民群眾的購買力，盲目上馬一些高標準、高價位的中、高檔住宅開發建設項目，結果導致了一些商品房的積壓，形成了有房沒人住、有人沒房住的驚奇現象，一些企業紛紛在這種困境中被擠垮。據統計，在80年代末，市內共有各種資質的開發企業200余家，而目前僅剩80余家，盲目上馬企業在被淘汰企業中占到相當比例。大量積壓的商品住房阻礙了住房資金的合理流淌，加劇了中低收入家庭的住房困難。在大同市現有住房中，商品房占住房總面積61.2%，經濟適用房33.2%（見圖2），而大同市城鎮居民總戶數50.2萬戶，城鎮低收入家庭25萬戶，低收入家庭比例與住房比例不協調，加劇了大同市貧富兩極分化。圖2：大同市經濟適用房、商品房以及小產權房比例（二）戶型面積失控，經濟適用房“不經濟”“不適用”經濟適用房建設應以“經濟”與“適用”為原則，能讓低收入家庭買得起，保證“居者有其屋”，體現經濟適用房的保障性是最為重要的原則。顯然，經濟適用房面積普遍應該不大，假如面積大了，整套住房價格就會專門高。按照國家《經濟適用住房治理方法》(建住房[2004]77號)規定，經濟適用住房要嚴格操縱在中小套型，中套住房面積操縱在80平方米左右，小套住房面積操縱在60平方米左右，而在修改后的《經濟適用住房治理方法》(建住房[2007]258號)中規定經濟適用房單套而積操縱在60平方米左右。但大同市經濟適用房的實際情況顯然不是如此，在所收回的89份有效問卷中，39戶居民的居住面積超過了90m2（見圖3），超過100m2的大戶型不在少數，甚至存在120m2以上的豪華戶型。如位于大同站東側的北辰花園小區，戶型面積由20m2到150m2不等，以80-100m2戶型為主。這與國家規定相悖，己經超出中低收入家庭的購買能力，事實上將一些最需要經濟適用房的低收入群體擋在了門外，而由于購買資質的審核不嚴導致中等甚至中高收入群體成為經濟適用房的實際購買者。如此經濟適用房的建設所一讓渡的福利并未落到低收入者身上，反而造成了新的社會不公平，這也偏離了經濟適用房“經濟”、“適用”的定位，經濟適用房政策并沒有達到應有的效果。圖3：大同市經濟適用房戶型面積比例（三）供應對象失控，中低收入家庭的具體認定標準難以確定經濟適用房本是以中低收入家庭為銷售對象的，但由于我國居民既有明收入，也有一些不確定收入，專門難具體統計。而且專門多都市也沒有出臺具體的劃分高、中、低收入的“硬杠杠”以致難以操作。而許多現實情況是開發商考慮到資金周轉而急于把房子賣出去，經濟適用房誰有鈔票就賣給誰。專門多有鈔票人看到房子廉價常常一人買幾套房，因此最后落實到“中低收入者”身上的經濟適用房就專門少了。依照大同市收入以及物價水平，所調查居民范圍中，中低收入家庭確實超過半數以上，但家庭年收入超過30000元以上的家庭也超過了總數的五分之一（見圖4），講明大同市經濟適用房的供應對象不僅僅是中低收入家庭，一些經濟適用房賣給了高收入者，經濟適用住房“富人化”，偏離了其建設的初衷和應有的性質。調查表明，大同市盡管制定了相應的經濟適用住房供應對象標準，但其銷售對象失控問題依舊存在，在一些小區中并沒有得到有效落實；經濟適用住房的購買范圍太寬泛的問題十分突出，“經濟適用住房政策住富人”的現象比較普遍，使經濟適用住房政策在一定程度上失去公平性。圖4：申購經濟房用戶年收入結構（四）房屋價格失控，部分地區未按規定實行政府指導價目前經濟適用房要緊由房地產企業來開發，而追求利潤最大化是企業的目標，這必定與經濟適用房的社會保障功能相沖突。盡管政策規定了經濟適用房的面積和單價，但一方面由于安置補償費用的增加客觀上抬高了房價，另一方面作為企業的房地產商，為追求利潤的最大化，往往在政策規定范圍內取最高價，也提升了房價。這部分利潤本來是應該補貼在低收入家庭上，然而卻轉嫁到了開發商頭上，沒有充分發揮其社會保障功能。從總體上看，大同市經濟適用住房政策的適用面比較寬泛，差不多涵蓋了以下家庭：農民、企業職工等工薪階層、公務員、科教文衛人員、個體戶、離退休人員、拆遷安置戶等（見圖6）。其中，拆遷安置戶在經濟適用房住戶中占據近一半（見圖5），而形成這種情況的要緊緣故是大同市近兩年內大規模進行舊城區改造建設。圖5：經濟適用房用戶中拆遷安置戶比例圖6：申購經濟適用房用戶職業分布調查顯示，住戶以1000-2000元/平米價格申購經濟適用房占據大多數；然而，2000-3000元/平米購買經濟適用房的居民也不在少數。據業內人士介紹，前幾年，大同市商品房價沒漲之前才八九百元/平方米（含地皮鈔票），而關于此現象，開發商解釋為地價上漲和建材上漲導致房價上漲，而這并不能作為經濟適用房房價高的合理理由。2006年，大同市在站東開發的經濟適用房北辰花園明碼標價開售三層1900元／平方米、四層1840元／平方米、五層1610元／平方米。隨后從市物價局房地產科了解到，大同市經濟適用房實行政府指導價，大同市當年的經濟適用房價格應該定為多少已上報省物價局，但目前還未獲批，政府指導價還沒有出臺。依照相關政策規定，指導價沒有確定之前，開發商不可能領到預售許可證。而關于房價如何確定，開發商無法給出明確答復。圖7：經濟適用房住戶申購時價格分布圖此外，調查獲悉，近一半的居民認為購買經濟適用房的要緊阻力是購買能力不足（見圖7），這從一定程度上反映出大同市經濟適用房房價仍然無法滿足中低收入家庭的要求，定位過高，有些地區違規操作，沒有履行《大同市經濟適用房治理方法》中關于房價問題的有關條例。假如上述問題得不到有效的解決，不僅會阻礙大同市乃至我國房地產業的持續健康進展，而且會阻礙政府對中低收入家庭住房困難的解決，降低政府的誠信，損害政府的形象。圖8：經濟適用房住戶申購時要緊障礙（五）經濟適用房建設質量不高，難以滿足居民生活需求在對居民居住條件的調查中，有超過84%的居民對入住后的供水供電供暖條件不夠中意（見圖8）。大同市專門多經濟適用房項目由于土地有限，開發商為追求利潤，在規劃設計上操縱成本，設計的經濟適用房樓盤既不經濟又不適用，容積率太高，供水供電條件差，冬季屋內供暖不足，采光度、電梯數量都達不到要求，難以滿足住戶的需要。差不多的生活設施如超市菜市場、銀行、藥店、洗衣房等配備不足，戶內空間、平面設計緊湊、功能有用不夠合理。經濟適用房的設計應該以“適用”為主，既要滿足住戶目前的生活需要，同時也要考慮中低收入家庭的承受能力，做到面積適度、功能合理、設施設備齊全。圖9：經濟適用房用戶供水供電供暖條件中意度（六）經濟適用住房空間布局不合理，增加生活成本從大同市當前有些經濟適用住房選址來看，存在著分布不均，部分過于集中，部分位置過于偏遠、周圍環境不理想等短時刻內難以解決的問題。一方面，因經濟適用住房建設是面向中低收入家庭，其突出的特點是價格相對較低，而低廉的價格來源于低成本和薄利潤，其中降低成本的途徑是政府對其土地出讓金、都市配套等幾十項收費和征稅實行減免，假如選擇市中心等繁華地段，減少的費用相對來講是滿足不了消費者的要求，因此大