濱才地產治理體系文件之十成本治理規范（09版）受控號：持有人：文件編號：BCMS－10公布日期：2009年月日生效日期：2009年月日編制：審核：批準：目錄1規范講明 32制度與流程 42.1項目成本治理制度 42.2項目成本治理流程 112.3項目目標成本治理方法 122.4項目責任成本治理方法 202.5項目成本優化作業指引 242.6項目工程變更簽證治理程序 402.7項目工程預結算治理程序 44

1規范講明規范的治理和使用本規范是公司為導入、實施規范化治理體系而編制，是公司治理體系的一部分，包括了公司項目成本治理體系要求的關鍵制度與流程文件。公司所有部門、人員應遵守本規范中的規定和要求。本規范為公司受控文件，由總經理批準頒布執行。本規范是公司內部治理文件，未經公司總經理批準，任何人不得將規范內容以任何形式提供給公司以外人員。本規范及相關表單將在公司OA辦公系統中公布，公司相關人員依照公司授權查閱。本規范由公司人力資源部負責治理。在本規范執行期間，如有修改建議，各部門負責人應匯總意見，及時反饋到人力資源部。人力資源部每半年一次對規范的適應性、有效性進行評審，必要時對規范予以修改。文件名稱（體例）規范：公司明文規定的工作標準；制度：明確公司人員共同遵守的辦事規程或行動準則的文件；程序：明確或強調某項工作進行的先后次序及其要求的文件；流程：明確或強調某項工作進行的先后次序，以流程圖予以表述的文件；方法：明確處理情況或解決問題的方法的文件；規定：明確某一事務的有關方式、方法或數量、質量等要求的文件；準則：明確言論、工作等所依據的原則的文件；細則：明確某項規章、制度、措施、方法等的詳細規則的文件；作業指引：某項工作的指導性文件；表單：為完成某項工作所需的或提供客觀證據的表格文件。解釋權本規范的解釋權在人力資源部。

2制度與流程2.1項目成本治理制度目的為增強成本操縱力度，降低成本費用，提高市場競爭力，依照國家有關法規政策，結合公司成本治理的要求，制定本制度。適用范圍本制度適用于公司項目成本的操縱治理。本制度給出項目成本操縱的差不多原則和要求，是公司項目成本操縱的指導性文件，具體過程操縱見公司相關制度與流程。職責成本合約部制定、修正公司成本治理制度，并跟蹤、檢查執行情況，對成本實行制度監控；組織實施項目成本費用測算，編制項目成本費用打算，確定項目目標成本；對項目成本實行全過程操縱，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控；定期或不定期分析成本結構、差異及其緣故、監控措施及其效果、經驗教訓，編制各項成本報告，保證成本信息交流的及時、有效。各部門樹立全員成本意識，協助、配合成本合約部的成本操縱治理。治理制度公司成本監控要求成本監控系統依照公司組織結構，公司建立成本合約部以治理監控為中心，各部門負責具體實施的房地產成本監控系統。各部門應樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監控。制度建設公司依照治理的需要，由人力資源部和成本合約部負責制定和完善包括以下幾方面內容的成本治理制度：成本治理責任制及監控程序；打算治理制度（包括指標、定額、考核治理方法）；招、投標治理制度；合同治理制度；工程（質量、進度、監理、現場、工程盤點、竣工驗收移交）治理制度；預決算（包括概算、設計變更、現場簽證、結算、款項撥付）治理制度；費用操縱制度；材料設備治理制度。各部門應不斷總結成本操縱經驗，在此基礎上，逐步健全、完善公司房地產成本治理制度。打算治理成本合約部、財務部依照項目開發的節奏，應及時編制成本打算，并跟蹤、檢查打算的執行情況：開發產品成本打算（按完全成本口徑）；期間費用打算；降低成本技術組織措施打算。成本打算以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數據化、圖表化。分析檢查成本合約部、財務部在成本操縱過程中，應定期、按開發時期對房地產成本的結構、差異及其緣故、操縱措施及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下一步成本操縱工作。分析的重點是：打算及其執行情況；實際成本與預算成本、打算成本對比差異及其緣故；分析期內操縱措施、效果、存在問題及改進意見、對策；評價、結論與提示。房地產開發環節的成本操縱立項環節的成本操縱公司新項目立項時須編制詳細的《可行性研究報告》，并經公司論證討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其進展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：成本費用估算和操縱目標及措施；投資及效益測算、利潤體現安排；稅務環境及其阻礙；資金打算；《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；投資風險評估及相應的對策；項目綜合評價意見。規劃設計環節的成本操縱總體規劃設計方案（必須包括建筑成本操縱總體目標），應先上報公司組織的規劃設計方案論證會審查，獲通過后方可進入下一設計時期（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一時期都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一時期的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建筑成本概（預）算》，確定各成本單項的操縱目標，并以此操縱下一時期的設計。施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建筑成本預算》。公司設計、工程、預算人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業治理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，幸免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失白費。施工招標環節的成本操縱除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位應按公司規定的程序進行選擇，不得指定。主體施工單位的選擇，必須采取邀請招標或議標的方式進行。采購部應按規定組織相關部門專業人員組就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工治理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。同等條件下，應盡量選擇企業類不或工程類不高而取費較低的單位。零星工程應當在三個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，原則上不得因工程緊而不簽合同就開工。應建立健全施工單位供方信息庫，跟蹤評估其資信、技術力量等。施工過程的成本操縱現場簽證現場簽證要反復對比合同及有關文件規定慎重處理。現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場治理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證必須按當時發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、緣故、工程量必須清晰明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。因業要緊求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更單》并編制預算，經設計、監理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對比有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。工程質量與監理項目開工前，原則上應通過邀請招標或議標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系。工程治理人員應要求監理單位緊密配合，嚴格把關。一旦發覺質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故緣故，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。應特不重視隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。工程進度款原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：施工單位按月報送施工進度打算和工程進度完成月報表；項目工程部、成本合約部會同監理人員，對比施工合同及進度打算，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；成本合約部整理復核工程價值量；經財務部審核后按有關審批程序付款并登記付款臺帳。應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監督工程款項的使用提供便利。工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。工程材料及設備治理項目開工前，設計部應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲限和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅打算指標的、有專門質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲限，其余實行乙供；實行甲供或甲限的材料和設備應盡量不支付采購保管費。應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時刻，防止積壓或造成窩工現象。甲供材料設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在要緊設備和大宗建材采購上采納招標方式。在質量、價格、供貨時刻均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；情愿以房屋抵材料款，且同意正常樓價的供貨商；能夠到現場安裝，同意驗收合格后再付款的供貨商；售后服務和信譽良好的供貨商。采購部、項目工程部對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成阻礙和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。公司應建立材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。關于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員操縱的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。材料的代用應由項目工程部書面提出，設計單位和監理單位通過，成本合約部同意，公司領導批準。甲供材料設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方項目工程部的驗收檢驗證明以及結算清單，經成本合約部、財務部審核無誤后，方能辦理結算。竣工交付環節的成本操縱單項工程和項目竣工應通過自檢、復查、驗收三個環節才能移交。設計部、項目工程部、成本合約部、營銷治理中心和物業公司必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。凡有阻礙使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位緣故延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。工程移交后，應按施工合同有關條款和物業治理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。采取一次性扣留保修金、自行保修的，應對保修事項及其費用有充分的可能，留足保修費用。甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。工程結算治理工程竣工結算應具備以下差不多條件：符合合同（協議）有關結算條款的規定；具備完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料；項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；工程遺留問題已處理完畢；施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一般只能作為參考。“點工”必須按照定額價計取、結算。成本合約部應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，數據準確，也可聘請外部機構進行復審。編制的預、結算書，應當有工費、材料設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制講明，扣清甲供材料款項。成本合約部應對主體工程成本進行跟蹤分析治理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。在成本合約部提供的結算資料基礎上，財務部應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對比合同詳細審核并編制工程財務決算書。其他環節的成本操縱項目正式發售前，營銷治理中心應組織設計部、項目工程部和成本合約部擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對比原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內。《銷售承諾事項清單》及有關成本測算，須報公司總經理辦公會審查通過。銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報公司總經理辦公會批準后方可實施。應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以幸免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏；應減少現房積壓時刻，減少利息費用等成本。公司各部門個人員應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。相關文件《公司打算治理制度》《內部信息治理規定》《公司預算治理制度》《財務核算治理制度》《財務分析制度》《財務借款與付款審批程序》《項目拓展與項目論證治理程序》《項目可行性研究報告編制作業指引》《方案（概念）設計治理程序》《施工圖設計治理程序》《材料設備選型定板治理程序》《設計變更治理程序》《供方治理程序》《采購與招標治理程序》《合同治理程序》《甲供材治理程序》《甲限材治理程序》《項目目標成本治理方法》《項目責任成本治理方法》《項目成本優化作業指引》《項目工程變更簽證治理程序》《項目工程預結算治理程序》附件及表單無

2.2項目成本治理流程2.3項目目標成本治理方法目的為提高公司成本治理水平，建立先進合理的目標成本治理體系，為公司所屬各項目制訂目標成本和實施目標成本治理提供相應依據和規范制定本方法。適用范圍本方法適用于公司所屬各項目。術語和定義目標成本是基于市場狀況，并結合公司的經營打算，依照預期售價和目標利潤進行預先確定的，通過努力所要實現的成本指標。應體現公司“以最經濟合理的成本提升產品競爭力，并形成行業成本優勢”的成本治理宗旨。職責成本合約部負責目標成本的制訂、修改、指導、解釋與檢查落實。財務部配合目標成本的治理。其他部門按目標成本開展職能治理或業務工作，同意成本合約部的指導和監督。治理方法目標成本文件構成目標成本文件分為兩個部分：《目標成本測算表》、《項目動態成本信息月報》。《目標成本測算表》是反應項目的總目標成本和分項目標成本的金額。建設項目的總目標成本是建設項目成本的操縱線，由各分項目標成本組成。各分項目標成本包括各專業工程造價指標及各種工程費用指標。《項目動態成本信息月報》反映各成本項目的動態變化情況，分析緣故，提出成本操縱建議。目標成本治理原則市場導向原則目標成本治理以市場為導向，確保目標利潤的實現。準確嚴謹原則目標成本指標應科學準確，每項來源都要有充分依據，保證目標成本的權威性。事前操縱原則目標成本治理貫穿于建設項目的每一時期，凡事做到事先操縱為主，事中事后操縱為輔，在立項、設計、施工之前發覺問題，減少無效成本。動態治理原則建設項目的動態成本要及時與目標成本進行比較并糾偏，確保建設項目總成本在目標成本操縱范圍內。目標成本科目的分類：詳見附表目標成本文件制訂的步驟及時刻要求方案設計時期，成本合約部依照可行性研究報告，以及營銷、設計、工程、財務等相關部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位時期的全成本測算”，確定各項成本的打算金額，包括設計、報建、環境配套、營銷（樣板房等建安）費用等，并向各成本負責部門交底達成一致，作為各部門的工作目標。成本合約部依照測算，提出初步設計時期的成本操縱目標、措施或建議，以此指導初步設計的造價操縱。初步設計確定后十五個工作日內，對《目標成本測算表》進行全面細化和修訂。成本合約部組織各相關部門依照工作現狀和打算，對設計、報建、工程、營銷（樣板房等建安）等費用進行分析或修正，成本合約部最后統一調整，形成最終的目標成本。《目標成本測算表》經分管副總/總監審核，最終由總經理審批并報董事長備案后實施，以此指導后期設計、采購、施工等業務活動中的資金使用與治理。建安費的操縱在要緊材料設備選型確定后，需增加要緊材料設備的目標成本分析。結合設計院的承諾明確各產品類型的限額設計指標（如鋼筋、砼含量等），形成《方案設計時期的成本操縱建議》，作為《設計任務書》的一部分發給設計院作為施工圖設計時期造價操縱的依據。《目標成本測算表》在經相關部門評審，最終經總經理審批通過后，成本合約部將相關數據錄入成本治理軟件，并及時報財務部備案。目標成本測算表的編制目標成本測算必須應用公司統一測算表格（見《目標成本測算表》），并體現量價分離的原則。目標成本的制訂以項目的規劃指標、建筑標準以及各部門共同確定的銷售交樓標準為基礎，目標成本測算表必須附詳細的產品建筑標準及部品標準（施工圖預算時期）講明書。成本測算表中各成本項目的工程量，應依照已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數，由項目規劃的差不多指標（如建筑面積、基底面積、戶數、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。施工圖預算完成后《目標成本測算表》中的工程量，應是按圖實際計算的結果。成本測算表中的單價應依照產品定位、交樓標準、圖紙要求按當地工程造價計算依據、市場行情計算得出，如是參照已結算工程的單價，需注明參考數據的來源和依據。產品定位和目標成本測確實是一個互動的決策過程，需要設計、營銷、工程、成本反復溝通，標準是“滿足品質要求的性價比最大化”。在本過程中可使用價值功能分析法得到最優的方案。《目標成本測算表》中的材料設備，對其品質應有準確的描述，且應與樓盤的定位相適應，能提供品牌和圖片講明為最佳。投資分析和實施方案時期的成本測算的量價分析標準不明確時，能夠依照已結算工程的經驗直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據。各時期的成本測算應有明顯的可對比性，即后時期的測算與原測算不一致的地點應有充分的依據和講明，原則上偏差不應太大。《目標成本測算表》中的跨期成本分攤方式以《目標成本測算表》中的填報指引或表中備注為準，相關數據提供部門詳見《目標成本測算表》中的填報指引。《目標成本測算表》中三級以下科目（不含三級）能夠依照項目的特點及實際情況進行調整，三級以上成本科目不能夠進行調整。目標成本的執行在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態情況，由成本合約部每月初3日內出一份《項目動態成本信息月報》，包括各成本項目的變化情況表，并講明緣故，提出成本操縱的建議。《項目動態成本信息月報》包括“變更簽證統計表”和“項目動態成本信息表”；月報中的“主體工程招標打算”應明確。成本合約部應依照合同簽訂情況、預算核對情況、結算編制情況、及變更簽證金額，每月在成本治理軟件中對各項目的待發生成本進行評估，并及時調整動態成本。若在月內出現增加成本50萬元以上的重大事項，變化發生的責任部門應及時向成本合約部提供相關資料，成本合約部及時計算相應成本變化金額和緣故，單項目標成本增加＞3％，須報總經理審批。在合同審批時，即時反映施工合同和材料設備采購合同造價與目標成本的對比概況；設計變更和現場簽證應做到一單一算，月結月清，并錄入成本治理軟件。項目結算完成后或者年度成本治理工作總結時，應對項目動態成本變化情況作出分析并對相關責任部門進行評估，并提交公司高層作為業績考核的依據之一。工程項目結算后，應按目標成本科目分類，總結各成本項目的造價指標和技術經濟指標，并按照“成本數據庫”的格式要求，錄入數據庫或整理成標準格式的Excel數據表作為新項目測算、結算初步審核的依據。項目結算完成后，應分析項目的要緊材料用量，為相似工程的限額設計提供經驗數據。目標成本的修訂《目標成本測算表》經總經理審批后，除規劃條件、政府政策、市場環境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態變化在《項目動態成本信息月報》中反映即可。當規劃條件、政府政策、市場環境有重大改變時，一般應對目標成本進行修訂，并報總經理審批。目標成本考核目標成本的考核對象是相關部門的部門經理，見《項目責任成本治理方法》。目標成本科目分類成本科目要緊包含內容一土地獲得價款1政府地價及市政配套費土地出讓金、土地開發費、大市政配套費、契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等2合作款項補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等3紅線外市政設施費紅線外道路、水、電、氣、通訊等建筑費、管線鋪設費、接口補償費4拆遷補償費地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等二開發前期預備費1勘察設計費勘測丈量費水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等規劃設計費規化費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等建筑研究用房材料及施工費2報建費報批報建費交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、墻改基金、路口開設費等、規劃治理費、環境評測費、費新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷治理費、招投標治理費等增容費水、電、煤氣增容費3三通一平費臨時道路施工用的臨時道路設計、建筑費用臨時用電施工用的臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用臨時用水施工用臨時給排水設施設計、建筑、管線鋪設、改造、遷移等費用場地平坦基礎開挖前的場地平坦、場地清運、舊房拆除等費用4臨時設施費臨時圍墻圍墻、圍欄設計、建筑、裝飾費用臨時辦公室租金、建筑及裝飾費用臨時場地占用費施工用臨時占道費、臨時借用空地租費臨時圍板臨時圍板的設計、建筑、裝飾費用三主體建筑工程費1基礎造價土石方、樁基、護壁（坡）工程費、樁基咨檢測費、降水2結構及粗裝修砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）3門窗工程單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門等工程費用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費用5戶內精裝修廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用四主體安裝工程費1室內水暖氣電室內給排水給排水自來水、排水直飲水系統熱水系統室內采暖地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統、暖氣片、分戶計量熱表等室內燃氣室內電氣工程樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋2設備及安裝通風空調系統空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統電梯供貨及安裝發電機供貨及安裝發電機供貨、安裝、機房降噪消防系統含消防水、電、防排煙水消防系統自動噴淋、主體內消火栓箱、獨立的室外消火栓系統電消防系統煙感、溫感、報警、消防廣播氣體滅火系統防排煙工程人防設備及安裝密閉門、氣體過濾裝置3弱電系統居家防盜系統陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭對講系統包括可視及非可視對講三表遠傳水、電、氣遠程抄表有線電視有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座電話主體內外布線及終端插座寬帶網主體內外布線及終端插座五社區管網工程費1室外給排水系統室外給水系統小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、以及外接的消火栓雨污水系統2室外采暖系統3室外燃氣系統4室外電氣及高低壓設備高低壓配電設備及安裝紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設備室外強電管道及電纜敷設室外強電總平線路部分室外弱電管道埋設用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井5室外智能化系統停車治理系統露天停車場治理系統、地下室或架空層停車場治理系統小區閉路監控攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝周界紅外防越紅外對掃小區門禁系統電子巡更系統電子公告屏六園林環境工程費1綠化建設費公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化2建筑小品雕塑、水景、環廊、假山等3道路、廣場建筑費道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等車行道廣場、人行道4圍墻建筑費永久圍墻、圍欄及大門5室外照明室外燈光照明工程6室外背景音樂7室外零星設施兒童游樂設施、指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘七配套設施費1游泳池建筑成本及配套資產購置2業主會所建筑成本及配套資產購置3幼兒園建筑成本及配套資產購置4學校建筑成本及配套資產購置5網球場6設備用房配電房、水泵房土建及裝修費7車站建筑費建筑成本及配套資產購置8……八開發間接費1工程治理費工程監理費支付給聘請的項目或工程建立單位的費用預結算編審費支付給造價造價咨詢機構的預結算的編制、審核費用行政治理費直接從事項目開發的部門的人職員資、獎金、補貼等人工及行政費施工合同外獎金趕工獎、進度獎工程質量監督費建設主管部門的質監費安全監督費建設主管部門的安監費工程保險費2營銷設施建筑費接待廳裝修、裝飾費設計、工程、裝飾等樣板間包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建筑費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，可從總費用中扣除。3資本化利息直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。4物業治理完善費開發商承擔的由物業治理公司代管的大修基金、物業治理基金或其他專項基金，以及小區入住前投入的物業治理費九期間費用1治理費用人工費用行政費用財產費用其它2銷售費用媒介廣告費電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等廣告費用展銷費展位費、布置費、制作費等促銷活動費設備租賃費、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費宣傳資料及禮品費售樓書、各種禮品現場銷售器具費飲水機、家私等銷售人工費工資、獎金、補貼等看樓交通費看樓專車運行費、修理費、司機行車費用客戶會費用銷售代理費及傭金支付專業銷售代理機構或物業公司的代理銷售費和傭金中介策劃及咨詢費支付的中介機構進行市場調研、銷售策劃及相應的咨詢等費用總產權登記費政府收費分戶產權轉移登記費政府收費房屋交易費政府收費其他3財務費用相關文件《項目產品定位治理程序》《方案（概念）設計治理程序》《初步設計治理程序》《施工圖設計治理程序》《景觀設計治理程序》《材料設備選型定板治理程序》《項目責任成本治理方法》附件及表單《目標成本測算表》《項目動態成本信息月報》

2.4項目責任成本治理方法目的提高公司各責任部門的成本治理意識和成本治理水平，使項目目標成本得以實現。適用范圍適用于公司所屬各項目。為公司所屬各項目目標成本的實施和過程操縱提供依據。術語和定義責任成本目標成本中由相關業務或治理部門承擔要緊操縱責任的成本科目。職責成本合約部制訂項目目標成本；制訂責任部門的目標成本操縱責任；組織目標成本操縱責任的評審；監控各部門責任成本的執行狀況。責任部門配合成本合約部制訂項目目標成本；按《項目目標成本責任書》實施成本操縱。工作程序目標成本責任部門責任成本要緊依據編制的目標成本，按一定的標準劃分各責任部門，為各責任部門行動的指導指標。責任部門要緊為：設計部、前期部、項目工程部、營銷治理中心（樣板房）、項目工程部以及成本合約部，由成本合約部對項目的總成本負責。目標成本的操縱和《項目目標成本責任書》的編制《目標成本測算表》完成后，成本合約部需要跟各責任部門進行詳細溝通。成本合約部按溝通意見，編制《項目目標成本責任書》報總經理審批。《項目目標成本責任書》審批通過后，成本合約部即能夠書面形式分發《項目目標成本責任書》給各責任部門經理及分管副總/總監予以實施。《項目目標責任書》中的目標成本將列入《年度目標責任書》和季度考核指標，作為考核公司中高層治理人員組織績效的指標之一。《目標成本測算表》和《項目目標成本責任書》需及時錄入成本及財務治理軟件。責任部門在項目運營過程中出現目標成本超標情況的，須講明調整緣故和金額，報成本合約部和總經理審批。目標成本通過審批，責任部門的相關責任可部分免除。無效成本的操縱無效成本的定義無效成本房地產項目實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用白費的成本。有效成本能形成有效產品或提升價值，對促進營銷有積極作用的成本費用。計算公式有效成本＝總成本－無效成本。無效成本與有效成本的區分有效成本在短期或長期的收益中能夠獲得補償，無效成本無法獲得補償。無效成本的范圍覆蓋各類合同以及非合同性成本的分析，涉及設計、工程、營銷、財務、成本等。無效成本的分析對象以項目分期（例如：XX項目一期）為分析對象；無效成本的分類作業環節無效成本產生緣故現象表現設計設計失誤對設計效果把握不準①拆除和重建②后期加固與補強③資金白費④拆除與重建設計變更下達不及時材料、施工工藝選擇不當多工序設計圖矛盾裝飾設計未結合建筑現狀設計保守經濟性不合理招標招標策劃標段劃分不合理，打算性不足阻礙工期與質量投標單位選擇施工單位考察失誤，投標競爭不充分中途變化，總價增加招標文件編制合同條款有誤，經濟標編制出現失誤多承擔費用評定標評標分析失誤中標價格偏高施工施工預備使用周期短的高標準臨設拆除與重建施工節點打算不合理延誤工期，增加成本施工過程施工安排失誤賠償與維修費用工程質量治理不善考慮不周，費用大增非關鍵線路搶工費效比不高合同執行拆分合同工作內容未及時簽訂補充合同總成本增加，卻無法從相應單位扣回維修維修工作程序不到位維修時未及時通知責任單位，維修費用無法落實銷售銷售承諾超出交樓標準的承諾為承諾付出大量成本展示資料有誤業主投訴引發賠償銷售過程改變房屋用途拆除與重建樣板房過早銷售重復建設信息溝通不暢信息失真，工作失誤預結算預算失誤合同價款失實導致費用增加結算失誤結算價不符，工程款超付付款付款失誤工程款超付成本有效性治理理念的灌輸成本合約部向公司高層、各部門明確成本有效性治理的概念、目的、分類、優點；成本合約部深入開展工作，獲得公司全體對成本有效性治理工作的支持。無效成本目的與作用培養、提高全員成本意識；分析項目成本，找出成本構成的有效和無效部分，形成合理目標成本，實施無效成本治理與操縱；歸納、匯總無效成本，分析無效成本產生的緣故，促進各部門專業能力和打算能力的提高；尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據，對最終降低項目成本費用提供參考；減少無效成本，降低項目成本費用，以最少的經濟消耗取得最優的經濟效益。無效成本的總結與公布成本合約部通過對每單結算（包括合同和簽證變更）及非合同性成本進行分析，提煉無效成本數據，建立無效成本檔案；成本合約部定期（每月或每季度）向公司高層和各部門通報無效成本動態信息、做出比較；成本合約部依照對無效成本產生緣故的分析，提出工作改進建議；合適時機，成本合約部可提請公司高層針對無效成本的發生變化情況進行獎懲。目標成本制定中成本有效性的應用制定目標成本時，依照對前期無效成本數據的統計分析，考慮通過努力導致無效成本減少的情況，以形成合理的目標成本。無效成本的操縱操縱無效成本是降低項目成本直接有效的方法，有賴于公司各部門的共同參與。具體的措施包括：限額設計；設計方案優化；加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設計變更；確定合理的施工技術方案（降低廢品率）；加強供應商考察；加大集中采購力度；嚴格執行現場簽證制度；提高專業能力；加強部門間信息溝通。成本合約部負責對項目發生的成本進行分析，明確無效成本產生的金額、緣故，定期向公司高層和相關部門、人員通報。各責任部門針對相關的無效成本及時進行總結，以幸免重復發生。成本合約部有義務在日常工作中督促、提醒、并采取主動行為幸免和減少無效成本的發生。相關文件《項目目標成本治理方法》附件及表單《項目目標成本責任書》（范例）《目標成本責任月度評估表》（范例）

2.5項目成本優化作業指引目的在保障產品質量前提下，降低成本，達成項目成本目標。適用范圍本流程適用于設計前期、各設計時期及施工預備時期的成本優化。職責成本合約部編制成本優化打算并檢查打算執行情況；進行具體成本優化估算并依照結果提出優化建議；跟進優化建議后的計算并編制結果報告；依照優化過程視情況編制案例；與設計部等部門協調；設計優化案例審核公布。設計部、前期部、營銷治理中心、項目工程部、物業公司配合成本優化工作。設計部督促設計院進行圖紙優化修改。工作內容及要求設計前期成本操縱開始設計前要求設計部、前期部、營銷治理中心整理出政府規劃要點、土地屬性（用地分析）、市場定位三方面信息。政府規劃要點：依照政府規劃要點批復，得出如下信息：總占地面積容積率建筑用地面積建筑密度總建筑面積綠地率計容積率面積戶數住宅建筑面積限高商業會所學校幼兒園物業用房設備用房活動中心服務中心衛生院郵電所公共衛生間……游泳池球場車位類型數量面積備注自行車車位車位人防面積土地屬性：通過勘查現場，詢問前期部、項目工程部等相關部門，對土地屬性信息分析：項目詳細描述備注市政解決方案（水、電、氣、道路）市政污水清晰了解距離紅線的距離，是否組建污水處理站；市政給水清晰了解距離紅線的距離；臨水清晰了解距離紅線的距離；永久電清晰了解距離紅線的距離；臨時電清晰了解距離紅線的距離；市政煤氣清晰了解距離紅線的距離，是否組建煤氣瓶組處理站；出入道路清晰了解是否需要維修、建筑道路及高架橋等；公交站場清晰了解小區建筑公交站的數量；紅線內土地情況場地高差情況1、清晰了解場地高差情況，以便估算場地平坦費用，擋土墻費用；2、山地建筑分析場地坡度面積比率植被情況清晰了解場地內植被情況，與設計一道決定是否有能夠保留的樹木，以便估算景觀成本；河流、箱涵情況清晰了解場地內是否有河流、箱涵，河流、箱涵的長度、深度及寬度，以便估算改造費用；魚塘、湖泊情況清晰了解場地內是否有魚塘、湖泊，魚塘、湖泊的面積，以便估算改造費用；高壓線情況清晰了解場地內是否有高壓線通過（高壓伏輸），假如有，需要埋地或改變走向的長度；輸油管等市政情況清晰了解場地內是否有輸油管、市政設施等，假如有，需要搬遷或改變走向的距離；市政道路情況清晰了解場地內是否有市政道路或以后是否有規劃市政道路，假如有，具體長度及寬度、建筑標準；拆遷情況地質情況清晰了解場地內地質情況，以便決定采納基礎形式；建筑退讓紅線情況清晰了解場地內建筑退讓紅線情況，以便準確計算建筑物占地面積；紅線外土地情況噪音情況考慮是否需要考慮防噪玻璃；可視景觀清晰了解場地周邊的但是景觀情況，決定是否需要改造可視景觀；市場定位：通過詢問營銷治理中心，清晰了解項目市場定位：產品類型面積比率戶型面積層高一梯幾戶附加值立面風格開窗園林裝修售價花園陽臺凸窗地下室大堂電梯廳室內產品1產品2產品N車位配比要求車位售價、可售比率商業配套要求會所配套要求以上信息整理完成后，成本需要關注的重點是：場地內的專門地形，假如出現河流、箱涵，高壓線等問題需要認真分析，了解清晰其處理方法以及阻礙并估算其改造成本，注意需要預留部分不可預見費用；車位要重點關注其建筑方式（地下、半地下、露天），是否計算容積率，會所是否可售；外電需要重點關注距離、是否差不多有電纜溝、是否需要破路等費用，注意考察周邊樓盤是否能夠合作以便降低部分成本。概念（規劃）方案設計時期成本操縱重點建筑、結構方面設計前，同設計部、營銷治理中心一起探討產品類型布置方案，作單一產品估算以及組合方案的成本估算，形成較為詳盡、準確的最優產品組合（已確定）方案的成本估算，用以指導概念、規劃設計。結合周邊環境、用地景觀資源，合理確定不同地域的不同產品布置；讓產品銷售利潤、土地價值最大化。成本合約部應就土地價值與建筑產品的組合向設計部、營銷治理中心提出建議（注意：重點是通過產品容積率來區分不同產品間成本差異）。路網布置道路設計滿足消防及道路交通相關規范；路網應合理簡潔（減少路網的不合理曲線、彎折）；優化出入口布置，（優化建議時成本人員需要考慮周邊環境以及客戶使用需求，不能夠減少出入口后引起客戶投訴，導致后期整改而增加成本）；道路寬度（設置雙車道或單車道加會車區）。停車布置（綜合銷售建議、規劃要求、停車效率、成本等因素選定停車方式）土地利用地面露天車位最大化；地面停車按照最大邊線原則布置。停車方式車位平面布置最優化：限定面積內停放量最大；車位建筑成本由低到高的順序為：地面露天車位→首層架空車位→地上獨立車庫→半地下車位→地下車位，具體停車方式要結合容積率情況綜合考慮。停車位體形操縱：高度；單獨車位面積。車庫設置車庫宜集中設置，減少建筑成本；機械車位及地下車庫高度預留。車庫設置注意考慮客戶使用要求，占地面積較大項目，車位數量需要合理分配，幸免集中設置而引起業主投訴（示范區尤其需要注意）。操縱不可銷售的公建及配套建設面積。不可銷售的公建及配套（含附加值多建面積）或不能整體轉讓經營的面積滿足土地規劃要求即可。提升附加值而多建的面積，要結合市場銷售價格估算建設的必要性，注意提醒設計部：國家有了新的建筑面積計算規范，“虛報面積”而招致的政策風險需要注意幸免。通過業態分析和市場調查合理確定商業面積。綜合物業治理成本、建筑成本，合理布置組團大小，組團出入口布置相對集中，減少治理人員。應結合項目周邊道路、市政管網的情況，按照土方費用最小的原則確定場地標高。“因地制宜”；動土量最小；盡可能使場地土方挖填平衡。降低排水坡度；山地建筑除考慮土方量以外設計需要盡可能減少擋土墻，護壁等的設計；土方平衡需要在具體的工程實施前，推動設計部、項目工程部出一份現場的等高線圖以及擬修建建筑的標高圖紙，兩者合二為一后，再由成本估算出整個項目的的土方挖填工程量，以及檔土墻，護坡成本并將計算結果交給公司決策。總圖規劃，綜合考慮開發周期和永久建筑、園建、交通的合理布局，幸免（臨時辦公室、施工生活區、項目臨水、臨電、臨時道路）重復建設。山地建筑應結合地形情況確定產品類型：依照山體高差確定產品類型；操縱土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎。山地建筑必須比選邊坡支護方式：結合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式；邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻）。確定贈送面積大小：山地建筑應該結合地形情況確定贈送面積大小。合理利用場地地形地貌利用原有地形的起伏關系完成山水造型。幸免洼地堆山、水系開挖的大量土方施工費用和地下管線反刨以及大面積新作水系增加防水、補水費用（此項優化工作需要成本人員熟悉項目地形和設計意圖，并對管網給排水等成本都有一定的了解）。安裝方面電梯布置方案選擇：從成本角度，超高層盡量選用兩時期提升布置方案；在市場無專門要求下，采納一梯多戶（或四戶以上）方案；估算以及選定電梯轎廂裝修標準（建議按照不同檔次設計一至兩個裝修標準，以后每次套用即可）。園林環境方面充分考慮利用場地景觀資源（天然景觀及人造景觀），提升產品品質：不同景觀與建筑產品的合理搭配；不同分期、不同產品與景觀位置、特性的均衡組合。明確景觀單位操縱成本：依照公司已有產品系列將每種產品的景觀成本總結出來，然后依照最新的市場價格和項目的專門情況調整后，提交最新單位景觀成本供設計、營銷考慮，同時提供給設計院作為設計操縱參考，注意依照景觀重要程度區不對待。明確軟硬景操縱比例：統計已有項目軟硬景面積比例，提供給設計部及設計院作為設計操縱參考。通常軟景比硬景廉價，因此應該盡可能多的設置軟景，少做硬景。單體方案設計時期成本操縱重點建筑、結構方面建筑方案選型：評估平面、豎向等各方向的復雜程度，選擇規則的建筑平面，盡可能減小建筑專業的不合理布置帶來成本的增加。高層建筑單體應選擇對稱形式；考慮抗震及成本要求，外挑外掛構件宜減少；操縱屋頂造型。注意事項：以上項目需要成本人員有一定的結構知識，因此平常要多參與相關結構方面的討論和協商，提高結構方面的專業水平，積存經驗，并形成一定之規。確定合理層高：結合銷售、成本等因素確定層高，一般情況下，住宅層高2.8米性價比較優，層高每增加0.1m造價增加該層造價的3-5％；窗地比操縱通過節能估算指標來操縱窗地比。注意：節能操縱要緊是窗墻比以及開啟面積，要注意轉換窗墻比和窗地比的關系，總體來講目前節能規范對成本操縱窗地比是有利的，需要重點關注的是一旦節能通只是，成本提的優化建議首先是減少開窗面積，而不是保持開窗面積不變而去采取其他措施來滿足節能要求。專門項目除外。單體方案確定后，估算不同單體戶型窗地比，合理操縱產品窗地比（是否開窗或開窗大小需要與設計一道溝通），窗地比應不超過同類產品經驗值。欄桿、欄板的限定：估算以往項目單體戶型欄桿、欄板的單價，建議欄桿類型盡量少；建議通過經驗的積存將各種欄桿欄板的分類統計做成標準產品，以后欄桿的做法就不需要在估算單價成本只需要統計含量即可。外墻裝飾設計優化方案的初步確定：提供目前不同產品外墻不同做法價格表，以便作為參考（平涂、質感涂料、劈開磚、釉面磚、石材等綜合價格）；提供目前各種產品外墻平涂、質感涂料、面磚、石材各自占有比率，以便設計合理確定外墻涂料、面磚、石材的面積比率；提供常用外裝材料適用性能；關注外墻立面復雜程度，并提出改進建議。優化比選陽臺、露臺、屋面等的具體做法：提供目前不同產品陽臺、露臺、屋面具體做法及價格表，以便設計作為參考選擇；優化比選具體做法。節能方案：盡量采納體形系數滿足節能要求的產品，以最優經濟方式解決節能方案；通過合理的窗墻比實現節能達標；通過墻體材料來實現節能達標；操縱節能取值范圍。結構方案優化：結構模板平面確定后，設計部、成本合約部配合審核柱網布置，結構形式，選擇最優結構方案（結構形式的成本遞增順序：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采納框架筒體結構）；減少挑板、外掛裝飾鋼構件數量。山地建筑應結合地形情況確定產品類型：依照山體高差確定產品類型；操縱土方開挖工程量及埋置在土方中的基礎。山地建筑必須比選邊坡支護方式：結合山體實際情況及高差明確邊坡支護方式；邊坡支護方式成本遞增順序一般是：自然土方放坡、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻。山地建筑必須比選邊坡支護方式（自然土方放坡、預應力錨桿＋砼噴設，毛石擋墻，砼擋墻）。注意：擋土高度超過3米以上時有可能砼擋墻成本比毛石擋土墻還廉價，因此高擋土墻需要進行方案估算比較。確定贈送面積大小：山地建筑應該結合地形情況確定贈送面積大小。注意從客戶角度衡量其是否需要并考慮是否能夠不計建筑面積或者容積率，盡量規避政策風險。安裝方面估算配電設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、柴油發電機組）分期或分項目集中布置或分散布置不同方案的經濟合理性：因為涉及供電等壟斷行業，有可能成本拿到圖紙時方案差不多定案，因此成本人員一定要提早關注到此事，幸免優化工作不到位。需依照場地等實際情況分按不同方案計算測定。供配電設備安裝定位設計優選：所有供配電設備（除發電機組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設在同一房間內，確保在符合規范要求下距離最短，以減少之間聯接線路。估算供電方案采納環網式或是開閉所式的綜合經濟性，提出優選方案。一般情況環網式比開閉式經濟；合理布置開閉所位置，使走線長度之和最短；設置開閉所時，應盡量考慮多期共用；條件同意時，可考慮借用項目附近原有開閉所，幸免新建。供水方案中重點考慮建筑水泵房的必要性：現時期采納建設水泵房方式供水方式較省；必須建筑水泵房時應考慮建筑位置及占用空間。當選用負壓供水方案時要與水泵房水池供水方案估算對比，確認實施的經濟合理性。合理設置消防分區：在符合消防規范的前提下，最大限度布置消防分區；布置防火分區應注意住宅、商用、地下車庫（單體、復式）的區不；盡量利用建筑墻體設置防火墻，減少防火卷簾、防火門作為防火隔離等方法合理設置消防分區，減少消防噴淋系統的設置。中水處理站與中水提升泵站：中水處理站應依照項目特征，選用設計規定的最小規模；中水處理站與中水提升泵站應選擇在地塊中心，使管線布置長度最短。污水提升泵站：對大量填土地塊，由于自然坡度無法達到排水要求，需考慮建設污水提升泵站。地塊內高壓線路改線：入地點式：造價高；電纜溝方式：相對較高；管道埋設方式：相對較低；建設高壓走廊：造價較低。園林環境方面按目標成本操縱指標，實行限額設計；提供材料規格型號單價：提供常用軟硬材料規格型號及單價；鋪地材料盡量本地化，幸免大面積使用花崗巖等貴重材料；植物選擇本地常用，易成活，養管費用低的種類；依照不同位置合理確定石材厚度，要緊部位石材選擇：壓頂50mm厚非行車道地面20mm厚（荔枝面采納30mm厚）行車道地面40-50mm厚立面20mm厚踏面30mm厚提供基層標準做法，供設計部及設計院使用。軟景觀中，苗木比例適當：重點效果部分使用大規格苗木，一般區域和庭院使用小規格苗木。選擇合適的材料尺寸，操縱各類材料損耗。材料檔次的選擇要緊以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。操縱木作的使用面積，盡量少用水景（要緊是后期維護治理成本太高）。綠化灌木種類盡量少一些，灌木造價比草皮貴專門多，優化時注意盡量減少灌木面積，灌木要緊利用在住宅或者水景周邊起到一些防護作用，其余的地點盡量種草皮，并配以不同喬木搭配以達到節約成本保證效果的目的。初步（擴初）設計時期成本操縱重點建筑、結構方面明確結構含量操縱指標：向設計院下發“結構設計成本操縱要點”，明確結構含量設計限額；結構含量中需要將各部位含量細化便于以后估算操縱，假如遇到山地建筑等地形比較復雜而設計院不肯簽訂設計限額指標時能夠采納地上限額，地下部分過程操縱的方法來簽訂設計合同。限額后一定要設立合適的獎懲措施保證條款可執行。選擇最優基礎形式及埋深：依照詳勘報告，設計院初步估算進行設計，審核設計院選用的基礎類型及基礎設計的經濟合理性。一般情況，各基礎類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎、復合地基淺基礎（有時采納強夯擠密砂樁等處理方式代替）、筏板、預應力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制）、灌注樁。明確合理結構布置，復核結構參數：設計部與設計院就各結構參數作深入探討與交流，力求得到合理結構形式、合理柱網布置、合理結構構件尺寸、合理結構計算參數、安全、最經濟結構參數。其中重點審查：結構計算時輸入的荷載值、結構計算參數、結構計算結果、結構構件的幾何尺寸及配筋率。結構含量指標計算：成本合約部依照設計院提供的設計電子稿或者白圖計算鋼筋含量及混凝土含量，保證鋼筋含量及混凝土含量操縱在目標成本范圍內，并及時反饋設計部、設計院，以便進一步優化；驗算時注意：要抽取基礎，首層，標準層，天面層等來予以驗算，確保結果可不能偏離太遠。估算結果符合目標成本要求后再出施工圖紙；假如局部或者全部指標超標需要分列細項詳細分析超標部位緣故，并將結果發給設計部和主管結構優化的工程師以及相關領導，推進設計優化工作完成，遇到專門情況確實需要超標的要報分管副總/總監審批同意后在進行下一部的設計工作。復核建筑操縱指標：復核窗地比、外墻面磚、涂料、石材比例等，操縱在目標成本內。配合設計開展節能方案估算比選，選擇符合節能要求的成本最優方案：在立面方案差不多確定的情況下，節能方案經濟性優先順序為：減小窗墻比>加厚外墻砌體材料>外墻聚苯顆粒砂漿>外墻保溫板>采納LOW-E玻璃。部品材料選配標準應盡量與目標成本估算標準保持一致。復核部品材料設計選用表，不符合項要與設計部協商解決方案并進行相關成本估算分析。精裝修方面室內精裝修：依照確定的裝修標準，實行限額設計，操縱在目標成本內。減少精裝房的差異，對應不同建筑產品的裝修方案統一材料選用，便于提高經濟采購批量。公共裝修：裝修方案確定后，估算銷售大廳、會所、大堂、電梯廳成本是否在估算成本內。依照裝修建筑尺寸，選擇合適模數的材料尺寸，將各類材料損耗降到最低。材料檔次的選擇要緊以滿足功能性需求為主，并綜合考慮后期維護成本。減少精裝房的差異，對應不同建筑產品的裝修方案統一材料選用。便于提高經濟采購批量。安裝估算比選高壓柜、低壓柜不同品牌、型號、及不同組合方案情況下成本。變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選：規格在1250KVA以內單臺容量越大，單位容量費用越低。在需求總容量不變情況下，選用變壓器臺數越少越經濟。除可節約費用外，還可節約空間。但若實際使用容量不能達到或接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉，在按變壓器計量收費情況下，電費可能較高，單臺容量要綜合評選；規格1250KVA以上變壓器價格昂貴，建議不選。配電主干線路不同材料、不同敷設方式、不同走向方案比選：一般情況下，價格遞增順序為；電纜+電纜穿刺接頭，電纜+預分支接頭，母線槽；防火橋架（或線槽）+一般電纜（或阻燃電纜）敷設方式，一般橋架（線槽）+耐火電纜的敷設方式。因此回路較少時采納導線（或電纜）穿管（阻燃管價格遠低于鍍鋅鋼管）方式可能更省，具體綜合估算。室外供配電線路設計優化：市政供電線路引入：在場地、環境同意情況下，架空線路最省；當阻礙環境采納電纜時，單線電纜截面規格不得超過300mm2，幸免再行選大一級（或大一級以上規格）、產生白費；在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設；當在線路最短原則下市政無已建電纜溝、而延長線路就可利用市政電纜溝時，要依照實際情況估算在延長線路條件下利用市政電纜溝敷設與自行新建電纜溝或采納直埋敷設方式時的最優方案；一般情況下，敷設方式不同時的價格從低到高排序為：利用市政已建電纜溝→直埋+過路套管→全程穿管→自行新建電纜溝；電纜溝深度、寬度在滿足有關要求前提下要操縱在規格最小范圍內。小區配電線路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋+過路套管→導線+全程穿管→一般電纜+全程穿管→鎧裝電纜+全程穿管→一般電纜+電纜溝→鎧裝電纜+電纜溝。但當電線、電纜根數達到一定數量集中敷設時，可能選用電纜溝敷設方式更省，具體需要通過實際方案估算才能確認。配電箱內斷路器、接觸器等器件不同品牌、不同組合方案比選：盡量選用國產或合資產品會使價格降低，注意要符合當地供電部門的地點要求，幸免來回反復，白費工期。供水方案比選：依照項目產品組合（高層、小高層、多層），進行供水方案技術經濟比選（帶水箱變頻加壓操縱系統；無負壓管網直聯式供水系統、市政壓力直供或多方案組合等）室內水暖材料設備選用要點：在滿足壓力、溫度等技術條件下優先選擇綜合單價較低的管材（如常用采暖管價格增序排列：PPR管→鋁塑復合管→PB管）；對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以操縱。消防工程中消防報警器材、消防預埋管材的選用：滿足功能前提下，含超高層在內，對溫、煙感探測系統的設備選型優先選用國產設備、報警器材（注意配套選用，以及項目產品的連續性和后期的維護費用一并考慮）；消防噴淋系統平面布置優化；通風、排煙管道選用形式（如鍍鋅鐵皮風道、玻璃鋼風道）應做經濟對比分析后擇優選擇；消防預埋管當地無明確規定的選用阻燃塑料管替代鋼管最為經濟。空調設計優選：依照實際情況估算比選集中空調方案或小中央空調方案的經濟合理性；并對不同品牌、不同系統方案比選；集中空調系統應依照具體使用功能及長期能耗，估算確定氟系統或水系統方式；對價格較高的風管、冷凝水管的保溫材料使用予以操縱；出風口的合理布置；依照實際情況估算比選有無機房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經濟合理性；并對不同品牌、不同系統方案比選。園林環境方面考慮每個組團小品配置均衡，以免后期業主投訴。依照擴初成果圖計算造價，確認成本是否操縱在目標成本范圍內。估算中列出各種不同材料用量比例提供給設計參考，并為以后的成本優化工作積存經驗。估算中列出各種喬木每平米的用量提供給設計參考，并為以后的成本優化工作積存經驗。燈具設計優化時要考慮后期維護和使用情況，并通過收集物業治理公司的建議減少不必要的裝飾燈具。建立統一的園建結構，從經濟有用的角度動身，減少以后園建結構部分的優化工作。施工圖設計時期成本操縱重點建筑、結構方面工程做法與交樓標準統一，幸免因兩者不一致造成拆改。應力求設計院按我方交樓標準編寫施工圖工程做法；確屬無法統一的做法，需在招標文件及其他相關技術標準中明確。并在項目實施時由設計部向項目工程部、施工方進行技術交底，幸免錯誤施工造成拆改。部品及材料選擇：依照項目定位、產品類型選擇材料部品，幸免功能溢價；在立面圖基礎上針對不同規格外檐墻、面磚進行合理排布，減少斷磚損耗；廚衛大樣圖、樓梯間大樣圖依照平立面、踏步尺寸合理選擇磚型，減少斷磚損耗；減少欄桿、裝飾鋼構件等的種類，提高標準化產品的使用程度；設計部對設計院的出圖要求和圖紙自審制度：建筑、結構、安裝各專業的協調－減少錯漏碰缺：圖紙自審由設計部負責組織；接到圖紙后，設計部應及時安排或組織有關人員進行自審，并提出各專業自審記錄；及時召集有關人員，組織內部會審，針對各專業自審發覺的問題及建議進行討論，弄清設計意圖和工程的特點及要求。圖紙自審的要緊內容：各專業施工圖的張數、編號、與圖紙目錄是否相符；施工圖紙、施工圖講明、設計總講明是否齊全，規定是否明確，三者有無矛盾。平面圖所標注坐標、絕對標高與總圖是否相符。圖面上的尺寸、標高、預留孔及預埋件的位置以及構件平、立面配筋與剖面有無錯誤。建筑施工圖與結構施工圖，結構施工圖與設備基礎、水、電、暖、衛、通等專業施工圖的軸線、位置（坐標）、標高及交叉點是否矛盾。平面圖、大樣圖之間有無矛盾。圖紙上構配件的編號、規格型號及數量與構配件一覽表是否相符。圖紙經自審后，應將發覺的問題以及有關建議，做好記錄，待圖紙會審時提交討論解決。組織圖紙會審工作，完善圖紙細部設計，減少錯漏碰缺，為操縱項目的建安成本打下良好的基礎，成本人員應該積極主動要求參加圖紙會審并認真審核圖紙。盡量趕在工程項目開工前進行，了解設計意圖，明確質量要求，將圖紙上存在的問題和錯誤，專業之間的矛盾等，盡最大可能解決在工程開工之前；審查施工圖的基礎工程設計與地基處理有無問題，是否符合現場實際地質情況；審查建設項目坐標、標高與總平面圖中標注是否一致，與相關建設項目之間的幾何尺寸關系以及軸線關系和方向等有無矛盾和差錯；審查圖紙及講明是否齊全和清晰明確，核對建筑、結構、上下水、暖衛、通風、電氣、設備安裝等圖紙是否相符，相互間的關系尺寸、標高是否一致；審查建筑平、立、剖面圖之間關系是否矛盾或標注是否遺漏，建筑圖本身平面尺寸是否有差錯，各種標高是否符合要求，與結構圖的平面尺寸及標高是否一致；審查建設項目與地下構筑物、管線等之間有無矛盾；審查結構圖本身是否有差錯及矛盾，結構圖中是否有鋼筋明細表，若無鋼筋明細表，鋼筋砼關于鋼筋構造方面的要求在圖中是否講明清晰；復核結構指標是否滿足限額要求。通過治理減少對設計工作的拆分和嘗試設計總包：目前鋼結構、幕墻、鋁合金門窗、弱電、景園工程等分項工作的設計多由專業設計資源來完成。施工圖設計院只負責土建及水暖電等部分的設計，其后果是施工圖與專業分項圖紙矛盾點較多或沖突，不同專業工程銜接性差，造成工程中的變更、簽證數量激增，返工和修整量大，致使施工進度延誤和成本增加；由于專業資源設計方案的不同造成投標報價不具可比性，造成成本上升；產生重大質量問題時，責任不清、相互推諉給投資方造成重大的經濟損失；設計總承包和施工總承包一樣是為了相關專業間合理銜接并統一責任為事后的投資方權力追溯提供保障。安裝市政及小區管網設計優選：著重考慮管材優選：綜合施工、使用等因素，給水管經濟合理性排序為；PE管→焊接鋼管→無縫鋼管→鍍鋅鋼管→UPVC塑料管→球墨鑄鐵管→鋼塑管。排水管排序為；規格500以內；UPVC波浪管→鋼筋混凝土管→PE波浪管，規格500以上；鋼筋混凝土管→UPVC波浪管→PE波浪管。一般情況下，機動車道下選用重型（Ⅱ級管或S2管材），對非機動車道下選用重型要嚴控；優選檢查井規格及井蓋：幸免設計盲目的統一選用大規格井；操縱重型井蓋使用部位；除機動車道外的非機動車道或綠化帶等部位嚴控采納重型。并盡量減少檢查井數量；盡量減小排水管坡度，降低管網埋深，減少動土量；優化管網走向、長度。水暖施工圖審核成本要點：滿足壓力、流量等技術條件時的管徑選擇（達到要求即可，不能過大），如給水干、立管、支管、戶內管管徑應經計算核定，一般每戶住宅給水進戶管管徑操縱在DN20以內；需要的予留洞、予埋件圖中表示是否清晰齊全（包括孔洞尺寸、位置、標高、預埋材料），幸免后期鑿剔。智能化設計優化：室外智能化、景觀燈具設計優化應結合項目定位、市場同意程度、銷售價格，周邊樓盤使用狀況、小區場地布置（含綠化組團和道路布置）綜合考慮，在提升產品品質前提下還應兼顧有用性、經濟性；以項目的市場定位、規劃設計思想和物業治理思路來確定智能化系統規劃設計方案（如：封閉治理社區選用紅外對射周界防翻越系統、開放的大社區治理結合封閉的單元治理選用電視監控加電子巡更系統）；家居安防與可視對講系統分不設置和二合一的技術經濟比較及產品檔次選擇；紅外對射探頭的設置與小區圍墻的走向優化（幸免不規則圍墻增加探頭數量）；景觀燈具的布置應依照項目定位，分期設定燈具總價來操縱燈型、位置和數量（向提供設計常用燈型種類和單價）。園林環境方面注意園林環境設計與建筑、配套管網設計的銜接，幸免標高、平面布置差錯出現。估算各項指標是否在目標成本內，并提出優化建議。綜合考慮后期治理維護成本，提出相應優化建議。清單編制完成后，作出最后的完整的預算并同目標成本比較按照以上園建估算方法一樣提出最后的修改和復核意見。二次設計時期成本操縱重點鋁合金依照當地氣候條件、項目、產品定位和保溫節能要求，選擇相應的門窗系統（常見門窗系統按成本高低排序依次為木鋁復合→鋁合金窗→塑鋼窗）。依照建筑施工圖進行門窗分格設計時，在滿足采光通風要求前提下，幸免門窗面積過大和窗型過多過小。關于使用較好導熱性能的窗框材料如鋁合金窗框材料，大面積的玻璃較小面積的玻璃好，因為大面積玻璃減少窗中窗框材料的比例，通過合理配置中空玻璃的結構，能夠使整窗的性能最大優化。高性能窗的熱性能弱點是窗框材料和玻璃邊部材料，因為玻璃中心是高效率的，窗框和玻璃邊部傳導相對較高，應該選擇絕緣間隔條（沒有金屬/專門少金屬）及熱隔斷性能好、低傳導的窗框材料。幸免大面積西曬玻璃的使用，日落之前可獲得較好的采光條件，然而進行空氣調節的費用是專門高的。在考慮滿足通風要求的條件下盡量減少開啟扇數量，并注意防止空氣滲漏以及緊急出口設置，平開窗能夠較推拉窗獲得高的通風能力，然而開啟形式設計需要考慮風壓作用。加大版面設計，減少窗框和扇的材料面積，提高整窗的視野通透及性能。門窗五金件選擇：依照門窗系統（木、鋁、塑）、項目產品定位、建設期和使用期全壽命周期費用綜合選擇門窗五金件系統。幸免功能不足或過剩。金屬構件欄桿百葉等非承重構件，需操縱斷面尺寸不宜過大或過厚，滿足強度和剛度即可（需注意節點構造設計）；注意對欄桿百葉的間距操縱（滿足安全間距和遮擋要求）；玻璃雨篷等承重鋼構件，需由結構工程師進行強度復核（裝飾設計計算一般保守）和結構優化；面層防腐處理：鋼構件需區分使用場所（室內外），分不采納不同的防腐處理：如室內樓梯扶手、樓梯間欄桿刷防銹漆＋調和漆即可；室外欄桿選擇氟碳噴涂或鍍鋅＋靜電噴涂。提出優化建議是注意綜合考慮樓盤檔次，規范要求以及后期維護使用成本。常用欄桿百葉做成標注做法備選，減少重復優化工作。相關文件《項目目標成本治理方法》《項目產品定位治理程序》《方案（概念）設計治理程序》《初步設計治理程序》《施工圖設計治理程序》附件及表單無

2.6項目工程變更簽證治理程序目的為加強工程變更簽證治理，規范工作流程，有效地操縱成本，制定本程序。適用范圍本流程適用各工程項目的變更簽證的治理。由《設計變更單》引起的簽證，設計變更的發起與審批見《設計變更治理程序》，施工后的現場確認見本程序。職責設計部經辦《設計變更單》，參照《設計變更治理程序》。項目工程部對合同外增加工程以《工程簽證單》形式清晰描述施工部位及其緣故；發起《工程簽證單》，明確施工范圍、做法及相應工程量；經審批后，發出《工程簽證單》給監理公司和施工單位；對工程簽證完工完成情況進行確認。成本合約部項目造價師對《工程簽證單》明確的工程進行估價；對現場簽證的經濟合理性做出分析，明確計價方式；將施工單位現場簽證的結算資料移交成本合約部進行結算。成本合約部經理審核《工程簽證單》。工作程序設計變更及現場簽證的治理原則權力限制原則公司對設計變更及現場簽證治理實行嚴格的權限規定，不在權限范圍之內的簽字一律無效。如對公司造成損失的，將追究越權簽字人的責任。時刻限制原則公司對設計變更及現場簽證及其結算實行嚴格的時刻限制，非經公司審批或授權的專門情況，禁止事后補辦。一單一算原則一個設計變更及現場簽證單應編制一份結算單，且對應一個工程合同。一月一清原則每月10日前，成本合約部各項目造價師應就截止上月末已完工且手續完備的設計變更及現場簽證，核清造價并簽字確認，交成本合約部負責人復核。完工確認原則當設計變更及現場簽證完工后，施工單位、監理、項目工程部、成本合約部項目造價師四方應在完工后5日內簽字確認；如屬隱蔽工程，應在其覆蓋之前簽字確認。原件結算原則設計變更及現場簽證的結算必須要有齊備且有效的原件作為結算的依據。多級審核原則設計變更及現場簽證的造價結算至少要通過二級以上的審核。法律約束原則50萬元以上的工程合同，必須另行簽訂關于設計變更及現場簽證的協議，作為原合同的補充協議，供簽約雙方遵照執行。50萬元以下的工程合同應包含符合本程序規定的相應條款。標準格式原則所有的設計變更及現場簽證單都必須使用公司規定的標準表格。合同主線原則變更簽證治理均以合同為主線，當多個樓號發生相同內容的變更簽證時，設計部、項目工程部能夠一份變更簽證為范本，以發生變更簽證的樓號棟數為基數進行復印，提報相應數量的變更簽證，并進行分不編號；專門不墅項目，在以合同為主線的同時，能夠戶型為單位提報變更簽證。工程簽證的含義和類型工程簽證是指對施工治理中發生的零星事件的確認，例如：因設計變更引起的拆除、地下障礙的清除遷移、現場簡易通道的搭建、臨時用工等。工程簽證的要緊類型：因設計變更導致已施工的部位需要拆除（需注明設計變更編號）；施工過程中出現的未包含在合同中的各種技術措施處理；在施工過程中，由于施工條件變化、地下狀況（土質、地下水、構筑物及管線等）變化，導致工程量增減，材料代換或其他變更事項；在施工合同之外，托付承包單位施工的1萬元以內的零星工程；合同規定需實測工程量的工作項目；紅線外施工道路的修補（紅線內的施工道路修補宜在合同中包干）。《工程簽證單》的審批項目工程部發起工程簽證對合同外增加工程，項目工程部發起《工程簽證單》，明確工程變更的內容及其緣故；需明確指動身送所屬施工單位；確認主材的供應方式（甲供依舊乙供）；如有圖紙必須附圖審批，無圖紙的需要列明具體工程量；明確是否阻礙報建及銷售戶型圖；如出現責任索賠問題應書面知會相關責任單位保留索賠權利（需注明索賠緣故及相應《工程簽證單》或《設計變更單》編號）。項目造價師核價成本合約部項目造價師對《工程簽證單》估價，兩工作日內將估價結果記錄于《工程簽證單》中，若估價金額在工程副總審批權限內的，經工程副總審批后，項目工程部直接下發《工程簽證單》給監理公司及施工單位執行；同時報成本合約部備案；若估價金額超出工程副總審批權限的，接著報公司成本合約部審核。成本