爛尾樓的（代理公司）的策劃案第一章.辦公樓市場分析一.辦公樓及其發展空間辦公樓是因商務活動的需要、集中在一群小房子中的、各自獨立又相互緊密聯系的相關業務群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時間與距離考慮， 開始將這些分散的小房子堆在一起向高發展，把各行業的客戶集中在一起。 隨后發現當這些工作人群集中之后， 又需要解決他們的其他生活需求如喝咖啡、 吃飯、休閑健身等問題，又開始在辦公樓中增加相應的功能設施。經過長期的發展，辦公樓有了其特定的含義及概念。 也有人給出了新的名字一一寫字樓。獨立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能包羅萬象，于是人們就將相關行業用更多的寫字樓集中在一起，并配以旅館、 酒店、商業等，使這成片的寫字樓形成中央商務區一一CBDCBD成為城市主要商務活動的核心區域之一，大大提高了城市空間的利用和商務活動與交往的效率。高速成長與發展中的中小企業，常常無能力也無必要獨立擁有這種帶有標志性的巨大寫字樓，因此這些中小型企業大多租用或購買大型寫字樓中的一部分， 形成不同企業的合并辦公。這既保證有獨立的私密的辦公地點， 又減少相關的自身配套設施，利用社會化的服務方式減少相關成本。因此，寫字樓就要充分考慮這些用戶的特點而力求使相關配套設施齊全， 服務功能齊全。二.辦公樓的環境這里指的是大環境，即辦公樓所在的區域、地段、位置、市政配套設施、小區配套設施、空間規劃布局等一系列影響辦公人員的生理、心理的因素。寫字樓給人印象是聳入云端的玻璃幕墻、 富麗堂皇的大堂、行色匆匆的白領、門口擁堵的車流。這種寫字樓是完全程序化、事務性工作的場所，而非企業張揚個性、推崇創造力的工具。但是，建筑本身其實不過是一個水泥做的盒子， 最終賦予建筑個性的其實是身在其中的住戶、是人、是企業。目前最通行的說法，健康的寫字樓是指符合人們對工作環境質量的要求， 擁有現代建筑所具有的各種優勢，兼具健康性與環境性的寫字樓。對“兩空一綠”有很高的要求。 “兩空”指空氣質量、空間感，“一綠”指綠化率。歸納起來，評價一個寫字樓是否是健康寫字樓，應包含以下條件：（一）交通交通便利是辦公樓的基本條件， 其決定了員工上下班的方便與所需時間的長短。 員工在選擇公司時，如果要轉幾次車才能到公司的話，往往還是要考慮考慮的。轉車一是耽誤時間，二是可能會影響到員工的心情、增加疲勞度。因此，地鐵沿線、交通樞紐等都是做辦公樓的首選。（二）氛圍除了交通外，是否有辦公氛圍也至關重要。如莘莊地鐵站附近，盡管擁有軌道交通的便利，但并不適于辦公。建筑不僅僅是鋼筋水泥的混合體， 它同樣具有生命力，而這種生命力與周圍環境氛圍息息相關，寫字樓對于氛圍的要求更是不可或缺。 這種氛圍就是中央商務區（CBD的氛圍，陸家嘴、徐家匯、淮海路等均屬中央商務區，其寫字樓的租價也是較高的。（三）品質寫字樓本身的品質也十分重要，除了樓層、房間朝向、面積、空間布局的合理性、通風、采光情況等硬件條件，同時還應具有完善的配套服務體系， 如設立員工快餐廳、咖啡廳、休閑會所，為員工解除疲勞、放松心情營造良好的空間。而衛生系統以及運輸系統的考慮也是符合健康標準的重要依據。（四）景觀白領階層每天都在一種高壓強度的狀態下工作， 容易產生壓抑感，也需要一種事物使他們放松心情，或是激發他們的工作興趣和創作靈感， 這就要求寫字樓周圍要有一定的綠化或者是景觀。（五）精神良好的工作氛圍可以讓人精神煥發，與建筑相得益彰的外形設計能讓人心情愉快。而在這些淺層理解以外的健康，則是精神或者是心理健康的滿足與真正保障。對有些人來講，在金茂大廈、恒隆廣場上班就是一種不可名狀榮耀。三.辦公樓的市場狀況（一）現狀上海寫字樓市場自2000年年中起開始復蘇，一方面租金開始上調，出租率也穩步提高；另一方面上海GDPB經連續11年保持兩位數增長，持續、平穩、有序的經濟發展增強了外商的投資信心，為上海寫字樓市場的發展提供了無限機遇。 戴德梁行執行董事認為，目前上海住宅市場經歷一段時間的發展， 已經日趨成熟，競爭也比較激烈。 而銷售型寫字樓，特別是甲級寫字樓，作為一種新產品， 市場正處于成長階段，并擁有廣闊的成長空間，應該有機會獲得較高的投資回報。目前，上海寫字樓市場供需基本持平，空置率也處于 10%?15%的正常范圍。未來幾年，上海寫字樓市場將呈現需求強勁、供應適量，從而租金穩中有升的總體發展趨勢。（二）行業特征不同行業、不同規模、不同辦公性質的企業對辦公環境的要求是不一樣的。 大型企業的運作模式比較成熟，員工辦公時間較為規律，工作內容有章可循。而中小企業多處于事業的增長期，沒有固定的工作模式，辦公時間彈性很大，工作內容多涉及創造性、開拓性領域。這種工作性質、運作模式的差異最終表現為對企業辦公環境需求的不同。寫字樓的分布逐漸顯現行業特征：如陸家嘴地區寫字樓的租客以金融業為主，南京西路和淮海中路寫字樓的租客則以咨詢業和服務業為主。未來，這種行業特征將更為鮮明，以形成積聚效應。因此寫字樓的租售率受某一行業興衰的影響將更為明顯。（三）前景據戴德梁行資料顯示， 目前上海市場甲級寫字樓的建筑面積僅有 370萬平方米，較之每年上海增長近1200萬平方米的住宅用房總量較少。 2003至2007年預計推出市場的新甲級寫字樓總面積約為410萬平方米，其中供出售的新甲級寫字樓面積約為 70—80萬平方米，占17—20%同時會有部分現有的寫字樓物業帶租約向市場推出。一些企業出于投資自用和扎根上海進行中長期發展的打算， 已經開始考慮變租賃為購買寫字樓，這客觀上加大了甲級寫字樓的需求量。 近來十分活躍的民營和私人企業已日漸成為寫字樓投資群體中不可小視的力量。 連年攀升的寫字樓租金消耗了公司的一部分利潤。 隨著公司的發展和對上海經濟信心的增強， 他們正打算購買屬于自己的寫字樓， 雖然一次性投入增加了很多，但同時兼具了投資的用途，從長遠來看還是劃算的。國內各地的中大型企業集團爭相在上海設立營銷中心、 研發中心，需要大量的寫字樓。上海寫字樓租金繼續平穩攀升已成趨勢。這兩方面的因素帶動了銷售型寫字樓強勁的發展后勁和由租轉買的投資趨勢。四.周邊區域辦公樓分布狀況由于本區域內不是辦公區域， 因此，周邊辦公樓數量較少， 這里僅列舉以下辦公樓項目以供爹苦：（一）陽光世界位于浦東大道、近南山路。大廈高28層，建筑高度為米，其中1-5層為商業裙房，6-14層為純辦公用房，15-28層為公寓式辦公房。6部進口“瑞士Schindler”電梯、兩部自動扶手電梯。1-14層采用“YORK中央空調系統。美國Armstrong地板、印尼進口春茶木門、 “立邦Nippon”高級涂料、衛生間地面采用進口防滑地磚、地面鑲有葡萄牙瓷磚、美標AmericanStandard潔具、意大利五金配件等。6-27層，每層9—10戶。房型面積范圍70—222平方米，售價7000元/平方米，租價元/平方米/天。（二）招商局大廈上海招商局大廈是一幢現代化、智能型的純甲級寫字樓。大廈總建筑面積平方米，總高度186米。大廈一至五層設有銀行、商務、郵局、餐飲、康樂等各種配套設施。三十八至三十九層擬開設會員制銀行家俱樂部，地下二層共提供 285架汽車泊位。大廈坐落在陸家嘴金融中心的心臟地帶， 周圍證券、保險及各銀行大廈林立。經延安東路隧道到外灘僅需1分鐘，經南浦大橋至虹橋機場僅需三十分鐘路程。18-24層每層16戶，8部電梯，房型面積范圍80—148平方米，售價3100美元/平方米，租價美元/平方米/天。（三）上海期貨大廈位于浦電路，地上37層，地下3層，總建筑面積達7萬多平方米，由美國著名建筑師設計，是一集期貨交易、信息、結算、辦公為一體的智能化樓宇。大廈設計先進，布局合理，各類配套設施齊全，設有停車庫、國際會議廳、多功能廳、銀行、餐廳等各種便利設施。上海期貨大廈設有345只座位和完整的舞臺設施、放映室及同聲翻譯系統的國際會議中心。500多平方米的多功能廳可用懸掛式隔斷板分隔成六個不同面積但可獨立使用的空間。20部原裝德國OTIS自動扶梯，14部原裝三菱垂直梯。房型范圍72—200平方米，租價美元/天/平方米。五.結論目前銷售型的辦公樓房源不多， 辦公樓由出租向出售轉變， 銷售型辦公樓的市場前景普遍看好。銷售型辦公樓的幾個條件不可或缺，如環境、氛圍、樓盤品質、配套設施等。地段和氛圍是影響辦公樓盤價格的主要因素。本案的大環境是以中檔居住為主的地區， 小區域沒有大型的商場、中高檔的餐飲、娛樂等配套設施。觀景系數不高，南面是棲山路多層民居，東西方是高層和多層住宅、舊式建筑或待開發地塊。綜上所述，本案缺少寫字樓應有的氛圍，不具備作為辦公樓進行推廣的優勢。第二章.住宅樓市場分析一.浦東大道沿線樓盤分析浦東大道是沿黃浦江從陸家嘴到浦東東北部的交通紐帶。 西起陸家嘴，東到東高路。黃浦江對面是浦西楊浦區沿岸部分，各項建設和改造正緊鑼密鼓地進行中。楊浦區到浦東大道，現在有楊浦大橋，規劃中的大連路越江工程完成之后，交通將更加方便。浦東大道是浦東新區東北地區到陸家嘴的主要交通干道， 沿線有三四十條公交線路。路面不寬，車流量和人流量大，沿線的粉塵和噪音污染較大。浦東大道的路段價值隨著與陸家嘴距離的遠近不同而有較大差異。（一）A級路段源深路以西、靠近陸家嘴辦公區路段，該區域屬小陸家嘴范圍。沿線開發改造成熟，路面衛生狀況良好，公交線路近四十條。兩旁建筑以高層為主， 高檔美觀，近來出現較多的酒店式公寓項目。這里的酒店式公寓，擁有兩方面獨特的優勢，一方面靠近陸家嘴辦公區，充分體現了酒店式公寓的特點；另一方面，在黃浦江邊，可以擁有黃浦江景觀等等，是酒店式公寓的主要賣點。這一段酒店式公寓的房價在10000—13000元/平方米。目前主要有以下樓盤:海悅苑精裝修酒店式公寓。小區位于浦東大道東方路，近黃浦江，屬陸家嘴 CBW域。31層高層,是度身定做的酒店式物業，全明獨立櫥衛，獨立陽臺，動靜分區，大面寬，居住功能完整?，F在推出的為21-31層，面積約56平方米，價格約為13000元/平方米。萬源晶典1幢全裝修酒店式公寓，共510套。樓盤位于東方路、浦東大道，住宅面積近 3萬平方米，配有3500平方米商業設施和豪華會所。 房型為一室32—62平方米。交通有980路、新川線、隧道三線等公交線路和地鐵二號線東昌路站，規劃中的大連路隧道將更方便溝通浦東浦西；生活設施齊全，有易初蓮花、世紀聯華，出行購物便利。預計2004年交房。預售均價13000元/平方米，現已全部售完。名門濱江苑精裝修酒店式公寓，物業管理由香港怡高物業代理。樓盤位于浦東大道、源深路口，占地面積萬平方米，建筑面積5萬平方米，容積率，綠化率40%擁有高層、小高層和多層各一幢。房型有三房130—150平方米，四房180平方米。附近教育設施有梅園小學、上海實驗小學、海運學院等。另還有 774、791、81、85等多條公交線路。好美家超市、聯華超市、好德便利店等。中國銀行、交通銀行、工商銀行等。現推出高層，28層以上彳^格約15000元/平方米，低層9000元左右。（二）B級路段源深路以東到羅山路路段，因為在羅山路高架西側，所以在浦東居民的心理上類似浦西的 “環線內”區域，仍可憑借陸家嘴的優勢來提高自身地位。沿線高檔物業不多為，新開發樓盤較少，屬于待開發地區。距本路段較近的現僅有“維多利華庭”和“心中家園”在售。 “維多利華庭”處于張楊路和浦東大道中間，位于定水路苗圃路口。小區總建筑面積約11萬平方米，由兩棟12層小高層，7棟14層小高層以及1棟18層高層組成。規劃總戶數約為 800戶。主要房型有兩房兩廳，三房兩廳，躍層復式等。周圍有二十多條公交線路。在保證交通便利的同時，又避開了浦東大道和張揚路兩條主干道的噪音影響，鬧中取靜。 “心中家園”基本屬于張楊路樓盤。浦東大道桃林路口的“格力H2。是一個辦公居住兼備的樓盤，借助陸家嘴商務與北外灘景觀的優勢，推出"home2office的"概念。強調“有home也有office;是home也是office為此，規劃了1300平方米的名人健康主題會館?！案窳2。的價格約為7500元/平方米，比海悅苑每平方米的均價低了 4000元左右。（三）C級路段羅山路至金橋路路段，這一路段屬于浦東大道 B級路段的延伸，同時借助楊浦大橋的影響，成為一個中低檔的聚居點。沿線多為住宅、廠房、倉庫和小商鋪等。 公交線路由源深路的四十條減為二十幾條，也說明了本路段與 A級路段的地級差異。近一年內該路段開發的樓盤主要有“上房金豐苑” 、“金樟花苑”、“昕泰苑”等，在去年年底或今年年初均已售完，當時的價格約在 4500~5000元/平方米。（四）D級路段金橋路至東高路路段，這一路段除了有幾條公交線路可以直達陸家嘴外， 基本脫離與陸家嘴的連帶關系，沿線環境較差，基本屬于居住區，居民層次不高。沿線在售樓盤有“景源佳苑”，為多層住宅小區，均價約4400元/平方米。“景源佳苑”位于東高路，西臨黃浦江，東接趙家溝，內擁湖泊。交通方便，基地附近主要公交線路有610、592、313、申高線等。至地鐵口的公交線路有 81、640、陸高專線、滬合線等?！熬霸醇言贰敝苓吺姓?，軌道交通 6號線即將動工，翔殷路隧道 2005年竣工連接浦江兩岸，五洲大道2005年通車橫貫東西，3—5年濱江綠化帶美麗現身。總規劃占地面積44400多平方米，建筑面積6000多平方米。分兩期開發，一期推出 8幢多層，得房率89溢右，綠化率35%“景源佳苑”最大的賣點就是小區依水而筑， 伴水而居。一覽東外灘美景。周圍生活機能比較方便。陽光房型：平方米，一房至三房，八種房型。約4800元/平方米。2003年8月開盤，2004年10月交房。二.浦興路沿線樓盤分析浦興路從羅山路到高行鎮環北大道， 是張楊路的延伸段。地下是在建的軌道交通六號線， 預計將于2005年年底竣工，在金橋板塊中主要有羅山路站、 云山路站、金橋路站、長島路站、五蓮路站、巨峰路站東靖路站等。正是由于軌道交通帶來的未來交通優勢促進了浦興路沿線樓盤的大面積開發。 浦興路的新開樓盤占了金橋板塊樓盤的相當大的比例， 目前正在預售的樓盤幾乎都在浦興路沿線， 如“上海未來”、“東方知音”、“融都金橋園”、“碧云新天地家園”、“中大麗都”、“景源佳苑”等。具體如下：（一）上海未來樓盤地址博山東路655號（棗莊路口）物業類型總建筑面積150000平方米，由小高層和別墅構成。小高層已售完，疊加別墅 11月左右開盤。價格小高層均價5600元/平方米。綠化率45%房型小高層的二房兩廳104平方米左右、三房兩廳113~129平方米左右、四房157平方米左右，另外有復式房型，面積約平方米。時間2003年7月10日開盤，2004年4月底交房。簡析：787、隧六、774、788、791等十余條公交線路。距浦興路和規劃中的軌道交通六號線云山路站較近，交通便利。（二）東方知音樓盤地址博山東路699號（棗莊路口）物業類型高層、小高層住宅，占地124380平方米，總建筑面積180000平方米。擁有2350平米的商業設施及1900平米的運動主題會所。樓盤結構多層外墻為防水涂料、小高層采用涂料及局部粘貼外墻面磚；電梯為三菱電梯，公共部位樓梯采用木扶手、走道地面鋪設地磚。綠化率40%容積率房型二房面積89平方米、平方米、三房一平方米、復式面積一平米。價格5500-6800時間2003年4月30日開盤，2004年1月底交房。僅剩E型房（3+1約134平方米），價格6600元/平方米。簡析：該案為黃山新村的大型個案， 地處金橋成熟住宅區，位于浦東大道與張楊路中間， 東臨金橋路，發展無限。多層電梯房，11層小高層簡約戶型、配比精致。五重保安系統。樓盤地處浦東金橋，臨近金楊商業圈。附近有建平實驗學校、 金橋花鳥市場，還有多條交通線路；如772、787、573、622、618等。建平實驗學校給孩子一個更好的未來，區域開創五層景觀房， 多層電梯房，簡約戶型、配比精致。小區引伸天然河道資源，大造金橋水景社區。（三）融都金橋園樓盤地址浦東金橋路1221弄。物業類型總建筑面積4萬平方米，由7幢小高層構成，共176戶。樓盤結構其外墻采用HJG金屬光澤涂料，部分仿石材料；電梯為通力無機仿電梯；小區還安裝了對講系統、住宅紅外線報警系統等十大智能化系統。綠化率40%得房率82%~86%房型二房、三房、四房，面積一平方米；復式房面積一平方米。價格5100---6700時間2003年7月1日開盤，2004年12月底入住。簡析：地處浦東金橋，緊臨金楊社區、金橋社區、臨近碧云國際社區。與規劃中的 M6線相臨；附近學校有金茂小學、金陸小學、陸行中學、致遠中學；其它設施有金橋醫院、郵局、金橋大酒店等，但缺乏大型商業設施。為了打造金橋的白領社區， 融都金橋園還借用了旁邊的一條西溝港水景， 建造了水岸江南小區。不管是否名實相符，至少，為了在金橋打造高檔住宅區，融都金橋園很下了一番功夫。碧云新天地（二期）樓