建筑工程質量保修的前期物業(yè)管理一、保修期限問題從字面上看，建筑工程質量（包括各類設備設施）保修工作屬于物業(yè)后期管理的范疇。但由于諸多原因，工程竣工時間與業(yè)主入住時間不統(tǒng)一，形成一個“保修時間差”，這個時間差有數(shù)月或半年之久甚至更長，這就引出了一個保修的起始時間問題。開發(fā)商同施工單位簽訂的保修合同的起始時期是從每棟樓竣工驗收合格之日算起，而此時業(yè)主并沒有入住，往往是在數(shù)月甚至更長時間以后才入住，顯然，實際保修期被縮短了。造成這一問題的責任在開發(fā)商，而不是物業(yè)公司，所以物業(yè)公司在前期管理工作中陷入被動或造成經濟損失。為了維護業(yè)主（使用人）及物業(yè)公司自身的利益，物業(yè)公司可以要求開發(fā)商與施工單位在保修合同中規(guī)定保修起始日期從業(yè)主（使用人）入住之日算起。這樣做并不違反國家相關法規(guī)的規(guī)定，因為法規(guī)中明確說明其規(guī)定的保修期是“最低期限”。如果開發(fā)商與施工單不能就此達成一致，則物業(yè)公司與開發(fā)商應另行簽署一份保修合同或協(xié)議，規(guī)定實際保修的起始日期從業(yè)主（使用人）入住之日算起，并明確開發(fā)商是保修的責任方，應承擔在“保修時間差”內發(fā)生的所有因質量缺陷而進行保修的費用。二、有關建筑工程質量保修的法律法規(guī)一下列舉了國家有關建筑工程質量白秀的法律法規(guī)，從這些罰款法規(guī)中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。1、《中華人民共和國建筑法》，1988年3月1日施行。2、《建設工程質量管理條例》，2000年1月30日施行。3、《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，2005年1月1日施行。4、《房屋建筑工程質量保修辦法》，2006年6月30日實行。工程質量保修是我國實施的一項法定制度，《中華人民共和國建筑法》第六十二條、原建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條、國務院《建設工程質量管理條例》第六章都對建設工程質量保修的范圍、期限、責任等方面進行了明1 /3確規(guī)定，同時又指出，這些法律法規(guī)定的保修期限是“最低期限”。（一）建筑工程質量的保修范圍《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，建筑工程的保修范圍應當包括：地基基礎工程；主體結構工程；屋面防水工程及其他土建工程；各類設備以及電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統(tǒng)功能。（二）建筑工程質量的保修期限《中華人民共和國建筑法》第六十二條，保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規(guī)定。國務院《建設工程質量管理條例》第四十條、原建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限如下。1、基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。3、供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖/供冷期。4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包人與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。（注：這就是前面所說的“保修時間差”）5、其他項目的保修期限可以由建設單位和施工單位進行約定。原建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第二條還規(guī)定，工程質量保修辦法不僅適用于新建、擴建、改建各類房屋建筑工程的質量保修，同樣也適用于裝修工程。（三）建筑工程質量保修書根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、國務院《建設工程質量管理條例》的相關規(guī)定，建設工程承包單位在向建設單位（即開發(fā)商）提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。合格的質量保修書是工程竣工驗收的法定條件之一。2 /3原建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第六條規(guī)定，建設單位和施工單位和施工單位應當在工程質量保修書中約定保修范圍、保修期和保修責任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國家的有關規(guī)定。應該強調的是，物業(yè)公司應當取得質量保修書的復印件。（四）建筑工程質量保修責任的確定國務院《建設工程質量管理》第四十一條規(guī)定，建設工程在保修范圍和保修期內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身、財產損害的，保修人應當承擔賠償責任。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任。原建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》對保修責任做了如下規(guī)定。第十二條施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。第十三條保修費用由質量缺陷的責任方承擔。第十四條在保修期內，因房屋建筑工程質聯(lián)防缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。第十五條因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償