星浩資本商業案例研究——浦東嘉里城部門：商業管理部撰寫人：趙鵬項目概況項目位置浦東新區芳甸路花木路東南角，SNIEC西北角總建筑面積地上23萬平米，地下10萬平米面積細分商4.5萬，辦9.2萬，服3.4萬，酒7萬團隊嘉里集團/KPF（建筑）/凱達環球/邁進機電（設備）/地茂景觀/伍茲貝格（商業室內）/ARA（室內）/MOTT萬隆（幕墻）/香格里拉（酒服管理）/嘉里管理（商辦管理）/CBRE（辦公顧問）/Savills（商業顧問及租賃）/CBRE+仲量聯行（辦公租賃）停車位共1200個由（高度從高到低）一幢寫字樓（43F）、一幢酒店（31F）、一幢服務式公寓（28F）、裙房（5F，商業+健身中心為主）、SNIEC一號入口大廳組成，含兩層地下室（-1F含商業、配套設施、車位等，-2F主要為車位）179米物業類型分布N裙房說明：A部分1、2、3層為商業，4、5層為辦公特色樓層；B部分1、2層為酒店配套，3-5層+屋頂為健身會所；C部分1、2層為商業，3-5層為酒店配套（宴會廳等），屋頂為健身會所；D部分1、2層為商業，3層為會議層，4-5層為辦公特色樓層。ABCD辦公酒店服務式公寓裙房主要技術規格浦東嘉里城主要指標指標明細基本指標總建面（平米）92000層數（地上+地下）43總高（米）179總建車位比200大堂面積（平米）一層為門廳，經扶梯上二層，大堂面積約600，無挑空材料地面石材黑白配、墻面木紋石，頂部石膏板層高（米）無挑空風格現代備注與商業連通外立面材料玻璃幕墻風格現代

咖啡廳、便利店、面包房星巴克洗手間配置地墻為玻化磚，TOTO潔具標準層面積（平米）1987層高（米）4（2.7）室內裝修（天/地/墻）礦棉板/15CM架空地板/涂料室內進深最大12.4米電梯廳裝修（天/地/墻）綜合天花/黑白石材/淺色石材走道裝修（天/地/墻）礦棉板/地毯/涂料行政樓層面積（平米）約標準層的4倍分割持有層高（米）凈2.8裝修同地下樓層面積（平米）地下2層車位數量460（估算）裝修環氧地坪（彩），墻面涂料（色彩分區），無吊頂其他功能分區剩余車位指示牌電梯配置數量（客+消）20（2部地下至大堂）+2速度（米/秒）6-7品牌日立轎廂裝修地面、墻面石材寫字樓指標、平面寫字樓亮點：行政樓層寫字樓裙房共5層，1、2F除門廳、大堂外，基本為商場；3F除與標準層投影重合部分以外，分為商場、會議中心兩部分，會議中心供辦公、酒店共用；4、5F為行政樓層，雖然和標準層相比，在配置上并無突出優勢（凈高高0.1米），確很好地解決了裙房高樓層的用途問題（不適宜做商業）。照片集錦二樓大堂：地面石材搭配，墻面石材、木飾面搭配，頂部木飾面、石膏板搭配一樓通往二樓扶梯電梯廳（標準層同此）標準層通道：150MM架空地臺，墻面涂料，頂部礦棉板照片集錦電梯轎廂：墻面石材搭配，鑲嵌不銹鋼條樓層水牌：金屬、木作、有機玻璃復合酒店亮點：嘉里健身嘉里健身共6000㎡；占據3個樓層（2層室內，1層露天）；包含服務——24小時開放健身房25米長室內游泳池按摩浴缸、桑拿、蒸氣房露天籃球/網球場、跑道攀登練習墻高級水療套房、有氧健身動感單車館、拳擊房瑜伽館(包括高溫瑜伽)專業教練服務700㎡兒童冒險樂園——嬰幼兒游樂區兒童游樂滑梯活力攀登區主題派對房嘉里健身更衣室細節更衣室“麻雀雖小，五臟俱全”，充分利用空間布置甩干機、毛巾籃等行政酒廊書吧主要亮點：三五座椅圍合成組布置，典雅精致；每個小區域風格、調性有別，而保證整體氛圍協調；一線面對世紀公園、別墅住區，景觀好。四大主題餐廳/酒吧TheCOOK·廚：11個開放式廚房，精品超市式餐飲+購物體驗，堪稱“頂級大食代”TheMEET·聚：牛羊排海鮮館，可為聚會或慶典提供私人餐廳TheBREW·釀：自制啤酒、露天座位、現場樂隊百花亭：精致中式菜肴，優雅包房，正宗粵菜及各地特色中式佳肴大堂酒廊：專門供應各式雞尾酒服務式公寓指標主要指標浦東嘉里城總建面（平米）34000層數28總高（米）100總套數182面積段103-642房型建筑面積(㎡)月租金一房103-13421000-33000兩房146-19425000-40000三房282-35960000-85000四房304-373-復式380-40975000-135000頂層套房616-642-主要配置：廚房6件套TOTO潔具高儀龍頭/花灑主要配套及服務：全面共享酒店配套；24小時點餐服務，備有兒童菜單；專屬早餐廊；專屬車位；翻譯助理服務；IT私人助理服務服務式公寓亮點：大堂主要亮點：大堂局部挑空，配合特殊造型吊燈，立體感、設計感強；前臺與會客區“鏡像設計”，背景墻、燈帶、地毯均為圓形，對仗感強；大堂一側設小型景觀餐吧，配開放式廚房，手工磚墻面設計、釣魚燈配置體現出設計感。商業指標及業態比例商業全部分布在裙房中；樓層主要位于B1-L2，另有小部分位于L3；商業總建筑面積為4.5萬㎡。商業B1312456B1業態以1餐飲、2休閑/日用品、3精品超市為主；3精品超市選擇了博覽中心一號入口大廳地下的位置，而非裙房地下，較好地利用了盡端面積，而將沿通道的部分保留給了其他業態；充分保證了B1商業和周邊交通節點的連通性：如4通往B2停車庫、5通往地鐵7號線，6通往博覽中心入口大廳廣場，另有兩組扶梯通往L1。可以說B1商業起到了串聯各交通節點的作用。商業L112餐飲類時尚服飾類7號線往B1往SNIECSNIEC往商場L1商業比例較大，均分布在裙房中；面對SNIEC一側（南側）商鋪（黃圈）分割面積較小，多設快餐、休閑餐飲，對內一側商鋪（綠圈）分割面積較大，多設大型餐飲（俏江南、小南國等），巨大多數商鋪均對內外雙開門；服飾主力店為GAP。鋸齒（詳后）GAP商業L2、L3L3L21234L2單鋪面積較L1為大，業態以1餐飲為主；充分考慮商業與其他物業類型的連通性，如2商場往來SNIEC、3商場往來辦公樓2F大堂、4商場往來酒店；L3為大型專門店，具體信息尚不清楚。商業現狀除一層南側少數餐飲開業以外，部分商鋪已經確定品牌，多數尚未確定租戶；商場公共部分裝修為現代風格，較為雅致；實際使用部分為毛坯交付（樓板高目測約5.4米，吊頂約1.5米，地板高約20-30公分，凈高約3.5米）商業亮點