1、項目方案委員會作業指引PAGE PAGE 222004年11月版沿海綠色家園項目第一次方案委員會綜合管理辦法PAGE 12004年7月版項目方案委員會作業指引會務組織安排注意事項：會前：方案委員會會評審會會議所在在地的行行政部門門應提前前準備并并檢測調調試所有有的會議議器材：投影儀儀、數碼碼錄像機機、白板板和大鐵鐵夾或磁磁吸（用用于掛圖圖、板書書）、白白板筆、板板擦、無無線麥克克風、插插線板/如果是是視頻會會議，應應與對方方同步調調試；準備會議過過程的文文件資料料：評審審會文件件匯編（詳詳本文第第7條）、會會議議程程。每一一位投票票委員應應有以上上所有文文件；根據參會人人員情況況布置會會場，與

2、與會人員員的位置置應用名名牌指定定會議用飲料料,食品品的服務務安排：會場上上應備有有飲用水水、水果果及點心心；應事事先安排排好會議議中途所所需的咖咖啡、茶茶水等；長時間的評評審會應應安排好好工作餐餐事宜；會議進行過過程中應應留出適適當休息息時間,以每990分鐘鐘休息110分鐘鐘為宜；會議記錄：由項目目策劃總總監指定定專人負負責會議議記錄、整整理和匯匯總會議議紀要，會會議紀要要應包括括投票結結果、方方案簡評評；執行行總裁應應作出會會議結論論性意見見；會議議紀要、會會議錄音音（影）及及本文第第6、77條所列列文件應應作為資資料存檔檔開會期間組組織者應應注意維維持會場場秩序和和紀律：與會者應關關閉手

3、機機以保證證會場安安靜；應應避免隨隨意進出出會場；條件允許情情況下，應應安排休休息室供供設計單單位等待待使用；設計單位人人員在會會場內的的活動，如如攝影、攝攝像、錄錄音，應應受會議議組織者者的限制制。方案委員會會文件匯匯編第一次方案案委員會會會議文文件匯編編應包括括以下內內容：概念性方案案設計各種經濟技技術指標標分析表表/戶型型配比統統計表，詳詳指引引第XXX頁條條文XXX；/詳詳指引引第XXX頁條條文XXX；/詳詳指引引第XXX頁條條文XXX；地區關于于概念性性方案的的評估意意見；項目開發發網絡圖圖項目設計計總體控控制計劃劃；第二次方案案委員會會會議文文件匯編編應包括括以下內內容：實施方案設

4、設計的主主要內容容：方案建筑總總圖戶型平面建筑風格及及效果圖圖示范區設計計環境景觀設設計方案案項目設計計總體控控制計劃劃（調整整版）健康住宅宅實施計計劃產品標準準CS02初初稿方法與會議議議程控控制：主要議題：項目第一次次方案委委員會主主要審核核項目開開發的概概念性方方案設計計及項目目經濟的的原則性性問題；第一次次方案委委員會必必須就項項目總體體規劃結結構、主主要技術術經濟指指標、產產品組合合、典型型戶型和和基本建建筑風格格等重大大問題作作出決策策；同時時需確定定概念性性方案修修改深化化意見；項目第二次次方案委委員會主主要審核核項目的的技術實實施方案案和產品品標準，以以及相應應的成本本和銷售售

5、標桿。 會議前與會會人員的的準備工工作：第一次方案案委員會會前：集團投資與與策劃部部對概念念性方案案、示范范區實施施計劃、產產品標準準要點及及項目設設計總體體控制計計劃等提提出傾向向性意見見，并就就項目開開發計劃劃、開發發網絡圖圖、CSS01BB提出基基礎意見見；集團產品技技術管理理部、集集團營銷銷管理部部及集團團工程管管理部應應根據本本文附件件表格形形成綜合合意見，主主要包括括以下內內容：集團技術管管理部代代表集團團產品線線對概念念性方案案設計及及后續設設計組織織的書面面評估意意見；集團營銷管管理部代代表集團團產品線線管理部部門對CCS011B表中中銷售部部分的成成本/收收入，以以及網絡絡圖

6、中銷銷售進度度計劃的的書面評評估意見見；集團工程管管理部對對CS001B表表中工程程建設成成本/工工程可行行性，以以及網絡絡圖中工工程進度度計劃的的書面評評估意見見；集團產品設設計部、集集團行銷銷管理部部及工程程管理部部對示示范區計計劃建議議的共共同書面面意見，書書面意見見應由集集團產品品設計部部匯總；集團產品技技術管理理部、集集團營銷銷管理部部及集團團工程管管理部對對CS001B的的共同書書面意見見，書面面意見應應由集團團產品技技術管理理部匯總總。項目策劃團團隊應組組織地區區投資發發展部、產產品技術術管理部部、地區區市場營營銷部、地地區工程程管理部部等部門門依據概概念性方方案設計計編制項項目

7、設計計總體控控制計劃劃、產產品標準準要點，并并在會前前提交集集團集團團投資與與策劃部部審核；其中產產品標準準要點應應抄送集集團健康康住宅推推廣辦公公室； 第二次方案案委員會會前集團團和地區區各部門門應完成成以下書書面發言言文件：項目策劃團團隊部代代表地區區公司對對實施方方案的評評估；集團產品設設計部對對實施方方案及對對CS002初稿稿的意見見和評估估；集團產品設設計部對對本階段段設計工工作總體體的書面面意見；集團產品設設計部（代代表產品品線）對對產品標標準的書書面意見見；集團投資與與策劃部部對實施施方案設設計、環環境景觀觀設計是是否符合合經營策策劃思想想及概念念性方案案設計原原創思想想的書面面

8、意見；集團投資與與策劃部部對設計計是否符符合項項目設計計整體控控制計劃劃要求求的書面面意見；集團投資與與策劃部部對產品品標準是是否符合合產品品標準要要點的的書面意意見；集團投資與與策劃部部對健康康住宅標標準實施施計劃的的書面意意見；方案委員會會時間安安排：整體時時間安排排視項目目復雜程程度而定定，以不不超過一一天為宜宜；會議議程安安排：方案委員會會具體安安排依次次為：方案委員會會的主持持人為項項目策劃劃總監；策劃總監應應首先就就項目概概況、前前期策劃劃（或概概念性方方案）結結論及會會議目的的作概述述，時間間以不超超過300分鐘為為宜；第一次方案案委員會會：投標標單位分分別介紹紹方案, 并向向方

9、案委委員會答答疑，每每家介紹紹時間以以不超過過60分分鐘為宜宜（其它它投標單單位應不不在會場場），每每家答疑疑時間以以不超過過30分分鐘為宜宜；如果果是委托托一家設設計單位位做多方方案比較較,時間間可以適適當延長長；第二次方案案委員會會：建筑筑設計單單位和環環境景觀觀設計單單位分別別介紹方方案, 并向方方案委員員會答疑疑，每家家介紹時時間以不不超過990分鐘鐘為宜，每每家答疑疑時間以以不超過過30分分鐘為宜宜；項目策劃總總監應對對概念性性方案設設計、項項目設計計總體控控制計劃劃（調調整版）、示示范區實實施計劃劃及CCS022初稿、產產品標準準進行總總結性講講解；概概念性方方案總結結應重點點介紹

10、各各個參選選方案的的規劃結結構、項項目市政政基礎條條件、產產品組合合及分布布原則、典典型戶型型及建筑筑風格、示示范區計計劃、顧顧客敏感感點、成成本等方方面的分分析結論論，以不不超過990分鐘鐘為宜；此階段段可根據據項目需需要邀請請設計單單位和銷銷售代理理單位分分階段參參與；項目策劃總總監應就就所介紹紹內容向向參加會會議人員員答疑,以不超超過300分鐘為為宜；第一次方案案委員會會：如果果屬于是是投標形形式或委委托設計計多方案案比較，方方案委員員會各委委員應以以記名投投票的方方式從投投標方案案中按優優劣順序序選出11個方案案以及一一個備選選方案，投投票結果果應統計計存檔；方案選選擇應以以以下方方式

11、得出出結論：同意方案的的XX內內容，建建議增加加XX內容容，在XXX方面面應予注注意；根據附件內內容，本本方案，應應在XXX方面改改進后再再確認設設計思路路，方案案委員會會各委員員可通過過電子郵郵件或電電話會議議形式溝溝通確定定方案，不不需另行行開會；（投票票表參照照附件-1）第二次方案案委員會會：如果果與會人人員對方方案設計計有較大大爭議，可可采用記記名投票票表決的的方式表表決，表表決形式式為“通過”或者“不通過過”。（投投票表參參照附件件-2）第一次方案案委員會會結論意意見的形形成：會議應參照照設計計管理指指引中中關于概念性方案評估及方案設計任務書的形成對設計中的以下核心問題作出具體決策概

12、念性方案案設計優優選方案案及概念念性設計計研究結結論（詳詳細參照照附件-3執行行）；項目設計總總體控制制計劃；示范區實施施計劃；典型戶型及及建筑風風格；環境景觀設設計原則則；產品標準要要點；物管概念方方案。方案委員會會應結合合概念性性方案形形成CSS01BB 的基基礎意見見，并提提交分管管財務的的執行總總裁審批批；方案委員會會同時應應對以下下問題提提出傾向向性意見見，并提提交項目目運籌管管理小組組決策：/項目目開發計計劃；/項目開開發網絡絡圖。第二次方案案委員會會需形成成的結論論意見（詳詳細參照照附件-3）執行總裁為為方案委委員會主主任委員員并具有有一票否否決權；執行總總裁對方方案委員員會討論

13、論內容做做總結發發言；執執行總裁裁應就方方案委員員會所選選的優選選方案發發表意見見；主任任委員應應形成評評審總結結，時間間以不超超過600分鐘為為宜；在方案委員員會結束束后三個個工作日日內，集集團投資資與策劃劃部及項項目策劃劃團隊應應結合各各方意見見，形成成概念性性方案研研究結論論及修改改深化意意見，并并報送分分管投資資與策劃劃的執行行總裁簽簽發，并并抄送與與會人員員：集團投資與與策劃部部應據此此審核概概念性方方案修改改及深化化成果；如對概念性性方案需需做重大大調整，執執行總裁裁可決定定是是否否需要另另行召開開方案委委員會；會議方方式可通通過網絡絡、視頻頻等方式式再行溝溝通；參加會議的的方案委

14、委員會委委員在接接收會議議紀要后后兩天內內應簽名名確認會會議紀要要是否客客觀反映映會議的的精神；會議過程應應由會議議組織者者全程錄錄音存檔檔及書面面記錄，條條件許可可的話應應對會議議全程錄錄影：會議紀要應應在執行行總裁簽簽署后由由地區公公司產品品設計部部在會議議結束后后3天內內發文給給與會人人員，并并抄送集集團領導導和各與與會人員員；會議決定的的落實和和跟蹤：第一次方案案委員會會后集團團投資與與策劃部部應跟蹤蹤落實方方案委員員會的精精神：集團投資與與策劃部部應督促促并檢查查策劃團團隊按會會議精神神要求設設計單位位修改或或深化概概念性方方案，以以達到集集團對概概念性方方案的設設計深度度要求，并并

15、滿足經經營的經經濟要求求；集團投資與與策劃部部應審核核修改或或審核后后的概念念性方案案設計，并并審批策策劃團隊隊以此為為依據編編寫的實實施方案案設計任任務書，并并和集團團產品技技術管理理部溝通通確定后后續設計計組織及及管理方方案；集團投資與與策劃部部應參與與后續的的環境景景觀方案案評審、實實施方案案評審，并并檢查確確認概念念性方案案精神是是否得到到落實及及貫徹。 概念性方案案設計修修改深化化屬于概概念性方方案設計計的收尾尾階段，集集團投資資與策劃劃部應督督促策劃劃團隊完完成下列列工作，并并和執行行總裁溝溝通審批批下列概概念性方方案階段段附屬階階段性工工作成果果：基于概念性性方案設設計編制制的示

16、示范區實實施計劃劃；基于概念性性方案設設計編制制產品品標準要要點；基于概念性性方案設設計編制制的CSS01BB；基于概念性性方案設設計調整整的項項目設計計整體控控制計劃劃。第二次方案案委員會會后集團團產品技技術管理理部應跟跟蹤、落落實方案案委員會會的精神神：督促策劃團團隊修改改完善實實施方案案設計，并并審核修修改的成成果；督促策劃團團隊依據據方案委委員會的的意見精精神，修修改確定定CS002表，并并上報項項目運籌籌小組。附件-1：第一次方案案委員會會選票項目名稱：評審時間： 本次招標標的 個概念念性方案案中，您您認為較較為理想想的兩個個方案按按先后順順序分別是：優選方案：號備選方案：號。或 傾

17、向向選擇 號為為優選方方案，但但應根據據附錄中中的意見見進行調調整。 注：本本次參與與投標的的單位如如下： 一號方方案：（設設計單位位名稱） 二號方方案：（設設計單位位名稱） 三號方方案：（設設計單位位名稱）.投票人簽名名：附錄：對概念性方方案優選選方案的的調整意意見如下下：投票人簽名名：附件-2：第二次方案案委員會會選票項目名稱：評審時間： 本次實施施方案設計計階段成成果，您您認為是是否應該該通過進進行下一一階段設設計：序分別是：實施方案設設計： 通過過 不通通過環境景觀設設計： 通過過 不通通過產品標準： 通過過 不通通過CS02BB： 通過過 不通通過或 傾向向通過實實施方案案設計階階段

18、成果果中的、，但應應根據附附錄中的的意見進進行調整整。.投票人簽名名：附錄：實施方案成成果調整整意見如如下：投票人簽名名：附件-3：概念性性方案研研究結論論結合概念性性方案招招標及評評審意見見，策劃劃團隊應應細化并并依此編編制概念念性方案案研究結結論，在在經過集集團投資資與策劃劃部審核核后，作作為概念念性方案案修改及及深化的的主要指指導思想想。概念性方案案研究及及各方案案簡評：應附圖：各各方案總總平面，模模型照片片或表現現圖應附文：簡簡要分析析各方案案的優勢勢、劣勢勢；如有有意向方方案，應應陳述選選擇意向方案的理理由及深深化調整整方向。設計目標應附文：描描述項目目樓盤設設計形象象目標。經濟技術

19、指指標結論論：應附表：綜綜合經濟濟技術指指標表。規劃方面的的結論；用地布局功能分區與與產品類類型分布布應附文：分分析用地地內外對對項目開開發的有有利與不不利因素素，明確確住宅和和公建分分區；確定產品類類型、檔檔次的分分布應附圖：功功能分區區與產品品分布圖圖空間序列和和層次應附文：簡簡述主要要公共空空間的功功能和特特點應附圖：相相應的參參考圖片片交通組織：道路交通應附圖：交交通分析析圖主入口位置置；人車關系應附圖和文文：明確確人車分分流、局局部合流流或合流流；停車方式和和數量應附圖和文文：明確確可采用用的停車車方式和和各方式式停車數數量；公交場站應附文：明明確是否否設置公公交場站站，如設設置，明

20、明確面積積或停車車數量、位位置等；班車車位應附文：明明確位置置和數量量。銷售分期分期狀況應附文：簡簡述分期期期數、各各期面積積、各期期位置應附圖：分分期開發發示意圖圖；首期師范區區銷售賣賣場應附文及圖圖：簡述述首期銷銷售賣場場形態、功功能、面面積與大大體位置置要求和和位置要要求。組團管理物業管理模模式應附圖和文文：明確確小區開開放程度度和物業業管理的的基本單單元低層、多層層項目基基本單元元（組團團、庭院院、鄰里里單元）應附文：戶戶型配置置、朝向向、間距距、轉角角、入口口、流線線關系的的要求應應附圖：組團基基本單元元分析圖圖；高層項目的的標準層層拼接意意向應附文：簡簡述戶型型配置、朝朝向、核核心

21、體數數量的要要求環境景觀景觀現狀應附文：明明確保留留、利用用、改造造及消除除的因素素；景觀視線豎豎向分析析應附圖：景景觀視線線分析圖圖單體方面的的結論公建配套應附文：明明確公建建規模、占占地和內內容；明明確商業業業態、經經營模式式；明確確重要或或有特殊殊要求的的公建分分布要求求；應附圖：配配套分析析圖。住宅設計應附文：明明確內部部功能空空間設置置要求（例例如是否否設工人人房、私私家車位位，入戶戶方式等等）；明明確外部部自然資資源利用用要求（例例如明確確觀景要要求、朝朝向、私私家花園園等）； 應附圖圖：住宅宅單體意意向平面面圖。技術方面的的結論集團產品設設計部對對概念性性方案總總體意見見；健康住

22、宅推推廣辦公公室對健健康住宅宅標準在在項目適適用范圍圍的技術術意見；土方平衡方方案應附圖：坡坡度、坡坡向分析析圖；地地形改造造土方平平衡圖；日照分析方方案應附圖：日日照分析析圖技術配套的的設置要要求應附文：明明確煤氣氣調壓站站、變電電站、垃垃圾中轉轉站、水水泵房、采采暖用房房、物業業管理用用房、空空調機房房、通風風機房、污污水處理理設備等等設置要要求附件-4：第二次方案案委員會會需確定定的原則則問題規劃方面的的問題主要技術經經濟指標標詳見實施施方案設設計成果果標準中中相關統統計表格格；用地布局依據功能分分區與產產品類型型分布結結論，進進行布局局設計；依據主要公公共空間間的功能能和特點點的描述述

23、進行空空間設計計。道路交通滿足5類人人回家流流線的設設計：公公交人流流、出租租車人流流、私車車人流、自自行車人人流、步步行人流流；滿足人車關關系要求求與停車車要求；滿足公交車車與班車車停放要要求；滿足消防要要求；進行用地路路網設計計、道路路分級模模式設計計、道路路斷面設設計市政管網及及豎向設設計銷售分期首期銷售賣賣場銷售售氛圍的的營造；根據首期銷銷售賣場場形態、功功能、面面積與大大體位置置要求深深化設計計；分期設計應應綜合考考慮以下下因素：滿足分期的的期數、面面積、位位置要求求；考慮每期設設計上的的吸引客客戶的賣賣點；分期開發時時物業管管理模式式的可行行性；分期開發時時施工組組織的可可行性；分

24、期開發時時道路系系統的可可行性。組團與物業業管理依據組團基基本單元元要求確確定組團團規模，按按照規模模進行組組團設計計；根據物業管管理模式式進行組組團管理理設計：組團圍圍墻范圍圍、入口口設置、門門衛數量量、人車車管理等等；高層項目依依據標準準層拼接接意向深深化設計計；確定各級物物業管理理用房規規模和位位置。外部空間及及環境設設計外部空間及及環境設設計具備備明確的的主題；外部空間構構成的層層級；戶外活動場場所的規規劃；景觀軸線與與景觀重重點的考考慮，集集中綠地地與組團團綠地的的關系，步步行景觀觀路線的的組織；景觀的功能能明確，景景觀提供供停留的的功能、景景觀提供供觀賞的的功能；同時注注重景觀觀對

25、人的的行為的的影響與與景觀的的參與性性；景觀與氣候候的關系系，例如如避免主主要景觀觀處于建建筑陰影影區、落落葉樹的的選用等等；現狀景觀的的利用方方式；地形出現高高差時，應應進行景景觀視線線的豎向向分析單體方面的的問題主要住宅單單體的方方案設計計；會所單體方方案設計計；商業單體方方案設計計，商業業與會所所設計時時應注意意首期銷銷售時兩兩者的多多功能性性與功能能使用的的時間順順序，兩兩者先做做為銷售售賣場后后做為會會所商業業使用；學校、幼兒兒園總圖圖布置；各類單體方方案設計計中的各各種戶型型的室內內流線以以及戶型型面積指指標；上述各類建建筑的建建筑形態態和風格格；技術方面的的問題日照間距設設計；土

26、方平衡設設計方案案（針對對復雜地地形時）；各市政專業業的主要要設計標標準；技術配套設設施形態態與位置置設計：煤氣調調壓站、變變電站、垃垃圾中轉轉站、水水泵房、采采暖用房房、物業業管理用用房、空空調機房房、通風風機房、污污水處理理設備等等；保溫、遮陽陽和降噪噪：要求求方案設設計階段段考慮并并解決，需需要采取取以上技技術措施施的原因因、區域域或部位位、具體體技術措措施、成成效比較較和實施施成本；新技術新材材料：要要求設計計單位在在新技術術新材料料應用方方面提供供建議、技技術和成成本的參參考數據據等；住宅產品的的主要構構造、用用材技術術標準和和成效比比較和實實施成本本；健康住宅辦辦公室的的技術意意見在方方案設計計中得到到體現。項目設計各各環節的的綜合分分析根據本部門門