1、房地產(chǎn)知識（一） 作者：劉凱 房地產(chǎn)知識（一）房地產(chǎn)知識識一、土土地及綜綜合類1、土地用用途包括括哪些種種類？ 答：土地分分為農(nóng)用用地、建建設(shè)用地地和未利利用地。農(nóng)用地是指指直接用用于農(nóng)業(yè)業(yè)生產(chǎn)的的土地，包包括耕地地、林地地、草地地、農(nóng)田田水利用用地、養(yǎng)養(yǎng)殖水面面等；建建設(shè)用地地是指建建造建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的的土地，包包括城鄉(xiāng)鄉(xiāng)住宅和和公共設(shè)設(shè)施用地地、工礦礦用地、交交通水利利設(shè)施用用地、旅旅游用地地、軍事事設(shè)施用用地等；未利用用地是指指農(nóng)用地地和建設(shè)設(shè)用地以以外的土土地。 2、 如何何了解土土地來源源及性質(zhì)質(zhì)？ 答：對已辦辦理房地地產(chǎn)登記記的，可可以從房房地產(chǎn)證證中了了解；對對未辦理理房地產(chǎn)

2、產(chǎn)登記手手續(xù)的，可可以從土土地使用用權(quán)出讓讓合同書書中了解解。3、 什么么是集體體土地？ 答：集體土土地是指指農(nóng)村集集體所有有的土地地。4、 有哪哪些用地地屬于集集體土地地？ 答：根據(jù)中中華人民民共和國國土地管管理法第第八條的的規(guī)定：農(nóng)村和和城市郊郊區(qū)的土土地，除除由法律律規(guī)定屬屬于國家家所有的的以外，屬屬于農(nóng)民民集體所所有；宅宅基地和和自留地地、自留留山，屬屬于農(nóng)民民集體所所有。5、 對集集體土地地使用權(quán)權(quán)有哪些些規(guī)定？ 答：根據(jù)中中華人民民共和國國土地管管理法的的規(guī)定，農(nóng)農(nóng)民集體體所有的的土地的的使用權(quán)權(quán)不得出出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或者者出租用用于非農(nóng)農(nóng)業(yè)建設(shè)設(shè)；但是是，符合合土地利利用總體體規(guī)劃并

3、并依法取取得建設(shè)設(shè)用地的的企業(yè)，因因破產(chǎn)、兼兼并等情情形致使使土地使使用權(quán)依依法發(fā)生生轉(zhuǎn)移的的除外。根據(jù)鄭州州市土地地使用權(quán)權(quán)出讓條條例的的規(guī)定，集集體所有有的土地地，經(jīng)依依法征用用轉(zhuǎn)為國國有土地地后，方方能依該該條例出出讓其使使用權(quán)。鄭州市土土地征用用與收回回條例還還規(guī)定，違違反該條條例的規(guī)規(guī)定，擅擅自與農(nóng)農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組組織或其其成員簽簽訂有關(guān)關(guān)征用土土地協(xié)議議的，其其征用土土地協(xié)議議無效；在非法法取得的的集體所所有的土土地上進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)建設(shè)的的，以非非法轉(zhuǎn)讓讓土地論論處。 6、 什么么是行政政劃撥用用地？ 答：土地使使用權(quán)劃劃撥，是是指縣級級以上人人民政府府依法批批準(zhǔn)，在在土地使使用者繳

4、繳納補(bǔ)償償、安置置等費(fèi)用用后將該該幅土地地交付其其使用，或或者將土土地使用用權(quán)無償償交付給給土地使使用者使使用的行行為。特區(qū)內(nèi)，從從特區(qū)成成立至119888年1月月3日期期間，由由政府無無償劃撥撥的并辦辦理了征征地手續(xù)續(xù)的土地地可認(rèn)定定為行政政劃撥用用地；特特區(qū)外，土土地使用用者通過過除出讓讓土地使使用權(quán)以以外的其其他方式式依法取取得的國國有土地地，均可可認(rèn)定為為行政劃劃撥用地地。7、 什么么是合作作建房？ 答：合作建建房是指指以一方方提供土土地使用用權(quán)，另另一方或或多方提提供資金金合作開開發(fā)房地地產(chǎn)的房房地產(chǎn)開開發(fā)形式式。8、對合作作建房有有哪些規(guī)規(guī)定？ 答：對一方方提供土土地使用用權(quán)，另另

5、一方或或多方提提供資金金合作開開發(fā)房地地產(chǎn)，并并以產(chǎn)權(quán)權(quán)分成的的合作建建房視為為房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在在20001年88月6日日后，房房地產(chǎn)管管理部門門不再審審批合作作建房。對對已交清清地價(jià)款款的出地地方，出出地方直直接進(jìn)入入土地交交易市場場，通過過掛牌交交易、招招標(biāo)、拍拍賣等方方式尋找找合作方方；對已已取得行行政劃撥撥用地、歷歷史用地地、協(xié)議議用地土土地使用用權(quán)的單單位需尋尋找合作作方的，須須經(jīng)過規(guī)規(guī)劃國土土部門對對規(guī)劃、用用地等問問題進(jìn)行行審核，并并補(bǔ)交市市場地價(jià)價(jià)后，再再進(jìn)入土土地交易易市場以以掛牌交交易、招招標(biāo)、拍拍賣等方方式尋找找合作方方。根據(jù)鄭州州市土地地交易市市場管理理規(guī)定和和“深府2

6、0001994號”文的有有關(guān)規(guī)定定，原農(nóng)農(nóng)村征地地時(shí)返還還的工商商發(fā)展用用地進(jìn)入入市場的的，按建建筑面積積收取市市場地價(jià)價(jià)的100%，可可以合作作建房。9、什么是是土地使使用權(quán)出出讓？ 答：土地使使用權(quán)出出讓，是是指鄭州州市人民民政府以以拍賣、招招標(biāo)、協(xié)協(xié)議的方方式，將將國有土土地使用用權(quán)在一一定年限限內(nèi)讓與與土地使使用者使使用，土土地使用用者向市市政府支支付土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金的行為為。10、各類類用途的的土地使使用權(quán)出出讓最高高年限是是多少？ 答：根據(jù)鄭鄭州市土土地使用用權(quán)出讓讓條例第第十四條條的規(guī)定定，土地地使用權(quán)權(quán)出讓最最高年限限按下列列用途確確定：(一)居居住用地地七十年年；(二二

7、)工業(yè)業(yè)用地五五十年；(三)教育、科科技、文文化、衛(wèi)衛(wèi)生、體體育用地地五十年年； (四)商商業(yè)、旅旅游、娛娛樂用地地四十年年；(五五)綜合合或者其其他用地地五十年年。另外外，加油油站、加加氣站用用地為二二十年。11、通過過出讓方方式取得得土地使使用權(quán)后后，是否否就可以以處分該該宗土地地？ 答：根據(jù)鄭鄭州市土土地使用用權(quán)出讓讓條例第第十五條條的規(guī)定定，土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同簽訂訂后，土土地使用用者未取取得該宗宗土地使使用權(quán)的的房地地產(chǎn)證前前，可以以占有和和使用該該宗土地地，但不不得處分分。12、土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同包括括哪些內(nèi)內(nèi)容？ 答：根據(jù)鄭鄭州市土土地使用用權(quán)出讓讓條例第第十七條條的規(guī)

8、定定，出讓讓合同應(yīng)應(yīng)具備以以下主要要條款：(一)雙方當(dāng)當(dāng)事人的的姓名或或者名稱稱、地址址；(二二)出讓讓土地使使用權(quán)的的宗地號號、面積積；(三三)土地地使用年年期及起起止時(shí)間間；(四四)土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金的數(shù)額額、幣種種、交付付方式及及時(shí)間；(五)交付土土地的時(shí)時(shí)間；(六)規(guī)規(guī)劃、市市政設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)；(七)項(xiàng)目竣竣工提交交驗(yàn)收時(shí)時(shí)間；(八)市市政設(shè)施施配套建建設(shè)義務(wù)務(wù)；(九九)使用用相鄰?fù)镣恋睾偷赖缆返南尴拗疲?十)建建設(shè)附屬屬、附加加設(shè)施的的項(xiàng)目及及義務(wù)；(十一一)違約約責(zé)任；(十二二)當(dāng)事事人認(rèn)為為必要的的其他條條款。 出讓合合同應(yīng)附附上宗地地圖，作作為出讓讓合同的的組成部部分。13、土

9、地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同規(guī)定定的用途途或條件件是否可可以變更更？答：一般情情況下，土土地使用用者應(yīng)按按土地使使用權(quán)出出讓合同同規(guī)定的的用途、期期限和條條件開發(fā)發(fā)、利用用土地。對確需改變變出讓合合同規(guī)定定的土地地用途或或條件的的，應(yīng)征征得土地地管理部部門的同同意。土土地管理理部門應(yīng)應(yīng)與土地地使用者者以書面面形式變變更出讓讓合同，重重新調(diào)整整土地使使用權(quán)出出讓金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并并按有關(guān)關(guān)規(guī)定辦辦理變更更登記。14、土地地使用權(quán)權(quán)的出讓讓方式有有哪些？ 答：土地使使用權(quán)出出讓包括括招標(biāo)、拍拍賣、協(xié)協(xié)議三種種方式。15、什么么是拍賣賣出讓土土地使用用權(quán)？ 答：拍賣出出讓土地地使用權(quán)權(quán)，是指指在指定定的時(shí)間間、

10、公開開場合，在在土地管管理部門門授權(quán)的的拍賣主主持人的的主持下下，競投投者按規(guī)規(guī)定的方方式應(yīng)價(jià)價(jià)，由出出價(jià)最高高者獲得得土地使使用權(quán)的的行為。16、什么么是招標(biāo)標(biāo)出讓土土地使用用權(quán)？ 答：招標(biāo)出出讓土地地使用權(quán)權(quán)，是指指由土地地管理部部門公開開招標(biāo)或或邀請符符合條件件的投標(biāo)標(biāo)人投標(biāo)標(biāo)，經(jīng)評評標(biāo)后確確定的中中標(biāo)人取取得土地地使用權(quán)權(quán)的行為為。17、有哪哪些土地地使用權(quán)權(quán)出讓需需通過招招標(biāo)或拍拍賣方式式進(jìn)行？ 答：根據(jù)鄭鄭州市土土地使用用權(quán)出讓讓條例和和鄭州州市土地地使用權(quán)權(quán)招標(biāo)拍拍賣規(guī)定定，凡凡經(jīng)營性性、營利利性項(xiàng)目目用地一一律以招招標(biāo)或拍拍賣的方方式出讓讓。18、什么么是協(xié)議議出讓土土地使用用

11、權(quán)？ 答：協(xié)議出出讓土地地使用權(quán)權(quán)是指由由土地管管理部門門代表市市政府與與土地使使用者以以土地的的公告市市場價(jià)格格為基準(zhǔn)準(zhǔn)，經(jīng)過過協(xié)商確確定土地地價(jià)格，并并將土地地使用權(quán)權(quán)讓與土土地使用用者的行行為。19、哪些些土地使使用權(quán)出出讓可采采取協(xié)議議方式？ 答：根據(jù)“深府20001994號”文的規(guī)規(guī)定，協(xié)協(xié)議方式式出讓土土地使用用權(quán)僅限限于以下下范圍：（一）工工業(yè)用地地（特區(qū)區(qū)內(nèi)限高高新技術(shù)術(shù)項(xiàng)目用用地）；（二）市市、區(qū)政政府建設(shè)設(shè)的社會會微利商商品房用用地和全全成本微微利商品品房用地地；（三三）市、區(qū)區(qū)財(cái)政全全額投資資的機(jī)關(guān)關(guān)、文化化、教育育、衛(wèi)生生、體育育、科研研和市政政設(shè)施用用地等公公益性、非

12、非營利性性用地；（四）軍軍事用地地。20、哪些些土地使使用權(quán)出出讓經(jīng)市市政府批批準(zhǔn)后可可采取協(xié)協(xié)議方式式？答：根據(jù)“深府20001994號”文的規(guī)規(guī)定，下下列用地地也可以以采取協(xié)協(xié)議出讓讓方式出出讓土地地使用權(quán)權(quán)，但必必須按公公告的市市場價(jià)格格出讓，并并將出讓讓情況予予以公示示：（一一）屬特特區(qū)急需需或特別別鼓勵(lì)發(fā)發(fā)展的項(xiàng)項(xiàng)目用地地；（二二）市政政府以土土地入股股合作的的項(xiàng)目用用地。21、對原原行政劃劃撥土地地、歷史史用地、協(xié)協(xié)議出讓讓土地上上建成并并已竣工工驗(yàn)收的的房地產(chǎn)產(chǎn)，如何何進(jìn)入市市場？ 答：根據(jù)“深府20001994號”文的規(guī)規(guī)定，原原行政劃劃撥土地地、歷史史用地、協(xié)協(xié)議出讓讓土地上

13、上建成并并竣工驗(yàn)驗(yàn)收的單單位和個(gè)個(gè)人的不不能進(jìn)入入市場的的房地產(chǎn)產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)交市場場地價(jià)。在在該規(guī)定定實(shí)施之之日（即即20001年77月6日日）起一一年內(nèi)補(bǔ)補(bǔ)交的，按按下列辦辦法辦理理：（一一）補(bǔ)交交地價(jià)的的標(biāo)準(zhǔn)：1市市、區(qū)國國有企業(yè)業(yè)按市場場地價(jià)的的20%補(bǔ)交地地價(jià)。工工業(yè)用途途免予補(bǔ)補(bǔ)交。22市、區(qū)區(qū)國有企企業(yè)以外外的其他他單位和和個(gè)人按按市場地地價(jià)的225%補(bǔ)補(bǔ)交地價(jià)價(jià)。工業(yè)業(yè)用途免免予補(bǔ)交交。（二二）自辦辦理手續(xù)續(xù)之日起起按相應(yīng)應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)用途，重重新開始始計(jì)算土土地使用用年期。（三三）原安安居房進(jìn)進(jìn)入市場場補(bǔ)交地地價(jià)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，按按市政府府有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。（四四）上述述房地產(chǎn)產(chǎn)補(bǔ)交地地價(jià)

14、后，發(fā)發(fā)（換）紅紅皮房地地產(chǎn)證，可可以進(jìn)入入市場。（五五）上述述規(guī)定不不適用已已簽訂土土地使用用權(quán)出讓讓合同且且未交清清市場地地價(jià)或協(xié)協(xié)議地價(jià)價(jià)的土地地使用權(quán)權(quán)受讓單單位。（六六）在本本規(guī)定實(shí)實(shí)施之日日起一年年內(nèi)未按按上述標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交交地價(jià)的的，一律律按現(xiàn)行行市場地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)足額補(bǔ)補(bǔ)交，但但原福利利、微利利商品房房除外。（七七）對歷歷史遺留留違法私私房和生生產(chǎn)經(jīng)營營性違法法建筑的的處理有有特別規(guī)規(guī)定的，按按特別規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。22、什么么是土地地的掛牌牌交易？ 答：土地的的掛牌交交易，即即在一定定期限內(nèi)內(nèi)將土地地交易條條件在土土地交易易機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行公告告，并接接受交易易申請的的行為。土地使用權(quán)權(quán)公開

15、掛掛牌交易易的，應(yīng)應(yīng)公告最最低交易易價(jià)和其其他交易易條件。公公告期限限不少于于30日日。公告期期限屆滿滿，按照照以下規(guī)規(guī)定確定定能否成成交：（一一）若在在規(guī)定期期限內(nèi)只只有一個(gè)個(gè)申請人人，且報(bào)報(bào)價(jià)高于于最低交交易價(jià)，并并符合其其它交易易條件的的，則此此次交易易成交；（二）在在規(guī)定期期限內(nèi)有有二個(gè)以以上申請請人的，允允許多次次報(bào)價(jià)，土土地使用用權(quán)應(yīng)由由出價(jià)高高者獲得得。報(bào)價(jià)價(jià)相同的的，由在在先報(bào)價(jià)價(jià)者獲得得；（三三）若在在規(guī)定期期限內(nèi)沒沒有申請請人,或或者只有有一個(gè)申申請人但但報(bào)價(jià)低低于最低低交易價(jià)價(jià)或不符符合其他他交易條條件的，委委托人可可調(diào)整最最低交易易價(jià)，重重新委托托交易中中心交易易。報(bào)價(jià)

16、以以報(bào)價(jià)單單為準(zhǔn)。成成交后，由由委托人人與買方方簽訂土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同，并并由交易易中心鑒鑒證。申請人人掛牌交交易所公公告的最最低交易易價(jià)由委委托人決決定，但但該最低低交易價(jià)價(jià)不得低低于應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)交地價(jià)價(jià)、應(yīng)繳繳納稅費(fèi)費(fèi)及應(yīng)付付交易服服務(wù)費(fèi)用用之和。23、有哪哪些土地地交易應(yīng)應(yīng)在土地地房產(chǎn)交交易中心心通過招招標(biāo)、拍拍賣、掛掛牌交易易方式公公開進(jìn)行行？答：根據(jù)鄭鄭州市土土地交易易市場管管理規(guī)定定的規(guī)規(guī)定，下下列土地地交易（包包括分割割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)應(yīng)在交易易中心通通過招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣和掛牌牌交易方方式公開開進(jìn)行：（一）經(jīng)經(jīng)營性項(xiàng)項(xiàng)目用地地（包括括市政府府收回閑閑置的行行政劃撥撥用地和和歷史用用地等）的

17、的土地使使用權(quán)出出讓；（二二）以協(xié)協(xié)議地價(jià)價(jià)方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)，申請請改變用用地性質(zhì)質(zhì)、功能能，轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)的的，依法法收回土土地使用用權(quán)，通通過招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣方式重重新出讓讓；（三三）依出出讓方式式取得土土地使用用權(quán)，已已簽訂出出讓合同同，交清清市場地地價(jià)后進(jìn)進(jìn)行的土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓；（四四）減免免地價(jià)或或交納協(xié)協(xié)議地價(jià)價(jià)的土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓；（五）合合作建房房，但農(nóng)農(nóng)村征地地返還用用地除外外；（六六）已建建建筑物物的出讓讓用地、行行政劃撥撥用地和和歷史用用地，若若存在多多個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)主體，按按照城市市規(guī)劃由由政府組組織或經(jīng)經(jīng)政府批批準(zhǔn)組織織改造的的，選擇擇改造單單位的；（七）已已

18、建建筑筑物的出出讓用地地、行政政劃撥用用地和歷歷史用地地，且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬同同一主體體的，在在符合現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)劃劃前提下下，土地地使用者者選擇轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓他人人改造或或與他人人合作改改造的；（八）為為實(shí)現(xiàn)抵抵押權(quán)進(jìn)進(jìn)行的土土地使用用權(quán)及地地上建筑筑物、構(gòu)構(gòu)造物、附附著物轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓；（九九）人民民法院、執(zhí)執(zhí)法機(jī)關(guān)關(guān)裁定、決決定處分分的土地地使用權(quán)權(quán)及地上上建筑物物、構(gòu)造造物、附附著物轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓；（十十）法律律、法規(guī)規(guī)允許的的集體所所有的建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)交易。其其他機(jī)構(gòu)構(gòu)包括中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)不得進(jìn)進(jìn)行上述述交易。24、在哪哪些情形形下，土土地使用用權(quán)終止止？ 答：根據(jù)鄭鄭州市土土地使用用權(quán)出讓讓條例，有有下列情情形之一一

19、的，土土地使用用權(quán)終止止：(一一)出讓讓合同規(guī)規(guī)定的年年期屆滿滿；(二二)土地地滅失；(三)土地使使用者死死亡而無無合法承承繼人；(四)人民法法院或土土地管理理部門依依法作出出的沒收收土地使使用權(quán)的的判決、裁裁定或決決定生效效；(五五)用地地單位遷遷移或者者被依法法注銷的的；(六六)市政政府根據(jù)據(jù)社會公公共利益益的需要要，提前前收回土土地使用用權(quán)的；(七)法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他情形。25、在哪哪些情形形下的土土地交易易不予辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)？ 答：根據(jù)鄭鄭州市土土地交易易市場管管理規(guī)定定的規(guī)規(guī)定，凡凡有下列列情形之之一的，不不予辦理理產(chǎn)權(quán)手手續(xù)：（一一）違反反本規(guī)定定，須公公開交易易的土地地

20、使用權(quán)權(quán)不實(shí)行行公開交交易的；（二）須須公開交交易的土土地使用用權(quán)不按按本規(guī)定定的規(guī)范范要求和和方式進(jìn)進(jìn)行公開開交易的的；（三三）投標(biāo)標(biāo)人或競競買人互互相串通通壓價(jià)的的；（四四）法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定屬屬于交易易無效的的其他情情形。屬于前款第第（一）、（二二）項(xiàng)情情形的，由由監(jiān)察部部門依法法對有關(guān)關(guān)單位負(fù)負(fù)責(zé)人和和責(zé)任人人給予行行政處分分。構(gòu)成成犯罪的的，由司司法機(jī)關(guān)關(guān)依法追追究刑事事責(zé)任。26、有哪哪些土地地批文或或權(quán)屬證證明無效效？答： 鄭州州市土地地管理部部門是鄭鄭州市土土地使用用權(quán)出讓讓的主管管部門，統(tǒng)統(tǒng)一對全全市土地地使用權(quán)權(quán)進(jìn)行出出讓和對對出讓的的土地進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一一管理，其其他任何何單位

21、不不得出讓讓土地使使用權(quán)。擅擅自出讓讓土地使使用權(quán)的的，出讓讓合同無無效。無權(quán)批準(zhǔn)征征用、使使用土地地的單位位或者個(gè)個(gè)人非法法批準(zhǔn)占占用土地地的，超超越批準(zhǔn)準(zhǔn)權(quán)限非非法批準(zhǔn)準(zhǔn)占用土土地的，不不按照土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃確定定的用途途批準(zhǔn)用用地的，或或者違反反法律規(guī)規(guī)定的程程序批準(zhǔn)準(zhǔn)占用、征征用土地地的，其其批準(zhǔn)文文件無效效。凡未取得或或擅自變變更建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證而辦辦理土地地使用權(quán)權(quán)屬證明明的，土土地權(quán)屬屬證明無無效。27、如何何了解地地價(jià)是否否交清？ 答：對已辦辦理房地地產(chǎn)登記記手續(xù)，并并領(lǐng)取房房地產(chǎn)證證的，說說明地價(jià)價(jià)已經(jīng)交交清；對未辦理房房地產(chǎn)登登記手續(xù)續(xù)的，可可以要求求發(fā)展商商

22、出示由由主管部部門出具具的地價(jià)價(jià)款交清清證明；對分期期付款的的，可以以從土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同書中中了解地地價(jià)的分分期付款款額度。28、未交交清地價(jià)價(jià)的房地地產(chǎn)是如如何處理理的？ 答：根據(jù)鄭鄭州市土土地使用用權(quán)出讓讓條例的的規(guī)定，土土地使用用者未按按出讓合合同規(guī)定定的期限限付清土土地使用用權(quán)出讓讓金的，從從滯納之之日起每每日加收收土地使使用權(quán)出出讓金應(yīng)應(yīng)繳交部部分萬分分之五的的滯納金金。滯納納六十日日后仍未未付清的的，土地地管理部部門可以以解除出出讓合同同，收回回土地使使用權(quán)。 土地使用權(quán)權(quán)只支付付定金或或保證金金的，不不予退還還。土地使用者者已將定定金或者者保證金金抵充土土地使用用權(quán)出讓讓

23、金的，不不予退還還。土地地管理部部門扣除除土地開開發(fā)與市市政配套套設(shè)施金金總額220%的的違約金金，余額額予以退退還 ，已已興建的的建筑物物、附著著物無償償收歸政政府所有有。29、在什什么情形形下，主主管部門門可以無無償收回回土地使使用權(quán)？ 答：根據(jù)鄭鄭州市土土地使用用與收回回條例的的規(guī)定，有有下列情情形之一一的，主主管部門門或派出出機(jī)構(gòu)可可以無償償收回該該宗土地地及其地地上的建建筑物、附附著物：（一）出出讓合同同規(guī)定的的年期屆屆滿的；（二）土土地使用用者死亡亡而無合合法承繼繼人的；（三）人人民法院院或主管管部門依依法作出出的已經(jīng)經(jīng)發(fā)生法法律效力力的沒收收土地的的判決、裁裁定或決決定；（四四）

24、法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他情情形。30、在什什么情形形下，主主管部門門可以提提前收回回有償出出讓的土土地使用用權(quán)？ 答：根據(jù)鄭鄭州市土土地使用用與收回回條例的的規(guī)定，有有下列情情形之一一的，主主管部門門在年期期屆滿前前可以收收回有償償出讓的的土地：（一）公公共利益益需要的的；（二二）公路路、鐵路路、機(jī)場場等經(jīng)核核準(zhǔn)報(bào)廢廢的；（三三）用地地單位遷遷移或被被依法撤撤銷的；（四）實(shí)實(shí)施城市市規(guī)劃而而進(jìn)行舊舊城區(qū)改改建需要要的。31、什么么是違法法建筑？ 答：違法建建筑是指指未經(jīng)規(guī)規(guī)劃土地地主管部部門批準(zhǔn)準(zhǔn)，未領(lǐng)領(lǐng)取建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證或臨臨時(shí)建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證，擅擅自建筑筑的建筑筑物和構(gòu)構(gòu)

25、筑物。32、哪些些屬于違違法建筑筑？ 答：根據(jù)鄭鄭州市人人民代表表大會常常務(wù)委員員會關(guān)于于堅(jiān)決查查處違法法建筑的的決定的的規(guī)定，違違法建筑筑包括：（一）占占用已規(guī)規(guī)劃為公公共場所所、公共共設(shè)施用用地或公公共綠化化用地的的建筑；（二）不不按批準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)計(jì)圖紙施施工的建建筑；（三三）擅自自改建、加加建的建建筑；（四四）農(nóng)村村經(jīng)濟(jì)組組織的非非農(nóng)建設(shè)設(shè)用地或或村民自自用宅基基地非法法轉(zhuǎn)讓興興建的建建筑；特特區(qū)內(nèi)城城市化的的居民委委員會或或股份合合作公司司的非農(nóng)農(nóng)業(yè)用地地非法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓興建建的建筑筑；（五五）農(nóng)村村經(jīng)濟(jì)組組織的非非農(nóng)業(yè)用用地或村村民自用用宅基地地違反城城市規(guī)劃劃或超過過市政府府規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的建

26、建筑；（六六）擅自自改變工工業(yè)廠房房、住宅宅和其他他建筑物物使用功功能的建建筑；（七七）逾期期未拆除除的臨時(shí)時(shí)建筑；（八）違違反法律律、法規(guī)規(guī)有關(guān)規(guī)規(guī)定的其其他建筑筑。33、什么么是歷史史遺留違違法私房房？ 答：歷史遺遺留違法法私房，是是指鄭鄭州市人人民代表表大會常常務(wù)委員員會關(guān)于于堅(jiān)決查查處違法法建筑的的決定公公布實(shí)施施以前，即即19999年33月5日日以前違違反法律律、法規(guī)規(guī)所建的的下列私私房：（一一）原村村民非法法占用國國家所有有的土地地或者原原農(nóng)村用用地紅線線外其他他土地新新建、改改建、擴(kuò)擴(kuò)建的私私房；（二二）原村村民未經(jīng)經(jīng)鎮(zhèn)級以以上人民民政府批批準(zhǔn)在原原農(nóng)村用用地紅線線內(nèi)新建建、改建

27、建、擴(kuò)建建的私房房；（三三）原村村民超出出批準(zhǔn)文文件規(guī)定定的用地地面積、建建筑面積積所建的的私房；（四）原原村民違違反一戶戶一棟原原則所建建的私房房；（五五）非原原村民未未經(jīng)縣級級以上人人民政府府批準(zhǔn)單單獨(dú)或合合作興建建的私房房。34、哪些些違法私私房不予予確認(rèn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？ 答：根據(jù)鄭鄭州市處處理歷史史遺留違違法私房房若干規(guī)規(guī)定的的規(guī)定，下下列違法法私房不不予確認(rèn)認(rèn)產(chǎn)權(quán)：（一）占占用道路路、廣場場、綠地地、高壓壓供電走走廊和壓壓占地下下管線或或者其他他嚴(yán)重影影響城市市規(guī)劃又又不能采采取改正正措施的的；（二二）占用用農(nóng)業(yè)保保護(hù)區(qū)用用地的；（三）占占用一級級水源保保護(hù)區(qū)用用地的；（四）非非法占用用國家

28、所所有的土土地或者者原農(nóng)村村用地紅紅線外其其他土地地的。35、什么么是歷史史遺留生生產(chǎn)經(jīng)營營性違法法建筑？ 答：歷史遺遺留生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營性性違法建建筑，是是指鄭鄭州市人人民代表表大會常常務(wù)委員員會關(guān)于于堅(jiān)決查查處違法法建筑的的決定公公布實(shí)施施以前，即即19999年33月5日日以前違違反規(guī)劃劃、土地地等有關(guān)關(guān)法律、法法規(guī)的規(guī)規(guī)定，未未經(jīng)規(guī)劃劃國土資資源部門門批準(zhǔn)，未未領(lǐng)取建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證，非非法占用用土地興興建的工工業(yè)、交交通、能能源等項(xiàng)項(xiàng)目的建建筑物及及生活配配套設(shè)施施。36、哪些些歷史遺遺留生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營性性違法建建筑不予予確認(rèn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？ 答：根據(jù)鄭鄭州市處處理歷史史遺留生生產(chǎn)經(jīng)營營性違法法建

29、筑若若干規(guī)定定的規(guī)規(guī)定，下下列違法法建筑不不予確認(rèn)認(rèn)產(chǎn)權(quán)：（一）占占用道路路、廣場場、綠地地、高壓壓供電走走廊和壓壓占地下下管線或或者其他他嚴(yán)重影影響城市市規(guī)劃又又不能采采取改正正措施的的；（二二）占用用農(nóng)業(yè)保保護(hù)區(qū)用用地的；（三）占占用一級級水源保保護(hù)區(qū)用用地的；（四）非非法占用用國家所所有的土土地或者者原農(nóng)村村用地紅紅線外其其他土地地的。37、什么么情況下下，需繳繳納土地地使用費(fèi)費(fèi)？ 答：使用特特區(qū)范圍圍內(nèi)土地地的單位位和個(gè)人人，都必必須依據(jù)據(jù)鄭州州市土地地使用費(fèi)費(fèi)征收辦辦法的的規(guī)定繳繳納土地地使用費(fèi)費(fèi)，但該該辦法規(guī)規(guī)定免繳繳的除外外。同時(shí)，在土土地使用用權(quán)出讓讓合同書書中還約約定：乙乙方

30、在使使用土地地期間，未未按合同同約定支支付土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金和土地地開發(fā)與與市政配配套設(shè)施施金，并并未按合合同規(guī)定定繳納土土地使用用費(fèi)的，甲甲方可不不予辦理理與本地地塊有關(guān)關(guān)的房地地產(chǎn)權(quán)登登記、建建筑許可可、銷（預(yù)預(yù)）售許許可及其其他相關(guān)關(guān)手續(xù)或或采取其其他限制制性措施施。 38、土地地使用費(fèi)費(fèi)繳納人人是如何何確定的的？ 答：根據(jù)鄭鄭州市土土地使用用費(fèi)征收收辦法的的規(guī)定，使使用土地地的單位位和個(gè)人人是土地地使用費(fèi)費(fèi)的繳納納人。但但：（一一）以土土地投資資入股與與他方興興辦合資資、 合合作或聯(lián)聯(lián)營企業(yè)業(yè)的，合合資、合合作或聯(lián)聯(lián)營企業(yè)業(yè)為繳費(fèi)費(fèi)人， 但經(jīng)批批準(zhǔn)的合合營合同同另有約約定的按按合同

31、辦辦理；土土地權(quán)屬屬沒有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的，提提供土地地的一方方為繳費(fèi)費(fèi)人；土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的，受受讓方為為繳費(fèi)人人；（二二）租賃賃房屋的的，房屋屋所有人人為繳費(fèi)費(fèi)人；（三三）經(jīng)營營土地開開發(fā)的，在在土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓前， 經(jīng)營開開發(fā)單位位為繳費(fèi)費(fèi)人，土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的，受受讓方為為繳費(fèi)人人；（四四）農(nóng)村村工商用用地和宅宅基地，以以工商企企業(yè)、宅宅基地使使用人為為繳費(fèi)人人；（五五）共有有的土地地，以房房地產(chǎn)證證登記記的權(quán)利利人為繳繳費(fèi)人。39、土地地使用費(fèi)費(fèi)的征收收標(biāo)準(zhǔn)如如何？ 答：土地使使用費(fèi)依依據(jù)土地地等級和和類別，按按鄭州州市甲種種土地使使用費(fèi)征征收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)或鄭鄭州市乙乙種土地地使用費(fèi)費(fèi)征收

32、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)計(jì)征；如如屬臨時(shí)時(shí)用地的的，按鄭鄭州市臨臨時(shí)（短短期）地地租標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)計(jì)征征。40、有哪哪些情況況暫免繳繳納土地地使用費(fèi)費(fèi)？ 答：根據(jù)鄭鄭州市土土地使用用費(fèi)征收收辦法的的規(guī)定，下下列用地地暫免繳繳納土地地使用費(fèi)費(fèi)：（一一）國家家機(jī)關(guān)、人人民團(tuán)體體、 部部隊(duì)以及及個(gè)人使使用的非非營利性性用地；（二）由由國家財(cái)財(cái)政部門門撥付事事業(yè)費(fèi)的的事業(yè)單單位的非非營利性性用地；（三）公公園、名名勝古跡跡、宗教教寺廟的的非營利利性用地地；（四四）市政政公共設(shè)設(shè)施以及及林場、鐵鐵路路基基、公路路路基、電電力走廊廊用地；（五）農(nóng)農(nóng)村直接接用于農(nóng)農(nóng)、林、牧牧、漁業(yè)業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)用地；（六）按按國家法法律、法法規(guī)和規(guī)規(guī)

33、章規(guī)定定免繳土土地使用用費(fèi)的其其他用地地。41、有哪哪些用地地免繳或或減收土土地使用用費(fèi)？ 答：根據(jù)鄭鄭州市土土地使用用費(fèi)征收收辦法的的規(guī)定，下下列用地地免繳或或減收土土地使用用費(fèi)：（一一）新開開工的基基建工程程，自土土地使用用合同書書生效效之日起起至土土地使用用合同書書規(guī)定定的竣工工日期止止， 減減半計(jì)征征土地使使用費(fèi)。由由于特殊殊原因不不能按期期竣工的的， 經(jīng)經(jīng)主管部部門批準(zhǔn)準(zhǔn)可以適適當(dāng)延長長優(yōu)惠期期，但延延長的時(shí)時(shí)間最多多不能超超過一年年；（二二）經(jīng)鄭鄭州市科科學(xué)技術(shù)術(shù)委員會會審定的的技術(shù)先先進(jìn)項(xiàng)目目，減半半繳納土土地使用用費(fèi)五年年；（三三）華僑僑、港、澳澳、臺同同胞捐資資興辦的的企業(yè)用

34、用地或項(xiàng)項(xiàng)目用地地，免繳繳土地使使用費(fèi)三三年，三三年后減減半繳納納土地使使用費(fèi)兩兩年；（四四）企業(yè)業(yè)用自籌籌資金填填海增辟辟的土地地，從土土地使用用合同書書生效效之日起起，免繳繳土地使使用費(fèi)五五至十年年；（五五）因不不可抗力力或其他他特殊情情況，確確實(shí)無法法繳納土土地使用用費(fèi)的，經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)可可以緩繳繳或減免免土地使使用費(fèi)；（六）按按國家法法律、法法規(guī)和規(guī)規(guī)章規(guī)定定可以減減收土地地使用費(fèi)費(fèi)的其他他用地。42、如何何辦理土土地使用用費(fèi)繳納納手續(xù)？ 答：土地權(quán)權(quán)屬變更更的， 新的土土地使用用人應(yīng)在在辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記或變更更登記之之日起三三十日內(nèi)內(nèi)向市國國土局提提出土地地使用費(fèi)費(fèi)登記或或變更登登記申請請

35、；改變變土地使使用用途途的， 應(yīng)自批批準(zhǔn)之日日起三十十日內(nèi)向向市國土土局提出出土地使使用費(fèi)變變更登記記申請。房地產(chǎn)知識識二、規(guī)規(guī)劃與設(shè)設(shè)計(jì)類43、如何何辦理建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證？答：以招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣方式獲獲得國有有土地使使用權(quán)的的，建設(shè)設(shè)單位憑憑土地使使用權(quán)出出讓合同同書領(lǐng)取取建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證。以協(xié)議出讓讓方式獲獲得國有有土地使使用權(quán)的的，建設(shè)設(shè)單位必必須在簽簽訂土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同書之之前，向向市規(guī)劃劃主管部部門或其其派出機(jī)機(jī)構(gòu)領(lǐng)取取建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證。市市規(guī)劃主主管部門門或派出出機(jī)構(gòu)按按照相應(yīng)應(yīng)的城市市規(guī)劃，審審定建設(shè)設(shè)用地的的相關(guān)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)，提提出城市市規(guī)劃設(shè)

36、設(shè)計(jì)要求求，核發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證。建設(shè)單位在在取得建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證后后90日日內(nèi)，未未能簽訂訂土地使使用權(quán)出出讓合同同書又未未申請延延期的，建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證自自行失效效。44、在取取得建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證后后，是否否可以變變更地塊塊規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容？答：建設(shè)單單位取得得建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證后后兩年內(nèi)內(nèi)不得申申請變更更規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容；兩兩年后申申請變更更的，市市規(guī)劃主主管部門門或其派派出機(jī)構(gòu)構(gòu)對申請請進(jìn)行初初審后，按按法定程程序?qū)徟＋@得批準(zhǔn)的的，市規(guī)規(guī)劃主管管部門或或其派出出機(jī)構(gòu)向向申請單單位重新新核發(fā)建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證，收收回原建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證，并并辦

37、理相相應(yīng)的用用地手續(xù)續(xù)；不批批準(zhǔn)的，由由市規(guī)劃劃主管部部門或其其派出機(jī)機(jī)構(gòu)書面面答復(fù)申申請單位位。45、建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證包包括哪些些內(nèi)容？ 答：建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證包包括下列列內(nèi)容：（1）許許可證編編號；（22）發(fā)證證機(jī)關(guān)名名稱和發(fā)發(fā)證日期期；（33）用地地單位；（4）用用地項(xiàng)目目名稱、位位置、宗宗地號以以及子項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱、建筑筑性質(zhì)、棟棟數(shù)、層層數(shù)、結(jié)結(jié)構(gòu)類型型；（55）計(jì)容容積率面面積及各各分類面面積；（66）附件件包括總總平面圖圖、各層層建筑平平面圖、各各向立面面圖和剖剖面圖。46、什么么情況下下不予核核發(fā)建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證？ 答： 根據(jù)據(jù)鄭州州市市城城市規(guī)劃劃條例的的

38、規(guī)定，下下列情況況不予核核發(fā)建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證：（一）不不符合城城市規(guī)劃劃要求或或未按政政府主管管部門對對各階段段審查意意見作出出設(shè)計(jì)修修改的；(二)設(shè)計(jì)單單位資質(zhì)質(zhì)與資格格不符合合有關(guān)行行業(yè)管理理規(guī)定的的；（三三）設(shè)計(jì)計(jì)文件不不符合國國家、省省、市有有關(guān)專業(yè)業(yè)技術(shù)規(guī)規(guī)范和規(guī)規(guī)程的。47、在哪哪些情況況下，需需重新辦辦理建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證？答：當(dāng)工程程因以下下情況確確需修改改的，應(yīng)應(yīng)重新辦辦理建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證：（一）涉涉及建筑筑物位置置、立面面、層數(shù)數(shù)、平面面、使用用功能、建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)的；（二二）市政政工程中中涉及規(guī)規(guī)模、等等級、走走向、工工藝設(shè)計(jì)計(jì)、立面面、平面面、結(jié)構(gòu)構(gòu)

39、、功能能及設(shè)備備的容量量、造型型有較大大變化的的。48、對已已建成的的建筑需需改變使使用性質(zhì)質(zhì)時(shí)，是是否需要要申請核核發(fā)建建筑工程程規(guī)劃許許可證？答：已建成成的建筑筑確需改改變使用用性質(zhì)的的，須經(jīng)經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃主管管部門批批準(zhǔn)，簽簽訂土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同書補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議、付清清地價(jià)款款后，持持設(shè)計(jì)文文件等，向向市規(guī)劃劃主管部部門申請請核發(fā)建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證或或建筑工工程裝飾飾、裝修修許可文文件。涉涉及有關(guān)關(guān)專業(yè)管管理部門門審批的的，還應(yīng)應(yīng)取得有有關(guān)部門門的審核核意見。49、對未未取得建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證的的建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目，主主管部門門可以采采取什么么處罰措措施？答：未取得得建設(shè)用用地規(guī)劃

40、劃許可證證或建筑筑工程規(guī)規(guī)劃許可可證進(jìn)行行建設(shè)的的，市規(guī)規(guī)劃主管管部門可可以依照照鄭州州市規(guī)劃劃土地監(jiān)監(jiān)察條例例采取取查封，扣扣押等行行政強(qiáng)制制措施。50、購買買預(yù)售商商品房后后，發(fā)展展商是否否可以變變更項(xiàng)目目設(shè)計(jì)？ 答：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照批批準(zhǔn)的規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)建設(shè)設(shè)商品房房。商品品房銷售售后，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得擅擅自變更更規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)。鄭州市房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓條例例規(guī)定定，已預(yù)預(yù)售的房房地產(chǎn)在在建筑工工程施工工過程中中，對公公共設(shè)施施部分不不得變更更設(shè)計(jì)。如如確需變變更設(shè)計(jì)計(jì)的，應(yīng)應(yīng)征得全全體受讓讓人五分分之四以以上的同同意。商品房銷銷售管理理辦法（建建設(shè)部888號令令）還規(guī)規(guī)定

41、，經(jīng)經(jīng)規(guī)劃部部門批準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)劃劃變更、設(shè)設(shè)計(jì)單位位同意的的設(shè)計(jì)變變更導(dǎo)致致商品房房的結(jié)構(gòu)構(gòu)型式、戶戶型、空空間尺寸寸、朝向向變化，以以及出現(xiàn)現(xiàn)合同當(dāng)當(dāng)事人約約定的其其他影響響商品房房質(zhì)量或或者使用用功能情情形的，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在在變更確確立之日日起100日內(nèi)，書書面通知知買受人人。買受人有權(quán)權(quán)在通知知到達(dá)之之日起115日內(nèi)內(nèi)做出是是否退房房的書面面答復(fù)。買買受人在在通知到到達(dá)之日日起155日內(nèi)未未作書面面答復(fù)的的，視同同接受規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)變更更以及由由此引起起的房價(jià)價(jià)款的變變更。房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)未在規(guī)規(guī)定時(shí)限限內(nèi)通知知買受人人的，買買受人有有權(quán)退房房；買受受人退房房的，由由房地產(chǎn)產(chǎn)

42、開發(fā)企企業(yè)承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任。51、建設(shè)設(shè)工程竣竣工后，是是否必須須取得規(guī)規(guī)劃驗(yàn)收收許可證證？答：建設(shè)工工程竣工工后，建建設(shè)單位位或個(gè)人人持建筑筑工程竣竣工測繪繪報(bào)告向向原審批批部門申申請規(guī)劃劃驗(yàn)收。未未經(jīng)驗(yàn)收收或驗(yàn)收收不合格格的，不不予核發(fā)發(fā)規(guī)劃劃驗(yàn)收許許可證，不不予辦理理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記，不得得投入使使用。52、什么么情況下下不予核核發(fā)規(guī)規(guī)劃驗(yàn)收收許可證證？ 答：根據(jù)鄭鄭州市市市城市規(guī)規(guī)劃條例例的規(guī)規(guī)定，有有下列情情形之一一的，不不予進(jìn)行行規(guī)劃驗(yàn)驗(yàn)收：（一一）擅自自變更建建筑設(shè)計(jì)計(jì)（包括括變更建建筑物位位置、立立面、層層數(shù)、平平面、使使用功能能、建筑筑結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備的容容量）的的；（二二）未拆

43、拆除原建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證標(biāo)標(biāo)明應(yīng)拆拆除的建建筑物或或構(gòu)筑物物的；（三三）未拆拆除用地地范圍內(nèi)內(nèi)的臨時(shí)時(shí)設(shè)施，未未完成其其配套工工程的；（四）其其他不符符合建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證要要求的。53、對成成片開發(fā)發(fā)、分期期開發(fā)的的住宅小小區(qū)是如如何進(jìn)行行規(guī)劃驗(yàn)驗(yàn)收的？ 答：成片開開發(fā)的住住宅區(qū)、工工業(yè)區(qū)在在進(jìn)行單單體建筑筑工程的的規(guī)劃驗(yàn)驗(yàn)收后，還還應(yīng)進(jìn)行行小區(qū)規(guī)規(guī)劃驗(yàn)收收。小區(qū)區(qū)建設(shè)分分期分批批進(jìn)行時(shí)時(shí)，其配配套工程程應(yīng)按計(jì)計(jì)劃同步步完成。未未完成時(shí)時(shí)，同期期的其他他項(xiàng)目不不予規(guī)劃劃驗(yàn)收。54、對住住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)的公用用設(shè)施、設(shè)設(shè)備、場場所（地地）的使使用有哪哪些規(guī)定定？ 答：根據(jù)鄭州市市住宅區(qū)區(qū)

44、物業(yè)管管理?xiàng)l例例實(shí)施施細(xì)節(jié)的的規(guī)定，凡凡經(jīng)市政政府規(guī)劃劃部門批批準(zhǔn)的為為住宅區(qū)區(qū)居民提提供配套套服務(wù)的的公用設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備和場場所（地地），未未經(jīng)規(guī)劃劃部門批批準(zhǔn)，一一律不得得挪作他他用。55、某物物業(yè)加建建兩層，發(fā)發(fā)展商說說“一邊報(bào)報(bào)建，一一邊加建建”，這樣樣做可以以嗎？產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有保保證嗎？答：不可以以。建筑筑物的擴(kuò)擴(kuò)建、改改建必須須報(bào)主管管部門批批準(zhǔn)并對對原建建筑工程程規(guī)劃許許可證進(jìn)進(jìn)行變更更或備注注并領(lǐng)取取施工許許可證后后，方可可施工。如如未履行行以上手手續(xù)，將將會被認(rèn)認(rèn)定為違違法建筑筑。因此此，其產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有有保證。56、什么么是套內(nèi)內(nèi)使用面面積系數(shù)數(shù)？ 答：當(dāng)房屋屋按套（單單元）計(jì)計(jì)算面

45、積積時(shí)，使使用面積積系數(shù)為為套內(nèi)使使用面積積與套內(nèi)內(nèi)建筑面面積加按按規(guī)定應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟牡墓妹婷娣e的比比率（%）。57、什么么是建筑筑覆蓋率率（建筑筑密度）？ 答：建設(shè)用用地范圍圍內(nèi)所有有建筑物物基底面面積之和和與建設(shè)設(shè)用地面面積的比比率（%）。58、什么么是建筑筑容積率率？ 答：在建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)所所有建筑筑物地面面以上各各層建筑筑面積之之和與建建設(shè)用地地面積的的比率（%）。59、什么么是綠地地率？ 答：在建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)各各類綠地地面積之之和與建建設(shè)用地地面積的的比率（%）。綠綠地面積積的計(jì)算算不包括括屋頂、天天臺和垂垂直綠化化。60、什么么是綠化化覆蓋率率？ 答：在建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)全全

46、部綠化化種植物物水平投投影面積積之和與與建設(shè)用用地面積積的比率率（%）。 房地產(chǎn)知識識三、開開發(fā)與建建設(shè)類61、設(shè)立立房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)須具具備哪些些條件？答：設(shè)立房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)，須具具備下列列條件：（一）注注冊資本本不得少少于人民民幣一千千萬元；（二）有有四名以以上持有有專業(yè)證證書的房房地產(chǎn)、建建筑工程程專業(yè)的的專職技技術(shù)人員員，兩名名以上持持有專業(yè)業(yè)證書的的專職會會計(jì)人員員；（三三）有按按市場價(jià)價(jià)格取得得的土地地使用權(quán)權(quán)；（四四）有自自己的名名稱、組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)和固定定的經(jīng)營營場所；（五）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他條件。增加房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和和經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)范圍圍的，須須具備前前款（一一）、

47、（二二）、（三三）、（五五）項(xiàng)規(guī)規(guī)定的條條件。工商行政管管理部門門對符合合本條例例規(guī)定條條件的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)予以以辦理工工商登記記手續(xù)；對不符符合本條條例規(guī)定定條件的的，不予予登記。62、如何何申請領(lǐng)領(lǐng)取房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書？答：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)在在取得營營業(yè)執(zhí)照照后三十十日內(nèi)到到主管部部門備案案，并申申請領(lǐng)取取房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書書，主主管部門門應(yīng)在十十五日內(nèi)內(nèi)依照法法律、法法規(guī)的規(guī)規(guī)定核發(fā)發(fā)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書書。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)辦辦理房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和經(jīng)營營業(yè)務(wù)時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)出示房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書。主管部門對對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書書實(shí)行行年度審審核

48、制度度。63、什么么是商品品房預(yù)售售？ 答：商品房房預(yù)售，是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將將正在建建設(shè)中的的商品房房預(yù)先出出售給買買受人，并并由買受受人支付付定金或或者房價(jià)價(jià)款的行行為。64、房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售許可可證包包含哪些些內(nèi)容？ 答：房地地產(chǎn)預(yù)售售許可證證包括括下列內(nèi)內(nèi)容：（一一）預(yù)售售許可證證編號；（二）發(fā)發(fā)展商名名稱；（三三）項(xiàng)目目名稱；（四）項(xiàng)項(xiàng)目坐落落地點(diǎn)；（五）土土地使用用權(quán)出讓讓合同書書號、地地塊編號號；（六六）房房地產(chǎn)證證編號號、棟數(shù)數(shù)；（七七）批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售的的建筑面面積，其其中包含含的各類類建筑面面積和套套數(shù)、間間數(shù)；（八八）發(fā)證證機(jī)關(guān)、有有效期；（九）附附注內(nèi)容容等。65、當(dāng)商商

49、品房達(dá)達(dá)到何種種形象進(jìn)進(jìn)度時(shí)，才才可以辦辦理預(yù)售售許可證證？答：七層以以下的達(dá)達(dá)到主體體工程封封頂；七七層以上上的，主主體工程程須建到到工程預(yù)預(yù)算投資資總額的的三分之之二以上上層數(shù)。66、商品品房預(yù)售售需要具具備哪些些條件？ 答：商品房房預(yù)售需需具備以以下條件件：（一一）預(yù)售售人已取取得房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資質(zhì)證證書、營營業(yè)執(zhí)照照；（二二）按照照土地管管理部門門有關(guān)規(guī)規(guī)定交付付土地使使用權(quán)出出讓金，已已取得土土地使用用權(quán)證書書；（三三）持有有建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證和建設(shè)設(shè)工程施施工許可可證，并并已辦理理建設(shè)工工程質(zhì)量量和安全全監(jiān)督手手續(xù)；（四四）已確確定施工工進(jìn)度和和竣工交交付使用用時(shí)間；（五）七

50、七層以下下的達(dá)到到主體工工程封頂頂；七層層以上的的，主體體工程須須建到工工程預(yù)算算投資總總額的三三分之二二以上層層數(shù)；（六六）已在在項(xiàng)目所所在地商商業(yè)銀行行開設(shè)商商品房預(yù)預(yù)售款專專用賬戶戶；（七七）法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他條條件。67、是否否可以認(rèn)認(rèn)購內(nèi)部部認(rèn)購時(shí)時(shí)期的房房地產(chǎn)？ 答：根據(jù)深深圳經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓條例例的規(guī)規(guī)定，房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售須經(jīng)經(jīng)主管機(jī)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)準(zhǔn)并獲得得房地地產(chǎn)預(yù)售售許可證證后，才才能預(yù)售售。所謂謂內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購，實(shí)實(shí)際上是是發(fā)展商商逃避主主管部門門的管理理，在取取得房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售許可可證前前的一種種非法行行為，其其行為不不受法律律保護(hù)，是是無效的的。因此此不能認(rèn)認(rèn)購內(nèi)部

51、部認(rèn)購時(shí)時(shí)期的房房地產(chǎn)。68、什么么是商品品房現(xiàn)售售？ 答：商品房房現(xiàn)售，是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將將竣工驗(yàn)驗(yàn)收合格格的商品品房出售售給買受受人，并并由買受受人支付付房價(jià)款款的行為為。69、房地地產(chǎn)現(xiàn)售售需要具具備哪些些條件？ 答：(一)現(xiàn)售商商品房的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)具有企企業(yè)法人人營業(yè)執(zhí)執(zhí)照和房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書；(二)取取得土地地使用權(quán)權(quán)證書或或者使用用土地的的批準(zhǔn)文文件；(三)持持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證；(四)已已通過竣竣工驗(yàn)收收；(五五)拆遷遷安置已已經(jīng)落實(shí)實(shí)；(六六)供水水、供電電、供熱熱、燃?xì)鈿狻⑼ㄓ嵱嵉扰涮滋谆A(chǔ)設(shè)設(shè)施具備備交付使使用條件件

52、，其他他配套基基礎(chǔ)設(shè)施施和公共共設(shè)施具具備交付付使用條條件或者者已確定定施工進(jìn)進(jìn)度和交交付日期期；(七七)物業(yè)業(yè)管理方方案已經(jīng)經(jīng)落實(shí)。70、什么么情況下下，開發(fā)發(fā)商不得得刊登房房地產(chǎn)廣廣告？ 答：凡下列列情況之之一的房房地產(chǎn)，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得刊刊登廣告告，廣告告發(fā)布者者不得發(fā)發(fā)布其廣廣告：（一一）未取取得商品品房預(yù)售售許可證證的預(yù)售售商品房房；（二二）在未未依法取取得國有有土地使使用權(quán)的的土地上上開發(fā)建建設(shè)的房房屋；（三三）違章章建設(shè)的的房屋；（四）司司法機(jī)關(guān)關(guān)和行政政機(jī)關(guān)依依法裁定定、決定定查封或或者以其其他形式式限制房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的房房屋；（五五）權(quán)屬屬有爭議議的房屋屋；（六六）法

53、律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定禁禁止不得得出售的的其他房房屋。71、開發(fā)發(fā)商發(fā)布布房地產(chǎn)產(chǎn)廣告時(shí)時(shí)，應(yīng)向向廣告經(jīng)經(jīng)營與發(fā)發(fā)布單位位提交哪哪些材料料？答：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)或受受其委托托的單位位刊登房房地產(chǎn)銷銷售廣告告，應(yīng)向向廣告經(jīng)經(jīng)營與發(fā)發(fā)布單位位提交下下列材料料的復(fù)印印件，并并出示原原件：（一一）營業(yè)業(yè)執(zhí)照；（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書；（三）預(yù)預(yù)售的，應(yīng)應(yīng)提交房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售許可可證。現(xiàn)現(xiàn)售的，應(yīng)應(yīng)提交房房地產(chǎn)證證。72、房地地產(chǎn)銷售售廣告應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括括哪些內(nèi)內(nèi)容？答：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的房房地產(chǎn)銷銷售廣告告應(yīng)當(dāng)包包括下列列內(nèi)容：（一）樓樓宇地點(diǎn)點(diǎn)、竣工工交付時(shí)時(shí)間、售售價(jià)等；（二）預(yù)預(yù)售的，應(yīng)應(yīng)有

54、房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書證證號、房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售許可可證證證號；（三三）現(xiàn)售售的，應(yīng)應(yīng)有房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證證書證證號、房房地產(chǎn)證證證號號。廣告經(jīng)營與與發(fā)布單單位不得得為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)發(fā)發(fā)布不具具備前款款規(guī)定內(nèi)內(nèi)容的房房地產(chǎn)銷銷售廣告告。73、在房房地產(chǎn)廣廣告中，不不得包含含哪些內(nèi)內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)產(chǎn)廣告不不得含有有風(fēng)水、占占卜等封封建迷信信內(nèi)容，對對項(xiàng)目情情況進(jìn)行行的說明明，不得得有悖社社會良好好風(fēng)尚。預(yù)預(yù)售商品品房廣告告中不得得出現(xiàn)融融資或變變相融資資的內(nèi)容容，不得得含有升升值或者者投資回回報(bào)的承承諾；不不得出現(xiàn)現(xiàn)返本銷銷售或變變相返本本銷售的的內(nèi)容；不得出出現(xiàn)售后后包租或或

55、變相售售后包租租的內(nèi)容容。74、對售售樓廣告告及資料料內(nèi)容有有哪些具具體規(guī)定定？ 答：預(yù)售商商品房廣廣告中以以參照物物表示項(xiàng)項(xiàng)目位置置的，應(yīng)應(yīng)以從該該項(xiàng)目到到達(dá)參照照物的現(xiàn)現(xiàn)有交通通干道的的實(shí)際距距離表示示，不得得以所需需時(shí)間、車車程等來來表示距距離。項(xiàng)項(xiàng)目坐落落位置、示示意圖，應(yīng)應(yīng)當(dāng)真實(shí)實(shí)、準(zhǔn)確確，比例例恰當(dāng)。售售樓資料料上明示示的房屋屋裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、材材料、設(shè)設(shè)備、竣竣工交付付使用時(shí)時(shí)間等應(yīng)應(yīng)當(dāng)真實(shí)實(shí)、準(zhǔn)確確、清楚楚。75、對未未取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證而而刊登房房地產(chǎn)廣廣告的，開開發(fā)商應(yīng)應(yīng)承擔(dān)什什么責(zé)任任？答：對未取取得商品品房預(yù)售售許可證證而以“內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)認(rèn)訂”、“內(nèi)部登登

56、記”等方法法刊登廣廣告的，建建設(shè)、房房管和工工商部門門要加強(qiáng)強(qiáng)檢查監(jiān)監(jiān)督，及及時(shí)查處處。76、在刊刊登房地地產(chǎn)廣告告時(shí)，對對廣告所所表示的的價(jià)格有有什么規(guī)規(guī)定？答：房地產(chǎn)產(chǎn)廣告對對價(jià)格有有表示的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)清楚表表示為實(shí)實(shí)際的銷銷售價(jià)格格，明示示價(jià)格的的有效期期限。預(yù)預(yù)售商品品房按套套(單元元)出售售的，價(jià)價(jià)格以套套內(nèi)面積積計(jì)算；整棟出出售的，以以該棟房房屋建筑筑面積計(jì)計(jì)算房價(jià)價(jià)。銷售售已建成成的商品品房以及及二、三三級市場場的各類類房屋交交易，廣廣告中要要注明交交易總價(jià)價(jià)。77、發(fā)展展商發(fā)布布虛假房房地產(chǎn)廣廣告時(shí)，應(yīng)應(yīng)承擔(dān)什什么責(zé)任任？ 答：對違規(guī)規(guī)發(fā)布房房地產(chǎn)廣廣告及發(fā)發(fā)布的房房地產(chǎn)廣廣告失

57、實(shí)實(shí)、虛假假的開發(fā)發(fā)企業(yè)和和廣告經(jīng)經(jīng)營者、發(fā)發(fā)布者，建建設(shè)、房房管部門門可責(zé)令令其限期期改正，逾逾期不改改正的可可通過新新聞媒體體曝光，給給予停止止審批新新的商品品房預(yù)售售項(xiàng)目、降降低資質(zhì)質(zhì)等級等等處罰。工工商部門門可責(zé)令令廣告發(fā)發(fā)布者停停止發(fā)布布，并依依照有關(guān)關(guān)規(guī)定給給予處罰罰。78、對房房地產(chǎn)廣廣告中所所承諾的的內(nèi)容，購購房人是是否有權(quán)權(quán)要求在在購房合合同中約約定？ 答：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)、房房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)發(fā)布的商商品房銷銷售廣告告和宣傳傳資料所所明示的的事項(xiàng)，當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)當(dāng)在商商品房買買賣合同同中約定定。79、對房房地產(chǎn)廣廣告中的的各種排排名、獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)等內(nèi)內(nèi)容，有有哪些規(guī)規(guī)定？答

58、：預(yù)售商商品房廣廣告中出出現(xiàn)各種種評獎(jiǎng)、排排名、國國家或省省示范工工程等稱稱號的，必必須符合合國家有有關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定定，并明明示評獎(jiǎng)獎(jiǎng)機(jī)關(guān)、獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)種類類、有效效年份。對對列入實(shí)實(shí)施計(jì)劃劃但未經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收獲獲得獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)稱號的的，不得得使用該該稱號。80、發(fā)展展商銷售售商品房房有哪些些方式？ 答：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)可以以自行銷銷售商品品房，也也可以委委托房地地產(chǎn)中介介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)銷售售商品房房。81、發(fā)展展商不得得采取哪哪些方式式銷售商商品房？ 答：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不得得采取返返本銷售售或者變變相返本本銷售的的方式銷銷售商品品房；不不得采取取售后包包租或者者變相售售后包租租的方式式銷售未未竣工商

59、商品房。商商品住宅宅按套銷銷售，不不得分割割拆零銷銷售。82、銷售售代理委委托書包包含哪些些內(nèi)容？ 答：由委托托人出具具給代理理人的委委托書應(yīng)應(yīng)當(dāng)載明明委托期期限、委委托權(quán)限限以及委委托人和和被委托托人的權(quán)權(quán)利、義義務(wù)。83、在發(fā)發(fā)展商處處購房時(shí)時(shí)，發(fā)展展商應(yīng)當(dāng)當(dāng)明示那那些事項(xiàng)項(xiàng)？ 答：（一）開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)和營業(yè)業(yè)執(zhí)照；（二）商商品房預(yù)預(yù)售許可可證及經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)銷銷售的平平面圖、立立面圖；（三）項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)進(jìn)度和和竣工交交付使用用時(shí)間；（四）項(xiàng)項(xiàng)目及其其配套設(shè)設(shè)施的平平面示意意圖；（五五）商品品房的結(jié)結(jié)構(gòu)類型型、戶型型、裝修修標(biāo)準(zhǔn)；公共和和公用建建筑面積積的分?jǐn)倲偡椒ǎ唬╊A(yù)預(yù)售商品品房的價(jià)價(jià)格和

60、付付款辦法法；（七七）商品品房預(yù)售售的專用用賬戶；（八）物物業(yè)管理理事項(xiàng)；（九）法法律、法法規(guī)規(guī)定定的其他他事項(xiàng)。在訂立商品品房買賣賣合同之之前，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)還應(yīng)當(dāng)當(dāng)向買受受人明示示商品品房銷售售管理辦辦法和和商品品房買賣賣合同示示范文本本；預(yù)預(yù)售商品品房的，還還必須明明示城城市商品品房預(yù)售售管理辦辦法。84、發(fā)展展商應(yīng)當(dāng)當(dāng)提供哪哪些文件件以供買買方查閱閱、復(fù)印印或摘抄抄？ 答：在新版版深圳圳市房地地產(chǎn)賣買買合同（預(yù)預(yù)售）中中已約定定，賣方方應(yīng)向買買方提供供查閱、復(fù)復(fù)印、摘摘抄以下下文件的的便利：（一）賣賣方與深深圳市規(guī)規(guī)劃與國國土資源源局簽訂訂的深地地合字（ ） 號號土地地使用權(quán)權(quán)出