1、房地產開發成本費用項目及核算內容房地產開發成本費用項目及核算內容房地產開發成本費用項目及核算內容資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產開發成本費用項目及核算內容版本號： A修改號： 1頁 次： 1.0 審 核： 批 準: 發布日期： 房地產開發成本和期間費用科目規范一、開發產品成本核算（一）成本項目一般包括下列六項：1、土地征用及拆遷補償費2、前期工程費3、基礎設施費4、建筑安裝工程費5、配套設施費6、開發間接費（二）各成本項目的開支范圍如下：1、土地征用及拆遷補償費(1) 土地征用費： 土地出讓金 土地轉讓費 土地開發費用 繳納的契稅、耕地占用稅 (2) 拆遷補償費： 建筑物拆遷補償支出

2、 安置動遷支出 農作物補償 危房補償(3) 七通一平費：大市政配套費 紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建設費，管線鋪設費 另外還可能包括場地平整費，勘察設計費、臨時設施費(4) 土地閑置費：超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未開發的，將被征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。2、前期工程費 (1) 項目前期報批報建費： 墻改專項基金 水泥基金 人防工程建設費 規劃管理費 招投標管理費 (2) 規劃設計費： 總體規劃設計、單體設計費 管線設計費 改造設計費 可行性研究費 市場調研費 制圖曬圖費 規劃設計模型制作費 方案評審費(3) 勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降

3、觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。(4) “三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。(5) 臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如空調、電視機，家具等不屬于臨時設施費。(6) 預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。(7) 其他：包括擋光費、危房補償鑒

4、定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。3、基礎設施費(1) 道路工程費：開發項目內道路鋪設費。(2) 供電工程費：變（配）電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供（配）電貼費、電源建設費，交納的電增容費等。(3) 給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。(4) 供氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發展基金、煤氣掛表費等。(5) 供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費。(6) 通訊工程費：電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。(7) 電視工程費：小區內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和

5、按規定應交納的有關費用。(8) 照明工程費：小區內路燈照明設施支出。(9) 綠化工程費：小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費。(10) 環衛工程費：指小區內的環境衛生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。(11) 其他：小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。4、建筑安裝工程費指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”來確定。主要包括以下內容：(1) 土

6、建工程費 基礎工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢費。 主體工程費：即土建結構工程費（含地下室部分）。 有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。(2) 安裝工程費 電氣(強電)安裝工程費：主體工程內的照明等電氣設施安裝費，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。 電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。 給排水安裝工程費：主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。 電梯安裝工程費：主體工程內的電梯及其安裝、調試費。 空調安裝工程費：主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費。 消防安裝工

7、程費：主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。 煤氣、燃氣安裝工程費：主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。 采暖安裝工程費：主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。 門窗安裝工程費：主體工程內的門、窗以及安裝費。上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。(3) 裝修工程費： 公共部位裝修：指過道、入戶大門電梯間等公共部位的裝修 粗裝費：主要指為達到交工驗收標準而對毛坯進行的一般裝修 精裝修：根據與客戶簽訂的精裝修合同進行的裝修所支付的材料和裝修費。(4) 項目或工程監理費：指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。(5) 其他：工程收尾所發生的零星工程

8、費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中），現場垃圾清運費、工程保險費等。5、公共設施配套設施費(1) 在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。(2) 在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。(3

9、) 開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用。(4) 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。6、開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位（主要指開發部和工程部）為組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費的內容包括：(1) 職工薪酬：開發項目現場管理的人員工資、獎金和津貼。（2）折舊費：用于開發項目現場的固定資產提取的折舊費。（3）

10、社會保險費：開發項目現場人員交納的五險一金費用（4）車輛使用費：用于開發項目現場車輛發生的費用，包括油費、過橋過路費、車輛保險、車輛維修等。（5）辦公費：開發項目現場辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報、會議、差旅交通、集體取暖等費用。（6）水電費：開發項目現場自己耗用得得水電費。（7）勞動保護費：開發項目現場人員的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費。（8）其他費用：開發項目現場發生的除上述費用外的其他費用。二、開發企業期間費用的開支范圍為：1、營業費用 (1) 職工薪酬：銷售部門人員的工資、獎金和津貼。(2) 勞動保險費：銷售部人員繳納的五險一金費用。(3) 折舊費：銷售部門使用的固定資

11、產計提的折舊費。（4）車輛使用費：銷售部門使用車輛發生的費用，包括油費、過橋過路費、車輛保險、車輛維修等。（5）辦公費：銷售部門辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報、會議、集體取暖等費用。（6）差旅費：銷售部門人員外出出差交通、住宿、差旅補助等費用。（7）業務招待費：銷售部門辦理相關業務發生的招待費用，人員出差時的餐費。（8）售樓部費用：小區內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發成本中列支。(9) 營銷費用：開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生

12、的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。（10）其他費用：除上述費用以外的其他費用。2、管理費用 (1) 職工薪酬：行政管理部門人員的工資、獎金和津貼。 (2) 社會保險費：行政管理部門人員繳納的五險一金費用。(3) 稅金：指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。(4) 業務招待費：行政管理部門人員發生的餐費、禮品費、娛樂費及相關費用；人員出差的餐費等。(5) 差旅費：行政管理部門人員因業務需要外出出差的交通、住宿、差旅補助等費用。(6) 低值易耗品攤銷：行政管理機構購買的低值易耗品一次性計入攤銷。(7) 車輛使用費：行政管理部門使用車輛發生的費用，包括油費、過橋過路費、車輛保險、車輛維修費用等。(8) 辦公費：行政管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、電話、郵電、書報、會議、集體取暖等費用。（9）審計費：中介機