1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.一、大渡口區區域信息（一）大渡口區概況地處主城區西南部，濱臨長江。氣候溫和，地勢平坦，資源豐富，與九龍坡區、高新技術開發區、沙坪壩區相鄰，與南岸區、巴南區隔長江相望。是重慶都市圈的重要組成部分，是重慶市中心城區十二個組團之一。轄區面積103平方公里，現轄五街三鎮，有人口25.43萬，是人口最少的一個主城區。大渡口區是是以冶金金、建材材、機械械、輕工工、為重重要支撐撐的工業業城區。區區內有重重鋼集團團公司、中中國十八八冶金建建設公司司、重型型鑄鍛廠廠等國有有大

2、中型型企業近近20家和一大大批新興興骨干企企業，工工業園區區、物流流園區和和商圈建建設如火火如荼。大渡口過去去是重慶慶市工業業文明的的搖籃，雖然現在仍然是重慶重要的工業區，但隨著新一輪的城市規劃和整個重慶發展的需要，大渡口的城市功能定位也正在發生轉變。（從工業園區向）大量有待開發的土地，對于重慶市來說，兩江，四岸地區最大的土地儲備就在大渡口區。所以對房地產有著非常好的開發潛力。（二）經濟濟發展2006年年，全區區區內生生產總值值77.3億元元，人均均區內生生產總值值達到337411美元，城城市居民民人均可可支配收收入和農農村居民民人均純純收入分分別達到到114481元元和47790元元，各項項

3、稅收及及收入115.33億元，區區級財政政總收入入9.22億元，連連續多年年被評為為“重慶市市工業十十強區縣縣”。近年來，隨隨著重慶慶直轄、西西部大開開發戰略略的實施施，大渡渡口區私私營經濟濟發展迅迅猛，經經濟發展展呈良好好的態勢勢。在主城九區區中，大大渡口區區的GDDP排在在最后，但但是由于于大渡口口區常住住人口比比較少，人均GDP排在第三。（三）城市市建設努力力打造宜宜居城區區營造城市綠綠化：完完成中華華美德公公園一期期、雙山山公園一一期和一一批生態態林、社社區公園園、城市市道路景景觀、城城市雕塑塑建設，四四年新增增城市綠綠地面積積2788.4萬萬平方米米，新增增公共綠綠地面積積1088.

4、5萬萬平方米米，人均均公共綠綠地面積積達到88.422平方米米，是220022年的44.4倍倍，20006年年獲得“重慶市市山水園園林城區區”稱號。改善空氣質質量：實實施城區區主干道道瀝青罩罩面工程程21萬萬平方米米。全面面完成“藍天行行動”目標任任務，環環境空氣氣質量逐逐年好轉轉，市容容市貌明明顯變化化。打造城市裝裝容：完完成一批批城市夜夜景燈飾飾工程，基基本消除除城市無無燈區。（四）交通通狀況大渡口區交交通便利利，四通通八達，擁擁有得天天獨厚的的水路、鐵鐵路、公公路立體體交通網網絡。1、水運：大渡口口區緊靠靠長江黃黃金水道道，長江江三峽蓄蓄水后，大大渡口區區三十余余公里的的黃金水水道可供供

5、萬噸巨巨輪長年年通航，已已有8個個水運碼碼頭。2、鐵運：大渡口口區內川川黔、成成渝、襄襄渝鐵路路交匯，有有6個火火車站，條鐵路路專用線線。3、公路交交通：（1）高速速公路：通過重重慶市外外環高速速公路上上界路把把大渡口口帶入重重慶的高高速交通通網，可可快速進進入成渝渝、渝合合、渝長長、渝黔黔等高速速公路；陳庹路路、大件件路的建建成，讓讓大渡口口與渝中中區、沙沙坪壩、九九龍坡拉拉近了距距離。（2）區域域路網：大渡口口區從220055年開始始打造和和完善“六縱六六橫”交通干干線，其其中的陳陳庹路已已竣工通通車。“六縱線”指：袁袁茄路、陳陳庹路、華華福路、郭郭伏路、濱濱江路及及重鋼大大道(暫暫定名)

6、。“六橫線”指：中中壩路、金金建路、雙雙山路、福福茄路、新新九中路路及濱江江路南段段。（3）城市市干道：縱貫大大渡口區區南北的的城市快快速干道道陳庹路路北經高高新技術術開發區區與成渝渝高速公公路相連連，只需需3分鐘鐘時間；西由上上界高速速公路與與渝長高高速公路路相接，到到重慶江江北機場場只需330分鐘鐘，南有有即將建建設的重重慶漁洞洞長江大大橋，建建成后到到達巴南南區，只只需5分分鐘；東東經重慶慶馬桑溪溪長江大大橋接渝渝黔高速速公路，只只需100分鐘；從區內內2100國道經經重慶鵝鵝公巖長長江大橋橋到南岸岸區只需需15分分鐘。（4）輕軌軌：輕軌軌2號線線、5號號線、88號線縱縱貫全區區，其中中

7、2號線線已經投投入使用用。有了“四通通八達”的交通通網絡作作保障，大大渡口的的“半小時時主城區區”已由夢夢想變為為現實。駕駕駛普通通小車到到市政府府20分鐘鐘，到沙沙坪壩220分鐘鐘，到楊楊家坪、陳陳家坪55分鐘，到到江北機機場300分鐘，到到南山115分鐘鐘, 年年底乘輕輕軌從新新山村出出發到較較場口也也只需220余分分鐘。 （五）城市市規劃“一二三四四”的發展展思路，即即：瞄準準主城核核心區“一個定定位”，抓住住經濟結結構調整整和完善善城市功功能“兩個重重點”，擴大大經濟、城城市、人人口“三個規規模”，推進進西南新新城、建建橋工業業園、物物流園區區和社會會事業工工程“四大工工程”。三化四區

8、：率先實實現農村村城市化化、高水水平實現現城市現現代化、全全方位實實現區域域生態化化；新型型工業發發達區、現現代物流流發展區區、文化化休閑功功能區、生生態和諧諧宜居區區。大渡口物流流園區是是市政府府規劃的的四大物物流園區區之一。園園區規劃劃建設一一個中心心區，兩兩個（陳陳家壩、伏伏牛溪）倉倉儲加工工配送區區，規劃劃占地面面積35500余余畝。 中心區指以以馬桑溪溪高速路路出口為為中心，面面積13300余余畝的土土地。包包括綜合合交易大大廈、金金屬材料料加工配配送中心心、中醫醫藥綜合合商務中中心、新新港港口口四個子子項目。陳家壩食品品倉儲加加工配送送區，含含大正食食品加工工廠、四四三六處處、鐵十

9、十七局、中中儲豐收收壩倉庫庫等，面面積10000余余畝。伏牛溪危化化物品倉倉儲配送送區，含含蘭成渝渝輸油末末站、伏伏牛溪油油庫、市市化輕6601庫庫等，面面積12200余余畝。擬計劃經55年左右右時間的的培育發發展，把把物流園園區建設設成為集集現代運運輸、倉倉儲、分分揀、包包裝、加加工、批批發、展展覽、展展示、貨貨運代理理、電子子商務等等功能于于一園的的現代化化、綜合合性的大大型物流流基地，年年交易額額1000億元，物物流業將將發展成成為我區區的支柱柱產業之之一（六）區域域發展前前景“重慶直轄轄的前110年看看北部新新區，后后10年年則看大大渡口”。輕軌軌開通、重重鋼環保保搬遷、釣釣魚嘴旅游開

10、開發接踵踵而至，十十里鋼城城將要舊舊貌換新新顏。盡盡管與解解放碑的的距離并并不遠，但但大渡口口在很多多重慶人人的意識識中還是是個灰色色地帶。隨隨著重鋼鋼主要生生產線的的搬遷，重重慶市中中心的濱濱江地帶帶將出現現75000畝不不可多得得珍貴地地段；大大量公園園的修建建，主題題公園的的規劃，大大渡口將將摘掉工工業區的的帽子，由由重慶主主城的價價格洼地地躍升為為價值高高地。（七）房地地產發展展現狀今年上半年年，主城城九區一一共開盤盤1455個，前前三位情情況是：渝北443個、江江北322個、南南岸299個；大大渡口只只有3個個，位于第第八，僅僅比巴南南多。隨著環境的的改善、交交通的便便捷以及及一系列

11、列的優惠惠政策，大大渡口區區迎來了了新的一一輪開發發熱潮。今年上半年，大渡口去房地產開發完成投資76308萬元，同比增長1.6%；房地產開發施工面積198.9萬平方米同比增長3.4%；房地產開發竣工面積45.84萬平方米，同比增長3.8倍；房地產開發銷售情況：實際銷售面積29.1萬平方米，現房銷售面積7.13萬平方米，期房銷售面積21.97萬平方米。對指標：房房地產開開發完成成投資、房房地產開開發施工工面積、房房地產開開發竣工工面積、實實際銷售售面積、現現房銷售售面積、期期房銷售售面積，用用主城九九區20007上上半年的的數據，進進行因子子分析，大渡口排在了第七位。附：20007年上上半年主主

12、城九區區房地產產開發綜綜合指標標排位表表區綜合因子得得分排位渝北區1.8344851南岸區1.2266582九龍坡區區0.7788653江北區0.304484沙坪壩區區-0.16684555巴南區-0.42203776大渡口區區-0.79941777渝中區-0.822838北碚區-1.100529991、定位現在大渡口口主要致致力于商商業中心心的打造造，區域域定位趨趨向于商商業開發發。結合合大渡口口特定自自然環境境，將形形成園林林式的城城市商業業中心區區，這是是大渡口口商業中中心特有有的主題題思想。將將商業中中心、商商業步行行街作為為核心區區域設計計，創造造園林式式步行街街道尺度度空間和和購物

13、環環境。2、房地產產投資仍仍將保持持平衡增增長由于輕軌二二號線的開通通，以及及重鋼整整體搬遷遷、山水水園林城城區建設設等原因因，大渡渡口區居居住環境境進一步步得到改改善，房房地產業業將會迎迎來一次次發展的的大好機機會。220077年預計計本區房房地產投投資項目目數為330個，其其中有66個項目目是新近近開工項項目。預預計投資資50000萬元元以上的的項目114個，上上億元項項目5個個。3、舊城改改造、拆拆遷安置置和廉租租房建設設力度加加大隨著政策的的調整和和重鋼搬搬遷，鋼鋼花路沿沿線舊城城改造呈呈加速趨趨勢，順祥壹街區區、新寶寶龍易城、陽陽明佳城城、御景景龍庭等等樓盤強強力推進進，施工工面積預

14、預計455萬平方方米，計計劃投資資4.77億萬。再再加之安安置房、廉廉租房建建設力度度加大，預預計施工工面積1100萬萬平方米米，1萬萬多套，投投資7.1億元元。4、大渡口口的樓市市正悄然然涌動 近年來，大大渡口樓樓市，隨隨著交通通條件、環環境質量量的不斷斷改善，特特別是輕輕軌“較-新新”線通車車等利好好刺激，一一向不被被人們看看好的大大渡口區區房地產產市場已已逐漸成成為重慶慶房地產產市場的的熱點區區域。業業界有人人預言：大渡口口樓盤將將是一只只“原始股股”，升值值潛力巨巨大。開開發大渡渡口，經經營大渡渡口，下下單大渡渡口成為為近期大大渡口房房市的新新動向。 5、開發商商精心打打造品質質樓盤

15、大渡口的房房地產市市場真正正意義上上啟動應應從20000年年開始，目目前，大大渡口房房地產開開發已進進入快速速發展期期。據統統計，近近幾年來，大大渡口區區開工建建設面積積超過1140萬萬，已已完成銷銷售超過過80萬萬。區區域內所所開發樓樓盤的規規模和檔檔次均較較高，已已涌現出出朵力名名都、新新城明珠珠、天辰辰華府、錦錦天佳園園、佳禾禾鈺茂豪俊閣閣、金色色世紀等等檔次較較高的樓樓盤。且且這些樓樓盤體量量絕大部部分在110萬平平方米左左右，均均為小區區住宅，注注重生態態園林景景觀打造造，小區區設施配配套完善善。今年年推出的的新寶龍龍易城、順祥一街區區等在配配套、建建筑形態態設計上上，都比比以前樓樓

16、盤的檔檔次高。6、住宅概概念不斷斷更新充充實2000年年以前，大大渡口住住宅開發發處于較較低檔次次開發，僅僅為滿足足型物業業開發，根根本談不不上住宅宅開發的的概念運運作。近近年來，大大渡口的的開發商商受主城城區開發發商影響響，注重重樓盤包包裝和概概念推新新，住宅宅概念不不斷推出出更新，從從較早的的歐式家家園、生生態家園園概念，到到如今推推出的新新都市主主義、生生態社區區、健康康住宅、輕輕軌概念念等等，同同時，各各樓盤開開發商紛紛紛依靠靠市內主主流媒體體進行廣廣泛造勢勢，收到到了較好好效果。讓讓人們對對大渡口口區房地地產市場場刮目相相看。 新寶龍易易城的主題式式商業步步行街+優仕小小公館；順祥一

17、一街區的的高層住住宅+購物中中心+商業風風情步行行街；最早的歐式式住宅三三木花園園奉獻的的是異域域的生活活情調；新城明珠提提出的“健康住住宅”增加了了更多的的人文關關懷；秀水麗苑的的小橋流流水帶去去了江南南水鄉的的風韻；7、逐漸被被其他區區、縣消費費者所接接受由于歷史原原因和地地理交通通原因，主主城區市市民不愿愿到大渡渡口區居居住是不不爭的事實，“寧愿城城里一張張床，不不要大渡渡口一套套房”是過去去人們對對大渡口口區的真真實心理理寫照。隨隨著大渡渡口區城城市建設設、配套套設施、環環境質量量不斷完完善，特特別交通通瓶頸被被打破，區區域居住住條件越越來越好好，已吸吸引了部部分區域域外的居居民或外外

18、來人士士在此購購房居住住，表現現較突出出的是大大渡口區區與九龍龍坡區接接壤部分分的樓盤盤，如朵朵力名都都。而大大渡口新新城中心心的天辰辰華府，已已吸引了了渝中區區、九龍龍坡區、高高新區的的購房人人士。這這預示著著，大渡渡口區住住宅樓盤盤的客戶來源源已開始始沖破區區域“瓶頸”。8、輕軌帶帶動了需需求大渡口區當當前的開開發形式式是圍繞繞輕軌和和鋼花路路展開。隨著商圈區域內香港城、國瑞城、天泰金地廣場、順祥新銳壹街區等建筑群的落成。沃爾瑪、易易初蓮花花、重百百、新世世紀、國國美、蘇蘇寧等等等品牌商商家的進進入，規規劃近440萬平平方米的的大渡口口商圈正正在向重重慶主力力商圈的的目標步步步前進進。顯然

19、然，輕軌軌的開通通將帶來來的潛在在消費人人流和常常住人口口將加快快這種前前進的速速度。附：樓盤位位置圖（220077上半年年在售樓樓盤和預預計下半半年開盤盤的樓盤盤） 其中綠底紅字是2007年以前開盤樓盤，黃底紅字的是上半年開盤的樓盤，藍底紅字的預計是下半年開盤的樓盤。下同（八）房地地產的發發展前景景過去是重慶慶市工業業文明的的搖籃，現現在它也也是重慶慶市一個個重要的的工業城城區，那那么大渡渡口也是是有著巨巨大發展展潛力的的區，平平坦的地地勢，大大量有待待開發的的土地，對對于重慶慶市來說說，兩江江，四岸岸地區最最大的土土地儲備備就在大大渡口區區。所以以房地產產有著非非常好的的開發潛潛力。大渡口

20、區是是后開發發區，其其優勢不不可低估估。據悉悉：大渡渡口區政政府提出出了房產產開發高高起點、高高標準、高高質量規規模開發發的要求求，使大大渡口房房產開發發顯示出出了它非非凡的魅魅力大手筆筆、大氣氣派、富富有山水水園林特特色將是是大渡口口各大項項目都具具有的特特點：比比如近990公頃頃的大渡渡口城市市商業中中心；雙雙山社區區占地117000畝，其其中有112000畝生態態公園，這在主主城區是是獨一無無二的。隨隨著改革革的深入入，推進進城市化化進程的的加快，置置身于重重慶市外外環高速速公路圈圈內大渡渡口區迎迎來了房房地產開開的巨大大潛力。1、發展趨趨勢在政府規劃劃的引導導下，大大渡口區區呈點帶帶線

21、，線線帶面的的發展趨趨勢。首首先是文文體路板板塊，大大渡口區區傳統的的金融、商商業中心心，以這這里為點點，向輕輕軌新山山村板塊塊方向延延伸，然然后以此此為線，帶帶動大渡渡口區全全面的發發展。2、發展優優勢交通便捷：輕軌和和袁茄路路，將把把大渡口口和主城城區的距距離拉近近，現在在大渡口口到解放放碑只需需要100多分鐘鐘的時間間，今年年輕軌通通車到大大渡口，特特別是隨隨著濱江江路的建建設，陳陳庹路的建建設，袁袁茄路的的建設，巴巴南和江江津連接接起來，改改變大渡渡口的區區位優勢勢，將成成為巴南南的一個個主要的的通道。土地資源優優勢：在大渡渡口，在在主城區區，特別別是在兩兩山，兩兩江之間間，新山山村站

22、板板塊有一一塊800多平方方公里的的土地有有待開發發，發展展的空間間很大。再再加上有有34公公里的長長江的沿沿岸，有有接近兩兩萬畝的的中梁山山森林公公園，這這些優勢勢是比較較獨特的的。再一一個就是是有一個個好的發發展的后后發優勢勢，雖然然發展滯滯后，但但是發展展的起點點可以更更高一點點，現在在對整個個土地進進行了規規劃，特特別是一一些重要要的基礎礎設施，重重要的地地產項目目都進行行國際招招標，打打造城市市的名片片，創造造城市的的品牌，提提升的城城市形象象。環境改良的的帶動需需求。曾曾經有句句話是這這樣形容容大渡口口生活環環境的：“大渡口口就是重重鋼，重重鋼就是是大渡口口”。由于于重鋼和和大渡口

23、口在歷史史上的關關聯，以以至于現現在在不不少市民民的心目目中，大大渡口區區的生活活環境總總是同“空氣糟糟糕，商商業落后后，配套套設施不不完善”等負面面形象相相掛鉤。其其實，這這種觀念念在如今今是對大大渡口區區生活環環境的誤誤解。為為全面控控制重鋼鋼生產對對環境的的影響，重重鋼已經經投入770000多萬元元人民幣幣用于生生產設備備改造以以及空氣氣污染控控制工程程。這里里現在不不僅再沒沒有粉塵塵滿天、氣氣味難聞聞的情況況，大渡渡口區的的環境質質量已高高于全市市平均水水平，大大渡口的的空氣環環境已今今非昔比比。再加加上重鋼鋼的搬遷遷，大渡渡口以前前給人們們留下的的陰影也也將隨之之而去。在在沒有了了環

24、境影影響的后后顧之憂憂后，將將吸引更更多外區區的消費費者到這這里購房房。增值空間大大：當前的的主城，也也只有大大渡口區區起點低低、房價價低（均均價在主主城九區區中排第第七，建建面27725元元/平方方米），這這就使未未來的房房價具有有較大的的增長空空間。開發成本低低：一級地地多，拆拆遷量小小，這就就使開發發企業具具備了其其他區無無法具備備的成本本優勢。3、前景（1）輕軌軌帶動發發展重慶借輕軌軌炒作開開發的樓樓盤大有有其在，而而輕軌起起點大渡口口更是受受益非淺淺，由于于這里大大多樓盤盤房價偏偏低，加加上輕軌軌通向這這里，人人們到渝渝中區解解放碑方方便快捷捷，因此此房屋升升值空間間巨大將將是不容容

25、置疑的的。區域域內無一一例外地地打出了了輕軌牌牌，這是是本區域域房市一一大特點點。 （2）拆遷遷帶來機機遇 在大渡口區區有大量量已建成成幾十年年的舊房房，同時時還有大大量改革革開放初初期修建建的經濟濟適用房房，這些些房屋建建筑密度度大、配配套設施施差，將將成為新新一輪拆拆遷的對對象。大大規模的的拆遷將將促進房房地產的的梯度消消費，大大量拆遷遷居民所所補償的的費用不不可能去去購買中中高檔品品質的住住房，大大多數拆拆遷戶將將選擇實實惠的住住宅，這這給房價價較低的的大渡口口帶來較較大的市市場機會會，一部部分拆遷遷群體正正朝大渡渡口區涌涌動，正正在大渡渡口區一一手房、二二手房市市場上尋尋找自己己的理想

26、想居家目目標。另外，大渡渡口政府府決定將將舊城改改造納入入西南新新建設一一同規劃劃，即今今后5年年，將全全面改造造完成鋼鋼花路一一條線的的舊城改改造，改改造舊城城區面積積占地約約30000畝，新新建成4400萬萬平方米米的商業業大廈及及住宅小小區，再再造一個個新大渡渡口。重重鋼的搬搬遷，舊舊址的改改造也是是一個大大好的機機遇。（3）開發發商和消消費者相相聚大渡渡口大渡口投資資前景好好，目前前投資商商增多：房地產產外來巨巨頭的攻攻擊下，本本土實力力弱的房房企就只只有向區區縣市場場尋求商商機，大大渡口將將成為更更多開發發商的選選擇。對外區消費費者的吸吸引力將將逐漸增增強：近年來，大大渡口區區采取了

27、了一系列列措施，加加大環保保工作力力度，進進行環境境治理，改改善區域域環境及及形象，取取得了極極大的成成績，生生活環境境得到了了極大的的改善。同同時，交交通條件件的改善善，拉近近了大渡渡口與主主城區的的距離，擴擴大了區區域內客客戶群體體范圍。這這兩點可可以從愈愈來愈多多的消費費者選擇擇大渡口口區得到到印證。 聰明的開發發商已經經預見到到大渡口口區的未未來市場場前景，目目前，已已有300家左右右的開發發商將目目光鎖定定大渡口口區，欲欲在這塊塊熱土上上“掘金”。二、板塊分分析板塊劃分：從地理理位置、目目前在大大渡口區區的地位位、將來來規劃的的定位和和發展的的狀況不不同，我我把大渡渡口區一一共分為為

28、四個板板塊，如如右圖所所示。板塊劃分中中的幾條條主要路路線：陳陳庹路、文文體路、鋼鋼花路、鋼鋼花支路。陳庹路以西西是雙山山板塊；往東是是文體路路板塊和和新山村村板塊，這這兩個板板塊又接接壤于文體路路；鋼花路路與鋼花花支路分分別是文文體路板板塊、新新山村板板塊同九九宮廟板板塊的分分割線。在四個板塊塊中，相相對而言言，文體體路板塊塊和新山山村板塊塊交通比比較便捷捷，房地地產的發發展也處處領跑位位置。文體路板塊塊（一）文體體路板塊塊概況該板塊是大大渡口區區的舊城城區，東東至鋼花花路，南南至文體體路，西西至陳庹庹路，北北接九龍龍坡。其其中的鋼鋼花路，文文體路和和袁茄路路部分路路段，是是大渡口口區最繁繁

29、華的街街道。然然而隨著著時代發發展，該該板塊樓樓房陳舊舊不堪，商商業分布布零散，無無法與城城市發展展同步，成成為制約約大渡口口城市發發展的絆絆腳石，所所以大渡渡口區政政府在開開發新城城區的同同時也將將大力實實施對老老城區的的改造。從20077年開始始大渡口口區進入入大力改改造舊城城的建設設中，并并以文體體路、建建設村、躍躍進村、袁袁茄路部部分段為為重要改改造點。大渡口區房房地產市市場熱點點將逐漸漸轉移到到文體路路板塊上上來（二）文體體路板塊塊規劃 本板塊以都都市園林林和建筑筑景觀為為標志，集集運動、休休閑、娛娛樂、金金融、餐餐飲、購購物、居居家等多多位一體體的大型型高尚綜綜合性房房產開發發。以

30、文文體路為為界分南南北兩側側分別進進行改造造。該板板塊改善善完成以以后，將將大大改改善居民民的居住住環境和和生態環環境，提提升城市市服務功功能，提提高城市市品位和和檔次。目前，已有有馬來西西亞等國國際知名名投資商商家和北北京華聯聯、家樂樂福等國國內外頂頂級Shhopppingg Maall（集集成式購購物中心心）就該該片區的的投資和和入駐經經營達成成初步協協議。預預計在未未來4-5年內內該區域域將成為為重慶市市具有代代表性的的親情大大社區和和商貿中中心,是是大渡口口商業中中心的重重要組成成部分。（三）房地地產現狀狀1、隨著舊舊城的改改造，文文體路板板塊綜合合型樓盤盤逐漸推推出，率率先出爐爐的是

31、新新寶龍易城和和順祥一街區區。他們們均集運動動、休閑閑、娛樂樂、金融融、餐飲飲、購物物、居家家等多位位一體。2、戶型主主要集中中在2RR和3RR，套內內面積集集中在554-1100，與大大渡口區區長期發發展的趨趨勢一樣樣，在戶戶型及面面積需求求上變化化不是很很大。3、由于現現在用地地比較緊緊張，產產品向高高容積率率轉變，新新寶龍易城（99.4）和和順祥一街區區（7.6）的的容積率率都較高，也也就是樓樓層越來來越高。附：文體路路板塊220077年上半半年在售售樓盤信信息名稱占地面積（）建筑面積（）主力戶型主力面積（）套內均價（元/）開盤時間新寶龍易易城（一一期）250000（總）1600000（

32、總總）2R54-75538002007.2.10順祥一街街區（一一期）502188（總）3195335（總總）3R74.222105.11436002007.5.112朵力欣元1681996148663R96-111335002005.10.19（四）20007下下半年預預測1、伴隨著著大渡口口區交通通的逐步步完善、日日益便捷捷，環境境的改良良，大渡渡口慢慢慢的為區區內外消消費者所所接受，產產品的需需求量會會呈上漲漲趨勢。2、房價相相對來說說比主城城六區的的都低，會會吸引更更多的中中低收入入者到這這里買房房或者投投資。3、隨著需需求量的的增加、經經濟的增增長，房房價也將將保持上上漲趨勢勢。4、

33、下半年年將推出出產品：富士達達錦繡格格林、鉑鉑金云鼎鼎、新寶寶龍易城（二二期）、順順祥一街區區（二期期）。附：個案分分析一、新寶龍龍易城基基礎資料料表項目名稱新寶龍易易城（一一期）開發商重慶新寶龍龍實業發發展有限限公司物業公司香港英聯華華物業管管理公司司占地面積（）250000總建筑面積積（）16萬容積率9.4綠化率25%主力戶型（11#、44#）2R（622.7%）主力面積54-755開盤時間2007.2一期總戶數數660銷售均價（元元/）3800銷售率97.3%建筑形態高層物管費（元元月）0.65公交路線224.2225.8188 輕軌軌2號營銷主題主題式商業業步行街街小區配套商業、花園園

34、等周邊配套重百、新世世紀、育育才小學學、雙山山公園、大大渡口公公園、重重鋼醫院院、建設設村農貿貿超市、中中華美德德公園、大大渡口體體育館、建建設村農農貿超市市 附：新寶寶龍易城外景景圖規劃點評：整體規劃較較好，建建筑密度度小；由一棟500層高的的超高層層樓房領領銜，配配合三棟棟30層層以上的的樓群，高高低搭配配，有層層次感；其中，圖上上的中間間那棟樓樓有2層層空中花花園，樓樓頂也是是花園，一一種人性性化的設設計，給給業主提提供了樓樓間休閑閑交流的的場所；主題式商業業步行街街方便了了業主的的購物和和休閑；豐富了了小區的的配套設設施，同同時也帶帶動了板板塊的商商業發展展。二、規劃點點評三、戶型點點

35、評：附：一室一一廳（套套內499.4mm2）戶型型圖附：二室一一廳（套套內700.522m2）戶型型圖戶型點評：該戶型型方正，干干濕分區區比較合合理；但但是，餐餐廳、廚廚房采光光和通風風效果不不好；還還有客廳廳陽臺面面積過大大，有點點浪費，也也不夠開開敞；功功能分區區不合理理。戶型點評：該戶型型方正，緊緊湊；主主臥通風風采光效效果不好好，且面面積偏大大，而次次臥又偏偏小；功功能分區區不合理理；衛生生間不能能通風采采光。四、商業規規劃商業部分招招商范圍圍：證券券交易所所、銀行行、郵政政、通訊訊、小飾飾品、化化妝品、服服裝、鞋鞋帽、特特色中餐餐、西餐餐、火鍋鍋、連鎖鎖小超市市、美容容美發、干干洗店

36、、儲儲蓄、茶茶坊、咖咖啡廳、水水吧、餐餐吧、電電影院、桑桑拿中心心、SPPA、足足浴保健健、酒吧吧、卡拉拉OK、運運動中心心、電玩玩城、溜溜冰場、網網吧。合作方式：產權購購買、租租賃。五、SWOOT分析析（一）項目目SWOOT矩陣陣優勢（S）劣勢（W）政府支持地理位置好好交通便捷主題式商業業步行街街配套齊全小區安全隱隱患戶型不合理理機會（O）威脅（T）經濟增長的的帶動區域優勢的的帶動自身改良的的帶動同質產品分分流需求求潛在項目分分流需求求（二）SWWOT分分析1、項目優優勢（1）政府府支持大渡口區政政府通過過招商方方式引進進具有實實力的開開發公司司和實業業公司來來承擔部部分舊城城改造項項目。新

37、新寶龍公公司獲得得了輕軌軌平安站站周圍的的四十余余畝舊城城改造項項目。該該地地處處九龍坡坡區和大大渡口的的交界處處，也是是渝中區區，江北北區，南南岸區進進入大渡渡口的主主要道路路袁茄路路和雙山山路的交交匯點，是是市、區區兩級006，007年的的重點工工程，并并被大渡渡口區列列為“四大工工程”之一（2）地理理位置好好地處大渡口口區傳統統的金融融、商業業中心，地地理位置置好；（3）交通通便捷與輕軌2號號線平安安站相融融、111條公交交路線（2206、2224、2225、2235、2272、8818、8806等等），是是大渡口口區與主主城其它它區連接接的必經經之地，交交通十分分便利；（4）主題題式商

38、業業步行街街將引入五星星級影院院、大型型量販KKTV、大大型品牌牌超市、炫炫酷酒吧吧與時尚尚咖啡館館、知名名餐飲等等給人以以都市感感覺；（5）配套套齊全擁有良好的的周邊配配套（重重百、新新世紀、育育才小學學、雙山山公園、大大渡口公公園、重重鋼醫院院、建設設村農貿貿超市、中中華美德德公園、大大渡口體體育館、建建設村農農貿超市市等）。2、項目劣劣勢（1）小區區安全隱隱患與輕軌2號號線平安安站相融融，人流流量大，存存在小區區安全隱隱患；（2）戶型型不合理理戶型設計不不合理，采采光通風風效果較較差，功功能分區區不明顯顯。3、項目面面對的威威脅（1）區域域內同質質化產品品對客戶戶的分流流同質產品的的競爭

39、，分分流了部部分消費費者。如如：高層層住宅+購物中中心+商商業風情情步行街街的順祥祥壹街區區；附：新寶龍龍易城與與順祥一街街區情況況表名稱營銷主題戶型交通容積率綠化率裝修狀況一期供應量量7月26日日均價（套套內）新寶龍易易城主題式商業業步行街街優仕小小公館1R、2RR輕軌2號線線 111條公公交路線線9.425%精裝修660戶3800元元/平方方米順祥一一街區高層住宅+購物中中心商業業風情步步行街2R、3RR14條公交交路線7.620%清水房630戶3600元元/平方方米（2）潛在在項目的客戶戶分流來自潛在開開發商的的威脅。新新特區的的成立刺刺激了房房地產業業發展的的同時，也也堅定了了外地開開

40、發商來來渝投資資的決心心，隨著著產品供供應量的的增加，對對于本項項目的后后續項目目會造成成一定的的威脅。如如：預計計20007年下下半年推推出的富富士達錦錦繡格林林、鉑金金云鼎、順順祥一街區區（二期期）4、項目機機會（1）經濟濟增長的的帶動重慶被批準準為新特特區后，經經濟的持持續增長長，人民民生活水水平不斷斷提高，市市場需求求量將持持續穩步步上漲；（2）區域域優勢的的帶動大渡口有三三點優勢勢：一是是動態變變化最大大，當前前的主城城，也只只有大渡渡口區起起點低、房房價低，這這就使未未來的房房價具有有較大的的增長空空間。二二是一級級地多，拆拆遷量小小，這就就使開發發企業具具備了其其他區無無法具備備

41、的成本本優勢。三三是重鋼鋼的搬遷遷，不僅僅使整個區摘掉掉了污染染區的帽帽子，還還在今后后的擴城城運動中中，具有有大量的的土地。這這對大渡渡口的房房地產開開發企業業來說是是機會。（3）自身身改良的的帶動本案后續項項目如果果在戶型型設計上上更加完完善，會會讓更多多的消費費者接受受。新山村板塊塊（一）新山山村板塊塊概況新山村板塊塊在文體體路以南、鋼鋼花路以以西、陳庹庹路以東東。借大渡渡口新生生城區魅魅力與輕輕軌捷運運優勢，面面向大重重慶以SShopppinng MMalll（集成成式購物物中心）為為重心，融融入高級級電梯公公寓、市市民休閑閑廣場、商商務酒店店、現代代化寫字字樓等多多種物業業形態的的復

42、合地地產項目目，并作作為打造造大渡口口區魅力力的代表表、重慶慶輕軌物物業的典典范，以以重慶首首個情境境地產項項目為開開發設計計理念，掀掀開新城城中央第第一生活活大社區區帷幕，領領舞大渡渡口城市市建設的的飛躍發發展。（二）新山山村板塊塊規劃主城西進，大大渡口是是重慶市市第六大大核心商商業圈，如如右圖紅線線內區域域就是位位于新山山村板塊塊的大渡口口中心商商業區。深化設計方方案的初初稿已經經完成，該該方案依依托大渡渡口公園園，秉承承以人為為本的設設計理念念，旨在在打造一一個集山山水、生生態、休休閑、購購物為一一體的購購物公園園。大渡渡口商業業中心將將分為商商業街區區、行政政區、生生態公園園、商務務中

43、心和和高品質質居住區區。它將將被建設設為重慶慶市乃至至全西南南規模最最大、最最具特色色的商業業中心區區。這里里以香港港城和國國瑞城為為中心展展開。（三）房地地產現狀狀新山村板塊塊通過近近幾年的的房地產產開發，整整體城市市面貌是是嶄新的的，樓盤盤品質好好，配套套逐步完完善。1、輕軌開開通后，帶帶動了新新山村站站周圍的的發展，2、本板塊塊在今年年上半年年沒有推推出新的的樓盤，只只有以前前開盤的的一些樓樓盤在售售（如下下表所示示）。3、該板塊塊目前在在售樓盤盤所剩戶戶型均在在90平平方米以以上的，其其他小面積的的1R和和2R戶戶型房屋屋都售馨馨。附新山村板板塊在售售樓盤信信息樓盤名占地面積（mm2）

44、總建筑面積積（m22）主力戶型主力面積（mm2）開盤時間均價元/（m22）錦天康都90000031500003R95-11122005-11-193400金地廣場23600013659982R87-9772005-12-283800天辰美苑42354417788862R67-8002006-03-192900松華閣1426997300002R68-8662006-05-01國瑞城123300053600002R71-7662006-08-273500祥和御馨馨園34000010000002R79-8442006-12-313200（四）預測測1、輕軌的的開通，和和商業中中心的逐逐步形成成，這里

45、里將迎來來房地產產的輝煌煌時刻。2、商業中中心的逐逐步形成成，和交交通狀況況的逐步步改善，這這里也讓讓更多的的消費者者所接受受。集山山水、生生態、休休閑、購購物為一一體的購購物公園園的逐步步完成，這這里將吸吸引周邊邊區、縣消費者者的到來來。3、規劃建建設的華華立時代代廣場項項目，位位于大渡渡口區商商業核心心區，占占地1.6萬平平方米，總總建筑近近10萬萬平方米米，其中中商業面面積3萬萬平方米米，停車車位3660余個個。目前前，該地地塊城市市居民拆拆遷已完完畢，預預計今年年8月份份將正式式開工建建設，建建設周期期約為330個月月。建好好以后，它它將帶動動大渡口口的商業業發展.4、預計今今年下半半

46、年將推推出秋實實華庭紫紫苑（三三期），99月底天天辰美苑苑推出商商業部分分。濱江板塊（一）濱江江板塊概概況這里位于鋼鋼花路以以東，東東臨長江江，地理理位置好好，在未未來5年年內，這這里將成成為大渡渡口房地地產開發發火熱的的地方，一一些高品品質的濱濱江樓盤盤就要誕誕生。（二）濱江江板塊規規劃用4至6年年時間將將該片區區建設成成為一個個集現代代化商業業、辦公公、休閑閑、娛樂樂、理想想人居環環境為一一體的大大型山水水園林社社區，并并以此立立足重慶慶、發展展西部、輻輻射云貴貴川等地地區。重鋼搬出后后空出的的70000多畝畝土地，目目前引起起了眾多多大型房房地產企企業的關關注。據據了解：對其用用途，區區

47、委區政政府目前前正在規規劃之中中，有一一點可以以肯定，這這70000畝的的土地的的最終效效應，不不僅面向向大渡口口，更是是面向全全市。九宮廟舊城城片區改改造包括括新城控控規中的的5個地塊塊和袁茄茄路以東東片區（北北起區武武裝部、南南至重鋼鋼職工醫醫院二門門診），占占地3000余畝畝，區政政府將通通過市場場運作，引引進知名名房地產產開發企企業，用用4至66年時間間將該片片區建設設成為一一個集現現代化商商業、辦辦公、休休閑、娛娛樂、理理想人居居環境為為一體的的大型山山水園林林社區，并并以此立立足重慶慶、發展展西部、輻輻射云貴貴川等地地區。 （三）房地地產現狀狀1、本板塊塊主要生生活著我我市大型型企

48、業重重鋼和重重慶十八八冶的職職工和家家屬。2、沿長江江，從北北往南，樓樓盤品質質越來越越差，3、上半年年開盤的的有陽明明佳城。附：濱江板板塊在售售樓盤信信息樓盤名占地面積（mm2）總建筑面積積（m22）容積率綠化率%主力戶型主力面積（mm2）開盤時間均價元/（mm2）陽明佳城1449008900005.3252R64-8442007-01-203100（四）預測測2、從潛在在供應情情況來看看，今年年下半年年將推出出御景龍龍庭項目目，建筑面面積3萬萬多方。主要面面積集中中于244644平房米米，戶型型為單間間配套至至兩室兩兩廳，并并有少量量躍層戶戶型.3、重鋼的的搬遷，給給濱江板塊塊帶來了了機遇

49、，首首先是環環境好了了，搬遷遷后的770000多畝土土地可用用于開發發。同時時，該板板塊臨江江，這里里將成為為房地產產開發商商爭相搶搶奪的地地方。雙山板塊（一）雙山山板塊概概況新雙山路雙山地塊位位于大渡渡口區和和三大工工業園區區的交界界處，北北為二郎郎科技新新城和九九龍工業業區A區區，南接接上界高高速公路路，西面面是九龍龍工業園園B區，東東臨九龍龍工業園園A區和和大渡口口主城區區。地塊塊交通便便捷，四四周被陳陳庹路、大大件路、雙雙山路等等城市快快速干道道、城市市干道懷懷抱，可可以有效效地輻射射大渡口口區、九九龍坡區區、高新新區以及及沙坪壩壩區。新雙山路（二）雙山山板塊規規劃規劃中的雙雙山社區區

50、項目總總建筑面面積約3300萬萬平方米米。總占占地面積積約43300畝畝，整個個項目可可分為南南北兩地地塊，南南區雙山山公園社社區地塊塊占地約約17550畝，其其中可進進行住宅宅建設的的用地為為5500畝，擬擬進行約約50萬萬平方米米住宅的的建設，其其余全部部為規劃劃中的公公園（占占地面積積為10044畝畝）和保保護綠地地（1556畝）。北北區地塊塊占地約約25550畝，擬擬全部進進行住宅宅和配套套設施的的建設，住住宅總建建筑面積積約為2250萬萬平方米米。南北北兩塊地地被規劃劃中的新新雙山路路分隔。北區地塊內內坡緩溝溝淺，為為淺丘地地形，總總體地勢勢西南高高，北東東低。在在規劃設設計中沿沿著

51、南北北向的景景觀大道道進行大大型商業業配套的的布置，并并在中心心地段可可以形成成整個居居住區的的商業和和行政中中心，住住宅以多多層為主主，輔助助以高層層、小高高層的住住宅配合合城市形形象的設設計。整整個區域域綠地面面積約為為5100畝，主主要文化化教育設設施的建建設為規規劃中學學一所，小小學三所所。南區地勢較較高，地地形較為為復雜，內內部景觀觀資源優優秀。“雙山公公園”占地110000余畝，它它不僅可可以有效效地調節節公園社社區的居居住環境境，也是是整個北北分區的的綠化內內核。住住宅的建建設中，在在靠近陳陳庹路的的兩地塊塊以多層層住宅為為主，在在靠近石石方井水水庫的地地塊以四四層及以以下的低低

52、密度住住宅和聯聯排式別別墅為主主，在景景觀資源源極其良良好的區區域，如如水庫旁旁邊，局局部點綴綴一些獨獨立式別別墅。（三）房地地產現狀狀1、今年上上半年沒沒有新樓樓盤推出出。2、目前在在售的只只有晉愉愉綠島，只只剩下單單套1000平方方米左右右的房屋屋。3、在四個個板塊中中，這里里房地產產發展最最慢。附雙山板塊塊在售樓樓盤信息息樓盤名占地面積（mm2）總建筑面積積（m22）容積率綠化率%主力戶型主力面積（mm2）開盤時間均價元/（mm2）晉愉綠島208088140261191.9393R92-10052006-05-273500（四）預測測這里將圍繞繞著雙山山公園，展展開一系系列的房房地產開開

53、發運動動。1、北部成成為雙山山的行政政、商業業中心。2、南部成成為住宅宅中心。三、消費者者構成大渡口區范范圍內有有眾多國國有大中中型企業業，是傳傳統的基基地型經經濟，城城市居民民的生活活工作大大部分以以區域中中工業企企業為主主體，所所以該區區域消費費者的區區域情節節及依賴賴性較為為嚴重。與重慶市幾幾個主城城區相比比大渡口口的房價價較低，區區內居住住環境逐逐漸變好好，在交交通方面面也得到到飛速的的提高，這這樣吸引引了其他他區域內內拆遷戶戶的青睞睞，成為為購房的的選擇目目標。大渡口區雖雖然目前前在大力力發展城城市建設設，交通通也得到到改善，但但偏遠、陳陳舊的觀觀點還未未完全從從其他區區域的消消費者腦腦海里抹抹去，所所以吸引引外區域域的消費費者在大大渡口區區購房較較少，特特別是江江北區和和渝北區區。以上綜述，大大渡口區區的購房房群體還還是以本本區內消消費者為為主體，以以附近區區域的拆拆遷戶、經