1、中石油西氣東輸調控中心項目建設用地綜合報告第一章前言刖言第二章地塊概況、項目名稱二、擬建地塊三、規劃條件四、使用功能五、編制依據第三章項目建設背景和必要性一、項目建設背景二、項目建設必要性章張江功能區的現狀及規劃、張江功能區總體介紹1.浦東規劃概述2.張江功能區二、張江科學城1.張江高科技園區3.擬建地塊第五章項目選址和建設條件分析一、張江高科技園區12街坊5丘東郊南苑”地塊地理位置項目建設自然條件宏觀經濟條件項目周邊配套環境條件區位交通地塊周邊環境生活配套地塊SWOT分析第六章辦公樓市場調研上海出租型辦公產品市場分析.發展綜述.上海甲級寫字樓供應量分布情況.上海甲級寫字樓租賃市場的現狀及趨勢

2、浦東新區出租型辦公產品市場分析.發展綜述.租金走勢.供求趨勢張江高科技園區辦公樓分布.區域辦公樓市場概述.張江高科技園區辦公樓產品第七章酒店（酒店公寓）市場調研上海酒店業市場分析.市場綜述.平均每間客房收入.高星級酒店平均客房收入.三星級以下酒店.經濟型酒店市場分析浦東酒店市場分析.概述.發展趨勢酒店公寓市場分析.概述.上海整體酒店式公寓市場浦東及張江酒店公寓市場.概述.浦東市場預期.張江功能區域市場預期第八章項目定位和建設標準策劃項目需求分析.自用辦公需求分析.擬入駐企業.辦公面積分配原則.技術培訓中心面積分配原則.公共服務區域分配原則東郊南苑地塊功能分區及面積分配表張江高科技園區中區D-1

3、-7地塊面積分配表東郊南苑預留用地商業開發策劃.物業開發分析.物業開發建議第九章用地規劃及概念設計概述.東郊南苑地塊.張江中區D-1-7地塊張江高科技園區12街坊5丘地塊.方案一：業主自用和公寓式酒店開發.方案二業主自用和辦公開發（集中式）.方案三業主自用和辦公開發（花園式）張江高科技園區中區D-1-7地塊.方案一：綜合式.方案二：花園式第十章項目實施策劃項目總體進度計劃項目管理組織策劃.項目管理組織模式分類.項目管理組織模式優劣分析.下階段項目管理主要工作內容第十一章項目投資估算與效益分析項目投資估算.投資估算的組成.投資估算編制依據.投資估算表項目效益分析公寓式酒店開發寫字樓開發（集中式/

4、花園式）第十二章結論與建議地塊對比分析地塊分析結論建議Chapter“十五時期，我國能源發展成就顯著，基本滿足了國民經濟和社會發展的需要，為十一五”及更長時期的發展奠定了堅實基礎。面向未來，我國能源工業站在新的歷史起點上。面臨各種挑戰和機遇，能源儲運工程成為國家十一五”能源發展規劃的建設重點。”十一五”期間，按照西部油氣東輸、東北油氣南送、海上;由氣登陸的格局，加強骨干油氣管線建設，增加必要的復線和重點聯絡線，加快中轉樞紐和戰略儲備設施建設，逐步形成全國油氣骨干管網和重點區域網絡。按照國家發改委對西氣東輸工程的批復意見和中石油十一五”發展規劃，并結合中石油駐滬企業的現狀和發展趨勢，擬在浦東新區

5、建設中國石油西氣東輸調控中心，使其成為中國石油華東地區天然氣、化工及國際物流銷售配送中心。同時為西氣東輸及其配套企業提供數據備份、員工培訓及后勤服務的基地。為選擇合適的建設地點，并對功能、標準和建設方案提供決策依據，根據中石油西氣東輸初步選定的上海張江中區D-1-7地塊（詳見2008年11月9日編制的用地策劃報告）及上海張江高科技園區12街坊5丘東郊南苑地塊，受中國石油天然氣股份有限公司西氣東輸管道分公司委托，上海現代工程咨詢有限公司通過實地調研及有針對性調查、分析和策劃，編制了本報告。Chapter2地塊概況一、項目名稱中石油西氣東輸調控中心項目二、擬建地塊張江高科技園區12街坊5丘東郊南苑

6、”地塊三、規劃條件根據上海是浦東新區人民政府（浦府2006132號文）的批復，東郊南苑地塊用地面積為8.23公頃，用地性質為公共用地性質（C2C3商業辦公、文化娛樂）,容積率不大于2.0,建筑密度不大于45%,綠地率不小于35%,建筑限高50米。四、使用功能根據中國石油西氣東輸管道公司提供的初步信息匯總，暫定擬使用單位為：序號單位主營業務現有職工數（人）進駐新建辦公樓人數（人）1西氣東輸、西氣東輸二線調控中心，西氣東輸管道（銷售）公司總部調控中心調度控制和配售，西氣東輸管道工程建設、生產運營管理和天然氣市場開發與銷售23005002中國石油華東銷售公司成品油銷售、倉儲、銷售網絡建設180006

7、003中國石油華東潤滑油銷售分公司潤滑油銷售，潤滑油技術開發1851504上海浦東華油實業有限公司旅游酒店10212605華東化工銷售公司化工產品銷售、物流、倉儲2004006中國石油天然氣運輸公司華東配送分公司道路危險貨物運輸倉儲、配送1171207上海聯油國際貿易有限公司進出口業務，化工原料及產品，成品油銷售、物流和倉儲業務751208華東區域數據中心與集團公司網絡設施、信息系統硬件互為備份1009技術培訓中心技術培訓130總計2380五、編制依據GB50352-2005民用建筑設計通則JGJ67-2006辦公建筑設計規范上海市城市規劃管理技術規定（土地使用建筑管理）國家有關稅、費計繳的規

8、定同類或相似項目的工程設計及造價資料設備的市場價格及有關廠商的報價工程造價信息建設單位提供的地塊政府批復資料及測算要求Chapter3項目建設背景和必要性一、項目建設背景國家能源發展十一五”規劃根據國家發展改革委員會2007年4月發布的國家能源發展十一五規劃，十五時期，我國能源發展成就顯著，基本滿足了國民經濟和社會發展的需要，為十一五”及更長時期的發展奠定了堅實基礎。面向未來，我國能源工業站在新的歷史起點上。十一五是全面建設小康社會的關鍵時期，新時期新階段能源發展既有新的機遇，也面臨更為嚴峻的挑戰。能源發展十一五”規劃指出，我國能源發展的指導方針是以鄧小平理論和“三個代表重要思想為指導，用科學

9、發展觀和構建社會主義和諧社會兩大戰略思想統領能源工作，貫徹落實節約優先、立足國內、多元發展、保護環境，加強國際互利合作的能源戰略，努力構筑穩定、經濟、清潔的能源體系，以能源的可持續發展支持我國經濟社會可持續發展。上海市能源發展“十一五”規劃能源是經濟社會發展的基礎。能源開發與節約并重，節約優先，是貫徹落實科學發展觀的要求，也是上海實施科教興市主戰略，率先轉變經濟增長方式，提高城市國際競爭力的要求。十五期間，上海市大力推進能源建設，不斷提高能源供應能力，積極推動全社會節約能源，努力緩解經濟社會發展的能源約束瓶頸，能源工作取得較大成績，能源供應基本保障了經濟社會快速發展的需要，能源消費較快增長，能

10、源建設不斷推進，能源結構逐步優化,節能降耗成效明顯，能源技術取得突破。為確保本市經濟社會持續較快健康發展和人民生活水平持續提高的用能需要，建設資源節約型、環境友好型城市,實現能源與經濟、社會、環境的協調發展，上海市能源發展十一五”規劃指出，本市在能源發展中，還存在一些亟待解決的困難和問題。主要是能源供應能力依然不足，能源安全保障體系不完備，能源利用效率與國際先進水平相比還有較大差距,能源價格形成機制有待進一步完善，環保治理措施相對滯后等。從長遠看，本市缺乏一次能源，利用國內外能源資源都存在許多制約因素，能源問題將是長期制約本市經濟社會發展的瓶頸之一.西氣東輸工程成為我國能源發展的重要內容“西氣

11、東輸，西起新疆塔里木輪南油氣田，向東經過庫爾勒、吐魯番、鄢善、哈密、柳園、酒泉、張掖、武威、蘭州、定西、西安、洛陽、信陽、合肥、南京、常州等大中城市,終點為上海。東西橫貫新疆、甘肅、寧夏、陜西、山西、河南、安徽、江蘇、上海等9個省區，全長4200千米，是目前我國距離最長、口徑最大的輸氣管道。西氣東輸工程，是貫徹落實黨中央、國務院實施西部大開發戰略的重要舉措，是我國天然氣勘探開發取得重大成果和經濟發展的必然要求。該工程的實施，不但有利于加快新疆以及我國西部地區經濟的發展，而且有利于促進我國能源結構的調整，有效治理大氣污染，促進長江三角洲地區的經濟快速發展，利在當代，功在千秋，具有十分重要而深遠的

12、意義。二、項目建設必要性能源儲運工程成為國家十一五”能源發展規劃的建設重點。“十一五”期間，按照西部油氣東輸、東北油氣南送、海上油氣登陸的格局，加強骨干油氣管線建設，增加必要的復線和重點聯絡線，加快中轉樞紐和戰略儲備設施建設，逐步形成全國油氣骨干管網和重點區域網絡。西氣東輸”工程，這是僅次于長江三峽工程的又一重大投資項目，隨著09年2月份西氣東輸二線工程的開工，其管道總長度預計將超過7000公里。如此龐大復雜的管道系統，除了合理規劃和建設以外，建成后的管線調度和控制也是能源建設中的重要環節。保障能源安全和提高管理效率的需要西氣東輸的各條油氣管線呈互相交織、網絡化程度越來越高，這就特別需要更科學

13、的控制手段、更合理的調配模式、更優化的運營機制。通過管道集中調度控制模式，西氣東輸可以確保管網運行的長期安全平穩，有效降低管道運營成本，切實增強企業的核心競爭力。而調控中心的建設是為保障油氣管網安全、高效運行，適應管道事業快速發展的一項重要舉措,從而保證構筑安全油氣通道戰略的步伐更加堅實，最終實現長輸油氣管道站場”有人值守、無人操作、遠隨制的目標。而西氣東輸作為“十一五期間國家最重要的能源輸送工程之一，其調控中心必需堅持規劃高起點、建設高標準、運行高效能、管理高水平、發展高目標原則，通過強化項目建設，強化中心特色，強化內部管理，強化隊伍建設，構建國際一流水平的管道調度控制平臺和數據處理中心。中

14、石油作為世界五百強領軍企業的需要。中國石油天然氣集團公司（簡稱中國石油集團）是一家集油氣勘探開發、煉油化工、油品銷售、油氣儲運、石油貿易、工程技術服務和石油裝備制造于一體的綜合性能源公司。在世界50家大石油公司中排名第5位。業務領域涵蓋油氣業務、工程技術服務、石油工程、石油裝備制造、金融服務、新能源開發等方面。西氣東輸作為中國石油的重要組成部分，其品牌知名度同樣深入人心。目前包括西氣東輸管道公司等在內的中石油駐滬企業超過十余家,存在辦公條件不甚理想、各公司之間聯絡及協作不夠通暢等問題，并且隨著中石油駐滬企業規模的不斷擴大及業務領域的不斷擴展，在上海建設標志性的中國石油西氣東輸調控中心，使其成為

15、中石油華東地區的管網調控、數據處理和天然氣、化工及國際物流銷售配送中心，已成為日益緊迫的重要修。綜上所述，本項目的建設不僅是保證西氣東輸管網這一戰略能源輸送通道的安全、科學管理和優化管道資源配置，提高生產、管網和銷售渠道中各協作單位的工作效率，提升中國石油天然氣集團公司在華東地區企業的軟硬件設施條件和企業形象的需要也是提高中石油西氣東輸自身核心競爭力，實現可持續發展的重要保證。最終本項目將為國家及上海“十一五能源發展規劃的順利實現提供重要保證，因此具有急迫的建設必要性。Chapter4張江功能區的現狀及規劃一、張江功能區總體介紹.浦東規劃概述總體布局根據上海市浦東新區的十一五”發展規劃，區域的

16、總體布局遵循“一軸三帶”的原則：一軸（下圖中以紅色表示）：即上海市總體規劃確定的從虹橋機場至浦東國際機場的東西向發展軸。其東段為浦東新區小陸家嘴一世紀大道一浦東國際機場。以“一軸為紐帶，東西聯動，以T由為中樞，南d孀射，是浦東現代化城區景觀標志軸的集中體現和現代服務業走廊。三帶（下圖中以綠色表示）：即以陸家嘴金融貿易區為核心的沿黃浦江綜合發展帶,重點發展金融保險、專業服務、商業貿易、旅游會展產業和生態居住功能，集中體現中心城區的繁榮繁華和現代服務功能；以一江（張江）三橋（金橋、外高橋、孫橋）等國家級開發區為主體的中部發展帶，重點發展高新技術產業和生產性服務業，集中體現產業實力和研發創新功能；以

17、外高橋港區和浦東國際機場為依托的濱江臨海發展帶,重點發展現代物流等臨空臨港產業以及都市旅游、現代農業，集中體現現代物流功能和發展后勁.o一軸三帶示意圖（紅色圓點為“東郊南苑”地塊位置,黃色圓點為張江中區D-1-7地塊位置）綜合交通“十一五”規劃中，浦東將實現三港一樞紐和地下、地面、架空的立體綜合交通網絡：三港一樞紐是現代化海港、航空港、信息港和鐵路樞紐。立體綜合交通網絡是由地面環形放射和方格網相結合的道路系統、快速有軌交通和越江交通所組成。六大功能區域浦東開發以功能開發為主導，促進功能區域一體化發展，推進城市綜合功能的提升，規劃建設六個功能區域，即陸家嘴功能區域、張江功能區域、金橋功能區域、外

18、高橋功能區域、三林世博功能區域、川沙功能區域。陸家嘴功能區域：是浦東的核心地區，其中陸家嘴部分1.7平方公里的金融貿易中心，是上海中央商務區的重要組成部分?；镜貐^是新區的市政管理中心，并發展博覽等高層次的第三產業，形成繁榮的文化商業中心。張江功能區域:高科技園區，發展高技術產業和新興工業以及相應的科學研究機構。外高橋功能區域：開放度最大的保稅區，出口加工區，同時建設有大型港區、電廠、修造船基地等綜合工業區。金橋功能區域：規劃為出口加工區，以吸收外資為主，發展技術先進的產品。三林世博功能區川沙功能區域浦東在積極貫徹國家綜合配套改革試點的重大戰略部署，在樹立和落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會

19、、實施建設“四個中心國家戰略中發揮示范帶動作用，努力成為改革開放先行先試區、自主創新示范引領區、現代服務業核心集聚區。其中自主創新示范引領區，是以聚焦張江”為重點，加快培育成為國家自主創新示范區、科技成果產業化重要基地和具有國際競爭力的高科技園區；以企業為主體、市場化為導向，加快建設產學研相結合的區域創新體系；以集成電路、軟件、生物醫藥、新材料等產業為重點，加快形成具有自主知識產權的創新成果和具備研發、設計、制造、營銷等環節的高新技術產業鏈，和創意文化和信息服務業集聚區.張江功能區張江功能區域地處浦東新區中心地帶，東臨長江口入?？冢髦亮_山路，南接川楊河,北到龍東大道，區域范圍包括“兩園三鎮”

20、張江高科技園區、孫橋現代農業開發區、張江鎮、合慶鎮、唐鎮，功能區總面積119.31平方公里，人口15.27萬人，下轄2個國家級園區，45個村委會和32個居委會。區域總體發展遵循兩軸、三心、四區的空間布局一是沿高科路及其延長線形成的水平主軸,形成橫貫科學城的中軸線，連接科學城的商務與教育中心、唐鎮新市鎮（城市服務中心1合慶地區（制造服務中心）,沿路布局高科技企業、高水平的商務、商業、居住等；二是沿外環線形成的縱向主軸，是科學城對外聯系的主要通道。一是在張江科學城中區8平方公里范圍內形成的科技商務與教育中心；二是以唐鎮新市鎮為核心的居住生活服務區，服務張江科學城的同時，輻射川沙、金橋，成為浦東第二

21、個綜合性服務中心；三是以合慶為中心的制造服務中心，成為科學城高端制造與生產配氯如物流服務）中心。A張江科學城：包括張江高科技園區、張江鎮和孫橋，以科教研發、總部經濟、現代商務和高科技產業為主，配套部分居住功能?？茖W城地理邊界北起龍東大道，南至環南一大道，西起羅山路，東至環東二大道，分為北、中、南三個區.B配套城市功能區（唐鎮新市鎮）:位于唐鎮，主要布局行政、文化、商業、基礎教育、醫療等城市服務和生活居住功能。C.科學城產業輻射區：位于合慶鎮境內遠東大道以西地區，主要安排高端制造、現代物流、運輸等產業。D.永久保留區：位于長江口沿岸地帶，適當發展現代文化、旅游度假、休閑等產業。張江功能區-張江科

22、學城位置示意圖二、張江科學城張江高科技園區上海市張江高科技園區（張江科學城北區）成立于1992年7月，規劃面積25平方公里，是國家級的高新技術園區，是浦東新區四個重點開發區之一。整個園區分為高級商住區、科研教育區、科技產業區和生活配套區等4個功能各異的小區。張江科學城2003年5月14日月長江高科技園區領導小組第四次會議將張江高科技園區25平方公里核心區以南區域作為發展備用地進行規劃控制，規劃總面積擴大為40平方公里。擴大后的張江高科技園區被稱為張江科學城,分為三大區域（見下圖）：張江科學城北區（張江高科技園區）北區：四至邊界為羅山路、龍東大道、）11楊河和外環線，規劃面積為25平方公里，是張

23、江目前的核心產業區，發展較為成熟；中區：四至邊界為羅山路、川楊河、外環線和華夏中路，總面積約為6平方公里,其中將申江路以西的4.66平方公里稱為張江高科技園區中區；南區：將目前園區用地向南拓展至外環線，包括孫橋現代農業園區，稱為南區。擬建地塊根據中石油西氣東輸調控中心的土地面積需求，結合張江功能區域實際情況，目前有張江高科技園區12街坊5丘“東郊南苑”地塊以及張江高科技園區中區”D-1-7地塊作為中石油西氣東輸調控中心土地方案供中國石油天然氣集團公司選擇。項目用地位置索引圖Chapter5項目選址和建設條件分析三、張江高科技園區12街坊5丘“東郊南苑”地塊地理信置項目選址地塊位于張江高科技園區

24、12街坊5丘地塊，位于張江高科技園區內，緊鄰地鐵二號線金科路站。東至哈雷路，西接金科路，南至祖沖之路。該地塊于2005年由上海金締聯創置業有限公司”受讓，擬建住宅及商業項目，部分住宅樓已建至地上3層。2006年因規劃調整，該地塊恢復為公共設施用地（C2C3商業辦公、文化娛樂），原開發商不愿意接受部分項目用地性質的調整而接受了由浦東土控公司收購其全部股權的方案。具體區位示意見下圖：項目選址外昌橋港區外環線外高朋保稅區市政府金都出口加.虹粉機場:國際機場1.2規劃指標土地面積83741平方米，容積率不大于2.0，限高50米，建筑密度不大于45%,綠地率不小于35%.項目建設自然條件自然條件項目所處

25、區域屬亞熱帶海洋性季風氣候，常年主導風為東南風，氣候溫和，日照充足,四季分明，雨水充沛。氣候條件年平均降雨量：1170毫米無霜期：247天平均溫度:16.8日照：年均1740小時氣象參數 TOC o 1-5 h z 夏季：空調室外計算干球溫度：34.6空調室外計算濕球溫度：28.2通風室外相對濕度：69%3.4 m/s通風計算干球溫度：30.83.4 m/s平均風速：主導風向：大氣壓力：1005.7ha冬季：空調計算干球溫度：-1.2空調計算相對濕度：74%平均風速：3.0m/s主導風向：N通風計算干球溫度：3.5大氣壓力：1026.5hPa宏觀經濟蜀牛近年來，在上海市委、市政府的領導下，全市

26、人民以鄧小平理論和“三個代表重要思想為指導，全面落實科學發展觀，加快構建社會主義和諧社會，堅決貫徹中央宏觀調控政策,緊緊圍繞實現“四個率先”的總體要求和建設“四個中心”的戰略目標，努力走符合科學發展規律，依靠科技進步發展的道路，保持經濟社會平穩較快協調健康發展的良好勢頭，實現十一五”的良好開局。2007年上海市實現上海市生產總值（GDP）12001.16億元，按可比價格計算，比上年增長13.3%,已連續16年保持兩位數增長。2007年全年實現地方財政收入2102.63億元，比上年增長31.4%,其中，地方級稅收收入為1975.48億元，增長33.5%0城鄉居民收入水平繼續提高。據抽樣調查，城市

27、居民家庭人居年可支配收入23623元，比上年增長14.3%,增幅比上年提高3.5%,全年城市居民人均消費支出17255元，比上年增長16.9%O雄厚的經濟基礎、良好的發展趨勢及人民生活水平的不斷提高，為本項目的開發建設提供了強有力的宏觀經濟支持和市場保障。項目周邊配套環境條件本項目周邊交通較為便利，同時，周邊生活、教育、醫療配套較為成熟，特別是浦東軟件園三期商業配套項目實施后，生活便利性挈導到進一步改善（詳見本章第7部分本地塊周邊工作和生活的人群素質較高，以研發機構和芯片制造企業的高級技術人員為主。花旗、畢博、Sony、SAP、奧林巴斯等國際知名企業和寶信軟件、浙大網新等國內知名軟件企業均已在

28、軟件園內設立研發機構，隨著地鐵2號線的開通，將大大提高了導入本區域人流量。區位交通地面交通本地塊地面交通出行主要依靠地面道路、地鐵2號線和公交。地塊南側祖）中之路（雙向四車道）和金科路（雙向六車道）均為張江地區主干道，通行情況良好。地鐵2號線全長62公里，運營車站30座，遠期規劃可與10余條地鐵線進行換乘。東延伸段2010世博前通車后，將成為連接虹橋樞紐站（虹橋機場、京滬高鐵南京路市級商業中心、人民廣場行政中心、陸家嘴國際金融貿易區、浦東花木行政文化中心和浦東機場的黃金通道。本地塊位與2號線金科路站零距離，因此交通出行將非常方便。地塊周邊公交以郊區公交為主，最近的公交站點約500米。如下圖所示

29、:東郊南苑地塊航空及鐵路交通本地塊距離浦東龍陽路磁懸浮車站直線距離僅4公里8分鐘可到達浦東國際機場；距離浦東國際機場直線距離20公里；距離虹橋機場直線距離24公里；本地塊距離上?；疖囌局本€距離14公里；距離上海南站直線距離17公里。地塊周邊環境地塊西側地塊西側隔金科路為浦東軟件園一、二期。占地面積3萬平方米的一期工程于2000年3月投入運營，占地9萬平方米的二期工程于2002年9月項目建成投入使用。截至2007年底，浦東軟件園內注冊企業達750家，入駐軟件企業達201家，從業人員達1.2萬人該項目以辦公樓為主，對本地塊基本無不利影響。金科路為張江地區主干道，對本地塊有一定的道路噪音影響。地塊北

30、側地塊北側緊鄰華虹集團子公司華虹NEC-r,于2007年9月投產，設計月產8英寸硅片2萬片。華虹集團由中國電子產業工程公司、上海久事公司、上海儀電控股公司投資組建。該工廠2009年將進行12英寸集成電路芯片的技術改造，無新建土建施工.集成電路芯片在生產過程中會產生廢水，工藝廢氣（以氨氣和HCI為主）及動力設備噪聲為主的環境污染。華虹2002年已通過BSI的IS014001環境管理體系認證，2003年獲國家環境保護百佳工程.地塊東側地塊東側與上海宏力半導體有限公司隔哈雷路相望，哈雷路非主干道車流量較小。上海宏力半導體制造有限公司占地面積24萬平方米，已建成三座12英寸硅片的廠房，投資方包括美國超

31、捷半導體，日本三洋及上海市政府下屬上海聯合投資。該工廠2008年進行增資擴產，根據公開的環評報告，對本地塊的環境影響與華虹工廠相同，主要為動力噪聲和潛在的工藝廢氣污染。宏力已于2004年2月13日取得美國UL認證公司頒發的IS014001/OHSAS18001體系認證證書。地塊南側地塊南側為張江園區主干道祖沖之路，在建中的地鐵二號線東延伸段金科路站及浦東軟件園三期。地鐵二號線將于2010世博前投入使用，成為連接虹橋機場、京滬高鐵和浦東機場的軌道交通，途經陸家嘴、南京路、人民廣場、靜安寺等上海金融、政治、商業和交通中心。浦東軟件園三期總規劃建筑面積58萬平方米、總投資約30億元，計劃2010年基

32、本建成。規劃中除研發辦公樓外，還將建設總建筑面積達6.7萬平方米的商務購物中心，4.5萬平方米的4星級酒店，9.5萬平方米的配套公寓及體育休閑廣場等.地塊內部地塊內部現已有八幢分別施工至地上1-3層的爛尾公寓樓。因浦東土控暫未提供施工資料，目前尚無法判斷地下車庫土建或其他單體建筑樁基是否已完成施工。另外，地塊內西南角有一幢3層辦公樓，原為售樓處及籌建辦公使用，目前處于可使用狀態。地塊周邊其他地塊外部西南方向為張江湯臣豪園二期住宅小區，總戶數約1300戶。生活配套根據本地塊擬建調控中心的生活配套調杳要求，以及規劃用地屬性（C2（C3）規定的除辦公以外可建物業的潛在商業開發機會，我司重點調研了三大

33、生活配套設施，即商業配套、科教娛樂配套及酒店（酒店式公寓I核心范圍確定為以項目為圓心的半徑0.5公里范圍圈層；次級范圍確定為以項目為圓心的半徑0.5-3公里范圍圈層（如下圖所示商業配套核心商圈本地塊周邊核心商圈內的商業配套主要是規劃中的逋東軟件園三期擬建地鐵上蓋商業及已建成的浦東軟件園一、二期及湯臣豪園配套商業。注：1號位置為規劃中的浦東軟件園三期擬建地鐵上蓋商業（北至祖沖之路、西至金科路）定位業態業種面積檔次目前狀況集中式商業中心商務購物中心，具體未定規劃6.7萬平方米未定尚未開工注：2號位置為已建成的浦東軟件園一、二期及湯臣豪園配套商業定位業態業種面積檔次目前狀況商務及住宅配套商業便利店、

34、銀行、小型餐飲中低檔已開業次級商圈本地塊周邊次級商圈內目前已建成的商業配套主要包括位于地鐵2號線張江高科地鐵站的上海傳奇廣場、張江鎮商業配套設施、廣蘭路生活區配套及其他學校、醫療和休閑設施注：1號位置為已開業的上海傳奇廣場（2號線張江高科地鐵站）定位業態業種檔次目前狀況地鐵站集中式商業廣場餐飲、零售、服務、娛樂43家商家,約3萬平方米中檔已開業注：2號位置為張江鎮商業配套（北至川北公路，東至金橋路，西至高斯路，南至紫微路）定位業態業種面積檔次目前狀況分散式商業配套郵局、中型超市、便利店、銀行、體育館、中小型餐飲中低檔已開業注：3號位置為廣蘭路商業配套（廣蘭路沿線）定位業態業種面積檔次目前狀況住

35、宅配套商業小型超市、便利店、銀行、郵局、中小型餐飲-中低檔已開業科教娛樂配套設施4）上海中醫藥大學附屬浦東曙光醫院（3級甲等醫院）5）華東師范大學附屬第二中學（高中）6）上海浦東外國語學院7）上海中醫藥大學8）上海張江集團學校（初中）9）浦東湯臣高爾夫球場商業及科教娛樂配套設施分析通過實地調研，東郊南苑地塊所處張江北區，經過十幾的基礎設施投入和開發建設已經基本成熟，相鄰地塊均已建成或已經批租。通過交通建設和人口導入，生活配套設施也已初具規模。特別是與本地塊類似的2號線相鄰站點（已建成的張江高科站和建設中的廣蘭路站）附近，已形成一定的集中商業配套設施。隨著區域開發的進一步推進，必然會有逐步提升的

36、過程。本地塊周邊500米內的核心區暫無集中商業設施，僅能提供生活輔助設施。規劃中將建設6.7萬平方米的集中商業，但開發時間未定。導致本地塊目前階段周邊生活設施相對缺乏。本地塊3公里內的配套已經較為豐富，選擇面也較廣。其中生活配套以中檔和中低檔為主，主要的集中商業為張江高科地鐵站上海傳奇廣場和張江鎮商業配套，可滿足基本生活需要。本地塊3公里內教育、醫療、文化設施較為齊全，檔次較高。酒店（酒店公寓）配套核心商圈地塊周邊核心商圈內高級酒店（酒店公寓）僅有浦東軟件園三期擬建四星級酒店（下圖中1號位置），面積4萬平方米，暫定4星級，但目前尚未開工。具體見下圖：次級商圈次級商圈內高級酒店（酒店公寓）有上海

37、東郊國賓館（31德宏酒店式公寓（5）,以及位于2號線相鄰站點的上海博雅酒店（2上海展訊豪生酒店（41酒店名稱星級標準房間數量標房價格（元）開業時間標間面積上海東郊賓館5星級國賓館1802277(1088)200642平方米上海博雅酒店按5星級標準建造3001932(988)200740平方米上海展訊豪生酒店4星級國際商務酒店2751610(658)200736平方米上海德宏酒店式公寓4星級標準建造30288-508200252-149平方米除了上述高級酒店及酒店式公寓以外，東郊南苑地塊商圈內目前已開業的經濟型酒店較多，行業內代表性的錦江之星、如家和漢庭均已開業。地點集中在張江鎮和張江科教園區附

38、近，普通商務出差的選擇余地較大。酒店名稱房間數量標房價格（元）開業時間漢庭快捷張江店1551992008如家快捷張江店1301992003錦江之星張江店2502392007酒店（酒店式公寓）設施分析作為商務配套的重要組成部分，本次調研的東郊南苑地塊商圈內目前已開業的高星級酒店已有3家，擬建中1家，已經可滿足目前張江區域內的高檔商務需求；除東郊賓館外，商務型酒店均位于地鐵2號線站點附近，同質性較強；經濟型酒店發展較快，市場需求旺盛，在本地塊核心商圈內尚無知名經濟型酒店；相比較，酒店式公寓項目較少，且檔次不高，無法滿足高端或境外商務客源的需求。地塊SWOT分析Strength二優勢交通及出行便利地

39、塊方正、便于規劃利用規劃用地性質為C2C3（商業辦公、文化娛樂），建設項目的可選范圍較大周邊生活、教育、醫療配套較為成熟，特別是浦東軟件園三期商業配套項目實施后，生活便利性將得到進一步改善周邊工作和生活的人群素質較高，Sony,SAP等國際知名企業已在軟件園內設立研發機構作為可進行商業開發的地塊，地鐵2號線延伸段開通后的人流量導入明顯Weakness-劣勢地塊緊鄰華虹及宏力兩大集成電路生產企業，生產過程中會產生NH3和HCI為主的廢氣和生產噪音。經過回收和處理，正常情況下環境影響較小，但在發生事故的情況下潛在的環境風險較大，且上述兩企業不可能搬遷與華虹NEC一墻之隔，地塊內需有相當大的區域作為

40、環境緩沖區，降低了地塊的有效使用率地塊內既有建筑的施工資料，特別是樁基施工資料不完整，開發過程中的地下障礙物清除所需經費和時間尚不能準確預計祖沖之路和金科路主干道會有一定的交通噪音影響Opportunity-機會該地塊交通便利并且可進行商業開發，目前因金融危機影響，土地的獲取成本較低，待經濟好轉及2號線開通，地塊的商業價值會有增值的空間地塊西側及南側浦東軟件園一、二、三期約70萬平方米科研、軟件開發功能區的集聚效應，對創新型、研發型企業會有較大的吸引力，并為配套服務設施帶來發展機會地塊可建面積大，為企業預留了發展空間和用地Threaten-威脅根據上海市環境科學研究院編制的張江功能區規劃(20

41、05-2020)環境影響報告書，集成電路制造企業存在一定的化學品環境風險，需針對本地塊進行專項環境評估如進行一部分的商業開發，過多的外部人流導入將對中石油地區企業總部的辦公環境和企業形象帶來負面影響無論是辦公還是商業開發，同質化的競爭較為激烈Chapter6辦公樓市場調研一、上海出租型辦公產品市場分析i.發展綜述目前上海出租型寫字樓以甲級物業居多，區域分布特征明顯。主要集中在傳統意義上的五大辦公板塊，即：陸家嘴金融貿易區南京西路人民廣場外灘淮海路太平橋長寧虹橋板塊。這五大板塊擁有良好的整體規劃、繁榮的商業、便捷的交通等等，這些有利因素該區域辦公樓的飛速發展起到了至關重要的作用。另外，有跡象表明

42、，隨著滬上辦公樓市場的日益升溫，上述的五大辦公板塊已經逐漸趨于飽和狀態，因此其他新型出租型辦公樓板塊悄然而生。區域分布已經呈現出從中心板塊向四周發散的趨勢。2000年以來，上海寫字樓市場供需兩旺。一些市中心主要地區的寫字樓租戶活躍，空置率繼續下跌，如南京路、淮海路和人民廣場的平均空置率僅8%。與此同時，浦西中心地區甲級寫字樓凈租金繼續上揚，部分主要租戶開始考慮轉租二線地區的寫字樓。就浦東而言，陸家嘴金融區甲級寫字樓的需求量仍然很強勁，金融機構及信息業務公司仍不斷在此擴充業務。上海甲級寫字樓供應量分布情況從上圖可以看出，陸家嘴、青爭安、長寧、盧灣集中了全市80%的甲級寫字樓。上海甲級寫字樓分布特

43、征如下：甲級寫字樓區域區域分布特征黃浦區域分布在人民廣場周邊、外灘及延安東路，客戶特征金融、電子、物流等行業盧灣區域沿淮海中路和新天地分布，客戶多為跨國綜合類客戶陸家嘴區域樓盤品質高，客戶多為金融機構長寧區域以虹橋及延安西路為中心，客戶多為展覽、貿易、物流類靜安區域沿南京西路，以“梅恒泰為核心，跨國綜合客戶徐T區域以徐家匯商圈為核心，目前規模不大，客戶多為科技類上海甲級寫字樓租賃市場的現狀及趨勢噩隨著席卷全球的金融危機爆發，2008年底至2009年初，上海寫字樓市場保持相對瓶頸。新入市物業的出租率基本沒有提高，如未來資產大廈、時代金融中心、上海環球金融中心以及越洋廣場。在浦東，很多即將成交的租

44、售交易由于跨國公司總部2009年緊縮開支而擱淺。雖然對未來經濟形勢的信心有所降低，但一些內資企業趁租金較低的機會從舊的甲級寫字樓遷入新建的、質量更高的甲級物業，逐漸成為甲級寫字樓的主要需求來源。資產表現隨著企業縮減開支以應對由全球金融海嘯引發的困境，上海寫字樓市場的需求下降，甚至出現負吸納。全市平均租金也環比下跌8.7%,至人民幣8.1元/平方米/天（見下圖）.市場空置率略微上漲至10.2%.上海甲級辦公樓實際租金和增長率現狀綜述2008年上海物業市場進入調整周期。由于時滯效應,2005至2007年間頒布的緊縮政策在2008體現出效果。2008年9月爆發的金融危機進一步加大了調整幅度。第4季度

45、開始，政策調控方向由緊縮轉向放松，對中低端住宅市場的穩定起到一定作用，但由于經濟放緩對需求的打擊，整體物業市場還是表現平平。由于風險預期上升，投資者更加謹慎，到年底市場收益率有所提高。全球金融危機對辦公樓需求的巨大打擊，加之新增供應放量增長，辦公物業市場成為4季度下挫最嚴重的領域。未來預期但由于許多國家經濟不容樂觀，跨國公司不得不在國門外尋求更多機會。中國作為全球經濟增長最快的國家之一仍被普遍看好，其消費市場、人口、政治、經濟都將保持良好的發展速度。對于寫字樓市場來說，這將帶來長期和穩定的市場需求。一直以來上海寫字樓市場呈現供不應求的局面，這種賣方市場導致租賃者選擇受限，需求也受到抑制。在過去

46、四年里，甲級寫字樓平均空置率保持在5.8%左右，而在2007年底,空置率更下降至4.6%.所以，市場對上海地區辦公寫字樓物業從長遠來看持樂觀態度。二、浦東新區出租型辦公產品市場分析發展綜述由于浦東新區的整個城市業態、產業結構分布及城市功能架構形成的歷史較短，整個新區規劃、建設都是在一個相對系統、完整且較高起點基礎上完成的。從而形成了浦東出租型辦公產品不同于浦西市場的一些特點：分布區域集中，小陸家嘴、竹園商貿區的寫字樓供應量占到了整個浦東市場的80%.小陸家嘴目前投入使用的甲級寫字樓面積達到150萬平方米以小陸家嘴為商貿核心區的功能輻射，借助大連路隧道、復興東路隧道、地鐵2號、4號線的交通優勢和

47、張揚路商業城、第一八佰伴的商圈優勢形成的世紀大道，浦東南路，東方路沿線的96廣場和竹園商貿區的供應量也在近100萬平方米.辦公產品的整體品質較高，甲級寫字樓占到了大部分.租金走勢1996年，小陸家嘴地區的日租金報價雖不低，達到人民幣8元/每平方米/天的水平，但其空置率卻很高，特別是在1997、1998年時不到40%。2000年，隨著全市甲級寫字樓市場的回升，小陸家嘴地區的寫字樓開始逐漸升溫,特別是從2001年二季度開始，寫字樓市場快速上升，一改以往高空置率的狀況。目前浦東陸家嘴地區寫字樓平均入駐率約85%,其中金茂大廈、匯豐大廈、招商局大廈、證券大廈、中國保險大廈等入駐率超過90%,未來幾年，

48、小陸家嘴地區甲級辦公樓可供租售的新供應量十分有限，預計租金將繼續保持穩步增長態勢。在小陸家嘴金融中心區輻射下，竹園吸引了眾多國際著名企業入駐，整個出租市場也非常好，甲級寫字樓出租率高達90%以上。2008年第四季度以來，隨著企業縮減開支以應對由全球金融海嘯引發的困境，上海寫字樓市場的需求下降，甚至出現負吸納。全市平均租金也環比下跌8.7%,至人民市8.1元/平方米/天。而浦東地區的平均租金與全市平均租金保持一致，為人民幣8.1元/平方米/天（見下圖1上海甲級辦公樓分區平均實際租金供求趨勢目前，隨著近兩年陸家嘴、竹園地區大量高等級甲級寫字樓的竣工，使供應量得到明顯放大。陸家嘴核心區域2008-2

49、009年隨著環球世界中心、國際金融中心的陸續竣工，將新增約90萬平方米的甲級寫字樓，而竹園地區隨著中建大廈、裕隆大廈和在建中的盛大國際中心的竣工，也將新增近30萬平方米的甲級商辦項目。在金融危機尚未結束的情況下，近期內供應量充足。三、張江高科技園區辦公樓分布1.區域辦公樓市場概述張江高科技園區，主要以生物醫藥、集成電路和軟件三大主導產業為主，細分為技術創新區、科研教育區、生活服務中心區、居住區和科技產業區等五個功能區，并建立了三個國家級基地：上海生物醫藥科技產業基地、信息技術產業基地和科技創新產業基地。根據浦東張江高科技園區的規劃，以東西向的高科路為界，北側、從羅南大道至外環線的地區，已經發展

50、相對成熟，有科技創新區、生物醫藥基地一期、集成電路產業區基地和張江新鎮等五大塊，由西向東推進開發。從實際情況看，除羅南路與龍陽路交接處的技術創新區內，有張江大廈、德國中心等傳統高層辦公樓，主要是一些世界級的集成電路或軟件企業專用廠房及辦公樓。未來張江高科技園區可供應土地僅限于園區最東部、申江路東西兩側區域。高科路以南，至華夏路，主要是以科研教育區、生物醫藥產業區、研發孵化區以及配套居住區，從北向南推進建設。目前的開發還僅僅停留在高科路至川楊河之間的區域，目前入住該區域的企業有，杜邦研發中心、羅氏、復旦張江校區、上海電影藝術學院、美國杜蘭大學、上海中醫學院以及南方基因研究中心等。川楊河以南目前仍

51、有一定數量可開發地塊.張江高科技園區辦公樓產品張江高科技園區初期的發展戰略，主要是以各個主導產業的帶頭企業的入駐，帶動引導區域主導產業的整體發展和相關產業的發展，并產生集聚效應和產業影響力。由于前期進駐園區的企業的帶動和園區的吸引力，使得該區域目前辦公類型的產品相當緊俏。近期張江高科技園區內為滿足辦公需求，新增了如科技領袖之都（張江集電港二期1張江潤和苑、浦東創新港、展訊中心等辦公產品。它們不同于平時常見的高密度的辦公樓形態，令人耳目一新。張江高科技園區內辦公物照照其物業形態，可以分為以下幾種：純辦公類物業、孵化樓、商務花園。純辦公類物業目前張江高科技園區內純辦公物業較少，僅有張江大廈、張江集

52、電港一、二期、創意大廈、浦東創新港等項目.張江大廈、張江集電港一期均已處于;帶租狀態。張江園區內純辦公類物業主要分布在生物醫藥產業區二期、集成電路產業區，零星辦公項目分布在靠近張江鎮附近的居住區域。個案介紹：張江大廈位于張江高科技園區松濤路，是張江高新開發園區內第一座5A甲級智能化現代商務樓，高88米，是目前張江高科技園區內的第一高樓。該寫字樓在國內首次使用可自由呼吸、自由開啟式的雙層玻璃幕墻，采用錯落布置的室內庭院設計，為適合世界高科技企業管理中心、營運中心及跨國公司全球性研發中心等入駐，大廈內部還配備了完備的國際尖端智能化系統。張江大廈由張江高科技園區開發公司開發，該項目目前入住的企業以半

53、導體、軟件行業為主。發展商張江高科技園區開發公司寫字樓占地21462m*總建筑面積46960m7容積率2.18層數18層，其中一層為裙房，二層起為辦公樓各單元面積120-900-1010m可分租金3.90-4.50元/m/天個案簡介張江集電港一期張江集電港一期辦公樓，位于張江開發區龍東大道與張東路，處于集成電路產業區的入口位置。共有三座科研辦公樓和一座服務中心，并在主樓下設一層地下室用作停車及設備房。辦公樓標準層高3.7米，同時配有服務中心、餐廳、超市、銀行、郵政、商務中心、會議中心和宴會廳等配套設施。張江集電港以集成電路產業生產為核心，項目設施配套較為完善，彌補了位置較差的不利因素。目前該項

54、目已經形成了一定的規模，并對張江高科技園區的辦公市場形成了一定的影響力，同時該項目的入住企業主要以集成電子產業的用戶為主。主要企業有賽洛格（上海）半導體研發有限公司/矽拓微電子（上海）有限公司/捷伸電子科技（上海）有限公司環旭電子（上海）有限公司等企業.發展商張江集成電路產業區開發有限公司寫字樓占地42962m,總建筑面枳78997m!容積率1.84層數三座科研辦公樓（一座11層，另兩座6層）和一座服務中心各單元面積120-1010m句分割租金4封m7天個案簡介浦東創新港該項目主要是滿足企業小型辦公需要,同時也I:匕較適合一些創意型產業的需求,有助于張江高科技園區引入2.5產業型企業，而此種產

55、業（2.5產業）的入駐將為張江園區中的企蛇是供更為全面的服務。發展商張江集團總建筑面枳25000m2層數6層及底層商鋪各單元面積120-1010m可分割租金3.5-4元加7天孵化樓孵化樓主要分布在技術創新區及生物醫藥產業區一期。該類型物業成立時間較早，主要為一些科技研發企業服務，在租售時也享受一定的園區政策優惠。該類型辦公樓的特點是面積較小、樓層低、為小型企業提供政策支持、滿足小型企業的辦公需要、得房率較高。個案簡介小型智能孵化樓（三期）12幢4層辦公樓組成的SOHO社區，每幢面積基本上在1000-1400平方米左右。小區綠化位于地塊中心，采用大面積水面，草坪，綴有觀賞喬木及經修剪的竹墻。南北

56、向的小區步行路貫穿其中，使每幢SOHO樓的用戶可以直接到達中心綠地。發展商上海張江高科技園區開發股份有限公司占地面積19842ID2容積率0.81總建筑面積16100tn,層數由12幢4層辦公樓所組成售價(2005)12000元/m商務花園所謂商務花園，是指大城市的相對邊緣地區，具有足夠大的土地規模，較低的容積率，交通極為便捷，能夠享受高科技企業的各項優惠政策，能夠以相對較低、并為高科技中小企業所接受的價格進入市場，具有花園式的辦公環境和鮮明個性的產品.“商務花園”的特點：低層建筑群；獨立性強；個性化較強。張江的“商務花園多是由多套2-6層的獨棟辦公樓組成，項目總體容積率在1.0以下，建筑覆蓋

57、率均控制在30%以內，而整體綠化率都在30%以上。該類型的辦公物業主要分布在園區的生物醫藥產業區二期與集成電路產業區二期內。個案簡介張江集電港二期（科技領袖之都）張江集電港二期先期開發部分位于張東路以東，香樟路以西，丹桂路以南，薔薇路以北的區域。目前該區域內的別墅式辦公樓已經投入使用，產品主要以雙拼式辦公樓為主。目前入住該區域辦公的企業有AMD研發中心/法國達能食品/前程無憂等眾多公司，該區域的別墅式辦公樓已經滿租。張江集電港二期后期開發區域位于張東路以西，呂家浜河以東,薔薇路以北的區域為，目前該區域項目處于在建過程，產品形態以雙拼和少部分獨棟式辦公樓為主。項目建筑外立面多采用玻璃形態打造，增

58、強了采光功能。項目景觀規劃良好，主求營造優美、舒適的工作和生活環境。發展商上海張江集成電路產業區開發有限公司寫字樓占地360000m,總建筑面枳210000m2容積率0.6層數3-4層租金3-3.5元/m/天潤和國際總部園項目分兩期開發，一期規劃為4棟綜合性辦公樓和5棟商務別墅，目前已交房；二期08年底竣工，規劃以小型科研、商務別墅為主，共43棟。綜合辦公可采用租售兩種方式，均以整層為單位，租售價格還分為裝修及毛坯兩種方式。園區還配置了300人多功能會議中心、可容納千人用餐的食堂、室內網球館、游泳池、健身中心、商務中心等現代辦公生活必須的設施和建筑。為各種類型公司的辦公運營提供完善的配套。發展

59、商上海華潤投資發展有限公司寫字樓占地82868.1rtf總建筑面枳77227.61m2容積率0.9層數3-4層租金33-3.8am7天3.張江功能區域辦公樓市場條件分析結論目前辦公樓市場供應情況目前科技園區內相當一部分在建的項目多為自用性質的廠房或辦公樓，目前在園區內面向市場公開租售的在建、在售的項目主要有張江潤和苑（潤和國際總部1半島科技園和張江集電港二期（科技領袖之都1浦東軟件園三期等項目，從這些項目的規劃來看，預計該區域的辦公產品的供應量約為30萬m左右，可在一定程度上滿足當前區域市場的需求。區域辦公樓產品類型總結目前該區域內的辦公項目在主要功能是辦公、商務、研發等。從目前張江高科技全區

60、的規劃上看，單個項目的總建筑面積在10萬nf左右，主要采取兩種建筑形態，多層綜合辦公樓和低層的商務花園式辦公樓，區域內的純辦公樓及酒店式公寓較少。區域辦公樓總體租售情況目前本區域面向市場公開的項目，主要是以大面積租售為主，租售面積比較大.目前該區域的辦公物業，租金3-4元/nf/日不等，租售價格水平以地鐵2號線張江高科站為圓心，由高到低向外輻射。Chapter7酒店（酒店公寓）市場調研一、上海酒店業市場分析市場綜述上海作為長三角區域門戶和中國乃至世界的商業中心之一,2008年接待入境過夜游客超過464萬人次，比北京的390萬人高出74萬人，居全國之首；2008年上海國際旅游收入39億美元，與北