1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業管理前期介入探析江蘇愛濤物業管理有限公司在房地產開發建設、營銷、消費使用的全過程中，物業管理起著至關重要的作用，物業管理企業在房地產開發項目中的前期介入（以下簡稱前期介入）在這一系統工程中具有多方面的重要意義，但從目前房地產開發的過程和物管行業的總體運作情況看，許多物業都是建成即將交付使用時才確定管理單位，物業管理僅僅成為房地產開發的延伸，先天不足，后天難補，并且物業公司常常來不及作充分準備，便匆匆“走馬上任”。由于新接管物業前期工作時間緊、任務重、責任大，如物業驗收、入住、裝修等工作，任何一個環節出現失誤或疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至

2、產生無法挽回的損失。此外，在房產開發過程中，由于設計不盡合理（未能從使用和管理的需要考慮）、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會直接影響物業今后的使用和管理。因此，從理論和實踐兩方面對物業管理前期介入問題進行探討，對促進房地產開發和物業管理的有機結合，有著深遠和現實的意義。物業管理前期介入的重要意義適應了現代房地產開發的發展要求。我國的房地產開發經過多年的發展，從以抓建設為主的生產導向階段，以抓促銷為主的銷售導向階段，已經發展到現代房地產開發的營銷導向階段，開發商們開始根據市場需要和用戶呼聲確定開發戰略，對物業管理公司的要求也相應發生了變化，不再停留在物業管理公司搞好后期管理服務上，還希望借助物管公

3、司熟悉掌握住戶需求變化和物業使用管理的專業優勢前期介入開發階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業建設的設計合理和質量良好，使得開發出的物業能夠最貼近住戶需求，成為市場上受消費者歡迎的物業。物業管理前期介入，也能讓消費者真切感受到房地產開發商對物業管理的重視。目前消費者的物業管理意識已經有了很大的提高，據專家評估，物業管理因素可以占到樓宇價格的20%-30%。如果能讓著名品牌的物業管理公司前期介入，將會極大地促進物業的銷售。可見，物管前期介入對開發商所開發物業的完善和促銷起著很大作用。擴充了物業管理的外延和內涵。搞好物管前期介入的實踐體會前期介入好處多。1）保證了物業的使用功

4、能，提高實用性便利性。在前期介入的實踐中，我們發現了許多影響物業使用維護的問題，如施工吊頂時未留必要的檢修孔，或檢修孔過小不便拆卸的問題；閥門安裝位置過高朝向不對的問題等等，這些問題及時通報給建設單位、監理方和施工方進行整改，使問題得到了提前解決；2）便于發現問題，改進不合理之處。如我們在前期介入實踐中發現，有些會所或公共設施、設備的安排很不合理；有的物業設備安裝中，出現動力電表和照明電表混裝的情況，結果造成照明用電按動力用電收費的不合理情形，增加了業主的支出等等，這些問題經我們提出后，很快就在施工中得到了調整和解決。3）參與竣工驗收保證了接管驗收的質量。由于前期介入中，可以會同開發商或建設單

5、位、施工方、監理方、設計方、政府有關部門一起進行竣工驗收，便于全面掌握物業情況，對于存在問題可以協同整改，彌補了接管驗收時只和委托方接觸的不足，保證了接管驗收的質量。4）有利于物管企業工程技術人才的培養。前期介入過程中需要較多的工程技術人才，我們注意新老搭配，發揮老同志設備管理和施工現場經驗豐富的優勢，發揮年輕人電腦、網絡、智能化等新技術掌握較快的特點，同時實行各工種交叉，提倡一專多能和發揚團隊精神，使物管企業的工程技術人員在前期介入過程中得到充分鍛煉，有利于技術全面發展。5）消滅了“接管介入”中常見的磨合期現象。通過前期介入，可以使物管企業全面掌握物業的情況并熟悉使用有關的設施設備，使后期管

6、理可以順利進行。分階段組織前期介入。1）規劃設計階段，物管企業應挑選知識面廣、經驗豐富的物管專家和技術全面的工程技術人員組成精干的顧問班子，從物業管理的角度和業主的角度，從設施設備的合理選擇配置、從水電供應容量的科學核定、從垃圾收集處理方式、從會所的大小和內容、從綠化的設計配置等等方面當好顧問，共同把好規劃設計關。2）施工建設階段，應將有關技術人員組織到位，成立技術服務組，關鍵是要物色主持過大工程的技術全面過硬的專家擔任負責人，協調使用好各類技術人員，督促施工單位把好質量關；掌握新物業的房屋結構、設施設備、管線布置、房間大小等方面的全部情況；參與施工監理，使某些影響物業使用功能的問題能及早發現

7、解決，對工程質量增加一份保證。3）竣工驗收和接管驗收階段，物管公司在這時開始進入“管家”角色，針對目標物業的管理需要搭好人員“班子”，重點把好驗收關，開展好保潔、安保、工程維修等各工種新員工的培訓，并定崗到位，保證物業管理處正式成立后順利進入后期管理階段。分步驟實施前期介入。前期介入的主要步驟有：1）了解圖紙，向有關方面提供讀圖報告，提出改進意見；2）熟悉跟蹤現場；3）了解開發商或建設單位、監理單位、施工單位有關人員的職責分工，理順工作關系；4）從設備安裝入手，建立完善設備檔案；5）參與設備驗收，包括單機驗收、局部驗收、系統驗收和全局驗收的整個過程；6）完善驗交資料，編制物業各方面的統計圖表和

8、資料清單；7）參與竣工驗收；8）主持接管驗收。內部管理到位，確保前期介入達到預期效果。物管公司的前期介入機構有自身的工作特點，應按照公司的各項管理制度進行嚴格的內部管理，在此基礎上建立一套行之有效的工作制度。我們的做法是每周用工作聯系函和建議書的方式與開發商或建設單位保持溝通和聯系，做到每周有本周工作實施情況，有下一周的工作計劃，有改進建議書，并定期對工作計劃和改進建議的落實情況進行回顧和小結，同開發建設方、監理方及施工方都保持緊密合作。通過規范的工作制度和扎扎實實的辛勤付出，就能夠一步步打開工作局面，確保前期介入最終達到預期效果。問題與建議政府對前期介入要給予政府支持。前期介入是一件功在物管

9、利在開發商和業主的好事情。通過前期介入，開發商完善了物業，保證了營銷的順利進行，業主最終保障了自己的利益，物管公司方便了后期管理，因此從理論上來講三者的利益是統一的，但實際運作中三方對前期介入要求的迫切程度并不相同，業主對物管前期介入的要求最高，但往往因為房產銷售還未開始，他們的身份還未確定，因而無法對開發商施加壓力，只能通過買與不買來行使自己的發言權；開發商往往急功近利，片面追求利潤，雖知道物管前期介入的好處，但不肯投入必要的費用，這成為前期介入中的主要制約因素；物管公司雖然主動要求高，但投入大收益少，往往勉為其難。這就需要政府出面協調各方關系，制定有關物業管理前期介入的一些法律、法規、制度，對前期介入提供充分完善的政策支持。目前雖然深圳、北京等地政府制定出相應的條文，規定房地產開發時，物業管理必須前期介入，但還不具備普遍性，對于合理收費問題的政策還不完善，并且還未制定出全國性的關于物管前期介入的法律法規。因此建議政府職能部門加大管理力度，對房地產開發全過程進行監督。如沒有實行物業管理前期介入，可進行一定的懲罰、處理。這樣就會使房地產開發商由被動到自覺地考慮物業管理的前期介入工作，使物業管理前期介