1、全面營改增后，由于增值稅價外稅的特點，房地產企業的增值稅、土地增值稅、企業所得稅在預征和清算環節的計稅依據發生變化；今天我們來講講房地產行業預征計稅依據和房地產行業的計稅收入依據。一、房地產行業預征的計稅依據簡易計稅方法土增稅： 預收款-應預繳增值稅稅款政策依據：國家稅務總局公告2016年70號第一條：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款增值稅：預收款/（1+5%）政策依據：國家稅務總局公告2016年第18號第十一條：應預繳稅款按照以下公式計

2、算：應預繳稅款=預收款（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。所得稅：預收款/（1+5%）*預計毛利率政策依據：國家稅務總局公告2014年第35號第九條：企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。一般計稅方法 土增稅：預收款-應預繳增值稅稅款政策依據： 國家稅務總局公告2016年70號第一條：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計

3、征依據=預收款-應預繳增值稅稅款增值稅：預收款/（1+11%）政策依據：國家稅務總局公告2016年第18號第十一條：應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。所得稅：預收款/（1+11%）*預計毛利率政策依據：國家稅務總局公告2014年第35號第九條：企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。二、房地產行業的計稅收入依據簡易計稅方法土增稅計稅收入：全部價款和價外費用/（1+5%）政策依據:國家稅務總局公告

4、2016年70號第一條：適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。增值稅計稅收入：全部價款和價外費用/（1+5%）政策依據:國家稅務總局公告2016年第18號第九條： 一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。所得稅計稅收入：全部價款和價外費用/（1+5%）政策依據:國家稅務總局公告2014年第35號第五條：開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業

5、開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。一般計稅方法土增稅計稅收入：全部價款和價外費用-增值稅銷項稅額政策依據：國家稅務總局公告2016年70號第一條：適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。增值稅計稅收入：（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）政策依據：國家稅務總局公告2016年第18號第四條：房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地

6、產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。所得稅計稅收入：全部價款和價外費用/（1+11%）政策依據：國家稅務總局公告2014年第35號第五條： 開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。 選擇簡易計稅方法要細思量。應該說納稅人選擇簡易計稅方法，目的在于節稅。但不是任何情況下選擇簡易計稅方法都可以少納稅，因此選擇簡易計稅方法要通盤考慮，不能一味選擇，而且需要準確估算未來36個月內究竟有