1、50/50山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報告廣州凌峻房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)2002年7月22日前 言承蒙貴公司信任我公司，由我公司全面負(fù)責(zé)通乾商場項(xiàng)目的全程策劃。為使本項(xiàng)目能在激烈的競爭環(huán)境中脫穎而出，迅速實(shí)現(xiàn)銷售，前期的市場調(diào)查顯得尤為重要。為此，我公司對該項(xiàng)目所在的張店區(qū)及其周邊區(qū)域作了深入的調(diào)查分析研究。本調(diào)查報告是通過我司調(diào)查人員對淄博市的商業(yè)物業(yè)及要緊居住小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并結(jié)合通乾商場的實(shí)際情況而形成，是項(xiàng)目全程策劃的重要組成部分。一、淄博市現(xiàn)狀淄博市位于山東省中部，全市總面積5938平方公里，轄張店、博山、淄川、周村、臨淄5個區(qū)和桓臺、沂源、高青3個縣，總?cè)丝?18萬人，其中市區(qū)人口270.4

2、8萬人。其中張店區(qū)64.3萬人，淄川67.1萬人，周村31.1萬人，博山47.5萬人，臨淄58.6萬人。淄博是山東省重要的工業(yè)都市，具備較好的工業(yè)基礎(chǔ)。要緊工業(yè)門類有石油化工、醫(yī)藥、紡織、絲稠、建材、陶瓷、機(jī)電、電力等35個行業(yè)。陶瓷、琉璃、絲綢久負(fù)盛名，是我國五大瓷都之一。（一）地理位置及交通狀況淄博是山東省重要的交通樞紐都市，有15條公路干線通往全國各地，膠濟(jì)鐵路、濟(jì)（南）青（島）高速公路橫貫全市東西，市中心張店距濟(jì)南國際機(jī)場僅70公里，向東距青島港300公里，空運(yùn)、海運(yùn)十分便捷。（二）淄博都市布局張店、淄川、博山、周村、臨淄5個區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東西南北4個城區(qū)距中心城區(qū)分不為20

3、公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成都市組群。（三）國民經(jīng)濟(jì)狀況淄博工業(yè)實(shí)力雄厚，已形成以重工業(yè)為主體，大中小企業(yè)相結(jié)合，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展的格局。現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)16000多個，要緊工業(yè)門類有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、冶金、機(jī)電、塑料、電子等35個，有一大批在全國、全省占有重要位置的企業(yè)和產(chǎn)品。要緊年份國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成（以國內(nèi)生產(chǎn)總值為100）年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)1996年1096162751997年1006072931998年996003011999年915803292000年825743442001年7258834.02001年第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值約219億元，其中批發(fā)零售貿(mào)易、飲

4、食業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分不為53.35億元、13.73億元、25.7億元，分不占總產(chǎn)值的8.31%、2.14%、4%，可見第三產(chǎn)業(yè)差不多成為淄博地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)來源之一，商業(yè)物業(yè)作為開展第三產(chǎn)業(yè)的重要場所，必定會受到更多的關(guān)注。從2001年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，全市工業(yè)整體效益水平呈恢復(fù)性增長，地點(diǎn)工業(yè)效益接著穩(wěn)步提高。近年來，淄博市確立了進(jìn)展板塊經(jīng)濟(jì)的總體思路，實(shí)施抓大放小，著力于培植重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)，提高全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益。2001年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到702億元，比上年增長11.5%；全市工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1168億元，比上年增長9.06%。淄博的外商投資企業(yè)進(jìn)展較快，德國西門子、日本旭硝子、澳大

5、利亞金馬利等一批國際大財團(tuán)、大商社、大公司相繼到淄博投資。2001年，全市引進(jìn)外來投資項(xiàng)目1180項(xiàng)，實(shí)際到位投資62.6億元。先后與美國伊利市、法國拉羅什市等28個國內(nèi)外都市結(jié)為友好都市，與世界70多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作與貿(mào)易關(guān)系。全市2001年出口創(chuàng)匯6億美元，出口產(chǎn)品達(dá)19大類300余種，銷往70多個國家和地區(qū)。獲自營進(jìn)出口權(quán)企業(yè)和在境外投資辦廠、設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的企事業(yè)單位逐年增加。國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作和對外承包工程及勞務(wù)合作也取得較大進(jìn)展。（四）區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r1、國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)進(jìn)展從1999年開始國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均分不增長5%和

6、8%，初步形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)國際化要求的開放格局；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整也取得重大進(jìn)展，初步形成現(xiàn)代化都市的格局和風(fēng)貌，人民生活更加寬裕。可能到2010年，國內(nèi)生產(chǎn)總值將比2000年翻一番。2、都市化進(jìn)程的加快都市品位不斷提高一些項(xiàng)目先后啟動，都市基礎(chǔ)設(shè)施、文化教育工程、商業(yè)貿(mào)易場所等投入建設(shè)，為淄博市的進(jìn)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。此外，隨著都市品位的提高，決定了都市必須能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購物等場所。而就淄博目前的狀況來看，現(xiàn)有的娛樂購物消閑場所尚難滿足全方位的要求，進(jìn)展較高檔的商業(yè)物業(yè)勢在必行。3、淄博都市第三產(chǎn)業(yè)加速進(jìn)展從上述分析可知，淄博市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展構(gòu)成中的第三產(chǎn)業(yè)，每年均穩(wěn)步進(jìn)展，第三產(chǎn)業(yè)

7、在整個國民經(jīng)濟(jì)中的比重有不斷擴(kuò)大的趨勢，講明淄博市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的多樣化和多元性，也從另一個側(cè)面講明淄博市的人均消費(fèi)能力逐年增高，人們對商業(yè)服務(wù)需求也趨之活躍。而商業(yè)物業(yè)作為開展第三產(chǎn)業(yè)的重要場所，必定成為許多進(jìn)展商和投資者追逐的對象。4、消費(fèi)品市場平穩(wěn)運(yùn)行2002年1-4月份，社會消費(fèi)品零售總額居前三位的依次為張店(18.81億元)、淄川(14.73億元)、博山（11.47億元），全市消費(fèi)品零售總額累計(jì)實(shí)現(xiàn)72.03億元，同比增長12.4%，比上年同期增幅提高2.1個百分點(diǎn)。其中國有經(jīng)濟(jì)增長7.5%，個體經(jīng)濟(jì)增長13.1%，私營經(jīng)濟(jì)增長24.0%，進(jìn)展較為平衡，增幅均保持在12%以上。值得注意的

8、是，在張店地區(qū)僅淄博商廈2001年的零售總額就達(dá)12億元，約占整個張店地區(qū)社會消費(fèi)零售總額的65%，社會消費(fèi)能力之高由此可見一斑，也從另一個側(cè)面反映了淄博商業(yè)市場的過渡集中，進(jìn)展其他商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目大有前途。5、全市物價總水平接著在低位上運(yùn)行2002年1-4月份累計(jì)物價總水平同比下降2.3個點(diǎn)；當(dāng)月下降1個點(diǎn)，除煙、酒及生活用品類價格和居住類價格同比略有上漲；娛樂教育文化用品及服務(wù)類價格同比持平外，其余各構(gòu)成項(xiàng)目均低于上年同期物價水平。總體而言，淄博市物價水平回落，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長，生活水平顯著提高。6、城鎮(zhèn)居民收支同步增加2002年1-4月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2669元，比上年同

9、期增長14.0%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出1767元，同比增長11.2%;其中居住及房地產(chǎn)的支出達(dá)190元，同比增長67.1%，為八大類消費(fèi)性支出增幅之首,增幅居第二位的是醫(yī)療保健支出，人均177元，增長42.1%；食品支出640元，增長5.8%。 7、全市居民儲蓄情況 截止4月末，淄博市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到385.5億元，排在煙臺（681.87億元）、青島（669.06億元）、濟(jì)南（580.57億元）、濰坊（512.8億元）之后，居第五位；增長速度12.38%，排在威海（22.1%）、東營（18.9%）、青島（17.9%）、臨沂（15.06%）、棗莊（14.3%）等市之后，居第八位。 8、全

10、市居民可支配收入持續(xù)增長2002年1-4月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2669元，列東營（3598元）、威海（3374元）、煙臺（3138元）、濟(jì)南（3017元）、青島（2987元）、日照（2771元）之后，居第七位；同比增長14%，列威海（23.3%）、濟(jì)寧（19.3%）之后，居全省第十一位。二、淄博房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展?fàn)?001年全年共完成固定資產(chǎn)投資172.1億元，比上年增長7.1%,其中地點(diǎn)完成投資126.7億元，比上年增長25.3%。城鎮(zhèn)集體以上單位共完成投資101.68億元（含零星投資），比上年增長3.34%；農(nóng)村共完成固定資產(chǎn)投資67.34億元。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資12.3億元，增長37

11、.9%。（一）房地產(chǎn)進(jìn)展概況全市區(qū)縣屬以上施工項(xiàng)目956個，竣工項(xiàng)目678個，竣工率70.92%，其中新開工項(xiàng)目779個，比上年增加273個。全年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅投資達(dá)14.74億元，住宅建設(shè)接著保持較高的投入，竣工住宅面積139.46萬平方米；商品房銷售額9.35億元，其中銷售給個人8.59億元，增長79.71%，總體資金到位率達(dá)94.71%。 （二）商用物業(yè)狀況淄博是國家重要的石油化工基地、歷史文化名城，山東省的中心都市之一，是魯中地區(qū)商業(yè)的發(fā)源地，都市商業(yè)化進(jìn)程起步較早，都市商業(yè)物業(yè)的進(jìn)展經(jīng)歷不同的時期。就張店地區(qū)的商業(yè)物業(yè)而言，其進(jìn)展要緊經(jīng)歷了以下三個時期：第一時期：以

12、臨街營業(yè)房為主；第二時期：大型購物中心和專業(yè)市場為主，臨街營業(yè)房為輔；第三時期：大型的集購物、休閑、娛樂、餐飲等多功能商貿(mào)中心為主的大流通、大商貿(mào)格局。最初，由于交通樞紐地位未形成，商品流通尚不發(fā)達(dá)，交易量較小，商用物業(yè)以道路及街道兩旁一樓的臨街營業(yè)房為主，要緊經(jīng)營日用品，小家電、服裝等要緊生活用品。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，人民生活水平的提高，僅有臨街的散鋪差不多不能滿足人們購物的需要，需要在市中心產(chǎn)生一個大型的購物中心或百貨才能夠整合臨街營業(yè)房的資源，形成一個中心商貿(mào)區(qū)域，滿足人們更高層次的購物需要，出現(xiàn)了購物中心等大型購物場所，相應(yīng)的淄博商業(yè)物業(yè)進(jìn)入了進(jìn)展的第三時期。小結(jié)：張店地區(qū)作為淄博地區(qū)核心

13、的商業(yè)區(qū)域，幾乎集中了淄博所有的大型的購物中心，囊括了眾多的經(jīng)營行業(yè)，商業(yè)的輻射范圍包括周村、淄川、臨淄，地塊所在區(qū)域，差不多成為進(jìn)展大型商貿(mào)中心的最佳區(qū)域，市場對商業(yè)物業(yè)的需求隨之?dāng)U大，營業(yè)房開發(fā)前景十分看好。（三）項(xiàng)目所在區(qū)域張店區(qū)商業(yè)物業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r從淄博城區(qū)的大背景看，各城區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展比較均衡，商業(yè)經(jīng)營各有特色，淄博人民有著傳統(tǒng)的經(jīng)商意識和自己的商業(yè)文化。而作為中心城區(qū)的張店區(qū)除了具備政治、文化、高新技術(shù)進(jìn)展中心職能外，更是名副事實(shí)上的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中心，本土的商業(yè)零售企業(yè)有代表性的如：淄博商廈、金帝購物廣場、公園商場、美達(dá)賽特購物中心、愛客家超市、綠島超市、政通超市等，都有著不俗的經(jīng)營業(yè)績，而

14、作為個體工商業(yè)戶云集的美食街商業(yè)街、西二路商業(yè)街、中心路商業(yè)街、共青團(tuán)路商業(yè)街以及新世界商業(yè)步行街等隨著歷史的進(jìn)展，差不多成了個體經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的搖籃。張店區(qū)商圈大致能夠劃分為以下幾個層次：一類商圈：東到中心路，西到西四路（新世界步行商業(yè)街），北到共青團(tuán)路，南到美食街及小商品街。二類商圈：車站廣場、幾個專業(yè)市場（吉星裝飾材料城、東方裝飾材料城、圖書批發(fā)市場）。三類商圈：要緊分布在新建城區(qū)（西北城區(qū)）。從我們對張店地區(qū)重要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目走訪的情況看，該區(qū)的營業(yè)房要緊呈現(xiàn)以下在租金水平、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特色等方面存在以下的特點(diǎn)：1、租金水平臨街營業(yè)房租賃狀況一覽表項(xiàng)目富麗商城新世界步行街壹世界數(shù)碼廣場臨街營

15、業(yè)房規(guī) 模負(fù)一層至三層，面積1萬平方米共二層，臨街營業(yè)房共五層，經(jīng)營面積14500平方米多為兩層民用房，成行成市租 金街鋪年租金13001330元/平方米共兩層，朝內(nèi)鋪位166元200元/平方米靠外臨街商業(yè)房年租金1110元/平方米，靠里面年租金666元/平方米，共二層。一、二層年租金708768元/平方米西二路、美食街營業(yè)房年租金多為38004200元/平方米，共青團(tuán)路臨街營業(yè)房年租金平均為21002300元/平方米出租情況一、二層出租率80%，三層較低出租率50%，二層出租率較差正在出租，首層租賃情況良好約98%美食街和西二路的臨街營業(yè)房（首層）年租金多為38004200元/平方米，共青團(tuán)

16、路臨街營業(yè)房年租金平均為21002300元/平方米，這講明項(xiàng)目所在地段要緊營業(yè)房的年租金范圍在2100元4200元/平方米。2、銷售價格目前在淄博可銷售的營業(yè)房的數(shù)量極少，從過往的銷售價格看，臨街營業(yè)房的售價介乎于3500-11000元/平方米之間，銷售均價達(dá)到6000元/平方米。地段較優(yōu)的營業(yè)房如聯(lián)通路、共青團(tuán)路等路段的售價可達(dá)6000-10000元/平方米，并有上調(diào)的趨勢，可見優(yōu)質(zhì)的營業(yè)房仍有專門大的利潤空間。按照上述的租金水品推算，潛在買家所能同意的該地段的營業(yè)房總價在100-200萬之間。（按70平方米，回報周期8-10年計(jì)算。）3、經(jīng)營規(guī)模淄博目前要緊的商場的經(jīng)營規(guī)模在2萬平方米6萬

17、多平方米，為中等規(guī)模，淄博商廈、金帝購物中心良好的經(jīng)營狀況正是講明此等規(guī)模的項(xiàng)目在淄博具有較強(qiáng)的生命力。4、經(jīng)營方式在淄博，投資者適應(yīng)將位置最好的臨街營業(yè)房用于出租，而具規(guī)模的商廈商城則采取由大型百貨商家經(jīng)營、自主經(jīng)營或與零售商家聯(lián)營三種經(jīng)營策略。目前經(jīng)營較好的商廈一般是采納引進(jìn)或自辦大型日用消費(fèi)品超市作為保證客源的基礎(chǔ)，經(jīng)營的范圍同質(zhì)化較為嚴(yán)峻。5、配套及功能目前淄博的臨街商用營業(yè)房都缺乏較大的停車場和供休息的場所等配套，現(xiàn)有的大型購物商場盡管經(jīng)營品種相當(dāng)豐富，但其它功能仍然相當(dāng)欠缺，已難以滿足人們多元化的購物、休閑、娛樂的需求。6、購物環(huán)境目前，張店地區(qū)大部分的購物場所均存在購物環(huán)境較差的

18、問題，購物空間的設(shè)計(jì)尚停留在滿足于單一的購物功能，呆板、壓抑、橫平豎直的空間布局是現(xiàn)有大型購物場的特點(diǎn)之一，購物空間單調(diào)平淡且缺少新意，此外，休閑、娛樂空間也沒有受到應(yīng)有的重視。7、經(jīng)營現(xiàn)狀現(xiàn)有絕大部分購物商場均由大型商家或經(jīng)營者統(tǒng)一經(jīng)營治理，以出租或聯(lián)合經(jīng)營為主，并形成了相對穩(wěn)定的經(jīng)營治理模式，因此商場的經(jīng)營狀況良好。然而，關(guān)于可銷售營業(yè)房以后的經(jīng)營治理則尚未形成成熟的經(jīng)營治理模式，富麗商城的失敗正是專門好的例證。（四）區(qū)域商業(yè)物業(yè)進(jìn)展趨勢中國差不多加入WTO，一個更加開放的淄博展現(xiàn)在世人面前，淄博的經(jīng)濟(jì)差不多進(jìn)入良性進(jìn)展的快車道。當(dāng)?shù)卣环矫婕涌於际薪ㄔO(shè)，改善投資環(huán)境，改組商業(yè)布局，提高

19、人民的生活質(zhì)量，另一方面出臺一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，大力扶持民營企業(yè)和個體工商業(yè)的進(jìn)展。淄博差不多走出了小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的時代，以一種嶄新的姿態(tài)融入到了世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的大舞臺中。縱觀張店區(qū)商業(yè)物業(yè)的進(jìn)展的狀況，該地區(qū)以后的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)以下的進(jìn)展態(tài)勢：1、可銷售商業(yè)物業(yè)成為投資熱點(diǎn)淄博人具有專門強(qiáng)的投資意識，許多投資者擁有大量的閑散資金。然而目前銀行利息的多次下調(diào)，股票投資也面臨著盈利減少，風(fēng)險增長的問題，處于持續(xù)上升商業(yè)物業(yè)具有風(fēng)險小、盈利大的特點(diǎn)，自然成為投資熱點(diǎn)。2、良好的商業(yè)環(huán)境吸引大量商家進(jìn)駐張店區(qū)是淄博重要的商業(yè)進(jìn)展區(qū)域，對周邊的地區(qū)有強(qiáng)大的輻射力，一些立足于良好的商業(yè)氛圍的商業(yè)物

20、業(yè)吸引了大吸引了大批外地商家紛紛搶攤淄博，比較有代表性的如：差不多開業(yè)的深圳新一佳超市、正在興建的臺灣大潤發(fā)超市及濟(jì)南銀座商城，法國的家樂福超市和日本的佳士客也正在和當(dāng)?shù)卣e極磋商進(jìn)入事宜。3、柳泉路、美食街、共青團(tuán)路、西二路 共同形成商貿(mào)區(qū)淄博市由于多年以來形成的適應(yīng)，自然形成的此區(qū)域的商業(yè)氛圍，使該地區(qū)的商業(yè)物業(yè)成為淄博市人投資的首選區(qū)域。4、政府規(guī)劃引發(fā)投資熱情淄博市委、市政府的關(guān)于在一切適宜的地點(diǎn)建設(shè)商業(yè)設(shè)施的政策更是大大促進(jìn)了淄博商業(yè)設(shè)施的進(jìn)展和完善，帶動了都市建設(shè)的大進(jìn)展，商業(yè)物業(yè)遍地開花，人們投資商業(yè)房的意識和經(jīng)營信心空前高漲，地段優(yōu)勢明顯的營業(yè)房吸引了大批投資置業(yè)人士的關(guān)注，

21、人們對立即推出的營業(yè)房期待甚高。5、引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)治理勢在必行在張店，人們對富麗商城經(jīng)營失敗印象尤為深刻，究其失敗的緣故要緊依舊由于商城分散銷售后經(jīng)營商業(yè)治理不到位。關(guān)于可銷售營業(yè)房，由于產(chǎn)權(quán)相對分散往往會造成經(jīng)營治理上的混亂，從而阻礙到投資者購買的信心。為了消除這些負(fù)面阻礙，在營業(yè)房銷售過程中引入商業(yè)治理勢在必行。三、商業(yè)物業(yè)市場分析（一）市場供給分析張店地區(qū)營業(yè)房的供給明顯不足，營業(yè)房總體存量在20萬平方米左右，在建的營業(yè)房的面積總量約為12萬平方米，可交付使用的面積不足7萬平方米，單風(fēng)光積在5000平方米以上且無法分割適應(yīng)的約占總存量的25%；四層聯(lián)體銷售投資額在200萬元以上的占20%

22、；三層聯(lián)體且地段較差的約占30%；其余部分為二層聯(lián)體及少量單層營業(yè)房，且大部分遠(yuǎn)離商業(yè)中心，符合人們投資購買適應(yīng)的營業(yè)房幾乎沒有。能夠講，目前市場上可銷售的營業(yè)房少之又少，市場供應(yīng)與市場需求明顯有斷層。（二）市場需求分析以張店地區(qū)為代表的淄博房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了97年的大回落之后，目前差不多走出了低谷進(jìn)入持續(xù)增長時期，住宅的需求有了明顯的增長，在這種局面的帶動下，營業(yè)房呈現(xiàn)供需兩旺的進(jìn)展態(tài)勢，營業(yè)房的信貸規(guī)模呈跳躍式進(jìn)展，營業(yè)房消費(fèi)已成為淄博市房地產(chǎn)消費(fèi)的重要組成部分，營業(yè)房消費(fèi)快速增長將成為以后幾年內(nèi)淄博地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)展的重要特點(diǎn)。形成這一局面的要緊緣故有幾方面：營業(yè)房作為房地產(chǎn)投資的差不多形態(tài)

23、被越來越多的投資者所認(rèn)可。營業(yè)房的投資能夠?yàn)橥顿Y者帶來穩(wěn)定、持續(xù)、低風(fēng)險的收益，還能夠升值保值。房地產(chǎn)信貸政策的實(shí)施大大增強(qiáng)了人們的購買能力，降低了買家購買營業(yè)房的門檻。目前淄博市特不是張店地區(qū)可銷售的營業(yè)房市場供應(yīng)有限，需求尚處于上升時期。許多的個體戶、經(jīng)營者不再滿足于現(xiàn)有的經(jīng)營條件，他們對營業(yè)房長期占有的欲望在以往得不到充分的滿足。小結(jié)：從目前的情況來看，在張店地區(qū)營業(yè)房的需求尚處于帶激發(fā)狀態(tài)，人們對營業(yè)房的需求呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)，人們購買營業(yè)房要緊依舊從自身的購買能力考慮，要緊的購買層次集中在50-100萬之間，同時對地段的要求專門高，大部分的買家希望購買的營業(yè)房是處于都市商業(yè)中心、有來良

24、好經(jīng)營氛圍、能獲得高額租金回報的營業(yè)房。（三）潛在買家分析我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)買家至少可分為投資者、經(jīng)營者和隨機(jī)購買者，從隨機(jī)抽樣的結(jié)果來看，人們購買營業(yè)房的要緊目的依舊投資，其次是自主經(jīng)營，還有確實(shí)是隨機(jī)購買。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，淄博營業(yè)房購買者中投資者約占50%，自主經(jīng)營的買家約占40%，其余10%為隨機(jī)購買者。此外，被訪的潛在大部分經(jīng)營者均表示有意向購買自用的營業(yè)房，這類經(jīng)營者目前經(jīng)營的要緊行業(yè)是餐飲、美容美發(fā)、五金、小家電、服飾、眼鏡等。各類消費(fèi)者對共青團(tuán)路段營業(yè)房的要求類不需求比較集中的面積總價回報/租金要求投資者30-100m250-100萬10年資金回籠經(jīng)營者40-80 m230-6

25、0萬租金高于月供租戶50-100 m22000-10000元/月我們從目前臨街營業(yè)房的出租情況能夠看出，首層臨街營業(yè)房的出租率在70%以上，美食街、共青團(tuán)、西二路等臨街營業(yè)房的出租率更是在90%以上，而且首層旺租帶動二、三層的出租。調(diào)查的情況也反映：二層或三層的聯(lián)體營業(yè)房差不多越來越不被投資者、租戶所喜愛，且不能被充分、合理的運(yùn)用，也不吻合消費(fèi)者購物的適應(yīng)，消費(fèi)者只適應(yīng)在一樓逛逛，而通常可不能走步梯上二樓或三樓。通過我司與營業(yè)房投資者、經(jīng)營者、租戶的深度訪談和沿街走訪能夠看出，目前當(dāng)?shù)貭I業(yè)房的消費(fèi)者在選擇營業(yè)房的時候，通常會關(guān)注地段、客流量、營業(yè)房本身的素養(yǎng)等，歸結(jié)起來他們要緊考慮的問題有以下

26、幾方面：（1）營業(yè)房的區(qū)位狀況專門多潛在買家購買營業(yè)房時，首先考慮問題確實(shí)是營業(yè)房所在地段的商業(yè)價值、投資前景和經(jīng)營前景，對專門多的投資者來講，營業(yè)房的區(qū)位條件是阻礙他們投資決策的重要因素，地段價值高、商業(yè)氛圍良好的營業(yè)房不管是對經(jīng)營者依舊投資者差不多上專門有吸引力的。（2）營業(yè)房的價位從市場調(diào)研掌握的情況分析，購買客戶的承受能力一般在200萬元以內(nèi)，主流投資者的投資能力一般在50100萬（包括銀行按揭）；黃金地段的商業(yè)房單價突破10000元/平方米，新城區(qū)一般在4000-5000元/平方米（二至三層聯(lián)體）。因此建議在鋪面的間隔上，臨街的營業(yè)房面積相應(yīng)小點(diǎn)，而位置稍差的鋪面面積相應(yīng)放大。（3）

27、營業(yè)房的層數(shù)通過市場調(diào)查，反映出營業(yè)房消費(fèi)者（包括購買者和承租者）在選擇營業(yè)房時，對臨街營業(yè)房二層或三層聯(lián)體產(chǎn)品并不歡迎。因?yàn)樵趯?shí)際的經(jīng)營使用中（如餐飲、服飾店、小型超市、眼鏡店等），一層差不多充當(dāng)所有的用途，而二層、三層的聯(lián)體只能作為他們無可賴何的選擇，一般空置或用作堆放雜物。通過走訪及與客戶的深度訪談，我們了解到，在臨街營業(yè)房中，大部分客戶喜愛購買的營業(yè)房種類如下：喜愛程度營業(yè)房種類最喜愛一層臨街營業(yè)房其次一層、二層連賣的臨街營業(yè)房最不喜愛一、二、三層連賣的臨街營業(yè)房通過上表可知，假如能夠選擇的話，絕大多數(shù)客戶喜愛購習(xí)一層的臨街營業(yè)房，在沒有的情況下，他們才會選擇一、二層連在一起賣的營業(yè)房

28、，只有在他們充分看好一個地段，同時沒有其它的選擇的情況下，他們才會買一、二、三層連在一起賣的營業(yè)房，緣故是：三層連在一起的，他們認(rèn)為三層沒有實(shí)際用途。三層連在一起的，勢必造成面積過大，從而導(dǎo)致總價過高。面積較大且二至三層連在一起的營業(yè)房較難找到適合的租戶進(jìn)駐，不利于投資者實(shí)現(xiàn)投資回報。（4）營業(yè)房的面積在選擇營業(yè)房時，被訪者均表示都會從目前所經(jīng)營的品類來考慮營業(yè)房的面寬和進(jìn)深，不期望營業(yè)房的面積太大，合用即可，如眼鏡店最理想的面寬為8米，進(jìn)深10米，移動通訊店的理想面積約50平方米，而經(jīng)營服飾專賣店的理想面積則為100平方米。被訪者普遍認(rèn)同把營業(yè)房間隔得小一點(diǎn)，最好是在40-100平方米之間，

29、且進(jìn)深不要超過10米。因此，單層營業(yè)房的面積不宜超過100平方米，二至三層聯(lián)體銷售營業(yè)房總風(fēng)光積不宜超過200平方米。四、項(xiàng)目分析本項(xiàng)目地處淄博市一類商圈的核心區(qū)域張店區(qū)，周邊的商業(yè)路段規(guī)劃整齊，交通路網(wǎng)完善，四通八達(dá)，商圈內(nèi)云集著眾多知名商家，所經(jīng)營的品類豐富、集中，是淄博市消費(fèi)、購物人流最為聚攏的地點(diǎn)。項(xiàng)目東到中心路，西至西四路，北依共青團(tuán)路，南鄰美食街，與小商品城咫尺之距，周邊數(shù)個大型商場商廈為本項(xiàng)目提供了方便、充足的停車位。能夠講，不管是現(xiàn)在依舊以后，本項(xiàng)目占盡天時地利人和，具有其他項(xiàng)目無可比擬的優(yōu)勢。綜觀淄博營業(yè)房的進(jìn)展，本項(xiàng)目既面臨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)展所帶來的機(jī)遇，也面臨著激烈的市場競爭所帶

30、來的挑戰(zhàn)。1、市場機(jī)會依照目前淄博市商用營業(yè)房及經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r，需要有功能相對完備且有較大投資價值可銷售的營業(yè)房來滿足市場的需求。項(xiàng)目所處的張店區(qū)是淄博的政治、文化、高新技術(shù)進(jìn)展中心，美食街、西二路、中心路、共青團(tuán)路及新世界商業(yè)步行街共同構(gòu)成中心商圈云集了眾多的商家，具有無可比擬的商業(yè)價值。共青團(tuán)路和西二路一帶多為民房的臨街營業(yè)房，未形成經(jīng)營規(guī)模，本項(xiàng)目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了市場的空白。本項(xiàng)目可采取多種銷售、招商策略，以合理的經(jīng)營規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，滿足不同投資者及租戶的多樣需求，為買家樹立信心。銀行通過多次降息，股票投資也面臨著盈利下降和風(fēng)險增加的問題，社會上有大量的閑散資金苦無出路，營業(yè)房作為一種盈利較

31、大，風(fēng)險較低的投資形式，越來越受到投資者的青睞。現(xiàn)有的臨街營業(yè)房的經(jīng)營治理模式難以適應(yīng)買購買及商家經(jīng)營的多樣化需求，新型商業(yè)治理模式的引入必能增強(qiáng)潛在買家的購買欲望和信心。投資人士普遍看好項(xiàng)目所在地段的進(jìn)展?jié)摿Γ⑾Ｍ谠摰囟钨徺I營業(yè)房作為投資用途，他們將成為淄博商用營業(yè)房的重要購買力量之一。本項(xiàng)目以期房推售，能夠通過廣告、炒作來提高人們的期望值。營業(yè)房供需不平衡，可銷售營業(yè)房有專門強(qiáng)的市場需求，此外，項(xiàng)目周邊的兩個小商品市場將拆遷，許多經(jīng)營者將失去原有的經(jīng)營場所。2、市場威脅目前淄博有部分大型商場和購物中心正處于銷售或招商時期，商業(yè)市場競爭較為激烈，對本項(xiàng)目造成一定的銷售壓力。周邊項(xiàng)目的同質(zhì)

32、化經(jīng)營，導(dǎo)致經(jīng)營者及租戶在考慮經(jīng)營品類時有更多的選擇，進(jìn)而阻礙投資者對商用營業(yè)房的信心。臨近本項(xiàng)目的銀座正在規(guī)劃建筑中，經(jīng)營前景如何尚是未知之?dāng)?shù)，容易造成投資者持觀望態(tài)度。目前本項(xiàng)目緊臨的西二路及美食街差不多是消費(fèi)者心目的中心購物區(qū)，從某種程度上削減了本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。項(xiàng)目的總體量較大，可銷售面積將近4萬平方米，而潛在買家的數(shù)量及承受能力相當(dāng)有限，要全部消化有一定的難度。五、周邊典型項(xiàng)目分析目前，在通乾項(xiàng)目有兩個要緊的商場分不是位于柳泉路的金帝購物廣場和位于共青團(tuán)東路的銀座商廈，以下作簡要分析。金帝購物廣場銀座商廈對比表項(xiàng) 目金帝購物廣場銀座商廈規(guī) 模建筑面積50000平方米建筑面積約5.5萬

33、平方米優(yōu) 勢A、緊鄰柳泉路與共青團(tuán)路，已形成良好的商圈氛圍。B、配套齊全，有大型廣場和停車場。C、進(jìn)展商實(shí)力雄厚，有多年商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)。D、引進(jìn)品牌機(jī)制A、緊鄰共青團(tuán)路與西二路，人流量集中，尤其是節(jié)假日從周邊區(qū)域聚攏的消費(fèi)者。B、商場品牌化經(jīng)營，在濟(jì)南民已有一處銀座得以成功操作。C、商場經(jīng)營面積大，具一定規(guī)模。劣 勢A、廣場的外部環(huán)境較混亂，沒有綠化。B、室內(nèi)的設(shè)計(jì)風(fēng)格與本身的定位不匹配。C、每個樓層的無購物區(qū)域劃分指示系統(tǒng)。A、經(jīng)營的品類將專門大程度上阻礙租戶的信心。B、全部以租為主，與當(dāng)?shù)赝顿Y人士的需求不相吻合。C、在淄博，類似的商廈已趨近飽和。六、市場調(diào)查報告結(jié)論及建議縱觀淄博商業(yè)市場的

34、進(jìn)展態(tài)勢，我們得出如下的結(jié)論：淄博現(xiàn)時期的商業(yè)物業(yè)以臨街營業(yè)房及大型商廈為主,形成了大型商廈與臨街營業(yè)房共存且相互促進(jìn)的進(jìn)展格局。商用營業(yè)房有著良好的進(jìn)展趨勢，要緊的商場在銷售和出租時期都取得較好的業(yè)績，但也存在著由于地段和招商方式的差異帶來經(jīng)營方式的不同及經(jīng)營狀況的差異。營業(yè)房銷售市場供應(yīng)嚴(yán)峻不足，投資者經(jīng)營者對臨街營業(yè)房的需求十分迫切，具有較大承受能力的大買家不在少數(shù)，且外圍（張店以外）投資者為數(shù)許多。面積太大且數(shù)層聯(lián)體銷售的臨街營業(yè)房開始不適應(yīng)市場進(jìn)展的趨勢，主流買家的購買能力在50-100萬之間且層面比較單一，數(shù)量亦十分有限。投資者購買營業(yè)房要緊是希望獲得穩(wěn)定的租金收入，他們普遍希望投資回報期為8-10年，年投資回報率約為10%-13%，而項(xiàng)目所在地段的租金水平為2100元4200元/平方米。因此，只要經(jīng)營能夠做好必定能夠吸引專門多投資的購買興趣。大部分臨街營業(yè)房沒有充分發(fā)掘地段的商業(yè)價值，營業(yè)房的設(shè)計(jì)規(guī)劃往往是“畫地為牢”、臨街而建，缺乏創(chuàng)新的精神，沒有把地段的商業(yè)價值發(fā)揮至極限。商業(yè)治理沒有得到應(yīng)有的重視，臨街營業(yè)房經(jīng)營成功與否專門大程度上取決