1、 深圳市思博置業(yè)顧問有限公司深圳市思博置業(yè)顧問有限公司二00五年九月十二日目 錄第一部分 市 場 篇篇我們處在什什么樣的的市場環(huán)環(huán)境潼南市市場調(diào)研研第二部分 定 位位 篇我們?nèi)绾晤I(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)潼南南的住宅宅市場項目目市場定定位第三部分 產(chǎn) 品 篇篇我們應(yīng)建造造怎樣的的產(chǎn)品項目發(fā)發(fā)展建議議第一部分 市 場 篇篇我們處在什什么樣的的市場環(huán)環(huán)境潼南市市場調(diào)研研潼南縣概況況潼南位于重重慶西北北部，地地處四川川盆地中中部偏東東。東鄰鄰合川，南南接大足足，西連連安岳，北北靠遂寧寧，幅員員面積115944平方公公里，總總?cè)丝?92萬，轄轄31個鎮(zhèn)鎮(zhèn)鄉(xiāng)，5561個個行政村村，是距距重慶主主城區(qū)車車程僅兩兩小時的的近郊

2、大大縣，是是川渝兩兩地的經(jīng)經(jīng)濟結(jié)合合部，是是重慶對對外開放放的渝西西北窗口口?？h人人民政府府駐梓潼潼鎮(zhèn)。潼南是農(nóng)業(yè)業(yè)縣，素素有魚米米之鄉(xiāng)、蠶蠶桑之鄉(xiāng)鄉(xiāng)、黃桃桃之鄉(xiāng)、小小水電之之鄉(xiāng)的美美稱，是是全國糧食、瘦瘦肉型豬豬、黃桃桃生產(chǎn)產(chǎn)基地縣縣。（區(qū)位地圖圖）區(qū)域劃分江北新城涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)老城區(qū)江北新城涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)老城區(qū)（潼南區(qū)位位地圖）第一個片區(qū)區(qū)潼南南老城區(qū)區(qū)老城區(qū)位于于梓潼鎮(zhèn)鎮(zhèn)涪江南南岸，為原原潼南政政府所在在地。目目前潼南南縣城人人主要居居住和生生活在該該區(qū)域，區(qū)區(qū)域配套套設(shè)施完完善，人人口密度度大，為為一個歷歷史悠久久的老城城區(qū)。（街區(qū)圖片片）第二個片區(qū)區(qū)江北北新城潼南江北新新城位于于梓潼

3、鎮(zhèn)鎮(zhèn)涪江北北岸，與與舊縣城城隔江相相望，與與擬建中中的遂渝渝快速鐵鐵路車站站緊密相相鄰，涪涪江大橋橋?qū)⑵渑c與舊城聯(lián)聯(lián)為一體體。江北北新城地地勢平坦坦，環(huán)境境優(yōu)美，地地理位置置十分優(yōu)優(yōu)越，隨隨著縣城城東下下北移戰(zhàn)略的的實施，將將逐步成成為全縣縣政治、經(jīng)經(jīng)濟、文文化中心心。潼南江北新新城總體體規(guī)劃55平方公公里，至至20005年底底，江北北新城33平方公公里將全全面建成成，新城城區(qū)人口口將達(dá)到到355萬人。（新城行政政中心）第三片區(qū)涼風(fēng)風(fēng)埡經(jīng)濟濟園區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟濟園區(qū)是是潼南縣縣新規(guī)劃劃開發(fā)建建設(shè)的城城市新區(qū)區(qū)，是重重慶市鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)示范區(qū)區(qū)，是以以非公有有制經(jīng)濟濟為主集集商住、商商貿(mào)、旅旅游觀光光

4、為一體體的生態(tài)態(tài)經(jīng)濟園園區(qū)，園園區(qū)規(guī)劃劃占地22.5平平方公里里，人口口2.55萬，建建成時間間五年。到到目前為為止，整整個園區(qū)區(qū)投資總總額已達(dá)達(dá)3.55億元，建建筑房屋屋面積為為30萬萬平方米米。（經(jīng)濟園區(qū)區(qū)）在售樓盤調(diào)調(diào)研目前潼南在在售樓盤盤主要分分布在老老城區(qū)、江江北新城城和涼風(fēng)風(fēng)埡經(jīng)濟濟園區(qū)，在在售樓盤盤個數(shù)約約10個個，調(diào)研研資料及及分析如如下：潼南老城區(qū)區(qū)老城區(qū)為潼潼南縣人人的主要要生活區(qū)區(qū)域，房房地產(chǎn)開開發(fā)以舊舊城改造造為主，在在售樓盤盤僅有嘉嘉瑞花園園和陽光光小區(qū)兩兩個項目目。供應(yīng)應(yīng)量相對對較小。嘉瑞花園基本情況：開發(fā)商：重重慶市嘉嘉瑞房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司物業(yè)位置：潼南縣縣

5、大同街街2255號建筑類型：多層占地面積：458807建筑面積：約100萬其中商業(yè)：1.88萬總戶數(shù)：6600多多戶建筑容積率率：2.3綠化率：330.33%銷售價格：住宅：8558-8888元元/商業(yè)：70000元元/付款方式：7成55-200年按揭揭規(guī)劃情況：嘉瑞花園，位位于老城城區(qū)中尚尚未開發(fā)發(fā)的面積積最大的的、地理理位置最最佳的地地段。項目分二期期開發(fā)，一一期六幢幢，一梯梯四戶。目目前一期期已投入入使用，二二期正在在施工中中。嘉瑞廣場商商業(yè)總面面積1.7萬平平方米，位于底層兩層。商業(yè)采取十五年返租的產(chǎn)權(quán)式商鋪方式進行銷售。05年3月月，新世世紀(jì)與嘉嘉瑞花園園正式簽簽定進駐駐合約，新新世

6、紀(jì)嘉瑞花花園店將將成為新新世紀(jì)在在潼南開開的第一一家分店店。新世世紀(jì)百貨貨租賃664000平方米米。小區(qū)采用古古典主義義設(shè)計手手法與現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑相結(jié)合合，是目目前潼南南老城區(qū)區(qū)檔次最最高的住住宅小區(qū)區(qū)之一。銷售情況：項目一期約約3000戶，從從20004年77月開始始進行銷銷售（開開盤銷售售價格7718-7488元/），至至目前只只剩少量量幾套一一房400.877、三三房三廳廳1400、四四房三廳廳1500平方米米的戶型型。目前前在售的的主要為為底層的的商業(yè)。 調(diào)研實例例： 戶型：三三房三廳廳 面積：1400 總價：11880000元戶型：四房房三廳 面面積：1150 總總價：11200000

7、元元戶型：一房房一廳 面面積：440.887 總總價：3362993元點評：該項目為老老城區(qū)規(guī)規(guī)模較大大的項目目之一，項項目占有有較好的的地理位位置，且且引進重重慶新世世紀(jì)商場場，在潼潼南具有有一定的的社會效效應(yīng)。加加上政府府對項目目所處的的老城區(qū)區(qū)樓盤供供應(yīng)量的的控制，使使得該項項目成為為老城區(qū)區(qū)的典型型項目。陽光小區(qū) 基本情情況： 開發(fā)商商：潼南南縣體育育場館建建設(shè)有限限公司 物業(yè)位位置：潼潼南縣體體育路陽陽光小區(qū)區(qū) 建筑面面積：1153333 總戶數(shù)數(shù)：1442戶 戶型：二房86-1044三房1288-1444.221四房1400-1550 價格：住宅價格：2、33、4FF 7738元元

8、/ 5FF 7718元元/ 6FF 7708元元/ 門面價價格：336000元/ 規(guī)劃情情況： 由6個個單元組組成的單單體樓，一一梯四戶戶，底層層臨街部部分規(guī)劃劃為商業(yè)業(yè)，2-7F為為住宅，后后面部分分1-77F為住住宅。 銷售情情況： 從去年年11份份開始銷銷售，后后面部分分面積偏偏小，已已全部售售罄。剩剩下臨街街部分約約40，1444.221、1151.41四房三三廳大戶戶型未售售完。調(diào)研實例：戶型：四房房三廳雙雙衛(wèi) 面積積：1444.221 總總價：11064427元元戶型：四房房三廳雙雙衛(wèi) 面積積：1551.441 總總價：11117741元元 點評： 該項目目位于體體育場及及農(nóng)貿(mào)市市

9、場附近近，具有有較好的的地理位位置，但但因該項項目的戶戶型設(shè)計計存在一一定的問問題，使使得該項項目臨街街部分的的大戶型型銷售困困難。江北新城江北新城于于20000年掛掛牌成立立，目標(biāo)標(biāo)就是再再造一個個潼南工工業(yè)，建建成潼南南縣的示示范城區(qū)區(qū)。該區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場以政府府集資房房為主，目目前生活活配套不不夠完善善、缺乏乏人氣，因因此有近近90的人工工作在江江北新城城，生活活卻在老老城區(qū)。主主要在售售項目為為云海藍(lán)藍(lán)灣、廣廣電名都都、水晶晶翠園、御御景華軒軒（在售售的為商商業(yè)門面面）。廣電名都基本情況：開發(fā)商：重重慶共誼誼房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司物業(yè)位置：江北新新城興潼潼大道蓮蓮花賓館館旁建筑類

10、別：高層占地面積：140000高層建筑面面積：3346339其中：住宅宅建筑面面積：2203111 裙樓樓建筑面面積：1105446 地下下建筑面面積：337822停車位：998建筑容積率率：3.55綠化率：331.11建筑密度：42.3價格：12200元元/平方方米物管費：00.5元元規(guī)劃情況：由兩棟188層高層層組成，底底層三層層為商業(yè)業(yè)，4-18FF為住宅宅，二梯梯5戶。緊緊靠縣政政府大樓樓及奮進進廣場，戶型：二房：855.677、855.244三房（二廳廳一衛(wèi)）：1044.633、1005.115三房（二廳廳二衛(wèi)）：1211.611、1118.446三房（三廳廳二衛(wèi)）：1177.877

11、、1228.995四房：1335.221戶型點評：戶型面積相相對緊湊湊、實用用；采用了入戶戶花園、飄飄窗、落落地窗等等創(chuàng)新；除了二房為為平層，其其它均為為錯層。銷售情況：項目從去年年底開始始銷售，1150套套住宅至至目前銷銷售僅550，銷銷售情況況不太理理想。調(diào)研實例：單位：A棟棟13FF-2 戶型：二房二二廳一衛(wèi)衛(wèi) 面面積：885.224單價：12290元元/ 總總價：11099959元元 月月供（七七成十年年）：8871元元單位：A棟棟9F-3 戶型：三房二二廳二衛(wèi)衛(wèi) 面面積：1117.87單價：11195元元/ 總總價：11408854元元點評：該項目為潼潼南目前前唯一在在售的電電梯房，

12、考考慮到電電梯房在在區(qū)縣市市場的接接受度問問題，電電梯房的的銷售周周期均較較長，銷銷售情況況不太理理想，但但本項目目在潼南南市場尚尚未出現(xiàn)現(xiàn)電梯房房的情況況下推出出電梯房房，且價價格超出出多層住住宅約4400元元/，為為潼南房房地產(chǎn)市市場樹立立了榜樣樣。水晶翠園基本情況：開發(fā)商：重重慶雙泰泰房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司物業(yè)位置：江北新新城核心心區(qū)633號地塊塊建筑類別：14棟棟多層，11棟111F小高高層占地面積：40畝畝建筑面積：532280停車位：1150個個容積率：22.0綠化率：336.55總戶數(shù)：4400戶戶多，一一期1330戶戶型：788.8-1200 部部分配贈贈大面積積私家花花園一

13、期戶型配配比二房 887.22 112套三房 1110 442套 110.55 122套116.55 644套價格：6990-7780元元/規(guī)劃情況：項目采取圍圍合式布布局，點點式結(jié)合合板式，中中間有1100000平方方米的大大花園。多多層為主主，一棟棟11FF小高層層。銷售情況：從去年開始始銷售，一一、二期期約3550已銷銷售800，剩剩下少量量臨街的的大面積積戶型。點評：該項目剩下下的戶型型價格定定位存在在一定問問題，臨臨街的和和朝中庭庭景觀的的戶型價價格相當(dāng)當(dāng)，因此此剩下的的戶型銷銷售情況況較差。涼風(fēng)埡經(jīng)濟濟園區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟濟園區(qū)為為潼南新新建的一一個經(jīng)濟濟園區(qū)，該該區(qū)域在在售樓盤盤較多，

14、且且為潼南南未來房房地產(chǎn)開開發(fā)的一一個重點點區(qū)域。銀鑫苑基本情況：開發(fā)商：四四川炬鑫鑫建設(shè)投投資有限限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡埡經(jīng)濟園園區(qū)占地面積：230025建筑面積：405597.38容積率：11.766綠化率：440總戶數(shù)：約約3000戶價格：1、6F 9668元/ 2、5F 948元/ 3、5F 988元/規(guī)劃情況：項目分兩期期開發(fā)，采采取圍合合式布局局組成，臨臨街底層層為商業(yè)業(yè)，商住住分開，人人車分流流。2-9棟主主要為躍躍層，110-115棟普普通平層層，166-199棟為多多層公寓寓。一期期目前已已交房。戶型分布：16-199棟多層層公寓戶戶型主要要集中在在80-1100；10-15

15、5棟主要要為1221平方方米的三三房二廳廳二衛(wèi)戶戶型；2-9棟主主要為2200平平米以上上的躍層層。銷售情況：一期從去年年初開始始銷售已已基本售售罄，目目前剩下下部分臨臨街的躍躍層。調(diào)研實例：房號：111號樓CC2單元元1-22號 建建筑面積積：1221.994單價：9668元/平方米米 總總價：11180037平平方米3成10年年月供：9477元 3成成15年年月供：7300元 四方花園基本情況：開發(fā)商：重重慶雙杰杰物業(yè)有有限公司司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡埡經(jīng)濟園園區(qū)占地面積：1.447公頃頃總建筑面積積：約33萬平方方米容積率：22.0價格：9668-9998元元/規(guī)劃情況：項目采取多多層圍合合組

16、成，臨臨街底層層為商業(yè)業(yè)，中間間設(shè)置了了一個小小中庭花花園。項目點評：該項目主要要為農(nóng)業(yè)業(yè)銀行的的集資房房，因此此面積偏偏大，二二期有部部分對外外銷售，正正在調(diào)整整戶型面面積。 江南山莊基本情況：開發(fā)商：重重慶康居居物業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司物業(yè)位置：涼風(fēng)埡埡橋南大大道西側(cè)側(cè)占地面積：781158.51建筑面積：11004855.511容積率：11.4114綠化率：337總套數(shù)：6680停車位：1166項目點評： 該項目目目前屬屬涼風(fēng)埡埡經(jīng)濟園園區(qū)規(guī)模模最大的的項目，項項目一期期臨街兩兩棟已全全部售罄罄且已入入住，從從售房部部了解到到后期規(guī)規(guī)劃需要要進行調(diào)調(diào)整。四、競爭樓樓盤云海藍(lán)藍(lán)灣調(diào)研研基本情況

17、：項目位置：潼南江江北新城城梅園路路1號開發(fā)商：重重慶市永永佳房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司占地面積：1288畝建筑面積：9.88萬平方方米綠化率：448容積率：11.155總套數(shù)：5532物管費：00.422元價格：花園園洋房均均價14450，最高價價15110，最低價價13770。雙拼別墅均均價20080（一一期已售售完）。（建筑立面面）（大大門）（正在修建建的售房房部）（中中庭花園園）項目開發(fā)情情況：云海藍(lán)灣灣由涪江江、2000畝的的天然森森林公園園及人工工湖泊灣灣所環(huán)抱抱，它集集居住、休休閑、娛娛樂為一一體的高高檔次、高高品質(zhì)山山水園林林生態(tài)別別墅區(qū)。它它由星級級酒店、高高層公寓寓、花園園洋

18、房、雙雙拼別墅墅、獨立立別墅組組成。一期由1332套花花園洋房房、5棟棟10套套雙拼別別墅組成成；二期由花園園洋房、雙雙拼別墅墅、122棟獨立立別墅構(gòu)構(gòu)成；三期由雙拼拼別墅、花花園洋房房、高層層公寓及及商業(yè)步步行街組組成。云海藍(lán)灣住住宅小區(qū)區(qū)開發(fā)建建設(shè)1年年多時間間，目前前一期已已全部封封頂，二二期及景景觀處在在施工中中。規(guī)劃布局：云海藍(lán)灣地地勢平坦坦，生態(tài)態(tài)環(huán)境極極為優(yōu)越越。它充充分利用用河、山山、林、城城等自然然及人工工元素，結(jié)結(jié)合業(yè)主主使用特特點，創(chuàng)創(chuàng)造小區(qū)區(qū)現(xiàn)代的的、生態(tài)態(tài)的、文文明的氣氣氛，倡倡導(dǎo)一種種輕松休休閑，自自然親切切，尺度度柔和以以及混合合多元的的人性化化環(huán)境；規(guī)劃布局結(jié)結(jié)

19、合地形形及周邊邊環(huán)境，使使之與大大環(huán)境有有機融合合，同時時創(chuàng)造了了一系列列交流休休憩的場場所，如如游泳池池、羽毛毛球場、網(wǎng)網(wǎng)球場、觀觀景臺、會會所等。（規(guī)劃圖）主要賣點分分析：區(qū)位優(yōu)勢：項目位位于江北北新城邊邊緣地帶帶，可享享受新城城未來的的成熟配配套。景觀優(yōu)勢：項目位于涪涪江的北北側(cè)，具具有自然然景觀的的同時，還還擁有水水景資源源。規(guī)模優(yōu)勢：云海藍(lán)灣為為潼南目目前規(guī)模模較大的的項目之之一，大大規(guī)模易易于打造造大社區(qū)區(qū)。建筑優(yōu)勢：項目目前的的別墅和和花園洋洋房的建建筑形態(tài)態(tài)為潼南南的唯一一，易于于占領(lǐng)房房地產(chǎn)市市場。配套優(yōu)勢：項目設(shè)置了了觀景臺臺、游泳泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場等等完善的的配套設(shè)設(shè)施。周圍

20、交通：通過涪江大大橋、南南北干道道、南七七路、西西八路、西西十路、梅梅園路等等四面暢暢通，距距離火車車站、高高速公路路僅6分分鐘，至至老城33分鐘。戶型設(shè)計：一期：花園洋房戶戶型平層層、錯層層面積從從1300-1880；其中三房面面積1332.885-1149.31四房面積1139.62-1711.388五房面積1171.16-1777.611（帶休休閑室）躍層面積從從2066-2880雙拼別墅戶戶型面積積在2776左左右；二期：花園洋房面面積與一一期相當(dāng)當(dāng)；雙拼別墅戶戶型面積積2800-2990；花園洋洋房代表表戶型如如下：底層設(shè)置休休閑廳，贈贈送122的花花園；底層四室二二廳雙衛(wèi)衛(wèi)，建筑筑

21、面積1139.62，二層層三室二二廳雙衛(wèi)衛(wèi)，建筑筑面積1133.53；二層設(shè)置屋屋頂露臺臺花園；三層三室二二廳雙衛(wèi)衛(wèi)，建筑筑面積1132.85、1448.772；四層五室二二廳三衛(wèi)衛(wèi)，建筑筑面積2206.58，為躍躍層，贈贈送屋頂頂花園。戶型分析點點評：云海藍(lán)灣戶戶型設(shè)計計主要參參照借鑒鑒金科科天湖美美鎮(zhèn)的花花園洋房房。戶型設(shè)置寬寬大的主主臥室，主主臥室里里設(shè)置書書房；全部設(shè)置雙雙陽臺，包包括客廳廳陽臺和和生活陽陽臺，部部分多陽陽臺，很很受歡迎迎；戶型設(shè)計考考慮輔助助功能用用房：音樂廳廳、康樂樂室、儲儲存室等等；引入了屋頂頂花園、私私家大花花園等私人綠綠化空間間；花園洋房全全部采用用了飄窗窗，

22、且采采用大面面積玻璃璃窗，采采光通風(fēng)風(fēng)較好。不足：客廳：開間間為4.5m或或4.88m，開開間較大大，但其其進深偏偏小，幾幾乎與開開間尺寸寸相當(dāng)，大大致成正正方形的的客廳不不好使用用；立面：雖然然云海藍(lán)藍(lán)灣的外外立面比比潼南其其它樓盤盤有了較較大進步步，但其其立面的的線條和和色彩處處理比金金科的洋洋房立面面還是差差得很遠(yuǎn)遠(yuǎn)。錯層：梯步步分兩段段，使用用不方便便，房間間通道太太浪費配套設(shè)施：家門口2000畝的的原始森森林公園園、社區(qū)區(qū)周遍的的醫(yī)院、學(xué)學(xué)校、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場、中心心廣場、各各行政單單位近在在咫尺。觀景臺、兒兒童游樂樂場、老老年活動動中心、健健身中心心、游泳泳池、羽羽毛球場場、網(wǎng)球球場、

23、籃籃球場、特特色風(fēng)情情街、休休閑茶樓樓、超市市等。智能化設(shè)施施：云海藍(lán)灣對對整個小小區(qū)實行行全封閉閉式管理理。大門入口處處安裝有有電視監(jiān)監(jiān)控中心心，終端端有數(shù)個個攝像頭頭，整個個小區(qū)全全部在電電視監(jiān)控控系統(tǒng)的的控制之之下。小區(qū)內(nèi)配備備先進的的可視對對講系統(tǒng)統(tǒng)，圍墻墻安裝紅紅外線防防翻越監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，有線線電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，保安安 244小時巡巡邏管理理，鋼絲絲網(wǎng)圍墻墻+現(xiàn)代代標(biāo)準(zhǔn)式式鋼混圍圍墻合圍圍。物業(yè)管理：重慶小康物物業(yè)管理理公司進進行管理理，主要要服務(wù)有有保潔，維護綠綠色植被被。小區(qū)區(qū)還為業(yè)業(yè)主提供供生活和和便民特特約服務(wù)務(wù)，如超超市、餐餐飲、家家政服務(wù)務(wù)、代訂訂報刊雜雜志、代代收信件件

24、、郵政政快遞等等。 調(diào)研實例洋房房：房號：9-1-22 面面積：1147.98 戶戶型：三三房二廳廳二衛(wèi)單價：14420元元/ 總房房款：22038828元元一次性付款款97折折，折后后單價約約13777元/ 五通通費：約約50000元房號：9-2-22 面積積：1335.771 戶型：三房二二廳二衛(wèi)衛(wèi)單價：14410元元/ 總房房款：11913351元元 啟 示云海藍(lán)灣是是潼南目目前檔次次及價格格最高的的住宅小小區(qū)。當(dāng)潼南人都都在修普普通住宅宅的時候候，它提提供的是是差異化化的產(chǎn)品品花園園洋房和和別墅，當(dāng)潼南開發(fā)發(fā)商都只只建房子子的時候候，它提提供了大大配套和和景觀，所以，當(dāng)別別人只能能賣七

25、八八百乃至至六七百百的時候候，它賣賣到了114000。在售樓盤普普遍特征征分析主要采集以以下項目目：云海海藍(lán)灣、嘉嘉瑞花園園、陽光光小區(qū)、廣廣電名都都、水晶晶翠園、銀銀鑫苑、四四方花園園等。、基本情情況項目名稱云海藍(lán)灣嘉瑞花園陽光小區(qū)廣電名都水晶翠園銀鑫苑四方花園占地面積128畝4580771400002664002302551.47公公頃總建面積9.8萬10萬153333346399532800405977.3883容積率1.152.33.352.01.762.0綠化率4830.331.136.540總戶數(shù)532約600 142150400戶300戶除陽光小區(qū)區(qū)和廣電電名都為為單體樓樓外，其

26、其他樓盤盤均為花花園小區(qū)區(qū)。高素質(zhì)樓盤盤缺乏，其其中云海海藍(lán)灣的的樓盤綜綜合素質(zhì)質(zhì)最高。除了陽光小小區(qū)和廣廣電名都都外，均均分期開開發(fā)，開開發(fā)周期期較長。個盤每次推推出量在在1.55-4萬萬。容積率，平平均約22.0，云云海藍(lán)灣灣容積率率僅1.15。規(guī)劃布局大大多采取取簡單的的圍合式式布局，不不講究朝朝向和景景觀。多層為主。除除廣電名名都為電電梯高層層，水晶晶翠園有有帶電梯梯高層外外。電梯房已出出現(xiàn)在市市場，開開始逐漸漸被客戶戶接受。2、價格老城區(qū)在售售樓盤價價格在7710-8800元/；涼風(fēng)埡經(jīng)濟濟園區(qū)在在售樓盤盤價格在在8188-9998元/江北新城普普通在售售樓盤價價格6990-7780

27、元元/；江北新城電電梯房價價格在112000元/；江北新城花花園洋房房價格在在14000元/。、戶型二房面積主主要集中中在755-1110平方方米，比比例較小小，約為為15；主力戶型為為三房二二廳二衛(wèi)衛(wèi)錯層，面面積從1110-1400不等等，占比比例約為為65；三房兩廳一一衛(wèi)較少少；四房及以上上，面積積從14451180不等，所所占比例例約為330，多多為躍層層；集資房戶型型主要分分1200、1550、1190三種戶戶型；戶型出現(xiàn)了了飄窗、大大面積落落地窗、露露臺、屋屋頂花園園等創(chuàng)新新結(jié)構(gòu)；大面積戶型型功能分分區(qū)混亂亂，浪費費過道面面積。、自身配配套多數(shù)小區(qū)有有供給業(yè)業(yè)主休閑閑、娛樂樂、健身身

28、場所，大大都數(shù)有有商業(yè)配配套。大多小區(qū)都都建有中中庭花園園，綠化化環(huán)境成成為銷售售的主要要賣點之之一。車位配置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)較低低。、智能化化管理從現(xiàn)有銷售售樓盤情情況看，樓樓盤的智智能化程程度偏低低。部分小區(qū)采采用封閉閉式管理理，交樓樓標(biāo)準(zhǔn)為為入戶智智能防盜盜門，單單元入戶戶防盜門門，保安安系統(tǒng)都都為閉路路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)。少量量樓盤采采用可視視對講系系統(tǒng)。6、物業(yè)管管理除云海藍(lán)灣灣外，其其他樓盤盤未指名名推介物物業(yè)管理理公司，含含混帶過過。物業(yè)管理費費價格約約為0.2-00.5元元。物業(yè)管理水水平偏低低。消費者對物物業(yè)管理理服務(wù)認(rèn)認(rèn)識還不不清晰。物業(yè)管理尚尚未成為為潼南房房地產(chǎn)銷銷售的重重要輔助助

29、手段。、營銷推推廣宣傳推廣方方面投入入較少，前前期整體體包裝上上比較粗粗糙，渲渲染力度度不夠。項目后期宣宣傳力度度不足，營營銷手段段單一。多數(shù)樓盤的的銷售人人員專業(yè)業(yè)知識欠欠缺，職職業(yè)素質(zhì)質(zhì)較差，服服務(wù)意識識不強。結(jié)論在普通住宅宅競爭激激烈的市市場環(huán)境境下，要要想贏得得市場，只只有走產(chǎn)產(chǎn)品差異異化路線線，即打造差異異化產(chǎn)品品，樹立項目的的差異化化形象，來超越普通通競爭層層面。第二部分 定定 位 篇我們?nèi)绾晤I(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)潼南南的住宅宅市場項目目市場定定位項目概況地塊位置項目地塊位位于涼風(fēng)風(fēng)埡經(jīng)濟濟園區(qū)，涪涪江南橋橋頭，距距涪江及及橋南大大道約5500米米。地塊面積 地塊占地地面積1133畝畝，容積積率1

30、.66。地質(zhì)地貌 地塊由三三座小山山坡圍合合而成，地地勢高差差最大相相差約550米。周邊情況 地塊北面面為農(nóng)房房住宅區(qū)區(qū)，西面面目前為為毛地，一一條規(guī)劃劃中的市市政道路路將項目目地塊西西面通過過，南面面及東面面均為未未開發(fā)的的山地。（項目地塊塊圖片）項目SWOOT分析析1、優(yōu)勢分分析（SS） 區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢離塵不不離城項目地塊位位于潼南南涼風(fēng)埡埡經(jīng)濟園園區(qū)，距距離江北北新城和和老城區(qū)區(qū)較近。地地塊西面面規(guī)劃中中的干道道與環(huán)城城路相接接，將大大大縮短短項目與與老城區(qū)區(qū)及江北北新城區(qū)區(qū)的距離離。項目地處涼涼風(fēng)埡開開發(fā)區(qū)，屬屬于離老老城最近近的新區(qū)區(qū)，對老老城區(qū)居居民的吸吸引力更更大。本本區(qū)域住住宅價格

31、格高于江江北新區(qū)區(qū)就是證證明。 資源優(yōu)優(yōu)勢原生態(tài)態(tài)坡地地塊內(nèi)為山山體環(huán)繞繞，最大大高差達(dá)達(dá)50米米，可依依勢造景景，打造造“原生態(tài)態(tài)花園”社區(qū)，建建成社區(qū)區(qū)綠地率率將達(dá)550%以以上。 景觀優(yōu)優(yōu)勢獨享自自然景觀觀和江景景項目地塊內(nèi)內(nèi)植被豐豐富，自自然景觀觀迷人，極極具生態(tài)態(tài)優(yōu)勢；距涪江較近近，可在在地塊內(nèi)內(nèi)一覽江江景，具具有江景景資源。 規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢大型低低密度社社區(qū)本項目占地地約1440畝，地地塊規(guī)模模相對較較大，有有規(guī)?；A(chǔ)將項項目打造造成總建建筑面積積為超過過10萬萬平方米米的堪稱稱潼南罕罕有的大大型低密密度生態(tài)態(tài)社區(qū)。 2、劣勢分分析（WW） 客戶量量不明目前潼南房房地產(chǎn)高高端市場場開

32、發(fā)不不明顯（僅僅有云海海藍(lán)灣高高端項目目），消消費群體體和消費費力不明明朗，給給項目目目標(biāo)客戶戶群定位位帶來一一定影響響。 居住氛氛圍不濃濃項目所在區(qū)區(qū)域為經(jīng)經(jīng)濟園區(qū)區(qū)，居住住氛圍不不濃。涪江大橋及及其引橋橋?qū)⒈卷楉椖颗c老老城隔離離，其心心理落差差遠(yuǎn)不是是一路之之隔。 配套設(shè)設(shè)施欠缺缺項目所在片片區(qū)目前前生活配配套設(shè)施施不甚完完善，難難以滿足足日益增增長的實實際需要要，這對對本項目目的配套套設(shè)施將將提出更更高要求求。項目西側(cè)的的市政道道路的開開通、生生活配套套的完善善、政府府規(guī)劃商商業(yè)街的的啟動等等對項目目成敗有有直接影影響。3、 機會會分析（OO） 市場稀稀缺潼南60008000元的的房價，

33、決決定了主主流市場場的低端端產(chǎn)品潼南市場缺缺少高檔檔住宅項項目（僅僅有云海海藍(lán)灣項項目），缺缺少高端端住宅產(chǎn)產(chǎn)品。 云海藍(lán)藍(lán)灣的成成功，也也證明，差差異化的的稀缺產(chǎn)產(chǎn)品才有有更大的的利潤空空間。 檔次突突破潼南住宅項項目在規(guī)規(guī)模、景景觀、綠綠化、智智能化設(shè)設(shè)施、建建筑規(guī)劃劃設(shè)計、物物業(yè)管理理等方面面均處于于縣級開開發(fā)水平平，本項項目有可可能在潼潼南人中中造成轟轟動效應(yīng)應(yīng)，并使使該效應(yīng)應(yīng)在推廣廣中起到到持續(xù)性性作用。 強強聯(lián)聯(lián)合項目前期就就有專業(yè)業(yè)顧問公公司介入入，以及及政府部部門支持持，加上上開發(fā)企企業(yè)具有有成功開開發(fā)棠城城佳苑和和桂溪名名苑的經(jīng)經(jīng)驗，增增大了項項目開發(fā)發(fā)成功率率。4、風(fēng)險分分

34、析（TT）政策風(fēng)險險政府宏觀調(diào)調(diào)控政策策力度加加大，對對樓市產(chǎn)產(chǎn)生非系系統(tǒng)性風(fēng)風(fēng)險加大大；七部委出臺臺的房地地產(chǎn)政策策，遏制制了市場場快速升升溫的勢勢頭，造造成客戶戶持幣待待購的觀觀望心態(tài)態(tài)。 市政風(fēng)風(fēng)險目前地塊內(nèi)內(nèi)的景觀觀環(huán)境打打造需要要一定的的時間，市市政道路路及相關(guān)關(guān)工程何何時動工工，將直直接影響響到項目目開發(fā)時時機與進進程。 價格風(fēng)風(fēng)險潼南住宅售售價水平平普遍偏偏低，大大多數(shù)住住宅平均均售價在在7000-8000元/，且且有低價價位集資資房的影影響，給給項目的的價格定定位帶來來一定的的影響。本項目最主主要風(fēng)險險將是價價格，價價格既要要引領(lǐng)市市場又要要切合市市場，因因此既要要注重項項目檔

35、次次，還必必須控制制成本。 市場容容量風(fēng)險險高端產(chǎn)品及及高價位位決定了了客戶群群體的有有限。目前云海藍(lán)藍(lán)灣已占占據(jù)部分分高端客客戶群體體，潼南南的人口口和經(jīng)濟濟有限，對對本項目目的高端端目標(biāo)客客戶制約約很大。本項目應(yīng)在在許多方方面超越越云海藍(lán)藍(lán)灣，才才能把握握良好的的市場機機遇來。策略形成1、發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，樹樹立高端端住宅形形象：目前潼南房房地產(chǎn)市市場占主主體地位位的主要要是普通通住宅和和集資房房，僅有有廣電名名都電梯梯高層和和云海藍(lán)藍(lán)灣花園園洋房兩兩個較特特殊項目目。充分利用潼潼南項目目整體偏偏低的市市場狀況況，充分分展示項項目資源源優(yōu)勢、景景觀優(yōu)勢勢、規(guī)模模優(yōu)勢及及項目獨獨特的產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢勢，

36、打造造差異化化產(chǎn)品。最終樹立項項目低密密度、高高檔次、優(yōu)優(yōu)景觀、住住宅形象象。2、轉(zhuǎn)化威威脅，超超越競爭爭層面：本項目最大大的威脅脅來自1）普通住住宅的低低品質(zhì)低低價格2）競爭產(chǎn)產(chǎn)品云海海藍(lán)灣。要在競爭中中突圍，1）要跳出出低品質(zhì)質(zhì)低價格格層面，以以項目的的高品質(zhì)質(zhì)及獨特特的產(chǎn)品品形態(tài)來來超越普普通競爭爭層面。2）要通過過品的優(yōu)優(yōu)化、包包裝宣傳傳的強化化、營銷銷策劃的的差異化化來超越越同質(zhì)競競爭。3、通過包包裝推廣廣，增加加產(chǎn)品附附加值：潼南目前項項目在營營銷推廣廣方面處處于較落落后狀態(tài)態(tài)，通過過本項目目的形象象宣傳、現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝展示，樹樹立項目目的主題題形象，把把項目的的獨有優(yōu)優(yōu)勢加倍倍放大

37、，強強化產(chǎn)品品創(chuàng)新元元素，增增加產(chǎn)品品的附加加值。同時提提升產(chǎn)品品價格項目目標(biāo)客客戶群定定位1、目標(biāo)客客戶群的的種類客戶來源：主要以以潼南縣縣城的消消費者為為主，向向潼南鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射射?？蛻袈殬I(yè)：主要是是潼南的的成功人人士，政政府公務(wù)務(wù)員、私私人企業(yè)業(yè)主、個個體商戶戶、周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在在外經(jīng)商商的老板板等。2、目標(biāo)客客戶特征征描述如如下：有相當(dāng)經(jīng)濟濟實力，購購買力較較強，以以二次置置業(yè)為主主；以事業(yè)有成成的中年年人為主主，年齡齡多在440歲以以上；事業(yè)有成后后，對生生命健康康格外關(guān)關(guān)注；鐘情自然景景觀，對對生活方方式、居居住人文文環(huán)境特特別挑剔剔。 客戶關(guān)關(guān)注：注注重地段段、環(huán)境境、景觀觀、良好好的

38、物業(yè)業(yè)管理，車車位、委委托性特特約服務(wù)務(wù)和經(jīng)營營性多種種服務(wù)。3、目標(biāo)客客戶群的的年齡本項目的目目標(biāo)客戶戶群以440555歲為為主，約約占800%。55歲以上上的占115%以以上。40歲以下下的，由由于收入入的原因因，所占占比重在在5%左左右。4、目標(biāo)客客戶群的的區(qū)域分分布本項目絕大大多數(shù)目目標(biāo)客戶戶來自潼潼南縣城城，預(yù)計計占總額額的800%。少量來自潼潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，預(yù)計計占總額額的155%。少量來自周周邊市縣縣，預(yù)計計占總額額的5%。項目定位開發(fā)理念掀起潼南居居住革命命徹底底顛覆 潼南南人居現(xiàn)現(xiàn)狀全面面提升 潼南南人居品品質(zhì)精心心打造 潼南南人居名名片項目定位方案一：潼南首席、大大型低密度、原

39、原生態(tài) 別墅、洋洋房社區(qū)區(qū)內(nèi)涵：重檔次。項項目定位位為目前前潼南檔檔次最高高的項目目，全為為別墅和和洋房產(chǎn)產(chǎn)品；重環(huán)境。充充分利用用項目的的地勢及及景觀優(yōu)優(yōu)勢，打打造成潼潼南獨有有的生態(tài)態(tài)社區(qū)。重身份。項項目要成成為購房房者身份份的名片片，要成成為潼南南新人居居的名片片，成為為一種高附加加值的產(chǎn)產(chǎn)品。低密度，大大規(guī)模。項目容積率控制在1.2，總建面在10萬11萬左右；全新居住理理念。塑塑造出本本項目與與眾不同同的現(xiàn)代代生態(tài)、健健康居家家形象。方案二：潼南首創(chuàng)養(yǎng)生莊莊園養(yǎng)生，又稱稱攝生、道道生、養(yǎng)養(yǎng)性、衛(wèi)衛(wèi)生、保保生、壽壽世等等等。養(yǎng)生生一詞最最早見于于莊子子內(nèi)篇篇。所謂謂生，就就是生命命、生存

40、存、生長長之意；所謂養(yǎng)養(yǎng)，即保保養(yǎng)、調(diào)調(diào)養(yǎng)、補補養(yǎng)之意意。總之之，養(yǎng)生生就是保保養(yǎng)生命命的意思思。充分發(fā)揮本本項目原原生態(tài)自自然景觀觀資源的的優(yōu)勢。真真山真水水自古以以來是修修身養(yǎng)性性必備之之條件。 在建筑、環(huán)環(huán)境中賦賦予養(yǎng)生生的概念念，旨在在演繹另另一種全全新的生生活模式式。本項目可融融入的養(yǎng)養(yǎng)生元素素體現(xiàn)在在以下幾幾個方面面：養(yǎng)尊：以隱隱私抵抗抗張揚，世世外桃源源的生活活體現(xiàn)尊尊貴身份份；養(yǎng)心：以清清凈抵抗抗煩擾，在在大自然然里安個個家；養(yǎng)性：以超超然抵抗抗緊張，山山水為鄰鄰，陶冶冶性情；養(yǎng)氣：以新新鮮抵抗抗渾濁，每每天呼吸吸新鮮空空氣；養(yǎng)神：以有有序抵抗抗無序，使使人神形形兩旺；養(yǎng)聆：以

41、動動聽抵抗抗喧囂，令令他自然然天籟之之音；養(yǎng)目：以園園林藝術(shù)術(shù)抵抗單單調(diào)、僵僵硬，讓讓人心清清目明。我司推薦：方案二二熱愛生命、珍珍惜健康康已成為為當(dāng)今生生活主旋旋律，從從這個角角度能夠夠打動并并激發(fā)人人們的消消費欲望望。 直直接賣山山水、園園林的項項目已經(jīng)經(jīng)流行房房地產(chǎn)市市場多年年，沒有有新鮮感感。養(yǎng)生主題，可可以直接接與其它它項目形形成差異異，與眾眾不同。養(yǎng)生主題可可以有豐豐富的文文化內(nèi)涵涵可以挖挖掘?？煽梢猿浞址盅诱?。六、項目命命名建議議主推案名：立業(yè)新天天地該命名內(nèi)涵涵是：客戶告別舊舊城舊房房，喬遷遷新居，面面貌煥然然一新、生生活欣欣欣向榮。立業(yè)地產(chǎn)的的事業(yè)開開創(chuàng)新局局面、躍躍上新臺臺

42、階；該命名大氣氣、上口口、易記記；該命名內(nèi)涵涵豐富而而空靈，留留有遐想想的余地地；該命名可以以把本項項目與潼潼南其它它住宅區(qū)區(qū)別開來來其它推薦名名：城市山谷 沁園春春景格蘭晴天第三部分 產(chǎn) 品 篇我們應(yīng)建造造怎樣的的產(chǎn)品項目發(fā)發(fā)展建議議一、產(chǎn)品策策略 “差異化化”策略緊貼貼潼南區(qū)域域市場打造造潼南高高檔住宅宅項目總體檔檔次建議議項目檔次定定位為潼潼南最高高檔次的的居住社社區(qū) 【尊崇崇身份 尊貴貴社區(qū)】 內(nèi)涵涵為：社區(qū)業(yè)主主主要為潼潼南中上上層階層層人士及及成功人人士；入住本社區(qū)區(qū)將成為為一種身身份的象象征；社區(qū)要體現(xiàn)現(xiàn)業(yè)主的的尊貴身身份，讓讓業(yè)主有有一種成成功滿足足感。二、建筑規(guī)規(guī)劃建議議、整

43、體規(guī)規(guī)劃思想想： 結(jié)合坡地地地形，依依山就勢勢 天天人合一一 內(nèi)涵：各組團和整整體規(guī)劃劃的關(guān)系系就是“形”和“神”的關(guān)系系，如散散文一樣樣，形散散而神不不散，使使整個小小區(qū)渾然然一體；總體規(guī)劃要要體現(xiàn)物物以類聚聚，人以以群分，居居住習(xí)慣慣、生活活方式等等方面存存在差異異的業(yè)主主不可放放在同一一組團內(nèi)內(nèi)，也就就是不同同的產(chǎn)品品形態(tài)形形成相對對獨立的的組團；結(jié)合山地的的地形，依依山就勢勢，修建建坡地建建筑，創(chuàng)創(chuàng)造目前前潼南市市場基本本無山地地建筑的的市場空空白點，形形成差異異化，同同時也可可減少土土方成本本。在整體的規(guī)規(guī)劃上不不要過分分的強調(diào)調(diào)軸線的的對稱關(guān)關(guān)系，尤尤其是中中軸線的的對稱關(guān)關(guān)系，也

44、也不要過過分注重重組團的的內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)，使使小區(qū)有有精心規(guī)規(guī)劃但又又顯得自自然，各各組團關(guān)關(guān)系自然然協(xié)調(diào)，體體現(xiàn)小區(qū)區(qū)的整體體性； 、規(guī)劃劃建議：環(huán)繞布局將項目北側(cè)側(cè)的山體體推平至至等高線線XXXX米，其其土方用用來填充充項目中中心的洼洼地，將將來作為為小區(qū)中中庭景觀觀用地。由由此形成成由東側(cè)側(cè)、南側(cè)側(cè)山體環(huán)環(huán)繞的為為相對平平整用地地，西側(cè)側(cè)為小區(qū)區(qū)入口，北北側(cè)為江江景的再再生地形形。將項目北側(cè)側(cè)的山體體推平至至等高線線XXXX米，由由此沿北北江景線線建別墅墅類住宅宅。等高高線高度度應(yīng)高于于山腳等等高線加加21米米，也就就是說，山山腳下今今后建多多層住宅宅不能構(gòu)構(gòu)成對江江景別墅墅的遮擋擋。江景別

45、墅沿沿線南側(cè)側(cè)靠中庭庭位置，再再布置一一排或兩兩排別墅墅或洋房房。這樣，小區(qū)區(qū)總體布布局，大大致構(gòu)成成以中庭庭花園為為中心，北北、東、南南三面環(huán)環(huán)繞布局局的構(gòu)圖圖，并由由地勢高高差使各各排建筑筑呈現(xiàn)起起伏變化化。組團布局：在總體環(huán)繞繞布局的的基礎(chǔ)上上，再將將項目分分成多個個組團，如如獨立別別墅組團團、聯(lián)排排雙拼疊疊拼別墅墅組團、花花園洋房房組團。整整個社區(qū)區(qū)由主干干道把各各個組團團連為一一體，各各個組團團相對獨獨立，又又有機聯(lián)聯(lián)系，每每個組團團各具特特色。交通網(wǎng)絡(luò)：小區(qū)采采用入口口合流，區(qū)區(qū)內(nèi)分流流的局部部人車分分流交通通組織內(nèi)內(nèi)外交通通。區(qū)內(nèi)內(nèi)車行道道路采用用環(huán)路與與盡端路路相結(jié)合合的規(guī)劃劃

46、方式，使使小區(qū)主主干道極極盡便捷捷，同時時減少對對自然景景觀的干干擾。 山頂景觀長長廊：在在項目最最高地勢勢山頂，修修建庭臺臺休閑走走廊，供供業(yè)主休休閑賞景景漫步，豐豐富社區(qū)區(qū)文化，來來提升項項目及企企業(yè)品牌牌。車位：別墅墅類車位位標(biāo)準(zhǔn)，考考慮戶均均一個室室內(nèi)車位位。景觀洋房可可采用集集中停車車位，露露天停放放，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為兩戶戶一個車車位。三、產(chǎn)品類類型建議議1、產(chǎn)品類類型目前潼南市市場的缺缺乏高端端項目，可可通過修修建別墅墅及洋房房來與潼潼南目前前的市場場產(chǎn)品形形成差異異化。以花園洋房房為主。聯(lián)排別墅、疊疊拼別墅墅、雙拼拼別墅為為輔。少量獨立別別墅（有有需求時時再按客客戶要求求施工建建造）。社

47、區(qū)環(huán)境設(shè)設(shè)計和建建造細(xì)膩膩、獨特特，體現(xiàn)現(xiàn)出別墅墅區(qū)的優(yōu)優(yōu)越性。可可借鑒的的項目：山語間間的項目目規(guī)劃及及景觀設(shè)設(shè)計。2、戶型的的差異化化：在體現(xiàn)居住住空間舒舒適，功功能齊全全的前提提下打造造別墅的的特色。同時控制好好戶型的的面積，銷銷售上就就具備了了產(chǎn)品和和總價的的優(yōu)勢。利用坡勢，做做出低于于2.220米的的半地下下架空層層，贈送送客戶面面積。1）雙拼別別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅墅：由左右兩戶戶聯(lián)體或或更多聯(lián)聯(lián)體而成成，每套套3層，第第三層做做出花園園露臺，一一層附帶帶私家花花園，考考慮車庫庫一個或或露天停停車位。面積可控制制在17701180平平米、22002100平米、22202300平米三三個等

48、級級?？山梃b的項項目：建建工未來來城的聯(lián)聯(lián)排別墅墅。2）疊拼別別墅：由四層組成成，其中中一、二二層為一一戶，三三、四層層為一戶戶，一棟棟由四戶戶構(gòu)成，下下單位住住戶擁有有小花園園，上單單元住戶戶由單獨獨樓梯直直上，擁擁有花園園露臺，可可考慮車車庫或露露天車位位。面積控制在在1600-1770平米米、18801190平平米兩種種類型?？山梃b的項項目：學(xué)學(xué)府大道道69號號、山語語間。（聯(lián)排別墅墅示意）（疊疊拼別墅墅示意）3）獨立別別墅：每每棟3層層，面積積控制在在23002880左左右。（獨立別墅墅示意）4）退臺式式別墅洋洋房：本戶型是根根據(jù)山地地地形而而生，依依山就勢勢，逐級級退臺。本戶型為單單

49、層結(jié)構(gòu)構(gòu)，面積積控制在在10001440平米米左右。適適合有經(jīng)經(jīng)濟實力力的退休休夫婦。本戶型能最最大程度度節(jié)省土土方成本本，而且且形式新新穎獨特特。本戶型是否否采用，由由設(shè)計師師根據(jù)地地形地貌貌而定。可借鑒的項項目：金金科天湖湖美鎮(zhèn)的的退臺式式花園洋洋房；恒恒運青河河灣的花花園景觀觀洋房。（退臺式洋洋房示意意）5）花園洋洋房：這是本項目目的主力力產(chǎn)品類類型。該類型產(chǎn)品品從戶型型到立面面設(shè)計，都都可借鑒鑒金科天天湖美鎮(zhèn)鎮(zhèn)上島的的設(shè)計。圖示如下：戶型示意圖圖：（四房兩廳廳兩衛(wèi) 帶私家家花園）（三房兩廳兩衛(wèi) 帶露臺）參考套內(nèi)面積137平方米參考套內(nèi)面積126平方米（外立面示示意圖）四、各類戶戶型的配

50、配比建議議：名稱面積（平方米）比例（按面積）備注雙拼、聯(lián)排排別墅1702230左左右20%根據(jù)實際地地理位置置情況，22套或以以上聯(lián)成成一排。疊拼別墅160-11909%利用坡地高高差，上上下兩套套重疊，獨獨立進出出。獨立別墅2302280左左右6%考慮到潼南南市場消消費能力力，在本本項目中中僅安排排了6%的比例例，主要要是以獨獨立別墅墅的價格格來提升升整個項項目的檔檔次，以以拉高其其它產(chǎn)品品的價格格。獨立立別墅采采取模式式。退臺洋房1001140左左右5%可考慮平層層或錯層層設(shè)計，主主要以產(chǎn)產(chǎn)品的新新穎和實實用取勝勝。花園洋房1001160左左右60%可考慮平層層或錯層層設(shè)計，主主要以戶戶型

51、的精精巧和景景觀優(yōu)勝勝取勝。說明：戶型定位的的思路是是：盡可能提供供比云海海藍(lán)灣更更新穎的的產(chǎn)品，力力爭人無無我有；做云海藍(lán)灣灣已有的的產(chǎn)品，盡盡可能戶戶型更精精巧、立立面更美美觀，力力爭人有有我精；相同戶型，面面積比云云海藍(lán)灣灣適當(dāng)減減小，單單價相同同但總價價要低，力力爭實惠惠。五、建筑風(fēng)風(fēng)格要點點建議本項目在建建筑總體體風(fēng)格上上建議采采用現(xiàn)代代風(fēng)格。符合現(xiàn)代社社會的生生活節(jié)奏奏，化繁繁復(fù)為簡簡潔，而而且在色色彩及外外立面的的設(shè)計都都讓人有有耳目一一新的感感覺?，F(xiàn)代風(fēng)格的的表現(xiàn)元元素較多地出現(xiàn)現(xiàn)架子、凸凸窗、大大面積玻玻璃、色色彩變化化豐富?，F(xiàn)代風(fēng)格的的優(yōu)勢從一些樓盤盤銷售情情況的反反饋，喜

52、喜歡現(xiàn)代代風(fēng)格建建筑的客客戶主要要是355歲至550歲左左右的客客戶，而而這部分分客戶也也恰恰是是我們的的目標(biāo)客客戶。代表樓盤：學(xué)府大大道699號、金金科天湖湖美鎮(zhèn)。（現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格示意意）環(huán)境景觀建建議 小區(qū)入口水水體的打打造。小區(qū)入口有有一二十十米的高高差，建建議在此此處正中中考慮大大型水景景瀑布，人人行和車車行均由由左右兩兩側(cè)通過過。該水景作為為小區(qū)唯唯一集中中水景，要要求有氣氣勢，有有聲勢，有有突出的的造型。（入口水景景示意）中庭花園的的打造。用項目北側(cè)側(cè)的山體體推平的的土石方方來填充充地塊山山凹，打打造成中中庭花園園。沿中庭花園園的北、東東、南三三面分層層次布局局建筑。中庭花園作作為小區(qū)

53、區(qū)的集中中式大型型景觀，要要體現(xiàn)養(yǎng)養(yǎng)生主題題，強調(diào)調(diào)景觀的的觀賞性性與參與與性相結(jié)結(jié)合，使使整個小小區(qū)成為為人們修修身養(yǎng)性性、頤享享天年的的樂園。中庭花園要要作為小小區(qū)的亮亮點，來來著力打打造。（中庭花園園示意）路網(wǎng)的規(guī)劃劃。路網(wǎng)規(guī)劃要要同建筑筑的布局局相結(jié)合合，盡量量體現(xiàn)曲曲徑通幽幽，路徑徑蜿蜒，順順山走勢勢，以體體現(xiàn)良好好的美學(xué)學(xué)效果；休閑路路徑邊設(shè)設(shè)置凳椅椅，便于于休閑。 （路網(wǎng)網(wǎng)示意）私家花園的的規(guī)劃。盡量在有限限的空間間內(nèi)做出出較強的的層次感感和立體體感，各各種花草草樹木的的搭配要要植物園園內(nèi)植物物相配，注注意其季季節(jié)性、高高低、色色彩須錯錯落有致致；切忌忌平面化化、單一一化。 戶型

54、設(shè)計建建議戶型要做到到舒適性性設(shè)計，保保證各功功能房間間的私密密性，以以及戶型型設(shè)計的的適應(yīng)性性；建議客廳立立面采用用大面積積落地玻玻璃窗，增增加房間間的采光光和觀景景效果；注重配設(shè)親親自然的的大陽臺臺和露天平平臺，使使居住者者真正體體味與大大自然情情景交融融的生活活。根據(jù)戶型大大小，戶戶戶保證證一定面面積的花花園、露露臺、飄飄窗等創(chuàng)創(chuàng)新元素素。結(jié)合地勢，盡盡可能做做出不計計容積率率的半地地下架空空層面積積贈送客客戶。（大面積落落地玻璃璃窗示意意）配套設(shè)施規(guī)規(guī)劃建議議 1、住戶專專車考慮到本項項目的檔檔次，同同時考慮慮到本項項目地處處相對偏偏遠(yuǎn)的新新區(qū)，周周邊生活活配套不不夠齊備備，住戶戶即使

55、有有私家車車也不可可能全家家都能享享用。因因此，建建議設(shè)置置潼南首創(chuàng)。尊尊貴獨享享住 戶 專專 車2、核心配配套建議設(shè)置置潼南首創(chuàng) 大型 養(yǎng)生會會所室內(nèi)設(shè)施：休閑養(yǎng)生系系列設(shè)立茶 樓 書書 吧 棋牌牌 室膳食養(yǎng)生系系列：設(shè)立傳統(tǒng)藥膳滋滋補館祛病養(yǎng)生系系列：設(shè)立中醫(yī)保健中中心：如如重慶富富僑那樣樣專業(yè)的的保健中中心，增增設(shè)專業(yè)業(yè)的中醫(yī)醫(yī)推拿、針針灸、拔拔火罐等等運動養(yǎng)生系系列：設(shè)置 健身身中心 乒乓乓球室室外考慮： 游泳池 網(wǎng)球球場或籃籃球場兒童童樂園 老人晨練場場大大眾健身身路徑（網(wǎng)球場和和游泳池池示意） 3、入口商商業(yè)配套套為滿足小區(qū)區(qū)住戶的的基本生生活需求求，在小小區(qū)西面面入口水水景兩側(cè)側(cè)

56、，設(shè)置置10000220000平米的的商業(yè)面面積。該商業(yè)物業(yè)業(yè)可作便便利超市市、小型型肉菜市市場、特特色風(fēng)味味餐廳等等。 4、幼兒園園 南南目本小小區(qū)有達(dá)達(dá)11萬萬平米的的建設(shè)規(guī)規(guī)模，幼幼兒園的的配套設(shè)設(shè)施必不不可少。 南南目幼兒兒園布置置在小區(qū)區(qū)西側(cè)入入口附近近為宜，可可與商業(yè)業(yè)配套建建筑物一一并規(guī)劃劃，施工工可放在在項目開開發(fā)的后后半段。智能化方案案建議潼南目前樓樓盤智能能化程度度相對偏偏低。而而本小區(qū)區(qū)處在相相對的荒荒郊野外外，智能能化安防防設(shè)施極極為重要要。針對目前潼潼南住宅宅物業(yè)的的智能化化程度，我我司建議議對該項項目智能能化方案案按目前前潼南最最高等級級配置，建建議以下下：管理智能

57、化化系統(tǒng)：背景音音樂系統(tǒng)統(tǒng)，ICC卡三表表出戶；車庫智能化化管理系系統(tǒng)；電子安防系系統(tǒng)：保安總控室室閉路監(jiān)監(jiān)控，周界紅外線線監(jiān)控自自動防盜盜報警，可視對講、IC門禁；主臥室設(shè)緊緊急按鈕鈕，廚房燃?xì)庑剐孤秷缶揖又悄芑芾硐迪到y(tǒng)：因因特網(wǎng)；物業(yè)管理建建議在潼南房地地產(chǎn)市場場目前階階段，物物業(yè)管理理將是建建立項目目品牌價價值的重重要途徑徑，超前前的物業(yè)業(yè)管理是是項目品品質(zhì)的有有力保障障，更是是項目保保值升值值的重要要因素。針對本項目目情況，物物業(yè)管理理應(yīng)注重重以下幾幾個方面面： 物業(yè)管管理提前前介入的的服務(wù)理理念秉承力臻完完善的服服務(wù)宗旨旨、以業(yè)業(yè)主為尊尊的管理理理念，竭竭誠為每每一位業(yè)業(yè)主提

58、供供舒適、優(yōu)優(yōu)雅、安安全的生生活環(huán)境境，物業(yè)業(yè)管理公公司在別別墅社區(qū)區(qū)銷售階階段的早早期介入入將為別別墅的銷銷售推廣廣提供有有利的支支持。 專業(yè)化化運作模模式因本項目產(chǎn)產(chǎn)品定位位高，為為潼南目目前最高高檔次社社區(qū)，顧顧客層次次相對較較高，因因而各方方面要求求亦高。因此需要引引進著名名品牌物物業(yè)管理理公司管管理模式式，在完完成前期期銷售后后按市場場機制交交給當(dāng)?shù)氐匚锕芄尽?酒店式式服務(wù)，彰彰顯業(yè)主主尊貴本項目的物物管服務(wù)務(wù)，一定定要超越越潼南當(dāng)當(dāng)?shù)匚锕芄芩?，真真正按照照先進的的的物管管標(biāo)準(zhǔn)，提提供酒店店式標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)服務(wù)，讓讓業(yè)主產(chǎn)產(chǎn)生尊貴貴感，體體現(xiàn)小區(qū)區(qū)檔次，提提升小區(qū)區(qū)價值。 一站式式服務(wù)

59、相相結(jié)合應(yīng)按照物業(yè)業(yè)管理的的整體原原則和要要求，實實施差異異化管理理模式，體體現(xiàn)個性性化。如如一站式式服務(wù)，體體現(xiàn)對業(yè)業(yè)主的親親情關(guān)懷懷，還可可以針對對不同的的業(yè)主實實行個性性化服務(wù)務(wù)，讓業(yè)業(yè)主得到到與眾不不同的享享受，在在軟件上上做足文文章。裝修套餐建建議購買高檔住住宅的人人群越來來越希望望住宅的的裝修不不用花費費自己過過多精力力和時間間。所以以對他們們而言，最好的選擇是菜單式裝修。多數(shù)人愿意選擇菜單式裝修。而要求精裝修（提包入?。┖筒灰笱b修（毛坯）的只占據(jù)少數(shù)。因此建議本本項目可可通過裝裝飾設(shè)計計大賽，把把主力戶戶型設(shè)計計233個裝修修方案，既既是不同同的風(fēng)格格，也是是不同的的等級，每每

60、一套方方案明碼碼標(biāo)價，由由客戶選選擇，猶猶如進餐餐館點套套餐。項目開發(fā)建建議本項目的開開發(fā)目標(biāo)標(biāo)是以坡坡地建筑筑及景觀觀資源優(yōu)優(yōu)勢樹立立項目品品牌。開發(fā)建議如如下：現(xiàn)階段工作作主要是是，在深深入調(diào)研研潼南地地產(chǎn)市場場的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，準(zhǔn)準(zhǔn)確研判判本項目目土地價價值，科科學(xué)而有有前瞻地地進行市市場定位位，確定定開發(fā)策策略。時間：9月月1日9月月15日日在項目市場場策劃和和產(chǎn)品策策劃達(dá)成成共識之之后，迅迅速確定定設(shè)計院院進行方方案設(shè)計計。并要要求設(shè)計計公司考考察、借借鑒重慶慶的類似似項目，如如金科上島方案完成時時間為99月155日10月月30日日依據(jù)設(shè)計方方案，進進行土石石方工程程，削山山、填坑坑，筑路