1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔合眾物業，大眾滿意上海合眾企業發展有限公司上海合眾企業發展有限公司改制為民營企業已歷經一周年了。一年來，在市、區政府、新黃浦集團的支持下，我們以改制為契機，打破原有公房物業管理封閉運作的格局，引進社會物業管理機制，以群眾滿意為目標，努力提高直管公房物業管理水平，增強企業市場競爭能力。現將我們一年來的工作情況向各位領導、同志作一匯報。一年來的變化企業的勞動效率得到顯著提高。改制前公司管轄直管公房物業面積60萬平方米，有員工242人，其中待崗、內退等冗員多達50余人。改制后，我們通過精簡機構、清理冗員，員工人數銳減到176人，比原先減少27，而公司所管轄

2、的物業面積通過社會競標新增17，達到70萬平方米，從而使企業的勞動效率得到了顯著提高。員工的服務態度有了明顯改善。公司原有的體制、機制難以適應市場經濟的發展，員工身在國有企業，背靠新黃浦集團這棵大樹，“等、靠、要”的現象相當嚴重，服務態度未能得到根本改變。改制激發了企業的活力，極大地調動了員工的積極性，服務態度出現了深刻變化。過去房管員“朝南坐”等著居民來上門，現在房管員紛紛走向居民家門，好多房管員主動放棄休息，利用雙休日和下班時間走訪住戶聽取意見、收取租金。維修工也以“急、難、險、漏、堵”作為重點，努力提高維修服務的時效和質量。據統計，從2000 年10月至2001年3月，公司共受理居民報修

3、單6577張，完成率達到97.44，同比1999年10月至2000年3月居民報修單下降1049張。在此期間，同比居民投訴由原來的93張下降到38張。最近新黃浦集團對1200戶居民隨機進行征詢，結果顯示，認為“服務質量有明顯提高”的占69.35，認為“房管員比過去工作主動性增強”的占51.19，對物業公司改制持肯定和認可態度的居民占76.6。企業的市場競爭能力逐步增強。房管所轉制的物業公司因以行政地域管理直管公房物業，市場競爭壓力一直不大，因此我們缺乏市場競爭的經驗和能力。改制后，員工的利益與企業的命運緊緊連在一起，大家再也不能安于現狀了。在員工的大力支持下，我們跨出區域積極參加社會物業管理招投

4、標，經過競標于今年四月一日正式承接了盧灣區步高里小區10萬平方米的物業管理工作。我們還積極拓展與物業管理相關相近的業務。一年來我們先后投資建立了二家控股、參股的房產經紀有限公司，并在全市設立了近10個分支機構；投資建立了一家商務管理有限公司，置換了近3000平方米的營業用房用于商務租賃。預計全年房產中介、置換、租賃等收入可望達到公司總收入的50以上。公司的經濟實力和市場競爭能力正在逐步增強。員工的收入也有所增長。由于改制工作進行得比較平穩，企業保持較好的發展態勢，隨著對外業務的擴大和勞動效率的提高，員工的收入也有所增長。據初步統計，全年員工人均收入比上年增長20左右。由此，70.6的員工對改制

5、給予好和非常好的評價。主要工作和措施公房物業管理是房管所轉制物業公司的主要業務。改制后，新黃浦集團按照契約繼續將原有公房物業委托給我們管理經營，能否把這方面工作做得更好，讓業主、住戶、政府滿意，是改制成敗的標志。我們以“合眾物業、大眾滿意”為企業理念，在組織結構、工作機制、管理服務方式等方面進行創新探索。調整組織結構按照新黃浦（集團）公司授權物業管理委托合同的要求，為了實現“管理與作業，管理與經營”二分離和產權經營代理化、物業管理市場化、維修服務專業化，公司對原有的組織結構進行了調整，重新劃分崗位職責，以進一步理順管理服務體系。我們成立了投訴應急中心、物業和工程兩個分公司。投訴應急中心作為公司

6、的職能部門，除負責內部培訓、檢查考核物業和工程兩個分公司的工作外，還強化與社會監管的溝通渠道，及時處理居民的投訴、急修事項。為了加大這個部門的權威性，中心主任由公司監事長兼任。物業分公司與工程分公司是甲、乙方關系，物業分公司設立3個“一門式”接待服務窗口，受理居民報修后，及時轉給工程分公司施工，經房管員驗收合格后進行費用結報。物業分公司設一名公房經營管理員協助辦理新黃浦集團委托的公房產權轉移、租賃戶名更改、使用權轉讓等公房經營管理事項，實行專人負責、單列帳戶、收支二條線辦法，即房屋租金與公房經營收入為新黃浦集團所有，我們公司只能按合同規定提成或提取代辦手續費。改變工作方式，推行親情服務過去房管

7、員整天大多坐在辦公室里接待居民來訪，處理租賃業務，居民對此意見很大。我們改變這種工作方式、作風。要求每個房管員每天化大部分時間深入小區現場辦公，貼近居民，實行親情服務，起到一個“房管家”的作用。我們按街坊劃分22個物業小區，每個小區由一名房管員全面負責管理服務工作，既要辦好房屋租賃業務，又要做好房屋小修的質量驗收和量方驗收工作，還要每天巡視小區內的溝管，開啟報修箱，協同居委調解住房糾紛，處理違章建筑。這樣，房管員通過深入小區、住戶，一方面熟悉了解了房屋租賃、完好情況，及時解決管理、維修上的問題，另一方面加強了與居委、居民的聯系，建立了良好的人際關系，方便了居民，有利于工作，受到了街道、居委和居

8、民的好評。為了激勵房管員敬業愛崗，更好地為居民服務，我們最近還開展了房管家的評選活動。房管家稱號分為五個星級，分別設有不同的標準，如一星級房管家必須做到“有求必應”，要求將BP機號碼向小區住戶公開，做到24小時接受住戶的政策咨詢、報修等業務。房管家的稱號每年評選認定一次，采取房管員自報公議，小區張貼公示，公司認定的辦法，不搞終身制。公司按照不同星級的房管家給予不同的經濟待遇。加強主動檢修和重點整治我們公司管轄的直管公房90以上屬于保障型房屋，人口密度大，居住環境較差，每年遇到雨季居民報修量多，公司維修工作壓力很大。為了改變這種被動、應付的局面，提高房屋的完好率，我們主動出擊加強主動維修工作，全

9、年安排不少于10的主動維修計劃。在居民報修量較少的季節，工程分公司根據房管員上報的計劃，主動安排維修工人按幢對房屋進行全面的檢查維修，特別是對公用部位進行定期修繕，深受居民的歡迎。我們還結合創建優秀物業小區和文明小區的工作，按小區進行重點整治，每年安排23個小區對“三面二水一部”（屋面、墻面、路面、上水、下水、公用部位）進行整治，整治后小區環境整潔、道路平坦、公用部位整齊，得到了各方面的好評。目前，山西、新建小區已榮獲市級優秀物業小區，寶興等7個小區被評為區級文明小區。依法解決難點問題欠租、違章建筑問題一直是我們直管公房物業管理中的難點，過去我們公司租金收繳率很低，欠租曾高達數千萬元，多次受過

10、集團批評，部分居民亂搭建的現象也時有發生，房管員除上門勸阻外也無能為力，引起其他居民很大意見。改制后，我們按照合同要求，提高服務質量，加大催交租金的力度，房管員利用雙休日及下班后上門收租，對欠租不交、欠租數額較大的企業我們運用法律手段向法院起訴解決。目前已有四起催租起訴正待法院判決，欠租已下降到數百萬元。對違章建筑現象我們給予及時制止，如不聽勸告拒不拆除的也通過訴訟解決。如金陵東路某號居民于去年五月在其居住的三層老虎窗外搭建一曬臺，并在曬臺西側搭建浴室，該違章建筑極易傾覆，危及鄰近居民和行人車輛安全，經多次勸告不聽，我們于今年四月上訴法院被判決拆除，從而維護了物業管理部門對房屋的正常管理秩序。

11、強化考核、監督，搞好行風建設按照新黃浦集團公房監管實施細則的要求，由投訴應急中心每天組織開展管理、服務項目的考核，每月將考核結果報總經理審核。投訴應急中心24小時接待受理居民的來電來訪，聘請14名社會行風監督員，定期開會聽取意見，還每月按十分之一的比例向住戶發放意見征詢單，了解居民的滿意度。同時，公司要求每個房管員，將自己的照片、姓名、電話張貼在居委的宣傳欄內，提出一句服務格言，以自覺接受居民的監督，共同搞好行風建設。實施貫標，提高企業整體素質公司改制后，積極開展ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系、OHSMS職業安全衛生管理體系的認證工作，結合貫標工作，加強科學管理，提高

12、服務質量，公司還積極組織員工進行崗位技能培訓、業務知識和法律知識培訓，以提高員工隊伍的素質，塑造企業的良好形象。存在的問題企業改制涉及到國資、稅收、勞動等多方面的政策調整，離不開政府的引導和支持。現在有關政策滯后，如改制企業仍劃屬老企業，不能享受所得稅優惠政策，因此希望政府有關部門在加強對改制企業管理的同時，創造良好的政策環境和寬松的經營環境。特別是對于我們從事保障型公房物業管理的改制企業能給予更多的關心和扶持。企業改制雖已成功，但仍存很多問題和困難，如員工隊伍年齡老化，文化、技術水平偏低；不適合市場競爭的思想觀念、工作作風還一時難以消除；企業還有待于建立一整套合理有效的管理制度和激勵機制，等等。因此我們還須對改革的艱巨性、長期性加深認識，繼續深化改革，推進企業發展。公司內部人人持股，既是勞動者，又是持股者，這在改制初期對員工起到一定的穩定作用，但從企業長遠發展來看，員工人人持股缺乏激勵作用，也不利于企業的經營管理。因此公司應考慮經過幾年的努力，將股東結構進行調整，使股權主要為經營者群體和骨干擁有。今后方向公司堅持以物業