1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔建立新體制的物業(yè)管理企業(yè)廣東珠港物業(yè)管理有限公司目前，物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，圍繞著物業(yè)管理水平的高低和服務(wù)質(zhì)量的好壞，各地物業(yè)管理企業(yè)都在尋求更好的辦法，形成自己的經(jīng)營(yíng)管理特色、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以便在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)更多的市場(chǎng)份額，求得發(fā)展。珠港物業(yè)管理公司經(jīng)歷了幾年的打拼，認(rèn)識(shí)到：只有牢牢地把握市場(chǎng)的變化，不斷調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，樹立“以質(zhì)量謀發(fā)展，以精品求效益”的經(jīng)營(yíng)理念，建立起嶄新的運(yùn)行機(jī)制，企業(yè)才有更大的發(fā)展空間。實(shí)踐證明，我們是成功的！經(jīng)過六年多的發(fā)展，目前公司的自管物業(yè)項(xiàng)目有六個(gè)、服務(wù)物業(yè)項(xiàng)目有七個(gè)，在管的各類型物業(yè)有住宅小區(qū)、寫字樓、商貿(mào)

2、大廈、別墅區(qū)、商業(yè)廣場(chǎng)、專業(yè)停車場(chǎng)等，面積達(dá)140多萬平方米。給予指導(dǎo)和策劃的多個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目分別獲得物業(yè)管理總體水平的提高和市場(chǎng)的好口碑。在物業(yè)管理的初級(jí)階段，物業(yè)管理只不過是一般的常規(guī)管理與服務(wù)，硬件水平也很低下，業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)這種消費(fèi)的認(rèn)識(shí)不足，有很多的抵觸情緒，對(duì)物業(yè)管理的要求也不高。隨著社會(huì)的發(fā)展和變化，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對(duì)象業(yè)戶的需求是全方位、多側(cè)面、高質(zhì)量的服務(wù)。當(dāng)業(yè)戶充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的必要性和帶來的便利和諸多好處的同時(shí)，他們對(duì)生活環(huán)境及配套服務(wù)的品位要求也越來越高，不僅需要物業(yè)管理滿足共同的需求，還迫切需要針對(duì)個(gè)性的特殊性提供服務(wù)。相對(duì)于市場(chǎng)客體元素的急速變化，物業(yè)管理企

3、業(yè)的“管理”和“服務(wù)”水平如何跟上市場(chǎng)的步伐，如何在市場(chǎng)變化中占盡先機(jī)，這是我們考慮得最多得問題。因此我們開動(dòng)著“思者謀業(yè)”的思維，重于研究，與時(shí)俱進(jìn)。我們是一步到位的創(chuàng)建廣東珠港物業(yè)管理有限公司。在不斷變化的市場(chǎng)中善于把握機(jī)遇，積極開拓市場(chǎng)。公司的體制有別于國(guó)有體制，是具有活力的企業(yè)。良好的運(yùn)行機(jī)制使企業(yè)在市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中如魚得水，我們始終堅(jiān)持“依法管理、主動(dòng)服務(wù)、信譽(yù)第一”的服務(wù)宗旨，因而取得了業(yè)戶的信任，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，使企業(yè)得以發(fā)展壯大。雖然面臨的風(fēng)險(xiǎn)和壓力也是巨大的，如所掌握的用于管理服務(wù)的資源較少，處于相對(duì)的劣勢(shì)，但我們能清醒地認(rèn)識(shí)到，我們并不弱小。這種嶄新的體制和良

4、好的運(yùn)行機(jī)制為企業(yè)構(gòu)筑了一個(gè)寬廣的平臺(tái)，我們沒有“背負(fù)著因襲的包袱”，我們完全能夠在這個(gè)平臺(tái)上輕裝上陣，我們擁有的幾乎都是全新的。 一、確立富有向心力的價(jià)值觀 在建立新體制、新機(jī)制的同時(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和整個(gè)公司的價(jià)值觀的確立是具有指導(dǎo)意義的。公司的企業(yè)文化更多地溶入了領(lǐng)導(dǎo)層獨(dú)特的人格力量和廣博的精神追求，一個(gè)人或者一個(gè)企業(yè)在商業(yè)運(yùn)作中的角色不是自己定的，人在因果鏈條里不停地走，理性地思考并確定一個(gè)嚴(yán)格的價(jià)值觀，惡性的金錢欲望就容易得到克制。公司倡導(dǎo)“珠港企業(yè)為員工而辦，員工全力為業(yè)戶而干”的企業(yè)文化，傳達(dá)出企業(yè)與員工同生存、共發(fā)展的信念，告訴員工企業(yè)的核心價(jià)值觀是什么，我們應(yīng)該堅(jiān)守什么放棄什么，

5、引導(dǎo)和調(diào)動(dòng)員工的態(tài)度和行為朝同一個(gè)方向努力。使員工對(duì)企業(yè)從簡(jiǎn)單被動(dòng)的服從向積極主動(dòng)的參與，并產(chǎn)生強(qiáng)烈的歸屬感和向心力。企業(yè)文化不是一朝一夕的事，不是有一條精辟的口號(hào)標(biāo)語就成形的，它需要長(zhǎng)時(shí)間的積沉，需要在實(shí)踐中填充并豐富其內(nèi)涵，這是一個(gè)變化的創(chuàng)新的過程。也是我們做得第一件事。 二、人力資源管理使用的新機(jī)制 人才對(duì)于企業(yè)至關(guān)重要的作用是不言而喻的，尤其對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)，高層次懂哲學(xué)的復(fù)合型人才在人力市場(chǎng)上，屬于稀缺型人才。一方面積極引進(jìn)人才，任人唯賢，實(shí)行以能力為主的開放式人事管理制度；另一方面著眼于人才靠企業(yè)自已培養(yǎng)，“十年植樹，百年育人”雖然回收期長(zhǎng)而且隱藏著流失的威脅，但仍然執(zhí)著地投入人才

6、培育工作。正因?yàn)榻⑵鹆碎L(zhǎng)期的人才培育的計(jì)劃和制度，因而重視培訓(xùn)，努力學(xué)習(xí)是公司上上下下的一種風(fēng)尚和習(xí)慣。在公司人才的培訓(xùn)、實(shí)踐和選拔是環(huán)環(huán)相扣的，中高層管理優(yōu)秀人才的成長(zhǎng)軌跡非常清晰，向上發(fā)展的渠道極其通暢。此外物業(yè)管理行業(yè)需要的大量操作層員工，其綜合素質(zhì)普遍偏低，入職的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置得較寬松的前提下，怎樣調(diào)動(dòng)這批有強(qiáng)烈生存危機(jī)的勞動(dòng)者群體的潛能，使他們按質(zhì)按量完成高標(biāo)準(zhǔn)要求的工作，公司設(shè)立了一整套行之有效的方法：首先，操作層的員工也同樣設(shè)立“員工指導(dǎo)培訓(xùn)卡”，行政辦公室培訓(xùn)部人員對(duì)他們進(jìn)行企業(yè)文化、行為規(guī)范、勞動(dòng)條例等的綜合培訓(xùn)，盡量采取簡(jiǎn)單易懂的方式進(jìn)行培訓(xùn)的考核；其次，采取各個(gè)工種崗位分A、

7、B、C三個(gè)級(jí)別設(shè)置，每半年進(jìn)行一次民主評(píng)議決定工資級(jí)別，可升可降，每月的月末實(shí)行考核評(píng)分辦法確定浮動(dòng)工資等，（此方法也同樣用于中層管理人員）使得在較短的單位時(shí)間段里也能做到獎(jiǎng)勤罰懶；第三，是推行“治病救人”的管理方法。我們不采取員工不適應(yīng)工作就辭退的辦法，而是首先是行政部門找員工談心，發(fā)現(xiàn)問題所在，然后由培訓(xùn)部有針對(duì)性地培訓(xùn)，或讓違規(guī)犯錯(cuò)的員工停工若干個(gè)月進(jìn)行反省，這種“壓力-培訓(xùn)-反省-進(jìn)步”的循環(huán)式培育管理代替了傳統(tǒng)的辭退式用工方式，在實(shí)踐中取得了很好的效果；第四，企業(yè)希望 人才有適度的流動(dòng)但需保持相對(duì)的穩(wěn)定，為此，公司與員工在簽訂“職工勞動(dòng)合同”的基礎(chǔ)上，附簽了“崗位工作協(xié)議書”，其中著

8、重設(shè)立了期權(quán)分配的制度，按照員工在公司的服務(wù)年限設(shè)定幾個(gè)層次的工齡 獎(jiǎng)勵(lì)金。同時(shí)，由員工做出相應(yīng)的承諾，“在合同期內(nèi)以公司利益為第一行為準(zhǔn)則，廉潔奉公，忠于職守。”一旦有違相應(yīng)的條款，將承擔(dān)違約賠償金。因而員工在企業(yè)中，主要關(guān)心的是企業(yè)未來的前途及企業(yè)提供給個(gè)人的發(fā)展機(jī)會(huì)及待遇，企業(yè)盡可能滿足這些合理的要求，正確處理好企業(yè)與員工在市場(chǎng)中相互依存的關(guān)系，使之成為互動(dòng)的統(tǒng)一體。三、實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，加大督導(dǎo)工作的力度 為調(diào)動(dòng)公司各管理處經(jīng)理/主任高度的責(zé)任心，激發(fā)出他們潛在的創(chuàng)造力，真正實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，我們的做法是：與管理處主任簽訂目標(biāo)責(zé)任書，內(nèi)容包括一定時(shí)期內(nèi)所應(yīng)完成或達(dá)到的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，

9、所產(chǎn)生的社會(huì)效益，所處理的內(nèi)外公共關(guān)系，所探索的可持續(xù)發(fā)展的取向和措施。這是給予管理處經(jīng)理/主任巨大的責(zé)任壓力，相應(yīng)地，為達(dá)到上述目標(biāo)， 公司給予的權(quán)利范圍也是相當(dāng)寬泛的，例如在人事權(quán)方面，實(shí)行定崗定員制，管理處主任有權(quán)對(duì)超過成本預(yù)算的人力安排拒付開支。使小而全的管理處工作得以開展得有條不紊，有聲有色。管理處是獨(dú)立成本核算的，因而效益與分配緊密相聯(lián)，效益的增長(zhǎng)與分配的增加是同步成正比的。公司把握住工資分配的合法性和靈活性。我們公司建立的低成本運(yùn)作體系，均能得到管理處經(jīng)理/主任及廣大員工的自覺而有力的實(shí)施。為抑制管理處可能產(chǎn)生的權(quán)力膨脹，公司設(shè)立完善的監(jiān)督指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，及時(shí)加強(qiáng)對(duì)基層部門理論和業(yè)務(wù)的

10、監(jiān)督指導(dǎo)，同時(shí)組建的日常督導(dǎo)組、專業(yè)督導(dǎo)部、聯(lián)合督導(dǎo)組，開展經(jīng)常性地有序地督導(dǎo)工作，實(shí)現(xiàn)公司對(duì)各管理處既放權(quán)又監(jiān)督的要求。保持各方面工作高水準(zhǔn)、高質(zhì)量，為公司創(chuàng)立物業(yè)管理的品牌打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 四、建立制度化管理體系，做到務(wù)實(shí)、高效。 建立并運(yùn)用嚴(yán)密的制度化管理體系對(duì)公司各項(xiàng)工作進(jìn)行有序的管理，是我們長(zhǎng)期以來在積極推進(jìn)的重要工作。制度化的管理為我們帶來了秩序的齊整，行為的規(guī)范和程序的合理。但是，我們?cè)趯?shí)踐中領(lǐng)悟到，運(yùn)用制度化的管理體系，務(wù)必是建設(shè)性的，務(wù)必是務(wù)實(shí)和高效的，不能以增加無謂的管理成本為代價(jià)，也不能以犧牲務(wù)實(shí)和高效為代價(jià)。公司在重大問題上決策程序快捷合理，開展的各項(xiàng)工作周期短、效率高

11、，應(yīng)該都得益于此種務(wù)實(shí)精神的確立。因而，我們較快地建立了：價(jià)格與成本、資源與效益、需求與服務(wù)、個(gè)人與效益、培訓(xùn)與效果、工期與價(jià)值等資料信息庫(kù)，并形成系統(tǒng)化、制度化管理。五、逐步克服發(fā)展中的困難我們初步建立了新體制新機(jī)制的物業(yè)管理公司，但在前進(jìn)中遇到不少困難，主要有以下幾點(diǎn)：一是行政管理制度問題。民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)剛起步發(fā)展，與現(xiàn)行的政府職能歸口行政管理、黨團(tuán)組織歸屬、檔案管理、出國(guó)公務(wù)等不相協(xié)調(diào)，易被忽視，產(chǎn)生辦事難。二是掌握資源相對(duì)的少。相對(duì)于國(guó)有物業(yè)管理公司，民營(yíng)物業(yè)管理公司缺少計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代留下的“家產(chǎn)”，他的資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)完全靠自我創(chuàng)業(yè)和積累。三是人們觀念上有偏差。有人認(rèn)為民營(yíng)物業(yè)管理公司姓“私”，因而，高級(jí)有用之人才為了避嫌而不來，來了也會(huì)走失，這種陳舊的觀念妨礙我們與其他物業(yè)管理公司平等地創(chuàng)立名牌物業(yè)管理公司。四是規(guī)模不大。由于行政制度、資源、人才等因素的制約，物業(yè)管理規(guī)模要做大難度不小。五是政策、法規(guī)的支持不夠。物業(yè)管理行業(yè)所面臨的困難民營(yíng)物業(yè)管理公司都會(huì)具有，所以呼喚著政策和法規(guī)的支持。我們一方面要自我努力克服困難，同時(shí)也需要物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展環(huán)境的不斷改善。六、學(xué)習(xí)，創(chuàng)新，發(fā)展自我我