1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔就業危機下的物業管理教育（會議全實錄）現代物業發展論壇就業危機下的物業管理教育-2009第二屆全國物業管理專業教學、科研及就業需求研討會會議實錄地點：中國成都孫可（現代物業雜志社編輯、法律顧問）孫可（大會主席）：尊敬的各位女士，先生們，大家早上好！現代物業發展論壇2009第二屆全國物業管理專業教學、科研及就業需求研討會現在開始！本次研討會的主題是就業危機下的物業管理教育。首先我非常榮幸的向大家介紹本次研討會的演講嘉賓，我按演講的順序依次介紹。南京理工大學應用經濟研究所所長宋憲辰教授；和諧社區發展中心CEO，中國人民大學陳幽泓副教授；重慶大學資環學院賀

2、云華副教授；東南大學物業管理研究所所長黃安永教授；沈陽師范大學職業技術學院系主任魯捷副教授；臺灣吳鳳技術學院安全科技與管理系高賢松助理教授；武漢職業技術學院建筑工程學院院長武敬教授；香港理工大學專業進修學院何顯明博士；浙江建設職業技術學院應佐萍講師；廣州市旅游商貿職業學校經濟管理系主任胡秋月老師；廣州市廣播電視大學管理學院院長黃安心教授；包頭職業技術學院靳晶晶老師；長沙南方職業學院物業管理系主任程旭曼講師；成都蜀信物業服務有限公司劉正豐總經理；重慶教育學院于志濤講師；山東省青年管理干部學院高珂強講師；臺灣華夏技術學院資產與物業管理系主任陳建謀副教授；臺灣良源科技股份有限公司林世俊教授；臺灣高雄

3、大學都市發展與建筑研究所教授兼工學院長，臺灣物業管理學會理事長黃世孟先生；還有一位演講嘉賓是深圳大學管理學院副教授唐娟博士，正在趕過來的途中，另外兩位演講嘉賓是廣州大學商學院工程管理系吳劍平講師；成都理工大學信息管理學院崔永亮講師；現代物業雜志社編輯一部主任成忻。那么根據會議議程的話，我們進行會議的第一項，就是請有關人士來進行致辭！首先我們有請現代物業雜志社社長宋有興先生致詞！大家歡迎！宋有興（現代物業雜志社社長、總編輯）宋有興：尊敬的各位來賓，各位朋友早上好！現代物業發展論壇教育就業危機下的物業管理研討會，在全國物業管理大專院校，物業管理企業的大力支持和參與下，今天我們如期舉行，首先我代表現

4、代物業雜志社對與會的各位來賓、專家學者、企業領導，特別要感謝遠道而來的貴賓-臺灣高雄大學都市發展與建筑研究所所長兼工學院長，臺灣物業管理學會理事長黃世孟先生，以及陳建謀副教授等一行臺灣學者，還有遠道而來的香港理工大學的何顯明博士，以及為大會提供參觀考察項目的成都蜀信物業管理有限公司劉正豐總經理；成都市物業管理協會巫慶敏副秘書長，表示衷心的感謝和熱烈的歡迎！現代物業發展論壇至2006年開辦以來，先后舉行了社區糾紛治理，物權法，現代物業雜志期刊發展，高層寫字樓，業主與物業管理，就業與教育，后勤物業管理，商業物業設施設備與資產管理等多個視覺的專題研討、交流和培訓活動，是現代物業雜志社面向全社會及海內

5、外專業從業人士推出的系列的活動，在2008年4月26日第一屆全國大專院校教育科研就業研討會上，專家們精彩的發言和精辟的見解至今令我記憶猶新，與會代表也對會議的選題、議程、組織、服務給予了較高的評價，并且建議我們把這樣的教學研討持續性的開展下去，也就是在這么一個背景之下，同時也作為現代物業發展論壇的系列研討活動，我們今天的第二屆交流研討會應運而生。朋友們，人才培養是永久的話題，也是我們國家和民族振興的根本希望，也是物業管理事業發展興旺的一個基石，借此機會我代表現代物業發展論壇向與會的各位代表發出邀請，希望今后我們能夠在不同的城市與各個學校或者是其他組織加強合作，用合辦、聯辦等多種方式定期的組織物

6、業管理人才培養的專題研討活動。最后請允許我用現代物業發展論壇的辦會宗旨作為結束語，讓我們通過交流總結和推廣住宅物業管理、商業物業管理、公共區域及大廈的物業管理，國有資產后勤物業管理，以及國民經濟基礎設施物業現代物業管理的先進經驗、先進理論和先進思想，共同促進社會經濟和文化的健康發展，實現民生為本，社會和諧，崇尚科學，普及物權的良好愿景，謝謝大家！孫可：謝謝宋社長的致辭！下面有請成都市物業管理協會巫慶敏副秘書長致辭！大家歡迎！巫慶敏（成都市物業管理協會副秘書長）巫慶敏：尊敬的各位來賓，各位專家，各位同行，上午好！古語云：有朋自遠方來不亦樂乎。在這百花爭艷萬物復蘇的季節，歡迎大家來到風景如畫、美麗

7、富饒的天府之國，我謹代表成都市物業管理協會，向第二屆全國物業管理專業教學科研及就業需求研討會的順利召開表示衷心的祝賀！當前世界經濟形勢嚴峻復雜，國際金融危機尚未見底，在此大環境中物業管理行業還面臨業主收入低，訴求多，服務要求多元化，服務標準高，而費用標準低，服務成本剛性劇烈增加，服務產品結構單一，賦稅較重等實際問題，而隨著專業化物業服務概念的增加，物業服務市場需求不斷擴大，物管行業還面臨著物業服務基礎水平較低，項目經理，維修技師等專業人才奇缺人才匱乏問題，如何適應新形勢下的物業管理發展要求，值得行業內下大力氣認真研究和探索，我們也務必要保持清醒的頭腦，正確面對這些前所未有的困境，采取積極有效的

8、措施，在危機中尋求發展的機會和途徑，希望能借助本次研討會的東風，帶給我們深刻的啟示，最后再次向來自各地的與會代表表示歡迎，預祝本次研討會圓滿成功，謝謝大家！孫可：謝謝巫副秘書長的致辭，下面我們有請臺灣高雄大學都市發展與建筑研究所教授兼工學院長、臺灣物業管理學會理事長黃世孟教授致辭！黃世孟（臺灣高雄大學都市發展與建筑研究所教授兼工學院長、臺灣物業管理學會理事長）黃世孟：現代物業雜志社社長宋有興先生，還有大會主席孫可先生，各位貴賓各位女士各位先生，本人謹代表臺灣物業管理學會，很榮幸能參加第二屆的物業管理教學、科研以及就業很重要的一個主題，金融危機狀況下的物業管理發展跟就業關系的研討會。我很樂意借這

9、幾分鐘的時間分享臺灣地區物業管理發展目前的趨勢，我明天上午發表一篇論文，是有關于物業管理幾個高校，相關的規劃，以及核心能力，職能如何鑒定等等這方面的課題，這是臺灣當前學會的一個主題。物業管理是一項專業性的工作，這個行業很早存在著社會各界，在臺灣地區所講的物業管理這個名詞其實是有三個面相（音），這個物是指很多設施和環境的管理，業是指的很多的資產，包括土地的資產，建筑物的資產應用管理維護，比較重要的一點，因為是整個現代物業，所以加起來是人，人是一個面相（音），和所有的生活與商業的服務，所以臺灣地區的物業管理像三足鼎立的三個面相（音）新的整合性的這樣物業。坦白講臺灣地區的物業管理是2004年，也就是

10、說是正式的元年啟動，在臺灣地區開了很多正式的會議，包括服務業發展綱領行動方案，物業管理服務業發展綱領及行動方案，才可以算是地區政府正式重視這一塊，啟動了！開動了！開始有影響力了。在這樣子的狀況下，臺灣地區的社會各界對專業的科技的可以信賴的物業管理服務需求殷切，許多高校系所都陸陸續續的成立，包括不動產、城市規劃、資訊、商業等等領域里面新系所的成立直接就有物業管理系，有很多原來的系所慢慢的轉型，轉成物業管理組，物業管理學程，甚至物業管理研究所，目前總共有14個學校有這樣子系所的發展。總而言之，今天我們有幾位臺灣地區來的貴賓，站在個人的立場，我還是要介紹一下，陳建謀先生是學會學術發展委員會的主任，還

11、有高教授是我們臺灣有關保全、消防這方面的專家，以及林董事長是用資訊為主投入物業管理，我相信時間永遠站在物業管理這一邊，我在臺灣地區是這么講的，因為臺灣地區的建設慢下來了，需要不斷的關注，物業管理也需要不斷的努力，這也跟各位相關的，謝謝各位！謝謝！孫可：謝謝黃教授，下面我們有請和諧社區發展中心CEO，中國人民大學副教授陳幽泓致辭！陳幽泓（和諧社區發展中心CEO，中國人民大學副教授）陳幽泓：感謝現代物業雜志大會方面，感謝成都物業管理協會方面給我們提供了這樣一個平臺。這是我第二次參加物業管理方面的教學科研會議了，我發現在這個領域，由現代物業雜志出面搭建了這么一個平臺，在這個平臺上集聚了越來越多的人氣

12、，這個人氣讓我們看到這個領域內是有前途的，雖然現在我們這個會用一個危機的字樣，它也存在危機，但是危機意味著有挑戰也有機遇，所以我希望在這個平臺上，我們有關的各方能通力合作，能為物業管理的未來，為社區治理的未來大家都來貢獻力量，我的發言就到這兒，謝謝各位！孫可：謝謝陳教授的致辭！下面我們歡迎香港理工大學專業進修學院何顯明博士致辭！何顯明（香港理工大學專業進修學院博士）何顯明：（英文） 【大意如下】感謝本次會議對香港理工大學的邀請！首先我要對大會的組織者表示誠摯的感謝！同時也感謝成都物業管理協會和各地的住宅物業管理同仁們，包括來自內地和臺灣的朋友！我們非常高興能夠在這里和諸位分享香港住宅物業管理的

13、經驗。在今天下午我將做一場關于香港住宅物業管理重點特征的演講。香港的物業管理源自英國，在英國物業管理有已經超過了一百年的歷史，有非常豐富的實際操作經驗，在歐洲同樣很久遠。我們非常渴望能和內地及臺灣的同仁們交換和分享這些意愿和經驗，尤其是在當前的經濟形勢下，如何尋找到管理物業的更好的途徑。坦誠地說，我會對更多的行業機會做一些介紹。我非常期待今天下午時段里的分享，相信不會占用各位太長的時間。再次感謝大會的邀請！謝謝各位！孫可：謝謝何博士的致辭！謝謝！下面我們有請東南大學物業管理研究所所長黃安永教授致辭！大家歡迎！黃安永（東南大學物業管理研究所所長、教授）黃安永：尊敬的大會主席，各位來賓，各位同仁，

14、各位朋友早上好！非常高興的來到富有博愛、寬容、休閑的美麗的天府之國-成都，體會整個西南的故土風俗氣息，參與我們第二屆全國物業管理專業的教學、科研就業大會的研討，今天我們相聚在綠洲大酒店，共同商議物業管理專業的發展方向與人才的培養模式與方法，意義重大，在這不平凡的時候，金融危機下討論和研究最平凡的事業-物業管理。體會了到會的各位的責任感，事業心，愿我們大家齊心合力，共同關注物業管理的教育與產業的結合，尋找學校與企業共贏的結果與出路。好雨知時節，當春乃發生！在中國高等教育面臨著新一輪發展的機遇時，通過會議期間的共同商討，讓我們知道讓辦學方向更明確，辦學的思路更清晰，培養的人才更符合時代的要求，為中

15、國的城市管理、社區管理作出貢獻，祝愿大會圓滿成功，祝愿全體代表順心如意，謝謝！孫可：非常感謝黃教授的致辭！下面我們有請南京理工大學應用經濟研究所所長朱憲辰教授致辭！大家歡迎！朱憲辰（南京理工大學應用經濟研究所所長、教授）朱憲辰：感謝宋社長的召集和盛情邀請，能夠來這里與諸位相聚，應該說我希望能和大家直接見面好幾年，也是很久很久的事了。因為我們研究所，南京理工大學的應用經濟研究所關注這個行業時間也比較久，但是僅僅是和宋社長單線聯系，融入這樣一個群體是非常令人興奮的感覺，因此我們從03年開始，每兩年一次組織我們的學生做樣本調查，03、05、07，今年09年還將繼續，我們關注的時間雖然很久了，但是能夠

16、聆聽大家直接的介紹，這是一個非常寶貴的機會，所以我再次表示感謝，珍惜這么一個機會，希望我們的行業越來越興旺。謝謝！孫可：感謝朱教授的致辭！下面我們有請廣州市廣播電視大學管理學院院長黃安心教授致辭！大家歡迎！黃安心（廣州市廣播電視大學管理學院院長、教授）黃安心：尊敬的各位專家，大會主席，非常榮幸能夠參加第二屆的全國物業管理教學與科研的會議。第一次會議因為工作原因沒有參加，所以這一次我是很長時間都在想這個會議一定會非常的美好。在這里我也代表我們廣州市廣播大學和大學和中央電大物業管理專業項目組，祝愿這次大會取得圓滿成功！我們廣州電大和中央電大共享的物業管理專業是面向全國開辦，現在在校生有一萬六千多人

17、，累計兩萬多人，我們這個專業開辦情況怎么樣，對物業管理影響是非常大，所以當我接到這樣一個任務后，我就感覺到物業管理這個行業是非常有前景的，里面也是很多的矛盾、糾紛，也有很多的機會在里面，值得我們大家用一生的精力去研究，去奉獻的一個專業，所以我是非常有幸，能夠進入到這樣一個行業來，通過這個會議，我想大家應該是交流思想，充分發表自己的觀點，特別是面對當前整個經濟環境下，就業非常的緊張，但是物業管理是怎么樣，我們相信物業管理現在非常好，但是非常好并不意味著這個專業就一定會非常的順利，所以我認為物業管理里面最重要的是在教學上怎么樣確定好人才培養的方向，怎么樣確定好教學內容和教學模式，在科研上怎么樣把這

18、個結合做的更加系統，有條理，特別是提升我們物業管理的層次，能夠獲得全國人民、政府官員、物業管理企業家、從業人員，特別是我們在座的專家、教授形成一個共識，就是物業管理培養什么人，教什么內容，然后怎么樣適應物業管理全面發展大好的機會，最后祝大家身體健康，萬事如意，希望大家有機會來廣州電大，共同商討我們這個美好的事業！謝謝！孫可：謝謝黃教授的致辭！下面我們有請成都蜀信物業服務有限公司劉正豐總經理致辭！劉正豐（成都蜀信物業服務有限公司總經理）劉正豐：尊敬的主席，尊敬的各位專家、教授，大家上午好！我是來自成都置信蜀信物業總經理劉正豐，今天我們來的還有一位，是這位拿相機的女士馮藝小姐，很高興能有機會參加這

19、個大會，這個大會也是我們一次學習的很好機會。感謝現代物業給我們提供了這么一個及時學習，認識在座各位的一個很好的機會！物業的科研、教學、就業，應該說是從理論上的一個研討，也是物業管理的一個前期準備。物業管理教學也是物業管理秩序的一個和諧發展。我們成都市物業管理行業在成都市物協的帶領下，這幾年我們圍繞和諧物管開展了一系列的工作。和諧，我們做的是物業，我們認為首先應該是人和物的和諧，人和人的和諧，人和心的和諧，在這個和諧物管中，我們在夢想，作為企業，這兩天內容在這里得到很好很大的教義，所以先在這里感謝大家！最后我就祝愿大會圓圓滿滿，祝各位在美麗的天府之國開開心心，謝謝！孫可：謝謝劉總熱情洋溢的致辭，

20、根據會議議程，我把這次會議的主要安排給大家做一個簡要的介紹，大家手上已經有會議的議程了，我就不多講了。本次研討活動分兩大部分，一個是研討，會議議程的活動，另一個是考察的活動。研討的會議議程是今天全天和明天上午，整個有七個時段，有22名嘉賓會呈現精彩的演講，演講分四個專題，分別是綜述，教學與就業，科研與實務，需要提醒的是我們這次安排的時段，每個時段都有3-4名嘉賓進行演講，先演講，演講完了以后與會的各位來賓集中來進行提問，想提醒演講嘉賓本次會議議程安排的時間，給每一位演講嘉賓的時間是有限的，也是固定的，所以請各位演講嘉賓在規定的時限內把你們最精彩的最精華的部分奉獻給大家！為了保證會議議程的圓滿進

21、行，我們的會務人員也會在演講臨近結束的一分鐘前來進行倒計時的提醒，所以請演講嘉賓聽到提示音以后盡快的結束演講！這是想提醒演講嘉賓的注意事項，想提醒各位來賓的注意事項，當然第一是會場的紀律了，手機請關機或者是調到振動的狀態，請不要吸煙，另一點是關于來賓的提問，來賓的提問也請大家珍惜時間，直接的把大家想問的問題提出來，不要利用提問的時間進行演講，因為提問的時間非常的短，平均下來針對每一位嘉賓的提問時間是5分鐘。為了保證會議的記錄，以及大家的交流，每一位提問者請先自報姓名和工作單位，這是提示提問嘉賓的注意事項，我們每一個時段都有一位時段的主持人來主持本時段的活動，在時段結束后有一個茶歇的時間，大家可

22、以自由的進行交流。茶歇在會議的現場有飲品和小食品，大家自行進行取用，由于時間關系我就不過多的來進行贅述，下面我把話筒交給第一時段的主持人陳建謀副教授，有請！陳建謀（臺灣華夏技術學院資產與物業管理系副教授、研究所所長）陳建謀：尊敬的宋社長，還有與會的各位嘉賓，大家早上好！很榮幸今天擔任第一場的主持人，今天因為時間關系，第一個時段安排了三場演講，都非常的精彩。第一場安排的是南京理工大學應用經濟研究所所長朱憲辰教授，他要介紹的是小區物業的根本性質，副標題是共有財產的共同義務，對小區的發展來講是一個重要的議題，我們以熱烈的掌聲歡迎朱所長！朱憲辰：感謝主持人，我的報告內容大致是這樣五部分，我們的物業行業

23、作為一個產業服務業行業，客戶的分布非常的廣泛，其中一位客戶就是住宅小區，而我的問題是圍繞住宅小區的，居住的住宅小區，這里的五個部分的內容大家知道在物業服務行業里面，最麻煩的是這個領域的對象，所以從第一部分這里開始。第二部分是把大家通常認為為什么有這個困難，原因何在，這是歸納別人的。第三我們從經濟學的角度，做一個分析。然后給出我們的小區物業的，小區作為客戶吧，他們的圍繞客戶的權利和義務，最后是大致可能的如何擺脫住宅物業的困境，他們的障礙在哪里，可能是什么。下面我們簡單的先從這兒開始（幻燈）。第一部分是他們的糾紛及困境。這是我援引別人的，這是中國法院網上的，這個人是徐州的，徐州是一個中等的地級市，

24、在地級市況且如此，大家看到訴訟案例歸納起來，他自己歸納的，上訴到法院的案例主要歸納起來是繳費問題，繳費困難收不上錢來，保安保潔保修的爭議，中國的北方是供暖供熱不足，還有是價格，前期物業管理糾紛，然后麻煩大雖然發生的事例不多，但是財產損失和人身傷害，包括小區的設施傷了別人更麻煩，傷了訪客等等，公用設施上的，第三類是小區的共用部位的使用受益侵權爭議，剝削出租盈利糾紛，包括中國大陸比較典型的是停車的價格和權屬。這是上訴到法院的問題。剛剛是到法院的，還有很多不到法院的，大家很清楚，到不了法院的事情更多，我們稍稍歸納表現在以下幾個方面，一個是物的使用，然后是人之間的關系，處于緊張的矛盾中，最后物的狀態，

25、共用設備毀損故障，維修基金不知道哪兒去了，沒交齊，動用不了，收費上的困難。業主之間，下面是四個矛盾，業主之間的矛盾，開發商與業主的矛盾，我們這些企業物業公司與業主的矛盾，另外公權與業主的矛盾。這是四個方面的矛盾。通常認為上面這些矛盾的原因何在呢？這是大家公認的一般大陸的業內認為，或者是業主們通常認為，開發商制訂前期物業是一個最大的問題，最大的原因所在，另外開發商和物業管理公司的交接不到位。第二認為中國大陸缺乏一套科學的嚴密的物業管理法律體系，這個體系用于規范開發商與物業公司的關系，規范業主之間的關系，比如怎么建立業委會，物業公司怎么進入怎么退出等等。第三是認為缺乏行政的有力的介入。第四認為物業

26、管理服務合約是本身先天是不完備的。最后一個對處理這些問題，中國缺乏小的法庭，或者是干脆讓行政強力的介入吧，比如說行政的統一定價或相應的強制措施，這是通常的一些認識。我們分析，這樣的認識實際上有一些是不成立的，它沒有觸及房改房和商品房小區長期的根本特性，為什么呢？因為前期物業，第一個問題，本身是業主委托物業，這是避免不了的，業主就是開發商們，怎么能沒有前期物業呢？所以焦點是放在交接不到位上，怎么叫到位呢？即使把一個停工的在建工程委托給物業公司進行保安保潔，也可以啊，怎么叫交接不到位呢？這個交接不到位和前期物業不是理由。第二缺乏科學嚴謹的物業管理法律體系也不成立，我們看大陸的物權法出臺了，條例修改

27、了，但是問題是存在的，甚至有可能會更糟。第三缺乏行政的介入，這種觀點其實是一個錯誤的觀點，或者說是導致我們中國住宅小區困境的根本原因就在于這個觀念。大致的說是什么呢？服務是一個買賣關系，大家都清楚，雙方愿買愿賣，關鍵不是做買賣，關鍵是做買賣規不規矩，雙方都規矩不規矩？而扯不上行政的共用管理，如果聽行政安排，那以后任何一方有意見都找政府，我們干脆成了政府采購完了，政府采購物業，普遍服務給老百姓，那就沒有矛盾了，這不可能的。所以行政介入根本是一個錯誤的。這是我們說的最嚴重的問題。另外物業服務合約不完備這是比較確切的，后面我再展開講。關于最后大家看到現實中的沖突是業主維權和開發商是否侵權的問題，很多

28、人認為這是一個根子，的確是一個非常普遍的現象，也與小區的困境往往是緊密關聯的，但是問題的核心不是開發商究竟占沒有占，占了多少利益，而是開發商與業主的關系根本是性質模糊，開發商不管占沒有占，小區的根本性質是模糊的，核心內容沒有了，這是他們的糾紛案，導致這么一個結果。導致這個核心內容沒有了，沒有核心內容意味著什么呢？有沒有明確的共有財產和共同義務呢？這個問題不清楚，小區之所以是小區，住宅的樓宇或者是小區，我們說陳老師很早很早，吳老師早就強調夠共有財產的問題，不是一個house，不是一個院子的獨棟獨排，根本的性質就在于休閑場地，議事的場所，綠化、排水，通行通車停車等許多必不可少的配置是屬于多戶共同使

29、用的功能配置，如果共同使用的功能配置不知道是哪些，這個小區就模糊了，所以小區的核心內容是什么？核心內容之所以成為小區的核心內容是多戶共同使用的功能設施設備，小區的根本性質是什么呢？就是私人之間圍繞共有的私人財產，按份額承擔共同義務和持有相應的權利，這是他們的小區的根本性。這是一個份額權，我們不用法律的術語-專有權，建筑區分所有權，實際上按這個道理，通俗的理解是這么一個性質的東西，商品房，房改房一樣的道理，他們的困境根本特性就是剛剛說的，沒有明確的共有財產和共同義務，開發商從商品房來看，房改房和商品房都有這個毛病，我們當然主要服務對象不是房改房了，但是房改房自己也有，經濟適用房開發商也要把他維系

30、下來，也要落在一個所謂物業企業中，從商品房看，開發商矛盾在那兒呢？就是他在銷售的時候造成了財產邊界和義務的模糊，賣的時候形成的，他賣的是各戶的套內面積，專用部位設施設備，沒有明確賣的是什么，沒有明確整個小區，各個單元使用的功能部位，為什么說這個很重要，設計和生產任何一個產品都有企業標準，這個標準往往高于國家標準、行業標準，在銷售的時候肯定要納入銷售合同，這就是商品房買賣契約，交貨和驗貨就按這個來對照，但是住宅小區產品的標準是什么呢？實際上是包含強制性規范條款的設計標準，并且建筑物有別于其他產品，批量化的產品是一個統一標準，但是房屋作為小區組團，是一個產品單獨定的標準，我們的規劃局報建，批的是什

31、么？就是專門針對這個項目的標準，可見標準是有的，不是沒有，并且比一般的標準更嚴，就是我們建筑工程規劃許可證的一系列圖紙文檔包含的，其內容就是針對多方使用的功能指標，提出的是強制性的要求，比如說小房間、衛生間等等，機動車的停車區域等等，所以居住的產品標準對應的是一個小區項目，不是一個住宅單位，但是賣的時候是一個住宅單位，所以矛盾就在這兒，交易的標的物這時候在合同里面不提小區產品標準，標的物不清怎么算是有效的交易合同呢？這是根本，所以商品房糾紛如此而引起的，標的物不清，自然就不知道原本屬于共同使用的功能部位和設施究竟是哪些，此后的權益必將爭奪，此后的義務必將彼此在推卸，所以用物權法條款來界定車位、

32、會所，反而會把利益糾紛越整越麻煩，越整越多，簡單的說，就是車位、會所的權益人，我們只要設想，他是不是住宅單位業主一樣的來承擔份額呢？我們物業公司怎么判斷，他們以后是不是一個業主和一個共同的地位的一個份額。這是模糊了。所以物權法把這個事情模糊了，房改房就不說了，他的位置是小區紅線之內，紅線內跟單元門之間的這一塊東西，房改的時候把這個模糊了。最后說一下結論，我們共有之物是什么，是小區的功能部位設施設備維修基金，權利主體是共有之人，受益主體也是共有之人，物業主體也是他們，物業公司簽約的對象處在這么一個模糊的狀態，所以物業企業和業主的糾紛事實合同也沒有辦法拿到臺面上，這是我大致的主要的意見，謝謝！陳建

33、謀：感謝朱所長對小區問題精辟的見解，因為時間受限，接下來歡迎中國人民大學陳幽泓教授，他要發表的是物業小區業主治理能力的一個調查，我們熱烈的歡迎陳教授。陳幽泓：各位，我今天在這里做的報告是代表我們和諧社區發展中心這個組織做的報告，因為這個項目都是由和諧社區發展中心來主持的，順便也說一下和諧社區發展中心，也有很多人不知道，它是最早在人民大學的研究課題組織的基礎上成立起來的這么一個組織，從02年開始到05年就變成了一個國家正式批準、正式注冊的一個民間組織，一個法人組織，這個組織后來就不僅限于中國人民大學，在全國在各個領域都有一些研究成員，包括我們的宋社長，包括剛剛發言的朱教授，都是我們中心的成員，這

34、樣的一個組織承擔了很多的工作，我在這里介紹的是關于調查，我們知道物業小區作為一個新生事物，它面臨了很多很多的問題，但是這個問題從國家宏觀管理的角度來說，國家并沒有把物業小區的一些統計列入國家的官方正式統計口徑之內，這樣你無論做任何事情，你缺乏一個基本的了解，到底物業小區是一個什么樣的狀態，這個數據是在我們家的整個統計口徑中是缺乏的。另一方面作為民間組織，包括學術研究組織，它要來做這個事情也很困難，因為這么大范圍內的調查，整個中國的物業小區這么一個大范圍的調查，需要很多的資金和人力，我們現在和諧社區發展中心給自己提了一個很大的挑戰，這樣的一個任務，這個任務我們想來承擔這個調查。今天發言的文集里只

35、是我一個調查的一部分內容的前沿，這個調查的全部結果初步分析都在現代物業雜志上分期發表了，所以我就沒有再這里提交了，實際上我今天想說一個前因后果，想說明我們做這個事情做哪些部分。第一個部分是02年到05年，我們和諧發展中心做的調查是物業糾紛的調查，這個物業糾紛的調查當時不是太規范，做法有點像救火隊，哪兒有物業糾紛了，主要是北京，哪兒有物業糾紛了，哪一個小區來要求我們了，這樣我們就上門去現場做診斷，這樣的一種調查，這樣做有兩三年。從05年開始，我們做了一個比較規范的正式的調查項目，這個調查項目這里介紹了它的范圍，調查的單位和時間的跨度，這個范圍是以北京商業化的物業小區為對象的，以一個小區為一個調查

36、單位，這個問卷是要調查一個小區通常業委會的成員，他來告訴我們小區的數據，只有他才知道。這樣的一個調查由于很費力氣，所以我們做的時間大概是一直做了兩年，這兩年對北京的一百多個小區做了調查。這個調查的問卷的結構是這么幾類，五大類，一個是基本狀況，比如說你這一個小區有多大，有多少戶，有多少個建筑單位，你這個建筑平米有多少，每建筑平米的均價是多少等等，業主組織的狀況，到底你有沒有建立業委會，業委會有哪些機構，他有哪些人員，有哪些經費，工作方式，每周工作幾小時等等，都很詳細，物業小區共有資源的情況，剛剛朱教授講了共有資源是最麻煩的一部分，你要把這部分了解清楚，才可以理清現在物業糾紛的問題，將來才能把這個

37、治理好，這個小區才能興旺，才能保值增值，然后物業管理狀況，物業公司收費多少，它的收費率是多少等等，最后一個物業糾紛狀況，物業糾紛分哪幾類，他們的發生頻率、原因等等，這個調查問卷，我這里標了一個數據（PPT），大項有96項，小項有374項，非常復雜的問卷。這是一個初步的成果。這樣的一個成果完成了以后，我們就想把它推廣到全國，現在我們有一個初步的調查項目，這就是我講的下一個調查項目，這個調查項目目前我們已經正式的準備啟動的是北京，剛剛朱教授講了南京，我們在南京啟動這樣的類似的這樣的調查，同時在廣州，廣州跟中山大學合作，上海我們也在準備。我們想在全國的一些典型的，比較大的城市里面做類似的調查，然后做

38、各城市之間的比較研究。這樣的一個調查，它的問卷采用我們前一個調查的基本狀態，但是又有了進一步的發展，這個發展是前一個調查的單位是一個小區，現在我們還發展出一個個體問卷，個體問卷比如我們會問小區中的業主，會抽查一部分的業主，或者是租戶，問他對這個小區的共用事物和各方面的看法，這樣就和前面的客觀的以單位為主題的問卷有一個交叉的分析和研究。這樣我們想來做全國的比較研究。調查的方法將更為規范，而且有包括主觀和客觀的指標和數據，可以做更深入的研究，這是一個調查的我剛剛講的大規模的全國性的調查，這樣的一種做法。比如說個體問卷里，這里面包括個人，可能是產權人，也可能是使用人，我們物業小區很大的忽略了一部分租

39、戶的利益，包括在城市里面有很多租戶，他們的利益，不僅是業主，他們的利益，他們的觀點也要反映。那么個人有自己的情況，另外還有他對小區共用事物的認知情況的數據，另外還有他對小區事物，他是否參與，他采取了哪些行動，或者是他是否不愿意參與，這方面的數據。這是第二個大的項目。第三個大的項目，這個項目我們是受北京市建委的委托來做北京物業小區的普查，剛剛我講中國官方沒有基本數據，北京市也沒有北京到底有多少個物業小區，沒有這個數據，這也是很有意思，他現在也希望把它查清楚，有多少個物業小區，有多少個單位小區，哪些樓是破舊老舊，需要政府幫助等等，這樣就必須做一個普查，這樣的普查要考慮很多的原因，比如說商業小區好辦

40、一些，像單位的房子，一二十年幾十年，連產權人都找不到了，因為有一些單位都倒閉了，像大的國有企業，他們的家屬樓就沒有人管，破敗了，請物業公司也請不起，他們的基本生活狀態秩序怎么保障，所以這種情況是很難處理的。這樣的情況政府應該做什么？政府現在的意圖基本是說我要把公共服務管起來，這個公共服務指什么呢？最主要的是水、電、氣、熱，這四個部分，這個調查是以這個為目標的，我們要來了解怎么樣保證最基本的生活供給，這也讓我們想到物業小區，即使商業物業小區糾紛鬧到最厲害的時候就是停水停電停暖，在北京大春節的停暖，簡直這樣日子就過不下去了，怎么樣改變這種狀態，讓小區的生活得以基本的保障，這是要摸清底數，要進行權屬

41、調查，這個項目從現在做到10月1號就要完成，這對我們來說是很大的挑戰，對我們這樣的民間的研究單位來說，但是我們要有信心，我們要為今年北京的立法來提供最基本的數據和基本的論據。所以這是我們要做的事情。第三個大項目的目的，是我剛剛講的，要對水、電、氣、熱等專業問題的供給，以及保證它平穩的可靠的永續供給提供回答。這個回答是我們要弄清楚，到底居民的基本需求是什么，這樣這個需求應該由誰來提供，現在都是由商業化公司來提供，但是商業化公司能不能在某一種情況下停水停電，這是一個很大的問題，怎么樣保證不會發生這樣的問題。所以這是我們需要去研究的，其中還有一部分我們叫老舊部分，完全沒辦法進行商業化服務的部分，政府

42、應該要提供什么樣的基本保障，以什么理由，什么方式，作為產權人和使用人，有什么樣的義務和責任。不是完全都推給政府了，雙方各自的義務和責任是什么。所以這樣要做很多的研究。這些研究可想而知，物力狀態、產權結構、社群特性，這里面到底住的是哪些人，這些人是什么特征，比如說我們都很明確，比如說城市里有一些由于拆遷、征地這樣的群體，如果住到一個小區中，對這個小區是一個非常非常困難的狀況，也永遠不繳費，很多費用都不交，這種情況怎么處理？然后產權人的義務責任如何界定，怎么樣形成一種良性的集體制度，我們這個小區中，大家都說有業委會和沒有業委會反正都是問題，怎么樣形成一種良性的治理，怎么樣擺脫對政府習慣性的依賴，不

43、能都依賴政府，實際上提供了基層自治，基層自治首先要自己承擔起責任來，政府有哪些責任，政府為什么要承擔責任，什么時候承擔這個責任，也都是需要研究的。所以我的結論是，我做了三大方面的調查，一個是北京的基本的狀況，第二個是我們在全國展開的調查，第三是當前在北京做的，涉及到基層自治和公共服務之間的體制和框架，這是我做的工作，我愿意跟在座各位分享和跟在座各位建一個聯系，我們大家共同來做好我們當前所面臨的物業小區治理狀況和研究教學的任務，謝謝各位！陳建謀：我們感謝陳教授對整個物業管理基礎的研究，將來她的成果應該是可以提供給大家，為后續做深入研究提供很大的貢獻。接下來是本來是安排由福建商業高等專科學校工商管

44、理系主任章月萍發表對物業公司出走潮的思考，但是他家里臨時出了一點狀況，所以現在主辦單位安排重慶大學資環學院賀云華教授，他所發表的主題是物業管理教育發展要走市場細分之路，接下來請大家掌聲歡迎賀教授。賀云華（重慶大學資環學院教授）賀云華：各位專家、各位同仁，大家好！今天上午我有幸跟大家交流一下，其實大家都知道這些觀點，只是說我來跟大家強調一下，起到一點拋磚引玉的作用。物管行業的發展和物管教育的發展，我有一點點體會，因為我是學經濟學的，有一些同志是學建筑的，我是從經濟學轉到房地產領域，然后從房地產領域轉到銷售，從開發銷售到物管，最后落腳到物管領域，因此感到各個環節的艱難困苦，有一點點體會。第一個部分

45、我談一談目前物管教育大概遇到哪幾個領域的問題。一個觀點就是說我認為雖然物管行業發展了若干年，有二十幾年，也有一部分成果，包括理論成果實踐成果都有，一個核心觀點就是說目前的評價，我感覺就是非常缺核心理念，也非常缺核心價值觀，還有核心的理論體系沒有形成，我們的專業搞了若干年，有十多年，我們的專業核心課程也沒有形成。比如我舉一個例，在網上查的，有若干大學在搞物業管理專升本，但是本科12個課程，僅僅列了4門物業管理類的課程，而這4門物業管理類的課程我感覺并不是物業行業很核心的課程，這就是很憂心的。因為如果行業沒有核心理論和核心價值觀，就不可能有核心的人才和機會爭取到核心的地位。第二個觀點就是我們行業的

46、人才在社會上受到認可的程度，認可度還比較低，原因在于我們對人才的關鍵技能和核心技能定位不是很恰當，我們的培養出去的人才發揮作用的空間受到了限制，甚至我們的教育工作者成長的空間也受到了限制。比如說我如果不從事物業管理從事其他領域的話，也許我教師當了若干年了，但是因為我從各個環節上轉，轉到這個領域，因為這個領域在教育部，或者是建設部，成長的時間比較短，不怎么認，只能轉到其他的領域，這是第二個，我們的學科不成熟，學科形成還需要一段時間的努力。我們現在只是一個小小的幼苗，應該說只是生出來了，兩三歲了，今后至于能不能長大，還要看我們下面各位的努力，如果像我在重大這樣支持力度不夠的話，我可能就堅持不下去了

47、，還好去年我到昆明開會，在路上接到一個電話，說你的物業管理課太專業了，建議你別開，我回去郁悶了一年，我今年又給學校打報告，我說重大房產教育發達，建筑業發達，物業我也搞了這么久，你不讓我開課我課時也不夠，我也難以發展，也沒有依托，他們聽進去了，這次給我重新開設，面向全校重新開設課程，很幸運很多學生選，有接近兩百人選，他們聽的很有興趣，我感覺包括學土木的，學建筑的，十多個專業的學生都在聽物管專業，我感覺他們比物管班的同學聽的還認真，如果有一天他們到物管行業來的話還也許還不錯，因為他們依托了核心技術領域，如果重大的同學，學了物管的同學，到我們在座有些企業來的話，希望我們企業界的同志歡迎。第三個觀點，

48、就是物管市場，就是我們專業人才培養市場分級不夠直接影響我們學員的成長，這也導致我們的學員缺少自信心和自豪感，我就問他們，我說我給你們做思想工作做那么久，我說我既給專業班的上課，也給非專業班的上課，我說非專業班的同學那么自豪，你們專業班的同學怎么沒有自豪感呢？社會又需要你們，我們是支柱產業下的一個分支，房地產又是一個最大的支柱產業，我們是房地產業下面的一個核心分支，我看我查了國家的國民經濟行業分類，我們是典型的房地產大類，下面四個子類，一個子類是房地產開發經營，第二個子類是物業管理，第三個子類是房地產經濟，第四個子類是房地產的其他領域，我們這個領域是人最多，就是面最廣，實際上也堅持的最久了，在房

49、地產領域，我們物管界可以堅持干的最久，房子存在多久我們就干多久，前幾個領域都是亂跑亂跳的，他們看其他的領域看不起物管領域，我很奇怪，這是我說的第二個，把市場分好一點，讓學員健康成長。第四個領域就是物管專業的發展方向若明若暗，然后導致我們每一個學校辦學的時候，招生也不敢大聲說，專業招生力度不夠，所以很多學校招得上生就搞，招不上生就不搞，這樣導致學生也惱火，老師也惱火，第四個是我們自己心目中堅持不下來，我看我們重大就有案例，老師再艱難困苦都能堅持下來，我們重大說起來是重點大學，不怕招不到生，但是有一段時間有一些專業只招得到20多個人，現在有一些專業也只招20多個人，但是我們的核心專家哪怕一個生都招

50、不到都還堅持在核心領域，最后堅持到校長院士都是這種專業出來了，是很困苦的，但是現在又走向繁榮了。現在物管也是瓶頸階段，遇到困難的時候希望有一部分專家一直干到七十歲，這樣的話物管就可以長期存在下去。第五個領域就是物管當前從過去的成長高速的階段發展到瓶頸階段，向上突破的壓力很大，遇到強大的阻力，一個是經濟承受的阻力，還有一個是業主建設能力的阻力，還有一個是社會上領導干部對物管的認識進入誤區的阻力，阻力非常大，然后行業的產值從爆發性增長過渡到平穩期，甚至有可能稍有下降，這是對我們搞研究的，搞理論的支持力度不足。我看現在重大課題充數的從來都不是物業管理，用課題充數是環境工程或者是其他的項目，我的意思是

51、說我們的產業界對物管的科學研究，支持力度太弱，因此我希望我們的學術界還是多要求我們的企業家來聽聽，把他們的數百萬數千萬的物管費里撥1%，作為我們的物管教育科研經費，作為我們的課題費，這樣我們搞理論的，搞學術的也就有依托了。第二個領域，是發展物業管理的教育大概應該是哪些領域去說，我說這些領域大家都清楚，只是看怎么去花力氣，第一個大的領域就是我們要凝聚有助于研究物業管理的教學科研的學術界人士，大力的拓展我們的我們物業管理教育的核心市場，做好我們廣義的物管教育，廣義的物管教育我在搞，這是第一個。第二個領域我們是希望我們還是要認識到我們是依托誰才活的下去？我們搞物管教育是依托物管企業，所以我們要向潛伏

52、那樣，要像我們共產黨到國民黨去潛伏那樣，不斷地潛伏，不斷滲透我們的思想，不斷的超前教育，不斷的培養我們優秀的業主和未來業主，這樣我們的教育外環境就可能有所改善。第三個領域是我們的核心市場領域呢？我們其他的領域可能就阻礙了，有時候我們也在考慮物管班到底是掛在經管系還是土木系還是房地產系還是法學院？我們把我們從哪兒來到哪兒去想清楚了，我們就知道我們掛到哪兒了，這是大家的說法。我們的核心市場，我的感覺第一個高層次的高端教育抓住了，我們幾個人，我們在座的也有自豪感了，從最有自豪感的開始。第一個就是要抓我們的董事長教育，最高的物管產業界的領導人抓起，把我們的三萬個企業，每一個企業的董事長，三萬個董事長，

53、我們若干所高校，重點大學只有幾所在搞物管教育，我們把這些三萬個董事長抓來好好教育，讓他們堅定辦好物管企業，抓好物管行業的的信心，也形成他們的核心理念，核心價值體系，讓他們不要想搞兩天物管企業然后就賣房子去，有錢就建房子去，搞開發去，董事長要抓住。這是第一個，我還沒有信心抓住他們，不多說了，因為我還沒有信心抓住他們，希望我們東南大學的黃教授，南京大學的朱教授把董事長狠狠的抓住。第二個CEO教育，或者叫總經理教育，副總經理教育，這些是執行層的教育，我們總經理比董事長還要多，他們是具體搞執行的，我們把執行層抓住了，我們的層次也高，我們理論也有市場了，我們也有錢了。第三個我們搞的必須多一點的，就是物業

54、管理從業人員，有一個入門檻，就是入職教育，如行教育，有分歧了，有人說物管企業三千多員工，三千個員工是否有物管員證，沒有物管員證是不是就不可以在這兒上崗呢？我說非也！我們三千多個員工，三千多個工種，每一個工種只要有一個證就可以供職了，剩下的是什么證都拿不了的，才拿我們的物管員證，因為我們物管員證是很綜合的證。第四個就是我們行業的比較難一點的，行業工程技術隊伍的學歷教育和技術教育，這一點大家都很清楚，我們都不敢搞，比如房子建好了以后仍然有土建部分、機電設備部分、電器環保、安全與消防，園藝等核心技術領域，這些別人建好了我們來維保，我們來更新改造，難度也很大，所以這個領域的教育，我們重點做好站在這些專

55、業領域之上，進行人才組合資源整合，就像黃老師說的，我們的房地產專業為什么存在，我們房地產專業的核心在哪兒啊，我們房地產專業在資源整合，把這個整合起來，你學建筑的怎么樣，你學土建怎么了？你到我專業的房地產公司來拿項目了，拿活干了，我們就是把你整合起來，然后物業管理的相關領域也是一樣的，你只要到我們物業公司就要聽我們物管公司經理的，我們物管員的調配，資源整合，說一下我的思路，物管專升本是不是把誰的專科，園藝專科、消防專科、安全專科、環保專科，土建專科，我們把他們拿來專升本，然后碩士課程班把這些領域的本科拿搞物管類的碩士班，這樣就把其他學科拿過來了。第五個就是物管從業人員的素質教育。第六個是就是準業

56、主和未來業主的教育，準業主是現在還不是業主，就像重大的同學我讓他們都來學物管，還有一個進小區教育業主。（被打斷）。好！謝謝大家！陳建謀：我們感謝賀教授這么精辟，對整個物業管理教育有深入的精辟的見解，接下來的時間就開放給各位來做提問，在座的各位有沒有針對前面幾位講者，所發表的論文來做出一些提問。（問）黃世孟：我想請教朱教授，你這篇文章我獲益很多，有一些想請教的是現在的糾紛除了法院以外的還有哪些管道？比如說大學啊、協會啊，還有哪些？城市里這個糾紛又有什么不一樣？你提到的糾紛的合同內容，因為時間的關系，我想再請教一下詳細的東西，關于合同如果要在落實的時候？（答）朱憲辰：在法院受理的這些糾紛之外，存在

57、的糾紛的處理管道，通常是大陸的行政部門，比如說每一個城市的房產局下面都設有物業科，物業科會對這些糾紛和當事人召集起來進行他們對話，有時候是相互的妥協啊。再一個是在上海，比如說是以街道、社區調解，這樣的形式來處理他們的利益上的沖突。此外民間的自己的雙方，或者相關各方，僵持不下，久而久之一方就退下了，或者是先忍了，矛盾不再劇烈的沖突下去，暫時就掩蓋起來了，拖延下去了，通常形成的結果是有一些相關的財產的維護狀態繼續惡化下去。另外一個您提到的關于有可能的，我理解是可能的，合約的合同的不完備的今后的可能性是吧？目前看，合約主要是前期物業合同，開發商委托的物業管理協議，前期協議和后來的業主的構成發生了變化

58、，開發商把房子基本都賣掉以后，新的入住的業主和物業公司之間，他們的合同實際的完備上目前還非常困難，有可能的好的趨勢是沒有嚴重利益沖突的，所謂利益爭奪的這些地方，新的業主們可能會完全自己來選聘，選聘以后這樣的討價還價的合同，有的是招標的合同，他們對相關的權利義務吧，比起利益沖突大的可能要平和一些。他們在業主大多數不大愿意關注的情況下，新的業委會和物業公司之間，只要維持著基本的社會設施運轉和保安保潔服務的，合同雖然不完備，但是運轉也還相安無事，真正的完備還是要依賴業主的集體委托的法律地位，這個現在大陸做不到，立案法團在香港地區是一個明確的，產權人共同的委托他們的法定代表來履行義務，比如說在美國很清

59、楚這個狀況。在大陸以后可能會實現繳費的義務，在于法律代表人在簽約方，而不在各家各戶的業主頭上，那樣以后才可以徹底解決，這在大陸的立法方面還不愿意讓步，大概是這么一個現狀。陳建謀：謝謝朱教授。接下來還有一位貴賓做提問。岳娜（西安歐亞學院物業管理教研室主任）（問）岳娜：我是來自西安歐亞學院金融貿易學院的岳娜，我想給朱所長提出一個我的想法來請教您一下，剛剛他講到物權法里面有兩個概念比較模糊，然后導致了所有權，原來我們最早給業主下定義是物業的所有權人，我們2003年物業管理條例出臺了以后，就叫業主是房屋的所有權人，現在我們又叫建筑物區分所有權人，是建筑物區分所有權里面的專有部分所有權與我們物業管理的權

60、屬關系？我想問一下朱所長怎么來區分？（答）朱憲辰：關于建筑物區分所有權這個概念是原來奔著建筑物本身來討論的，就是它的所謂分攤的部分和未分攤的在建筑物上的一些建筑構建等等，這個概念實際上立法的時候把它這樣用了以后就變狹義了，實際上我們剛剛提到它的義務不僅僅是在建筑物上，他的義務遠遠大于建筑物，比如說院落里的消防，消防設施和綠化的維護義務是這些共同的義務份額，但是這個含義沒有體現在條例的修改部分。但是實際在我們的運轉中這部分義務最要有一個交涉，有一個交待的，所以這個現狀我們如果沒有辦法就用現在模糊的概念，在98年建設部就提到，共用部位，共用設施設備，這個概念比那個寬泛一些，按照共用的部位設備設施它