1、案例分析分析（二）一、浠水縣中百物流于 2000 年 12 月 31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為 50 年期的國(guó)有工業(yè)用地，土地總面積為 3000 平，交納的土地出讓金為30 元平，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”（通路、通電、通水、通訊、排水及場(chǎng)地平整）。2001 年 12 月 31 日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)，該地區(qū)土地取得費(fèi)（含稅費(fèi)）平均為 10 萬(wàn)元畝，“五通一平”土地開發(fā)費(fèi)為 8 萬(wàn)元畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，年利率為5.5，投資利潤(rùn)率為 10，土地還原率為 6，50 年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于 2001 年 12 月 3

2、1 日的地價(jià)和總地價(jià)。：解答該類試題除需掌握答題技巧外，還要注意以下問(wèn)題：（1）數(shù)據(jù)選用。有時(shí)題目中給出的已知條件較多，應(yīng)試者需從中選取合理的數(shù)據(jù)用于計(jì)算，如收益還原法中，無(wú)論收益還是費(fèi)用均應(yīng)采用客觀值；成本近法中的成本亦應(yīng)采用客觀成本，除非實(shí)際情況與客觀標(biāo)準(zhǔn)一致或是評(píng)估帶租約的房地產(chǎn)。應(yīng)試者在審題過(guò)程中要能夠做出判斷，清楚什么情況下可以采用實(shí)際值，什么情況下不能采用。參數(shù)選用。利息率、利潤(rùn)率、還原率、稅率等取值也要合理。計(jì)息期、收益年期取值等。如在收益還原法中確定收益年限時(shí)，需將土地的尚可（剩余）使用年限考慮進(jìn)去。（一）審題（1）明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的格。地價(jià)和總地價(jià)

3、，即要求計(jì)算出兩種形式的土地價(jià)（2）梳理有關(guān)資料?？蓪㈩}目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料。時(shí)需留意估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地取得時(shí)間及使用年期，估價(jià)時(shí)點(diǎn)與土地取得時(shí)間是否一致等；二是市場(chǎng)資料。該類資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)，時(shí)要留意所給資料與估價(jià)對(duì)象情況是否一致，如土地使用年期等。（3）考慮資料取舍，找出隱含條件。（來(lái)源：中地估價(jià)師網(wǎng)）對(duì)題目中所提供的市場(chǎng)資料要仔細(xì)審查，看缺少什么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細(xì)據(jù)土地出讓金確定。便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依（二）解題思路與方法選擇1.方法選擇本題主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本近法

4、評(píng)估。2.解題思路由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為 49 年?；舅悸罚合雀鶕?jù)題目所給條件確定評(píng)估方法；然后分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn)；將以上各項(xiàng)相加得到無(wú)限年期土地成本價(jià)格；將無(wú)限年期土地成本價(jià)格和 50 年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，均修正為 49 年期價(jià)格；將修正后價(jià)格加總得到所求地價(jià)。（三）公式與計(jì)算步驟適用于該宗地的計(jì)算公式土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)）年期修正系數(shù)+土地出讓金年期修正系數(shù)：計(jì)算步驟（

5、1）選擇計(jì)算方法根據(jù)題意，本題適用于成本近法（2）土地取得費(fèi)及稅費(fèi) 1010000666.67=150（元平）（3）土地開發(fā)費(fèi) 810000666.67=120（元平方米）（4）利息（按單利計(jì)算）1505.51+1201125.5=11.55（元平）（5）利潤(rùn)（150+120）10=27（元平）（6）土地成本價(jià)格 150+120+11.55+27=.55（元）（7）49 年期的土地成本價(jià)格 308.5511/（1+6%）平49=290.79（元平）（8）49 年期的土地出讓金 3011/（1+6%）49/？11/（1+6%）50=29.90（元平）（9）計(jì)算米）地價(jià) 290.79+29.90=

6、320.69（元平方（10）計(jì)算總地價(jià)總地價(jià)=320.693000=96.21（萬(wàn)元）（四）難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析1.試題難點(diǎn)對(duì)于成本近法應(yīng)用的測(cè)試在歷次中均有涉及，與以往不同的是，本題更偏重對(duì)應(yīng)試者估價(jià)能力的，且在以下兩方面增加了難度：（1）某些條件比較隱諱。（來(lái)源：中地估價(jià)師網(wǎng)）本題未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)，要求應(yīng)試者能夠做出判斷。（2）土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應(yīng)修正。因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為 49 年。在對(duì)土地成本價(jià)格和土地出讓金進(jìn)行年期修正時(shí)，要考慮成本價(jià)格（無(wú)限年期）和土地出讓金（

7、50 年期）在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。2.常見錯(cuò)誤分析（1）解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)的計(jì)算只用一個(gè)算式表述，或前面缺少解題方法說(shuō)明等。（2）未項(xiàng)費(fèi)用與價(jià)格價(jià)格要或面積換算錯(cuò)誤。解題過(guò)程中各，中間過(guò)程既可使用“元平方米”，也可使用“萬(wàn)元畝”，但最終地價(jià)要換算成“元平歷次”。面積換算是成本近法考題中的一個(gè)重要考點(diǎn)，多有涉及，畝“與”平“之間的換算，可采用”1 畝=666.67 平“或”1 畝=1/0.0015 平“。（3）利息計(jì)算中計(jì)息期取值錯(cuò)誤。需計(jì)算利息的項(xiàng)目為土地取得費(fèi)與土地開發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期即 1 年，土地開發(fā)費(fèi)在均勻投入的前提下（等同于在年中投入），其計(jì)息期為 0.5 年。應(yīng)試者往往不考慮土地取得費(fèi)與土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息差異，計(jì)息期均按一年或半年計(jì)算。本題土地開發(fā)周期未超過(guò) 1 年，（來(lái)源：中地估價(jià)師網(wǎng)）在按年計(jì)息的前提下，可按單利計(jì)算利息，若開發(fā)周期在一年以上，則需按復(fù)利計(jì)算。（4）利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地開發(fā)費(fèi)與土地