1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔給物業管理走向市場再插翅膀西安群力物業管理有限公司 羅順龍西安市的物業管理是從上個世紀九十年代開始的，至今已走了近十個年頭，像其它省市一樣，倡導者的主觀意志是走出“房管所管房”的計劃經濟困境，邁入“物業管理的市場經濟時代”。然而筆者認為，現在西安的物業管理企業現狀與始創者的初衷有相當一段距離，如下所述四條，略見一斑。一、先前定的“價格網”，難以實破。西安市的物業公司收費價格，大體由兩方面定的，一是拆遷安置房，由物價局制定收費標準，物業公司執行。市政府考慮到拆遷安置多是政府行為，且居民收入普遍低，故定價時從安定住戶人心，保持社會穩定出發,收費標準普遍偏

2、低。以明德門小區北區為例，住宅戶1176戶,按每戶管理費8元算,每月管理費 /從理論上講是117689408元（實際上有20的住戶因房屋質量等各種原因拒交）。每月支出是7名管理人員工收齊，每月管理費凈虧292元。物業公司向管委會公布了收入支出帳目，雖明顯出現虧損，但要提高收費標準，管委會、住戶難以接受，甚至以拒交相挾。二是商品房，某些開發商為使房屋及早售出，物業管理費不做成本核算，少些市場調研，制定了很低的物業收費標準，甚至作出了免交一年管理費的承諾，而接管物業的往往是開發商的“子”公司，他們面對上級制定的價格標準，只能表現出滿臉的無奈，不接管吧，沒飯吃，接管吧，負債吃，向開發商要求補償，上級

3、以“施舍”的心情給，往往是虧的多，補的少。物業公司是自主經營，自負盈虧的企業，為了少虧或不虧，只有減少管理人員，推拖本應及時、到位的服務，致使業主與物業公司矛盾日益突出。既然要求物業公司是市場化管理，就應該按管理質量，獲得應有的價格，確實按照市場規律，業主選擇物業公司，物業公司按收費標準選擇市場的雙向選擇原則，實行真正意義上的委托管理關系。二、行政干預的“無形手”難以掙脫。國家的政策是盡量對企業少一些政府的干預，讓企業在市場中遵紀守法進行經營。而對物業公司而言，行政的干預使企業舉步維艱。保安的使用，一定要管段的保安公司派人才行。我們分管的幾個小區，地屬什么地方管，那個地方的保安公司就找上門來，

4、說小區治安不好，給你派幾個人，人少了不行，每個人工資少了也不行。物業公司是自負盈虧的企業，以小區住戶的管理費收入決定保安人數，以保安人員的工作成績決定保安人員的工資，這樣就發生了矛盾，你想不用它的保安吧，他聲明小區出了事，派出所也不管。若從其它地方請來保安，當地保安公司一天到晚找你事，叫你不能正常值班。小區一旦出現住戶被盜現象，住戶把氣發在物業公司身上，說物業公司的保安不負責任，而物業公司對保安只發工資，很難管理到位。垃圾的清運，非當地辦事處環衛部門的車拉運不可。我們分管幾個小區，最頭疼的是垃圾清運費太高。按西安市市政發（1992）128號文件，即西安市市容環衛管理委員會與西安市物價局1992

5、年5月7日關于部分調整環境衛生管理服務收費標準的報告中說，“垃圾清運費，委托環衛部門清運的，按每噸18.5元付費”，環衛部門認為，現在拉的遠了，價漲了。以明德門小區為例，2000年每車垃圾（約3噸）收費120元，到2001年3月，每車漲到150元，問他們為什么收那么多，他們講是區政府定的，誰都知道，區政府應該沒有定價的權利。如不讓他們拉，誰拉又不行。他們到小區強扣清運垃圾的車子，逼著我們只能與他們簽定垃圾清運合同，這樣一車漲價30元，每月一個小區20車，每年就是7200元，還有其它一些小區，如此巨大的虧空，物業公司真是難以承受。稅收偏高，物業公司負擔重。西安市地稅局對物業公司按服務行業的標準收

6、稅即營業稅為5，稅后有城建稅，教育附加稅10，就是說稅額為5.5。物業公司是服務行業，但正如物價局文件中說的：是取之于住戶，用之于住戶，微利經營的原則，營業稅比較餐飲、賓館、商店來，確實偏高。政府叫物業公司走向市場，應該為其走向市場創造必要的條件，少些干預，多些支持，使其盡快的適應市場，發展壯大。三、維修基金未收繳，更新、大修難落實。住宅共用部位，共用設施維修基金，專項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造。收取的時機是商品房出售時多層建筑的，購房者按購房款的2比例交納；高層住宅的購房者按購房款的3的比例交納。目前西安的狀況是商品房住宅很難收取；拆遷安置房（占物業公司管理房

7、的大多數）還沒有具體的辦法收取。這就帶來一個問題，物業的更新、改造、大修的費用無法籌措。例如去年，我們僅對保吉巷、白廟村、明德門、樂居廠、青松、幸福村六個小區的屋面維修四千多平方米，費用花去十二萬元。這些費用顯然不是日常維修養護費能夠開支的，應該由維修基金來支付，但維修基金沒有收繳，物業公司就背了十二萬元的包袱。長此下去，物業公司入不敷出，根本承擔不了共用部位，共用設施設備的更新、改造和大修任務。四、規定用房似有無，企業積累無后勁。1999年6月24日，西安市城市居住區物業管理條例實施，繼后陜西省也出臺了物業管理條例，條例中明確“開發建設單位或者公有住宅出售單位應按照規定提供必需的管理用房和經營用房，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有”。“按規定”是多少呢？條例中沒有講，但是在1995年，西安市人民政府就以市政發（1995）93號文件西安市城市住宅小區物業管理暫行規定中二十七條講，“開發建設單位按規劃建設的小區內住宅建筑面積0.5的商業網點房，屬國有直管房產，由其管理部門按民用住宅房屋租金標準出租給管委會，管委會仍按民用住宅房屋租金標準提供給物業公司使用和經營。其收入用于補償住宅小區的服務費”。應該說，政府部門的條例、規定都很具體了，但落實的如何呢？以我們分管的九個小區統計，管理用房有3個到位，6個不到位（辦公室或在住宅內，或租房子住），商業網點房沒有那