1、精品文檔 精心整理PAGE 5精品文檔 可編輯的精品文檔翠湖花園工程培訓課程接管驗收安排及程序概說已201409戴德梁行二零零零年十二月物業前期工作概述內容略述接管驗收安排與程序概說物業工程接管驗收流程圖a 物業驗收移交程序b 竣工資料遞交要求C一般維護保養手冊遞交要求翠湖花園接管驗收程序驗收重點表格2.1 電器工程安裝隱蔽工程驗收單；2.2 照明工程驗收單；2.3 配電柜（盤）及動力柜工程驗收單；2.4 分體式空調機驗收項目記錄單；2.5 供暖、排、送風工程驗收單；2.6 單元功能區塊工程驗收單；2.7 功能區塊消防設施驗收單；2.8 單元驗收樓交接書（收樓表格）；2.9 分項工程驗收報告。

2、前期工作重點3.1編訂工程設備一覽表內容包括：序號、設備名稱、品牌、產地、規格參數、型號、數量，用途、供應商名稱及聯絡傳真或電話。3.2各專業系統設備預防性維修保養計劃表明細列出各設備在每個月特定周期維修計劃。預防性維修保養所需工具及設備零配部件一覽表列出各專業各件要求名稱及數量、如可能，對不同專業的共同配件、工具、共存共用、再減少存放空間及積壓資金。翠湖花園接管驗收程序原則基本上按照國家建設部“1991年 2月4日房屋接管驗收標準執行，但考慮到實際情況，因客觀因素未達到接管驗收標準，可先實行“代管”，只負責成品保護和日常清潔。在接管驗收過程中，除目測外觀外，還做以下運行/使用測試：給排水開停

3、水泵、開閉閥門、開關水龍頭、排水試驗等等。強電電氣開關、照明、電源插座等。弱電電話、電視、閉路電視等。消防煙感、溫感、報警、廣播、防火閘、消防水、噴淋、防火閥等。土建裝修開閉門窗、門鎖等。在接管驗收設備機房時，要做單機運行測試和系統聯動測試。接管驗收前，施工單位應完成自檢，對所有設備、設施、系統做100運行測試和聯動測試。接管驗收前，外墻要清洗；外墻、玻璃外窗應完成滲水試驗。接管驗收前，所有垃圾應清理完畢(包括吊頂內、風管內、排水管內等隱蔽地方)，所有污染應清理完畢(如水泥、油漆等)，接管后，管理公司只負責表面清潔。接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備和系統運行培訓。接管驗收前，應

4、向管理公司工程部提供有關部分的設備資料和保修資料。責任劃分由于管理公司沒有承建合同，設施圖紙不全，沒有設計變更單、沒有見證隱蔽工程、沒有參與設備系統調試或者其他測試，管理公司只對外觀和簡單的設備運行測試結果決定接管與否。接管驗收時，管理公司亦會綜合先前所發現的問題(物業工程報告)和不符合使用要求和不符合規范等問題匯報發展商統一考慮。接管后，管理公司負責成品保護、設備運行、日常清潔和維修保養。代管后，管理公司只負責成品保護和日常清潔。保修期內，非人為破壞和誤操作的設備設施問題，由保修單位負責(開會進一步討論，若保修單位在限定時間內不能修復，將如何處理？)翠湖別墅劃分為了分部接管翠湖別墅基本上劃分

5、為2大部分：公建區鍋爐房、污水處理站、水泵房、燃氣站、辦公區別墅區別墅單元、外圍工程（綠化、道路、室外停車）、公共設施（兒童娛樂器材等）接管驗收檢查順序單元廚房：門門鎖天花可燃氣體探測器地面墻面洗滌盆灶臺暖器窗.柜燈具開關電源插座排油煙風口給水管地漏燃氣管衛生間：土建裝飾門窗天花墻面地面防水座便器洗手盆電器(照明燈具、電源插座、開關) 暖通(供水管、暖器、檢修閥門、地漏)居室/廳：墻面(空調預留孔)弱電端口(報警、電話、電視)地面天花燈口煙感窗(空調室外機位置)門(門鎖) 配電箱屋頂/平臺地板平臺防水層雨水斗女兒墻防護檔防雷帶屋檐走廊/步行梯地面墻面天花照明通道門消防栓車庫地面地漏墻面柱門/門

6、框門鎖天花排水管燈具配電箱照明開關電源插座車庫自動門設備/機房按設備安裝使用說明書核對(如：車庫門)外圍/外墻外墻墻面踏步梯花園草皮(包括預埋噴水設備)公用動力系統檢查表格只包含中心機房和末端設備/用點，兩者之間的管線/電纜和閥門大部分已隱閉，全面檢查系統要花大量時間，所以由施工方提交隱蔽工程驗收記錄，另逐一再對系統進行仔細檢查，包括閥門位置、閥門開閉、管道保溫、色標等項目。接管驗收人員安排物業公司內部委任接管驗收總負責人，全力配合發展商，協調驗收事宜，物業工程部組織若干驗收小組，進行驗收工作。設備/機房（公建區）管理公司會針對不同設備/機房安排不同專業主管帶領技工，進行檢查和測試。除有關消防

7、部分有保安部配合參與外，主要由工程部進行。其他部分每組驗收小組由1名專業主管負責帶頭，帶領若干名技工，分區進行檢查。接管驗收程序移交單位確定已符合接管驗收條件后，填寫交接申請表。管理公司工程部會預備好檢查表、測試工具和儀表(除隨機的專用工具和儀表外)、照相機等進行檢查，把所有問題記錄在檢查表內和有需要時拍照存底，得到了三方(建設單位、施工單位、管理公司)簽字認可，看問題的多少和嚴重性，經開會討論后，才決定全部或局部接管或代管，及落實完成整改日期。一旦決定接管或代管，馬上開始鑰匙移交，由保安部保管鑰匙(或做適當調整)，負起成品保護責任。接管驗收時間表由發展商制定接管驗收計劃時間表，定期檢討驗收進

8、度，但管理公司有以下要求：驗收檢查時，水、電、燃氣都要通，所有設備設施都可投入運行/使用(除因季節性外)，任何簡單測試都可以做。施工單位已完成100自檢。明白到每個工程交接時肯定會有整改清單，但管理公司要求交接時，需整改的項目減至最少，減少日后施工單位返修的干擾。配合/協助發展商除提供一般交接時的配合外，管理公司還需要以下的配合/協助：安排施工單位/設備廠家培訓。保修期談判。保修期后的設備維護保養合同的商務談判。對口政府部門負責人(負責本項目)的介紹(供電、熱力公司、環保、消防、自來水公司、煤氣公司等)能源收費標準的談判代管或接管后管理鑰匙移交后，由管理公司按有關規定統一管理，包括人員出入管理

9、、施工管理、二次裝修管理、用水、電、燃氣管理等等。精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注1工程質量竣工核驗證書北京市建設工程質量監督總站2衛生許可證(供水)區防疫站1次/年3供用電協議書北京市供電局依協議年限4消防驗收備忘錄北京市消防局長期5物業管理維修公約北京市房管局小區管理辦公室6停車經營許可證7衛星電視經營許可證國家安全局/廣電局2年以“三局”通知為準8市政排污證北京市自來水公司9消防系統噴淋/消火栓主泵北京市消防局一次終身10配電室(變壓器絕緣)區供電局依絕緣用具種類，按供電局要求送檢1次/2年符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注11