1、 HYPERLINK 中國最龐大的下載資料庫 (整理. 版權歸原作者所有) 如果您不是在 網站下載此資料的, 不要隨意相信. 請訪問3722, 加入必要時可將此文件解密資產評估師2004年講座資產評估學第11講資產評估估總論講座（一）資產評估估的主要概念念和特點 1.資產評估的的概念 指在市場經濟條條件下，由專專業機構人員員，依據國家家有關規定，根根據特定的目目的，遵循適適用原則，依依照法定程序序，選擇適當當的價值類型型，運用科學學的方法，對對資產價值進進行評定和估估算的行為。 2.評估要素 評估要素包括八八個方面的內內容： 評估主體：從從事資產評估估的機構和人人員； 評估客體：即即被評估的資

2、資產，它是資資產評估的具具體對象，也也稱評估對象象。 評估依據：資資產評估工作作所遵循的法法律、法規等等； 評估目的：資資產業務引發發經濟行為對對資產評估結結果的要求，或或資產評估結結果的具體用用途。它直接接決定和制約約資產評估價價值類型和方方法的選擇； 評估原則：資資產評估的行行為規范； 評估程序：評評估工作從開開始準備到最最后結束的工工作順序； 評估價值類型型：對評估價價值的質的規規定，它對資資產評估參數數的選擇具有有約束性； 評估方法：資資產評估所運運用的特定技技術，是分析析和判斷資產產評估價值的的手段和途徑徑； 3.資產評估特特點 現實性、市場性性、預測性、公公正性、咨詢詢性 4.資產

3、評估與與會計區別 反映和監督是會會計的基本職職能，評估和和咨詢是資產產評估的基本本職能； 前提條件不同：會計活動主主要以歷史成成本、持續經經營為依據，資資產評估主要要以市場價值值為依據； 目的不同：會計計中資產計價價反映資產實實際價值量，資資產評估反映映資產的效用用。 操作者不同：資資產計價是本本企業財會人人員完成，評評估是由企業業之外的具有有評估資格的的社會中介機機構完成 （二）資產評估估的對象 1.資產的含義義 是經濟主體擁有有或控制的，能能以貨幣計量量的，能夠給給經濟主體帶帶來經濟效益益的經濟資源源，具有以下下特征：必須是經濟濟主體控制或或擁有；必須能以貨貨幣計量；必須是能夠夠給經濟主體

4、體帶來經濟效效益的資源。資產的分類：按資產存在在形態分類分分為有形資產產和無形資產產；按資產是否否具有綜合獲獲利能力分為為單項資產，整整體資產；按資產能否否獨立存在分分為可確指的的資產和不可可確指的資產產；按資產與生生產經營過程程的關系分為為經營性資產產和非經營性性資產，另外外，經營性資資產又可按是是否對盈利產產生貢獻分為為有效資產和和無效資產。 2.資產評估的的種類 資產評估的分類類方法不同得得出不同的分分類結果。 按資產評估服服務的對象、評評估的內容和和評估者承擔擔的責任可以以分為：評估估、評估復核核和評估咨詢詢 按資產評估面面臨的條件、資資產評估執業業過程遵循資資產評估準則則的程度及對對

5、評估披露的的要求角度：完全評估和和限制評估，完完全評估一般般是指完全按按照評估準則則及其規定的的程序和要求求進行的資產產評估。限制制評估一般是是指評估機構構及其人員由由于評估條件件的限制不能能按照資產評評估準則的要要求進行執業業，或在允許許的前提下，未未完全按照評評估準則及其其規定的程序序和要求進行行的資產評估估，評估結果果是在受限的的條件下得出出的。 按資產評估對對象的角度分分為：單項資資產評估和整整體資產評估估 2.資產評估的的特點 市場性；公公正性；專業性；咨詢性：評評估師只對結結論本身合乎乎職業規范要要求負責，而而不對資產業業務定價決策策負責。 3.資產評估的的功能和作用用（20044

6、年教材有變變動） 資產評估的功能能包括評價管管理的功能和和鑒證的功能能。 管理功能：是國國有資產評估估在特定歷史史時期的特定定功能，會隨隨著國家在國國有資產評估估管理體制方方面的變化而而加強或弱化化。 鑒證功能：包括括鑒別和舉證證。鑒別是專專家做出的獨獨立判斷，舉舉證是對判斷斷提供的理論論和事實支撐撐。 （三）資產評估估的價值類型型、目的 1.資產評估的的價值類型 是指資產評估結結果的價值屬屬性及其表現現形式。不同同屬性的價值值類型所代表表的資產評估估價值不僅在在性質上不同同，在數量上上也存在著較較大的差異。資資產評估的價價值類型的形形成，不僅與與引起資產評評估的特定經經濟行為，即即資產評估特

7、特定目的有關關，而且與被被評估對象的的功能、狀態態、評估時的的市場條件等等因素有著密密切的關系。 資產評估的價值值類型分類： 按估價標準形形式表述的價價值類型：重重置成本、收收益現值、現現行市價（或或變現價值）、清清算價值 按評估假設的的角度表述價價值類型：繼繼續使用價值值、公開市場場價值和清算算價值 按資產業務的的性質劃分的的價值類型：抵押價值、保保險價值、課課稅價值、投投資價值、清清算價值、轉轉讓價值、保保全價值、交交易價值、兼兼并價值、拍拍賣價值、租租賃價值、補補償價值等 按評估依據的的市場條件劃劃分的價值類類型：市場價價值類型和非非市場價值類類型 2.資產的評估估目的 資產的評估目的的

8、有一般目的的和特定目的的之分。資產產評估的一般般目的包含特特定目的，而而資產評估的的特定目的則則是一般目的的的具體化。 資產評估的一一般目的：資資產評估的一一般目的或資資產評估的基基本目標，是是由資產評估估的性質及其其基本功能決決定的。暫不不考慮資產交交易或引起資資產評估的特特殊要求，資資產評估的一一般目的：資資產在評估時時點的公允價價值。 資產評估的特特定目的：資資產評估的特特定目的來源源于資產業務務對評估結果果用途的具體體要求，資產產業務包括：資產轉讓、企企業兼并、企企業出售、企企業聯營、股股份經營，中中外合資、合合作，企業清清算、抵押、擔擔保、企業租租賃、債務重重組等等。 3.資產評估的

9、的特定目的在在資產評估中中的地位作用用 資產評估的特定定目的是由引引起資產評估估的特定經濟濟行為（資產產業務）所決決定的，它對對評估結果的的性質、價值值類型等有重重要的影響。資資產評估的特特定目的不僅僅是某項具體體資產評估活活動的起點，同同時它又是資資產評估活動動所要達到的的目標。資產產評估的特定定目的是界定定評估對象的的基礎；資產產評估的特定定目的對資產產評估價值類類型的選擇具具有約束性。 在不同時期、地地點及市場條條件下，同一一資產業務對對資產評估結結果的價值類類型的要求也也會有差別。 資產評估的業務務類型是影響響甚至是決定定資產評估結結果價值類型型的一個重要要因素，但是是，它決不是是決定

10、資產評評估結果價值值類型的惟一一因素。 （四）資產評估估假設、原則則 1.資產評估的的假設：交易易假設、公開開市場假設、持持續使用假設設、清算假設設。 交易假設：是是最基本的前前提假設。它它是假定所有有待評資產已已經處在交易易過程中，評評估師根據待待評估資產的的交易條件等等模擬市場進進行估價。交交易假設一方方面為資產評評估得以進行行“創造”了條件，另另一方面它明明確限定了資資產評估的外外部環境。 公開市場假設設：它是對資資產擬進入的的市場條件，以以及資產在這這樣的市場條條件下接受何何種影響的一一種假定說明明或限定。其其關鍵是把握握和認識公開開市場的實質質和內涵，假假定較為完善善的、充分競競爭的

11、公開市市場存在。其其他假設都是是以公開市場場假設為基本本參照。 持續使用假設設：是對資產產擬進入的市市場條件，以以及在這樣的的市場條件下下的資產狀態態的一種假定定性描述或說說明。它分為為在用續用、轉轉用續用和移移地續用三種種情況。在持持續使用假設設前提下的資資產評估及其其結果的適用用范圍常常是是有限制的。 清算假設：是是對資產在非非公開市場條條件下被迫出出售或快速變變現條件的假假定說明。在在清算假設下下，資產的評評估值通常要要低于在公開開市場假設、持持續使用假設設下的同樣資資產的評估值值。在清算假假設下資產評評估結果的適適用范圍是非非常有限的。 2.資產評估的的原則： （1）工作原則則對評估主

12、體體而言，包括括：獨立性原原則、客觀性性原則、科學學性（2）技技術原則是對對評估業務而而言的，包括括：供求原則則、貢獻原則則、替代原則則、預期收益益原則、估價價日期原則。 3.評估的基本本方法：市場場法、成本法法、收益法。 （五）資產評估估在中國的發發展 1.中國資產評評估行業及發發展 1991年111月頒布國國有資產評估估管理辦法是是資產評估制制度基本形成成的重要標志志。 19993年12月月，中國資產產評估協會正正式成立，他他表明中國資資產評估行業業已逐步從政政府直接管理理向行業自律律管理過渡。 2001年9月月1日，資資產評估準則則無形資資產頒布并并實施，它是是我國資產評評估第一個執執業

13、具體準則則。 2.中國注冊評評估師職業法法律規范 （1）法律形式式的資產評估估師職業法律律規范 為股票發行出出具審計報告告、資產評估估報告或者法法律意見書等等文件的專業業機構和人員員，在該股票票承銷期內和和期滿后6個個月內，不得得買賣該種股股票； 為上市公司出出具審計報告告和法律意見見書等文件的的專業機構和和人員，自接接受上市公司司委托之日起起至上述文件件公開后5日日內，不得買買賣該種股票票； 為證券的發行行、上市或證證券交易活動動出具資產評評估報告的資資產評估機構構，就其所應應負責的內容容弄虛作假的的，沒收違法法所得，并處處以違法所得得1倍以上55倍以下的罰罰款，并可由由有關主管部部門責令該

14、機機構停業，吊吊銷直接責任任人的資格證證書。造成損損失的，承擔擔連帶賠償責責任。構成犯犯罪的，依法法追究刑事責責任。 承擔資產評估估的機構因過過失提供有重重大遺漏的報報告，沒收違違法所得，并并處以違法所所得1倍以上上5倍以下的的罰款，并可可由有關主管管部門依法責責令該機構停停業，吊銷直直接責任人的的資格證書。構構成犯罪的，依依法追究刑事事責任。 承擔資產評估估的機構提供供虛假證明文文件的，沒收收違法所得，并并處以違法所所得1倍以上上5倍以下的的罰款，并可可由有關主管管部門依法責責令該機構停停業，吊銷直直接責任人的的資格證書。 保險事故的財財產評估人員員故意提供虛虛假的證明文文件，為他人人欺詐提

15、供條條件的，以保保險詐騙的共共犯論處。 承擔資產評估估職責的中介介組織的人員員故意提供虛虛假證明文件件，情節嚴重重的，處5年年以下有期徒徒刑或拘役，并并處罰金。 承擔資產評估估職責的中介介組織的人員員，索取他人人財務或非法法收受他人財財務，犯擾亂亂市場秩序罪罪的，處5年年以下10年年以上有期徒徒刑，并處罰罰金。 承擔資產評估估職責的中介介組織的人員員，嚴重不負負責任，出具具的證明問家家有重大失實實，造成嚴重重后果的，處處3年以下有有期徒刑或拘拘役，并處或或單處罰金。 （2）行政法規規和部門規章章形式的資產產評估師職業業法律規范 構忽使結國理部布結并節該機下告頓有資 對資產評估機機構違法行為為的

16、行政處罰罰種類有：警警告；罰款；沒收所得；暫停執行部部分或者全部部業務，暫停停執業期限為為312個個月；吊銷資資產評估資格格證書 對資產評估機機構予以警告告的行為 對資產評估機機構責令改正正并予以警告告的行為 資產評估學第22講資產評估估的基本方法法市場法、收益法法講座本講是資產評估估學的第二講講，講述資產產評估學的第第二章的資產產評估的基本本方法的前兩兩個：市場法法、收益法。主主要內容包括括：市場法應應用的前提條條件；參照物物差異調整因因素；運用市市場法評估資資產的程序。收收益法的基本本涵義、收益益法及其適用用的前提條件件、收益法應應用的形式、收收益法中各項項指標的確定定、收益法評評估資產的

17、步步驟及優缺點點。 一、市場法 1市場法的概概念 市場法是指利用用市場同樣或或類似資產的的近期交易價價格，經過直直接比較或類類比分析以估估測資產價值值的各種評估估技術方法的的總稱。 2.市場法應用用的前提條件件： （1）要有一個個充分發育活活躍的資產市市場 （2）可搜集到到參照物及其其與評估資產產可比較的指指標、技術參參數等資料。 市場法在國際上上比較通行，在在我國現在市市場不很開放放的情況下使使用會受到限限制。 3.資產及其交交易的可比性性具體表現 （1）參照物與與評估對象在在功能上具有有可比性 （2）參照物與與被評估對象象面臨的市場場條件具有可可比性 （3）參照物成成交時間與評評估基準日間

18、間隔時間不能能過長，應在在一個適度的的時間范圍內內 4.單項資產應應考慮的可比比因素： 資產的功能、資資產的實體特特征和質量、市市場條件、交交易條件。 5.運用市場法法評估資產的的程序： （1）選擇參照照物； （2）在評估對對象與參照物物之間選擇比比較因素； （3）指標對比比、量化差異異； （4）在各參照照物成交價格格的基礎上調調整已經量化化的對比指標標差異； （5）綜合分析析確定評估結結果； 6.市場法的優優缺點 （1）優點： 評估價更能反反映市場現實實價格， 評估結果易于于被各方面理理解和接受。 （2）缺點： 要有公開活躍躍的市場作為為基礎，有時時因缺少可對對比數據難以以應用， 不適用于專

19、用用機械設備和和大部分的無無形資產，以以及受到地區區、環境嚴格格限制的一些些資產的評估估。 7.市場法中的的具體評估方方法 （1）直接比較較法：利用參參照物的交易易價格及參照照物的某一基基本特征直接接與評估對象象的同一基本本特征進行比比較而判斷評評估對象價值值的方法。 評估對象價值=參照物成交交價格*評估估對象A特征征/參照物AA特征 優點：直觀簡潔潔，便于操作作。 缺點：對參照物物與評估對象象之間的可比比性要求較高高。 包括： a.現行市價法法 b.市價折扣法法：資產評估估價值=參照照物成交價格格*（1-價價格折扣率） c.功能價值類類比法：資產產評估價值=參照物成交交價格*（評評估對象生產

20、產能力/參照照物生產能力力）x d.價格指數法法： 資產評評估價值=參參照物成交價價格*（1+物價變動指指數） e. 成新率價價格調整法：資產評估價價值=參照物物成交價格*（評估對象象成新率/參參照物成新率率） （2）類比調整整法：它是市市場法中最基基本的評估方方法。該方法法對參照物與與評估對象之之間的可比性性要求不高。只只要參照物與與評估對象在在大的方面基基本相同或相相似即可。 市場售價類比比法：以參照照物的成交價價格為基礎，考考慮參照物與與評估對象在在功能、市場場條件和銷售售時間等方面面的差異，通通過對比分析析和量化差異異，調整估算算出評估對象象價值的方法法。 資產評估價值=參照物售價價+

21、功能差異異值+時間差差異值+交易情況況差異值 或或資產評估價價值=參照物物售價*功能能差異修正系系數+時間差差異修正系數數+交易情情況差異修正正系數 成本市價法：以評估對象象的現行合理理成本為基礎礎，利用參照照物的成本市市價比率來估估算評估對象象的價值的方方法。 資產評估價值=評估對象現現行合理成本本*參照物成成交價格/參參照物現行合合理成本 市盈率乘數法法：以參照物物的市盈率作作為乘數（倍倍數），以此此乘數與評估估對象的收益益額相乘估算算評估對象價價值的方法。該該方法主要適適用與整體企企業價值的評評估。 資產評估價值=評估對象繁繁榮收益額*參照物市盈盈率 8.市場法的適適用條件 （1）參照物

22、與與評估對象必必具有可比性性 （2）參照物的的交易時間與與評估基準日日間隔不能過過長 二、收益法 （一）收益法的的概念 是指通過估算被被評估資產未未來預期收益益并折算成現現值，借以確確定被評估資資產價值的一一種資產評估估方法。它服服從資產評估估中將利求本本的思路。 采用收益法對資資產進行評估估，所確定的的資產價值，是是指為獲得該該項資產以取取得預期收益益的權利所支支付的貨幣總總額。資產的的評估價值與與資產的效用用或有用程度度密切相關。資資產的效用 越大，獲力力能力越強，它它的價值也就就越大。 資產成交后能為為新的所有者者帶來一定的的收益，所有有者支付的貨貨幣量不會超超過該項資產產的期望收益益的

23、折現值。投投資者投資購購買資產時一一般要進行可可行性分析，其其預計的內部部回報率只有有在超過評估估的折現率時時才肯支付貨貨幣以取得該該項資產。 （二）應用收益益法評估資產產必須具備的的前提條件： （1）被評估資資產的未來預預期收益可以以預測并可以以用貨幣衡量量； （2）資產擁有有者獲得預期期收益所承擔擔的風險也可可以預測并可可以用貨幣來來計量 （3）被評估資資產預期獲利利年限可以預預測 （三）收益法評評估資產的程程序及優缺點點 1.收益法評估估的程序 （1）收集驗證證與評估對象象未來預期收收益有關經營營、財務狀況況的信息資料料； （2）分析測算算被評估對象象未來預期收收益； （3）確定折現現率

24、或本金化化率； （4）將預期收收益折現或本本金化處理為為現值 （5）分析確定定評估結果。 2.收益評估資資產的優缺點點 優點： （1）能真實和和較準確地反反映企業本金金化的價值； （2）與投資決決策相結合，應應用此法評估估的資產價值值，易為買賣賣雙方所接受受。 缺點： （1）預期收益益額預測難度度較大，易受受較強的主觀觀判斷和未來來不可預見因因素的影響； （2）在評估中中使用范圍較較小，一般適適用企業整體體資產和可預預測未來（四四）收益法中中各項指標的的確定 收益法中的主要要指標（也稱稱三個基本要要素）有三個個，即收益額額、折現率或或本金化率、收收益期限。 1.收益額 收益額是指根據據投資回報

25、的的原理，資產產在正常情況況下所能獲得得的歸其產權權主體的所得得額。 特點： （1）收益額是是資產未來預預期收益額，而而不是資產的的歷史收益額額或現（2）用用于資產評估估的收益額是是資產的客觀觀收益，而不不是資產的實實際收益。 關于收益額的構構成，以企業業為例，目前前有幾種觀點點： 稅后利潤，即即凈利潤； 現金流量； 至于選擇哪一種種作為收益額額，評估人員員應根據所評評估資產的類類型、特點以以及評估目的的決定，重要要的是準確反反映資產收益益，并與折現現率或本金化化率口徑保持持一致。 2.折現率和本本金化率 （1）從本質上上講，折現率率是一種期望望投資報酬率率，是投資者者在投資風險險一定的前提提

26、下，對投資資所期望的回回報率。 （2）從構成來來講，它由無無風險報酬率率和風險報酬酬率組成，無無風險報酬率率一般指同期期國庫券利率率；風險報酬酬率是超過無無風險報酬率率以上部分的的投資回報率率。 （3）確定折現現率，首先應應該明確折現現的內涵。折折現作為一個個時間優先的的概念，認為為將來得收益益或利益低于于現在的同樣樣收益或利益益，并且，隨隨著收益時間間向將來推遲遲的程度而有有系統地降低低價值。 （4）折現率選選擇時還要注注意所選收益益額的計算口口徑與折現率率的口徑保持持一致。 （5）本金化率率與折現率在在本質上是沒沒有區別的。只只是使用場合合不同。折現現率是將未來來有限期的預預期收益折算算成

27、現值的比比率，用于有有限預期收益益還原，本金金化率則是將將未來永續性性預期收益折折算成現值的的比率。 3.收益期限 收益期限是指資資產收益的期期間，通常指指收益年限。 （五）收益法應應用的形式 收益法的應用，實實際上就是對對被評估資產產未來期望收收益進行折現現或本金化過過程。 1.純收益不變變情況下的收收益法應用，公公式參照教材材 在資產未來預期期收益具有特特定時期的情情況下，通過過預測有限期期限內各期的的收益額，以以適當的折現現率進行折現現，各年預期期收益折現值值之和，即為為評估值。 基本公式是： 其中： Ri未來第第i 個收益益期的預期收收益額，收益益期有限時，RRi中還包括括期末資產剩剩

28、余凈額 n 收益年年期 r 折現率率 （1）未來收益益年金化的情情形。在這種種情形下，首首先預測其年年收益額，然然后對年收益益額進行本金金化處理，即即可確定其評評估值。 基本公式為： 資產評估值（收收益現值）=年收益額/本金化率 p=A/r （2）在收益年年期有限，資資本化率大于于零的條件下下，公式： （3）在收益年年期有限，資資本化率為零零的條件下，公公式：p=AA*n 2. 純收益益在若干年后后保持不變，公公式參照教材材 （1）無限年期期收益 （2）有限年期期收益 3. 純收益按按等差級數變變化 公式參照教材 （1）純收益按按等差級數遞遞增，收益年年期無限制， （2）純收益按按等差級數遞遞

29、增，收益年年期有限制， （3）純收益按按等差級數遞遞減，收益年年期無限制， （4）純收益按按等差級數遞遞減，收益年年期有限制， 4. 純收益按按等比級數變變化 公式參照教材 （1）純收益按按等比級數遞遞增，收益年年期無限制， （2）純收益按按等比級數遞遞增，收益年年期有限制， （3）純收益按按等差級數遞遞減，收益年年期無限制， （4）純收益按按等差級數遞遞減，收益年年期有限制， 5.在有的資產產評估時，其其未來預期收收益盡管不完完全相等，但但生產經營活活動相對穩定定，各期收益益相差不大，這這種情況下也也可以采用上上述方法進行行評估，其步步驟如下： 第一步，預測該該項資產未來來若干年（一一般為5

30、年左左右）的收益益額，并折現現求和； 第二步，通過折折現值之和求求取年等值收收益額。 得收本確產 （3）未來收益益是不等額的的情形。在這這種情形下，首首先預測未來來若干年內（一一般為5年）的的各年預期收收益額，對其其進行折現。再再假設從若干干年的最后一一年開始，以以后各年預期期收益額均相相同，將這些些收益額進行行本金化處理理，最后，將將前后兩部分分收益現值求求和。 基本公式為： 資產評估值（預預期收益現值值）=前若干年收收益額各年折現系系數+以后各各年的年金化化收益/本金金化率 以前若干干年最后一年年的折現系數數資產評估學第33講資產評估估的基本方法法成本法講座（一）成本法及及其適用的前前提條

31、件 1成本法的概概念 成本法是指首先先估測被評估估資產的重置置成本，然后后估測被評估估資產業已存存在的各種貶貶損因素，并并將其從重置置成本中予以以扣除而得到到被評估資產產價值的各種種評估方法的的總稱。成本本法的基本思思路是：重置置或重建被評評估資產 2采用成本法法評估資產的的前提條件是是： （1）被評估資資產處于持續續使用狀態或或被假定處于于持續使用狀狀態。 （2）應當具備備可利用的歷歷史資料 （3）形成資產產價值的耗費費是必須的。 （二）成本法的的基本計算公公式： 被評估資產評估估值=資產的的重置成本實體性貶值值功能性貶貶值經濟性性貶值 （三）成本法的的基本要素1.成本法的四四個基本要素素

32、資產的重置成本本、資產的實實體性貶值、資資產的功能性性貶值、資產產的經濟性貶貶值 2.資產的重置置成本 資產的重置成本本是資產的現現行再取得成成本，分為復復原重置成本本和更新重置置成本。 復原重置成本是是指運用原來來相同的材料料、建筑或制制造標準、設設計、格式及及技術等，以以現時價格復復原購建這項項全新資產所所發生的支出出。 更新重置成本是是指利用新型型材料，并根根據現代標準準、設計及格格式，以現時時價格生產和和建造具有同同等功能的全全新資產所需需的成本。 3.資產的實體體性貶值 資產的實體性貶貶值即是有形形損耗，是指指資產由于使使用及自然力力作用導致的的資產的物理理性能的損耗耗或下降引起起的

33、資產的價價值損失。公公式表示為： 實體性貶值率=資產實體性性貶值/資產產重置成本 4.資產的功能能性貶值 資產的功能性貶貶值是指由于于技術進步引引起的資產功功能相對落后后而造成的資資產價值損失失。 5.資產的經濟濟性貶值 資產的經濟性貶貶值是指由于于外部條件的的變化引起資資產閑置收益益下降等而造造成的資產價價值損失。 （四）重置成本本及其估算 在同時可獲得復復原重置成本本和更新重置置成本的情況況下，應選擇擇更新重置成成本。在無更更新重置成本本時可采用復復原重置成本本。一般來說說，復原重置置成本大于更更新重置成本本。 重置成本的估算算一般可以采采用下列方法法 ： 1.重置核算法法。 也稱細節分析

34、法法、核算法，是是利用成本核核算的原理，根根據重新取得得資產所需的的費用項目，逐逐項計算然后后累加得到資資產的重置成成本。 在實際測算中又又具體劃分為為兩種類型：購買型和自自建型。 購買型資產的重重置成本具體體是由資產的的現行購買價價格、運雜費費、安裝調試試費以及其他他必要費用構構成，將上述述取得資產的的必需費用累累加起來，便便可計算出資資產的重置成成本。 自建型資產的重重置成本是根根據重新建造造資產所需的的料、工、費費及必要的資資金成本和開開發者的合理理收益等分析析和計算出資資產的重置成成本。 資產的重置成本本應包括開發發者的合理收收益。一般的的資產重置成成本中的收益益部分的確定定，應以現行

35、行行業或社會會平均資產收收益水平為依依據。 2.價格指數法法。 這種方法是利用用與資產有關關的價格變動動指數，將被被估資產的歷歷史成本（賬賬面價值）調調整為重置成成本的一種方方法，計算公公式為： 重置成本=資產產的帳面原值值*（1+價價格變動指數數）或=資產產的帳面原值值*價格指數數（該公式今今年有變化） 上式中，價格變變動指數可以以是定基價格格變動指數或或環比價格變變動指數。定定基價格變動動指數是評估估時點的價格格指數與資產產購建時點的的價格指數之之比，即： 定基價格變動指指數=（評估估時點的價格格指數/資產產購建時點的的價格指數）xx100% 環比價格變動指指數=（1+a1）（1+a22）

36、（1+a33）（1+aan）100% 式中：an第n年環比比價格指數，nn=1、2、33、4、5n 價格指數法與重重置核算法的的比較： （1）物價指數數法估算的重重置成本，僅僅考慮了價格格變動因素，因因而確定的是是復原重置成成本；而重置置核算法既考考慮了價格因因素，也考慮慮了生產技術術進步和勞動動生產率的變變動化因素，因因而可以估算算復原重置成成本和更新重重置成本。 （2）物價指數數法建立在不不同時期的某某一種或某類類甚至全部資資產的物價變變動水平上；而重置核算算法建立在現現行價格水平平與購建成本本費用核算的的基礎上。一一項科學技術術進步較快的的資產采用物物價指數法估估算的重置成成本往往會偏偏

37、高。物價指指數法和重置置核算法也有有其相同點，都都是建立在利利用歷史資料料基礎上。 3.功能價值法法， 也稱生產能力比比例法。這種種方法是尋找找一個與被評評估資產相同同或相似的資資產為參照物物，計算其每每一單位生產產能力價格或或參照物與被被評估資產生生產能力的比比例，據以估估算被評估資資產的重置成成本。計算公公式為： 被評估資產重置置成本=（被被評估資產年年產量/參照照物年產量）參照物重置成本 前提條件和假設設是資產的成成本與其生產產能力成線性性關系，生產產能力越大，成成本越高，而而且是成正比比例變化。 4.規模經濟效效益指數法。 由于規模經濟效效益作用的結結果，資產生生產能力和成成本之間只成

38、成同方向變化化，而不是等等比例變化。計計算公式參照照教材 x是一個經驗數數據，成為規模經經濟效益指數數，一般介于于0.411之間。 5.統計分析法法 在用成本法對企企業整體資產產及某一項同同類型資產進進行評估時，為為了簡化評估估業務，還可可以采用統計計分析法確定定某類資產重重置成本。 第一，在核實資資產數量的基基礎上，把全全部資產按照照適當標準化化分為若干類類別。 第二，在各類資資產中抽樣選選擇適量具有有代表性資產產，估算其重重置成本。 第三，依據分類類抽樣估算資資產的重置成成本額與帳面面歷史成本，計計算出分類資資產的調整系系數。根據調調整系數估算算被評估資產產的重置成本本。 （五）實體性貶貶

39、值、功能性性貶值、經濟濟性貶值及其其估算 1.實體性貶值值 實體性貶值的估估算，一般可可以采取以下下幾種方法： （1）觀察法。計計算公式為： 資產實體性貶值值=重置成本本（1-成新新率） （2）使用年限限法。 資產的實體性貶貶值=（重重置成本-預預計殘值）/總使用年限限實際已使用用年限 預計殘值是指指被評估資產產在清理報廢廢時凈收回的的金額。在資資產評估中，通通常只考慮數數額較大的殘殘值，如殘值值數額較小可可以忽略不計計。 總使用年限指指的是實際已已使用年限與與尚可使用年年限之和。計計算公式為： 總使用年限=實實際已使用年年限+尚可使使用年限 實際已使用年限限=名義已使使用年限資產利用率率 名

40、義義已使用年限限是指資產從從購進使用到到評估時的年年限。實際已已使用年限是是指資產在使使用中實際損損耗的年限。實實際已使用年年限與名義已已使用年限的的差異，可以以通過資產利利用率來調整整。資產利用用率計算公式式為： 資產利用率=截截至評估日資資產累計實際際利用時間/截至評估日日資產累計法法定利用時間間100% （3）修復費用用法 利用恢復資產功功能所支出費費用金額來直直接估算資產產實體性貶值值的方法 2. 功能性貶貶值及估算 功能性貶值是由由于技術相對對落后造成的的貶值。功能能性貶值的估估算可以按下下列步驟進行行： （1）將被評估估資產的年運運營成本與功功能相同但性性能更好的新新資產的年運運營

41、成本進行行比較。 （2）計算二者者的差別，確確定凈超額運運營成本。凈凈超額運營成成本是超額運運營成本扣除除所得稅以后后的余額。 （3）估計被評評估資產得剩剩余壽命。 （4）以適當的的折現率將被被評估資產在在剩余壽命內內每年的超額額運營成本折折現，這些折折現值之和就就是被評估資資產功能性損損耗（貶值），計計算公式為： 能資額 此外，功能性貶貶值的估算還還可以通過超超額投資成本本的估算進行行，計算公式式為： 功能性貶值=復復原重置成本本-更新重置置成本 3. 經濟性貶貶值及其估計計 經濟性貶值是由由于外部環境境變化造成資資產的貶值。 經濟性貶值率=100%1-（資資產預計可被被使用生產能能力/資產

42、原原設計使用能能力）x x為功能價值指指數，多采用用經驗數據，一一般在0.660.7之之間 （六）運用成本本法評估資產產的步驟 1.確定被評評估資產,并并估算重置成成本; 2.確定被評評估資產的年年限; 3.估算被評評估資產的損損耗或貶值; 4.計算確定定被評估資產產的價值。 （七）資產評估估方法的關系系 資產評估方法很很多，各種方方法都有其各各自的特點。同同時，這些方方法之間又是是互相關聯的的。研究資產產評估方法的的特點，并分分析比較各種種方法之間的的聯系和區別別，對于選擇擇資產評估方方法具有重大大意義。 1.資產評估方方法之間的聯聯系 評估方法是實現現評估目的的的手段。評估估基本目的決決定

43、了評估方方法間的內在在聯系。而該該聯系為評估估人員運用多多種評估方法法評估同一條條件下的同一一資產，并做做相互驗證提提供了理論依依據。但是，運運用不同的評評估同一資產產，必須保證證評估目的、評評估前提、被被評估對象狀狀態的一致，以以及運用不同同評估方法所所選擇的經濟濟技術參數合合理。多種方方法得出的結結果應該趨同同。 2.資產評估方方法之間的區區別 各種評估方法是是對評估對象象在一定條件件下的價值的的描述，他們們之間是有內內在聯系并可可相互替代的的。但是，各各種評估方法法都有自成一一體的運用過過程，都要求求具備相應的的信息基礎，評評估結論是從從某一角度反反映資產的價價值，所以，各各種方法之間間

44、是有區別的的。評估人員員應該具備選選擇最直接、最最有效的評估估方法完成評評估任務的能能力。 （八）資產評估估方法的選擇擇 資產評估方法的的選擇主要應應考慮下面因因素： 1.資產評估方方法的選擇必必須與評估目目的，評估時時的市場條件件，被評估對對象在評估過過程中所處的的狀態，以及及由此所決定定的資產評估估價值類型相相適應。 2.評估方法的的選擇受評估估對象的類型型、理化狀態態等因素的制制約。 評估對對象是單項資資產還是整體體資產，是有有形資產還是是無形資產等等，往往要求求不同的評估估方法與之相相適應。同時時，資產評估估對象的狀態態不同，所要要求的評估方方法也往往不不同。 3.評估方法的的選擇受各

45、種種評估方法運運用所需的數數據資料及主主要經濟技術術參數能否收收集的制約。 總之，在評估方方法的選擇過過程中，應注注意因地制宜宜和因事制宜宜。但是，不不論選擇哪種種評估方法進進行評估，都都應保證評估估目的、評估估時所依據的的各種假設和和條件與評估估所使用的各各種參數數據據，及其評估估結果在性質質和邏輯上的的一致。在運運用多種方法法評估同一評評估對象時，要要確保運用不不同評估方法法所得到的評評估結果的可可比性和相互互可驗證性。資產評估學第44講資產評估估程序講座一、資產評估程程序的定義和和分類 （一）資產評估估程序的定義義： 資產評估程序是是指資產評估估機構和人員員執行資產評評估業務、形形成資產

46、評估估結論所履行行的系統性工工作步驟。資資產評估程序序由具體的工工作步驟組成成，資產評估估具體程序或或工作步驟可可不同，但資資產評估基本本程序是相同同或相通的，可可以適用各種種類型的資產產評估業務。狹狹義上的資產產評估程序開開始于資產評評估機構和人人員接受委托托，終止于向向委托人和相相關當事人提提交資產評估估報告書。廣廣義的資產評評估程序則開開始于承接資資產評估業務務前的明確資資產評估基本本事項，終止止于資產評估估報告書提交交后的資產評評估文件歸檔檔管理。 （二）資產評估估程序的分類類：資產評估估程序根據不不同的標準可可以有不同分分類。根據各各工作步驟的的重要性，資資產評估程序序通常包括以以下

47、主要環節節： 1.明確資產評評估業務基本本事項 2.簽訂資產評評估業務約定定書 3.編制資產評評估計劃 4.資產勘查 5.收集資產評評估資料 6.評定估算 7.編制和提交交資產評估報報告書 8.資產評估工工作檔案歸檔檔 （三）資產評估估程序的重要要性 資產評估程序應應當以資產評評估機構和人人員為主體，反反映它們為執執行資產評估估業務、形成成資產評估結結論所必須和和必要履行的的系統工作步步驟。資產評評估程序的重重要性如下： 1.資產評估程程序是規范資資產評估行為為、提高資產產評估業務質質量的重要保保證 2.資產評估程程序是相關當當事方評價資資產評估服務務的重要依據據 3.資產評估程程序是資產評評

48、估機構和人人員防范執業業風險、保護護自身合法權權益、合理抗抗辯的重要手手段之一。 二、資產評估具具體程序 （一）明確資產產評估業務基基本事項 明確資產評估業業務基本事項項是資產評估估程序的第一一個基本環節節，包括在簽簽訂資產評估估業務約定書書之前的一系系列基礎性工工作，對資產產評估項目風風險評價、承承接與否以及及資產評估項項目的實施有有意義。具體體如下： 1.委托方和相相關當事方基基本狀況：相相關當事人主主要包括：資資產占有方、資資產評估報告告使用方、其其他利益關聯聯方等，在可可能的情況下下還應要求委委托人明確資資產評估報告告的使用人或或使用人范圍圍以及資產評評估報告的使使用方式。 2.資產評

49、估目目的：應盡可可能細化資產產評估目的，說說明資產評估估業務的具體體目的和用途途，避免籠統統 3.評估對象基基本狀況：資資產評估機構構和人員應當當特別了解有有關評估對象象權利受限狀狀況。 4.價值類型及及定義：應在在明確資產評評估目的基礎礎上，恰當確確定價值類型型，并確信所所選擇的價值值類型是否適適用于資產評評估目的 5.資產評估基基準日：明確確資產評估基基準日，并確確信資產評估估基準日有利利于資產評估估結論有效地地服務于資產產評估目的，減減少和避免不不必要的資產產評估基準日日期后事項。 6.資產評估限限制條件和重重要假設 7.其他需要明明確的重要事事項 確定是否承接資資產評估項目目要考慮下面

50、面因素： 1.進行風險評評價，分析執執業風險； 2.分析資產評評估機構、人人員的專業勝勝任能力及相相關經驗 3.分析資產評評估機構、人人員的獨立性性，確認與委委托人或相關關當事方存在在現實或潛在在利益沖突 （二）簽訂資產產評估業務約約定書 1.資產評估業業務約定書定定義：資產評評估業務約定定書是資產評評估機構和委委托人共同簽簽訂的，以確確認資產評估估業務的委托托與受托關系系，明確委托托目的、被評評估資產范圍圍及雙方權利利義務等相關關重要事項的的合同。 2.資產評估業業務約定書的的基本內容： （1）資產評估估機構和委托托方名稱 （2）資產評估估目的 （3）資產評估估對象 （4）資產評估估基準日

51、（5）出具資產產評估報告的的時間要求 （6）資產評估估報告使用范范圍 （7）資產評估估收費 （8）雙方的權權利、義務及及違約責任 （9）簽約時間間 （10）雙方認認為應當約定定的其他重要要事項 （三）編制資產產評估計劃 資產評估計劃是是資產評估機機構和人員為為執行資產評評估業務擬訂訂的資產評估估工作思路和和實施方案，對對合理安排工工作、工作進進度、專業人人員調配、按按時完成資產產評估業務具具有重要意義義。資產評估估計劃應當涵涵蓋資產評估估工作的全過過程。編制資資產評估計劃劃應當重點考考慮以下因素素： 1.資產評估目目的、資產評評估對象狀況況 2.資產評估業業務風險、資資產評估項目目的規模和復復

52、雜程度 3.資產評估對對象的性質、行行業特點、發發展趨勢 4.資產評估項項目所涉及資資產的結構、類類別、數量及及分布狀況 5.相關資料收收集狀況 6.委托人或資資產占有方過過去委托資產產評估的經歷歷、誠信狀況況及提供資料料的可靠性、完完整性和相關關性 7.資產評估人人員的專業勝勝任能力、經經驗及專業、助助理人員配備備情況 （四）資產勘查查 資產評估機構和和人員執行資資產評估業務務，應當對評評估對象進行行必要的勘查查，包括對不不動產和其它它實物資產應應當進行必要要的現場勘查查。 （五）收集資產產評估資料 資產評估機構和和人員所收集集資料的全面面、詳實、深深度、廣度及及來源的可靠靠性與否很大大程度

53、上體現現資產評估機機構和人員的的執業能力。資資料收集工作作是資產評估估業務質量的的重要保障。是是評定估算的的基礎 （六）評定估算算 評定估算主要包包括以下具體體工作步驟： 1.分析資產評評估資料；確確定其可靠、相相關和可比信信息。 2.選擇資產評評估方法；有有成本法、市市場法和收益益法 3.初步及綜合合分析確定資資產評估結論論； 4.結論內部復復核； 資產評估機構人人員應當對所所收集的資產產評估資料進進行充分分析析，確定其可可靠性、相關關性、可比性性。理論上在在任何資產評評估項目中，資資產評估人員員都應當考慮慮成本法、市市場法和收益益法三種方法法的適用性，若若不采用某種種資產評估基基本方法，資

54、資產評估人員員應當予以必必要說明。對對宜采用兩種種以上資產評評估方法的評評估項目，應應當采用兩種種以上的資產產評估方法。 （七）編制和提提交資產評估估報告書 資產評估機構人人員在執行了了必要的資產產評估程序、形形成資產評估估結論后，按按有關資產評評估報告的規規范編制資產產評估報告書書。資產評估估報告書基本本內容包括： 1.資產評估機機構和委托方方情況 2.資產評估目目的 3.價值類型 4.資產評估基基準日 5.評估方法及及其說明 6.資產評估假假設和相關條條件 （八）資產評估估工作檔案歸歸檔 資產評估機構和和人員在向委委托人提交資資產評估報告告書后，應當當將資產評估估工作檔案歸歸檔。利于資資產

55、評估項目目備查、資產產評估機構和和人員業務水水平的提高，同同時按國家有有關規定對資資產評估工作作檔案進行保保存、使用和和銷毀。 三、執行資產評評估程序的基基本要求 1.資產評估機機構和人員應應當在國家和和資產評估行行業規定的范范圍內，建立立、健全資產產評估程序制制度。 2.資產評估機機構和人員執執行資產評估估業務，應當當根據具體資資產評估項目目的情況和資資產評估程序序制度，確定定并履行適當當的資產評估估程序，不得得隨意簡化或或刪減資產評評估程序。 3.資產評估機機構應當建立立相關工作制制度，指導和和監督資產評評估項目經辦辦人員及助理理人員實施資資產評估程序序。 4.如果由于資資產評估項目目的特

56、殊性，資資產評估機構構和人員無法法或沒有履行行資產評估程程序中的基本本環節，考慮慮資產評估結結論的合理性性，并在報告告書中明確其其結論可能具具有的影響。 5.資產評估機機構和人員應應當將資產評評估程序的組組織實施情況況記錄于工作作底稿，并將將主要資產評評估程序執行行情況在資產產評估報告書書中予以披露露。 四、資產評估中中信息收集與與分析方法 （一）資產評估估中需要收集集的信息 資產評估人員應應當獨立獲取取評估所依據據的信息，并并確信信息來來源是可靠的的和適當的。信信息來源應包包括委托方在在內的各方人人士提供的信信息資料。 1.有關資產權權利的法律文文件或其他證證明材料 2.資產的性質質、目前和

57、歷歷史狀況信息息 3.有關資產的的剩余經濟壽壽命和法定壽壽命信息 4.有關資產的的使用范圍和和獲利能力的的信息 5.資產以往的的評估及交易易情況信息 6.資產轉讓的的可行性信息息 7.類似的資產產的市場價格格信息 8.賣方承諾的的保證、賠償償及其他附加加條件 9.可能影響資資產價值的宏宏觀經濟前景景信息 10.可能影響響資產價值的的行業狀況及及前景信息 11.可能影響響資產價值的的企業狀況及及前景信息 12.對不可比比信息的調整整 （二）資產評估估中信息的來來源 在資產評估中，資資產評估人員員所依據的信信息通常由資資產所有者內內部的資料和和外部資料構構成。 1.收集資產所所有者內部的的信息資料

58、：它通常是與與被評估的目目標資產直接接相關的信息息。包括公司司歷史、合同同義務等；目目標資產的相相關文件；使使資產達到目目前狀態所花花費的成本；涉及目標資資產及類似資資產的交易；預期剩余壽壽命的信息等等等。 2.收集資產所所有者外部的的信息資料（政政府部門、證證券交易機構構、媒體、行行業協會或管管理機構及其其出版物、學學術及法律出出版物） （三）資產評估估中信息的初初步處理 1.資產信息資資料的鑒定 資產信息資料的的鑒定是指對對資產信息資資料的真偽及及代表性的識識別。 信息源的可靠性性可通過對如如下因素的考考察判斷： （1）該渠道過過去提供的信信息的質量 （2）該渠道提提供信息的動動因 （3）

59、該渠道是是否擁有該信信息 （4）渠道的可可信度 資料本身的可靠靠性可通過參參考其他來源源查證。常采采用的兩種方方法是電話詢詢問查證和擴擴大調查范圍圍。 信息的可靠性為為6級：完全全可靠；通常常可靠；比較較可靠；通常常不可靠；不不可靠；無法法評價可靠性性； 信息本身的準確確度為6級：經其他渠道道證實；很可可能是真實的的；可能是真真實的；真實實性值得懷疑疑；很不可能能；無法評價價真實性； 2.資產信息資資料的篩選與與調整 一般可將鑒定后后的資產信息息資料按兩種種標準進行分分類： （1）按可用性性原則劃分： a、可用性資產產信息資料 b、有參考價值值的資產信息息資料 c、不可用信息息資料 （2）按信

60、息來來源劃分： a、 一級級信息 b、二級信息 （四）評估中常常用的邏輯分分析方法 1.比較 比較就是對照各各個事物，以以確定其間差差異點和共同同點的邏輯方方法。在比較較時注意以下下幾點： （1）要注意可可比性 （2）要注意比比較方式的選選擇 （3）要注意比比較內容的深深度 2.分析與綜合合 （1）分析 分析是正確認識識客觀事物的的一種邏輯方方法。 1)分析的基本本步驟： a、明確分析的的目的 b、將事物整體體分解為若干干個相對獨立立的要素 c、分別考察和和研究各個事事物以及構成成事物整體的的各個要素的的特點 d、探明各個事事物以及構成成事物整體的的各個要素之之間的相互關關系、性質、表表現行式