1、方山路、利民街項目可行性分析報告二00六年八月十四日方山路、利民街項目可行性分析報告目錄第一章昌樂概況31、差不多情況32、都市總體進展規劃構.3-4第二章昌樂商業情況.51、商業業態.52、商業樓盤情況.63、商業消費分析.74、昌樂縣零售商業進展分析.8第三章地塊幾種定位的可行性分析.91、地塊概況.92、地塊SW分析.93、項目可能成功的業態定位及理由.9定位1：.10定位2：.11-12定位3：.13-14第四章項目準確與提案背景.151、項目總定位.152、生產資料和生產資料市場的定義.153、對昌樂生產資料市場的描述.16-17第五章項目建設規劃建議181、規劃原則.182、建筑模

2、式.183、房型設計.184、配套標準.185、道路規劃.18第六章項目的運營模式.191、項目的推廣模式.19-202、項目的推廣理念.21第七章項目投資效益分析.22第八章政府支持.23第一章昌樂概況一、差不多情況昌樂縣東臨濰城、坊子、西界臨朐、青州，南同安丘隔汶河相望，北與壽光接壤。縣境東西最大橫距40.9公里，南北最大縱距48.9公里，總面積1100公里，現12個鎮、4個街道，904個行政村，177747戶，總人口596368人，其中城鎮人口127186人，市區人口約80000人。2005年,實現生產總值72.56億元,財政總收入6.09億元，地點財政收入3.52億元。二、都市總體進展

3、規劃（重點進展建設新城區及東北片工業區）1、都市性質：在積極進展商貿、金融保險、房地產、信息咨詢、交通運輸、郵電通訊、居民社會服務等新興行業的同時，將旅游、流通、交通作為重點，優先加快進展以農副產品為信托，從現有工業基礎和各方面條件動身，大力進展紡織化工、食品加工等勞動密集型工業，在都市中留足旅游、商貿服務用地及工業用地。2、規劃期限：近期2004年至2010年，規劃人口20萬；無期至2020年，規劃人口28萬；遠景至2050年，規劃人口40萬。3、都市規模：2010年建設用地操縱在24平方公里，規劃人口20萬，人均建設用地120平方米，2020年都市建設用地操縱在33.9平方公里，規劃人口2

4、8萬，人均建設用地120平方米。4、都市用地進展方向：原規劃以向北、向東進展為主； 5、都市總體布局結構：體現“一山一水，兩軸雙城”的空間布局特點。“一山”：以孤山為主的風景旅游區，“一水”：指圍繞城區的水系及沿河綠帶，“兩軸”：是指貫穿都市南北的商業主軸線-新昌路，東西景觀軸線-新城街；“兩城”-指新城和老城。新昌路規劃如下：新昌路規劃圖第二章、昌樂商業情況一、商業業態：目前昌樂的商業業態要緊百貨店、超級市場、便利店、專賣店、商業步行街等。屬四線開發都市，商業欠發達。昌樂目前的商業物業要緊有：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場、世紀美聯、商業步行街、溫州商城。各業態對消費者的吸引比重依次為：家樂

5、佳、百貨大樓、新昌商場、世紀美聯、商業步行街、溫州商城。昌樂現各商業街業態布圖如下：附件1：昌樂商業街業態詳細統計二、商業樓盤情況目前昌樂商業樓盤要緊有：中庭景苑（規劃中）、假日廣場（建設中）、商業步行街、溫州商城、福州商城、昌盛物流中心（建設中）。商業總建筑面積約：19萬平方米，其中待開發面積約50000平方米。現租售情況及緣故分析：1、良性分析：A、昌樂屬“四線”都市，但距地產投資熱潮的濰坊僅24公里，受濰坊投資熱的阻礙，投資意識開始萌芽。B、前期開發的商業地產項目尤以溫州商城租售相對較好，緣故為政府重點招商引資項目，投資商為溫州人士，前期營銷宣傳上引來部分溫州客戶前來經營，當地投資受之阻

6、礙。C、投資門檻較低，1800元/平方米起價。2、抗性分析A、商業運作不成功，各商業項目中均無主力店支持，且無運營公司進行專業運營。B、開發面積過多，投資者受前期投資收益小的阻礙，不敢盲目投資。C、昌樂整體消費意識不強，投資者多為企事業單位領導，社會投資者較少。商業樓盤分布圖如下：（附件2：各商業樓盤調研統計表）三、商業消費分析昌樂縣居民收入有所增長，生活水平得到明顯改善。據抽樣調查，2005年全市城區居民人均可支配收入7538元，人均消費性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂、文教及服務支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占總支出的1

7、0.3%，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進一步增加。農民人均收入3643元，人均生活消費支出2275元，農民進城買房也成為可能。從以上數據能夠看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強。昌樂GDP增長態勢圖表：昌樂商業開發及經營處于起步時期，且除家樂佳、百貨大樓等知名商業外，其他商業知名度不高，加之昌樂購物環境的不理想，形成了昌樂人對昌樂的消費排斥心理（同樣價位，同樣質量的物品寧愿到濰坊去購買，也不愿在昌樂買），以到濰坊購物為榮的心理。昌樂消費者異地消費的緣故分析如下：A、昌樂目前無知名商業購物業態，中低檔消費及小宗消費一般在昌樂，而中檔及大宗消費一般到濰坊、淄博

8、等地進行消費；B、長期無知名度較高的購物消費地形成了只認濰坊等大都市的購物適應；C、大都市的消費選擇機會較多也是一個緣故。因此，昌樂的商業消費需要引導，首先是購物環境的改變，其次是知名度的提高。四、昌樂縣零售商業進展分析1、目前零售商圈為以新昌路/利民街為商圈中心點的半徑為1.5公里商圈。2、隨著昌樂新昌路、利民街、方山路等都市街區規劃，目前新昌路、利民街的經營戶向商業步行街、都市假日廣場、新昌商場、溫州商城分流。3、昌樂專業市場及與家和汽車相關的生活配套市場目前除中庭景苑規劃5萬余平方米的汽摩銷售市場外，還未出現其他專業市場。4、昌樂居民零售消費場所為：家樂佳超市、百貨大樓、新昌商場、商業步

9、行街、世紀美聯。居民消費場所示圖如下：第三章、項目幾種定位的可行性分析一、地塊概況地塊位于昌樂縣待規劃的方山路與利民街交口東北側，總占地約64畝，地塊南北呈方型，目前地上附著物為東南村大修廠及東田村征地時建設的沿利民街和方山路門頭房約32間，建筑面積約3000平方米。二、地塊SW分析A、S（優勢）：北臨309國道，西挨規劃中的方山路，東為大沂路，南通規劃中的寶通街，交通優勢明顯；昌樂都市規劃為以利民街和新昌路為中心點向南向東進展，地塊處于規劃中的利民街和方山路交口，屬于待進展的半成熟地塊；項目周邊以五金、建材、機電、農業生產資料、汽修汽配、摩配等為要緊經營業種，且在昌樂縣城屬于消費者認可的商業

10、區域；項目距中心商圈距離為1公里，且周邊1公里半徑居住區域人口約為1萬余人，易形成零售購買群體；項目周邊經營店鋪房屋陳舊，結構和經營不相配，經營戶希望有規模化、集中化的專業市場；昌樂長期以來無正規的專業市場，消費者及經營戶希望集中經營，形成品牌。B、W（劣勢）：昌樂縣都市進展速度較慢，地塊在市民心目中是臟亂差區域。昌樂的拆遷補償問題阻礙了諸如藍寶石花園、商業步行街等項目，且部分房產的自營戶對拆遷補償問題的合理性擔心；項目經營戶擔心拆遷后的回遷時刻內無經營場所，阻礙生意。項目地塊呈d字型，沿街部分建設相對減少，建設規劃受阻礙；昌樂的投資消費意識較淡薄，租金較低，銷售在一定程度上將受到較大阻礙。昌

11、樂投資消費意識處于低潮時期，且目前為目尚無運作成功的商業項目，使部分投資者的投資利益未能實現，在一定程度上阻礙了本項目的投資消費。三、項目可能成功的業態定位及理由序號定位機會風險備注1日常消費零售業態1、昌樂商業業態及結構層次有待于改善；2、商業主街改造，300余經營戶面臨二次選址。1、昌樂的商業開發面積已飽合；2、本項目的地段不屬于核心商圈，項目周邊2萬人口不能支持4.5萬商業零售面積；3、人均消費性支出5639元，消費勁較弱。 地段及人口屬不可控因素，因此，成功機率在40%以下。2住宅底商1、農民進城購房形勢明顯；2、項目周邊小范圍無住宅樓盤。1、項目地段不是理想居住區域；地塊價格相對較高

12、，但住宅售價不高；方山路最新規劃，不同意沿街一般商業。風險率為40%以下，但利潤較少。3生產資料市場1、市場空白，符合本業態經營雜亂，阻礙市政進展；2、市政規劃可為項目帶來置業戶；3、地塊優勢1、現有商業地產操作不成功，使投資市場疲軟；2、符合定位的現業態經營戶的經營成本較低，相對本項目置業門檻較高；風險的可控因素大于不可控因素，成功機率在65%以上。三種定位詳細分析如下：定位一：日常消費品零售業態，建筑模式為賣場步行街定位理由：消費品零售額占整個消費需求的60%以上，因此吃與穿永久是社會消費的主流。成功分析：昌樂的零售商業欠發達，目前無百貨、專業市場、批發市場等多種業態。昌樂人均GDP200

13、5年為14678元(按現行匯率折算為1775美元)，市區人口為約80000人，2004年全市城區居民人均可支配收入7538元，人均消費性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娛樂、文教及服務支出1312元，按照都市商業進展慣例，昌樂的商業開發飽和面積為64000平方米，商品零售面積需求量為20.8萬平方米，而現在昌樂的商業開發面積約13萬平方米，以后1年內商業開發面積將達至20萬平方米，商業開發已飽合，但昌樂的商業業態及檔次參差不齊（詳見商業業態分布圖），講明昌樂的商業開發仍存在一定空間；昌樂商業項目現經營面積約為7.868萬平方米，講明昌樂的商業零售消費存在較大空間。目前

14、昌樂的消費檔次較低，商業機會來自于：1、目前存在的商業檔次較低，無百貨、主題商場等中高檔業態；2、開發的13萬平方米的商業，招商及經營均不成功，項目可在操作上操縱風險；3、商業主街新昌路及利民街改造，使300多個經營戶面臨二次選址經營。失敗的理由：1、2004年昌樂的人均可支配收入7538元，日常消費品商業地產開發飽合，消費支持力較弱；2、長期形成的本地消費排斥的心理，阻礙商業地產的開發；3、昌樂房產投資消費意識淡薄，且由于都市假日廣場、商業步行街、溫州商城等項目的運作不成功，使得消費意識受挫。4、項目位于城東，屬都市稍偏區域，周邊固定人群約2萬人，不是核心商圈，不能支持4萬余平方米的零售商業

15、。5、新昌路、利民街等街道改造的客戶被分散至現房商業步行街、假日廣場、溫州商城、新昌商場等。綜合分析：地段決定定位，此定位成功機率在40%以下，風險大于機會。定位二：住宅為主少量底商定位理由：據調查，2004年全市城區居民人均可支配收入7538元，人均消費性支出5639元，其中人均居住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占總支出的10.3%，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進一步增加。農民人均收入3643元，人均生活消費支出2275元，農民進城買房也成為可能。從以上數據能夠看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強。昌樂房地產進展態勢圖：各住宅樓盤的分布（現

16、做）此定位成功的理由：1、昌樂縣新一輪總體規劃萬戶農民進城的政策，必定使住宅地產增加；2、縣城建成了科技工業園，并有幾十家企業入駐園區，當地居民都希望改善目前的居住環境，對住宅的需求迫切。目前政府對科技工業園區沒有安排居住用地，隨著園區的建設進展，區內人口將進一步增加，住宅需求較大。3、從住宅地產的進展太勢圖看出，本區域1公里范圍內無住宅樓盤。此定位失敗的理由：1、政府對方山路規劃沿路兩側不同意建設沿街商鋪，項目利潤將減少；且此區域關于昌樂來講屬于偏、臟、亂區域，對購房者的吸引力不強；2、項目地塊兩面沿街，且過往車輛較多；加之北臨膠濟鐵路鈔票，嗓音較大，將直接導致售價不高，銷售力不暢。3、目前

17、項目沿方山路和利民街段有共43個經營戶，且有2/3為自有房，拆遷、補償難度較大。4、項目目前無地下管網，不知政府何時將地下管網完善，阻礙項目建設。5、利潤測算：差不多指標土地面積：84畝，55300平方米；容積率：1.2；總建筑面積：66360平方米，其中商鋪：3000平方米，住宅：63360平方米。可能銷售收入：商業部分：3000平方米*3000元/平方米900萬元住宅部分：63360平方米*1550元/平方米9820億元合計：10720億元成本測算序號項目單位成本（元/平方米）總成本（萬元）備注1樓面地價600 3318按48萬/畝2設計、治理費30166設計15，勘察5，監理83配套費8

18、04404建安成本70038505室內外總體301666后期配套301667資金成本803602千萬，6%、期限為3年計8銷售費用48322總銷售額的3%9稅費129858總銷售額的8%10不可預見費1066.411合計9712.4利潤預測：1千萬備注：1、土地價格過高，而昌樂房地產價格漲幅不容樂觀；分兩期開發，周期長、利潤過少。定位三：專業市場（二層建筑、商業步行街模式，業態上以五金、機電、汽修汽配、摩修摩配、農資批發為主）定位的理由：1、昌樂縣城無此類專業市場，按照國內都市進展的規律和都市消費需求來看，國內70%以上的都市有自己的能夠滿足居民生產、生活需求的專業市場，且此類市場能夠較大程度

19、上推動當地經濟的快速進展。此定位填補了昌樂專業市場開發的空白。2、隨著經濟的進展和居民的收入增加，居民對生活質量的需求進一步提高，因此不管是消費者依舊與此類定位相關的經營者，迫切需求有專業的市場。3、項目周邊現商業業態符合就地改造商業操作沿方山路、利民街、站前街目前的經營業種為：五金機電、建材、汽摩修（配）、裝飾材料、農業生產資料（塑料薄膜）等，共300個經營戶，經營面積約30000余平方米。此定位成功的理由：1、昌樂縣規劃改造道路包括：方山路、站前街。據調查，項目周邊，即轉盤向東利民街兩側和轉盤北方山路上共有汽修配、摩修配、五金機電經營戶126個。方山路為昌樂縣城規劃重點道路，沿街經營戶70

20、%以上屬于規劃拆遷范圍，差不多解決了汽摩修配的招商問題。2、站前街兩側共有裝飾材料、五金、建材、農資等經營戶74個，站前街也屬改造范圍，通過政府引導也能成為項目的經營客戶。3、汽修配、摩修配經營戶年利潤在520萬之間，且有20戶以上經營年限在8年以上，積存了大量資金；另，裝飾材料、五金經營戶年利潤為3-10萬之間，且有10余戶經營年限在3年以上，有著較強的購買力。此定位風險在于：1、項目定位的各業態目前租金范圍：0.160.8元/平方米/天，15%以上租金為0.5元/平方米/天以下，另有1/3屬自的房產。低廉的租金及自有房產經營戶成為項目的最大風險點。風險幸免：A、通過與政府對城區的改造規劃結

21、合，獲得政府支持，對占道經營，阻礙市容市貌及都市規劃的符合本市場的業態的經營戶引導至本市場進行經營。B、目前此類經營戶的租金盡管不高，但所交納的稅費較租金較高，通過獲得政府的支持，對進駐本市場的經營戶在稅費上減免，將能夠吸引租賃經營戶。2、昌樂投資市場低潮，目前昌樂投資經營戶60%以上為行政、企事業單位人士，而昌樂的商業地產投資項目僅有溫州商城目前初步見到效益，這一現象將大大阻礙投資者的投資信心；風險幸免：A、樹立項目的形象品牌及政府支持，增加消費者的投資信心；（可控因素）B、降低置業門檻，努力招商，減少投資者投資風險；（可控因素）C、通過3年后120%價格回購等營銷操作，消除消費者投資顧慮（

22、可控因素）。3、來自項目運作模式及項目品牌的建立；（可控因素）4、政府對利民街、站前街、方山路的規劃實施時刻能否與項目操作吻合；（不可控因素）5、昌樂縣城距豪德光彩貿易廣場12公里，半小時車程，消費者長期形成的排斥昌樂中高及大批消費的適應將成為阻礙投資及經營戶的置業信心。風險幸免：通過專業的營銷操作隊伍，樹立良好的形象品牌，引導消費（可控因素，但時刻較長）。綜合分析：1、項目占地85畝，建筑面積約為45000平方米，計約650套商鋪（按70平米/套）。2、昌樂縣區內共有與此定位相符的經營戶約400個，按40%的購買率，單價按2800元/平方米計，共120個購買戶，回籠資金約3100萬元，另投資

23、戶按100戶計，回籠資金約1960萬元，合計約5060萬元。3、目前昌樂的現有經營戶按75%的租售率進駐項目，將有300經營戶進駐經營，另可通過進展縣級代理及到濰坊區域進行招商，按照現經營戶的35%計，將有100經營戶進駐；市場超前可能面積最多為規劃面積的20%，計為9000平方米（約128套）；即按照目前的規劃，以后3年內市場將有122套空置。2、通過政府都市規劃與項目拆遷的經營戶的進駐市場經營，能夠解決市場招商的問題，保證了的啟動。3、通過派生經營與投資客戶，能夠保證項目的利潤。第四章、項目的準確定位及背景一、項目總定位市場業態定位為：以汽修配、摩修配、五金機電、裝飾材料、農業生產資料等為

24、主的生產資料批發零售市場。二、生產資料和生產資料市場的定義1、生產資料：人們從事物質資料生產所必需的一切物質條件，即勞動資料和勞動對象的總和。包括土地、機器、設備、廠房、工具、燃料、原材料、輔助材料等。2、生產資料市場：生產資料市場是組織供、需單位集中進行生產資料商品交易活動并提供咨詢服務和治理的場所或交易中心。生產資料市場在社會再生產過程中起著中介作用，生產資料市場運作得愈是有效率，社會再生產的運行就愈是順暢。包括專營和經營生產資料的公司兼營的市場，但不包括一次性交易會。生產資料市場要緊經營滿足生產需要的原材料、燃料、工具設備、儀器儀表、交通運輸工具等生產資料。3、目前昌樂縣生產資料業態種類

25、、營業面積、單店經營面積范圍如下表：序號業態現經營面積體量統計備注1汽修配、摩修配30-200平方米，僅配件經營面積單層為30-70平方米，修理車間為80平方米左右103家要緊為各類汽車、農用車、摩托車配件，不包括修理車間。2裝飾材料75250平方米30家板材、成品裝飾材料、地板，經營攤位前有長5米，寬10米的攤點，供擺放板材等。3五金、機電30-98平方米38家小五金、取暖設備、機電設備、等4農資50-80平方米，但需要經營面積2-3倍的倉庫15家農膜、鋼（鐵）絲、塑料制品、種子、農藥批發等5汽飾、家飾80-200平方米，洗車車間28家汽車燈、汽車內裝飾品、家庭裝飾布藝術、窗簾小商品6燈具4

26、5-87平方米5家三、對昌樂生產資料市場的描述昌樂生產資料市場是組織供、需單位集中進行汽修配、摩修配、五金機電、裝飾材料、農資產品等生產資料商品交易活動并提供咨詢服務和治理的場所或交易中心。目前生產資料市場在社會再生產過程中起著中介作用，生產資料市場運作得愈是有效率，社會再生產的運行就愈是順暢。昌樂生產資料市場開成后，可在市場經營上的業種如下：第一類：是以滿足現代代步工具的生產資料，有汽配摩配類，包括各種汽車配件，摩托車配件等；第二類：是以滿足現代家庭裝修裝飾的生產資料，有板材類、建材類、五金類、機電類、陶瓷類、地板類、潔具類等；第三類：是以滿足農業需求的生產資料：有塑料制品類、地膜類、農作物

27、種子、化肥、農藥類等。昌樂生產資料市場地處昌樂縣規劃建設的景觀道-方山路與商業街利民街交口，南臨利民街，西方山路，北臨309國道，東接為大沂路，交通便捷。與昌盛物流中心僅2公里，將形成批發物流互通的態勢是開發建設專業市場的理想地段。項目提出背景自2005年始，昌樂縣的都市建設有了突飛猛進的進展，都市面貌發生了專門大的變化。隨著縣城的建設進展和都市規模進一步擴大，城區居民不斷增加，尤其是縣城科技工業園的建成，來園區投資興業和企業多達幾十家，他們的到來不僅可大大加快昌樂縣的經濟進展速度，同時還可帶到昌樂縣的就業及再就業工程，使城區人口數時進一步增加。都市功能隨著商業步行街、假日廣場、溫州商城等項目

28、的運作日臻完善，但與衣、食、住、行等方面比較，市民居住環境改善的提高相對緩慢，與都市經濟的進展狀況不相適應。昌樂縣目前的商業形態，還屬于較低級的集市型、零散型模式，這在相當程度上阻礙了昌樂人融入嶄新的現代生活方式。目前昌樂的汽修汽配、摩修摩配集、五金機電、裝修裝飾、農資等分散在市區各個街道，占道經營，惡性競爭，經營環境臟、亂差，既不能滿足居是消費需要，更阻礙都市的面貌與規劃。建設規模該項目規劃用地總面積5.5萬余平方米，商業建筑面積4.4萬余平方米，項目建成后，將形成一個集汽配汽配、摩修摩配、五金機電、裝飾建材以及農業生產資料于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現代化生產資料市場。經濟和社會

29、效益1、社會效益A、項目的開發建設符合國家產業政策和昌樂縣都市進展規劃B、關于改善都市面貌，加快都市化進程具有積極的作用，提高和改善了居民的居住、投資環境條件C、昌樂素有“建材之鄉”，項目的建設可帶動昌樂市建材工業和第三產業的進展。2、經濟效益市場建成后，可實現利潤總額1500萬元；市場運營后，將為社會提供2000余個就業崗位，可實現年交易額3億元人民幣，將實現年利稅1000余萬元；市場的建設可為土地點提供可觀的經濟補償，使土地點獲益。市場預測：目前按人均不足8平方米為困難住戶的認定標準，昌樂縣現有無房戶、擁擠戶和居住困難戶主5000多戶。同時，還有近30萬平方米的危房、簡易房急需改選重建。另

30、據有關部門預測，隨著都市規模的擴大和都市人口的急劇增長，每年城區新增加住房戶口1000多戶，舊城區的改造也將導致一批拆遷戶進行異地安置，使本來就專門緊張的住房供求矛盾更加嚴峻。昌樂現有果蔬基地50萬畝,年產12億公斤,要緊有西瓜、蘋果、草莓、芋頭、蘆筍等幾十個品種,擁有凱盛食品、永強食品等蔬菜加工企業35家,年加工蔬菜64萬噸。另外，昌樂擁有昌樂順達水泥有限公司、樂化鋁塑復合板等建材企業近100家，要緊生產水泥、板材、大理石等20多種產品,其中水泥生產能力達50多萬噸，素有“建材之鄉”之稱。住房建設的增加，必定引起住房環境的改善和建材的需求加大，五金建材、裝飾材料市場的需求有著寬敞的需求市場；

31、而作為全國果疏基地，農業生產資料的需求將持續增加。可能市場運營三至五年內，將完全改變昌樂人排斥昌樂消費的消費適應，商務中心建成后，具有拉動人流、物流、資金流的能力，其商業升值空間不可估量。第五章、項目建設規劃建議一、規劃原則依照現有經營業態體量和需求面積情況進行規劃（附：現有業態情況統計表）現有業態情況統計表序號業態現經營面積體量統計所需面積（市場超前建筑按現有面積的20%計）1汽修配、摩修配30-200平方米，僅配件經營面積單層為30-70平方米，修理車間為80平方米左右103個經營戶10000+200012000平方米2裝飾材料75250平方米30家3600+7204320平方米3五金、機

32、電30-98平方米38家2660+5324192平方米4農資50-80平方米，但需要經營面積2-3倍的倉庫15家900+1801080平方米5汽飾、家飾80-200平方米，洗車車間28家3360+6721334平方米6燈具45-87平方米5家360平方米備注1、派生的經營戶包括目前現有業態的經營戶的20%，另外還有目前昌樂市場空白，但有著市場需求空間的業態（陶瓷、潔具、衛浴設備、地板等），此類業態超前建筑面積按同類經營面積的40-50%計，即有2150平方米。2、其它市場輔助業態可能面積為市場總建筑面積的8-10%，即3000平方米。2、商業市場業態規劃細分的原則是：A、業態相近原則：即，符合

33、同一類消費的業種就近規劃；B、業態互補原則：即，消費者購物的便利性，各業態要按消費者購物適應進行業態規劃組合。依照商業市場業態細分的兩大原則和昌樂目前生產資料經營業態的實際情況，認為，本項目的建設規劃為：二、建筑模式商業兩層結構，步行街建筑模式。兩層商鋪之上為四層住宅。分為五金機電街，裝飾材料街，汽配摩配街，農資街，汽修、摩修車間。三、房型設計框架結構，單套面積為30-80平方米，開間不小于3.5米。四、配套標準解決取暖問題，寬帶、電話、有線電視插口。地面鋪地面磚，玻璃門和防盜門，每戶要有獨立的衛生間。預留空調位。另：市場外觀要新艷，醒目，市場要有地標性建筑。住宅部分地面處理，衛生間，廚房鋪地

34、面，墻面刮膩子，其他毛坯。五、道路規劃汽配、摩配街：街寬為6-8米；五金機電街：街寬為6-8米；裝飾材料街：街寬為10-12米；農資街：街寬為10-12米；另可規劃2000-3000平方米的汽修、摩修車間。第六章項目的運營模式一、項目的推廣模式商業地產首先是商業的，其次才為地產；因此，商業的運營與治理是商業地產的核心部分。因此，本項目的推廣理念是：在詳盡、科學的市場調研的基礎上進行準確分析與業態細分，將后期的商業運營融入到市場的前期規劃中。即，將完全拋除只做地產不做商業的短期獲利的不負責行為，細致做好每一個運營細節。項目推廣流程如下：項目規劃開發的運作模式/程序“昌樂生產資料市場”項目的規劃開

35、發運作模式/程序簡述如下：1、市場調研編寫市場調研打算及詳細的調研表格，針對定位的各業態進行普調。【已完成項目的前期定位調研，近期將組織進行業種細分調研。】2、調研結果分析組織專家對調研結果進行科學系統的分析【邀請有關投資決策、專業市場經營、商業地產專家進行分析論證。】3、確定定位與市場細分通過對調研結果的論證，確定項目的總定位與市場細分定位4、引爆“輿論”，市場預熱進行各項營銷推廣活動，預熱市場，引起消費者關注。【與政府有關部門、濰坊各媒體進行聯合進行宣傳推廣。】5、政策優勢，營銷推廣，聚攏客戶通過優惠的招商和銷售政策，以及科學細致的營銷推廣工作，聚攏客戶。【在輿論“引爆”的基礎上，不失時機

36、聚攏與市場定位相同的各商業業態。】6、組織構架組建多元投資結構的股份制公司【組建“項目籌建指揮部、技術決策部、公關聯絡部、工程開發部、營銷推廣部、綜合行政部等機構。】7、全息營運在成功招商的基礎上，全面啟動和實施項目的綜合開發與后期市場營運【建議在濰坊設立籌建指揮部，分門不類組建作業班子，全方位投入各個工程作業面的實質性運行。】項目規劃開發的運作程序（流程）市場調研（調研打算書）市場調研（調研打算書）調研結果分析（可行性論證）市場定位與細分（業態經營細分）分）引爆輿論（市場預熱）營銷推廣（政策營銷） 全息營運（實質性啟動運作）組織架構分門不類組建作業班子組織架構分門不類組建作業班子組全息運營組

37、建后期運營班子，開始運營二、項目的推廣理念1、客戶分析依照市場調查，把營銷對象定位為隱性目標客戶和顯性目標客戶。A、隱性客戶群：被本項目本身的氛圍與定位的獨特性吸引而來的商戶，要緊表現為轉換行業的商戶。B、顯性客戶群：可分為投資者和經營者a、投資者：1、昌樂、濰坊等周邊區域的商鋪投資者；2、看好本區域生產資料市場業進展前景的其他地區的投資者；b、經營者：1、經營五金機電、汽配摩配、裝飾材料、農資等的加盟者或自營者；2、看好本區域汽修汽配、摩修摩配、裝飾材料、五金建材、機電業進展前景的派生經營者。2、營銷推廣理念昌樂屬于四線都市，因商業進展相對滯后，因此長期形成了消費者外地投資、外地消費的消費適

38、應；另一方面，消費者對政府的依靠性依舊較重，政府所提供的信息將是消費的一個方向，同時，按照目前居民的消費適應，在營銷宣傳上可借助于公司的上海品牌，引導消費。昌樂地消費者對住房的理性消費沒有形成，感性消費專門強，攀比成風嚴峻，因此通過制造市場引導消費，是本項目的推廣理念。另外，昌樂和大多四線都市一樣，存在人口外流，資金回流的現象。特不是春節期間，是大量現金流回當地的時候，因此，假如條件同意，盡是選擇在這段時刻開始營銷，加大宣傳推廣力度，抓住大都市打工的人認為家里的商鋪單價廉價的心理，往往能收到不菲的成效。商業項目首先要給經營戶以經營的保障，即：讓經營戶認為到該市場前來經營將是唯一和最理想的選擇，

39、能夠實現更多的利潤。因此：首先，市場的宏觀進展規劃的描述及市場經營問題將成為經營戶最為關注的問題；其次，經營戶關懷的是前期市場啟動的問題，即能不能將昌樂大部分同類業態經營戶集中于市場進行經營；第三，經營戶關懷的是有沒有能力進場經營的問題；第四，昌樂屬于四線都市，同類業態的經營戶的經營尚處于傳統經營模式時期，價格戰成為競爭的要緊方式。在營銷中解決了以上四個問題，項目的推廣也就成功了。附件3項目的營銷推廣思路第六章、項目投資效益分析差不多指標土地面積：83畝，55300平方米；容積率：0.8；容積率最大可能地增加至最大限度。建筑面積：4.4萬平方米可能銷售收入商業：4.4萬平方米*2800元/平方

40、米1.23億元倉庫：待定、不計。總收入：1.23億元。成本測算序號項目單位成本（元/平方米）總成本（萬元）備注1樓面地價8473727按48萬/畝2前期開發費用勘察、設計、監理30132設計15，勘察5，監理8配套費80352盡量減免至80以下4建安成本80035205室內外總體30132道路、圍墻6后期配套30132水、電、暖、智能化7資金成本803602千萬6%期限為3年計8銷售費用84369總銷售額的3%9稅費224984總銷售額的8%10不可預見費104411合計9752（單位成本：2217元/平方米）利潤預測：1、總收入：1.23億元2、總成本：2217萬元3、可能利潤：2548萬元

41、。備注：1、建筑面積盡量增加；2、可減免事項爭取減少最低值（建安+配套費+稅費共計減少150元以上。）3、成本盡量操縱在2100元以下。4、可降低的項目為顏色標注部分：附4：項目敏感性分析第七章、政府支持1、為繁榮市場，項目建成前，政府成立由國土、規劃、工商、城管、公安等部門聯合工作組，協調拆遷事宜，地塊實現“三通一平”；市場建成后，將站前街、方山路、利民街占道經營、阻礙市容市貌的攤點請政府給予取締，引導至本市場進行經營；2、對進駐昌樂生產資料市場的經營戶經營所得稅和營業稅5年地點留成部分全額退還；3、對進駐昌樂生產資料市場的經營戶免5年以上工商治理費；4、項目建設的各類配套費、手續費全免；5

42、、項目土地價款：按底于36萬/畝執行；6、教育部門對進駐昌樂生產資料市場的經營者的子女入托、入學就近安排或優先安排進入知名學校，有關規費與城鎮居民同等待遇；7、市場重點治理，同意邊開展邊營業，邊辦理有關手續，辦理證照只收取工本費并實行“一站式收費”；8、辦理相關手續時，在辦理各種證照除收取工本費和代國家、省、市收取的行政事業性收費以外，免收其他行政事業性收費；9、所需的水、電、氣、熱、運輸、通訊條件等，有關部門優先安排，收費標準按本地企業標準執行；10、政府不再審批與本項目業態定位相同的市場；11、優惠政策的兌現，由縣政府指定部門負責協調財政、稅務、物價、國土、公安等部門負責辦理兌現。附件1各

43、街商業統計序號路（街）段店鋪總計各業種統計（戶）各業種面積（）租金范圍1新昌路（站前街至孤山街段）共121個服裝：25鞋類：6摩托，其他：摩托、電動車、醫藥、廚具等，共90。服裝：10-140鞋：15-230化妝品：15-210摩托、電動車：100-200，其它：10-2000。0.71.23元/天2方山路（新城街至昌盛街段）共181個裝飾：28汽摩配：75五金、機電：6其它72裝飾：80200汽摩配：60150五金機電：30-500.160.6元/天3站前街（故城街至方山路段）共74個裝飾：21，五金：10農資：15，燈具：5其他23裝飾五金：70100農資：5080但需要有大面積倉庫0.4

44、0.8元/天4文化路（恒安街至站前街段）共60個副食批發：40辦公用品：2其他18副食：4080，其他30500.410.58元/天5利民街（故城街至方山路段）400個服裝：17五金建材36摩配汽配28，婚紗5廣告裝飾18，其他296服裝：30200，五金建材30200，摩配汽配30200廣告裝飾603000.2-0.45元/天6恒安街（新昌路至方山路段）121個科技產品：5休閑娛樂3汽車美容3五金裝飾2其他1080.3-0.6元/天7孤山街（新昌路至永康路）60個通訊器材27手機專賣12其他21通訊器材：10100，手機專賣：501000.5-1元/天備注：1、經營業主所交納的稅費較高，新昌

45、路經營戶稅費：工商160-200元/月，地稅：100-150元/月，國稅：200-250元/月。2、站前街經營戶：工商180200，國稅、地稅：400540元/月3、項目周邊及方山路汽修汽配：工商：200300元/月，國稅：350元左右，地稅：250元左右，另有技術監督費等稅費1000元/年。附件2商業步行街市場名稱昌樂商業步行街地 址利民街/站前街至孤山街產權單位昌樂縣都市建設投資開發有限公司經營模式業主自主經營治理模式統一物業治理，但目前治理不健全聯系電話 6984055、6253531占地面積19134平方米經營面積39243平方米市場類不集購物、休閑、娛樂等多功能于一體的都市商業步行街

46、功能規劃原規劃為集購物、休閑、娛樂等多種功能于一體，成為了昌樂縣建設建筑史上的典范工程。但目前的情況是利民街南以副食、服裝、化妝品、網吧為主，利民街北以服裝、飾品為主。總戶數200余戶經營類不戶數服裝類(13)戶餐飲類(26)戶保健、美容美發類(19)戶飾品類(9)戶其他類(50)戶攤位面積200-600平方米/套，兩至三層結構租售方式及價格出租或出售，租價：0.16-0.3元/天，銷售價格：23502750元/平方米租/售率出租率：55%出售率：40%經營環境經營狀況今年開始有所好轉，經營戶年利潤為2-3萬元/年冷暖情況獨立店鋪，無冷暖設施良性分析1、昌樂唯一一條商業步行街，政府形象工程2、

47、新昌商場兩次裝修，一些經營戶無處經營，使得步行街出租率提高。3、租售價位相對較低，盡管三層整體出租價位高，但部分購買的投資戶分一層和二三層單獨出租。抗性分析拆遷補償不中意，拆遷戶對前來經營的經營戶進行騷擾；沒有統一招商，無統一業態細分，沒有進行治理治理，整條步行街從經營業態上來看雜亂無章；沒有商業經營意識，商業氣氛不濃。備注經營戶數共110戶，現有店鋪200套溫州商城市場名稱溫州商城地 址新昌路與恒安街交口東南產權單位溫州榮立建設開發有限公司昌樂分公司經營模式業主自行經營治理模式統一治理聯系電話 6251111占地面積85畝經營面積50000平方米市場類不服裝、鞋、帽、百貨經營市場，中低檔，內

48、步行街底商住宅功能規劃沿新昌路和恒安街店鋪未做規劃，市場內一層步行街以經營服裝、箱包等為主；市場內二層以經營鞋和服裝為主總戶數500套商鋪，其中一和沿街300套，二層200套經營類不戶數服裝類(260)戶帽類及飾品類、化妝品類(31)戶鞋類(90)戶其他類(27)戶攤位面積55.678平方米（二層）110600平方米（一層）租售方式及價格租賃和銷售同時，租賃價格0.20.5元/天銷售價格：34003840元/平方米出租/售率出租率：81%出售率：67.1%經營環境位置稍偏南，市場內步行街棚頂經營狀況市場經營屬起步時期冷暖情況無冷暖設施良性分析1、都市改造，聚攏了一些商戶2、免三年稅費抗性分析無

49、統一經營治理招商不到位沿主街新昌路北側應為大入口，此入人流最密集商場開業后無經營治理備注共出租出售408套，空置92套，征地15萬/畝，共征85畝，但實際交納政府是75畝地款。目前在市場內還有10空地未開發，目前的物業費為1元/天/戶，工商治理費為2元/天/戶，稅：180元/月。福州商城市場名稱福州商城地址孤山街與文化路交口西產權單位福州凱翔房地產開發有限公司經營模式自主經營治理模式由物業公司治理，但差不多不做治理聯系電話 6278719占地面積25畝經營面積20000平方米市場類不住宅底商功能規劃無統一規劃，靠恒安街與文化路臨街店鋪以副食、超市、酒店為主，臨孤山街以電子通訊為主。總戶數200

50、戶經營類不戶數飯店、副食、酒店類(37)戶化妝品、保健品類( 11 )戶電子能訊類(18)戶賓館類(5)戶其它類(69)戶攤位面積30-200平方米租售方式及價格租賃價格：0.18-0.6元/天銷售價格：4000元/出租/售率出租率：83%出售率：76%經營環境經營狀況臨街店鋪經營較好，中心街和西街稍差冷暖情況有暖氣良性分析商住一體，居民消費占主導南處臨街，吸引周邊居民消費抗性分析商住混合，不利于治理備注建筑模式：一條中心南北路，東西各一條沿街路，東西一條主心街，共8*2個單元，各樓底部均為底商2層，中心街寬10米，六幢樓統一一個出入口。假日廣場市場名稱假日廣場地 址新昌路站前街北產權單位濰坊

51、金宏泰置業有限公司經營模式承諾統一經營治理治理模式賣場步行街模式，下沉式商場聯系電話 6258111占地面積100畝經營面積3萬平方米市場類不下沉式商場商業步行街模式功能規劃火車站廣場將規劃為昌樂永久性中央商務區昌樂唯一的市政形象廣場和市民休閑廣場兩大賣場四條步行街模式休閑，購物、娛樂、餐飲于一體的綜合性下沉式商業廣場總戶數700戶經營類不戶數暫無業態細分攤位面積30-200平方米租售方式及價格只售不租，售價為：地下45004600元/平方米地上：3000元/平方米均價出租/售率不詳經營環境經營狀況冷暖情況良性分析昌樂唯一大規模的綜合性商業廣場空間價值使用率最大化，部分商鋪6米層高新昌路改造在

52、即，吸引了部分原經營戶的進駐抗性分析無統一招商，實行先售的傳統操作模式中庭景苑開發商：哈韋斯特房地產開發有限公司電話韓小姐占地：100余畝定位：住宅專業市場市場定位：汽車摩托車交易市場建筑模式：賣場模式，并設有展廳和文娛舞臺，市場獨立，位于寶昌路西側，住宅位于市場西側。市場建筑面積：未最終確定，約5萬余平方米。代理公司：青島金卓越地產機構附件3：項目營銷推廣一、項目的營銷推廣思路本項目的操作思路為：在預熱時期先進行形象宣傳，利用23個月的時刻最大限度地聚攏人氣，提升項目的奇妙感；完善營銷隊伍，實行專業化、品牌化營銷，樹立品牌形象和專業形象；公開時期進行直接銷售，通過前期的客戶積存，加之開盤時的促銷現場，最大程度地實現熱銷；營銷中期通過采取公關活動、公益活動等方式提高項目的品牌形象；同時通過宣傳經營戶對項目的青睞，將項目營銷推向高潮；營銷后期，將剩余房源進行分析，推行30%首付置業打算，市場逐步成熟，最大限度地吸引投資、經營戶。二、在營銷上應采取