1、 HYPERLINK xxxx/ 寫字樓市場調研報告2006年上半年北京各商圈新項目及CBD、金融街、商圈望京項目調查表（詳見附見）市場回顧2006年1-5月份，寫字樓入住項目相對較多，這對整個2006年的市場都將產生較大的影響，對其同類區域的寫字樓把握和銷售模式的選擇上起到了明顯的預警和示范作用。供應量CBD和長安街商圈供應量近10個大型項目，使該區競爭進入白熱化階段。金融街商圈的長安興融中心和盈泰商務中心于2006年第一季度正式供應市場，新增辦公面積近17.4萬平方米；而需求方面，在中國即將全面開放金融、電信等多個領域的預期影響下，外資公司擴張明顯，市場整體吸納量約為11.6萬平方米，雖較

2、2005年第四季度有所下降，但卻達到了近年同期的最好水平；兩個新增樓盤的加入，使市場整體空置率繼續提升，達到一八.3%。 長安興融中心和盈泰商務中心入伙金融街地區，提供了近17.4萬平方米的辦公面積。北京中關村、上地商圈是國家和地方政府大力扶持的中國新經濟代表區域，IT產業如火如荼，景象萬千。但現在IT產業已進入了激烈競爭階段，利潤被大大攤薄；支柱產業的利潤整體下滑，這大大影響了已在此開發、立項的眾多寫字樓項目。近兩年約一五0萬平米的市場供應量令開發商們倍感形勢嚴峻。 朝外、東二環、三元橋、望京商圈市場供應量呈遞增趨勢。 需求北京寫字樓投資市場在1-5月份表現尤為活躍。在經過了對北京市場的謹慎

3、考察之后，一些境外機構投資者于本季度開始有所動作。它們購買的物業主要集中于位于核心地段，具有穩定收益潛力的高品質寫字樓項目。例如，2006年一季度，亞洲國際金融投資有限公司以約2.7億美元的價格購置華普中心總面積為一三萬平方米的兩幢寫字樓；日本基金Re-plus購置華貿中心兩座尚未完工，總面積12.38萬平方米的辦公樓，據業界保守估計，成交價格在28億元人民幣以上。市場上日趨活躍的國外投資者，使得北京寫字樓投資市場的巨大潛力再次得以凸顯。此外，2006年一季度投資市場上還出現了一些國內企業和機構購買寫字樓物業用于自用的案例，浙大網新科技股份有限公司購置了位于中關村地區北京國際的一座寫字樓；美林

4、正大投資集團購置了位于工人體育館一側的中國紅街的一座寫字樓；中國移動集團以3.65億元簽下海興大廈28000平方米的寫字樓面積；中油國際在亞運村地區的名人廣場購買了近24000平方米的辦公面積。空置率根據戴德梁行發布的北京市一季度甲級寫字樓報告顯示，一季度空置率已經達到一八。3，為近年來最高。租賃市場租賃市場方面，相比去年第四季度，1-5月市場活躍程度略有下降。從大單成交來看，由于今年金融業和電信業即將全面開放，很多相關外資公司進一步加速在中國的擴張步伐，紛紛于本季度與發展商簽訂大面積租賃協議，成為市場中最明顯的吸納力量。相應地，金融機構最為集中的金融街地區也成為本季度吸納面積最多的兩個區域之

5、一。在另一個吸納量較高的中關村地區，需求則繼續來自科技教育類企業。其中，去年第四季度入伙的科技大廈成為該區域吸納的一個亮點。本季度，北京甲級寫字樓租賃價格保持穩定。銷售市場銷售市場方面，隨著央視東遷日期的臨近，CBD區域內未來供應的寫字樓繼續受到大量傳媒廣告公司的歡迎。本季度，多家媒體廣告公司紛紛簽約定位于服務傳媒企業的東方梅地亞中心，表現出很強的市場活躍性。此外，作為北京外向型經濟最為發達的區域，CBD還吸引了許多貿易公司在此購買寫字樓用于自用。預計在短期內，該區域的購買力量仍將主要來自于這兩個行業。相比較而言，其他區域的高檔寫字樓銷售市場表現不如CBD活躍。市場展望供應方面，繼承過去一年的

6、趨勢，本年度北京甲級寫字樓市場將繼續迎來供應高峰。據戴德梁行統計，2006年北京預計將有近160萬平方米寫字樓面積供應市場，約為過去三年供應的總和。其中，金融街和CBD是供應最多的兩個區域。在去年大量入市項目仍沒有被市場完全消化的情況下，市場整體還將承受新增供應帶來的壓力。因此，總體租金預計仍將面臨下調壓力。但值得注意的是，在這些新增樓盤中，能滿足最高端客戶需求的頂級項目仍是極少數，預計此類項目租金將會繼續保持穩定。業內人士認為北京寫字樓市場現今和未來租售情況，市場持續放量，存量寫字樓已為數不少，這些新增樓盤面臨的市場形式較為嚴峻。2006年2007年寫字樓的租售價格都會在原地徘徊。2006年

7、是中國加入WTO過渡期的最后一年，市場開放進一步提速，尤其在服務貿易領域，將逐步取消外資進入時在地域、數量、股權方面的空置，北京市國民生產總值交連續八年保持兩位數的高速發展，可以預見，政策開發和經濟的穩步發展，將給北京寫字樓帶來持續穩定的需求。人濟大廈營銷中心2006年5月30日附件2006年上半年北京各商圈新項目商圈序號項目名稱地理位置開發商總建筑面積使用率入住日期物業費（￥/ m2/月）售價（￥/平米）租價（$/m2/月）CBD商圈1華貿中心商務樓朝陽區西大望路6號北京國華置業有限公司2000080%2005-1023175002國際創展中心朝陽路與青年路交匯處7000072%2005-1

8、25.95100003萬通中心朝外大街與關東路交匯處北京萬通世界房地產有限公司一三600071%2006-1228220004北京國際中心朝陽區東三環京廣橋東北角首創置業股份有限公司4300070%2007-524.8200005非中心朝陽北路沿線，定福莊常營鄉北京中弘興業房地產開發公司44650085%2006-55.683006東方梅地亞中心朝陽區光華路4號北京東方梅地亞置業有限公司11977568%2007-12819500朝外商圈7第五廣場東四十條西南角北京第五廣場置業有限公司12433270%2007-1待定24000長安街商圈8CBD國際大廈建外永安里北京達美房地產開發公司7373

9、072%2006-426200009通用國際中心朝陽區永安里地鐵站南100米北京通潤房地產開發有限公司5917570%2006-122168002010光彩國際中心建國門內大街北京光彩物業發展有限公司25000070%2005-1228202006年上半年北京各商圈新項目商圈序號項目名稱地理位置開發商總建筑面積使用率入住日期物業費（￥/ m2/月）售價（￥/平米）租價（$/m2/月）金融街商圈11長安興融中心西城區鬧市口大街1號北京長安興業房地產開發有限公司2331070%2006-329210002512盈泰商務中心金融街G區8號地北京盈泰房地產開發有限公司2300070%2006-4252

10、4-26一三財富西環西二環廣安門南濱河路北京豪威嘉業房地產開發有限公司4300070%2006-52.989400中關村上地商圈14中坤大廈高粱橋斜街北京中坤錦繡房地產開發有限公司6000070%2007-619.42一三000一五總部大廈西直門北大街北京金悅鑫房地產開發有限公司5240070%2006-4待定一三800整棟出售16第三極海淀南大街北側中關村文化發展股份有限公司6000070%2006-32514000安定門商圈17中青旅大廈東直門立交橋西南中青旅控股股份有限公司6500070%2006-128.97只租24三元橋商圈一八時間國際三元橋東北北京頤德房地產開發有限公司380007

11、3%2005-125.5一三00012望京商圈19卷石天地大廈望京橋東北角中非地質工程勘察研究院2166170%2006-62114注：以上項目入住日期為2005年12月以后（僅供參考）CBD商圈項目序號項目名稱地理位置開發商總建筑面積使用率入住日期物業費（￥/ m2/月）售價（￥/平米）租價（$/m2/月）1國貿中心建國門外大街一號中國國際貿易中心物業管理公司43000070%1990-84242-65(使用)2中服大廈朝陽區建國路99號中服集團3934868%1996-1028.98143招商局大廈朝陽區大北窯東環南路2號招商局航華科貿中心有限公司6000270%2000-29274新保利

12、大廈東二環東四十條橋西南側北京新保利大廈房地產開發有限公司10330870%2006-1030300005LG雙子座大廈建國門外大街12號LG集團一五000070%2005-1131.45306新華保險大廈長安街建國門橋東800米新華人壽保險股份有限公司7000070%2005-133.1128-40(使用)7北京萬達廣場二期朝陽國貿中心正東500米北京萬達廣場房地產開發有限公司一三600070%2006-1228240008中環世貿中心朝陽區建國門外大街6號北京華熙新苑房地產開發有限公司23500076%2005-102926500309富爾大廈朝陽區東三環中路25號北京美迪亞房地產有限公司

13、5173270%2005-525165002110東環國際中心朝陽區東三環路一八號北京嘉利恒德房地產開發有限公司一三000070%2004-1020一五600一八11世紀財富中心朝陽區嘉里中心的西側世源光華房地產開發有限公司14200070%2006-1228.982680035.5-42CBD商圈項目序號項目名稱地理位置開發商總建筑面積使用率入住日期物業費（￥/ m2/月）售價（￥/平米）租價（$/m2/月）12溫特萊中心朝陽大望橋西北角世紀恒豐房地產開發有限公司9200070%2005-6242000023一三嘉都大廈朝陽區光華路14號北京柏宏房地產開發有限公司2700070%2004-1

14、222160001414優士閣商務MALL國貿橋正南一五00米，雙井橋西南角華潤置地（北京）股份有限公司9090070%2004-23.99000一五外企大廈A座朝陽區西大望路與廣渠路交叉路口的西北角北京市新地房地產開發有限責任公司2579470%2006-81260016富邦國際大廈朝陽區東三環中路16號北京德嘉置業有限公司4300070%2004-72016金融街商圈項目序號項目名稱地理位置開發商總建筑面積使用率入住日期物業費（￥/ m2/月）售價（￥/平米）租價（$/m2/月）1盈泰商務中心金融街G區8號地北京盈泰房地產開發有限公司2300070%以上2006-42524-262長安興融

15、中心西城區鬧市口大街1號北京長安興業房地產開發有限公司2331070%2006-32919000253鑫茂大廈西城區金融街中心處金融街控股股份有限公司一三000070%2005-524194新盛大廈金融大街5號北京新盛房地產開發有限公司10700070%2005-102617500245英藍國際金融中心金融街A區七號地金融街控股股份有限公司10000070%2004-1129206國際投資大廈西城區阜成門北大街北京亞華房地產開發有限責任公司14700070-75%2003-1228197富凱大廈金融街中心區,月壇南橋東100米路北金融街控股集團12000070%2003-1225228平安大廈

16、西城區復興門金融街北京平安房地產開發有限公司5500070%1997-1029209投資廣場西城區金融大街27號新協國際有限公司6400070%1998-231410通泰大廈金融街南端金融街股份有限公司11200070%1998-281611遠洋大廈西城區復興門內大街一五8號北京遠洋大廈有限公司11700070%2000-2926望京商圈項目序號項目名稱售價（￥/平米）租金（￥/天/平米）物業費（￥/m2/月）位置出租率性質1洛娃科技大廈2.9包含在租金內利澤中園二區85%寫字樓2愛慕大廈2.8包含在租金內望京產業區80%寫字樓3博泰大廈8800（均價）2.8不含在租金內望京新興產業開發區10

17、0%寫字樓4葉青大廈2.8包含在租金內經濟技術開發區90%寫字樓6望京大廈3.6包含在租金內望京中環南路90%寫字樓7眾運科技大廈2.5包含在租金內望京新城75%寫字樓8娜麗莎大廈3包含在租金內望京廣順南大街70%寫字樓9望京科技創業園3包含在租金內望京高新技術產業區利澤中園70%寫字樓10電子城科技大廈3.210.5酒仙橋路12號75%寫字樓11卷石天地大廈11000(均價)3.921望京橋東北角新樓寫字樓12藍濤中心2.8包含在租金內大山子萬紅路60%廠房改造望京商圈項目序號項目名稱售價（￥/平米）租金（￥/天/平米）物業費（￥/m2/月）位置出租率性質14麗園中心427朝陽區芳園西路5號

18、70%寫字樓一五鑫佳泓大廈9500（整售）324新興產業區19號60%以上寫字樓16星城國際1250028大同子環島東南無寫字樓17兆維大廈3.2包含在租金內酒仙橋路14號80%寫字樓一八星科大廈2.624酒仙橋路10號88%左右寫字樓19國賓大廈4.5包含在租金內電子科技園內100%寫字樓/公寓/酒店22博雅國際中心12000（均價）待定新興產業開發區新樓寫字樓、公寓23中辰大廈8000（均價）一八利澤口二路一號無寫字樓24798創業園3.824酒仙橋路4號剛招商廠房改造25四強寫字樓2.6一八望京醫院80%寫字樓26正匯科技大廈2.524利澤中園70%寫字樓27七星01商務樓2.2一八酒仙橋路2號80%以上廠房改造28銀時國際大廈14600(整售)大山子環島東南側新樓寫字樓 DATE M.d.yyyy 9.16.2022 DATE HH:mm D