1、產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益分析產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益分析PAGE7產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益分析產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益分析投資產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)式酒店起源于歐洲20世紀(jì)70年代，根據(jù)其用途，分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、產(chǎn)權(quán)式度假酒店等，如今風(fēng)行于夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地的產(chǎn)權(quán)式酒店即屬于后者，而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店則主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地區(qū)。產(chǎn)權(quán)式酒店的最大賣點(diǎn)是高投資回報(bào)率以及低投資風(fēng)險(xiǎn)。在國際上，產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種穩(wěn)健的投資理財(cái)方式，受到眾多家庭與企業(yè)的青睞。產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新穎的房地產(chǎn)模式，中國推行這種形式只有幾年的歷史。產(chǎn)權(quán)式酒店通俗地理解就是在合適的地方蓋酒店，再把酒店分

2、成無數(shù)個(gè)產(chǎn)權(quán)賣出去，產(chǎn)權(quán)人可以在該酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房間租出去，產(chǎn)權(quán)人可以從中得到利潤(rùn)。產(chǎn)權(quán)式酒店由于總價(jià)低、首付低，許多人投資了這種酒店。在中國內(nèi)地，從1995年開始流行，目前北京、青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地均開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)酒店市場(chǎng)份額逐步增大，部分省會(huì)城市和二級(jí)城市也紛紛出現(xiàn)了各種各樣的產(chǎn)權(quán)酒店。 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲(chǔ)蓄及國債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)更豐厚，同時(shí)還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。有關(guān)資料顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長(zhǎng)158。與銀行儲(chǔ)蓄和投資股票

3、債券相比，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為中產(chǎn)階層的首選。關(guān)系到產(chǎn)權(quán)酒店的投資回報(bào)率最直接的是酒店出租率，高出租率的保證，提高了投資回報(bào)率并降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。影響產(chǎn)權(quán)酒店出租率的是物業(yè)的地段、稀缺性以及品質(zhì)相關(guān)，因此地段好，有特色的產(chǎn)權(quán)式酒店成為了投資者眼中的寵兒。當(dāng)太原商鋪投資市場(chǎng)炒到最熱的時(shí)候，另外一種投資型物業(yè)正悄悄掀開了她神秘的面紗，越來越多的投資客開始把目光瞄準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)式酒店，為迎合這種需求，產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目也越來越多，并根據(jù)市場(chǎng)定位，出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式度假酒店和產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店。 投資商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店則應(yīng)該選擇在城市的商務(wù)中心區(qū)域。太原作為山西省的省會(huì)城市，有著上百萬流動(dòng)人口的大都市，太原的市中心地

4、區(qū)，尤其太原火車站附近，真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店還屬于稀缺產(chǎn)品。投資產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店除了要有良好的交通環(huán)境外，商務(wù)環(huán)境也十分重要。中旅產(chǎn)權(quán)酒店緊靠太原火車站，有著巨大的市場(chǎng)需求，加之太原酒店業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，酒店客房出租有保障。中旅產(chǎn)權(quán)式酒店的出現(xiàn)，使擁有私人酒店成為了現(xiàn)實(shí)。中旅產(chǎn)權(quán)酒店由國賓友誼集團(tuán)進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)管理，作為老牌的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司，國賓友誼酒店管理公司擁有完善、成熟的酒店管理經(jīng)營(yíng)，在全國管理著幾十個(gè)四星、五星級(jí)的酒店。國賓友誼酒店管理公司極為看好太原中旅產(chǎn)權(quán)的前景，將其定位為三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、五星級(jí)服務(wù)的太原首席商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店。太原中旅產(chǎn)權(quán)酒店以其優(yōu)越的地理位置、獨(dú)特的產(chǎn)品定位、良好的投

5、資回報(bào)率，必將成為太原人民投資房產(chǎn)的必然選擇。太原中旅產(chǎn)權(quán)酒店管理方式中旅產(chǎn)權(quán)酒店銷售涉及到的開發(fā)商、買受人、酒店經(jīng)營(yíng)管理公司、獨(dú)立審計(jì)師事務(wù)所、按揭銀行之間的關(guān)系如圖所示： 國賓友誼酒店國賓友誼酒店管理公司買受人中旅產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)商按揭銀行簽訂商品房買賣合約階段性擔(dān)保借款合約抵押獨(dú)立審計(jì)師事務(wù)所委托經(jīng)營(yíng)管理財(cái)務(wù)審計(jì)委托審計(jì)經(jīng)營(yíng)擔(dān)保詳細(xì)說明：買受人：買受人向開發(fā)商購買太原中旅產(chǎn)權(quán)酒店套房，簽訂商品房買賣合約。買受人同時(shí)向按揭銀行申請(qǐng)貸款，簽訂借款合約。買受人所購買的產(chǎn)權(quán)酒店，由開發(fā)商統(tǒng)一委托國賓友誼酒店管理公司進(jìn)行酒店日常經(jīng)營(yíng)管理，開發(fā)商和酒店經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合約。酒店經(jīng)營(yíng)管理公司：

6、接受太原銀建開發(fā)商的委托，對(duì)中旅產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理接受由開發(fā)商和買受人指定的第三方獨(dú)立審計(jì)師事務(wù)所的財(cái)務(wù)審計(jì)。3、根據(jù)經(jīng)營(yíng)成果獲取相應(yīng)的管理者傭金開發(fā)商：協(xié)助買受人辦理銀行按揭，履行抵押階段性擔(dān)保責(zé)任。對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)營(yíng)提供擔(dān)保，消除買受人因?yàn)榫频杲?jīng)營(yíng)不善的擔(dān)憂。三、買受人權(quán)益買受人向太原銀建房屋開發(fā)有限公司購買酒店性質(zhì)的房產(chǎn)以“套”為單位并委托酒店管理公司代買受人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，買受人獲得經(jīng)營(yíng)的收益。買受人同意將所購房產(chǎn)作為酒店經(jīng)營(yíng)用途并成為該酒店的股東。買受人在此即獲得了以下權(quán)利：1.酒店的部分產(chǎn)權(quán)人享有按照國家城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理辦法，賦予的一切法定權(quán)力和義務(wù)。2該酒店公司的股東

7、享有公司法賦予股東的所有權(quán)利和義務(wù)。3投資收益權(quán)買受人委托酒店管理公司代買受人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，買受人獲得經(jīng)營(yíng)的收益權(quán)利。4酒店的自住權(quán)該酒店的產(chǎn)權(quán)人擁有不限時(shí)間、不限次數(shù)的該酒店自住權(quán)，并且不限于自己所購的房間 。自住者需支付酒店的基本運(yùn)營(yíng)費(fèi)，該費(fèi)用可在收益中抵扣。5酒店會(huì)員權(quán)利享有該酒店為會(huì)員入住其它酒店，提供預(yù)定及結(jié)算服務(wù)的權(quán)利。該會(huì)員在其它酒店的消費(fèi)費(fèi)用（僅限客房的消費(fèi)），由該酒店代為結(jié)算，在會(huì)員的年收益額中抵扣。同時(shí)享受本酒店為會(huì)員提供的其他優(yōu)惠服務(wù)（如餐飲、娛樂等）。6投資收益權(quán)、自住權(quán)、會(huì)員權(quán)力轉(zhuǎn)讓權(quán)買受人可以自由轉(zhuǎn)讓其名下酒店套房的使用權(quán)、擁有的投資收益權(quán)、自住權(quán)、會(huì)員身份，并從

8、中受益。轉(zhuǎn)讓的期限可以是長(zhǎng)期或短期，各種權(quán)益的轉(zhuǎn)讓可以組合也可以單項(xiàng)。部分權(quán)益的轉(zhuǎn)讓需到酒店經(jīng)營(yíng)管理公司確認(rèn)。7買受人義務(wù)部分如酒店在日后經(jīng)營(yíng)中需更換設(shè)施及內(nèi)部裝修在征得所有產(chǎn)權(quán)人同意后所需資金部分由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂Ｋ?、買受人投資收益計(jì)算原則酒店經(jīng)營(yíng)管理方按照單位建筑面積、年、日均收益額為買受人進(jìn)行收益的決算，計(jì)算公式：日均收益=（酒店年總收益酒店經(jīng)營(yíng)稅金酒店年總基本運(yùn)營(yíng)費(fèi)酒店經(jīng)營(yíng)管理者傭金）/365天酒店年凈收益=（酒店年總收益酒店經(jīng)營(yíng)稅金酒店年總基本運(yùn)營(yíng)費(fèi)酒店經(jīng)營(yíng)管理者傭金）買受人年收益額酒店凈收益/營(yíng)業(yè)面積買受面積買受實(shí)際益額買受人年收益額自住費(fèi)用代為結(jié)算費(fèi)用酒店產(chǎn)權(quán)人（會(huì)員）在享用了入住其

9、它酒店代為結(jié)算的業(yè)務(wù)后，此費(fèi)用在產(chǎn)權(quán)人的年收益中扣除。產(chǎn)權(quán)人享有的酒店會(huì)員身份可自由有償轉(zhuǎn)讓。五、太原中旅產(chǎn)權(quán)酒店銷售方案產(chǎn)權(quán)酒店銷售方案主要有二種：第一種是投資型：買受人與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)管理合約，獲得酒店實(shí)際經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)回報(bào)。第二種是完全自用型：買受人可以隨時(shí)入住，自主經(jīng)營(yíng)所購房產(chǎn)，獲得收益回報(bào)。買受人需交納分?jǐn)偭说木频昊具\(yùn)營(yíng)費(fèi)用。六、太原中旅產(chǎn)權(quán)酒店投資保障體系太原中旅產(chǎn)權(quán)酒店投資回報(bào)四大保障體系國賓友誼酒店管理公司品牌保障銀建房屋開發(fā)有限公司對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)進(jìn)行擔(dān)保由開發(fā)公司和買受人共同指定第三方獨(dú)立審計(jì)師事務(wù)所對(duì)國賓酒店管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)開發(fā)公司為買受人提供銀行按揭還款階段性擔(dān)保

10、七、太原中旅產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)營(yíng)的權(quán)利機(jī)構(gòu)設(shè)置太原銀建房屋開發(fā)有限公司北京國賓友誼酒店管理公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)（酒店投入使用后集體產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)）第三方獨(dú)立審計(jì)師事務(wù)所八、太原中旅產(chǎn)權(quán)酒店銷售體系圖解太原中旅太原中旅產(chǎn)權(quán)酒店觀達(dá)行專業(yè)銷售代理公司國賓友誼酒店管理公司強(qiáng)大的交換網(wǎng)絡(luò)充足客源投資保障體系靈活的權(quán)益設(shè)計(jì)三個(gè)合約非常規(guī)的銷售渠道、營(yíng)銷手段項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)地段、配套經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健投資計(jì)劃書九、太原中旅產(chǎn)權(quán)酒店目標(biāo)客群圖解目標(biāo)客群目標(biāo)客群公司、機(jī)構(gòu)投資者個(gè)人投資者商務(wù)客自用投資分時(shí)度假公司旅行社公司接待十、太原中旅產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益舉列說明：某投資者購買太原中旅產(chǎn)權(quán)酒店一套，銷售面積35平米, 單價(jià)5500元/平

11、米，總房?jī)r(jià)萬元，買受人支付40首付萬元，其余11萬元向銀行申請(qǐng)6成10年按揭，月均還款1169元，日均還款39元，年還款14028元。買受人在購買后享有以下幾種權(quán)利：自?。好刻熘恍柚Ц毒频昊具\(yùn)營(yíng)費(fèi)用為每間客房每日30元，自住的天數(shù)和時(shí)間不受限制，自住的客房不限所購房號(hào)。委托酒店出租：酒店按照三星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)每日150元進(jìn)行出租，年出租率假設(shè)為80，則客房的收入為1503658043800元；酒店基本運(yùn)營(yíng)費(fèi)為3036510950元；管理者傭金每年20萬，按200套客房分?jǐn)倿?0萬2001000元；投資人年收益為4380010950100031850元；扣除年還款14028元，投資人實(shí)際收益

12、17822元；收回首付年限為萬31850年；投資收益總房款）%；自有資金收益率為1782282500（首付款）%,投資收益率明顯。自行經(jīng)營(yíng)的方式，買受人將所購的酒店客房按照120元每天的價(jià)格租出去，每日每間客房只需交納30元的酒店基本運(yùn)營(yíng)費(fèi)，則買受人每天將獲得1203090元的收益。轉(zhuǎn)讓使用權(quán)：買受人將前5年的使用權(quán)按照每年萬元進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得為5萬萬，轉(zhuǎn)讓所得可以抵消銀行貸款，買受人將凈得剩余45年得使用權(quán)和收益權(quán)。等于只花了8萬元就買到了屬于自己得酒店客房。轉(zhuǎn)讓收益權(quán)：買受人可以轉(zhuǎn)讓某一時(shí)段得收益權(quán)，比如5年的收益權(quán)，5年期間由承讓人代買受人按時(shí)還銀行貸款，5年期間的酒店客房的收益權(quán)歸承讓人所有。轉(zhuǎn)讓