1、【涉稅處理】房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程涉稅分析及財稅處理房地產(chǎn)行業(yè)主要環(huán)節(jié)包括：籌建環(huán)節(jié)、設(shè)立環(huán)節(jié)、征地拆遷環(huán)節(jié)、籌資環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、竣工銷售環(huán)節(jié)及土地增值稅清算環(huán)節(jié)，本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)涉稅環(huán)節(jié)進(jìn)行分析。第-章房地產(chǎn)開發(fā)四個階段一、可行性研究階段包括通過市場調(diào)查和市場分析，尋求投資機(jī)會。二、前期工作階段包括購入項(xiàng)目用地、立項(xiàng)、報建與委托設(shè)計、籌資、拆遷安置等，該階段取得土地使用權(quán)證、立項(xiàng)批復(fù)、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證。三、建設(shè)實(shí)施階段該階段為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)質(zhì)性階段，包括辦理開工審批手續(xù)、取得建筑工程施工許可證，確定有建造資質(zhì) 的總包單位進(jìn)行實(shí)質(zhì)性建設(shè)，具體包括七通（水、電、

2、道路、暖氣、天然氣、電信、網(wǎng)絡(luò)）一平（場地平整）” 開始（也可在領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證前，看具體情況）、土石方、樁基工程、基礎(chǔ)、主體、供水、供電、室 內(nèi)外裝修、裝飾、小區(qū)配套等。四、預(yù)售及產(chǎn)權(quán)辦理階段項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售階段，即取得商品房銷售許可證后銷售房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過戶（各地視情況不同一般為多層封 頂、高層為高度的2/3，資金投入一般為25-35%，為避免拖欠工程款，后續(xù)政策層面有可能逐步取消預(yù)售，即 實(shí)行現(xiàn)房銷售）。第二章籌建環(huán)節(jié)財稅處理一、籌建期間的確定籌建期間劃分以實(shí)際生產(chǎn)、銷售、提供勞務(wù)或其他經(jīng)營行為之日為開始生產(chǎn)、經(jīng)營”之日至籌建期結(jié)束。房地產(chǎn)企業(yè)開始經(jīng)營年度為開始計算損益年度，不是營業(yè)執(zhí)照

3、日期也不是取得第一筆經(jīng)營收入日期。二、籌建期間開辦賽處理開辦費(fèi)包括：人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi) 用等內(nèi)容。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則中管理費(fèi)用”核算內(nèi)容可知，開辦費(fèi)會計處理上不再作長期待攤費(fèi)用”或遞延資產(chǎn)”， 而直接將其費(fèi)用化，統(tǒng)一在管理費(fèi)用”科目核算，發(fā)生時直接計入管理費(fèi)用一開辦費(fèi)”。開辦費(fèi)未明確列作長期待攤費(fèi)用，企業(yè)可在開始經(jīng)營之日的當(dāng)年一次性扣除，也可自支出發(fā)生月份次月起， 分期攤銷，攤銷年限不低于3年，一經(jīng)選定，不得改變。企業(yè)所得稅匯算清繳中業(yè)務(wù)招待費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以實(shí)際發(fā)生額 60%計算，在稅前扣除；企業(yè)如選擇自支出發(fā)生次月 起平均三年攤銷籌辦費(fèi)的，

4、攤銷的業(yè)務(wù)招待費(fèi)數(shù)額應(yīng)與當(dāng)年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)之和的60%與當(dāng)年收入5%。比較，以低者作稅法允許列支數(shù)額，差額部分作納稅調(diào)增處理；發(fā)生的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)，可按實(shí)際發(fā)生額計入 企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。三、籌建期間企業(yè)所得稅的虧損處理企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營年度，為開始計算企業(yè)損益年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進(jìn)行籌辦活動期間發(fā)生籌辦費(fèi)用支出，不得計算為當(dāng)期虧損，企業(yè)可在開始經(jīng)營之日當(dāng)年一次性扣除，也可自支出發(fā)生月份次月起分3年攤銷。第三章設(shè)立環(huán)節(jié)財稅處理一、項(xiàng)目公司設(shè)立項(xiàng)目公司投資人（股東）可選自然人或法人。兩者對應(yīng)分配環(huán)節(jié)和清算環(huán)節(jié)所得稅政策不同，轉(zhuǎn)股環(huán)節(jié)相 關(guān)涉稅政策也有很大差別。經(jīng)營凈

5、利潤分配方面，自然人投資者按20%繳個人所得稅。法人投資者符合居民企業(yè)之間分配股息紅利免 稅條件的，免企業(yè)所得稅。開發(fā)過程中或注銷清算環(huán)節(jié)，自然人投資者需按 20%繳財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅。法人投資者需按 25% 繳企業(yè)所得稅，但作為法人投資主體其帳面如有虧損則可按稅法規(guī)定彌補(bǔ)虧損。二項(xiàng)目公司選擇可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，新設(shè)項(xiàng)目公司（一般一個項(xiàng)目設(shè)立一家公司）（一）優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目公司結(jié)束后，可及時注銷公司，同時分散投資風(fēng)險;不同項(xiàng)目間，同類產(chǎn)品同期成本可避免對比；可在項(xiàng)目公司之間對費(fèi)用類企業(yè)管理性支出進(jìn)行調(diào)整；按項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。（二）缺點(diǎn)開發(fā)資質(zhì)不能提升，不能滿足開發(fā)面積持續(xù)增長，對融資產(chǎn)生一定影響；

6、品牌聚集效應(yīng)不夠；項(xiàng)目間費(fèi)用分?jǐn)傠y以操作;各項(xiàng)目間未分配利潤數(shù)不能相互抵減、增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不能相互抵減；土地增值稅清算時不能轉(zhuǎn)嫁成本；項(xiàng)目間拆借資金會產(chǎn)生利息收入納稅調(diào)整。三、人員配備因?yàn)橛嬋腴_發(fā)間接費(fèi)用的工程人員等費(fèi)用在土地增值稅清算時可以加計扣除，因此項(xiàng)目公司人員配備方面 可以將工程、設(shè)計、研發(fā)等與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的費(fèi)用盡可能計入項(xiàng)目，當(dāng)然公司架構(gòu)設(shè)計、運(yùn)營須得到人力、 行政配合；方案確立后，應(yīng)全力推進(jìn)，同時應(yīng)關(guān)注稅收政策變化，并及時調(diào)整應(yīng)對方案。四、建設(shè)產(chǎn)品設(shè)計及變更房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計，經(jīng) 規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計

7、單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化及出現(xiàn) 合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人，買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作 書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更及由此引起的房價款變更。房地產(chǎn)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買 受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任（商品房銷售管理辦法第24條）。五、土地使用權(quán)出資規(guī)定公司法第27條規(guī)定股東可用貨幣出資，也可用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可用貨幣估價并可依 法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是

8、，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作出資的財產(chǎn)除外”。以劃撥土地使用權(quán)出資的，使用人應(yīng)向市、縣人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后方 能作為出資；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地應(yīng)先依法征為國有土地后方能作為出資；農(nóng)村和城市郊區(qū)集體所有土地（除法律規(guī)定屬國家所有外）應(yīng)經(jīng)縣級人民政府登記注冊，核發(fā)證明，確認(rèn)所 有權(quán)后方能作為出資。六、土地使用權(quán)出資入股涉稅政策（一）增值稅銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)。以不動產(chǎn)為對價換取被投 資企業(yè)股權(quán)，即土地使用權(quán)屬發(fā)生變更，取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)繳增值稅。（二）土地增值稅關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目（土地使用權(quán)/在建工程/房產(chǎn)等）出資入股

9、涉及的土地增值稅問題，財政部、國家稅務(wù) 總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知（財稅20155號）曾規(guī)定單位、個人在改制重組時以國有 土地、房屋進(jìn)行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。但是上述改 制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。”該文的執(zhí)行期限到期后（2015年1月1日至2017年12 月31日），關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知（財稅 201857號）繼續(xù)延續(xù)了上述處 理思路，具體條文為四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被 投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的情形。”需說明的是，上述出資入股的形式在后期開發(fā)過程中可能面臨兩個問題，一是出資入股至非房地產(chǎn)企業(yè)的 過程中雖然暫時避開了土增稅，但后續(xù)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能遇到審批層面的障礙；二是已享受房產(chǎn)、土地投 資作價入股暫不征收土增稅的，在投資作價之后從事房地產(chǎn)開發(fā)清算時，其應(yīng)按作價入股前取得該土地實(shí)際支付 的金額進(jìn)行扣除。（三）企業(yè)所得稅企業(yè)發(fā)生非