1、目錄contents數據說明價格分析租金趨勢商圈分析城市租金對比租金區間分析千元租金地圖成交量及租住形式分析詞云分析租客群體畫像租客年齡租住形式租期分析問卷調研后記01報告說明研究目的形式，房源描述及租客畫像等。貝殼找房數據顯示，一線及新一線代表城市的租客人群是44歲以下的青年群體，本 報告可以為有租房需求的青年群體提供參考性建議。數據來源抽取貝殼找房2018年3月至2019年3月436261條租房記錄及2019年4月1日至2019年5月13日1256條25個主要城市在線調研數據城市維度北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、重慶、西安02價格分析02 -01 租金趨勢從七城市均值來看，整體租金在

2、保持下降趨勢，2019年3月每平米租金同期下降約2%進行標準化處理，以各城市2018年3月價格為100，其他月份價格做相應轉換,如下圖。分城市來看，2019年3月同期對比 北京、上海、深圳一線城市的房租均有所增長，其中，北京漲幅最低，基本與2018年3月持平，深圳漲幅最高。以成都、 杭州、重慶為代表的新一線城市，2019年3月房租均出現了下降，西安租金保持了同等水平。標注：廣州數據2018年3月-2018年8月缺失，從2018年9月至今,廣州租金持續下降，以2018年9月租金為100，2019年3月，租金指數為92.9。標準化后租金指數情況深圳市上海市北京市均值杭州市西安市重慶市成都市1101

3、0810610410210098969492902018.032018.042018.052018.062018.072018.082018.092018.102018.112018.122019.012019.022019.0302 -02 商圈分析主要集中在偏遠地段。八城市租金最高及最低商圈分布表城市城區商圈均價類型城市城區商圈均價類型北京西城金融街143.9最高top5杭州上城清波84.9最高top5北京東城金寶街143.1杭州上城湖濱83北京海淀圓明園138.9杭州下城武林83北京西城西四138.7杭州下城天水82.9北京海淀中關村138.4杭州下城眾安橋82.2北京房山閻村34最低t

4、op5杭州臨安臨安24.7最低top5北京房山竇店34.5杭州余杭瓶窯26.5北京昌平南口35.7杭州余杭小和山30.9北京大興天宮院南38.7杭州余杭仁和32.8北京房山良鄉44杭州蕭山義橋33廣州天河珠江新城中83.6最高top5成都金融城45.2最高top5廣州天河珠江新城西80成都錦江東大路45廣州越秀東風東75.1成都城南宜家44.1廣州天河珠江新城東74.6成都錦江鹽口43.5廣州天河高唐74.2成都高新金融城43.4廣州從化從化12.8最低top5成都新津縣新津8.4最低top5廣州花都獅嶺16.1成都簡陽城中片12.4廣州增城中新鎮17.1成都簡陽城西片12.9廣州從化江埔街1

5、7.2成都龍泉驛陽光城15廣州從化河濱北路17.8成都簡陽城北片15.1上海黃浦淮海中路131.9最高top5重慶渝中上清寺38.8最高top5上海徐匯衡山路127.3重慶江北石子山38.1上海靜安靜安寺127.1重慶渝北財富中心36.4上海黃浦新天地126.7重慶渝北北環35.9上海長寧古北126.6重慶江北江北嘴35.1上海崇明崇明其它10.1最低top5重慶大渡口馬王鄉16.1最低top5上海奉賢柘林12重慶江津德感片17上海浦東新萬祥鎮15.4重慶江津瑯山片17上海奉賢奉城16.2重慶渝北兩路17.6上海浦東新書院鎮17.4重慶江津西段18.5深圳南山深圳灣139.7最高top5西安蓮

6、湖城內33.5最高top5深圳南山紅樹灣128.8西安西咸新西咸32.5深圳福田香蜜湖119.9西安雁塔高新31.9深圳福田福田中心119.1西安碑林曲江31.7深圳福田赤尾117.8西安碑林城南30.4深圳龍崗坪地38.8最低top5西安新城城北19.5最低top5深圳大鵬新大鵬半島39.3西安長安城南20.5深圳寶安松崗39.4西安長安曲江21.5深圳龍崗龍崗寶荷39.9西安未央浐灞21.6深圳坪山坪山40西安雁塔浐灞22.302 -03 城市租金對比單位：元每平方米北京深圳上海杭州廣州成都重慶西安從合租情況來看，八城市中，租金最高的仍是北京，約為2326元每月，其次是深圳，約1946約8

7、11元每月；從整租情況來看，八城市中，租金最高的是深圳，平均月5770元每月，北京緊隨其后，約5611元每月， 租金最低的是重慶，約1899元每月。不同城市房租價格對比合租 元每月每間整租 元每月6000不同城市房租價格對比合租 元每月每間整租 元每月500040003000200010000北京上海廣州深圳杭州成都重慶西安根據恒大研究院估算的數據顯示，當前一線、二線、三四線城市人均住房建筑面積分別為25.9、32.0、33.5平方米。從合租單間面積來看，八城市合租單間面積均不超過25.9平方米，其中，最高的是西安，達到21 10平方米。整租來看，按照一家三口人這種最基本的家庭形態計算，八城市

8、人均居住面積為平方米，最高的是西安，達到方米，從租房角度來看，仍低于32平方米的標準。一線城市中，最接近標準的是廣州，達到24.3平米。人均居住面積對比情況西安廣州成都八城市上海北京杭州重慶深圳02 -04 租金區間分析計算方法：計算累計百分占比，=1000元表示，整租低于1000元房源數量與總計房源數量的百分占比，=2000元表示， 整租低于2000即越陡峭，說明該城市租金價格區間越低。城市對比可以發現，北京、上海、深圳等一線城市斜率明顯低于其他城市。以北京為例，從整租形式來看，1000元僅能租到的房源，2000元可以租到的房源，3000元可以租到6%的房源4000元可以租到19.9%的房源

9、，5000元可以租到的房源，6000元可以租到54.6%的房源。也就是說，在北京，需要過6000元才能租到過半房源，尚不能實現租房自由，需要到10000元時，才可以租到的房源。同樣價格相比，杭 州6000元可以租到90.2%的房源，成都可以租到的房源，西安可以租到98.5%的房源，基本可以實現租房自由。當然，還應考慮到跟該城市的收入情況。不同整租價格區間可租房源累計百分占比重慶市西安市成都廣州市杭州市北京市深圳市上海市均值0=1000=2000=3000=4000=5000=6000=7000=8000=9000=10000以整租為代表，根據智聯招聘公開發布的201930%及以下的房租收入比是

10、相對合理的區間。從結果來看，八城市中，只有成都與重慶房租收入比低于30%，成都約29.7%，重慶約為24.7。其中，房租收入比最高的是深圳，達到59.2%，其次是上海與北京，均約為51%。要想實現租房自由，整租難度相對較高，合租如何？如下圖，4000京為例，4000元可以租到98.5%的房源，該價格區間占比，其他城市要高于北京。不同合租價格區間可租房源累計百分占比100西安市成都廣州市上海市深圳市北京市上海市均值0=1000=2000=3000=4000=5000=6000=7000=8000=9000=1000002 -05 千元租金地圖 性，主城區分布其中，向周圍呈發散狀分布。從熱門租房小

11、區來看，多數熱門租房小區位于熱力分布圖密集處，且多是大型社區，周邊生活設施完善，交通便利性強。城市租房熱力圖分布情況北京上海廣州深圳杭州成都重慶西安 城市熱門租房小區TOP10城市小區城市小區城市小區城市小區北京林肯公園深圳中海康城國際一期杭州金地自在城西安東方羅馬花園北京遠洋山水深圳萬象天成杭州耀江文鼎苑西安恒大城北京榮豐2008深圳京基御景華城杭州紅街公寓西安首創國際城北京融澤嘉園深圳招商依山郡杭州復地連城國際西安綠地世紀城北京廣安康馨家園深圳花好園杭州古蕩新村西區西安華遠君城北京華貿城深圳蘋果園杭州融創河濱之城西安融僑馨苑北京興隆家園深圳益田村杭州萬家星城西安融僑城北京新龍城深圳新天地名

12、居杭州翡翠城西安西鐵大明宮小區北京弘善家園深圳友鄰公寓杭州欣盛東方郡東區西安華清學府城北京北京新天地深圳深藍季節杭州世茂江濱商業中心西安天朗御湖成都保利香檳國際重慶上品拾陸廣州金碧花園第三金碧上海上海康城成都龍湖時代天街重慶長安錦繡城廣州金碧花園第一金碧上海中遠兩灣城成都名著司南重慶萬科錦程廣州遠洋天驕上海萬樂城成都天鵝湖北苑重慶龍湖源著北區廣州駿景花園上海保利西子灣成都派克公館重慶勁力五星城自由地廣州豪景花園上海高興花園成都綠地國際花都三期重慶康德國會山廣州祈福繽紛匯上海解放新村成都譽峰三期重慶協信城廣州金碧花園第二金碧上海綠地香頌(奉賢)成都蜀都花園重慶龍湖時代天街廣州亞運城媒體南村上海慧

13、芝湖花園成都金科一城重慶亞太商谷廣州嶺南新世界上海綠地南橋新苑成都時代晶科名苑重慶北城國際中心廣州珠島花園上海萬科假日風景1000元可以租哪里的房子？以1000元租金作為標準，定位房源位置，從熱力分布圖來看，房源均位于城區邊緣位置。以 央和碑林。表格分布為八城市千元租房熱門商圈。千元租金房源分布熱力圖北京上海廣州深圳杭州成都重慶西安 千元租金熱門商圈分布表城市城區商圈城市城區商圈城市城區商圈城市城區商圈北京昌平沙河杭州余杭臨平廣州荔灣龍溪重慶南岸南坪北京房山良鄉杭州余杭喬司廣州增城新塘北重慶渝中大坪北京房山長陽杭州江干丁橋廣州白云龍歸重慶江北觀音橋北京房山竇店杭州余杭閑林廣州番禺大石重慶渝北龍

14、頭寺北京通州梨園杭州蕭山南部臥城廣州黃埔夏園重慶九龍坡石橋鋪北京昌平天通苑杭州蕭山蕭山開發區廣州白云太和重慶渝北嘉州北京豐臺馬家堡杭州余杭未來科技城廣州荔灣坑口重慶江北大石壩北京通州臨河里杭州余杭星橋廣州荔灣芳村重慶渝北黃泥磅北京通州通州其它杭州江干九堡廣州天河黃村重慶江北五里店北京通州果園杭州蕭山義橋廣州海珠赤崗重慶沙坪壩大學城上海松江佘山成都錦江沙河堡深圳寶安福永西安未央經開上海寶山羅店成都高新大源深圳寶安沙井西安雁塔城南上海閔行浦江成都高新中和深圳光明新公明西安雁塔高新上海寶山上海成都天府新華陽深圳寶安松崗西安蓮湖城西上海松江泗涇成都青羊外光華深圳龍崗龍崗中心城西安未央城北上海浦東新航頭

15、成都錦江三圣鄉深圳龍崗橫崗西安雁塔曲江上海浦東新上海成都天府新海洋公園深圳寶安西鄉西安碑林城東上海浦東惠南成都龍泉驛大面鎮深圳龍華龍華中心西安長安長安上海松江九亭成都雙流航空港深圳龍崗龍崗雙龍西安碑林城南上海松江松江老城成都高新廣都深圳寶安石巖西安新城城東03成交量及租住形式分析以2018年3月各城市房源交易量為100，其他月份進行換算，繪制標準化后成交量指數變化情況。成交量來看，較明顯的 出的人才引進政策，極大刺激了當地的租房市場。300標準化后成交量指數情況西安市重慶市成都市杭州市均值北京市深圳市上海市2502001501005002018.032018.042018.052018.062

16、018.072018.082018.092018.102018.112018.122019.012019.022019.03從公寓與普租的分布情況來看，八城市的公寓占比約為75%，遠超過普租的百分占比。分城市來看， 深圳、杭州及北京的公寓占比最高。租金價格對比，八城市公寓平均租金元每平米普租租金為58.4元每平米，公寓的租金明顯要高于普租。分城市來看，這一現象仍較明顯，其中，租金差額最大的深圳，公寓租金達到高出普租30.3元每平米，其次是北京及杭州。深圳杭州八城市北京上海重慶廣州成都西安不同城市普租與公寓對比情況公寓普租不同城市普租與公寓對比情況從公寓租金來看，深圳、北京、上海的公寓租金明顯高

17、于其他城市。0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%普租與公寓租金對比 元每平米普租與公寓租金對比 元每平米公寓普租6040200西安重成都廣八城市杭上海深圳北京04詞云分析提取經紀人對房源的描述文本，并進行分詞后，計算TF-IDF值，排名前10樓層、單間、主臥、物業、費用等。可見，交通、費用、房屋采光、干凈程度及戶型等成為吸引租客的主要賣點。那租客在租房時考慮的首要因素是什么？根據調研數據顯示，34.5%租客關注職住距離，22.5%房源的描述情況基本相符。標注：tf-idf是一種統計方法，用以評估一字詞對于一個文件集或一個語料庫中的其中一份文件的重要程度。對八城市的房源描

18、述進行分詞后發現，北京最關心“服務”，上海、廣州、深圳最關心“生活”，杭州、重慶最關系“家電”，成都、西安最關心“交通”北京上海廣州深圳杭州重慶成都西安05租客群體畫像05 -01 租客年齡城市年齡北京市35深圳市城市年齡北京市35深圳市31杭州市30廣州市30成都市29重慶市29西安市29上海市28為進一步印證，抽取北京市2018年3月至2019年3月約5萬條整租記錄的12個維度，建立隨機森林模型， 等。受能力相對較強。分城市來看，北京租客年齡最高，為35圳。比較有意思的是上海，上海平均租金為74.6，位 居第三，租客年齡卻是最低。這說明上海的租客在居住上更舍得消費。根據貝殼找房發布的201

19、8顯示，上海15.3%的調查者愿意在租金之外額外花費 超過1萬來裝飾出租屋，35.2%的調查者愿意額外投資超過5000元，兩個指標在25個受調城市中，均位居第一，上海的租客更小資。按年齡段劃分，八城市租客群體年齡區間主要集中在25-29歲，占比約為29.8%，其次為30-34歲年齡段占比約為25.7%。分城市級別來看，一線城市年齡主要集中在30-34歲，新一線城市主要集中在25-29歲。其中，上海比較特殊，25-29歲年齡段租客群體占 比高達43.6%，輕。是否學區是樓層城市平均租金北京市90.2深圳市83.3上海市74.6杭州市60.8廣州市50.3成都市31.1重慶市30.1西安市27影響租客年齡分布的重要性指標0.010.020.030.040.050.060.005 -02 租住形式未知根據貝殼找房做的調研問卷顯示，65%的男性租客與71%的女性租客更愿意選擇 整租。考慮到私密性、安全性，女性租客意愿更高。然而，從交易數據來看，八 城市中，除去的未知情況，合租比例為25.8%，遠高于16.6%未知標注：未知表示租住形式未記錄05 -03 租期分析大于3小于1年12年內3年以上13個月大于3小于1年12年內3年以上13個月23年內分城市來看，廣州、西安、成都的租期選擇與其他五城市不同，其中，廣州租 客更愿意選擇”3年以上“的長租，成都與西安租客更愿意選擇”12