1、第第 頁2）作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室共用建筑面積分攤系數=公用建筑面積/各套內建筑面積之和分攤的公用建筑面積二各套內建筑面積X公用建筑面積分攤系數因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積=套內建筑面積（1+公用建筑面積分攤系數）按北京市內銷商品房預售契約的規定，交用房應交實測面積，實測面積未出是否違法？按照北京市內銷商品房預售契約的規定，在房屋交付使用、辦理立契過戶手續時要給出實測面積，并根據合同進行結算。房屋交付使用時未出實測面積屬違約。購買一套商品房到底需要支

2、付哪些費用？購買一套商品房費用由以下三部分組成：（）房價款：每平方米（建筑面積）售價X建筑面積。（二）稅費：1、在交易過程中：契稅：買方繳納房價款的4%；建筑面積在120平米以下的普通住宅減半交，即交2%。買賣手續費：120平方米（含）以下的每房屋買賣交易的手續費為1000元；1205000平方米（含）的每房屋交易的手續費為3000元；5001平方米以上的每房屋手續費為10000元。印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.5%q公共維修其基金：購房款的2%。2、在申辦產權證過程中：登記費：每建筑平方米0.3元。房屋所有權工本費：每證收費4元。印花稅：每件5元。（三）物業管理費：按北京市物業管理收費標

3、準統一收取。如何辦理立契過戶的手續？房屋交付后30日內，買賣雙方到市或區、縣房地局管理部門辦理立契過戶手續。程序如下：買賣雙方持身份證、戶口本、買賣合同等有關文件證明到市交易所或各區、縣交易所進行登記。交易所在雙方登記后，將依據有關的法規對房地產買賣行為進行審核，并向主管部門報批，等報批后再通知買賣雙方來交易所辦理過戶手續。買賣雙方在接到通知后，攜帶向身份證、戶口本、圖章等同時到交易，在繳納了契稅后，就辦妥了立契過戶手續。作為證明，交易所會給買方發房屋賣契，并將有關文件送到市房地局或各區、縣房地局。外省市個人如何在京購買商品房？外省市個人購房者向北京市房地產交易中心提交居民身份證原件及復印件、

4、在京暫住證原件及復印件、在京購房申請書。交易中心在驗明原件無誤后，連同復印及其他資料，報北京市房地產交易市場管理委員會審核蓋章。管委會在審核購房登記表及其他資料后，簽發外省市個人在京購房批準通知單。北京市房地產交易中心簽發的外省市個人在京購房批準通知單有效期為6個月，所以購房人在申領到通知單后，應盡快辦理各種購房手續，以免拖延而使通知單失效。購房人在簽訂購房合同后15天內，攜帶身份證、暫住證、外省市個人在京購房批準通知單、購房合同正、副本，到交易中心申領外省市個人在京購房辦理產權通知單后，收回其持有的外省市個人在京購房批準通知單。上述部分工作，發展商應協助購房人辦理。購房人攜帶外省市個人在京購

5、房辦理產權通知單、購房合同、本人身份證、暫住證與發展商協同辦理立契過戶手續，并按規定繳納交易手續費、印花稅、契稅等稅費。房地產基礎知識（二）1.七通一平通上水通下水通污水通電力通電訊通煤氣通道路土地平整.2.五證兩書房地產價格的構成A.土地取得費:征地費拆遷安置費地價款B.前期工程費房屋建筑安裝工程費基礎設施建設費公共配套設施建設費F.經營管理費銷售費:廣告費中介代理費利息稅費J.利潤影響房地產價格的主要因素A地理位置B層次C朝向D房屋質量容積率即總建筑面積與總占地面積之比.商品房80年代在我國出現,指具有經營資格的房地產開發公司開發經營的住宅.7.經濟適用房具社會保障性質的商品住宅,具經濟性

6、和適用性的特點.商品房生產過程立項規劃開工建設竣工驗收銷售,即從圖紙創意到成品的過程.住房貸款的分類A.商業貸款:操作程序(1)借款人向銀行或指定律師事務所咨詢,對貸款人條件審核,對償還能力進行鑒定.需提供有效證件(身份證戶口本)購房契約,交存首付款證明等.(2)律師向銀行開具律師函,銀行審批后,通知貸款,交保險費(財產險二房價x0.08%x貸款年限)，并同銀行簽訂貸款合同.(3)開發商在借款保證合同上蓋章,以作保證.公積金貸款組合貸款購房時應繳納的稅費契稅房產交易費印花稅契稅土地房屋不動產所有權發生轉移變動,按當事人雙方契約對產權承受人征收的稅金.房地產登記指土地使用權和房屋所有權及上述權利

7、產生的抵押,設典,租賃等房地產其它權利的登記.購房后,在付清全款的前提下,可持預售或銷售合同等有關文件到房屋所在地區的房地產登記處,其中外銷房到市房地產登記處辦理.住宅面積A總建筑面積:房屋各層面積總和.B套內建筑面積:套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積.C住宅使用面積:住宅分戶門內除墻.柱等結構部位所占面積之外全部可供用的凈面積總和,包括臥室,廳,廚房,壁櫥,陽臺,室內走道,室內樓梯等.D整棟建筑物的公用建筑面積:整棟建筑物的面積-各套套內面積之和-已作為獨立使用空間銷售,出租的地下室,車庫及人防工程等建筑面積.E公用建筑面積分攤系數整棟樓公用建筑面積/整棟樓各套套內建筑面之和.F銷售

8、面積購房者所購買的套內建筑面積與分攤的公用面積之和.G建筑平面系數:使用面積/銷售面積可分攤的公共部分:大堂公共門廳走廊過道公用廁所電（樓）梯的前庭樓梯間電梯井垃圾道消防控制室水泵房水箱間冷凍機房煤氣調壓室衛星電視接收機房空調機房熱水鍋爐房電梯工休息室值班警衛室物業管理用房及為該建筑服務的專用設備用房房地產基礎知識（三）房屋構造與承重一.房屋按建筑結構分類。一）鋼筋混凝土：主要材料為鋼筋混凝土，且墻和柱都承重。二）磚混：6層以下，主材是磚、水泥。不讓用，用土量大。三）磚木：古建筑。四）框架：柱承重。二.建筑物的組成：基礎j墻柱j樓地面j樓梯j屋頂j附屬部分（門、窗）一）基礎：將房屋建筑埋在地面

9、以下的部分。作用是將建筑物全部荷載傳遞給面的土層。地基：位于基礎下面，并承受建筑物全部荷載的土壤。天然地基：不經過任何人工處理，而能承受建筑物全部荷載。(不挖土，一般用于平房)人工地基：地層的土壤軟弱或荷重較大時，不能承受上部建筑物全部荷重，必須采用人工加固。人工地基：表面壓實：基槽挖開后，打夯3-5遍，將浮土擠壓實，可防止一定的沉降，但不能提高承載能力。重錘夯實：重錘一夯壓一夯，有效加固深度1.2米左右，承載力可達12t/平方米。換土法：用沙土、卵石作墊層，提高承重力達20t/平方米。樁基：用打樁方式加固土壤。端承重：堅實地基離基礎很近。摩擦承重：靠樁砸到砸不進去為止。二)墻柱墻的作用。承重：承受屋頂、樓板等構件傳下來的荷載，同時還承受風力，地震力等。圍護：抗御風、雨、雪、輻射等的侵襲。分隔：分隔房間，材料要輕，減少造價。墻的承重：1)橫墻承重樓板、屋面板兩端擱置在橫墻上。優點：樓板跨度小，彎矩小。缺點：房間不易過大。適用于單身宿舍、住宅、旅館。2)縱墻承重：擱置在縱墻上。適合大面積。縱、橫墻混合承重：適合大小空間都有的醫院、幼兒園。樓地