1、珠江新城一大型商場(chǎng)環(huán)境優(yōu)美，國(guó)內(nèi)外品牌豐富，但客流較少，店鋪生意清淡。肖雄攝說起廣州，不得不提的是廣州塔、西塔，還有容納著這些高樓大廈的珠江新城。珠江新 城位居天河、越秀及海珠三區(qū)的交接處，東起華南快速干線，西至廣州大道，南臨珠江，北 達(dá)黃埔大道，地處繁華的天河北商務(wù)區(qū)的南面，承天河北濃厚的商務(wù)氛圍，渾然組成一條新 的城市中軸線，連接西邊毗鄰的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域越秀區(qū)和待發(fā)展的東部區(qū)域，貫通隔江相對(duì)的 南部組團(tuán)，區(qū)位得天獨(dú)厚。然而，4月9日，來自第一太平戴維斯發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州核心商圈的空置率水 平保持在低位，市場(chǎng)總體水平維持在1.5%。而珠江新城空置率目前全市最高，幾乎達(dá)到7%。 南方日?qǐng)?bào)記

2、者走訪發(fā)現(xiàn)，珠江新城的購(gòu)物中心商鋪空置情況相比其他商圈的確較高。面對(duì)老城商圈如天河商圈、北京路商圈等的沖擊，“后起之秀”如番禺萬博商圈的追趕， 被譽(yù)為廣州CBD的珠江新城商圈如何“殺”出一條“血路”，值得深思。南方日?qǐng)?bào)記者張西陸實(shí)習(xí)生曾雯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)珠江新城空置率約7%全市最高4月9日，來自第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，廣州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)現(xiàn)有存 量達(dá)380萬平方米，其中，零售物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)依然主要來自核心商圈。但未來兩到三年內(nèi)， 隨著新興商圈新項(xiàng)目的入市，這一狀況可能發(fā)生變化。數(shù)據(jù)顯示，廣州2015年第一季度的整體零售市場(chǎng)保持穩(wěn)定發(fā)展，零售消費(fèi)增速同比保 持增長(zhǎng)，零售物業(yè)市場(chǎng)無新項(xiàng)目建成營(yíng)

3、業(yè)，整體租金水平略有滑落但總體平穩(wěn)。租金水平方面，全市主要優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金水平有所滑落，環(huán)比下降0.5%， 為人民幣每平方米每月661.2元；體驗(yàn)式業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心的占比不斷上升，由于多數(shù)體驗(yàn)式 業(yè)態(tài)品牌的租金支付能力有限，再加上承租面積較大，對(duì)商場(chǎng)整體租金上漲空間將產(chǎn)生一定 抑制作用。按商圈的成熟度而言，核心商圈如天河路、越秀的購(gòu)物中心租金水平表現(xiàn)堅(jiān)挺，尤其是 天河路商圈，業(yè)主采取措施保證商場(chǎng)人流量，吸引了廣州全市乃至珠三角的消費(fèi)人群。核心 商圈的空置率保持在低位水平，市場(chǎng)總體水平維持在1.5%。而珠江新城空置率目前全市最 高，幾乎達(dá)到7%。而新興商圈的購(gòu)物中心在經(jīng)歷過去一年時(shí)間的調(diào)整

4、后，空置率得到顯著下降；體驗(yàn)式業(yè) 態(tài)的占比逐漸升高，全市體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的占比水平已達(dá)到28.2%。其整體租金穩(wěn)定在人民幣每 月每平方米200至400元的水平，商圈內(nèi)項(xiàng)目多數(shù)定位于區(qū)域型購(gòu)物中心或社區(qū)型購(gòu)物中心， 主要消費(fèi)群體來自項(xiàng)目周邊。展望2015年第二季度，廣州零售市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展。市場(chǎng)潛在供應(yīng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)都 將在下半年開門營(yíng)業(yè)，整體空置率水平將有所降低，租金水平保持穩(wěn)定。在整體零售消費(fèi)市場(chǎng)未見明顯好轉(zhuǎn)的狀況下，品牌租戶將在門店選址方面繼續(xù)偏保守， 繼續(xù)青睞成熟的核心商圈。非核心商圈的物業(yè)在經(jīng)歷了培育期后，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力穩(wěn)步提升， 有助于吸引到中高端時(shí)尚品牌的進(jìn)駐。在面臨網(wǎng)上零售的猛烈沖擊下，

5、購(gòu)物中心的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)包括餐飲、兒童游藝、娛樂等店 鋪將繼續(xù)加快拓展步伐，占比也將繼續(xù)增大。記者走訪品牌同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重或致空置率相對(duì)較高“珠江新城商圈空置率全市最高”，真實(shí)情況是否如此？南方日?qǐng)?bào)記者9日走訪了珠江 新城主要購(gòu)物中心一探究竟。從地鐵三號(hào)線及五號(hào)線的換乘站珠江新城站出來，來到地處珠江新城中心地段的高德置 地廣場(chǎng)，15時(shí)的高德置地與早高峰9時(shí)水泄不通的高德置地相比，顯得冷清不少。偌大的 商場(chǎng)，各大門店除了店員幾乎空無一人，就連一向人滿為患的麥當(dāng)勞也是稀稀落落幾個(gè)人。 相比外面的冷清，永旺超市則熱鬧不少，很多攤位前都擠滿了人。高德置地廣場(chǎng)分為“春夏秋冬”四個(gè)商場(chǎng)，此時(shí)春、夏商場(chǎng)燈火通明，

6、各大商鋪都在照 常營(yíng)業(yè)，部分商鋪駐足了咨詢、購(gòu)物的顧客，而秋冬廣場(chǎng)與之相比則顯得寂靜不少。當(dāng)記者 走到秋商場(chǎng)3樓時(shí)發(fā)現(xiàn)，有多家店鋪并沒有裝修，推門入內(nèi)發(fā)現(xiàn)基本的粉刷都沒有，堆滿了 各種雜物。記者詢問了旁邊餐飲店的工作人員，他們表示在這邊已工作了 3個(gè)月，旁邊的店鋪在他 們來之前就沒有裝修，目前一直空置。而今年第一季度終于入市的冬廣場(chǎng)情況更甚，當(dāng)記者 走進(jìn)商場(chǎng)一樓時(shí)發(fā)現(xiàn)有維修師傅正在修理一樓的頂燈，放眼望去整個(gè)商場(chǎng)顧客極少，除了商 場(chǎng)的工作人員基本上看不到購(gòu)物、品食的顧客。商場(chǎng)告示牌告知一、二樓和負(fù)一樓到目前尚未開放營(yíng)業(yè)，五樓也有部分商鋪還沒開放。 記者詢問了二樓正在搞裝修的師傅，他表示來這邊工

7、作已3個(gè)多月了，冬廣場(chǎng)二樓一直處于 空置狀態(tài)沒有開放營(yíng)業(yè)。而當(dāng)記者繼續(xù)走進(jìn)一些拐角地方時(shí)看到相鄰的兩個(gè)商鋪也正在熱火 朝天地裝修中。和高德置地廣場(chǎng)打通的廣州友誼商場(chǎng)雖然基本沒有空置的商鋪，但下午的人流量也并不算多。結(jié)合記者月前走訪天河、北京路、江南西商圈所見可得，珠江新城購(gòu)物中心商鋪確實(shí)存 在相對(duì)高的空置情況，且與起其他商圈相比，人氣依舊不算旺。擁有天時(shí)地利的珠江新城商圈為何火不起來？對(duì)此，廣州友誼相關(guān)負(fù)責(zé)人曾感嘆：一窩 蜂定位高端不現(xiàn)實(shí)。“珠江新城雖然聚集了高端人群，但如果沒有外來客的支撐，難以持續(xù)。”此外，高德置地廣場(chǎng)建筑本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)也是制約其人氣的一個(gè)因素。“它不像天河路 一樣，一條大

8、道兩邊都是商鋪，讓人一看就知道這是消費(fèi)的地方。而高德附近都是寫字樓， 不熟悉這里的人，不敢貿(mào)然進(jìn)入。”上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，商圈若無新客，培育期自然漫長(zhǎng)。廣 百股份相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，珠江新城商圈目前服務(wù)的對(duì)象主要是珠江新城核心商圈內(nèi)的人以 及廣州東部的消費(fèi)者，難以輻射到整個(gè)華南，其地位一時(shí)難以與天河商圈比擬。住在珠江新城南國(guó)花園的鐘小姐對(duì)購(gòu)物很感興趣，哪家商場(chǎng)有折扣、哪個(gè)品牌有優(yōu)惠， 都逃不過她的“法眼”。她說，與其他商圈相比，珠江新城的購(gòu)物中心相對(duì)較分散，難以形 成一個(gè)圈，“還是喜歡去天河、北京路等傳統(tǒng)商圈逛街，平常只有購(gòu)買一些急用的日用品才 會(huì)去高德置地的廣百、西塔的友誼超市。”在鐘小姐看來，目

9、前珠江新城的商場(chǎng)同質(zhì)化較為嚴(yán)重，有時(shí)感覺像是天河商圈的一個(gè)單 調(diào)的縮影，沒啥購(gòu)物樂趣；“太陽新天地有一家廣百，高德置地有一家，天河路也有一家， 這樣會(huì)不會(huì)有點(diǎn)浪費(fèi)？”鐘小姐的觀點(diǎn)與行業(yè)人士類似，廣州商業(yè)總會(huì)秘書長(zhǎng)羅志杰認(rèn)為該商圈的品牌同質(zhì)化現(xiàn) 象仍嚴(yán)重。“產(chǎn)品豐富度不如天河，品牌也與預(yù)期有差異，總的來說就是亮點(diǎn)不突出。”廣東 省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰也對(duì)此觀點(diǎn)表示贊同，商家自身的定位是否有特色夠亮點(diǎn)也很 重要。“廣百和友誼在其他地方都有，如果你沒特色，我為什么非要來珠江新城的店？”業(yè)內(nèi)建議1與天河商圈強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手天河路商圈有國(guó)際一線和著名品牌200多個(gè)，年社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過350億元，商 品

10、銷售額超過2000億元，每天客流量超過150萬人，節(jié)假日高峰時(shí)期客流量超過400萬人， 已發(fā)展成中國(guó)最先進(jìn)的帶狀式MALL群，是廣州、華南乃至中國(guó)的第一商圈。緊鄰天河商圈的珠江新城商圈已經(jīng)有最大地下購(gòu)物中心花城匯、高德置地、西塔、太陽 新天地以及準(zhǔn)備進(jìn)入的東塔K11等商業(yè)物業(yè)。高德置地集團(tuán)董事長(zhǎng)蘇萌之前提出珠江新城 商圈應(yīng)與天河路商圈強(qiáng)強(qiáng)整合，形成“大天河商圈”，才能使廣州的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力更強(qiáng)大。對(duì) 于這一觀點(diǎn)，不少業(yè)內(nèi)人士深表贊同。高德置地相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果珠江新城商圈要與天河商圈強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，置身于其中的商 業(yè)物業(yè)自然得具備相應(yīng)的實(shí)力。不少人擔(dān)憂高德置地能否在珠江新城商圈找準(zhǔn)自身的定位脫穎而出。

11、對(duì)此，上述負(fù)責(zé)人 表示：“在珠江新城，西塔有西塔自己的商業(yè)定位，K11有自己K11的特色，高德置地廣場(chǎng) 必須有更包容開放的個(gè)性定位，加上花城匯，四位一體，整合起來才能形成珠江新城的綜合 實(shí)力。市場(chǎng)是多元的，而不是一家可以獨(dú)大。”2走個(gè)性化發(fā)展之路經(jīng)緯行研究中心高級(jí)主任曾英杰指出，新商圈的發(fā)展培育需要時(shí)間，珠江新城目以商業(yè) 寫字樓為主，居住人口較少，白天多是上班族，晚上該地區(qū)人口較少，且交通通達(dá)度不如天 河商圈，消費(fèi)的黃金時(shí)間人流明顯不足。但他表示看好商圈未來發(fā)展，隨著珠江新城東部居 住區(qū)的崛起，大批中高收入的市民入住，加之政府規(guī)劃的不斷引導(dǎo)、未來交通系統(tǒng)的不斷完 善，整個(gè)CBD商圈的人流量會(huì)不斷加大，商業(yè)氛圍也將隨之形成。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也表示，珠江新城區(qū)域內(nèi)多半仍是商務(wù)辦公為主，住宅消化 雖好但多半是投資，入住率并不高，商業(yè)發(fā)展肯定受限；“再者珠江新城多半是頂級(jí)的商業(yè) 高端品牌，這勢(shì)必導(dǎo)致人氣相對(duì)較弱。”商業(yè)地產(chǎn)資深專家陳瑞標(biāo)則強(qiáng)調(diào)，商務(wù)區(qū)與商業(yè)區(qū) 是有區(qū)別的，珠江新城定位是商務(wù)區(qū)，內(nèi)有很多高端寫字樓，商場(chǎng)分布較為零散，關(guān)聯(lián)性不 大，交通便利性不夠，離商業(yè)區(qū)有一段距離，商業(yè)的發(fā)展壯大至少還需5至10年。雖然珠