1、二手房交易流程逐環解析搜房網置業大講堂（NO.9）目錄：房地產最新政策解析 加息影響公積金額度上限調整影響房地產交易流程逐環解析二手房交易流程 重點環節解析 上海各區域行情及交易情況 上海東區 購房詳解上海南區購房詳解上海北區購房詳解房地產最新政策解析特邀講師：趙煒存款基準利率上調0.27%貸款基準利率上調0.18%一年期存款利息3.33%上升到3.60%一年期貸款利息6.84%上升到7.02%加息！2007年8月22日第四次加息第一次購買自住住房的住房公積金貸款借款人從以戶為單位計算貸款額度，改為以戶為基礎，配偶（或參貸人）分別計算額度的辦法公積金額度上限調整！五年以內公積金貸款利率從4.5

2、0%調整到4.59% 五年以上公積金貸款利率從4.95%調整到5.04%公積金額度上限調整二人及以上參與貸款的家庭分別計算每一個符合貸款條件的借款人的可貸額度，每個人的基本公積金可貸款額度不超過20萬元，補充公積金可貸款額度不超過10萬；然后將所有借款人的基本公積金可貸款額度累加，合計不超過40萬，補充公積金可貸款額度累加，合計不超過10萬元。一戶家庭總貸款額度不超過50萬元。 一人參與貸款的家庭仍按現有計算規則，基本公積金可貸款額度不超過20萬元，補充公積金可貸款額度不超過10萬。總計不超過30萬元。加息前商業105萬(20年),每月還7689.15元加息后商業105萬(20年),每月還77

3、82.6元差額93.5元，平均萬元借款息差小于1元商業貸款：加息前公積金30萬(15年) +商業75萬(20年),每月還2364.6+5492.3=7856.9元加息后公積金50萬(15年) +商業55萬(20年),每月還3964.5+4076.6=8041.1元差額184.2元，平均萬元借款息差小于1.75元組合貸款：21世紀不動產理財服務一站式、終身化、全方位的服務服務內容租賃、買賣房屋、按揭、融資、產權交割、資產處置、金融產品代理等房地產交易流程逐環解析 特邀講師：賀嘉琪房地產交易流程逐環解析 二手房交易流程淺析重點環節解析住宅類型的區分簽約注意要點交房須知最新交易稅費1、面積劃分 在我

4、們上海市是以140平方為界限的。房產證上的建筑面積超過這個面積就是非普通住宅；2、容積率的劃分 容積率就是：一個樓盤的總建筑面積/該樓盤的占地面積。如果說容積率小于1，那這些房子就都是非普通住宅。一、普通住宅和非普通住宅的區別核對房地產權利證明,明確房地產權利及產權情況(產權調查,抵押情況,有無租賃).核對房地產權利人身份證或護照,明確其身份并對照房地產權利證明,確認其為該房權利人.若簽約一方有委托人,則簽訂正式房地產買賣合同時必須有公證委托書 二、簽違約注意要點簽約前注意要點簽約時應核對居間協議上填寫的物業地址與產權證明記載是否一致,特別要注意門牌數字是否一致;同時應核對正式買賣合同填寫的物

5、業地址及產權編號與居間協議及產權證上記載是否一致.并且要辨別產證的真偽,不存在產權爭議及其他人主張權及派生權.出售居間協議上應注意要求產權人填寫聯系地址,證件號碼,以便日后送達法律文件.核對正式買賣合同中成交價格前后是否一致,包括補充條款中價格與正式條款中價格是否一致.核對正式買賣合同中產權人名稱及數量是否填寫清楚完整,不能少填,錯填.核對正式買賣合同中騎縫章是否蓋完,不能漏蓋.合同簽訂日期是否填寫正確.簽約時注意要點交房前要先查清上家有沒有水、電、煤的欠費，和最后一期付到的數字（這樣有利于結算）交房時要到物業公司辦理物業更名，同時將物業管理費結清；到房間抄水、電、煤數字，根據前面查到的數字，

6、算好結算清，如果有已經安裝煤氣設備則要辦理煤氣戶名更名手續，水、電根據賬單上戶名，如果是個人名字要更名，如果是開發商或物業公司的名字一般不需要更名；對房屋進行驗收和家具清點。房款交接帶租約的房子，交房時進行物業更名，結算物業管理費；三方（買賣雙方、租客）簽訂一份轉租約協議，把新業主的信息（賬號、戶名等）告知租客，將原租賃合同、租賃保證金轉給買受方三、交房需知煤氣更名上下家都到到場并帶好身份證明原件、買賣合同，如果有委托業主帶好委托公證書代理人身份證明原件，客戶委托帶好委托公證書代理人身份證明原件。電力更名：如果是個人名義的上下家帶好身份證明原件及產證原件到電力公司辦理更名，如果是單位的名義則新

7、業主帶好身份證明原件及產證原件到電力公司辦理更名。電話及寬帶更名：需要帶好機主身份證明原件，下家身份證明原件，產證原件更名費均為10元特別注意！房屋買賣的相關稅費上海各區域房地產行情及交易情況 上海北區購房詳解 特邀講師：胡華強上海東區購房詳解特邀講師：邵蘆琴上海南區購房詳解 特邀講師：梅常明上海北區購房詳解區域介紹新政策出臺對北區的影響北區熱點板塊介紹 受益于整體市場的不斷升溫，無論從成交量還是成交價格北區都有明顯的上升。特別是一些性價比高的房源掛盤一般不會超過1周就會有買家爭相購買，持續幾個月的上漲行情使得業主普遍看好后市，價格反彈較大。 北區熱點板塊二：閘北區的中興路板塊 該板塊目前基本

8、全是棚戶區的舊公房，環境較差。不過以不過以中心城改造為領頭羊的舊區改造已經啟動，區域環境的改善以及指日可待。目前區域內也基本沒有新樓盤的供應量，可供參考的是上世紀90年代開發的點式高層，售價基本在10000元/平米左右，在次新房的供應方面，具有代表性的樓盤有精文城上城、北方佳苑、北美公寓等，單價在12500-13000元左右。上海東區購房詳解區域介紹新政策出臺對東區的影響東區熱點板塊介紹東區熱點板塊一： 曹楊板塊擁有優越的生態環境、便利的商業交通設施，房價卻相對遠低于周邊板塊目前該板塊內次新房的價格一般在14000-17000左右，比較有代表性的樓盤有世紀同樂、上海春天、綠地世家、江南名廬、新

9、湖明珠城等，且近期成交活躍，掛牌量少，若有合適的房源推出，建議購房者應及時買進。東區熱點板塊二： 該板塊目前基本全是棚戶區的舊公房，環境較差。不過以不過以中心城改造為領頭羊的舊區改造已經啟動，區域環境的改善以及指日可待。目前區域內也基本沒有新樓盤的供應量，可供參考的是上世紀90年代開發的點式高層，售價基本在10000元/平米左右，在次新房的供應方面，具有代表性的樓盤有精文城上城、北方佳苑、北美公寓等，單價在12500-13000元左右。上海南區購房詳解區域介紹新政策出臺對南區的影響南區熱點板塊介紹 受益于整體市場的不斷升溫，無論從成交量還是成交價格北區都有明顯的上升。特別是一些性價比高的房源掛盤一般不會超過1周就會有買家爭相購買，持續幾個月的上漲行情使得業主普遍看好后市，價格反彈較大。 南區熱點板塊一： 曹楊板塊擁有優越的生態環境、便利的商業交通設施，房價卻相對遠低于周邊板塊目前該板塊內次新房的價格一般在14000-17000左右，比較有代表性的樓盤有世紀同樂、上海春天、綠地世家、江南名廬、新湖明珠城等，且近期成交活躍，掛牌量少，若有合適的房源推出，建議購房者應及時買進。南區熱點板塊二： 該板塊目前基本全是棚戶區的舊公房，環境較差