1、股權方式買賣房地產涉稅問題看看買賣房地產和股權交易交哪些稅假設是發生在廣州的兩家公司之間?！痉桨敢弧抠I賣房地產A、出售房地產的公司，交 6種稅序號稅種計稅依據稅率1企業所得稅收入一成本25%2增值稅（簡易征收）收入5%增值稅（一般征收）增值額11%3城市維護建設稅增值稅稅額7%4教育附加增值稅稅額3%+2%5土地增值稅增值額30%、40%、40%、50%6印花稅轉讓價（收入）萬分之五注：2016年5月1日起，流轉稅不征營業稅而征增值稅B、購入房地產的公司，交 2種稅序號稅種計稅依據稅率1契稅轉讓價（購入價）3%2印花稅轉讓價萬分之五【方案二】轉讓股權A、轉讓方，交2種稅序號稅種計稅依據稅率1企

2、業所得稅（法人股東）收入一成本25%個人所得稅（個人股東）20%2印花稅轉讓價（收入）萬分之五B、受讓方，交1種稅序號稅種計稅依據稅率1印花稅轉讓價萬分之五對比，轉讓股權確實比直接買賣房地產方式少交稅！但這只是目前，僅僅是目前，別高興的太早了，還有以后呢!情 節土豪公司是張土豪、張土豪的太太投資1億兀設立的，張土豪持股99%，張太持股1%, 土豪公司用這1億元買了一塊 地，啥也沒干，現在這塊地已經值10個億。李大款李太投資10億成立的大款公司，看中了土豪公司的這塊地土， 大款公司和土 豪公司談判買地。張土豪知道直接賣地要交很多稅，就提出土地 買賣要籌劃為股權買賣，將土豪公司賣給李大款。為規避1

3、00%股權轉讓視同轉讓土地交土地增值稅的國稅函2000687號先轉張土豪的99%股權給李大款，過一段時間再轉張太的1%股權給李太，全部股權轉讓價格一起談，就是地塊的市價10億。李大款該不該同意呢？請看 TOP稅務律師的分析:大款公司直接花10億向土豪公司買地A、先看看張土豪土豪公司交稅6.3891億（張土豪的），真的好肉痛!序號稅種計稅依據稅率稅額1企業所得稅348,121,62225%87,030,4052增值稅（一般征收）810,810,81111%89,189,1893城市維護建設稅89,189,1897%6,243,2434教育附加89,189,1895%4,459,4595土地增值稅

4、810,810,81160%35%451,486,4866印花稅1,000,000,0000.0005500,000合計638,908,784注：不含稅價=含稅價*1.11張土豪從公司拿回錢享福了，再交稅0.5222億序號稅種計稅依據稅率稅額1個人所得稅261,091,21620%52,218,243B、李大款大款公司交稅0.305億（公司是李大款的）序號稅種計稅依據稅率稅額1契稅1,000,000,0003%30,000,0002印花稅1,000,000,0000.0005500,000合計30,500,000假如N年后，土地漲到15億了，大款公司轉讓出去 大款公司交稅2.6073億。序號稅

5、種計稅依據稅率稅額1企業所得稅278,369,36925%69,592,3422增值稅(一般征收)450,450,45011%49,549,5503城市維護建設稅49,549,5507%3,468,4684教育附加49,549,5505%2,477,4775土地增值稅450,450,45030%0%135,135,1356印花稅1,500,000,0000.0005500,000合計260,722,973李大款回收投資裝入自己腰包，交稅0.4633億序號稅種計稅依據稅率稅額1個人所得稅208,777,02720%41,755,405結論【直接交易房地產】：張土豪為國家光榮納稅 6.9113億(

6、6.3891+ 0.5222,好樣的， 表揚！自己賺了 2.0887億(10- 1-6.9113),投資凈收益率為 208.87%, 2 倍多。李大款為國家光榮納稅3.3298億(0.305+ 2.6072+ 0.4176)，自己賺了 1.6702億(15- 10- 3.3298),投資凈收益率為 16.7%。如果以交易股權形式李大款花10億購買土豪公司股權A、先看張土豪張土豪交稅1.805億，和不籌劃相比少了5.1063億人生贏家!序號稅種計稅依據稅率稅額1個人所得稅900,000,00020%180,000,0002印花稅1,000,000,0000.0005500,000合計180,50

7、0,000B、再看李大款李大款交稅50萬，嘻嘻！利人又利己，張土豪籌劃的不錯不錯!序號稅種計稅依據稅率稅額1印花稅1,000,000,0000.0005500,000李大款他以后就要悲催了， 他現在是為張土豪接盤，是一位妥妥 的接盤俠。N年后，假如土地漲了 5億，市價15億了，李大款也想收回投 資回家過幸福生活了。但是此刻，李大款一定是內心狂亂、欲哭 無淚。N年后土豪公司交稅10.0811億。序號稅種計稅依據稅率稅額1企業所得稅521,855,85625%130,463,9642增值稅1,261,261,26111%138,738,739(般征收)3城市維護建設稅138,738,7397%9,

8、711,7124教育附加138,738,7395%6,936,9375土地增值稅1,261,261,26160%35%721,756,7576印花稅1,500,000,0000.0005500,000合計1,008,108,108土豪公司現在可是李大款的，土豪公司交，那還不就是李大款交。李大款收回投資放到自己的荷包，再交稅0.7829億序號稅種計稅依據稅率稅額1個人所得稅391,391,89220%78,278,378結論【以股權方式交易房地產】：張土豪為國家光榮納稅1.805億，自己賺了 7.195億(101 1.805),投資凈收益率為 719.5%, 7倍多。李大款為國家光榮納稅 10.

9、8689億(0.005+ 10.0811+ 0.7829),自己賺了負的、不是正的 6.8689億(15 1 10.8689-10)，天 呀！李大款虧了 6.8689億。李大款為什么會虧？TOP原因就是：張土豪節約的稅負轉移到了李大款身上，而且由于增值額增加效應更是放大了轉移的企業所得稅、增值稅、土地增值稅。股權轉讓和土地轉讓相比， 股權轉讓不征流轉稅，同時由于土地 使用權沒有發生權屬轉移仍然土豪公司名下，因此也不征土地增值稅，因此，以股權轉讓方式轉讓土地，張土豪們確實是可以節約流轉稅、土地增值稅的。但是，股權交易中土豪公司是標的，本身無取得收入不交稅，故 土豪公司名下土地的取得成本仍然還是賬

10、面上的原始取得成本， 比如本案，李大款的10億是給了張土豪，和土豪公司沒有半毛 錢關系，土豪公司的土地成本還是1億而不是10億。N年后土豪公司（已經是李大款的了）出售土地，企業所得稅、增值稅、 土地增值稅的扣除成本仍然是 1億，而不是10億?？梢?，股權轉讓時的不征，實質上是遞延到將來房地產轉讓時再 一并征收。由于土豪公司屬于李大款的了，因此遞延的稅款實際上是李大款承擔，李大款為張土豪接盤。這里提一提，營改增之前，土地交易的流轉稅是營業稅，改變為股權交易確實可以節約營業稅，且營業稅沒有遞延的后遺問題， 但營改增后，土地交易的流轉稅是增值稅了，如上說明的原因， 增值稅就有遞延的后遺問題，到將來出售

11、土地時一并繳納，遞延 的稅款實際上又是由李大款承擔了。以股權交易形式實現土地買賣的稅務籌劃1、稅款遞延稅款并沒有減少，股權交易當時節約的增值稅 （還有依附于增值 稅的城維稅、教育附加）、土地增值稅都遞延到今后出售土地時 一并繳納；2、遞延的稅款增加土地增值稅實行 30%、40%、50%、60%四級稅率，由于后期的 增值比例一定不會小于前期的增值比例， 因此遞延的土地增值稅 稅額可能相等也可能是增加。 增值的增加效應，也會加大遞延的 增值稅稅額。3、納稅主體轉移稅款從原股東轉嫁給新股東，或者說原股東節省的稅款將來由新 股東承擔。忠告1如果后一手的李大款同意張土豪的稅收籌劃。TOP稅務律師只得說，李大款錢多人傻，張土豪太喜歡你了！2、如果張土豪提出不要10億，只要8億，掰一下手指頭都知道 了，李大款要是同意，還是錢多人傻，張土豪還是太喜歡你了！3、如果張土豪目的是為了節約資金占用成本（稅款遞延相當于 免息貸款），張土豪答應