1、第一章 總 論項目概況項目名稱 大別山（新縣）太陽城項目項目性質新建項目聯系單位：聯系單位：新縣民政局 重點項目辦項目聯系人： 楊世田 張雨峰聯系電話：建設地點河南省新縣縣城規劃區開發理念和建設目標1、開發理念在各種物業形態準確定位的基礎上，注入養生文化主題，以先進科 學的養生養老理念為指導，提升養生養老服務品質，將房產與養生核心 功能完美結合，達到打造養生產業的目的。2、建設目標 本著“外引內、綜合開發、利益均享、共同發展”的原則，大力招 商引資，吸引有實力的企業集團和投資基金參與項目開發，努力將“大 別山（新縣）太陽城”項目建設成為具有高品質養生養老、醫療健康、 娛樂休閑、生活購物的高服務

2、標準的國際型高端生態養老文化社區。項目屬性研究1、項目區位 項目位于河南省新縣縣城規劃區，交通便利； 項目區距香山湖水利風景區約 5 公里； 項目區距武漢市 160公里，離鄭州市不到 5 個小時車程。2、地塊現狀 地塊整體地勢較為平坦，四周為山脈，景觀資源良好。 地塊內部河流可利用景觀資源好。地塊內部多條高壓線穿過，不利于地塊整體規劃。建設規模及內容項目用地 1200 萬，綜合容積率，總建筑面積 40 萬，其中養生 俱樂部建筑面積 30000 ，設置養生活動中心、養生交流中心、養生康 體中心、旅游療養中心； 公眾福利敬老院建筑面積 14600 ，房間設 280 間，床位數設 550張（單人間

3、80 間，床位 80張；雙人間 100間，床位 200 張；三人間 30 間，床位 90 張；四人間 20 間，床位 80 張；六人間 10 間，床位 60 張；套房 40間，床位 40張）；養生別墅和養生公寓建筑 面積 180000 ，養生度假酒店建筑面積 46000 ，養生養老醫院建筑面 積 42000 ，設床位 500 張；養生護理服務中心建筑面積 30000 ，社 區商業中心建筑面積 57400 ，包含生活購物超市；日常生活配套；康 體保健用品超市。項目建設期本項目建設期 5 年項目總投資估算本項目開發建設投資估算為萬元， 其中土地費用 3600 萬元，占開發 建設投資的 %，前期工作

4、費萬元，占開發建設投資的 %，基礎設施建設費 萬元，占開發建設投資的 %，建筑安裝工程費萬元， 占開發建設投資的 %， 管理費用萬元， 占開發建設投資的 %，銷售費用萬元，占開發建設投資的 %， 其他費用萬元， 占開發建設投資的 %，基本預備費萬元， 占開發建設投資 的%。經濟社會效益分析1、財務評價在項目盈利能力方面，通過本可行性報告測算分析，經營期年均利 潤總額萬元， 稅后利潤萬元， 所得稅前財務內部收益率 %，財務凈現值萬 元，投資回收期年； 所得稅后財務內部收益率 %，財務凈現值萬元， 投資 回收期年；投資利潤率 %，總投資收益率 %，項目資本金凈利潤率 %。2、經濟效益（1）經濟帶動

5、本項目建成后，將帶動新縣 “旅游觀光、休閑度假”產業的發展、 提升商業、服務業水準。帶動旅游休閑相關產品的開發及銷售，長期地提高地區旅游、文 化產業和利潤收入及政府稅收水平；帶動農業觀光業發展，增加特色農家樂農戶的收入； 帶動當地特色商品的銷售（茶葉、銀杏、土布等土特產品等） ； 增加相關配套領域內的人員勞動就業機會。（2）養老產業老年產品的開發以及對相關產業的帶動，對促進養生養老市場繁榮 具有重大意義。老年醫療、健康檢查等相關產業的開發及帶動相關陪護及護理等 專業服務行業的開發及帶動；老年人特色食品及保健品產業的開發及帶動；高端養生背后所蘊含的精英群體資源的開發及整合。3、政治及社會效益（1

6、）政治影響：本項目建成后，能極大緩解當地老年養老床位緊張的狀況，替政府 分憂、為老年人謀福；充分體現了政府對社會公益事業的支持及關心， 對老年人群體的關愛支持與投入，對弘揚中國傳統孝文化，承擔起在國 際、國內的傳承和傳播的歷史責任；（2）社會效益：新縣利用本地優質旅游資源、是一種走綠色經濟的產業發展模式的 良好示范，老年產業所帶來的可持續發展以及良好的循環經濟模式的探 索。（ 3）創造改革發展創新典范：本項目的運作，將為養生項目提供規范性經營及與國際接軌的樣板 參照，是地區發展模式的有益探索，同時也是對行業運營模式的創新與 規范經營管理上具有重要意義。4、區域價值提升（1）政府支持與區域價值提

7、升的良性互動本項目集合養生、養老、旅游三大產業為一體，專業化運營，中高 端產業產品組合，多項目聚集，區域組團式集群開發，協同效應達成， 將會大力推動陽山區域整體發展與文化旅游業再提升。(2)推動整體區域價值的提升與良性互動吸引更多的高端人群來新縣經商，辦公，居住； 吸引更多的大公司到新縣投資，帶動更多的相關企業投入到新縣 的開發進程中來；帶動高端房地產業的發展；改善人居環境，帶動服務業和周邊產 業的共同發展，為當地區域經濟發展提供重要補充；本項目是一個有靈魂的文化旅游養生項目，將迅速提高新縣養生 養老產業知名度。項目可行性研究報告的編制依據項目可行性研究報告編制的依據是國家公布的有關法律、法令

8、、法 規和政策、定額標準以及有關文件規定。項目可行性研究報告的基礎數 據和資料來自新縣有關部門和建設單位提供或認可的資料、文件、函件 及經本可研報告編制人員調查得到的資料和信息。項目可行性研究報告編制的依據主要有：新縣縣城總體規劃 (2006-2020 )新縣國民經濟和社會發展第十二個五年規劃建議建設項目環境保護管理條例中華人民共和國國務院令第 253 號中華人民共和國土地管理法 ；中華人民共和國城市房地產管理法 ； 中華人民共和國建設部發布的房地產開發項目經濟評價方法 ； 中華人民共和國營業稅暫行條例 ；中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ；中華人民共和國企業所得稅暫行條例 ；河南省建設工程工

9、程量清單綜合基價 （ 2008）；國家及河南省頒發的電力、通信、工程管網等造價信息；河南省頒發的有關建設方面的標準； 信陽市建筑材料價格信息和價格指數。項目可行性研究報告的編制過程根據項目可行性研究報告的編制要求，報告編制人員到現場進行了 認真的踏勘和調查，并向土地、規劃等相關部門進行了咨詢。在搜集了 第一手的地質地貌、交通、電氣供給和給排水等資料后，組織專業人員 對本項目實施的必要性、社會效益影響性、規劃方案的科學性和工程實 施過程中應注意的問題等進行了充分的論證，在此基礎上形成本項目可 行性研究報告。可行性研究結論、本項目地理位置優越、交通便利，資源整合充分、規劃細致合 理可行。項目可填補

10、河南無高端大型全功能生態養生市場空白并與同類 項目實行錯位經營；、本項目自然環境質量較好，基礎設施可利用性強。全面開發程 度高，投資規模和投資成本較高，注重投入成本的科學管理控制。項目 建成后，資源類型豐富，有利于開發多種服務項目；、本項目雖投資大，回收期長，但風險比較低，同時有非常廣闊 的利潤空間。是一個長效項目。對經濟社會和傳統文化挖掘有著重要促 進作用，項目完全可行。第二章 項目建設的必要性項目提出背景 新縣是優秀旅游目的地，中國最佳旅游名縣，旅游資源、自然資源 豐富。縣委、縣政府對發展旅游非常重視， 該縣為促進旅游業不斷發展， 提出并執行了一系列的旅游發展戰略。新縣縣委、縣政府的一系列

11、旅游 發展舉措的實施，為新縣旅游發展奠定了堅實基礎，使得新縣的知名度 逐步提升。老年人口的不斷增長必將帶來一系列的老年問題。比較突出的是以 下幾個方面： 一是空巢老人多， 兒女不在身邊， 留守家里感到空虛冷清； 二是孤老單身的老人多，部分單身老人的生活得不到正常料理，精神上 缺乏慰藉；三是老年人本身自然生理特點引起的患病與子女沒時間和精 力照料，老年人與子女或多或少的代溝隔閡所產生精神上的壓力而感到 孤獨寂寞；四是重病、重殘的老年人在生活上有諸多的困難，生活條件 差。老年問題是社會文明進步的自然產物，老年問題解決的好壞也是衡 量社會文明進步的重要尺度，更體現了一個國家的經濟實力。是事關公 平與

12、穩定的重大社會問題。如不立即著手解決老年人的養老問題，將無 法集中高效使用有限的社會優質勞動力資源，直接影響到國民經濟的可 持續發展，同時會給政府帶來沉重的負擔， 嚴重影響社會的發展與進步。目前，現有養老機構遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套，養老 機構普通收住的是高齡段（ 70 歲以上）的孤寡老人、病困老人，缺乏服 務意識、成本意識、缺乏競爭意識、風險意識、法制意識，運營成本過 高，服務內容還顯得單一和不規范，養老服務隊伍人才十分短缺、專業化水平較低。在此背景下，提出了本項目的開發建設。項目建設必要性我國政府高度重視養老問題，養老產業面臨前所未有的發展機遇。 家庭養老在新時代的脆弱性凸顯，機

13、構養老、社區居家養老已不能滿足 眾多需求的老年人群需要，打造老年養生場所勢在必行。 本項目是響應政府號召，為進一步建設旅游休閑新城貢獻一份力。能夠 帶動新縣第三產業的發展， 帶動旅游產業與更多服務業發展， 促進就業， 提升人們的經濟收入、消費水平。是為河南、全國的老年人提供度假勝 地、養老之處。因此，本項目的建設十分有必要而且有建設意義。第三章 城市投資環境城市環境分析新縣位于河南省南部，大別山腹地，隸屬信陽市管轄。全縣東西長 公里，南北寬公里，國土總面積 1612 平方公里，東與商城縣接壤，南、 西面分別與湖北省麻城市、紅安縣、大悟縣及本省羅山縣毗鄰，北與光 山縣緣連。 京九鐵路、 312

14、國道和大廣高速公路穿境而過， 東距合肥 240 公里，南距武漢 160 公里，北距鄭州 390 公里，素有“三省通衢” 、“中 原南門”之稱，處環大別山經濟圈。全縣現轄16 個鄉（鎮 、區），205個行政村 。新縣平均海拔 350 米。年平均氣溫，年降雨量毫米，全年無霜期222 天，年日照時數小時。新縣境內層巒疊嶂，河溪縱橫，有山地、丘 陵、沖積河谷和堆積凹谷，海拔 700 米以上的山峰 46 座，容積 10 萬立 方米以上的湖泊有 128 座。大小河流 92 條，森林覆蓋率 71%，茫茫林海 中，動植物資源非常豐富， 匯集各類植物 2000 余種；繁衍生息各類野生 動物 400 余種。此外，

15、境內還有古樹名木 4500 株。新縣素以峰秀、 水清、 石怪、洞幽、廟古、松奇、花盛著稱，是觀賞自然風光、返璞歸真的理 想勝地。新縣有四千多年的文化積淀，是歷代文人騷客的記游之地，薈萃之 鄉。境內擁有眾多關寨、寺廟、庵堂，自古以來就有“九里十八寨”之 稱。唐代大詩人劉長卿、唐宋八大家的蘇東坡、明代詩人熊宏等四十多 位文化名人都曾留下千古絕唱。境內有蘇河龍山文化、天亮寺新石器文 化、艾洼商周文化等遺址，有豫南道教圣地金蘭山、道教名山天臺山、 金蘭山國家森林公園、香山湖國家水利風景區等。城市經濟環境分析綜合經濟據統計， 2012 年新縣 GDP總量達到 億元，增長 %，人均 GDP達到 元。財政總

16、收入達到 億元，增長 %，其中地方財政收入 億元，增長 %。 規模工業總產值達到 億元，增長 %。完成全社會固定資產投資 億元， 增長 %。金融機構年末存款余額突破 億元，達到 億元，存、貸款余額 較年初都實現了較快增長。三產經濟工業經濟快速增長， 2012 年完成工業增加值 億元，規模工業增加 值完成 億元，同比分別增長 %和 %。規模以上企業 家，產業集聚區吸 引力和承載力不斷增強。全縣農林牧漁總產值完成 億元，比上年增長 %。完成糧食生產萬噸。農業產業化進程進一步加快，經濟穩步發展。第三產業繁榮壯大， 完成第三產業增加值 億元， 同比增長 %。通過 抓服務、做市場的方法更加靈活，繁榮、活

17、躍第三產業。旅游產業快速 發展，商貿流通進一步繁榮，城鄉消費市場活躍，實現全社會消費品零 售總額 億元，同比增長 %。規范發展中介服務業， 加快發展新興服務業。投資環境評估 新縣城市環境良好、自然環境優美。城市經濟實力不斷提升，綜合 經濟實力不斷增強。工業經濟快速增長，農業產業化進程進一步加快， 第三產業不斷繁榮壯大，消費市場活躍，經濟穩步發展。第四章 項目選址及建設條件規劃選址本項目選址位于新縣新集鎮杏子板塝， 該選址交通便捷、 環境幽靜、 空氣新鮮，離城市不遠，適合老年人居住，是理想的規劃建設地址。場址建設條件1、地形地貌新縣屬于秦嶺地層區桐柏大別山分區，地層復雜，母巖為花崗 巖及少量的片

18、麻巖、石灰巖等。區內山脈呈西北東南走勢，屬低山 區。其地貌特點為山巒起伏連綿，山勢雄偉，峰高谷深，溪澗縱橫，中 下部較陡， 坡度在 30-40 之間； 上部較平坦， 坡度多為 15-20 ，海拔 高度多在 100-700m 之間。2、氣象條件 新縣屬亞熱帶北部大陸性季風氣候，具有亞熱帶過渡性特征，四季 分明。年平均氣溫，最高氣溫（極值） ，最低氣溫。年均日照時 數小時，無霜期 222 天，年平均降水量毫米。3、交通條件距武漢 160 公里，經信陽至鄭州 390 公里，至合肥 240 公里。對外 交通以公路、鐵路為主，京九鐵路、大廣高速穿越縣城。有S339、S213公路、 G106 等公路同羅山

19、、商城，光山、紅安、麻城相通，全縣15 個鄉鎮均有公路相連。4、場地環境條件 本工程建設場地具有優越的社會環境條件，場地周邊沒有工業污染 區，且用地面積滿足功能的要求，并富于彈性，有利于可持續發展，建 成后在其所處環境中能盡最大可能發揮其社會效益。5、公用設施社會依托條件 項目區內暫無道路網絡、給水、排水、供氣公共配套設施，但不影 響項目工程建設。6、防洪、排澇設施條件 項目擬建區域內無防洪特別要求，項目規劃區內有金河，自然落水 由雨水收集系統收集后經金河排入潢河，由于項目場地高于周邊水系最 高位，因此本項目無須設置排澇設施。7、法律支持條件本項目主要法律依據為：中華人民共和國城市規劃法城市用

20、地分類與規劃建設用地標準 ( GB50137-2011)新縣縣城總體規劃 ( 20062020)8、施工條件項目建設場地施工出入道路暢通，場地周邊無交通限制，施工用臨時水、電無接入困難。項目周邊地區有多家采石廠、建材供應市場，有 砼供應基地，水泥、砂石料市場供應充足，因此項目施工條件較好。第五章 市場前景分析養老市場分析中國老齡化人口現狀分析聯合國將 “60 歲以上人口占總人口比例 10%，或 65 歲以上人口占總 人口比重達到 7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準，實際上 中國在 2001 年就已開始進入了老齡化社會。 2011 年底，全國 65 歲以上 人口 11883 萬人，占全

21、國總人口的 %，比上年上升了 %個百分點。 60 歲以 上人口 17765 萬人，約占全國總人口的 %，比上年上升了個百分點。中國老齡化人口發展趨勢據民政部的數據顯示，預計到 2015 年，我國 60 歲以上老年人將達 到億，約占總人口的 %，年均凈增老年人口 800 多萬，超過新增人口數量； 80 歲以上的高齡老人將達到 2400 萬，約占老年人口的 %，年均凈增高齡 老人 100 萬，增速超過我國人口老齡化速度； 65 歲以上空巢老年人口將 超過 5100 萬，約占老年人口的 1/4 。老齡化之下催生產業發展機會 一是健康產業。老齡化進程和人們生活水平的提高，會給健康產業 帶來極大的機會。

22、這條產業鏈很長，包括，養生、飲食、保健等相關的 服務，以及圍繞養生和中醫基礎上的治療等行業。二是養老服務需求將會大量增加。專業的、社會化的養老服務有很 大的需求，與此相關的老年社區照料服務、護理康復服務等都是將來市 場的急需。三是老年用品、用具等產品的開發。在這方面，日本的模式是可以 借鑒的。很多領域都有專門為老人進行特別設計的產品，如家電、相機 等都有方便老人的裝置，新建住宅中洗手間、廚房，包括臺階、門檻等 細微之處都為老年人著想等。目前，這種傾向擴大到幾乎所有與老年人 日常生活密切相關的消費品領域。更有預計稱， 2020 年后，所有的市場 都可以細分出老年商品市場。老齡人群消費潛力巨大1、

23、老年人收入不斷提高，老年產業發展空間廣闊中國老齡科學研究中心的一項調查， 城市老年人口中， 有 %的人擁有 儲蓄存款，退休金一項 2010 年增加到 8383億元 ，退休金到 2020 年為 28145 億元 ，退休金到 2030 年為 73219 億元。2、老齡人群消費潛力巨大 老年人在醫療保健、食品、服裝、旅游、娛樂、養老等各方面有大 量需求；老年人的價值觀、消費觀與生活方式在不斷更新，其消費需求 正在向高層次、高質量、個性化、多元化的方向發展，花錢買健康、買 年輕、買舒適、買享受、買方便正成為生活追求。養老行業市場需求缺口巨大1、現有養老機構遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套 由于社會轉

24、型、家庭養老功能弱化，目前我國養老服務業發展嚴重 滯后， 難以滿足龐大老年人群， 特別是迅速增長的 “空巢”、高齡和帶病 老年人的服務需求。以養老機構和床位數為例，目前，中國共有各類老 年社會福利機構萬個， 養老床位萬張，平均每千名老人占有床位僅有張， 許多為老服務也都存在發展緩慢的問題，不能滿足老年人群日益增長的需求。2、我國老齡人市場的年需求為 3 萬億以上 ，年缺口達 5 千億元 據全國老齡工作委員會提供的數據，目前我國每年為老年人提供的 產品不足一千億元 ，供需之間存在巨大商機 。老齡化人口的急劇增長 背后，蘊藏著養老產業的巨大市場空間。 5 年內老年人市場消費將達到 5 萬億元以上。

25、 按照國際通行的 5%老年人需要進入機構養老標準， 我國至 少需要 800 多萬張床位， 光床位建設就有 3000 億元的市場空間， 再加上 康復設施、培訓基地等，還可拉動至少 1500 億元的投資。健康養生市場分析心理亞健康問題日益突出亞健康是 21 世紀人們廣泛關注的焦點， 是健康產業的一塊新的和日 益擴大的領域。中國長期以來處于戰亂，現代化建設僅僅三十年，我們 醫療保健和社會保障以及休假制度不完善，加上基因的差異，中國人的 身體健康狀態和西方發達國家有差距，中國人僅僅依靠體育鍛煉無法解 決亞健康問題。正如世界衛生組織（ WHO）所指出的： 21 世紀醫學的重心將是對病 前狀態的干預和對疾

26、病的有效防范。20 世紀有 85%的醫生從事臨床診斷治療工作， 而 21 世紀有 85%的醫 生從事關注病前狀態的工作，仍坐在醫院里干等病人求治的醫生將不超 過 15%。可見，健康產業中市場前景最廣的領域是人們長期以來所忽視 的亞健康領域。中醫的養生理念與特點：中國養生主張凝練內在的生命深度，充分調動自身體內潛在的生命力。中國傳統的養生概念，來源于傳統中醫理論，是指保養、調養、補 養；根據文獻考證，中國養生學萌芽于商周時期。養生是根據生命的發 展規律，達到保養生命、健康精神、增進智慧、延養生命的科學理論和 方法。中醫養生學的特點為：總體概括為形神兼備，首重養神。掌握 適度，從事調節精神情志活動

27、的適度。強調先天因素，重視后天調攝 （食療、藥補）。因年齡而異，注意分階段鍛煉養生（例如五禽戲、太 極拳）。順應自然，保護生機。中國養生學體現了中國傳統文化心態內省力的高度發展，主張凝練 內在的生命深度，充分調動自身體內潛在的生命力，體現了防止“物極 必反”的中和思想， 主張節與和， 無過不及，使人體各種機能不受傷害； 體現人們執著追求的“形與神俱”而終其天年，對生死的達觀態度；體 現了中國人民講究道德休養、始終奮斗不息，養生而不茍生的大無畏精 神。健康產業市場發展前景隨著經濟的發展和文明的進步，人們在解決溫飽問題，邁向小康和 富裕之路的進程中，保健意識日益增強，如何提高生命質量，實現人自 身

28、的可持續發展，已成為全社會普遍關注的問題。由此，形成了對健康 產業日益擴大的巨大市場需求。新縣地處大別山腹地，是最佳旅游目的縣，居民生活水平和人均消 費指數逐年攀升，對于生命質量的需求和認識水平都走在全國的前列。 另外，旅游資源、文化創意產業資源、環境資源都相當充足。大別山太 陽城項目正是綜合考慮地理優勢和環境特點因時借勢確立，以傳承推廣中國傳統養生文化為已任，為提高人民健康水平改善人民生命質量貢獻 力量。 第六章 項目概念定位 項目發展方向研判 項目 swot 分析1、優勢（ Strength ） （ 1）政策支持優勢 新縣縣委、縣政府大力支持優勢（2）項目優勢 宗地地勢起伏較大，四周山脈環

29、繞，景觀資源良好。 塊內部河流可利用景觀資源好。項目距武漢市 160 公里，離重慶不到 5 個小時車程，縣道聯通大廣 高速，項目交通便利。地塊位于縣城規劃區，距香山湖水利風景區不足 8 公里。2、劣勢（ Weakness）（1）行業模式不夠成熟的劣勢；（2）部分政策的空白缺失劣勢；（3）有效消費觀念缺乏引導的劣勢 （ 4）地塊地勢起伏較大，加大了建設投資，增加了運營成本。3、機會 （1）行業處于發展初期，有機會成為行業的領跑者； （ 2）有機會成為政府扶持的試點示范項目（3）有機會成為行業標準制定者4、威脅（ Threat ）（1）未來以養老地產概念面市的項目將越來越多（2）行業經驗不足的威脅

30、；（ 3）缺乏行業高端人才的風險（4）新縣旅游資源雖然豐富，但項目所在地資源并非獨有。項目發展方向充分利用項目地塊景觀資源、自然資源、交通資源、文化資源，依 托開發企業自身文化，打造客戶接受度高、市場影響力大的產品。項目自身優劣勢分析，利用項目景觀優勢、交通優勢，打造符合游 客需求的產品，以差異化的定位解決資源重復的困境。新縣氣候條件良好，是療養身體的好地方，以養老、養生為目的， 為客戶提供康體、休養的場所。大力打造綠化、景觀，為太陽城提供良好的環境，提升舒適度。 項目定位大型養生養老綜合文化社區模式，可充分發揮和利用地產企業原有 的各項優勢，使贏利能力最大化，發展風險最小化。本模式在各種物業

31、形態準確定位的基礎上，注入養生文化主題，以 先進科學的養生養老理念為指導，提升養生養老服務品質，將房產與養 生核心功能完美結合，達到打造養生產業的目的。建筑形式及風格根據項目的性質，建筑以樸實、大方為主，突出溫馨氛圍，既有時 代特色，又融入豫南傳統文化的內涵，通過整體構造，形成若干共享空 間，便于老年人創造豐富多彩的活動。業態定位養生酒店 +養生護理中心 +養生俱樂部 +養生別墅 +養生公寓 +社區商 業配套功能定位：居家養生養老、 度假休閑養生、 養生指導培訓、 養生文化交流展示、 養生養老護理、休閑、娛樂、購物、社區配套服務客層定位有經濟實力的離、退休教師、干部老人群體；為父母購買用來養生

32、 養老的高級金領、白領人士；有養生需求的部分金領、白領階層。項目物業形態及功能配置的構想1、公眾福利護理院（ 1）功能類別 ：免費福利型敬老院（ 2）服務內容： 項目以回報社會為宗旨， 面向社會的免費福利型敬 老院。為一些特殊人群，如孤寡老人、有特殊貢獻的老人提供的免費養 老場所。2、養生俱樂部（ 1）功能類別：養生活動中心、養生交流中心、養生康體中心、旅游療養中心（2）服務內容：包括運動養生（太極拳、乒乓球、臺球等） 、娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉、電影欣賞等） 、藝文技藝（書法、繪畫、 音樂、戲曲等） 、民俗活動（春節、元宵、端午、中秋等節慶活動） 、宗 教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會

33、等） 、藝術養生、文化養生、科 學技術養生、環境養生等涵蓋的上百種各項養生活動。養生知識培訓、養生文化交流、老人才藝競技、老年旅游、團體聚 會、養生相關活動展示等。3、養生別墅 、養生公寓（ 1）功能類別 ：中、高端居家養生入住。（2）服務內容：特別為有中、高端養生養老需求的群體度身定做。 養生別墅滿足高端人群購買居家， 養生公寓滿足中端人群購買居家入住， 同時獲得社區內養生項目相關養生服務。4、養生度假酒店（1）功能類別：度假休閑入住； 家人團聚入住； 養生商業活動交流、 展示入住。（ 2）服務內容： 提供全方位的酒店式入住服務。 作為其他養生主題 的配合單位， 如養生團隊接待入住， 家人團

34、聚入住， 養生文化交流團隊、 競技等團體的養生體驗入住等。5、養生養老醫院（ 1）功能類別 ：醫療服務；養生保健服務（ 2）服務內容：提供日常醫療服務、日常體檢、保健服務，養生講 座、工作人員培訓等。6、養生護理服務中心（ 1）功能類別：老年看護、護理；家政中心；精神關懷中心（ 2）服務內容：提供全方位的老年養生看護護理、日常家政服務， 日常養生活動開展配合。7、社區商業中心（1）功能類別：生活購物超市； 日常生活配套； 康體保健用品超市。（ 2）服務內容：日常生活、社區電信、郵政、洗滌等全方位生活配 套服務；保健品、康體、美體用品器械銷售等。建設規模及內容項目用地 1200 萬，綜合容積率，

35、總建筑面積 40 萬，其中養生 俱樂部建筑面積 30000 ，設置養生活動中心、養生交流中心、養生康 體中心、旅游療養中心； 公眾福利敬老院建筑面積 14600 ，房間設 280 間，床位數設 550 張（單人間 80 間，床位 80 張；雙人間 100 間，床位 200 張；三人間 30 間，床位 90 張；四人間 20 間，床位 80 張；六人間 10 間，床位 60 張；套房 40 間，床位 40 張）；養生別墅和養生公寓建筑 面積 180000 ，養生度假酒店建筑面積 46000 ，養生養老醫院建筑面 積 42000 ，設床位 500 張；養生護理服務中心建筑面積 30000 ，社 區

36、商業中心建筑面積 57400 。項目運營模式模式核心是打造具有養生養老功能的物業、設施；針對養生養老核 心功能，建立高標準養生養老服務體系、服務標準；輔以生態養生景觀 的規劃設計，共同營造出一個具有高品質養生養老、醫療健康、娛樂休 閑、生活購物的高服務標準的國際型高端生態養老文化社區；以養生核心理念為基礎打造養生服務體系，規劃具體服務項目，擬 定詳盡的服務標準；將物業功能與養生具體項目高度匹配融合，使得物業富含養生文化 內涵進行全方位的功能打造；通過銷售養生養老項目服務銷售物業的產權、使用權、入住權。 主要以會員制方式銷售養生會籍，銷售養生養老項目服務。通過銷售養生別墅、養生公寓產權發展會員獲

37、取會籍。 通過銷售養生別墅、養生公寓、養生酒店入住權、使用權發展會員 獲取會籍第七章 項目開發節奏計劃及進度項目實施進度計劃說明1、項目實施進度計劃說明 該進度計劃為全部工程建設進度計劃，投資前期工作，土地取得， 報批等計劃 6 個月，然后 2015 年 7 月開工建設， 進行場地平整、 建設設 計、場地配套，預計 2019 年度 12 月底項目全部完成，共計 5 年。2、安排總進度的原則和依據 項目建設總進度依據是本可研報告設計的工作計劃及河南省建筑 工程工期定額結合本地施工企業施工水平制定。安排總進度計劃的原 則為合理、可行。3、技術設計、施工圖設計和施工力量進場時間的安排 本項目以規劃圖

38、作為技術設計由有資質的規劃設計研究院完成。施 工力量進場時間應于單體項目開工前 1 周進場（總進度計劃不計該時間）4、道路、供電、供水等方面的協作配合及進度的銜接 本項目施工道路、水電配套以一次解決方案考慮，因此項目建設過 程中，施工道路、施工用臨時水、電供應將不會產生供求矛盾。項目建 設工期為 5 年，該進度計劃為全部工程建設進度計劃，投資前期工作， 土地取得，報批等計劃 6 個月，然后進行場地平整、建筑設計、場地配 套，預計 2019 年底項目全部完成。項目開發周期根據施工進度安排， 預計 2015年 7月開工奠基， 預計開發周期約為 5 年。第八章 項目經濟效益評估項目投資估算說明投資估

39、算的范圍項目投資估算范圍為大別山 （新縣）太陽城建設項目， 項目用地 1200 畝，規劃總建筑面積 40萬 m2，包括公眾福利護理院、 養生俱樂部、 養生 別墅 、養生公寓、養生度假酒店、養生養老醫院、養生護理服務中心、 社區商業中心。 投資估算包括項目范圍內的建筑工程費用、 設備購置費、 安裝工程費，以及按國家規定必須考慮的工程建設其他費用、預備費和 建設期利息。投資估算的取值說明1、土地成本：按 3 萬元/畝計算。2、前期工作費用：主要包括項目環評、可研費；景觀、規劃、設計 費；地質鉆探費；測繪費；監理費等。3、建筑安裝工程費：按照單項建筑安裝工程費累加。4、基礎設施費：按照單項基礎設施費

40、累加。5、配套設施費： 包括道路、 停車位、給排水、排污、供配電、通訊、 綠化等相關費用。根據市場現行經驗，并結合項目本身的特點。6、管理費用：按以前期費用、建安費、基礎設施費三項為基礎的 3%估算。7、財務費用： 本項目資金按由項目建設單位自有資金和經營收入再 投入考慮，不計算銀行貸款利息。8、不可預見費（預備費用） ：按以前期費用、建安費、基礎設施費 三項為基礎的 3%估算。9、銷售費用：按銷售收入的 4%計算。10、房屋、建筑物折舊年限按 30 年計，殘值率為 0。 9、運營成本：為了簡化計算，按現行行業經驗，養生養老醫院運營 成本按營業收入的 60%計算，養生度假酒店運營成本按營業收入

41、的40%計算，養生護理服務中心、 養生俱樂部運營成本按營業收入的 20%計算。10、稅費：主要包括營業稅及附加和租賃房產稅，營業稅及附加按 照現行標準， 以收入為計稅基礎的 %計算； 租賃房產稅按照現行標準， 租 賃收入為計稅基礎的 12%計算。11、所得稅費：按照收入的 25%計算。項目資金計劃預測項目技術經濟指標項目占地 1200 畝，總建筑面積 40 萬平方米，綜合容積率。根據初 步擬定的方案，包括公眾福利護理院建筑面積 14600 平方米，養生俱樂 部 30000 平方米，養生別墅 、養生公寓建筑面積 300000 平方米、養生 度假酒店建筑面積 46000平方米、養生養老醫院建筑面積

42、 42000 平方米， 養生護理服務中心建筑面積 30000平方米，社區商業中心 57400 平方米， 園林景觀 400000 平方方，廣場 2 處各 5000 平方米。項目基礎指標表序號指標單位指標備注1總用地面積畝12002綜合容積率3覆蓋率15%4總建筑面積400000公眾福利護理院14600養生俱樂部30000養生別墅 、養生公寓180000養生度假酒店46000養生養老醫院42000養生護理、服務中心30000社區商業中心574005園林景觀4000006廣場兼停車位面積10000項目投資估算根據測算，項目總投資 萬元，其中，土地費用 3600 萬元，占總投 資的 %；前期工程費用

43、萬元 （包括規劃設計、勘測、各種政府規費、臨 時設施等），占總投資的 %；建安工程費 萬元 ，占總投資的 %；基礎設施 費（含園林景觀） 萬元 ，占總投資的 %；其他費用（工程質量監管費） 萬元，占總投資的 %；管理費用 萬元 ，占總投資的 %；銷售費用萬元，占 總投資的 %；不可預見費萬元，占總投資的 %。前期工程費估算表單位：萬元序號項目名稱金額估算說明1規劃、設計、可研費建安造價的 %2水文、地質勘查費總建筑面積元 /m23道路費建安造價的 %4土地平整費用地面積 15 元/m2合計基礎設施建設費估算表單位：萬元序號項目名稱建設費用合計估算說明1供電工程建筑面積 33 元/m22供水工程

44、建筑面積 12 元/m23供氣工程4排污工程建筑面積 25 元/m25小區道路工程6路燈工程建筑面積 10 元/m27小區綠化工程綠化面積 150 元/m28環衛工程9消防工程建筑面積 35 元/m210弱電工程建筑面積 15 元/m2合計建筑安裝工程費用估算表單位：萬元序號項目名稱建筑面積建安工程費金額合 計單價（ 元）金額1公眾福利護理院2養生俱樂部3養生別墅、養生公寓4養生度假酒店5養生養老醫院6養生護理、服務中心7社區商業中心合計項目投入總資金估算匯總表單位：萬元序號項目名稱投資額占總投資的 %估算說明1開發建設投資%土地費用%前期工程費%基礎設施建設費%建筑安裝工程費%公共配套設施建

45、設費%開發間接費%管理費用%財務費用%銷售費用%開發期稅費%其他費用%不可預見費%2經營資金%3項目投入總資金%開發產品成本%自營資產投資%形成：房屋、建筑物%機器設備%無形資產%遞延資產%經營資金%資金使用計劃 在建設期內，根據工程建設進度和實際需要逐步投入資金開發建設用款及長期借款計劃表單位：萬元序號項目建設期123451土地費用2前期工程費3基礎設施建設費4建筑安裝工程費5公共配套設施建設費6開發間接費7管理費用8銷售費用9開發期稅費10其他費用11不可預見費開 發建設投 資（ 不含財 務費 用）自營資產投資用款計劃長期借款投入計劃 （ 萬元 ）1人民幣長期借款2外幣長期借款（折合人民幣

46、）項目收入本項目出售養生別墅 、養生公寓產權及使用權。 眾福利護理院由政府負責以成本價通過購買服務的方式實行對失養性老人供養，社區商業 中心實行自身持有，招商經營。養生俱樂部、養生度假酒店、養生養老 醫院、養生護理服務中心均為自身持有，自行經營。1、養生別墅 、養生公寓銷售收入養生別墅 、養生公寓銷售均價按 6500 元/m2 計算，銷售收入 117000 萬元。2、社區商業中心租賃收入社區商業中心建筑面積 57400 平方米，租金按每平方米 450元/ 年估 算，正常年租賃收入 2583 萬元。3、酒店營業收入（1）客房收入持有養生度假酒店的經營在 2020年 1 月開始；考慮淡旺季節影響，

47、 其中保證開業前 5 年平均入駐率 35%左右，第 6 年以后各年均保持入住 率 50%；養生度假酒店房間的收費參照國內同類五星級酒店和當地的實 際情況，暫定標準間和套房平均價格為每天 400元，開業前 5 年營業收 入 2520 萬元，第 6 年以后 3600 萬元。（2）酒店商務會議收入商務會議按每天接等 1次計算，暫定每次會議消費 2000 元，年營業 收入 72 萬元。（3）餐飲收入 參照信陽市餐飲行業的收費標準和新縣當地居民的消費情況，按每 天接待 600 人次計算，暫定每人平均消費 200 元，年營業收入 4320萬元。4、養生養老醫院營業收入本項目設計規模為病床 500 張。病床

48、使用率按 80%計算，出院病人 平均住院天數按 10 天計，則年住院人數為 14400 人，住院病人每床每日 按 200 元計算，門診病人按 15 萬人次計， 每人次按 180元計算，年經營 收入為 5580 萬元5、養生俱樂部、養生護理服務中心收入養生俱樂部、 養生護理服務中心年接待量按 18 萬人次計算， 考慮市 場現狀，人（次）均消費約 600元，考慮到周邊景區的發展，前 5 年價 格不變，第六年起增長 10，開業前 5 年營業收入 10800萬元，第 6 年 以后 11880 萬元。詳見銷售收入與經營稅金及附加估算表、出租收入與經營稅金及附 加估算表和自營收入與經營稅金及附加估算表。項

49、目資金來源與運用根據工程進度以及銷售回款進度測算所得，自有資金第 1 年開始投 入，從 4 年項目開始養老別墅、養老公寓的銷售經營后，可通過經營收 入再投入實現滾動開發以及后期運營。根據測算，項目累計需要資金萬元，其中自有資金萬元，經營收入 再投入 25000 萬元。詳見項目總投資使用計劃與資金籌措表。項目損益分析從項目利潤與利潤分配表可以看出， 項目經營期年均營業收入萬元， 營業稅金及附加萬元，利潤總額萬元，所得稅元，凈利潤萬元。土地增 值稅萬元。詳見利潤與利潤分配表項目經濟分析項目投資現金流量表根據測算，項目 15 年全部現金流入總計萬元， 現金流出總計萬元， 項目凈現金流為萬元。 根據測

50、算，項目現金流峰值萬元， 出現在第 6 年， 也就是項目進入實際經營性的第 1 年。項目于第 98 年可實現累計現金流 為正，即第 9 年項目可實現投入資金的回收。經計算，項目所得稅前財 務內部收益率 %，項目財務凈現值（ I=12%）萬元，投資回收期（含建設 期）年。項目所得稅后財務內部收益率 %，項目財務凈現值（ I=12%）萬 元，投資回收期（含建設期）年。詳見項目投資現金流量表項目盈利能力分析 本項目總投資收益率 %，資本金收益率 %，資本金凈利潤率 %。 考慮公眾福利院資產后， 項目內部收益率略大于行業平均水平， 且凈現值大于 0，是可操作的項目，且整體收益較為可觀。項目總投資使用計

51、劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計建設期生產經營期12345614151總投資開發建設投資其中：不含財務費用財務費用自營資產投資自營資產投資借款建設期利息經營資金2資金籌措自有資金建設投資經營資金中方投資建設投資經營資金外方投資建設投資 （ 折合人民幣 ）經營資金 （ 折合人民幣 ）項目總投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計建設期生產經營期1234561415預售收入預租收入其他收入借款長期借款建設投資借款人民幣外幣（ 折合人民幣 ）自營資產投資建設期利息借款經營資金借款固定資產折舊費估算表單位：萬元序號項目合計建設期生產經營期123456781房屋、建筑物原值本年折舊費凈值2機器

52、設備原值本年折舊費凈值3合計原值本年折舊費凈值固定資產折舊費估算表（續表）單位：萬元序號項目生產經營期91011121314151房屋、建筑物原值本年折舊費凈值2機器設備原值本年折舊費凈值3合計原值本年折舊費凈值利潤與利潤分配表單位：萬元序號項目合計建設期生產經營期123456781經營收入銷售收入出租收入自營收入2產品開發經營成本商品房經營成本出租經營成本3出租經營費用4自營經營費用5自營部分折舊、攤銷6自營部分財務費用7經營稅金及附加8土地增值稅9利潤總額10彌補以前年度虧損11應納稅所得額12所得稅13凈利潤14期初未分配利潤15可供分配的利潤16提取法定盈余公積金17可供投資者分配的利

53、潤18應付優先股股利19提取任意盈余公積金20應付普通股股利21各投資方利潤分配22未分配利潤23息稅前利潤24息稅折舊攤銷前利潤法定贏余公積金提取比例： %利潤與利潤分配表（續）單位：萬元序號項目91011121314151經營收入銷售收入出租收入自營收入2產品開發經營成本商品房經營成本出租經營成本3出租經營費用4自營經營費用5自營部分折舊、攤銷6自營部分財務費用7經營稅金及附加8土地增值稅9利潤總額10彌補以前年度虧損11應納稅所得額12所得稅13凈利潤14期初未分配利潤15可供分配的利潤16提取法定盈余公積金17可供投資者分配的利潤18應付優先股股利19提取任意盈余公積金20應付普通股股

54、利21各投資方利潤分配22未分配利潤23息稅前利潤24息稅折舊攤銷前利潤財務計劃現金流量表單位：萬元序號項目合計建設期生產 經 營期123456781經營活動凈現金流量現金流入銷售收入出租收入自營收入凈轉售收入其他流入現金流出出租經營費用自營經營費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅其他流出2投資活動凈現金流量現金流入現金流出開發建設投資 （ 不含財務費用 ）固定資產投資經營資金其他流出3籌資活動凈現金流量現金流入項目資本金投入建設投資借款 （ 不含債券 ）經營資金借款短期借款其他流入現金流出各種利息支出償還債務本金應付利潤 （ 股利分配 ）其他流出4凈現金流量5累計盈余資金單位：萬元序號項目生產

55、經營期91011121314151經營活動凈現金流量現金流入銷售收入出租收入自營收入凈轉售收入其他流入現金流出出租經營費用自營經營費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅其他流出2投資活動凈現金流量現金流入現金流出開發建設投資 （ 不含財務費用 ）固定資產投資經營資金其他流出3籌資活動凈現金流量現金流入項目資本金投入建設投資借款 （ 不含債券 ）經營資金借款短期借款其他流入現金流出各種利息支出償還債務本金應付利潤 （ 股利分配 ）其他流出4凈現金流量5累計盈余資金資產負債表單位：萬元序號項目建設期生產經營期123456781資產流動資產應收賬款存貨現金累計盈余資金在建工程固定資產凈值無形及遞延資產凈

56、值2負債及所有者權益流動負債應付賬款短期借款中長期借款經營資金中期借款固定資產長期借款負債小計所有者權益資本金資本公積金累計盈余公積金累計未分配利潤3資產負債率%4流動比率5速動比率資 產 負 債 表（續）單位：萬元序號項目91011121314151資產流動資產應收賬款存貨現金累計盈余資金在建工程固定資產凈值無形及遞延資產凈值2負債及所有者權益流動負債應付賬款短期借款中長期借款經營資金中期借款固定資產長期借款負債小計所有者權益資本金資本公積金累計盈余公積金累計未分配利潤3資產負債率%4流動比率5速動比率銷售收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計建設期生產經營期12345678151

57、銷售收入可銷售面積 （平方米 ）平均售價 （元/平方米 ）銷售比例 （%）%2經營稅金及附加營業稅城市維護建設稅教育費附加3土地增值稅4銷售凈收入出租收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計生產經營期67891011121314151租金收入可出租面積（平方米）單位租金 （ 元 / 平方 米）出租率 （%）%2經營稅金及附加房產稅營業稅城市維護建設稅教育費附加3租金凈收入4凈轉售收入5出租經營成本6出租經營費用房產稅率： 12%自營收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計生產經營期67891011121314151自營收入商業服務業其他2經營稅金及附加營業稅城市維護建設稅教育費附加3增值稅4經營費用項目投資現金流量表單位：萬元序號項目合計建設期生產經營期1234567891現金流入銷售收入出租收入自營收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入2現金流出開發建設投資 （ 不含財務費 用）固定資產投資經營資金出租經營費用自營經營費用經營稅金及附加土地增值稅其他現金流出3凈現金流量 （1-2）