1、2003年上海土地公開招投標市場的分析2003年上海實施8次土地公開招技標,共推出土地162幅,總面積1373.8公頃。這些土地將建成約1138萬平方米的住宅,由于中標的土地費用在規定期限內必須全部支付,開發商拿到這些地塊后,迫于高額的財務成本,不得不立即開發,可能這些土地建成的房子將占上海市場2004年全年供應量的50%左右,并將在2004年下半年陸續推向市場。現對此進行分析,以2003房地產市場的原材料一土地的供應量及價格,來預測2004年上海房地產市場的走向。1、地塊分布區域(見圖一)招標土地中寶山、奉賢、青浦和松江這些邊遠區域分布的地塊數量最多。而傳統市中心,如黃浦、盧灣、徐匯、靜安、

2、長寧的土地供應量特很多,決定了2004年市中心區域的高價位的新建一手房屋數量有限,價格應該穩中有升,市場風險可不能專門大。 圖一：地塊分布2、各區招投標土地面積情況(見圖二)從各區域招投標土地面積情況看,2003年上海公開招投標的土地面積共計1331萬平方米,其中松江區的土地面積達到282.31萬平方米,所占比例達到20.55%,遠遠超過其他區域。此外寶山、青浦、金山、浦東新區等區域的土地供應量也不小。能夠預見,以后2年內,上海外環線兩側的邊遠城區將成為推案集中區域。 圖二：各區招投標土地面積(萬平方米)3.土地性質(見圖三)(1)各類土地性質的比例僅純住宅用地占到的比例就己達到79%,因此能

3、夠看出以后住宅項目仍是上海房地產市場上的主力軍。 圖三：土地性質從低容積率住宅用地供應情況看(見圖四),容積率在0.8以下的純住宅類土地共22塊,總面積為245.47萬平方米,在2003年所有招技標純住宅類用地中所占比例達到33%,可能建筑面積達到249.36萬平方米。能夠看出,以后上海低密度住宅仍有不小的推案量,且松江將是最大的不墅和低密度住宅的供應區域。 圖四：不墅類(低密度住宅)用地容積率在0.8以上的純住宅類土地共94塊,總面積為680.71萬(見圖五),在2003年所有招投標純住宅類用地中所占比例達到67%,可能建筑面積將達到888.77萬平方米。以后上海市容積率在0.8以上的公寓項

4、目推案量集中在寶山、南匯、浦東和青浦等邊遠城區。 圖五：公寓用地(萬平方米)(2)成交價格從圖六、七中能夠看出,黃浦區、盧灣區、虹口區、徐匯區和嘉定區的平均樓板價是目前上海各區中最高的5個區。只是需要指出的是黃浦區招投標地塊僅1幅,且為商業用途。可能以后虹口區將成為除傳統中心區(黃浦、靜安、盧灣及長寧)外房價最高的區域,而嘉定區的房價也將達到甚至超過市區的價格行情。 圖六：各區成交價格圖七：平均樓板價(3)招標的方式變化其間招投標方式歷經從最高價中標到中間價綜合評分法的變化。在2003年11月的8號地塊公告投標中，虹口、金山、青浦、奉賢、楊浦、松江實施中間綜合評分法，南匯實施最高價中標法，寶山

5、、普陀、閔行兩種方法都有。2003年初進行土地公開招投標時專門多區采納的是最簡單的價高者得地的方法，通過報名初審核準后，所有企業將報名資料包括規劃設計方案、可行性研究報告、保證金、報價、企業資質和銀行資信等資料放入投標箱，然后由區房地局開箱，當眾宣讀投標價格，價高者得地。這種方法的優點是以采納類似拍賣的方法用價格標準衡量，比較客觀公允；缺點也比較明顯，土地格被不斷抬升,在執行此政策的半年內上海土地市場的價格平均上漲了30%50%,專門多小公司不顧自身經濟實力,瘋狂出高價參與投標,獲得土地后無力開發,與政府反復糾纏優惠的開發政策,由于土地連續暴漲,許多小公司獲得土地后將中標土地的項目公司轉手倒賣

6、,形成土地市場的黑洞。由于土地價格不斷上漲,許多區政府又從第7、8號土地招投標開始采納綜合評分法。其評分方法是技標金額占70分,規劃設計方案8分,可行性研究報告6分,開發企業資質6分,從業業績5分,銀行資信5分。其中投標金額采納均值法,即政府事先確定一個投標底價,底價之下的標書皆為廢標,底價之上的每正負2%,則扣減2分。用那個方法來改變土地價格不斷攀升導致房價瘋漲的趨勢。那個方法確實對土地價格過快上漲其到了抑制作用,最近的土地價格下降約10%。然而部分開發商差不多針對上述方法有一系列對策,如針對投標金額均值法,一個公司發動子公司、孫公司起參加投標,如寶山某地塊11家投標單位中有5家是同一系統的

7、,最終如愿中標:針對規劃設計方案,開發商都美侖美失的超標準設計,因為中標后并不要求實施投標方案,反正是書面文章,大伙兒就抄遍海內外,集天下之大成;又如可行性研究報告要求闡述項目進度、市場分析、財務分析、付款進度和資金安排,在短短的半天時刻,5至9名評委們也不差不多上財務專家,如何來閱讀評價十幾份甚至幾十份可研報告:又如開發資質,許多技標單位差不多上掛羊頭賣狗肉,引人關注的的浦東某地塊,最后中標單位的一級開發資質單位是受人托請代為投標,中標后由請托人開發。針對從業業績,有些開發商胡亂填寫,政府部門在半天時刻如何內查外調,搞清晰哪些項目是誰建筑的,況且現在對外地來的開發商更是一點也不了解。銀行資信中信譽級不不是由同一個銀行出具的,其評價標準也各不相同,