1、. 學校物業治理模式 就目前物業治理狀況而言,學校是物業治理行業的一片凈土；那 里沒有業主 論壇 ,那里沒有業主委員會的 硝煙 ；開拓學校物業管 理市場,是物業治理公司進展的又一新契機； 1,專業型物業治理公司介入學校后勤治理是社會進展的必定趨 勢； 隨著這幾年國家對訓練事業的重視程度的提高, 國家積極推動科 教興國戰略, 人們對學問的欲求也在日益高漲, 在剛剛閉幕的中共十 六大上,又提出要形成全民學習,終身學習的學習型社會,促進人的 全面進展； 這其中預示著需要增加和擴建更多學校來中意學習的需 求,傳統的學校辦社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和進展的 嚴肅障礙； 由于方案經濟體制的影響,

2、 絕大多數學校的后勤工作都是 學校辦社會的運作模式, 即學校不顧自身實際進展規模, 不講求經濟 效益,不講求治理效率,只要學校存在什么勞務需求,就馬上設置一 個勞動崗位,工資都是由國家來掏錢；這種 “大而全,小而全 ”的進展 模式把學校辦成了一個 “小社會 ”,結果是學校辦了食堂,木工房,園 藝室,水電班, 有的學校甚至仍辦起了托兒所,這種運作模式特殊類 似于農業時代的自給自足的自然經濟, 與現代化進展趨勢是完全相違 悖的；所以專業型物業治理公司介入學校后勤治理, 由物業治理公司 供應專業,規范,個性化的后勤治理服務是社會進展的必定趨勢； 2,學校物業與商住物業的不同之處； 介入學校后勤治理工

3、作,第一應探究我們的客戶 “老師,同學 ”, ;,. 第 1 頁,共 8 頁. 他們需要我們供應什么服務？我們能為他們供應些什么服務？我們 應當怎樣服務？怎樣治理？這些都需要我們確立學校物業治理專業 化的服務理念；個性化,科學創新的治理服務模式；精益求精的工作 作風；規范化的操作來實現；從而贏得師生的認同；學校物業與常規 的商住物業在治理上有以下幾個方面不同： 對象不同：商住型物業中我們服務對象是社會各行各業,不 同職業的人,面對的業主少就幾百,多就成千上萬,學校物業服務對 象是老師和同學,單純學問型,遠沒有住宅小區那樣人員層次復雜, 單一業主；有利于服務的針對性； 2.2 治理的模式不盡相同

4、： 商住型小區有 “業主自治與專業化治 理 的共管式 ”模式,有酒店式治理,無人化治理,智能化治理等治理模 式,使用這些模式明顯不完全適用于學校的治理, 學校治理面對的 單一業主, 治理上必需聽從學校治理需要 從屬性, 更強調依據需 求供應服務,依據學校的自身特點, “量身定制 ”的治理模式 有深 厚學校特點的 “共管式 ”模式； 治理側重點不同：商住小區的治理重點是設施設備的愛護與 保養及大樓安全,治理的側重點是物（設備,設施,區域） ,對住戶 是供應服務, 而學校就留意中意教學需要和同學的安全； 治理的側重 點包括物以外, 仍要加強對同學安全的治理 （特殊是十八歲以下的學 生）；在對同學的

5、服務中增加了治理職責；在對同學治理與服務相矛 盾時,與學校的要求保持一樣,偏重治理； 治理服務的目標不同：商住物業的治理是為了制造安居樂業 ;,. 第 2 頁,共 8 頁. 的生活環境, 實現物業的保值和增值； 學校治理的目標是為師生制造 一個良好的教學環境,幫忙提升學校的整體實力； 治理服務資金的來源和使用存在明顯的差異：商住物業治理的資 金來源于多個方面, 它包括治理服務費的收取, 公共設施專用愛護基 金,多種經營收入等, 服務費收費標準是依政府主管部門制定的治理 服務費指導價格標準,由小區的業主委員會與物業公司協商制定, 由于地方標準的局限性和市場的規范程度, 仍達不到按質論價, 市場

6、化程度有限,資金的使用接受業委會,業主的監督,特殊是專用基金 的使用必需獲準后方可使用,合理,順當,準時的使用與業主和業委 會的專業才能有直接關系, 物業公司需投入精力和諧； 而學校物業中 治理服務費來源較為單一, 即學校的經營治理者； 物業公司可以接受 菜單式來制定服務項目,分項測算費用,經雙方協商確定服務內容, 以合同契約形式確定資金數額和支付方式, 資金使用按合同執行, 完 全的市場化；為物業公司發揮治理服務優勢供應了充分的空間； 3,學校物業治理模式特點 通過分析把握學校物業的不同之處, 針對學校物業的治理特點, 確定 物業治理服務模式,發揮物業治理在學校的后勤保證作用； 顧客的需求為

7、導向,供應個性化的服務；這在學校物業中特殊突 出；按學校對公共設施, 清潔,綠化,人員, 車輛,物資的治理要求, 量身定降服務；比如按課時支配的時間,中意教學要求的前提下,提 供教室的開門,設備愛護和安全的治理服務等； 學校物業治理人力資源配置上追求簡練,精干,降低運作成本； ;,. 第 3 頁,共 8 頁. 學校物業治理從屬于學校整體治理, 學校物業如依據商住小區治理處 分責設立物管員的多層治理, 在成本上是物業公司和學校方面都不能 承擔的, 學校物業的從屬性準備他無需面對眾多業主, 在多種經營上 發揮的余地不大,也就不需要如小區同樣的治理人員配置； 重視學校主管領導的領導風格,治理思路,特

8、殊是處理好與關鍵 人物的關系,應加強對該類信息的收集,準時調整方式,準時跟進； 確保治理的一樣性；表達學校特點的共管模式； 在強調本體內在治理的同時應留意本體外表工作,提高直觀感受 中意度； 學校物業比住宅物業更留意直觀感受, 這也是學校進展壯大 的需要；比如在學校內設置各類規范的溫馨標識,提示性,警示性和 說明性標識,為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用； 學校物業在接管項目前,必需對接管原有問題或其他涉及面大, 影響大的問題進行評估； 在此期間應和諧處理好各項關系, 并盡量在 此期間將重大問題予以明確,包括崗位設置,清潔的范疇和頻度,管 理區域和項目,設施,設備的愛護責任范疇和處理權限,服

9、務費用, 支付方式及其它費用承擔等,規避治理風險； 物業治理更留意服務的專業化；可供應辦公室內植物的養護和指 導,節假日環境氛圍營造,組織特色活動,教室治理,電教辦公設備 愛護等專業化,全方位的服務,供應行政后勤等方面業務的保證； 技術含量高,留意設備治理及相關人員的配備；學校物業人力資 源配置的特點, 確定了設備治理人員必需是素養高, 技術上一專多能 復合型人才； ;,. 第 4 頁,共 8 頁. 顧客看法的調查需關注各個不同層面的看法,仍需建立定期溝通 機制；重要溝通整理成為文件,雙方認可,促進治理服務的水平的提 高； 4,學校后勤社會化的治理優勢 后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發揮了

10、重要的保證作用； 學校后勤社會化后,學校的進展模式轉變為 “國家管方針,校長管辦 學,支部管監督,社會辦后勤 ”,新型社會分工,物業公司在進駐以 后,深化,詳細的可行性爭論,詳盡分析了學校物業與住宅物業的不 同,并針對學校治理的特點, 難點和學校的實際情形制定與之相適應 的治理方案, 以確保專業化物業治理優勢能在學校得到充分發揮, 為 全校師生營造一個優質的生活,學習環境；在實際操作中,留意保持 雙方思想一樣性； 實行后勤社會化, 使學校后勤工作的重心在治理上 而不是在供應服務上,學校無須設立特地分管后勤工作的校級干部, 行政環節少, 學校完全可以依據工作需要隨時向物業公司提出服務要 求,其它

11、學校需要通過召開特地會議或需三令五催才能解決的問題, 只需要一個電話就可以得到妥當的辦理； 實行后勤社會化, 校領導干 部不需要在后勤工作花費什么精力, 后勤人員與一線老師爭待遇或一 線老師對后勤人員埋怨不滿等問題得到完全解決, 老師們都把精力集 中在本職工作上；校領導重點放在狠抓教學質量上,獲得了學校,物 業公司雙贏結果； 有利于學校降低治理成本；節省工程耗費,獵取長期利益；物業 公司充分發揮專業技術方面的特長, 積極為學校做好技術參謀, 利用 ;,. 第 5 頁,共 8 頁. 自身多年積存下來的治理體會, 為學校介紹專業施工公司, 確保其最 合理的價格, 選擇施工質量最好的公司來施工, 并

12、在工程中進行中全 程把握,確保施工質量；依據實際情形,物業公司對整改提出合理化 建議,幫忙完善學校的整改方案,為學校節省整修費用；學校獲得了 高質量的專業化后勤服務；實現后勤社會化使學校的治理具有活力, 降低了治理成本的同時, 學校也獲得了較高的后勤服務質量； 學校在 清潔衛生,環保綠化,校產保衛,校內周邊秩序整治等工作都獲得了 中意的服務；治理工作得到社會認可,促進學校整體實力的提高； 4.3 完全市場化的運作模式, 為物業治理公司發揮專業優勢供應了空 間,有利于物業治理公司的服務,治理創新；在學校物業這種獨立產 權,單一業主,在物業治理合同和簽訂中, 明確了對各方義務和權益, 對各項服務,

13、 責任的界限的劃分都寫入的合同中, 為以后的治理供應 法律依據,便于物業公司實施服務和治理； 比如在學校內的綠化改造, 解決學校空調冷凝水的集中排放問題, 由物業公司拿出切實可行的實 施方案,很快就獲準實施；這在商住物業中是完全做不到的； 5,學校物業治理創新 突顯 “個性化 ”； 在學校物業中充分挖掘, 把握顧客的個性化的需求基礎上, 著身為客 戶 “定做 ”服務模式及服務項目,在專業化,規范化的基礎上更突出個 性化服務； 學校環境治理方面：依據校內須適合同學學習,溝通的特點,重點放 在營造校內內深厚的學習環境, 比如針對外國語學校特點, 建議積極 策劃建成適合外語學校特點的 “英語角 ”,

14、營造學習氛圍； 綠化養護中, ;,. 第 6 頁,共 8 頁. 品種選用需適合學校特點 （木棉樹, 刺海棠等簡潔對運動中同學造成 損害,就不適宜在學校道路兩旁種植） ,將植物的深度修剪養護支配 在寒暑假期間進行； 清掃時間躲開上下班和課間時間, 衛生間的清潔 頻率和時間參照課時支配制定； 在每個細節充分考慮學校特點, 中意 客戶對環境的要求； 學校安全治理： 作為顧客較為關注的學校安全治理, 不僅要制定針對 性的車輛, 人員,物資進出治理及教室治理制度, 仍要依據學校特點, 積極與校方,政府機關聯絡協作,愛護學校和周邊的治安環境；禁止 了學校周邊不良人員勒索同學財物, 亂擺賣等嚴肅影響同學人身

15、財產 安全大事,愛護了學校聲譽；形成了針對學校特點的安全治理模式； 房屋及附屬設施設備修理養護服務： 它是愛護學校正常的教學工作的 基礎服務項目, 物業充分發揮在設備愛護上專業優勢, 針對學校特點 制定設備設施保養方案, 使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改 變,確保了學校正常的教學工作的開展,另外為客戶著想,在養護的 同時留意降低設備的運行成本, 對學校的水電氣實施監控, 定期上報 水電氣用量分析報告 ,提出節能的合理化建議,實施后為學校節 約多項設備運行開銷；獲得了合作雙方 “雙贏 ”成效； 6,物業治理公司在學校后勤治理的更高目標 的后勤服務； 為學校供應一體化 物業治理在全國進展是不均衡的, 這幾年來物業治理已有突飛猛進的 進展,競爭也日趨猛烈；特殊是深圳,物業治理市場在不斷完善,物 業治理已由起初的簡潔式服務,走向全方位,多元化的服務；在物業 ;,. 第 7 頁,共 8 頁. 治理競爭日趨猛烈的形勢下, 如何適應市場的需求, 科學精確地確定, 并切實有效地提高物業治理企業的效益, 已經成為廣大物業治理企業 普遍關懷的問題； 學校物業作為物業企業進展的又一新契機, 必將受 到關注,然而, 在物業治理業所面臨的現狀與行業環境,仍承擔著諸 多的 瓶頸 制約； 從起初物業治理公司供應什么服務給