1、營口鲅魚圈前期市場調查報告大商地產營銷管理中心 2009-3-26目 錄第一局部 工程區域宏觀概述及分析一、營口市宏觀概述二、鲅魚圈區宏觀分析一鲅魚圈區概況二經濟開展狀況三鲅魚圈政府對本工程的重視第二局部 鲅魚圈商業及商業地產分析及建議一、鲅魚圈商業調查一商圈構成及分布二典型商用物業狀況調查三結論及建議二、商業地產現狀及分析一最新狀況二供銷市場三商鋪客戶群分析三、餐飲業調查與分析一餐飲業調查二消費人群分析 三餐飲業結論及建議四、商業地產的結論及建議一結論二建議第三局部 鲅魚圈住宅市場調查分析、結論及建議一、鲅魚圈住宅地產現狀調查分析二、市場總體供給量現狀調查分析三、房地產區域市場調查分析一鲅魚

2、圈購置客群分析二期房和建筑形態所占比例三房型四單價五總價六產品裝修七物業管理情況調查分析四、結論及建議一結論第四局部 工程開發建議一、工程概況二、SWOT分析三、工程市場定位建議四、外銷商鋪的有關建議五、工程住宅局部建議鲅魚圈工程市場調查報告第一局部 工程區域宏觀概述及分析一、營口市宏觀概述營口市位于遼東半島西北部，大遼河入海口左岸。西臨渤海遼東灣，與錦州、葫蘆島隔海相望；北與大洼、海城為鄰；東與岫巖、莊河接壤；南與瓦房店、新金相連。營口城區距沈陽市166公里，距大連市204公里，距鞍山市84公里，距盤錦市70公里。地理坐標處于東經12156至12302之間，北緯3955至4056之間。營口是

3、遼寧省管轄的地級市，是全國重點沿海開放城市。面積5402平方公里，海岸線長96公里，近海灘16萬多畝。 HYPERLINK :/baike.baidu /view/993715.htm t _blank 站前區 面積 70平方千米， 人口26萬。 HYPERLINK :/baike.baidu /view/993717.htm t _blank 西市區 面積 20平方千米， 人口16萬。 HYPERLINK :/baike.baidu /view/993718.htm t _blank 鲅魚圈區面積 268平方千米， 人口33萬。 HYPERLINK :/baike.baidu /view/1

4、17730.htm t _blank 老邊區 面積 305平方千米， 人口13萬。大石橋市面積 1379平方千米，人口72萬。蓋州市 面積 2928平方千米，人口73萬。數據來源：營口市政府發布的相關資料，人口統計日期截至2004年近年來國家振興東北老工業基地的導向；規劃確定營口市城市性質為：我國東北重要的港口城市和先進制造業基地，遼寧中部城市群和遼寧沿海經濟帶上的區域中心城市，營口所獨有的中心城市的地位優勢和商業提速開展的環境以及近年來經濟的快速增長，為營口帶來了許多商機。二、鲅魚圈區宏觀分析一鲅魚圈區概況【城市規劃】營口鲅魚圈位于遼東半島中部的渤海之濱。坐落在營口市南端52公里處，地處北緯

5、40154020，東經121812215，北、東、南三面與蓋州市接壤，西瀕渤海，與錦州市葫蘆島市相望，東西橫據23公里、最窄處18公里，南北縱距最長處23公里、最短處18公里，南距大連170公里。目前，營口鲅魚圈行政區劃面積268平方公里，下轄熊岳、紅旗、蘆屯三個鎮，海星、海東、紅海、望海四個辦事處，33個社區居民委員會，50個自然村。東北第二大港營口港，坐落在鲅魚圈內，現有泊位29個，萬噸以上泊位17個，進入全國十大港口行列。經國務院批準，營口經濟技術開發區于1992年在遼寧省營口市鲅魚圈設立，地理位置十分優越，是遼寧省3個國家級開發區之一。【民族人口】開展壯大中的新興城市對房地產市場存在剛

6、性需求。據政府網站發布的資料顯示：截至2004年，營口鲅魚圈現有人口33萬，其中農業人口14萬人，城市人口近20萬人；隨鞍鋼入區但未落戶員工大約5萬人；流動人口10萬人，其中，黑龍江省籍和吉林省籍人口占了2/3。?營口鲅魚圈國民經濟和社會開展第十一個五年規劃綱要?提出營口鲅魚圈的總體目標定位是：年建成百萬人口現代化濱海港口城市。建設百萬人口現代化濱海港口城市是鲅魚圈區今后年的長遠開展目標。其中第一階段到2021年，全區人口數量將到達50萬，將比2004年新增17萬人，其中外地轉入人口15萬人，城市人口比重到達80。【自然資源】 營口鲅魚圈及周邊地區已探明的金屬和非金屬礦藏有32種，其中金屬礦有

7、金、銀、銅、鐵、鋁、鋅等，非金屬礦有菱鎂、硼、滑石、硅等；天然礦泉水日涌水量500多噸，熊岳等地的地熱水藏量豐富；沿海鹽田年產海鹽80萬噸。 二經濟開展狀況2021年營口鲅魚圈的各項經濟指標繼續實現又好又快開展。鲅魚圈全年國民生產總值234億元，全社會固定資產投資200億元，財政一般預算收入9億元，躍居營口地區首位。金融機構各項存款余額億元，社會消費品零售總額43億元，旅游總收入23億元。人民生活條件不斷改善。城鎮居民人均可支配收入13300元；農民人均純收入8100元；人均住房平方米。三鲅魚圈政府對本工程的重視營口鲅魚圈充分發揮資源、交通、鋼港、環境等綜合優勢，堅持“走出去，引進來，強化一、

8、二、三產業全面招商，工程引進再創歷史新高。2021年引進的重點工程，總投資12億元，集綜合性、現代化于一體的營口鲅魚圈新瑪特城市廣場工程正式簽約，充分顯示了大商集團敏銳的戰略眼光和非凡的開展魄力，也必將成為營口鲅魚圈現代效勞業蓬勃開展的一個重要標志。副市長、鲅魚圈黨工委書記高作平在致辭中指出：在今后的合作中，鲅魚圈將秉承“一切讓路，一切效勞，一切保障的效勞宗旨，為該工程提供強有力的支持，并有信心與大商集團一道展開深層次、寬領域的廣泛合作，盡早把該工程打造成遼寧沿海經濟帶上連接沈大之間又一現代化國際化商業旗艦。鲅魚圈是一座環境優美、功能完備、宜居宜游的現代化、生態化海濱城市。因其港口城市及旅游城

9、市的特點，其獨特的區域優勢和開展前景，使鲅魚圈的經濟開展異常活潑。當前，鲅魚圈政府的長遠規劃、外來移民人口的不斷增加及消費力的持續增長，為商業物業開發帶來了開展的時機。本工程的進駐將對當地的商業升級、城市開展、功能完善和人民生活品質的提升具有重要意義。第二局部 鲅魚圈商業及商業地產調查、分析及建議一、鲅魚圈商業調查一商圈構成及分布鲅魚圈傳統的商業旺區主要集中在老城區板塊的唯一一個商圈商業大廈商圈當地人習慣稱之為圈內。此商業中心是鲅魚圈目前最繁華的商業中心，聚集了商業大廈、紅運商業街、聚寶樓等大型購物商場。但其業態相對單一，以百貨為主，餐飲、服裝等行業中的低檔次店鋪比例偏高，服裝群眾化，飲食多以

10、快餐式、小吃類為主。主要顧客是工薪階層。1、商圈范圍以昆侖大街為縱軸，淮河路以南、長江路以北為橫軸，商業大廈為圓心半徑500米范圍構成的，主要以購物、餐飲、住宿功能為主，是鲅魚圈城市居民綜合消費的商業圈。昆侖大街及商業大廈已成為鲅魚圈居民商業消費最具代表性的街道和商場。2、商圈內業態種類構成商場超市： 商業大廈 聚寶樓 紅運商業街 雅威家居 組美超市 三星電器 萬達電器 新新家私 百合鞋業 紅運電子城 海爾專賣 三和超市餐飲機構： 稻香快餐 天津包子 隆仁漁港 湯池羊湯 富港海鮮 骨頭館 明麗酒樓 肥牛豆撈 火透了烤肉 春餅店 粗糧館 小肥羊 嘉旺火鍋 福祿餃子 漁民時代 蘭州抻面 吉原飯店

11、東升源飯店 錦城火鍋 老八餃子 滿族火鍋 馨海都飯店 永和豆漿 大同江狗肉城 烤鴨店 會濱餃子館西餐廳： 肯德基 米蘭西點 凱倫咖啡品牌專賣： 馬克華菲 報喜鳥 鵬達體育 金馬皮具名店 富貴鳥男裝 眼鏡店 移動通信 萃華金店蛋糕店 效勞性配套：美容美發 洗浴中心大酒店： 港豐大酒店 金燦快捷酒店 雅豐賓館 弘泰賓館雙誼賓館 華能賓館 曼哈頓大酒店教育機構： 好仕外語培訓 樂器培訓 縱橫外語 鐵路小學 新港小學 二十四中 淮河路小學 二十九中 海平電腦培訓 廣闊外語 銳達電腦 金融機構： 交通銀行 營口銀行 中國銀行 建設銀行醫療機構： 成大方圓大藥房 區中心醫院舊址 文化機構： 新華書店 育紅

12、書店 娛樂： 鲅魚圈大劇院 網吧 KTV歌廳機關企事業： 商業局 人壽保險公司 客運物流： 老客運車站 公汽公司樞紐站周邊住宅小區：大廈小區 新港小區 站前小區 雙富小區 明珠小區金盾小區 華電小區 學府花園分析：1該商業中心面積與人口密度大，商業大廈和紅運商業街已成為鲅魚圈居民購物消費的首選場所，原因如下：A根底設施完善，功能完備，業態豐富，交通便利；B該商場具批發零售于一體，商品品種豐富，能滿足中低階層消費需求；C通訊業、餐飲業、娛樂業等特色商業街區已初具消費規模。二、典型商用物業狀況調查根據工程的規模及地理位置，以及整個城市的規模，我們以工程所在地為圓心，取周邊2公里為半徑進行了調查，調

13、查重點為銷售型商用物業。其他詳見附表九。1、商業大廈工程名稱商業大廈工程具體位置距本案200米，昆侖大街與黃河路交口開發商鲅魚圈大廈集團建筑格局獨棟L型工程類型綜合性購物中心營業時間9：00-20：00總建筑面積萬平米實用率1-5層建筑層數5層進深100米柱距8米層高營業額08年的營業額鋪位面積6-200平米主力面積6-20平米產權歸屬開發區聯宇房地產公司建筑風格中庭式業種規劃一樓：超市、食品區、美食廣場；二樓：大商電器、小家電、藥店、服裝；三樓：鞋襪、化裝品；四樓：品牌服裝店、針織內衣；五樓:童裝、男女裝、體育用品經營模式統一管理，對外租賃、聯營和自營形式共存目標客戶群以鲅魚圈本地居民消費為

14、主，局部來自蓋州、熊岳租金范圍 -7元/ 平米/天出租率 97%售價-當地口碑 好物業管理大廈物業物業收費標準 已含租金內招商單位聯宇公司周邊標志性建筑 港豐大酒店、雅威家居交通便利度十分方便附近公交線路 102、105、103、205、208分析：商業大廈設計和建筑理念已經落后，始建于1997年，2000年開業。地理位置優越，交通便利，客戶群龐大。商業大廈第二層賣少局部獨立商鋪，考慮到目前房款、客戶接受度，其內鋪面積多集中在10-15平米，少量超過20平米，臨街外鋪在100-240平米左右。獨立店鋪由商戶自己經營，影響商廈整體形象，對商業整體經營造成困難。2、紅運商業街工程名稱紅運商業街工程

15、具體位置距本工程100米，昆侖大街中段開發商遼寧紅運集團建筑格局圍合、并列工程類型商業購物廣場開業時間2004年總建筑面積萬平米實用率1-3層建筑層數3層進深14米柱距5、8米開間5、10米層高1層米；2層米；3層米鋪位面積140-400平米主力面積140-240平米產權歸屬紅運公司或投資者建筑風格現代商業街業種規劃 品牌店、品牌服飾店、組美超市、三星電器、紅運電子商場等經營模式統一管理，自主經營，局部紅運自營，對外租賃或出售。目標客戶群以鲅魚圈本地居民消費為主，局部來自蓋州、熊岳租金1.0元-2.5元/ /天出租率 85%售價6500-7000元/平方米當地口碑 一般物業管理紅運物業物業收費

16、標準已含租金內招商單位紅運招商周邊標志性建筑 區中心醫院、雅威家居交通便利度十分方便附近公交線路 102、105、103、205、208分析：紅運商業街的經營主要以購物功能為主，以化裝品超市、品牌專賣店等業態復合構成。開發商本意是對傳統商業街進行升級，但因經營不善，物業管理落后，產權不明晰，造成局部商戶出兌或出賣，使商城內的經營環境較差，客流量少。目前除街內 一條街已形成規模外，其它如三層空置面積已達6600平米，并且局部內街店鋪關門停業。紅運商業街銷售的情況也不理想。三結論及建議1、鲅魚圈商業市場將升級換代首先對于低檔百貨業態競爭劇烈，市場趨于飽和，而中高檔百貨市場、中高檔餐飲市場及娛樂消費

17、市場仍有較大空間。從鲅魚圈商業開展來看，經營業態尚未多元化、商業布局尚欠合理性、商業設施陳舊、產品同質化嚴重、經營混雜的問題仍十分突出，缺少實力強大的現代綜合購物中心對鲅魚圈商業進行全面整合。如何深化商業中心功能，滿足市場多元化之消費需求，實現從形象、功能到環境的改善與升級，最終促本錢地城市居民中心消費與外地觀光旅游消費的合二為一。從城市與商業開展的角度來說，該商圈急需升級和改造。大商集團鲅魚圈新瑪特購物休閑廣場的出現，填補了鲅魚圈現代化購物中心市場的空白，將引領鲅魚圈新商業的快速開展。開業后，將直接拉動鲅魚圈本地居民到此消費，同時也會吸引城南及熊岳、蓋州等地的居民前來跨區域消費。2、特色街道

18、層出不窮鲅魚圈政府發布?鲅魚圈“十一五商業網點建設規劃?、?老區改造規劃?兩個文件后，已啟動昆侖大街及其輔街的升級和改造。目前,鲅魚圈的 一條街、小吃一條街、KTV一條街,裝修裝飾一條街等已初具規模，且商業氣氛比擬濃厚，說明市場具備一定潛力。根據規劃，鲅魚圈政府鼓勵同類市場進行多種形式的聯合、兼并，鼓勵連鎖市場和集團市場入駐，并積極吸引國際國內批發企業在鲅魚圈落戶，以提升鲅魚圈商業的整體水平。建議我工程規劃與設計應多考慮增加餐飲、娛樂、休閑等特色商業街內容，如主題式餐廳、量販自助式KTV、多廳電影院、數碼城、音像書店等。二、商業地產現狀調查一最新狀況2021年鲅魚圈在政府南移后的新城區建設開展

19、和老城區城市商業的升級改造過程中，據鲅魚圈政府的統計數據顯示，商業地產2021年開工面積2.5萬平米；預計2021年開工面積27萬平米，可售面積達25萬平米，銷售比率到達93%。分析：鲅魚圈商業地產的開發量呈現高速增長的趨勢。目前城南新城區因開展剛剛起步，住宅人口入住率較低，商業市場供給量較大，價格偏高，定位錯誤，建筑結構不合理等造成了住宅底商未售或店鋪售出而無人經營的情況比比皆是。鲅魚圈商業地產市場將有可能出現城南局部過剩現象。二供銷市場鲅魚圈商業地產終端產品包括社區底商、商業街商鋪、商圈臨街商鋪3個種類。鲅魚圈內的各住宅社區存在的社區商業約占鲅魚圈總商業開發面積的70%具體詳見附表八：住宅

20、底商的商業市場調查表。1、市場供給方面 根據市場調研我們發現，目前新建、在建的商業工程，包括老區、城南兩大區域，從建筑形態上看，都是高層/小高層建筑，且絕大多數都是底“商上“住形式，鲅魚圈現有商業面積約萬平方米，目前體量較大的商業地產工程主要有兩家。具體如下：新商業大廈紅旺廣場工程位于紅海新區西側，平安大街與日月大道交口南側、新區中心醫院南側，緊臨鴻基國際東側。新商業大廈商場面積8.8萬平米；總面積13.6萬平米；其中地下車庫1.16萬平米；賓館3.7萬平米；規劃1-5層為商場、6層為辦公、7-25層為賓館。開發商為商業大廈聯宇房地產開發。翔峰國際花園大型購物廣場工程位于新城區的南部，政府投資

21、中心大樓西側，日月大道國稅局旁邊。大型商業購物廣場規劃面積4萬平米。小結：以上兩個所列工程是鲅魚圈現有的、即將形成較大規模的商業工程，工程總體量將近18萬平米，在新城區臨近日月湖海濱浴場。目前新商業大廈工程因為某種原因現已停工，翔峰國際規劃在二期開發，上市時間尚不確定，城南新區假設形成商業氣氛還需較長一段時間，這兩個商業工程的上市對我工程不會造成太大的沖擊。2、市場銷售方面從上面圖表看到，鲅魚圈的底商價格在05年-07年呈現平穩上升趨勢，從05年的4000元/平米漲到07年的7000元/平米；07年-08年價格漲到10000元/平米左右。A、鲅魚圈的社區底商價格從2500-11000元/平米不

22、等，只有3%產品超過10000元/平米特指城南臨近海濱公園區域。B、商業街價格：目前鲅魚圈沒有新開商業街，工程附近的紅運商業街為2004年開發的工程，里側街區為6500-7500元/平米，臨昆侖大街一側主街區價格為7000元/平米-9000元/平米。C、工程附近1公里半徑內的臨街商鋪價格：根本都為二手房，沒有新開發樓盤，價格在3000元-5000元/平米之間。小結：我工程所在商圈內商業地產工程近年幾乎沒有新開工程，且規模都較小，一般都為臨街一托二底商，銷售后租金價格偏低，經營業態混雜。從鲅魚圈商業客群的選擇方向來看，地段好的臨街商鋪仍是廣闊投資者的首選對象，目前，由于近年鲅魚圈城南的商業地產工

23、程開發面積較大和鲅魚圈政府的城市開展規劃實施，包括清華園、紅運地產、富吉地產、翔峰國際、鴻基國際等一批大型樓盤屬于住宅底商范疇鋪天蓋地的廣告宣傳，大大提高了鲅魚圈居民對商鋪的認可度和接受度，將商鋪售價從每平方米缺乏6000元一下突破到現在的-1.1萬元/。鴻基國際憑借得天獨厚的地段優勢，通過炒作后，將商鋪售價提高至歷史最高水平1.1-1.2萬/，近三年的平均銷售率缺乏60%，金融危機來后銷售停滯。3、租賃市場方面商圈內臨街商鋪租金：2-4元/平米/天，以租金較高的聚寶樓一層萃華金店為例，其240的商鋪08年的租金30萬元/年，現在漲到35萬元/年，折合4元/平米/天，聚寶樓年增長幅度在5-7%

24、/年。商業大廈內租金：一層8-10元/平米/天，二層7元/平米/天，三層5-6元/平米/天，四層4.5元/平米/天，五層3.5元/平米/天，已連續多年遞增，其中2021年漲幅高達20%。總體來說,鲅魚圈整體商鋪租金走勢呈平緩向上的良好開展態勢。小結：1鲅魚圈商鋪租賃市場活潑，綜合情況好的商鋪租賃呈現供不應求的局面；2商業中心的地域唯一性，決定了商圈內經營的客戶群集中，商業氣氛濃厚，開展潛力巨大，為我工程奠定了良好的商業開展根底。三商鋪客戶群分析1、關于經營客戶群分析調查當地的商業消費客群有以下幾類經營人群，這類經營客戶因為鲅魚圈目前的商業店鋪的租金較低，多以租賃方式經營。外省市人士，來自黑、吉

25、兩省或沈陽、大連、鞍山、盤錦等地，他們看重鲅魚圈的寬廣的經濟開展空間，帶著新穎的經營理念，欲在鲅魚圈大展拳腳，租鋪經營。來自熊岳、蓋州等地經營 、小餐飲的經營者比擬成功，他們的進駐往往會帶旺一個片區。 特色經營商戶如肯德基、永和豆漿等特色餐飲或鵬達體育以品牌專賣為主，緊貼潮流步伐，善長經營。 2、關于投資客戶群分析投資鲅魚圈商業的客戶群主要有以下幾類人：具有豐富經營經驗的私營企業主和個體經營者占43%。此類人士對鲅魚圈的市場趨勢把握較好，投資額較大100萬元以上，決策也相對果斷。鲅魚圈的區域內局部具有較高穩定收入的企業高級管理人員、政府高級公務員及炒股票人士。其商業投資欲望很強，投資額在50萬

26、-100萬之間，此類客戶群占到51%，其投資行為較為謹慎。受鲅魚圈的拆遷政策賠償的本地人占6%。其資金充裕，對投資商鋪收租、造福子孫、期望世代享用的意愿極大，此類客戶投資額在50萬元一下。三、餐飲業調查與分析一餐飲業調查餐飲業在鲅魚圈商業市場綜合業態當中所占的比重很大。由于鲅魚圈餐飲業近年來開展速度迅猛，盲目競爭的現象隨之出現，缺少有品牌的，中高檔次并具一定規模的大型餐飲。相比擬，在城南新城區由于商業氣氛沒有形成，因而臨街公建的小型餐飲經營滑坡，效益均不太理想。市場調查如下詳見附表三五1、餐飲業開展不成熟，分布不均衡。主要分布于遼東灣大街、昆侖大街、平安大街、長江路和淮河路等街道，其中尤以遼東

27、灣大街和淮河路、昆侖大街最為集中，連鎖和大型餐飲數量很少。大多數是小型餐飲。2、該區域內品牌連鎖餐飲店很少，僅有8家。品牌連鎖餐飲列表如下：品牌數量個品牌數量個品牌數量個上島咖啡1家肯德基1家永和豆漿2家加州牛肉面3家摸錯門牛肚王1家合計8 家3、按照人均消費額對鲅魚圈餐飲規模進行分類，高檔人均消費150-200元、中高檔人均消費50-150元之間、低檔人均消費50元以下數據顯示：高檔餐廳所占比重雖小，但消費能力很強。4、鲅魚圈餐飲業從業單位數量眾多，競爭較為劇烈。菜系品種以火鍋、燒烤類和海鮮類經營單位為多。僅有兩家川味特色飯店，如：川三川、沸騰漁鄉。5、經調查，較大規模的餐廳多為承租人，市場

28、反映鲅魚圈目前規模較大的餐廳由于建筑的首層高度均低于5米，裝修后檔次不高，難以表達酒店的檔次。6、西餐類只有四家，如高檔規模的米蘭西點建筑面積1000平米，低檔規模的凱倫西餐建筑面積500平米、凱悅西餐廳建筑面積500平米和華海假日建筑面積800平米等。在此消費的人群較少。二消費人群分析1、消費人群鲅魚圈的大型企業，如營口港務局、中鐵、鞍鋼、華能等內部普通員工和鲅魚圈原住居民形成群眾消費群體；鲅魚圈的機關公務人員、私有業主、公司高級管理人員和外來商務人員構成該區域的中高檔消費群體，且消費能力很強；鲅魚圈城區以外，如熊岳、蓋州等周邊城鎮消費人群經常開車到鲅魚圈就餐的高端人群，這局部人群占到中高端

29、消費一定比例。旅游客群在每年的5-11月來此集中消費，屬于中低端集中消費人群。2、經營客群鲅魚圈餐飲業的經營者大多來自外埠區域，東三省當中的長春、沈陽、鞍山、蓋州、熊岳人占到一定比例。三餐飲市場的結論及建議：1、結論鲅魚圈區域的餐飲工程在規模上呈現低檔泛濫，高檔奇缺的狀況，鲅魚圈區域目前40萬人口、高檔餐飲與品牌連鎖餐飲總計不到12家，隨著不斷涌入的外來人口和區域不斷提高的餐飲消費需求，已經很難滿足鲅魚圈區域居民不斷提高的生活消費需求。目前，鲅魚圈高端人群由于當地缺乏高檔餐飲消費場所，而轉到沈陽或大連消費。隨著鲅魚圈餐飲業的不斷開展，市場需求將會進一步引導餐飲經營的平衡化開展。而鲅魚圈現有的餐

30、飲市場格局及消費能力已經為高端的餐飲工程經營提供了足夠的市場支持。鲅魚圈的地理位置得天獨厚，隨著港口的不斷擴大開展，三資企業的大量涌入，城市化建設步伐的日益加快，經濟的飛速開展，給鲅魚圈的餐飲業提供了非常難得的開展契機。2、建議 根據以上調查與分析，建議在我工程上應增加主題式大型餐飲2-3家規模在2000平米，中高檔。其他也可適當引入如：肯德基、麥當勞等西式連鎖餐廳、上島咖啡等休閑消費場所以及民族特色餐飲。總之，在我工程上，餐飲配套應占到相當比重，并對本工程開展起到良好作用。建筑局部，從建筑設計角度考慮，工程中規劃特色餐飲區應成為本工程亮點，尤其在設計風格上要符合現代主題餐飲的硬件條件，比方大

31、跨距、高首層、外掛觀光電梯、一定要有足夠多的停車位，便于提升餐飲的經營檔次。四、商業地產的結論及建議一結論1、市場投資及經營者熱衷于接受商業中心旺地臨街商鋪，對于城南新城區的封閉式小區的社區底商熱度不夠。2、鲅魚圈近二年商業地產開發勢頭強勁，開發面積持續攀升，現在開發和已建完成的總商業面積已經出現較大空置，但空置的商業多為住宅底商，由于鲅魚圈城南商業開發時間短，小規模商業工程較多，且經營檔次不高，缺乏經營特色，無法強有力吸引居民前來消費。3、從鲅魚圈商業市場現階段開展的趨勢來看，極需通過一些上規模、上檔次、經營層面廣泛、經營特色突出的大型商業工程來帶動區域開展。二建議：根據調查情況的分析及鲅魚

32、圈經營、投資商鋪人群的需求，我工程商業1、2層的臨街商鋪，外立面設計要有特色、顏色要鮮明個性,有足夠的停車位，步行街臨街商鋪價格應該定位在10000-12000元/平米。第三局部 鲅魚圈住宅市場調查、分析及建議一、鲅魚圈住宅地產現狀調查2006年至今，隨著鲅魚圈城市化開展的步伐加快，鲅魚圈的房地產市場進行了前所未有的高速開展，格局也重新劃分。鲅魚圈政府南移，外來人口的不斷增加使房地產市場正向城市東部、南部等郊區化開展。其中城市大面積開發的熱點主要集中在紅海河南岸，云集了翔峰地產、鴻基地產、聯宇地產等眾多本地及外地大型開發企業。我工程所在鲅魚圈老城區，是鲅魚圈的商業中心，也是房地產市場開展最為成

33、熟的區域。現有的住宅絕大多數為5年以上房齡的多層磚混結構，且戶型和建筑設計早已過時，通過前幾年的大面積開發建設，使得工程周圍目前土地稀缺，新供給量減少；鲅魚圈老城區居民為了改善居住條件或進行房產投資而紛紛在城南新區購置住宅，而使老城區大局部房屋進入到了二手房市場。二、市場總體供給量現狀調查據鲅魚圈政府初步統計公布的數據顯示：截止2021年底鲅魚圈房地產目前可銷售面積200萬平方米，新開工面積30萬平米，預計2021年房地產住宅工程的開工量將到達225萬多平米。本次市調主要針對鲅魚圈區域內在售、未開盤工程進行調查分析。案例16個。詳見表一表一：鲅魚圈樓盤信息匯總表工程名稱水岸尚品清華園海星芳華園

34、鵬發融新苑龍逸家園福地山水文園御景灣鴻基國際工程位置平安大街與水岸路交口平安大街與桃花潭路交口世紀廣場西南，遼東灣大街中段平安大街與閩江路交口平安大街與文德路交口，紅海河南岸平安大街立交橋南，碧霞山公園東側遼東灣大街與紅海路交口，紅海河南新中心醫院對過開發商營口誠信房地產營口宏晟實業營口海星房地產開發營口鲅魚圈鵬發房屋開發營口開發區中渤房地產公司營口翔峰置業營口錢塘江房地產營口鴻基地產開發占地面積76,233平37600平3680平米約60000平米5萬平米6萬平米66350平米65000平米建筑面積20萬平米10萬平米3萬平米18萬平米20萬平米約6萬平米13萬多平米近20萬平米容積率834

35、13住宅價格3180-3600元/平，均價3300元/平2177-3697元/平，均價3100元/平3380元/平起價，均價3680元/平未定2300起價元/平均3200元/平米起價3200元/平米，均價3500元/平米起價3200元/平均價3500元/平商業價格均價5500元/平4000-11000元/平4680元/平起未定6000-7000元/平未定8000-10000元/平10000-11000元/平物業類別高層、小高層多層、小高層高層高層小高層、高層小高層高層、小高層高層、小高層規劃戶數1800戶800戶268戶一期300戶一期400戶500戶1200戶1500戶賣點地段、物管、環境、

36、配套地段、環境、配套地段、物管、配套、醫療地段、物管、環境、配套、交通地段、環境、觀光電梯、入戶花園公園、地段、開發實力地點、環境、海景、娛樂未來城市中心、配套完善鲅魚圈樓盤信息匯總表續工程名稱翔峰國際花園陽光100新遠山水人家富吉家園平安家園灣畔書香門第觀瀾天下群星國際新城工程位置月亮湖公園東，日月大道北遼東灣大街與桃花潭路交口平安大街北段、大廈小區B區對面長江路與泰山路交口北側原小陸屯、青龍山公園、長江路小學對面鲅魚圈蝴蝶泉路第一高中南閩江路西段、春華海鮮城北150米海豐路與平安大街交口，紅海河南岸。開發商營口翔峰置業遼寧天鴻實業遼寧新遠房地產開發遼寧富吉集團遼寧新遠成大房地產營口灣畔房地

37、產開發遼寧天鴻實業集團營口群星房地產開發占地面積55000平米1000平米12439620萬平米5萬平米3萬平米15萬建筑面積12萬20000平米一期12萬45萬平米一期約7萬平米約9萬平米6萬平米總面積37萬平米容積率2032住宅價格起價3380元/平均價3700元/平起價2880元/平均價3000元/平未定2450-2990元/平米2480-3180元/平未開盤起價2300元/平均價2700元/平起價3080元/平均價3500元/平商業價格10000-12000元/平5500-7000元/平未定1F:5180元/平1-2F:4980-5380/平1F:6200-6500元/平1-2F:46

38、00元/平未開盤5226元/平起價5500-8000元/平物業類別小高層、高層多層、小高層多層、小高層、高層多層、小高層、高層多層、小高層小高層、高層高層高層、小高層規劃戶數9003001800共4000戶一期300戶500600500一期規劃500賣點地段、物管、環境交通、配套地段、物管、環境交通、配套地段、物管、環境交通、配套地段、物管、環境交通、配套地段、物管、環境交通、配套地段、物管、環境交通、配套地段、物管、環境交通、配套地段、物管、環境交通、配套、精裝小戶型以上調研的樓盤90%都集中在新城區，少局部在城區東部。三、房地產區域市場調查分析一鲅魚圈購置客群調查分析鲅魚圈當前正處在經濟增

39、長期，城市化的開展速度加快，大量的經商、外地流動人口對住宅構成一定的需求，這局部人群占到20%；當地因國家扶農優惠政策而致富的農民和因政府規劃而動遷的城市居民，形成需求量最大的購置人群，這局部人群占到50%；因免費落戶政策的原因在鲅魚圈購置樓房的外地落戶人群占到10%；長期看好鲅魚圈經濟開展潛力的外地投資客群占到20%。二期房和建筑形態所占比例 由上表可知：目前鲅魚圈房地產市場以期房居多，建筑形態也從多層轉向小高層、高層等。三房型： 由上表可知：從供給量和類型分析發現，一房與二房是鲅魚圈房地產市場的主力房型，在鲅魚圈占到了目前很多樓盤售房總數的50%-60%，兩室戶型住房正成為開發商主打產品。

40、從供給的產品看，更適應市場需求的房型是90平米以下的兩室一廳中小戶型。四單價 從上面價格圖表中分析， 2021年鲅魚圈新房的平均價大體為3100元/平米。調查中發現，3100元/平米以下樓盤比重占到50%以上。五總價： 不同樓盤在15萬-27萬區間的總價熱銷，集中度很高。六產品裝修工程名稱裝修標準裝修標準元/平米裝修內容群星國際新城精裝修600-800地板/地磚/墻磚/衛浴手盆、坐便/戶內門/油煙機/櫥柜、理石面板/燈具、開關、插座東方新城精裝修800-1000待定平安家園毛坯0富吉家園毛坯0翔峰國際花園毛坯0御景灣毛坯0鴻基國際毛坯0陽光100毛坯0水岸尚品毛坯0清華園毛坯0龍逸家園毛坯0觀

41、瀾天下毛坯0從調查數據分析，鲅魚圈精裝修的樓盤有二家，其他樓盤為毛坯交工，其中東方新城預計09年5月開盤，暫定裝修標準1000元/平米，群星國際新城現已開盤，起價3300元/平米，裝修標準800元/平米。七物業管理情況調查分析序號樓盤名稱物業公司物業費用元/平米/月1鴻基國際香港安瑞斯特物業管理公司1.22陽光100天鴻物業0.53新遠山水人家新遠物業14富吉家園開發區裕龍物業5平安家園開發區新遠物業6群星國際新城國內知名1.27清華園宏晟物業管理公司18鵬發融馨苑鵬發物業管理公司-1.29龍逸家園營口中渤物業管理公司-110福地山水文園營口翔峰物業管理公司1目前鲅魚圈的住宅物業的物業費多層價

42、格在0.4元/平米/月左右，帶電梯的物業費1-1.2元/平米/月。四、結論及建議一結論1、工程過渡的開發，造成大面積住宅市場閑置，大局部住宅工程銷售情況均不理想，尤其是南部地區尤其突出，新開盤工程銷售率均未突破40%。2、議目.5圈目前房地產上市量激增，無論開發面積、竣工面積區域住宅消費仍以剛性需求為主，購置面積以60平米到90平米為主，購房總價主要集中在15-27萬元的價位。3、鲅魚圈區域人口數量缺乏，人均住宅使用面積目前為30.3平米，甚至超過大連目前人均住宅使用面積28平米，有很多家庭已擁有第二套，甚至第三套住宅。4、鲅魚圈目前房地產上市量激增，無論開發面積、竣工面積和房地產總套數都相應

43、增長。以鲅魚圈政府發布的目前鲅魚圈住宅可售面積200萬，2021年新開工225萬平方米，到2021年將累計500萬平米以上商品房。按照政府人口規劃，到2021年城市人口新增長10萬人到達50萬人口規模，其中5萬人購置商品房計算，那么到2021年底應可實現銷售150萬平方米。由此可以推斷，目前鲅魚圈住宅市場已出現供遠大于求的局面。雖然鲅魚圈政府大力宣傳開發城南新城區，加大房地產土地供給量，但是，鲅魚圈房地產市場在未來5年內住宅市場均會呈飽和狀態，大面積的房屋閑置，我們的工程入市應非常慎重。第四局部 工程開發建議一、工程概況工程名稱：鲅魚圈新瑪特城市廣場地理位置：工程位于營口經濟技術鲅魚圈商業中心

44、，東臨主干道昆侖大街；南臨長江路；北側到鲅魚圈中心醫院舊址，西側為住宅小區，目前沒有規劃道路工程主要經濟技術指標:規劃總用地面積：41313規劃總建筑面積：195000地上建筑面積：167000其中：1、新瑪特商場：600002、商鋪：226003、酒店：80004、公寓：154005、住宅：61000地下建筑面積：28000其中：1、超市+商鋪：6000+20002、設備用房：30003、地下停車場：17000數據摘自?新瑪特購物休閑廣場概念性規劃總平面圖?二、SWOT分析一工程優勢S1、 工程處于鲅魚圈商家最密集、人氣最旺的核心商業區，市政配套設施成熟，周邊有成規模的生活區，商業、生活氣氛

45、濃厚，具有區位優勢及市場消費潛力。本區域為商業中心區域，因此將成為投資類客戶群的首選。2、 工程有較好的商業沉淀，商業業態豐富，滿足消費者多種消費需求，商業規模鲅魚圈內最大，競爭力強，有良好的開展前景和升值空間。3、 工程位于鲅魚圈主干道昆侖大街上，地理位置優越，交通便捷，人流動線異常順暢，利于聚集人氣，商業街可以借勢，滿足客戶和消費者雙重需求。4、 工程周邊大型商業物業匱乏，有利于本工程迅速啟動市場。5、 工程屬于城市綜合體，新瑪特購物中心整體檔次較高，工程規模適中，具有良好的硬件設施。6、工程周邊沒有明顯的視線遮擋，擁有非常好的可視性，工程一定會成為鲅魚圈的標志性建筑。二工程劣勢W 1、受

46、經濟危機影響，市場的投資熱度降低，市場萎縮。2、隨著鲅魚圈政府城市建設的長遠規劃的實施，鲅魚圈新城區的大力開發，使老城區居民、增容的城市人口大都選擇政府規劃的城南新城區居住，對工程的商業氣氛產生一定影響。3、住宅市場產品投放量大，選擇余地較大，同時已呈現飽和的趨勢。4、工程商鋪單體面積較大，總價較高，投資客范圍較窄。三工程時機O1、正逢鲅魚圈區大力開展時機。2、消費者不滿足目前城市的商業形態，渴望現代化商業中心的進駐。3、城市的旅游人口多，但因商業不興旺造成旅游的消費少，潛力大。4、區域大型招商引資工程相繼落成，較高消費水平的人群將逐年增多。5、政府部門非常重視本工程，給與工程眾多相關優惠政策

47、。6、目前大局部住宅產品的設計理念落后。四工程威脅T1、商業從初級階段進入成長階段，必然面臨劇烈的市場競爭現實。2、新商業工程將在南區相繼落成，可類比工程日漸增多，大批商業物業分批入市，競爭壓力逐漸增大。3、住宅市場過渡開發、人口基數的缺乏，對住宅市場的推動將構成極大威協。4、住宅市場的價格戰。三、工程市場定位建議一功能定位功能定位: 具有現代水準的集餐飲、娛樂、休閑、購物功能為一體，多種經營業態并存的城市綜合體，具有強烈的城市代表性。二形象定位形象定位：具有強烈的濱海都市氣氛的現代城市綜合體。本工程做為鲅魚圈未來城市建筑中的地標式建筑，將增加城市亮點及投資力度，從建筑角度可加大消費者對本工程

48、的歸屬感及榮耀感。三目標群體需求分析現區內零售商業不興旺，商業知名品牌較少，普遍裝修及檔次偏低，中高檔消費人群的強烈需求方便的商業布局，齊全的商業品種及商業檔次，綜合餐飲、娛樂、及休閑等功能的購物環境和商業設施。四目標群體定位投資客戶為跨區內、外的私營企業主、銀行、企業高級管理人員、政府高級公務員及個體經營者。消費群體為區域內中高檔收入人群及外來旅游人口。四、外銷商鋪商業規劃建議一外銷商鋪定義1、臨街商鋪位置及面積位于新瑪特購物中心的外圍，面積約為 22600平米的步行商業街。二外銷商鋪功能定位銷售層面具有現代水準的集餐飲、娛樂、休閑、購物等功能于一體，多種經營業態并存的商業街。三外銷商鋪經營

49、定位和經營主題建議A區規劃為大型主題餐飲區；B1區規劃為洗浴,休閑餐飲區；B2區規劃為中小規模休閑餐飲區；C,D區規劃為滿足本工程住宅人口需要的效勞功能性配套工程及與新瑪特錯位互補的其他業態業種；E區規劃為教育配套及醫療保健區；F區北區規劃為婚紗攝影、金融及通訊等功能配套效勞區。四外銷商鋪的有關建議A區規劃為主題餐飲區,招商對象為大中型餐飲(洗浴),可提升工程整體品質及檔次.偏注于商務功能.建筑要求層高三層，一層層高6米左右。二、三層層高4米左右，柱距8-10米,進深18-20米。建筑可自由分割組合.要考慮排煙,排風,上下水,隔油池，化糞池,三相動力電,煤氣等均需預留.同時要充分考慮停車場的使

50、用問題，除了地上停車的需求外，要考慮地下停車的消費者如何順利到達就餐地點的問題。擬招商目標為大連的天天漁港, 雙盛園,三寶粥店,現代食尚等類似的當地知名品牌店。B1區規劃為洗浴,休閑餐飲區,目標招商為一家大型洗浴、休閑類餐飲如酒吧,咖啡廳等。因洗浴要求荷載等功能,具體可由業戶負責提出要求并支付費用,我方提供技術支持和施工。B2區規劃為休閑餐飲區,在東側第一家店規劃為麥當勞或肯德基等國際品牌餐飲,目的是吸引客流,提升人氣.其余為品牌類休閑餐飲如永和豆漿,尖沙嘴茶餐廳、真鍋咖啡、休閑小站等，滿足本工程住宅及其他區域消費者的就餐需要。C,D區規劃為滿足本工程住宅人口需要的效勞功能性配套工程及與新瑪特

51、錯位互補的其他業態業種,作到平衡整個業態布局，如休閑類小型餐飲,酒吧,咖啡,美容美發,藥房,眼鏡店,鮮花店,圖書音像,品牌專賣店.干洗,商務中心等。C區規劃的單體面積較小可利于銷售及招商,但工程應該滿足自由分割組合。D區店鋪單體面積相對較大,招商目標為品牌知名度高,租金承受力強的廠商,同時設計上應滿足自由分割組合。E區規劃為教育配套及醫療保健區，目標廠商為品牌知名度較高的文化藝術培訓類學校及健康體檢機構、畫廊等。此規劃為配合住宅銷售及提升本工程檔次及形象。招商目標為新東方學校、福音琴行、維特奧體檢中心等。F區南區規劃為休閑餐飲區,北區規劃為婚紗攝影、金融及電信配套效勞區。招商目標為各大銀行分理

52、處， 、電信等效勞廳及品牌婚紗攝影。婚紗攝影要求層高比擬高，攝影棚高度為6米左右，設計上應該滿足業戶后期裝修所需。商業街內景觀不容無視，因商業街較長，顧客容易身心疲勞，應增加環境裝飾、雕塑、綠化、休閑區等視覺焦點，即可以提升工程品質又能吸引消費者。商業街要充分考慮輔助入口及進貨通道。商業街在建筑上要做框架結構，一層局部可直接出售。同時用連廊形式把二層連為一體，二層可分割為獨立店鋪出租或銷售。商鋪銷售均價擬建議定在10000元/平米-12000元/平米之間。五、工程住宅局部建議一結合工程市調情況建議工程分二期推售。一期新瑪特商場和兩棟高層，一棟點式樓精裝修公寓；另外一棟為板式住宅。二期住宅局部何

53、時推出根據市場情況而定。二工程一期銷售價格應合理，建議住宅局部應將均價控制在3200 -3400元/平米之間。(三)考慮市場引導和實際消費能力，房型面積應加以控制，不宜過大。一期開發的二棟高層格局以1室、2室套型為主，面積在30-60平米之間、二室面積在60-80平米之間。表二：公寓戶型配比面積區間建筑面積房型配比比例30-40平米一室一衛10%40-60平米一室一廳一衛40%60-80平米二室一廳一衛25%另一棟板式，一室60平米，二室60-100平米，三室為90-120平米戶型詳見戶型配比表表三：住宅戶型配比面積區間建筑面積房型配比比例60平米以下一室一廳一衛20%60-70平米70-10

54、0平米二室一廳一衛二室二廳50%90-120平米三室二廳一衛20%120平米以上三室二廳二衛10%四設計上應力求居室多樣實用，以滿足不同層次、不同需求的購置者的需要；社區配套形態盡可能豐富，營造具現代居住、休閑、舒適氣息的高尚社區。五結合上面一期推盤戶型的銷售情況決定二期工程的開發數量、戶型配比、開工及銷售時間，有效降低本工程的風險。 附表一：鲅魚圈高檔KTV、酒吧、咖啡廳、茶餐廳調查表單位名稱規模平米樓層開間米進深米物業信息租金元/平米/天海緣俱樂部4002層8-1410-12租賃樂富豪KTV4002層8-1410-12租賃紅杜鵑4002層8-1410-12租賃天王KTV4002層8-141

55、0-12租賃云頂KTV10003層8-1410-12租賃光芒歲月3002層8-1410-12租賃把戲年華3002層8-1410-12租賃金碧輝煌3002層8-1410-12租賃西苑KTV3002層8-1410-12租賃弘樂天KTV2002層8-1410-12租賃午夜星河2002層8-1410-12租賃上島咖啡地址閩江東路、融馨苑底商規模及功能400平米，西餐、咖啡、聚會、商務層數1F接待臺、操作間、散臺、景觀、包房2F包房共計2層開間/柱距/進深14米/7米/16米層高一層米二層米三層四層消費人群商務、集體聚餐、朋友聚餐、休閑社交、隨便吃吃包房大包1個8人小包8個，2-6人標準散臺8個車位20

56、個以上檔次高檔裝修狀況精裝、特色， 經營時間1年以上菜系西餐、咖啡為主，經營者信息本地人、房產租賃經營狀況停車數量在5輛以上，規模較大標志性建筑俄羅斯大廈、世紀廣場個性化分析高檔咖啡全國連鎖餐廳，高端消費人群，停靠的車輛售價在10萬元以上。但尚未形成大規模消費場所，客戶零散。凱倫咖啡地址昆侖大街與長江路交口南，金盾小區底商規模及功能600平米，商務、集體聚餐、朋友聚餐、休閑社交層數1F接待臺、操作間、散臺、景觀、包房2F包房總2層開間/柱距/進深14米/5米/20米層高一層米二層米三層四層消費人群本地及外地包房大包1個10人小包11個，2-6人標準散臺6個車位5-10 個檔次高檔裝修狀況精裝、

57、古典、特色， 經營時間2年以上菜系西點、牛排、咖啡經營者信息本地人、房產租賃經營狀況新區新建，停車數量5輛左右，知名度不高標志性建筑萬達電器、華能賓館個性化分析高檔咖啡廳，休閑消費人群，高端人群，但客戶零散。茗香堤岸茶吧地址昆侖大街與閩江路交口南，龍成園底商規模及功能300平米，茶道、聚會、商務層數1F接待臺、操作間、散臺、景觀、包房2F包房共2層開間/柱距/進深10米/5米/14米層高一層米二層米三層四層消費人群商務、集體聚餐、朋友聚餐、休閑社交、隨便吃吃包房大包1個8人小包6個，2-6人標準散臺6個車位5-10 個檔次高檔裝修狀況精裝、古典、特色， 經營時間2年以上菜系茶道為主，經營者信息

58、本地人、房產租賃標志性建筑世紀廣場、新聞大廈個性化分析高檔茶餐廳，休閑消費人群，但尚未形成大規模消費場所，客戶零散。夜色酒吧地址閩江西路、春華海鮮西100米規模及功能400平米，聚會、休閑層數1F接待臺、大廳2F包房3F包房共3層開間/柱距/進深10米/5米/14米層高一層米二層米三層米四層消費人群休閑社交、休閑散臺車位5-10 個檔次高檔裝修狀況精裝、特色， 經營時間2年以上經營者信息本地人、房產租賃經營狀況當地知名度高。標志性建筑分局、王朝烤肉個性化分析高檔特色酒吧，消費人群年輕化麥莎酒吧地址昆侖大街與長江路交口南，金海灣大酒店南側規模及功能400平米，聚會、休閑層數1F接待臺、大廳2F包

59、房3F包房共計三層開間/柱距/進深10米/5米/14米層高一層米二層米三層米四層消費人群休閑社交、休閑包房大包散臺車位5-10 個檔次高檔裝修狀況精裝、特色， 經營時間2年以上經營者信息本地人、房產租賃經營狀況當地知名度很高，消費頻次高，良好標志性建筑郵政大廈、東方洗浴個性化分析高檔特色慢搖酒吧，消費人群年輕化附表二：鲅魚圈高檔洗浴單位調查表東方洗浴地址昆侖大街與錢塘江路交口，彩霞小區對面規模及功能2000平米，集洗浴、住宿層數1F接待臺、男女浴室、2F大廳3F包房4F包房開間/柱距/進深35米/7米/15米層高一層米二層米三層米四層米消費人群本、外地消費、其他車位20個以上檔次高檔裝修狀況精

60、裝經營時間3年以上經營者信息本地人、租賃使用經營狀況規模大，停車10輛以上，當地口碑好標志性建筑金海灣大酒店、郵政大廈個性化分析位于昆侖大街南側，休閑場所規模很大，檔次高園盛洗浴地址昆侖大街與閩江路交口南規模及功能1200平米，集洗浴、住宿層數1F接待臺、男女浴室、2F大廳3F包房 總計三層開間/柱距/進深25米/7米/15米層高一層米二層米三層米四層消費人群本、外地消費、其他車位20個以上檔次高檔裝修狀況精裝經營時間3年以上經營者信息本地人、租賃使用標志性建筑工會大廈、世紀廣場南個性化分析位于昆侖大街南側，休閑場所規模很大，檔次高 金泊水岸洗浴會館地址閩江路與平安大街交口、融馨苑一期底商規模